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전농9 등에 동의서 검증 지시, 송파구는 주민동의율 75% 요구

 

서울에서 전면 철거 방식의 재개발을 추진 중인 지역이 잇따라 암초를 만나고 있다. 사업 준비 단계부터 서울시동의서 검증동의율 확보 등을 이유로 제동을 걸고 있기 때문이다. 임대아파트 비율 상향 조정 등 사업 진행 과정에서의 허들도 더욱 늘었다. 층수, 외관 디자인 정비계획도 서울시 입맛에 맞게 짜야 한다. 재개발 전문가들은 정비사업을 통한 공급을 더욱 꽉 막았다기존 신축 아파트 가격이 더 오를 가능성이 높아졌다고 지적한다.

 

더 험난해진 재개발

 

1일 동대문구에 따르면 재개발을 재추진 중인 전농동 103 일대 주민의 정비구역 지정 요청에 대해 서울시가 최근 재검증을 지시했다. 동의율 요건을 제대로 갖췄는지, 토지 등 소유자의 소유권이 바뀌지 않았는지 등을 다시 살펴보라는 것이다. 애초 올 하반기께로 예상되던 정비구역 지정이 더 늦어질 가능성이 커졌다. 이곳은 과거 전농뉴타운 9구역으로 묶여 한 차례 재개발을 추진했던 곳이다. 그러나 사업이 지지부진하면서 201611정비예정구역에서 직권해제됐다. 다시 재개발 바람이 분 것은 집값이 급등한 지난해부터다. 주민들은 연말께 이곳 45527의 땅을 정비구역으로 지정해달라고 동대문구에 요청했다. 주민 동의율은 60%대였다. 토지 면적 기준으로 토지 등 소유자 절반 이상의 동의서도 걷었다. 정비구역으로 지정되면 998가구의 새 아파트를 짓는다는 계획을 세웠다. 올 들어 공람·공고까지 마치는 등 재개발 재추진이 순항하는 듯했지만 서울시가 막판에 제동을 걸었다. 동대문구 관계자는 서울시가 공람 의견을 통해 동의율과 동의서의 적정성 여부를 재검증하도록 지시했다접수한 동의서의 토지 등 소유자가 주민 제안 시점의 소유자가 맞는지 등을 일일이 검증해볼 계획이라고 말했다. 검증 과정에서 구역 지정이 얼마나 지연될지는 미지수다. 과거엔 서울시가 정비예정구역을 지정하면 주민이 구체적인 사업 계획을 세웠다. 지금은 반대다. 서울시가 구역 지정을 하지 않다 보니 주민들이 먼저 요청해야 한다. 주민 제안이 있으면 서울시가 검토한 뒤 정비구역으로 지정한다. 이 과정에서 주민 동의율 요건을 채워야 한다. 동의율 조건을 갖췄지만 사업 진행이 한발짝도 못 나가는 곳도 있다. 송파구 마천동 183 일대(옛 마천2구역) 주민들은 동의율 72%를 채우고도 여전히 추가로 동의서를 취합 중이다. 김원기 추진위원장은 송파구가 조합설립 단계에서나 필요한 동의율 75%를 미리 맞춰오도록 요구하고 있다법에도 없는 기준 때문에 사업을 시작도 못 하고 있다고 말했다.

 

시작도 못 하는 곳 늘어날 듯

 

지난해 주민의견 조사를 마친 성동구 금호동 3가의 1 일대(옛 금호21구역) 재개발도 난항을 겪고 있다. 사전 타당성 조사를 마치고도 이렇다 할 진척이 없다. 지난달 서울시가 발표한 도시·건축혁신안을 적용받을 가능성도 있는 것으로 알려졌다. 성동구 관계자는 적용 여부 등과 관련해 서울시와 협의 중이라며 아직 확정된 건 없다고 전했다. 도시·건축혁신안은 재개발 등 정비사업 초기 단계부터 서울시가 개입해 지침을 제시하는 게 골자다. 대단지는 잘게 쪼개 보행로를 여럿 내고 구릉지는 아파트 높이에 차이를 두는 내용이 담겨 있다. 서울시는 이 같은 사전 공공기획으로 심의 횟수와 기간을 줄일 수 있다는 이유를 들고 있다. 하지만 정작 재개발을 추진 중인 곳에선 반발이 심하다. 금호동 A공인 관계자는 사업성이 높아야 동의율도 높아지는 재개발사업 구조를 놓고 보면 만만치 않은 장애 요소가 될 것이라고 말했다. 아직 입안 제안도 하지 못한 곳의 재개발은 더욱 험난할 전망이다. 정부가 법령 개정을 통해 재개발구역 임대아파트 비율을 최고 30%까지 끌어올리기로 해서다. 임대아파트가 늘어난다는 것은 그만큼 일반분양분이 줄어 사업성이 떨어진다는 의미다.

 

여기에 서울시가 2021년까지 마련하기로 한 ‘2030 주거환경정비기본계획도 초기 단계 사업장의 동력을 떨어뜨리는 내용이 많다는 지적이 나온다. 전면 철거보다는 구역 내 곳곳에 건물과 시설을 남기는 형태의 수복재개발을 지향하기로 한 까닭이다. 규제가 중첩되면서 최근 5년간 재개발구역으로 지정된 구역이 다섯 곳에 그쳤다. 타격이 불가피한 곳은 용산구 청파1구역과 망리단길 주변 망원동 405 일대 등 재개발 추진 검토 지역들이다. 망원동 B공인 관계자는 지분이 작은 단독주택은 3.34500만원 선에 거래됐는데 없어서 못 팔았다사업이 삐끗하면 그 가격을 받지 못할 것이라고 전했다. 재개발 바람이 다시 불던 염리동 105 일대(옛 염리5구역)도 다시 잠잠해지는 분위기다. 염리동 B공인 관계자는 한가운데 박힌 KT 건물을 존치하면 과거처럼 구역이 사실상 잘게 쪼개진다주변에 상가가 많아 반대 목소리가 만만찮은데 사업성까지 떨어진다면 재개발을 진행할 수 없다고 설명했다. 고준석 동국대 겸임교수는 서울은 새 아파트 공급 방법이 한정돼 있는데 이게 막히면 3~4년 안에 집이 더욱 부족해진다기존 아파트 가격은 더 오를 수밖에 없다고 말했다.(201952일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

- 정비사업 패러다임을 전면철거 후 획일적 아파트 건설에서 보전과 개발로 방향 전환 

  40년을 거치며 전면 철거획일적 아파트 건설로 고착화된 주거정비사업(재개발 재건축 뉴타운)의 패러다임이 지역의 특성과 매력을 살린 보전과 재생 개념으로 진화된다. 서울시는 앞으로의 재개발 재건축사업은 개별 사업단위에 대한 전면철거 방식에서 탈피, 생활권 단위 지역의 특성과 인근 여건을 종합적으로 고려한 광역관리체제를 통해 체계적으로 관리해 나가겠다고 밝히, 이를 위한신주거정비 5대 추진방향발표했다.

1. 전면 철거 후 획일적 아파트 건설 방식을 중단하고 개발과 보전이 조화를 이룬다.

  서울시는 앞으로의 정비 사업은 지역 고유성과 커뮤니티 등을 고려해 이뤄지도록 유도함으로써 양호한 저층주거지는 지속가능한 형태로 보전하는 등 주거유형을 다양화하고 원주민 재정착율도 높여 나간다. 그동안 달동네라고 불리는 열악한 주거지도 대부분 정비되고 기반시설도 확충됐으나 서울은 획일적 아파트 건설에 따른 단조로운 도시경관과 도시 단절성극복해야 하는 과정에 있다고 패러다임 혁신배경을 밝혔다.

  또, 개발과 성장의 시대에 다소 소홀했던 서민주택 감소에 따른 저소득층 주거안정 저해 문제지역 고유성 훼손 및 공동체 와해 등의 인문사회적 측면도 도시주거안정을 위한 해결과제로 남아있다고 덧붙였다.


2. 도시주거환경정비기본계획을 5대 권역별 주거지종합관리계획 체제로 전환

  서울시는 정비 사업만을 위주로 계획하는도시주거환경정비기본계획 정비예정구역과 기존 재개발재건축 뉴타운사업을 모두 흡수한 서울시 전체 주거지를 대상으로 하는주거지종합관리계획으로 전환한다. 이렇게 되면 그 동안 사업단위별로 개별 진행되던 재개발 재건축 뉴타운 사업은 도심권 서남권 서북권 동남권 동북권 5대 권역별로 수립되는 생활권 단위의 광역 주거지 관리체제 속에서 정비 보전 관리가 이루어지는 방식으로 전환되고, 지역 특성에 맞는 기반시설과 지역자원을 체계화하게 된다.

  이와 관련해 서울시는 2012년을 목표로 서남권역(강서 양천 영등포 구로 금천 관악 동작구 일원)을 대상으로 한 시범계획에 이미 착수했으며, 그 과정에서 나타나는 문제점 등을 보완하여 향후 2~3년에 걸쳐 나머지 4개 권역에 대한 계획수립을 완료한다는 계획이다.


3. 뉴타운사업으로 기 지정된 사업은 일정궤도에 오를 때까지 안정적 추진에 주력

  서울시는 진행 중인 뉴타운사업은 정비사업 시행에 걸리는 평균 소요기간이 86개월 정도이고 02년부터 05년까지 지정된 뉴타운지구 계획수립이 2~3년 소요되는 점, 07년 글로벌 금융위기 이후 주택시장이 장기간 침체되고 있는 점 등을 고려할 때 현재 사업시행이 비교적 안정적으로 추진 중인 것으로 판단하고 공공관리제도 등을 통해 행정 재정적 지원을 강화하는 등 일정 궤도에 오를 때까지 안정적으로 추진하는 데 주력하기로 했다.

  뉴타운사업은 전체 241개 촉진구역 중 추진위원회 설립 171개 구역(71%), 조합설립인가 121개 구역(50.2%), 사업시행인가 63개 구역(26.1%), 준공 19개 구역(7.9%)으로서, 속도조절을 통해 문제점을 보완하며 정상적 추진과정을 밟고 있다.

  이와 함께 현재 건축허가 등 제한을 받고 있는 121개 일반 정비예정구역과 뉴타운지구 내 30개소 존치지역 중 장기간 건축이 제한된 지역을 중심으로 주민의견을 수렴해 건축제한 해제를 추진하고, 해제 구역은 휴먼타운 우선 조성지역으로 관리하기로 했다. 건축허가 제한으로 주민 재산권 행사 제약이 발생하고 사업추진 지연으로 보수 등 유지관리를 기피해 노후화가 가속화하는 등 시민불편 요인이 있음을 감안한 조치다.

4. 재개발 재건축 정비예정구역제 장기적 폐지 추진(신규지정은 올해 종결)

  서울시는 부동산을 과열과 투기 광풍의 원인이 돼온 정비예정구역제도도 대대적으로 손질한다. 우선 정비예정구역 신규지정은 올해로 종결하고 장기적으로는 제도 자체를 폐지해 주거지종합관리계획으로 관리한다.

  또, 정비예정구역으로 지정되고도 오랜 기간 추진위원회를 설립하지 못하고 있는 지역이나 주민들이 해제를 요청하는 지역은 예정구역 해제를 적극 추진하고, 해제되는 구역은 휴먼타운 조성을 우선 검토한다. 이로써 정비예정구역 지정에 따른 재산권 행사 제약 등의 부작용을 최소화하고 무분별한 정비예정구역 지정을 방지해 악순환의 연결고리를 끊을 수 있을 뿐 아니라 정비 사업이 필요한 지역들은 사업 속도를 내 추진될 수 있을 것으로 시는 기대하고 있다.

 ※ 3월 말 현재 재건축 재개발이 진행 중인 곳은 271개 구역이고 정비예정구역은 281개다. 정비예정구역 지정은 사업 예측가능성이 있는 반면 부동산 투기를 유발하고 기존 주택가격이 상승해 사업추진에 걸림돌이 되는 부작용도 발생했다.

5. 기존 세대수를 담아내는 수요자 중심 소규모 정비 모델 개발 도입

  서울시는 휴먼타운사업 등 다양한 정비 사업을 병행 추진하는 한편, 노후 불량 건축물 밀집지역이나 저층지에 적용 가능한 미래형 소규모 주거지정비 모델을 개발, 보급한다. 현재 소규모 정비사업 모델개발을 위해 내 외부 전문가로 구성된 TF(7월까지 운영)은 소규모 정비사업 모델 개발 및 제도화 방안을 마련하고 하반기 중으로 국토해양부와의 협의를 거쳐 법제화를 추진할 예정이다. 소규모 정비 사업은 대지면적 5,000이하를 대상으로 기존 가로망 등 도시골격을 유지하면서 지역의 고유성과 커뮤니티를 유지하는 방식이다.

  서민들이 주로 거주하고 있는 다가구주택이나 다세대주택이 밀집한 지역으로 정비 사업이 확산되면서 기존 거주 세대수를 담지 못하는 경우가 종종 발생하여 서민주거안정을 저해하는 경우가 있었는데 앞으로는 이러한 경우 소형주택 비율을 늘리거나 부분임대형 아파트를 계획하도록 유도하는 등 기존 거주 세대수 이상 확보하도록 수요자 맞춤형 정비사업도 함께 추진하여 재정착률도 높이고 서민주거 안정을 기한다.

  아울러 날로 수요가 급증하고 있는 도시형생활주택 장기전세주택 소형주택 등의 1~2인 가구 서민주택을 교통이 편리한 지역에 지속적으로 공급하기 위해 중 대형 보다는 소형 저렴한 주택 공급을 보다 확대하고 2009.12월 도입된 역세권 고밀복합형 재정비촉진사업의 추진을 신중히 검토하고 있다. 역세권 서민주택 확보를 위해도시재정비 촉진을 위한 특별법에서 신설한 유형고밀복합형 재정비촉진지구 시정개발연구원과 함께 진행 중인 연구 용역결과가 나오면(금년 하반기) 역세권 현황과 토지이용현황 및 개발가능 여부 등을 면밀히 검토해 세부 시행계획을 마련할 예정이다.