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복잡한 임대차법에 말문 막히고, 판례도 몰라 소송부담 느껴

`기울어진 운동장` 자체를 피하려는 것

 

 

계약갱신청구권·전월세상한제 등 전세 시장 내 법적 권리 변화가 크게 일어나자 법학 지식이 풍부하고 판례에 능한 변호사 등 법조인을 세입자로 받지 말자는 목소리가 나오고 있다. 18일 부동산 온라인 커뮤니티에는 `세입자에게 임대료 증액 얘기를 꺼내야 하는데 직업이 변호사라 본인이 유리하게 해석하지 않을까 걱정된다`는 글이 올라왔다. 또 다른 커뮤니티에도 `법조인에게 세를 내어주면 계약기간 연장을 거절하거나 임대료를 올릴때 불리해지는 것 아니냐`는 질문이 올라왔다. 이는 현재 국토교통부가 임대료 상한선만 정하고 최종결정은 당사자 간 합의로 정하게 한 부분을 두고 법적 해석이 분분하기 때문이다. 국토부는 법무부와 함께 발간한 `주택임대차보호법 해설집`에서 `계약갱신 시 차임증액은 임대인과 임차인이 협의를 통해 기존 차임의 5% 범위 내에서 할 수 있다`며 당사자 간 합의가 이루어지지 않으면 경제적 사유 등을 들어 임대료 인상이 타당함을 증명해야 한다고 밝혔다.

 

 

결국 주택임대차분쟁이라는 법적 절차를 밟아야 하는데 이 과정에서 협의가 되지 않으면 변호사 선임 비용을 부담해야 해 집주인은 소송에 이겨도 남는 게 없다는 지적이다. 지난 8월 법무부와 대한법률구조공단이 양경숙 더불어민주당 의원에게 제출한 자료에 따르면 2017년 5월 주택임대차분쟁조정위원회 출범 뒤 올해 6월까지 위원회에 접수된 분쟁조정 신청은 총 6502건으로 집계됐으나 실제로 조정이 성립된 경우는 23.4%인 1522건에 불과했다. 실제로 현재 전세시장은 임대료 상한 5%의 의미를 두고 세입자와 집주인 간 갈등이 첨예한 상황이다. 목동역 인근에서 영업하는 공인중개사는 "임대료 증액에 성공한 집주인은 10명 중 1명 수준에 불과하다"며 "집주인은 법적 절차를 밟지 않으면 취할 수 있는 조치가 없는 상황"이라고 했다. 한편, 임대차2법 정보가 온라인에 많이 공개 된만큼 법조인 공포증은 과대평가됐다는 지적도 나온다. 박일규 법무법인 조운 변호사는 "그만큼 권리 다툼이 치열하다는 뜻으로 봐야 할 것"이라며 "판례가 축적되기 전까지 이러한 갈등은 계속될 것으로 보인다"고 했다.(2020년 9월 19일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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6주간 유일하게 1%대 상승률 기록…상승폭은 완화 추세

 

 

계약갱신청구권제와 전월세상한제를 골자로 한 새 임대차법이 시행된 이후 서울에서 아파트 전셋값이 가장 많이 오른 지역은 강동구로 나타났다. 18일 한국감정원 주간 아파트 가격 동향 조사에 따르면 강동구는 지난달 첫째 주부터 이달 둘째 주까지 전셋값이 1.06% 올랐다. 서울 25개 구 중에서 유일하게 1%대 상승률이다. 송파구(0.92%)가 강동구의 뒤를 이었고, 강남구와 마포구는 나란히 0.90% 올랐다. 성북구(0.85%)와 서초구(0.84%)는 0.8%대 상승률이었다. 강동구 명일동 삼익그린2차아파트 전용면적 42.93㎡는 지난달까지 2억원 초·중반대 보증금에 전세 거래되다가 이달 1일에는 3억3천만원(13층)에 계약됐다. 강동구 암사동 롯데캐슬퍼스트 전용 84.98㎡는 지난달 말 7억5천만원(30층)에 전세 계약을 체결하면서 종전 최고가(7억원)를 갈아치웠다. 강동구는 올해 들어 전셋값 고공행진을 해 왔다. 1년 전 4억4천만~5억5천만원에 전셋값이 형성됐던 고덕동 고덕그라시움 전용 73.56㎡는 지난달 7억5천만원에 계약돼 1년 새 2억~3억원의 변동폭을 기록했다.

 

 

강동구는 입주 물량이 쏟아지면서 지난해까지는 전셋값이 약세였으나 올해는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)에 의한 매매 수요 위축, 새 임대차법 시행, 민간택지 분양가상한제 시행에 의한 청약 대기 수요 증가 등이 겹치면서 상승세가 강하다. 강동구는 올해 들어 이번달 둘째주까지 전셋값이 3.72% 올랐다. 강동구는 이번달 들어 전셋값이 안정될 기미를 보이고 있다. 8월 첫째 주 0.31%였던 강동구 전셋값 상승률은 이달 둘째 주에는 0.13%로 완화됐다. 서울 전역의 전셋값은 일단 급등세에서 벗어났다. 이달 둘째 주 서울 전셋값 상승률은 0.09%로 지난 주와 같았다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "새 임대차법 시행에 따른 전세 불안이 일시적으로 끝날지, 아니면 구조적인 전세난으로 고착화할지는 이번 가을 이사철(9∼11월)이 풍향계이자 시험대가 될 것"이라고 말했다.(2020년 9월 18일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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부동산 시장 대혼란, 연일 치솟는 서울 전셋값

4.7억 분양 녹번e편한세상캐슬, 7·10이후 전세호가는 6억까지

전세매물 한달새 82%나 급감, 분양가상한제 확대 시행 앞두고

서울 신축 전세 품귀현상 지속, 전셋값 상승이 집값자극 우려

 

 

계약갱신청구권·전월세상한제 등을 담은 임대차법 시행으로 전국 전세시장은 매물 품귀 현상과 가격 상승이라는 악순환이 점점 심각해지고 있다. 서울 아파트 평균 가격이 7년 만에 2배가량 오른 무서운 상승세를 보여주는 와중에 58주(5년4개월) 연속 오름세를 타고 있는 전셋값이 결국에는 다시 집값을 밀어 올리는 기폭제가 될 수 있다는 염려도 나온다. 전세 수요가 많은 서울 신축 아파트는 최근 한 달 사이 전셋값 수억 원이 단숨에 오르면서 전셋값이 분양가를 넘어선 곳이 속출하고 있다. 서울 사당 신축 아파트 인근 공인중개업소 관계자는 "임대차법으로 전세 시세라는 것 자체가 없어졌다. 집주인이 부르는 게 값"이라고 전했다. 양도세 비과세 요건인 `거주 2년`을 채우기 위해 집주인들이 실거주하면서 전세 물량이 줄어든 데다가 7·10 대책과 임대차법 시행으로 전세 매물이 품귀를 빚으면서 집주인들이 일주일 사이에 3000만원, 2000만원씩 가격을 올리고 있다는 것이다.

 

 

12일 부동산 실거래 앱 아실에 따르면 7·10 기준으로 전국에서 전세 물량이 가장 많이 감소한 아파트는 서울 은평 응암동 녹번역 e편한세상캐슬이다. 5월 준공된 이 아파트는 2569가구 규모인데 7·10 대책으로 전세는 내놓자마자 불티나게 거래되고 있다. 통상 입주 1년차 아파트는 `입주폭탄`이나 `전셋값 하락`을 겪지만 이제는 상황이 달라졌다. 이 아파트는 7월 9일 646개였던 전세 매물이 이달 12일 116개로 약 82% 감소했다. 두 달 전만 해도 이 아파트 전용 59㎡ 전세는 4억원대였다. 그러나 가장 최근 거래된 가격은 5억4000만원이고 호가는 6억원 이상이다. 2017년 분양 당시 59㎡ 공급가격이 4억7000만원이었는데 전셋값이 급등해 집주인은 입주 시 전세금만으로 대출을 갚고도 남는다. 공인중개업소 관계자는 "이제 6억원 물건도 기다려야 한다. 7월 중순만 해도 5억원이었는데, 그 뒤로 집주인들이 2000만원, 3000만원씩 계속 올렸다"며 "원래 입주장에서는 전세 물건이 많이 나와 값을 올리기 힘든 게 보통인데 물건이 다 빠지고 오히려 대기자들이 쌓이고 있다"고 말했다. 지난달 준공된 서울 면목동 사가정센트럴아이파크도 7·10 전후로 전세 매물이 77%가량 감소했다. 4억원 후반대~5억원에 분양된 전용 59㎡는 이달 초 6억원에 전세가 거래됐다. 인근 공인중개업소 관계자는 "두 달 전만 해도 4억5000만원이면 들어갈 수 있었는데 7·10 이후로 집주인이 마음이 달라졌다"면서 "지금은 시세가 없다"고 전했다. 5억7000만원에 네이버에 올라와 있는 매물은 집주인이 마음을 바꿔 6억원으로 가격을 인상했다고 했다. 이 관계자는 "이곳은 2017년 분양할 때 고분양이라는 얘기가 나왔던 단지인데 그사이 집값이 상승하고 정부 대책 탓에 전셋값이 이렇게 올라버려 전세만으로 잔금을 다 채우고 시세차익까지 누리는 로또가 됐다"고 씁쓸해했다.

 

 

정부는 시간이 지나면 임대차법이 시장을 안정화시킬 것이라고 말하지만 현장에서는 고개를 젓는다. 전셋값이 오를 일만 남았다는 얘기다. 실거주 의무를 부여한 분양가상한제가 민영아파트로 확대되면서 신축 전세는 공급이 막혀버리기 때문이다. 수도권 민간택지에 들어서는 분양가상한제 적용 주택 입주자는 5년 이내 거주해야 한다. 이 법은 내년 2월부터 시행된다. 면목동 공인중개업소 관계자는 "양도세 비과세(거주 2년) 요건을 채우려고 상당수 집주인이 실거주를 택하면서 전세 물량이 많이 줄었다. 그런데 앞으로 서울에서 분양하는 아파트는 집주인이 의무적으로 입주해야 한다니 신축 전세는 씨가 마를 것"이라면서 "신축 아파트는 `리미티드 에디션`(한정판)처럼 부르는 게 값이 되고 급등한 전셋값이 집값을 밀어 올릴까봐 걱정된다"고 말했다.(2020년 8월 13일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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전월세전환율 변경 추진 파장, 지역도 주택상태도 다 다른데

일률적 전월세전환율 `무리수`, 부동산세금 2~3배 올랐는데

월세는 못올려 집주인 `멘붕`, "집 낡으면 수리해야 하는데

비용은 무엇으로 대라는건지", 부동산시장 대혼란

 

 

"지금 상환 중인 주택담보대출 금리가 3%대 중후반인데 월세가 낮아지면 이자 내기도 힘들어진다. 임대인은 손해를 보고 세를 주라는 말이냐." 정부와 여당이 전월세상한제 등 임대차 3법을 강행 처리한 데 이어 집주인들이 전세를 월세로 전환하기 어렵게 하는 후속 대책 마련에 나서자 시장에서는 또 한 번 대혼란이 나타나고 있다. 최근 2~3년 사이 두 배 수준으로 오른 주택보유세를 마련하기 위해 전세에서 월세로 전환하는 것을 고민하던 집주인들은 말 그대로 `멘붕`에 빠졌다. 세입자들이 마냥 좋은 것도 아니다. 전문가들은 단기적으로는 월세 부담이 줄어들 수 있지만 중장기적으로는 민간에서 공급되는 임대 물건 감소로 살 만한 전·월셋집을 찾기 힘들어지는 역효과를 우려한다. 지금은 연 4~5% 수준의 안정적인 임대수익을 노린 민간의 임대주택 공급이 원활하지만 이를 2%대로 막으면 차라리 주식이나 금, 파생금융상품 투자로 옮기지, 굳이 집을 지을 수요가 사라지기 때문이다. 결국 임대인이나 임차인 모두에게 상당한 부작용을 가져올 가능성이 높다는 얘기다.

 

 

7일 국회와 부동산 업계에 따르면 현재 국회에서 논의 중인 전·월세 전환율 인하 산정 방식 변경 방법은 크게 두 갈래다. 첫째는 주택임대차보호법 제7조 2를 개정해 전세에서 월세 전환 시 산정률을 시중은행의 대출 평균금리 등 이하로 제한하는 방법이다. 이원욱 더불어민주당 의원은 `기준금리(0.5%)+3%`로 정하도록 했고, 같은 당 김상희 의원은 한국은행 기준금리의 2배 이내로 제한하도록 임대차법 개정안을 발의했다. 이용호 무소속 의원이 지난 5일 발의한 주택임대차보호법 개정안은 전·월세 전환율을 `매년 1월 말일 기준 직전 3개월의 한은 통계월보에 게재된 금융기관의 대출 평균금리를 초과하지 않도록 정한다`고 규정했다. 올해 6월 말 기준 시중은행 가계대출 평균금리는 2.67%로, 이 경우 전·월세 전환율은 현행 4% 수준에서 2%대 중반으로 확 낮아질 것으로 예상된다. 이 의원 안은 임대인이 전환율을 지키지 않았을 때 2000만원 이하의 과태료 부과 조항도 신설했다. 시행령 개정을 통해 전환율을 낮추는 방안도 검토되고 있다. 현재 발의된 법안들은 기존 전세에서 월세로 전환할 때 적용하는 것이지만, 중장기적으로 신규 월세 계약으로 확대될 가능성이 있다.

 

 

당정은 전·월세 임대료 폭등을 막기 위한 `표준임대료 공시제`를 중장기적으로 검토한다는 방침이다. 표준임대료 공시제가 시행되면 신규 월세 계약에도 반영할 기준선으로 활용될 수 있다. 예를 들어 시세 대비 전세보증금의 표준임대료 비율이 60%로 정해진다고 가정하면, 시세 10억원인 아파트의 경우 전세는 6억원이 되고 월세는 여기에 전환율(2.5%)을 곱한 금액(1500만원)을 12개월로 나누면 125만원으로 책정되는 방식이다. 전·월세 전환율 인하는 전세에서 월세로 급격히 전환되는 것을 막고 월세입자의 과도한 세 부담을 줄이자는 취지지만, 과도한 시장 개입으로 인한 논란이 불가피할 것으로 전망된다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "월세 시장까지 정부가 개입해서 가격을 인위적으로 낮추는 것은 결국 통제경제로 가자는 것"이라며 "시장경제를 규정한 헌법에도 맞지 않는다"고 주장했다. 현장에서도 집주인들의 반발이 쏟아지고 있다. 한 임대인은 "장기간 임대로 운영하면 섀시와 바닥 교체 등 관리에 드는 비용도 만만치 않은데 이런 집주인 부담은 안중에도 없느냐"고 말했다. 인터넷 부동산카페 등에서는 "이럴 거면 월세를 전세로 돌려 남는 돈을 `뉴딜펀드`에 넣자"는 비아냥까지 이어지는 상황이다. 정부가 `연 3%+α`의 수익률을 보장하는 만큼 월세를 돌리는 것보다 수익이 더 낫지 않으냐는 것이다.

 

 

상대적으로 전·월세 전환율이 수도권보다 높은 지방 집주인들에게 타격이 더 클 것이라는 우려도 이어진다. 한국감정원이 조사한 전·월세 전환율을 보면 지난 6월 말 기준 서울은 5%인 반면 대구(7.2%) 대전(6.8%) 광주(6.6%) 부산(6.6%) 등 지방은 7% 안팎으로 2%포인트가량 높다. 이 통계는 시장에서 전셋값과 월셋값을 단순 비교하는 수치다. 동일 단지의 동일 면적 기준 전세보증금 대비 연환산 월세금 비율을 구한 값으로, 실제 전세에서 월세로 전환했을 때 적용 비율의 평균값은 아니다. 양지영 양지영RC연구소 소장은 "전·월세 전환율이 내려가면 지방 주택의 메리트는 더욱 떨어져 다주택자는 지방 물건을 먼저 처분할 가능성이 높다"며 "세입자 입장에서도 단기적으로는 월세 부담이 줄어 좋지만 장기적으로는 임대 물건 감소로 집을 찾기 힘들어지는 역효과를 볼 것"이라고 지적했다.(2020년 8월 8일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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집주인·직계존비속 실거주땐, 전월세계약 갱신 거부 가능

허위땐 기존세입자에 배상, 시행前 세입자에 해지통보 후

새로운 세입자와 전세 계약 땐, 기존세입자 계약갱신 요구못해

전세 편법·왜곡 부작용 우려

 

 

주택 임대차 3법(전월세신고제, 계약갱신청구권, 전월세상한제)이 국회 상임위원회 관문을 넘으면서 오는 8월 초·중순께 본격 시행될 전망이다. 다만 전월세신고제 시행이 시스템 미비를 이유로 내년 6월로 연기되고, 전월세상한제의 경우 계약 갱신 때만 적용되고 새로운 세입자와의 신규 계약엔 적용하지 않기로 하면서 `반쪽짜리` 논란을 피할 수 없게 됐다. 기존 세입자들은 이번에 도입될 임대차 3법을 적용받아 낮은 시세로 전세를 연장할 수 있게 됐다. 그러나 이것은 단편에 불과하고 전세 시장에 새롭게 진입하는 신혼부부 등 신규 수요자는 폭등한 전셋값을 받아들여야 할 가능성이 높다. 이처럼 전세 시장이 왜곡되기 시작했을 때 발생할 갖가지 편법과 파행되는 부작용에 대한 우려가 많다. 법안의 핵심은 2년의 기본 임대기간에 한 차례 계약을 연장해 2년 더 거주하게 하는 `2년+2년` 방식 계약갱신청구권을 도입하고, 계약 갱신 시 임대료 상승 폭을 기존 임대료의 5% 이상 올리지 못하게 하는 전월세상한제를 도입하는 것이다. 임대차 3법 중 전월세신고제를 제외한 제도 두 개는 이르면 8월 초에 시행될 것으로 보인다. 당정은 `법안을 공포한 날부터 시행한다`고 못 박아 적용 시기를 최대한 앞당겼다. 대개 법안이 국회 본회의를 통과하면 15일 내에 국무회의를 거쳐 공포하도록 돼 있다. 현재 더불어민주당은 30일, 늦어도 8월 4일에 열리는 본회의 때 이들 3법을 통과시킬 계획을 갖고 있는 것으로 알려졌다. 늦어도 8월 15일 내에 시행될 가능성이 높은 셈이다.

 

 

계약갱신청구권은 `2년+2년` `2년+2년+2년` `무제한` 등 다양한 방식이 제안됐지만 가장 낮은 수준인 `2년+2년`이 선택됐다. 다만 당정은 집주인이 실거주를 원하면 갱신 청구를 거절할 수 있다는 조항을 달았다. 하지만 이 경우에도 집주인이 2년간 의무적으로 거주해야 한다. 만일 세입자를 내보내고 2년 안에 정당한 이유 없이 다른 세입자를 받은 사실이 드러나면 기존 세입자가 손해배상 청구를 할 수 있다. 세입자는 계약 갱신 당시 3개월 월세, 집주인이 다른 세입자에게 전·월세를 주고 얻은 임대료와 거절 당시 임대료 간 차액의 2년분, 갱신 거절로 인해 입은 손해액 중 큰 액수를 청구할 수 있다. 전월세상한제는 기존 계약액의 5% 이내로 제한하되 지방자치단체가 조례로 5% 이내에서 상승 폭을 다시 정하게 만들었다. 윤호중 의원 등이 제시한 표준 임대료 제도는 도입하지 않되 지역 형편에 따라 제도를 탄력적으로 운영할 수 있도록 절충점을 찾은 셈이다. 표준 임대료는 지자체가 각 지역의 적정 임대료 수준을 산정해 고시하는 제도다. 다만 정부는 신규 계약자에 대해 전월세상한제를 적용하지 않는다고 발표했다.

 

 

이원욱 민주당 의원은 주택 임대차 계약이 종료된 뒤 1년 안에 새 계약을 체결할 때 종전 계약의 임대료 인상률 상한선을 적용한다는 법안을 발의했는데, 이를 포함시키지 않았다. 추미애 법무부 장관은 이에 대해 "신규 계약자에 대해서 적용할지는 중장기적으로 검토하기로 했다"고 말한 바 있다. 이는 임대차 3법의 근간이라고 평가받는 전월세신고제가 내년 6월로 미뤄진 영향이란 해석이 나온다. 새 계약에도 상한제를 도입하려면 적정 임대료 수준이 파악돼야 하는데, 신고제 시행이 미뤄지면서 실거래 가격 데이터가 부족해 분쟁의 여지를 준다는 점이 고려됐다는 것이다. 한편 당정은 계약갱신청구권과 전월세상한제가 기존에 계약한 세입자에게도 적용되도록 방침을 세웠다. 다만 법 시행 전에 임대인이 갱신 청구 거절 의사를 밝히고 다른 임차인과 계약을 체결했을 경우 적용 대상에서 제외한다는 단서 조항을 달았다. 현행 주택임대차보호법에 따르면 집주인은 계약 종료 전 6개월에서 2개월 사이에 세입자에게 계약 갱신 거절을 통보할 수 있다. 하지만 예외 적용 사례가 여전히 엉성해 집주인과 세입자 간 갈등이 여전할 것이라는 우려도 만만치 않다.

 

 

먼저 갱신 거절만 하고 새 임차인과 계약하지 못했을 때 법 적용 대상이 되는지가 문제다. 법조계에 따르면 이 사례는 임대차 3법 적용 대상이 될 가능성이 높은데, 이러면 논란이 생길 수 있다. 박일규 법무법인 조운 대표변호사는 "기존 계약의 갱신을 거절하는 것은 현행 법에서 인정하는 임대인의 권리인데 온전히 보호하지 않는 것은 향후 논란거리가 될 것"이라고 지적했다. 임대차 3법 통과를 대비해 기존 임차인과 합의해서 미리 보증금을 5% 이상인 10~20%가량 올려 전세 계약을 맺은 상황에 대해선 개정안에 언급돼 있지 않다. 다만 법조계 전문가들은 만기가 완료돼 새로운 계약을 맺은 상황이라면 신규 계약으로 취급돼 전월세상한제 적용과 무관하다는 해석을 내놓고 있다. 김조영 법률사무소 국토 대표변호사는 "새로운 계약을 이미 맺어서 보증금까지 받았다면 신규 계약에 해당돼 전월세상한제 때문에 보증금을 반납해야 하는 일은 없을 것"이라고 말했다. 하지만 아직 계약 만기가 수개월 남은 상황에서 미리 만기 시점에 보증금을 올리기로 약속하는 식으로 계약을 맺었다면 적용 대상이 될 확률이 높다.(2020년 7월 30일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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20년전 퇴거금지법 등 시행, 공급 줄어 되레 임대료 급등

전세매물 사라진 韓과 닮아

 

 

조세 폭탄·소급 적용 등 무리한 부동산 정책이 쏟아지자 시민들 사이에서 "한국 부동산 정책은 베네수엘라와 판박이"라는 주장이 호응을 얻고 있다. 20여 년 전 사회주의 주택 정책으로 망국의 길을 걸은 베네수엘라를 한국 정부가 따라가고 있다는 것이다. 21일 부동산 업계에 따르면 이 같은 주장은 2013년 9월 한-베네수엘라 경제협력센터가 발행한 연구보고서 `자가주택 소유 점점 어려워져`에 기반하고 있다. 이 보고서는 2000년대 베네수엘라 부동산 정책이 실패한 원인을 분석한 내용인데 당시 상황이 현재 한국의 상황과 놀랍도록 흡사하다는 것이다. 이 보고서에 따르면 양국의 비슷한 정책으로 특히 임대 관련 정책을 꼽을 수 있다.

 

 

베네수엘라 정부는 2003년부터 9년간 임대료 동결(한국의 전월세상한제와 유사), 정부 기관인 임대감사국이 직접 임대료를 정함(여당이 추진 중인 표준임대료제와 유사), 임의적퇴거금지법 적용(계약갱신청구권제와 유사) 등을 시행했다. 현재 정부 여당이 추진 중인 한국의 임대차3법과 정책 방향성이 비슷하다. 이외에도 주택분양 시 물가지수 반영 금지(분양가상한제), 건설 중인 주택은 국립기관의 허가를 받아야 매매 가능(분양권 전매 제한) 등 분양 관련 정책에서도 유사점이 많다.

 

 

보고서는 특히 베네수엘라에서 임대료 동결 등 임대 관련 각종 규제가 시행된 결과 임대주택 공급이 급격히 줄어들면서 `품귀 현상`이 일어났다고 지적했다. 전체 주택 중 임대주택의 비율은 정책 시행 이전의 30%에서 3% 수준까지 줄어들었다. 공급이 사라지자 자연스럽게 웃돈을 얹어서 계약을 맺는 일종의 `암시장`이 형성되면서 실질 임대료가 더 비싸졌음은 물론이다.(2020년 7월 22일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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부동산대책 후폭풍, 9억대 거래 잠실 엘스 84㎡, 한달새 최고 11억 중반 호가

대출안돼 집 못사자 전세로, 재건축 규제로 공급은 막혀

전월세상한제 등 후속대책땐, 집주인 선제적으로 올릴수도

 

 

# 잠실 엘스 84㎡에 살고 있는 직장인 김 모씨(38)는 내년 3월 전세계약 만기를 앞두고 지난 19일 집주인이 갑자기 전세금을 2억원 올려달라고 요구해 밤잠을 설치고 있다. 김씨는 "지난해 급등하는 집값에 놀라 인근 지역 아파트를 급히 매수하긴 했지만 내년 말까지는 세입자 전세계약 때문에 내 집에 입주도 불가능한 상황"이라며 "9억원 이상 주택 보유자는 신규 전세대출도 안된다고 하니 내년 3월까지 2억원을 마련하지 못하면 꼼짝없이 길에 나앉을 판"이라고 말했다. 본격 이사철을 앞두고 12·16 부동산 대책이 기습 발표되는 바람에 전세 가격 상승세에 기름을 부은 격이어서 세입자들이 충격에 빠졌다. 22일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 송파구 잠실동 잠실엘스 84㎡형 전세 매물은 대책 발표 직후인 지난 17일 9억8000만원 신고가에 전세계약됐다. 이 매물이 거래된 뒤 호가는 더 뛰어 10억5000만~11억원에서 형성된 상태다. 트리지움 84㎡형은 지난 14일 이미 전세 가격 10억5000만원을 찍었다. 서초구 대표 고급 단지 `반포 아크로리버파크`도 12·16 대책 이후 지난 18일 전셋값 최고 기록을 갈아치웠다. 84㎡형 매물이 직전 최고가보다 3500만원 오른 신고가 15억8500만원에 계약됐다. 인근 중개업소 관계자는 "중소형 매물이 없어 전용면적 84㎡의 경우 한강뷰가 안 나오는 물건조차 호가가 16억원까지 올랐다"고 귀띔했다. 강남구 대치동 은마아파트 전용 84㎡도 얼마 전까지 4억원대에 머물던 전셋값이 현재 6억원을 넘어섰다.

 

30·40대 젊은 부부 세입자들이 많이 거주하는 마포구도 전세 매물이 귀하다. 지난 8월부터 입주를 시작한 마포구 신촌숲아이파크 84㎡는 지난 9월 6억5000만~7억원 선이던 전세 가격이 매물이 마르면서 불과 3개월 만에 8억5000만~9억원으로 2억원가량 뛰었다. 마포래미안푸르지오는 84㎡ 전세 가격이 한 달 새 5000만원 이상 오른 8억원 이상으로 나오고 있다. 이 같은 `전세대란` 분위기는 입시제도 개편 이슈에다 겨울철 이사 수요가 겹쳐 이미 전세 가격이 불안했던 가운데 이번 12·16 대책까지 기습적으로 발표돼 상승세를 자극한 것으로 풀이된다. 한국감정원에 따르면 서울 아파트 전셋값은 지난 11월에만 0.41% 올라 2015년 12월(0.76%) 이후 4년 만에 가장 큰 폭으로 상승했다. 무엇보다 12·16 대책으로 향후 전·월세 공급물량이 급감할 것으로 우려된다. 우선 이번 대책에 15억원 초과 고가주택 주택담보대출 금지 등 강도 높은 대출 규제가 포함되면서 매수 대기자들이 전셋집에 그대로 눌러앉아야 할 가능성이 높아졌다. 또 양도세 과세(장기보유특별공제) 기준에 실거주 요건이 추가되면서 전세를 줬던 집주인들이 거주기간을 채우기 위해 기존 전세 기간이 끝나면 본인 소유 집에 들어가려고 할 가능성도 높다. 이미 재건축초과이익환수제와 분양가상한제 등 각종 정비사업 규제 탓에 재건축·재개발 사업이 지연되면서 신축 전세 물량 공급 축소까지 피할 수 없을 전망이다. 집주인들이 공시가 상승과 종합부동산세율 상향 등으로 늘어나는 보유세 부담을 세입자에게 전가할 것이란 우려가 현실화하고 있다.

 

 

김은진 부동산114 리서치팀장은 "그간 매매 가격에 비하면 전세 가격이 거의 안 올랐는데 그 격차를 메우던 중에 이번 대책 발표까지 터지면서 전셋값이 급격히 불안해지고 있다"며 "정부가 급하게 후속 조치로 전·월세상한제까지 발표한다면 집주인들이 정책 도입 전에 전세 가격을 선제적으로 올리려고 하면서 되레 단기 상승률은 더 높아질 것"이라고 분석했다. 이처럼 전세시장이 뜨거워진 반면 매매시장은 완전히 관망세로 돌아선 분위기다. 특히 이번 대책 직격탄을 맞은 강남권 아파트 시장은 일단 거래가 사실상 중단된 상태다. 집주인들은 늘어난 보유세 부담을 계산하며 매도·보유 여부를 놓고 이해득실을 따지느라 바쁘고, 매수 예정자들은 대출 규제로 자금 마련이 어려운 데다 향후 집값 하락을 기대하며 시장 상황을 지켜보는 분위기다. 쉽게 말해 `사지도 팔지도 못하는` 것이다. 강남구 도곡동의 한 중개업소 관계자는 "원래 강력한 규제가 나오면 한 달 정도 관망세가 이어지는 것이 보통"이라며 "현금 부자들은 매수 기회를 노리고 있지만 집주인들도 이번 규제 때문에 갑자기 싸게 팔 생각은 없는 것으로 보이기 때문에 당분간 거래가 성사되기 힘들 것"이라고 말했다.

 

 

이 같은 관망세는 일단 올 하반기 불붙었던 서울 아파트 거래 시장에 제대로 찬물을 끼얹은 분위기다. 지난 20일 진행된 강남구 개포 주공3단지를 재건축한 `개포 디에이치 아너힐스`의 보류지(미매각 물건)는 5가구 매각에서 1가구(전용 106㎡)만 낙찰되고 나머지는 모두 유찰되기도 했다. 최저 입찰금액이 27억~38억원으로 시세 수준보다 높게 책정된 데다 12·16 대책 이후 집값 하락에 대한 우려와 15억원 초과 아파트에 대한 대출 금지 등이 미분양에 영향을 미쳤다. 대출 규제 대상에서 제외된 강북권의 9억원 이하 아파트 중에는 반사이익을 기대해 호가를 높인 매물도 일부 나왔지만 실제 거래로 이어지진 않고 있다. 성북구의 한 중개업소 대표는 "전용 59㎡ 시세가 9억원 이하인 아파트들도 거래 없이 조용하다"며 "대책 이후 5000만원가량 올려 내놓은 매물도 가끔 있지만 매수세 자체가 움츠러들어서 거래가 잘 안 된다"고 설명했다. 현지 중개업소들은 양도세 중과 배제 혜택을 받는 다주택자의 매물 출회가 내년 설 연휴 이후에 본격화할 것이라고 예상한다. 다만 정부가 양도세 중과 배제 대상을 10년 이상 보유 주택으로 한정하면서 생각보다 매물이 많지 않을 것이라는 관측도 많다.(2019년 12월 23일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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2019년부터 2000만원 이하 소액 임대소득에도 과세

세율 등 혜택 있는 분리과세 방식으로 세금 매겨

전세와 월세 임대소득세 부과 기준 크게 달라

세금은 월세가 전세의 8배에 달해

임대소득 따지면 실제 수입은 월세가 많아

주춤하던 월세 다시 늘어날 듯

 

  2019년부터 모든 임대소득에 대해 소득세가 부과된다. 현재는 연간 2000만원 초과 소득만 과세한다. 2000만원 이하는 2018년까지 과세가 유예됐다. 정부는 지난 13일 발표한 임대사업 등록 활성화방안에서 예정대로 2019년부터 2000만원 이하 소액 임대소득에 대해 과세를 하겠다고 밝혔다. 이에 따라 다주택자 상당수를 차지하는 소액 임대소득자들이 긴장하고 있다. 국세청에 따르면 임대소득 2000만원 초과 신고자는 지난해 33000여명이었다. 1인당 평균 4800만원의 임대소득을 거뒀고 평균 430여만원의 세금을 냈다. 33000여명은 전체 다주택자 200만 명의 1.6%에 불과하다. 나머지 190여만 명의 임대소득이 한 해 2000만원 이하인 셈이다.

 

 

2000만원 초과 임대소득자 33000여명

  세금을 내더라도 소액 임대소득자는 세제 혜택을 톡톡히 본다. 소액 임대소득 과세 방식이 2000만원 초과와 다르기 때문이다. 2000만원 초과는 다른 소득과 합쳐 세금을 산정하는 종합과세. 다른 소득은 금융소득(이자배당소득), 부동산임대 등의 사업소득, 근로소득, 연금소득 등을 말한다. 2000만원 미만은 다른 소득과 합치지 않고 임대소득만 따로 보는 분리과세. 소액 소득자의 세금 부담을 덜어주기 위해서다. 소득세는 소득이 높을수록 세율이 올라가는 누진 세제여서 소득을 합치는 것보다 나눠서 매기면 세금이 줄어든다. 분리과세 세율이 14%로 종합과세보다 낮다. 임대소득이 2001만원이고 다른 소득이 5000만원이면 종합소득이 7001만원이 된다. 이 금액을 과세표준으로 본다면 세율이 24%. 세율을 그대로 적용한 세금은 280만원(2000X14%)4802400(2001X24%)이다. 1만원 차이로 세금은 200여만원 더 많아진다. 임대소득이 같더라도 다른 소득이 높을수록 세율이 더욱 올라가게 된다.

 

 

'꿩 주고 알 주는' 분리과세

  또 소득에서 비용으로 들어갔다고 보는 경비를 빼주는 것도 분리과세가 훨씬 많다. 정부는 임대 등록할 경우 70%까지 경비로 제하기로 했다. 종합과세할 경우 임대소득 경비율은 많아야 42.6%. 1000만원 소득에 대해 분리과세는 300만원만, 종합과세는 574만원에 세금을 매기는 것이다. 때문에 다른 소득이 있는 경우 연간 임대소득은 2000만원 이하로 유지하는 게 훨씬 유리하다. 분리과세 대상자는 다른 소득이 2000만원 이하이면 임대소득세를 매길 때 400만원 공제 혜택도 받는다. 분리과세가 꿩 주고 알도 주는구조.

 

 

세금을 줄이는 데 전세와 월세 중 어느 게 유리할까.

  임대소득세 규정은 월세보다 전세가 헐렁하다. 부과 대상 주택 수부터 다르다. 월세 임대소득세는 2주택 이상 보유자에게 나오는데 전세의 경우 3주택 이상 보유자가 해당한다. 여기다 주택 수를 따질 때 소득세법에서 소형주택이라고 말하는 전용 60이하이면서 공시가격 3억원 이하는 제외된다. 공시가격 3억원 이하이고 전용 60이하인 주택을 아무리 많이 전세를 줘도 세금이 없다. 월세는 집주인이 받아서 쓰면 되는 말 그대로 소득이지만 전세보증금은 나중에 돌려줘야 하는 부채 성격이어서다. 이중과세 논리도 작용했다. 집주인은 전세보증금을 은행에 맡겨 이자소득이 생기면 이자소득에 대한 소득세를 낸다. 보증금을 사용해 생긴 다른 소득에 이미 과세가 이뤄지고 있다. 그래서 월세보다 전세에 대한 임대소득세 부과가 뒤늦게 이뤄졌고 기준도 느슨해졌다. 월세에 대한 소득세는 소득세법이 생긴 1949년 직후부터 부과됐다. 잠깐 비과세됐으나 1954년부터 부동산소득이란 명목으로 세금이 나왔다. 소득세법이 만들어지고 60년이나 지난 2009, 전세보증금이 주택임대소득 범위에 들어갔다. 임대소득으로 보는 기준도 차이 난다. 월세는 그대로 소득인 데 비해 전세는 전세보증금을 은행에 예금해 얻는 이자수입을 소득으로 본다. 이를 간주임대료라고 한다. 이자수입도 전세보증금 총액을 기준으로 하지 않고 보증금에서 3억원을 뺀 뒤 다시 40%를 제외한 금액으로 이자수입을 계산한다. 이자수입은 정기예금금리로 올해는 1.6%. 월세는 연간 월세 합계, 전세는 간주임대료가 2000만원 이하여야 분리과세 대상이다

간주임대료=(임대보증금-3)X60%X정기예금이자율(1.6%)

 

 

전세보다 월세 임대소득 기준이 까다로워 

  보증금 일부와 월세가 합쳐진 반전세 임대소득은 '월세 합계+간주임대료'. 시뮬레이션 결과 월세 임대소득세가 전세보다 7배 이상 많은 것으로 나타났다. 수도권 평균 아파트 전셋값에 해당하는 집 두 채를 28000만원씩에 전세 준 경우보증금 8000만원을 받고 매달 80만원을 월세로 받는 경우를 비교해보자. 전세의 간주임대료는 (28000X2-3)X60%X1.6%90002496000이다. 월세는 간주임대료가 0이고 월세 수입이 1920만원이다. 월세의 과세 대상이 전세의 7.7배다. 임대소득세는 월세 806000, 전세 105000이다. 앞으로 전세의 임대소득세가 늘어날 수 있다. 정부는 내년 조세개혁특위 등을 통해 다주택자에 대한 임대보증금 과세의 개편방안을 마련키로 했다. 과세 대상이 3주택 이상에서 2주택 이상으로 확대될 수 있다. 임대소득세만 보면 전세가 유리하지만 세금을 제외하고 실제 손에 쥐는 수입을 비교하면 사정이 달라진다.

 

 

월세가 소득세 많아도 전세보다 실제 수입 많아

  총수입은 전세에선 전세보증금 이자이고 월세의 경우 보증금 이자와 월세 수입이다. 월세 수입이 임대소득세보다 훨씬 많아 결과적으로 월세로 버는 수입이 1800여만원으로 전세(880여만원)의 두 배가 넘는다. 월세 하락세와 금리 인상 등으로 월세 증가세가 주춤했는데 정부의 등록임대주택 활성화 대책 영향으로 앞으론 다시 늘어날 것으로 예상한다. 월세 물량이 늘며 월세가 떨어지고 금리가 올라가면서 올해 들어 월세 증가세가 주춤해졌다. 월세가 올해 들어 전국 0.6%, 수도권 0.3% 각각 하락했다. ·월세 거래 중 월세가 차지하는 비중이 올해 들어 11월까지 전국적으로 42.6%였다. 지난해 같은 기간보다 0.7% 포인트 떨어졌다. 서울은 44.6%에서 43.5%1.1% 포인트 낮아졌다. 이번 정부 대책으로 임대주택 등록이 많이 늘어날 것 같지만, 정부 기대에 미칠지는 불확실하다.

 

 

"2022년 민간임대 3가구 중 하나가 등록임대"

  정부 기대대로 이뤄진다면 ·월세난이 꺾이고 임대차 시장이 안정을 찾는 데 크게 도움이 될 전망이다. 정부는 이번 대책으로 등록임대주택이 100만 가구 증가할 것으로 보고 있다. 다주택자의 임대주택 절반에 해당하는 물량이다. 이렇게 되면 현재 79만 가구로 전체 민간임대주택(580만 가구)13%인 민간등록임대주택이 3가구 중 한 가구가 된다. 정부는 5년 뒤인 2022년에는 민간등록임대주택이 200만 가구, 공적임대도 200만 가구로 각각 늘어 전체 임대주택(900만 가구)45%를 차지할 것으로 본다. 민간등록임대주택과 공적임대는 임대료 인상 폭 제한(5%)4~8년 임대 기간 보장 등으로 사실상 전월세상한제와 계약갱신청구권을 적용하는 셈이다. 임대차시장 안정은 전세난에 따른 전세 세입자의 매매 전환을 억눌러 주택 수요를 억제하는 부수적 효과도 예상된다. 지난달 말 발표된 주거복지 로드맵에 빠져서 뒤늦게 나온 임대주택 등록 활성화 방안의 야심 찬 포부가 어떻게 실현될지가 앞으로 주택시장 전망의 주요 변수로 떠올랐다.(20171219일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 소스킹 2017.12.22 14:40 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    많은 분들의 고민일텐데~
    좋은 정보 감사합니다!

  2. 영도나그네 2017.12.22 15:24 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    임대소득이 있는 사람들은 많은 고민을
    해야 할것 같습니다..
    좋은 자료 잘보고 갑니다..

  3. 휴식같은 친구 2017.12.22 16:00 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    저는 고민할 필요가 없는 내용이네요.
    그런데 서글픔이~~ㅠㅠ ㅎㅎ
    즐거운 하루 되세요~^^

  4. 『방쌤』 2017.12.22 21:08 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은 정보 잘 보고 가요~
    즐거운 불금 보내시구요^^

  5. 줌마토깽 2017.12.22 22:35 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    유익한 정보
    도움됬습니다
    좋은하루되세요~~~

  6. 버블프라이스 2017.12.23 05:33 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘도 부동산 관련 유용한 정보를 얻고 갑니다 ^^

  7. 핑구야 날자 2017.12.23 07:06 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    임대사업자들의 고민이 깊어지겠네요

  8. 공수래공수거 2017.12.25 10:18 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    즐거운 성탄 되세요^^

 

 

 

다주택자 임대등록 대책

8년이상 임대하면 인센티브

임대등록 `양지`로 안 나오면 종부세 카드까지 꺼낼듯

전월세상한·계약갱신청구권제 2020년 이후 단계적 도입 검토

 

 

  공공주거복지에 기여하지 못하는 다주택자들에게 세금과 건강보험료 부담을 확 늘리는 정부정책이 나왔다. 임대주택으로 등록을 하지 않으면 각종 혜택을 없애는 방식으로 압박하겠다는 의미다. 현재 전국 임대주택 595만채 중에서 87%에 달하는 516만채가 임대등록을 하지 않은 상태. 구체적으로 정부는 개인주택 임대사업자의 양도소득세 중과 및 종합부동산세 합산 배제 기준을 현재 5년 이상에서 8년 이상으로 대폭 강화한다. 임대사업을 등록하면 최소 8년간 매매를 못 하고 전월세상한제를 적용받지만 내년 4월부터 시행하는 양도세 중과를 피하고 건강보험료도 대폭 감면받을 수 있다. 임대등록을 하지 않거나 그간 4~5년 단기 임대 후 세금감면 효과를 챙겼던 다주택자들에게는 '세금·건보료' 폭탄이 예고됐다. 특히 정부는 2020년까지 유예기간을 두고 자발적 등록을 하지 않은 경우, 과태료를 동반한 임대등록의무화까지 검토키로 했다. 국토교통부는 13일 이런 내용을 골자로 한 '임대주택 등록 활성화 방안'을 발표했다. 우선 내년 4월부터 양도소득세 중과세 배제를 적용받으려면 8년 이상 준공공임대주택으로 등록해야 한다. 현재는 6억원 이하 주택을 5년 이상 임대하면 되지만 앞으로는 지금보다 3년 이상 늘어나게 된 것이다. 종합부동산세 합산 배제 기준도 8으로 늘어난다. 준공공임대주택으로 등록하면 재계약 때 세입자의 임대료를 5% 이상 올리지 못하게 된다. 세입자가 재계약을 요구할 경우 거부할 수 없고, 등록기간 중에는 임의로 주택을 팔지도 못한다. 그 대신 2019년부터 준공공임대로 등록해 8년 이상 임대하면 양도세 장기보유특별공제 비율이 60%에서 70% 올라간다. 반대로 미등록 사업자는 50%로 현행 대비 10%포인트 깎인다. 국토교통부 관계자는 "임대등록을 통해 공공의 주거복지에 기여하는 사람과 아닌 사람의 차이를 확실하게 두겠다는 것"이라고 설명했다.

 

  내년 말까지 유예했던 2000만원 이하 임대소득에 대한 과세도 예정대로 2019년부터 시작해 임대사업자에 대한 과세부담을 높였지만 임대등록자에겐 대폭 세부담을 낮춰준다. 2000만원 이하 소득의 경우 임대사업자로 등록하면 필요경비율을 현재 60%에서 70%로 높이고, 미등록자는 50%로 낮춰 차별을 주기로 했다. 2020년 말까지 등록한 연 2000만원 이하 분리과세 대상 사업자의 건강보험료 인상분도 감면된다. 8년 임대할 경우 감면율은 80%, 4년 임대는 40%. 임대사업자 등록 때 처음에 선택한 임대주택 유형을 바꾸지 못했던 조항도 변경됐다. 임대의무기간이 4년인 임대주택을 8년짜리로 바꿀 수 있다. 이 경우 잔여기간에 각종 세제혜택을 8년형 임대주택에 맞게 받을 수 있다. 정부가 8년 이상 주택임대사업자에게 집중적인 혜택을 준 것은 장기임대를 유도하기 위한 포석이다. 예컨대 임대소득이 연 2000만원일 경우 임대사업 등록자는 연간 14만원의 임대소득세(지방소득세 별도)를 내야 하지만 2019년부터는 연 7만원으로 낮아진다. 반면 미등록자는 연 56만원에서 연 84만원으로 늘어난다. 등록 임대주택에 대한 취득세·재산세 감면기한은 2021년까지 3년 연장한다. 8년 이상 장기임대하는 전용 40이하 소형주택은 한 채만 임대해도 재산세를 감면한다. 다가구주택도 마찬가지다.

 

 

  국토부에 따르면 개인의 임대주택 595만채 중에 임대등록이 된 곳은 79만채(13%)에 불과하다. 등록임대주택 중에서도 4년 단기임대가 93%를 차지하고 있다. 정부는 내년 4월부터 임대차시장 통합시스템(DB)을 구축해 2020년 임대등록의무화와 전월세상한제·계약갱신청구권 도입을 위한 기초 조사를 시작한다고 이번에 밝혔다. 8년 장기임대 또는 임대등록을 통해 '양지'로 나오지 않을 경우엔 양도세 중과 조치가 적용되는 내년 4월 이전에 사실상 주택을 팔라는 메시지다. 등록임대주택은 임대의무기간에 연 5% 이내에서 임대료 증액이 제한된다. 또 임차인에게 귀책 사유가 없는 한 임대의무기간 4년 또는 8년 동안 재계약을 거부하는 것이 불가능해 계약갱신청구권이 있는 것과 마찬가지다. 정부가 이번에 8년 장기 임대등록 사업자에 집중적으로 혜택을 준 것은 사실상 전월세상한제와 계약갱신청구권을 간접 실행한 것이나 마찬가지라는 해석이 나오는 이유다. 다주택자를 향한 압박은 이뿐 아니다. 정부가 '보유세 카드'를 처음으로 공식적으로 밝혔다. 국토부는 "내년 조세개혁특위 등을 통해 부동산 과세체계의 종합적인 개편 방향을 마련하겠다"고 이날 밝혔다. 주택 공시가격 기준 완화가 빠진 것이 결국 종합부동세를 조정하는 것까지 내다본 수순 아니냐는 관측도 나온다. 실제로 김현미 국토부 장관은 이날 브리핑 자리에서 "가칭 조세재정개혁특별위원회에서 법 개정을 최소화하는 큰 틀에서 논의가 이뤄질 것"이라면서도 "개인적으론 보유세 문제를 논의할 시기가 되지 않았나 생각한다"고 밝혔다. 정부 대책이 제대로 먹히지 않을 경우 다주택자의 등록 유도를 위한 '최후의 카드'를 꺼낼 수 있다는 생각을 내비친 셈이다.(20171214일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 핑구야 날자 2017.12.18 06:53 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    보유한 분들은 정말 고민되겠어요

  2. 버블프라이스 2017.12.18 08:13 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘도 부동산 관련 유용한 소식을 확인하고 갑니다.

  3. 공수래공수거 2017.12.18 10:13 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    기쁜 하루 되시길^^

  4. 휴식같은 친구 2017.12.18 18:16 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    임대주택 과세가 되면 아파트 가격이 많이 떨어질 수도 있겠네요. 잘 보고 갑니다.

  5. 라디오키즈 2017.12.18 18:21 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산판 분위기가 확 바뀌기만 바라고 있습니다. 무주택자라...;;;

  6. 노루막이 2017.12.18 18:59 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은하루되세요^^ 저도 주택을 하나라도 가져보고 싶네요 ㅎㅎ

  7. 청결원 2017.12.19 06:43 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보고 갑니다~
    오늘 또 다시 추워진다고 합니다
    건강 유의 하세요~^^

  8. 귀요미디지 2017.12.19 10:50 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    임대 부동산 소식이네요 ~~
    잘보고 가요 ^^

 

 

29세이하 편법의심 거래도 급증집값 과열 지속되면 추가 규제

 

 

  문재인정부 첫 국토교통 정책 수장인 김현미 장관이 취임하자마자 부동산 투기와의 전쟁을 선포했다. 새정부 출범 초기 부동산 시장 과열의 원인을 다주택자들의 투기성 거래 때문으로 규정하고, 왜곡된 시장을 실수요자 중심으로 바로잡겠다는 의지를 천명한 것이어서 시장에 작지 않은 파장을 미칠 것으로 보인다. 김 장관은 23일 오전 정부세종청사 대강당에서 열린 취임식에서 이례적으로 파워포인트 슬라이드 자료를 꺼내들고 최근 주택시장 과열을 주도한 게 공급 부족에 따른 실수요가 아닌 투기적 심리가 가세된 가수요라는 논리를 폈다. 김 장관이 인용한 국토교통부 내부 자료에 따르면 지난달 전국 무주택자와 1주택자의 주택 매매 거래량은 전년 동월 대비 각각 6.02%, 1.71% 줄어든 반면 3주택 이상 보유자의 거래량은 일제히 늘었다. 3주택자는 6.19%, 4주택자는 4.4% 늘었고, 5주택 이상 보유자는 7.47%로 증가폭이 가장 컸다.

 

 

  이 같은 추세는 부동산 과열의 진원지로 지목되는 강남4구로 좁혀보면 더욱 극명하다. 강남구는 무주택자 주택 거래가 3% 줄어든 반면 5주택 이상 소유자의 거래는 58%나 늘었다. 송파구는 무주택자가 2% 늘었지만 5주택 이상 소유자는 89%나 급증했다. 용산, 은평, 마포 등 개발 호재가 많은 강북지역도 다주택자의 거래량이 무주택자를 압도했다. 김 장관은 과열지역에서 주택 매매에 나선 사람들의 연령대별 분포 자료도 논거로 공개했다. 지난달 강남4구에서 주택을 매매한 사람 중 29세 이하 거래 증가율(전년 대비)54%30(5.6%), 40(14.4%) 50(13.8%)보다 압도적으로 높았다. 김 장관은 "편법거래를 충분히 의심할 만한 정황"이라고 적시해 20대 이하 연령대 사람들의 부동산 거래 상당수가 부모에 의한 편법 증여나 차명 투기거래로 의심된다고 시사했다. 하지만 증가율이 아닌 전체 거래량에서 차지하는 비중만 보면 29세 이하 매매는 134건으로 전체 3997건의 3.3%에 불과했다.

 

  김 장관이 통계자료까지 준비해 강경 발언을 쏟아낸 것은 6·19 대책 강도가 예상보다 약해 정책 효과가 오래 지속되지 않을 것이라는 시장 일각의 주장을 겨냥한 것으로 풀이된다. 대책이 나온 지 얼마 지나지 않은 시점이지만 상황에 따라 언제든지 시장에 개입할 수 있다는 신호를 줘 투기세력이 활동할 여지를 원천봉쇄하겠다는 것이다. 김 장관은 "지난 19일 발표된 새정부 첫 부동산 대책은 수요를 억제하는 방안에 집중됐는데 아직도 과열의 원인을 공급 부족에서 찾는 사람들이 있다""공급 부족이 문제라면 실수요자들의 거래량이 늘어야 하지만 실제로는 그렇지 않았다"고 말했다. 그는 이어 "지난 부동산 대책은 주택시장을 어지럽히는 분들에게 보내는 1차 메시지"라며 "부동산 정책은 투기를 조장하는 사람들이 아니라 정부가 결정하는 것"이라고 말해 추가 규제 가능성을 재확인했다. 김 장관은 또 서민 주거안정을 위한 '주거 사다리 정책'의 필요성을 강조하며 전월세상한제와 계약갱신청구권 도입도 필요하다고 말했다.(2017623 매일경제 기사 참조)

 

 

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  1. 멜로요우 2017.06.24 23:54 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    역시 부동산투기는 강남인데 이제 정부가 나서기 시작했네요

  2. 버블프라이스 2017.06.25 04:45 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    유용한 글 잘 읽고 갑니다^^
    좋은 주말 되세요

  3. 청결원 2017.06.25 06:23 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 정보 잘 보고 가네요

  4. 생명마루한의원 일산점 2017.06.25 20:48 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    주말 잘 보내셨나요?^^ 잘 보고 갑니다~

  5. 도느로 2017.06.26 00:33 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    실수요자가 아닌 투기를 위한 매매는 정말 손을 좀 보긴해야할 것 같아요.
    지금까지 전적만 봐도 말이죠..

  6. 핑구야 날자 2017.06.26 07:31 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    개인적인 이익을 위해서 시세를 조종하는 사람들도 단죄를 해야 한다고