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2019년부터 2000만원 이하 소액 임대소득에도 과세

세율 등 혜택 있는 분리과세 방식으로 세금 매겨

전세와 월세 임대소득세 부과 기준 크게 달라

세금은 월세가 전세의 8배에 달해

임대소득 따지면 실제 수입은 월세가 많아

주춤하던 월세 다시 늘어날 듯

 

  2019년부터 모든 임대소득에 대해 소득세가 부과된다. 현재는 연간 2000만원 초과 소득만 과세한다. 2000만원 이하는 2018년까지 과세가 유예됐다. 정부는 지난 13일 발표한 임대사업 등록 활성화방안에서 예정대로 2019년부터 2000만원 이하 소액 임대소득에 대해 과세를 하겠다고 밝혔다. 이에 따라 다주택자 상당수를 차지하는 소액 임대소득자들이 긴장하고 있다. 국세청에 따르면 임대소득 2000만원 초과 신고자는 지난해 33000여명이었다. 1인당 평균 4800만원의 임대소득을 거뒀고 평균 430여만원의 세금을 냈다. 33000여명은 전체 다주택자 200만 명의 1.6%에 불과하다. 나머지 190여만 명의 임대소득이 한 해 2000만원 이하인 셈이다.

 

 

2000만원 초과 임대소득자 33000여명

  세금을 내더라도 소액 임대소득자는 세제 혜택을 톡톡히 본다. 소액 임대소득 과세 방식이 2000만원 초과와 다르기 때문이다. 2000만원 초과는 다른 소득과 합쳐 세금을 산정하는 종합과세. 다른 소득은 금융소득(이자배당소득), 부동산임대 등의 사업소득, 근로소득, 연금소득 등을 말한다. 2000만원 미만은 다른 소득과 합치지 않고 임대소득만 따로 보는 분리과세. 소액 소득자의 세금 부담을 덜어주기 위해서다. 소득세는 소득이 높을수록 세율이 올라가는 누진 세제여서 소득을 합치는 것보다 나눠서 매기면 세금이 줄어든다. 분리과세 세율이 14%로 종합과세보다 낮다. 임대소득이 2001만원이고 다른 소득이 5000만원이면 종합소득이 7001만원이 된다. 이 금액을 과세표준으로 본다면 세율이 24%. 세율을 그대로 적용한 세금은 280만원(2000X14%)4802400(2001X24%)이다. 1만원 차이로 세금은 200여만원 더 많아진다. 임대소득이 같더라도 다른 소득이 높을수록 세율이 더욱 올라가게 된다.

 

 

'꿩 주고 알 주는' 분리과세

  또 소득에서 비용으로 들어갔다고 보는 경비를 빼주는 것도 분리과세가 훨씬 많다. 정부는 임대 등록할 경우 70%까지 경비로 제하기로 했다. 종합과세할 경우 임대소득 경비율은 많아야 42.6%. 1000만원 소득에 대해 분리과세는 300만원만, 종합과세는 574만원에 세금을 매기는 것이다. 때문에 다른 소득이 있는 경우 연간 임대소득은 2000만원 이하로 유지하는 게 훨씬 유리하다. 분리과세 대상자는 다른 소득이 2000만원 이하이면 임대소득세를 매길 때 400만원 공제 혜택도 받는다. 분리과세가 꿩 주고 알도 주는구조.

 

 

세금을 줄이는 데 전세와 월세 중 어느 게 유리할까.

  임대소득세 규정은 월세보다 전세가 헐렁하다. 부과 대상 주택 수부터 다르다. 월세 임대소득세는 2주택 이상 보유자에게 나오는데 전세의 경우 3주택 이상 보유자가 해당한다. 여기다 주택 수를 따질 때 소득세법에서 소형주택이라고 말하는 전용 60이하이면서 공시가격 3억원 이하는 제외된다. 공시가격 3억원 이하이고 전용 60이하인 주택을 아무리 많이 전세를 줘도 세금이 없다. 월세는 집주인이 받아서 쓰면 되는 말 그대로 소득이지만 전세보증금은 나중에 돌려줘야 하는 부채 성격이어서다. 이중과세 논리도 작용했다. 집주인은 전세보증금을 은행에 맡겨 이자소득이 생기면 이자소득에 대한 소득세를 낸다. 보증금을 사용해 생긴 다른 소득에 이미 과세가 이뤄지고 있다. 그래서 월세보다 전세에 대한 임대소득세 부과가 뒤늦게 이뤄졌고 기준도 느슨해졌다. 월세에 대한 소득세는 소득세법이 생긴 1949년 직후부터 부과됐다. 잠깐 비과세됐으나 1954년부터 부동산소득이란 명목으로 세금이 나왔다. 소득세법이 만들어지고 60년이나 지난 2009, 전세보증금이 주택임대소득 범위에 들어갔다. 임대소득으로 보는 기준도 차이 난다. 월세는 그대로 소득인 데 비해 전세는 전세보증금을 은행에 예금해 얻는 이자수입을 소득으로 본다. 이를 간주임대료라고 한다. 이자수입도 전세보증금 총액을 기준으로 하지 않고 보증금에서 3억원을 뺀 뒤 다시 40%를 제외한 금액으로 이자수입을 계산한다. 이자수입은 정기예금금리로 올해는 1.6%. 월세는 연간 월세 합계, 전세는 간주임대료가 2000만원 이하여야 분리과세 대상이다

간주임대료=(임대보증금-3)X60%X정기예금이자율(1.6%)

 

 

전세보다 월세 임대소득 기준이 까다로워 

  보증금 일부와 월세가 합쳐진 반전세 임대소득은 '월세 합계+간주임대료'. 시뮬레이션 결과 월세 임대소득세가 전세보다 7배 이상 많은 것으로 나타났다. 수도권 평균 아파트 전셋값에 해당하는 집 두 채를 28000만원씩에 전세 준 경우보증금 8000만원을 받고 매달 80만원을 월세로 받는 경우를 비교해보자. 전세의 간주임대료는 (28000X2-3)X60%X1.6%90002496000이다. 월세는 간주임대료가 0이고 월세 수입이 1920만원이다. 월세의 과세 대상이 전세의 7.7배다. 임대소득세는 월세 806000, 전세 105000이다. 앞으로 전세의 임대소득세가 늘어날 수 있다. 정부는 내년 조세개혁특위 등을 통해 다주택자에 대한 임대보증금 과세의 개편방안을 마련키로 했다. 과세 대상이 3주택 이상에서 2주택 이상으로 확대될 수 있다. 임대소득세만 보면 전세가 유리하지만 세금을 제외하고 실제 손에 쥐는 수입을 비교하면 사정이 달라진다.

 

 

월세가 소득세 많아도 전세보다 실제 수입 많아

  총수입은 전세에선 전세보증금 이자이고 월세의 경우 보증금 이자와 월세 수입이다. 월세 수입이 임대소득세보다 훨씬 많아 결과적으로 월세로 버는 수입이 1800여만원으로 전세(880여만원)의 두 배가 넘는다. 월세 하락세와 금리 인상 등으로 월세 증가세가 주춤했는데 정부의 등록임대주택 활성화 대책 영향으로 앞으론 다시 늘어날 것으로 예상한다. 월세 물량이 늘며 월세가 떨어지고 금리가 올라가면서 올해 들어 월세 증가세가 주춤해졌다. 월세가 올해 들어 전국 0.6%, 수도권 0.3% 각각 하락했다. ·월세 거래 중 월세가 차지하는 비중이 올해 들어 11월까지 전국적으로 42.6%였다. 지난해 같은 기간보다 0.7% 포인트 떨어졌다. 서울은 44.6%에서 43.5%1.1% 포인트 낮아졌다. 이번 정부 대책으로 임대주택 등록이 많이 늘어날 것 같지만, 정부 기대에 미칠지는 불확실하다.

 

 

"2022년 민간임대 3가구 중 하나가 등록임대"

  정부 기대대로 이뤄진다면 ·월세난이 꺾이고 임대차 시장이 안정을 찾는 데 크게 도움이 될 전망이다. 정부는 이번 대책으로 등록임대주택이 100만 가구 증가할 것으로 보고 있다. 다주택자의 임대주택 절반에 해당하는 물량이다. 이렇게 되면 현재 79만 가구로 전체 민간임대주택(580만 가구)13%인 민간등록임대주택이 3가구 중 한 가구가 된다. 정부는 5년 뒤인 2022년에는 민간등록임대주택이 200만 가구, 공적임대도 200만 가구로 각각 늘어 전체 임대주택(900만 가구)45%를 차지할 것으로 본다. 민간등록임대주택과 공적임대는 임대료 인상 폭 제한(5%)4~8년 임대 기간 보장 등으로 사실상 전월세상한제와 계약갱신청구권을 적용하는 셈이다. 임대차시장 안정은 전세난에 따른 전세 세입자의 매매 전환을 억눌러 주택 수요를 억제하는 부수적 효과도 예상된다. 지난달 말 발표된 주거복지 로드맵에 빠져서 뒤늦게 나온 임대주택 등록 활성화 방안의 야심 찬 포부가 어떻게 실현될지가 앞으로 주택시장 전망의 주요 변수로 떠올랐다.(20171219일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 소스킹 2017.12.22 14:40 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    많은 분들의 고민일텐데~
    좋은 정보 감사합니다!

  2. 영도나그네 2017.12.22 15:24 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    임대소득이 있는 사람들은 많은 고민을
    해야 할것 같습니다..
    좋은 자료 잘보고 갑니다..

  3. 휴식같은 친구 2017.12.22 16:00 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    저는 고민할 필요가 없는 내용이네요.
    그런데 서글픔이~~ㅠㅠ ㅎㅎ
    즐거운 하루 되세요~^^

  4. 『방쌤』 2017.12.22 21:08 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은 정보 잘 보고 가요~
    즐거운 불금 보내시구요^^

  5. 줌마토깽 2017.12.22 22:35 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    유익한 정보
    도움됬습니다
    좋은하루되세요~~~

  6. 버블프라이스 2017.12.23 05:33 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘도 부동산 관련 유용한 정보를 얻고 갑니다 ^^

  7. 핑구야 날자 2017.12.23 07:06 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    임대사업자들의 고민이 깊어지겠네요

  8. 공수래공수거 2017.12.25 10:18 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    즐거운 성탄 되세요^^

 

 

 

다주택자 임대등록 대책

8년이상 임대하면 인센티브

임대등록 `양지`로 안 나오면 종부세 카드까지 꺼낼듯

전월세상한·계약갱신청구권제 2020년 이후 단계적 도입 검토

 

 

  공공주거복지에 기여하지 못하는 다주택자들에게 세금과 건강보험료 부담을 확 늘리는 정부정책이 나왔다. 임대주택으로 등록을 하지 않으면 각종 혜택을 없애는 방식으로 압박하겠다는 의미다. 현재 전국 임대주택 595만채 중에서 87%에 달하는 516만채가 임대등록을 하지 않은 상태. 구체적으로 정부는 개인주택 임대사업자의 양도소득세 중과 및 종합부동산세 합산 배제 기준을 현재 5년 이상에서 8년 이상으로 대폭 강화한다. 임대사업을 등록하면 최소 8년간 매매를 못 하고 전월세상한제를 적용받지만 내년 4월부터 시행하는 양도세 중과를 피하고 건강보험료도 대폭 감면받을 수 있다. 임대등록을 하지 않거나 그간 4~5년 단기 임대 후 세금감면 효과를 챙겼던 다주택자들에게는 '세금·건보료' 폭탄이 예고됐다. 특히 정부는 2020년까지 유예기간을 두고 자발적 등록을 하지 않은 경우, 과태료를 동반한 임대등록의무화까지 검토키로 했다. 국토교통부는 13일 이런 내용을 골자로 한 '임대주택 등록 활성화 방안'을 발표했다. 우선 내년 4월부터 양도소득세 중과세 배제를 적용받으려면 8년 이상 준공공임대주택으로 등록해야 한다. 현재는 6억원 이하 주택을 5년 이상 임대하면 되지만 앞으로는 지금보다 3년 이상 늘어나게 된 것이다. 종합부동산세 합산 배제 기준도 8으로 늘어난다. 준공공임대주택으로 등록하면 재계약 때 세입자의 임대료를 5% 이상 올리지 못하게 된다. 세입자가 재계약을 요구할 경우 거부할 수 없고, 등록기간 중에는 임의로 주택을 팔지도 못한다. 그 대신 2019년부터 준공공임대로 등록해 8년 이상 임대하면 양도세 장기보유특별공제 비율이 60%에서 70% 올라간다. 반대로 미등록 사업자는 50%로 현행 대비 10%포인트 깎인다. 국토교통부 관계자는 "임대등록을 통해 공공의 주거복지에 기여하는 사람과 아닌 사람의 차이를 확실하게 두겠다는 것"이라고 설명했다.

 

  내년 말까지 유예했던 2000만원 이하 임대소득에 대한 과세도 예정대로 2019년부터 시작해 임대사업자에 대한 과세부담을 높였지만 임대등록자에겐 대폭 세부담을 낮춰준다. 2000만원 이하 소득의 경우 임대사업자로 등록하면 필요경비율을 현재 60%에서 70%로 높이고, 미등록자는 50%로 낮춰 차별을 주기로 했다. 2020년 말까지 등록한 연 2000만원 이하 분리과세 대상 사업자의 건강보험료 인상분도 감면된다. 8년 임대할 경우 감면율은 80%, 4년 임대는 40%. 임대사업자 등록 때 처음에 선택한 임대주택 유형을 바꾸지 못했던 조항도 변경됐다. 임대의무기간이 4년인 임대주택을 8년짜리로 바꿀 수 있다. 이 경우 잔여기간에 각종 세제혜택을 8년형 임대주택에 맞게 받을 수 있다. 정부가 8년 이상 주택임대사업자에게 집중적인 혜택을 준 것은 장기임대를 유도하기 위한 포석이다. 예컨대 임대소득이 연 2000만원일 경우 임대사업 등록자는 연간 14만원의 임대소득세(지방소득세 별도)를 내야 하지만 2019년부터는 연 7만원으로 낮아진다. 반면 미등록자는 연 56만원에서 연 84만원으로 늘어난다. 등록 임대주택에 대한 취득세·재산세 감면기한은 2021년까지 3년 연장한다. 8년 이상 장기임대하는 전용 40이하 소형주택은 한 채만 임대해도 재산세를 감면한다. 다가구주택도 마찬가지다.

 

 

  국토부에 따르면 개인의 임대주택 595만채 중에 임대등록이 된 곳은 79만채(13%)에 불과하다. 등록임대주택 중에서도 4년 단기임대가 93%를 차지하고 있다. 정부는 내년 4월부터 임대차시장 통합시스템(DB)을 구축해 2020년 임대등록의무화와 전월세상한제·계약갱신청구권 도입을 위한 기초 조사를 시작한다고 이번에 밝혔다. 8년 장기임대 또는 임대등록을 통해 '양지'로 나오지 않을 경우엔 양도세 중과 조치가 적용되는 내년 4월 이전에 사실상 주택을 팔라는 메시지다. 등록임대주택은 임대의무기간에 연 5% 이내에서 임대료 증액이 제한된다. 또 임차인에게 귀책 사유가 없는 한 임대의무기간 4년 또는 8년 동안 재계약을 거부하는 것이 불가능해 계약갱신청구권이 있는 것과 마찬가지다. 정부가 이번에 8년 장기 임대등록 사업자에 집중적으로 혜택을 준 것은 사실상 전월세상한제와 계약갱신청구권을 간접 실행한 것이나 마찬가지라는 해석이 나오는 이유다. 다주택자를 향한 압박은 이뿐 아니다. 정부가 '보유세 카드'를 처음으로 공식적으로 밝혔다. 국토부는 "내년 조세개혁특위 등을 통해 부동산 과세체계의 종합적인 개편 방향을 마련하겠다"고 이날 밝혔다. 주택 공시가격 기준 완화가 빠진 것이 결국 종합부동세를 조정하는 것까지 내다본 수순 아니냐는 관측도 나온다. 실제로 김현미 국토부 장관은 이날 브리핑 자리에서 "가칭 조세재정개혁특별위원회에서 법 개정을 최소화하는 큰 틀에서 논의가 이뤄질 것"이라면서도 "개인적으론 보유세 문제를 논의할 시기가 되지 않았나 생각한다"고 밝혔다. 정부 대책이 제대로 먹히지 않을 경우 다주택자의 등록 유도를 위한 '최후의 카드'를 꺼낼 수 있다는 생각을 내비친 셈이다.(20171214일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 핑구야 날자 2017.12.18 06:53 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    보유한 분들은 정말 고민되겠어요

  2. 버블프라이스 2017.12.18 08:13 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘도 부동산 관련 유용한 소식을 확인하고 갑니다.

  3. 공수래공수거 2017.12.18 10:13 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    기쁜 하루 되시길^^

  4. 휴식같은 친구 2017.12.18 18:16 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    임대주택 과세가 되면 아파트 가격이 많이 떨어질 수도 있겠네요. 잘 보고 갑니다.

  5. 라디오키즈 2017.12.18 18:21 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산판 분위기가 확 바뀌기만 바라고 있습니다. 무주택자라...;;;

  6. 노루막이 2017.12.18 18:59 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은하루되세요^^ 저도 주택을 하나라도 가져보고 싶네요 ㅎㅎ

  7. 청결원 2017.12.19 06:43 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보고 갑니다~
    오늘 또 다시 추워진다고 합니다
    건강 유의 하세요~^^

  8. 귀요미디지 2017.12.19 10:50 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    임대 부동산 소식이네요 ~~
    잘보고 가요 ^^

 

 

29세이하 편법의심 거래도 급증집값 과열 지속되면 추가 규제

 

 

  문재인정부 첫 국토교통 정책 수장인 김현미 장관이 취임하자마자 부동산 투기와의 전쟁을 선포했다. 새정부 출범 초기 부동산 시장 과열의 원인을 다주택자들의 투기성 거래 때문으로 규정하고, 왜곡된 시장을 실수요자 중심으로 바로잡겠다는 의지를 천명한 것이어서 시장에 작지 않은 파장을 미칠 것으로 보인다. 김 장관은 23일 오전 정부세종청사 대강당에서 열린 취임식에서 이례적으로 파워포인트 슬라이드 자료를 꺼내들고 최근 주택시장 과열을 주도한 게 공급 부족에 따른 실수요가 아닌 투기적 심리가 가세된 가수요라는 논리를 폈다. 김 장관이 인용한 국토교통부 내부 자료에 따르면 지난달 전국 무주택자와 1주택자의 주택 매매 거래량은 전년 동월 대비 각각 6.02%, 1.71% 줄어든 반면 3주택 이상 보유자의 거래량은 일제히 늘었다. 3주택자는 6.19%, 4주택자는 4.4% 늘었고, 5주택 이상 보유자는 7.47%로 증가폭이 가장 컸다.

 

 

  이 같은 추세는 부동산 과열의 진원지로 지목되는 강남4구로 좁혀보면 더욱 극명하다. 강남구는 무주택자 주택 거래가 3% 줄어든 반면 5주택 이상 소유자의 거래는 58%나 늘었다. 송파구는 무주택자가 2% 늘었지만 5주택 이상 소유자는 89%나 급증했다. 용산, 은평, 마포 등 개발 호재가 많은 강북지역도 다주택자의 거래량이 무주택자를 압도했다. 김 장관은 과열지역에서 주택 매매에 나선 사람들의 연령대별 분포 자료도 논거로 공개했다. 지난달 강남4구에서 주택을 매매한 사람 중 29세 이하 거래 증가율(전년 대비)54%30(5.6%), 40(14.4%) 50(13.8%)보다 압도적으로 높았다. 김 장관은 "편법거래를 충분히 의심할 만한 정황"이라고 적시해 20대 이하 연령대 사람들의 부동산 거래 상당수가 부모에 의한 편법 증여나 차명 투기거래로 의심된다고 시사했다. 하지만 증가율이 아닌 전체 거래량에서 차지하는 비중만 보면 29세 이하 매매는 134건으로 전체 3997건의 3.3%에 불과했다.

 

  김 장관이 통계자료까지 준비해 강경 발언을 쏟아낸 것은 6·19 대책 강도가 예상보다 약해 정책 효과가 오래 지속되지 않을 것이라는 시장 일각의 주장을 겨냥한 것으로 풀이된다. 대책이 나온 지 얼마 지나지 않은 시점이지만 상황에 따라 언제든지 시장에 개입할 수 있다는 신호를 줘 투기세력이 활동할 여지를 원천봉쇄하겠다는 것이다. 김 장관은 "지난 19일 발표된 새정부 첫 부동산 대책은 수요를 억제하는 방안에 집중됐는데 아직도 과열의 원인을 공급 부족에서 찾는 사람들이 있다""공급 부족이 문제라면 실수요자들의 거래량이 늘어야 하지만 실제로는 그렇지 않았다"고 말했다. 그는 이어 "지난 부동산 대책은 주택시장을 어지럽히는 분들에게 보내는 1차 메시지"라며 "부동산 정책은 투기를 조장하는 사람들이 아니라 정부가 결정하는 것"이라고 말해 추가 규제 가능성을 재확인했다. 김 장관은 또 서민 주거안정을 위한 '주거 사다리 정책'의 필요성을 강조하며 전월세상한제와 계약갱신청구권 도입도 필요하다고 말했다.(2017623 매일경제 기사 참조)

 

 

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  1. 멜로요우 2017.06.24 23:54 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    역시 부동산투기는 강남인데 이제 정부가 나서기 시작했네요

  2. 버블프라이스 2017.06.25 04:45 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    유용한 글 잘 읽고 갑니다^^
    좋은 주말 되세요

  3. 청결원 2017.06.25 06:23 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 정보 잘 보고 가네요

  4. 생명마루한의원 일산점 2017.06.25 20:48 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    주말 잘 보내셨나요?^^ 잘 보고 갑니다~

  5. 도느로 2017.06.26 00:33 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    실수요자가 아닌 투기를 위한 매매는 정말 손을 좀 보긴해야할 것 같아요.
    지금까지 전적만 봐도 말이죠..

  6. 핑구야 날자 2017.06.26 07:31 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    개인적인 이익을 위해서 시세를 조종하는 사람들도 단죄를 해야 한다고

 

 

전세가율 높고 오래 안된 서울 논현동 아파트 유망

소득 인구 늘어날 화성·2국제공항 들어설 제주·고속뚫리는 양양 주목

부동산 소득 70%·연금 30%실물자산 중심 은퇴대비해야

 

 

  "작년 머니쇼에서 강남 모처의 전용면적 35짜리 아파트 갭투자를 추천했다. 당시 35000만원이던 가격이 최근 5억원대로 올랐다. '1년에 1채씩 갭투자를 해 5채를 만든다'는 식으로 계획을 세우고 실천하는 것이 중요하다." 지난 13일 서울머니쇼 마지막 날 부동산 강연에 나선 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 '소형 아파트 갭투자'의 중요성을 강조했다. 임대료로 얻는 '임대소득'보다는 부동산 가치 상승에 따른 '자본차익'을 노리라는 게 그의 지론이다. 고 센터장은 "흔히 수익형 부동산으로 다세대·다가구·오피스텔·도시형 생활주택 등이 거론되는데 이들 대신 소형 아파트에 투자하는 것을 권한다"고 강조했다. 그렇다면 서울에서는 어떤 지역에 투자하는 게 좋을까. 고 센터장은 강남구 논현동의 전용 35짜리 소형 아파트를 꼽았다. 고 센터장은 "논현동 소형 아파트는 인근 직장인 임대 수요가 풍부해 월세·전세 가격이 상승 추세에 있다""강남 재건축은 전세가율이 낮아 갭투자 대상이 아니지만 이 단지는 비교적 연식이 낮아 전세가율이 높은 편이라 갭투자하기에 적정하다"고 설명했다.

 

 

  지역이 넓은 경기도에서는 인구와 소득이 증가하는 지역을 선정하는 것이 중요하다. 화성, 안산 모두 인구가 늘어나는 지역이지만 소득수준 상승 추이는 차이가 크다. 고 센터장은 "안산 인구 증가는 상대적으로 소득수준이 낮은 외국인 노동자가 늘어난 데 따른 것"이라며 "상대적으로 소득수준이 높은 산업단지 종사자가 늘어나는 화성의 투자 매력이 크다"고 설명했다. 자금 사정 때문에 수도권에서 부동산을 사기 어렵다면 지방 갭투자를 생각해 볼 수 있다. 고 센터장은 인구가 가장 많이 늘어날 지역으로 제주를 꼽았다. 제주도에 제2국제공항이 들어서면 고용 창출에 따른 인구 유입이 예상된다는 설명이다. 고 센터장은 "소형 아파트라도 커뮤니티시설, 관리비 등에서 불리한 나 홀로 아파트보다는 대단지 아파트를 공략하라"고 주문했다. 강원도 강릉·속초·양양 등도 인구와 교통 등에서 강점이 있다고 설명했다. 양양은 '서울~양양 고속도로'가 올해 개통되면 서울까지 1시간20 만에 도착할 수 있다. 고 센터장은 "속초에서는 땅 대신 소형 아파트가 유망하고 강릉에서는 유천지구를 주목할 만하다"고 말했다. 경남에서는 거제와 창원에 주목했다. 고 센터장은 "조선산업 침체로 가격이 떨어진 거제 소형 아파트를 갭투자 대상으로 잡는 것도 방법"이라며 "도심 재건축이 진행되는 창원에서 주변 신도시 아파트가 3.31000만원 미만으로 분양되고 있다"고 설명했다.

 

 

  고 센터장이 갭투자를 강조하는 것은 중장기적으로 우리나라 경제가 성장할 것으로 보기 때문이다. 한국은행과 국제통화기금(IMF)올해 우리나라 경제성장률을 각각 2.6%, 2.7%로 예상했다. 고 센터장은 "중장기적으로 국민소득이 증가한다고 보면 부동산 가격도 오르게 된다""과거와 현재를 비교해 부동산 가격을 보면 비싸서 투자할 게 없지만 미래 가격을 생각하면 투자할 부동산이 보인다"고 강조했다. 은퇴 대비는 반드시 실물자산 투자로 준비하라는 게 고 센터장의 진단이다. 고 센터장이 추천하는 노후 설계는 은퇴 전과 같은 소득을 부동산에서 70%, 연금에서 30% 얻는 방식이다. 고 센터장은 "연금과 달리 아파트 임대료는 물가만큼 올라간다""부동산에 투자할 때는 반드시 배우자 등 가족은 물론 부동산 전문가와 함께 결정을 내려야 한다"고 당부했다.

 

 

  한편 꼬마빌딩에 투자할 때는 '유동인구의 함정'에 빠지지 말라고 주의를 줬다. 꼬마빌딩 수익률에서 중요한 것은 유동인구가 아니라 소비인구라는 설명이다. 고 센터장은 "유동인구가 적은 청담동은 소비 수준이 높기 때문에 입점 업체들이 높은 임대료를 감당할 수 있다""임대료가 올라가는 지역은 자본소득도 올라가기 때문에 소비·소득수준이 높은 지역의 꼬마빌딩을 매입해야 한다"고 말했다. 부동산 안정에 방점을 찍을 것으로 보이는 문재인 대통령 시대에도 고 센터장은 '부동산 불패'를 예상했다. 고 센터장은 "전월세상한제, 임대차계약갱신청구권 등이 현실이 되려면 국회를 거쳐 법률이 개정돼야 하는데 야당이 쉽게 도와주지는 않을 것으로 보인다"고 조심스러운 전망을 내놨다.(2017515일 매일경제 기사 참조)

 

 

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  1. 멜로요우 2017.05.15 13:41 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    역시 오피스텔보다 아파트가 나은거같기도해요! 투자목적으로써는

  2. 도느로 2017.05.15 16:53 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좀더 전문적인 부동산 지식을 알아가네요.
    특히 유동인구보다는 소비인구라....명언같습니다. ㅎㅎ

  3. 신기한별 2017.05.15 23:16 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오피스텔 임대소득도 이제 한물 갔다는 얘기네용..

  4. 아라콩 2017.05.16 00:45 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은글 잘보고 갑니다.
    좋은밤 되세요

  5. 핑구야 날자 2017.05.16 06:37 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    현금 회전율이 더 좋은 가보군요