07-26 20:44

 
 

 

 

전월세인상 5% 제한에, 가전사용료 받고 관리비 올려

`꼼수 증액` 집주인들에, 울며 겨자먹기식 계약연장도

 

 

서울 시내 7평짜리 원룸에 거주하는 사회초년생 A씨는 최근 전세계약 갱신을 요청했다가 황당한 일을 당했다. 집주인이 내년 2월 말 전세계약 만료를 앞두고 계약 갱신 의사를 묻더니 전세보증금 1억5000만원의 5% 인상과 함께 관리비를 기존 10만원에서 15만원으로 올려달라고 요구했기 때문이다. A씨는 "코로나19 상황에 날씨까지 추워지면 당장 이사 나갈 집을 알아보기도 어려운 상황인 데다 요구를 받아들이지 않으면 보증금에 문제가 생길까 울며 겨자 먹기로 집주인 요구를 받아들였다"며 "월 5만원이 부담스러운 상황은 아니지만 집주인에게 일방적으로 당하기만 하는 것 같아 언짢았다"고 토로했다. 20일 부동산업계에 따르면 새로운 주택임대차보호법으로 임대료 상한에 제약이 걸리자 일부 집주인들이 관리비를 올려받는 `꼼수` 사례가 속출하고 있다. 지난 7월 31일부터 전월세상한제가 시행돼 계약 갱신 시 보증금의 5% 범위 내에서만 증액할 수 있는데, 관리비는 포함되지 않는다.

 

 

특히 대학생이나 사회초년생 등 상대적으로 주머니 사정이 어려운 세입자들이 주로 임대인들 꼼수의 타깃이 되고 있다. 서울 소재 B공인 관계자는 "대학생이나 사회초년생 같은 1인 가구가 주로 사는 원룸은 월세를 올리지 못하는 대신 세입자에게 관리비 명목으로 일정 금액을 받는 경우가 많다"면서 "일부 집주인들이 계약 갱신 시 관리비를 2배가량 올리면서 불편을 호소하는 세입자도 다수 나오고 있다"고 말했다. 부동산 카페에서도 전월세상한제에 대응해 관리비 증액을 고민하는 임대인이 늘어나고 있다. "협의 없이 인상할 수는 없겠지만 실제로 관리비를 터무니없이 올리려는 시도가 벌어지고 있다"는 증언이나 "월세를 5% 이상 올리지 못하니 관리비라도 많이 올리겠다"는 임대인 입장 등이 나오고 있다. 일부 임대인들은 원룸에 옵션으로 제공된 가구와 가전제품 사용료를 계약 갱신 시 새로 청구하겠다는 반응도 나왔다. 내년 6월 시행되는 임대차 3법의 전월세 신고제에서도 관리비는 신고 대상이 아니다. 관리비를 임대 건물 관리 및 유지비용으로 보기 때문이다. 올해 1월 `집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률` 개정안에 따라 150가구 이상은 관리비 사용 내역을 공개하고 매년 회계감사를 받아야 하지만 대학생·사회초년생 같은 1인 가구가 주로 사는 원룸은 150가구 미만 형태가 다수다.(2020년 12월 21일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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임대차법 후 전세난 심화에, "서울보다 싸니 일단 사자“

수요자들 고가매물 사들여, 경기도 9억이상 매매거래

1월 303건, 11월엔 847건, 비중도 1%서 5%대로 늘어

하남·화성·부천도 9억 속출

 

 

경기도에서 9억원 넘는 아파트 매매 거래 건수가 연초 대비 3배 가까이 늘어난 것으로 나타났다. 서울 아파트 매매가가 연일 신고가를 경신하는 가운데 경기도 아파트값도 껑충 뛴 데다 전세난에 지친 세입자가 매수로 전환하면서 고가 아파트 거래가 늘어난 것으로 분석된다. 지난 11일 매일경제가 부동산114에 의뢰해 올해 경기도 아파트 가격 구간별 매매 거래를 분석한 결과, 올해 초 303건이었던 9억원 이상 아파트 거래는 11월 874건을 기록하며 3배 가까이 늘었다. 전체 거래 대비 비중도 1월 1.5%에서 지난달 5.1%로 3.4배나 늘었다. 지난달은 아직 신고 기한(30일)이 20일가량 남았다는 점을 감안하면 9억원 이상 아파트 거래는 더 늘어날 가능성이 크다. 거래 건수는 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석해 가공했다. 전문가들은 서울 아파트값이 치솟자 상대적으로 저렴한 경기도로 매수 수요가 몰리면서 경기도 고가 아파트 거래가 급등한 것으로 분석했다. 경기도 내 9억원 이상 아파트 거래는 올해 1월 303건으로 경기도 전체 아파트 거래 중 1.5%에 불과했다.

 

 

2월엔 513건으로 소폭 늘었지만 전체 거래가 기존 2만건에서 3만건으로 크게 늘어났기 때문에 전체 거래에서 차지하는 비중은 1.6%에 그쳤다. 이후 3~5월 경기도 아파트 거래 자체가 줄며 9억원 이상 아파트 거래 비중은 1~2%대를 유지했다. 이 같은 분위기는 6월부터 급변했다. 정부가 6·17 부동산 대책을 발표한 후 9억원 이상 아파트 거래는 1548건으로 급등하며 전체 거래 중 4.4%를 차지했다. 경기도 아파트 전체 거래 건수도 3만3306건으로 늘었다. 그간 정부 대책이 나올 때마다 집값이 더 올라 규제에 되레 불안해하는 실수요자들이 내 집 마련에 나섰기 때문이다. 7월에도 공포에 기인한 매수 행위인 `패닉바잉`이 이어지며 9억원 이상 아파트 거래 건수는 1187건, 거래 비중은 올해 최고치인 5.3%를 기록했다. 이후 7월 말 임대차2법(계약갱신청구권·전월세상한제)이 시행되며 전체 거래 건수가 반 토막 났지만 9억원 이상 거래 비중은 줄어들지 않고 8~10월 4%대를 유지했다. `서울보다 싸다`는 인식과 함께 앞으로 더 오를 것이라는 기대심리가 작용한 것으로 보인다. 11월 전체 아파트 거래 건수는 1만6421건으로 전월보다 약 500건 줄어든 반면, 9억원 넘는 아파트 거래 건수는 173건이나 늘었다. 부동산114에 따르면 올해 경기도 9억원 이상 아파트 가구 수 비중도 연초 4.2%에서 11월 말 7.2%로 크게 늘었다.

 

 

연초 9억원 이상 아파트 거래가 과천, 분당, 수원 등에 집중됐던 반면, 11월에는 분당 거래가 압도적으로 많은 가운데 하남, 부천, 파주, 화성, 광명 등 지역을 망라했다. 지난달 26일 경기 고양시 백석동 요진 와이시티 전용 103㎡는 12억9000만원에 거래됐다. 10월 19일 같은 전용면적 매물이 10억9500만원에 거래된 것을 감안하면 한 달 새 매매가격이 2억원 가량 오른 셈이다. 경기도 고가 아파트 거래가 늘어난 이유로는 임대차2법 시행으로 서울 전세난이 심해지자 경기도 아파트 매수로 발길을 돌린 수요가 큰 영향을 미친 것으로 풀이된다. 여기에 최근 조정대상지역 지정을 피한 파주에 부동자금이 몰리는 한편, 판교와 광교에 비해 상대적으로 저평가된 분당에 `순환매` 장세가 나타난 것도 영향을 미쳤다. 여경희 부동산114 수석연구원은 "서울 거주자들이 경기도로 대거 유입되면서 집값 상승에 영향을 미친 것으로 보인다"고 설명했다. 그는 이어 "전세난에 지친 세입자들이 매수로 돌아선 영향도 크다"고 분석했다.(2020년 12월 14일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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전세난 이어 월세 급등 비상, 마포래미안푸르지오 30평대

보증금 1억에 월세 400만원, 올 중반 대비 월세 2배 늘어

종부세 부담 급증한 집주인, 전세물량 속속 월세로 전환

결국 세입자가 稅부담 떠안아

 

 

# 서울 서초구 반포동에 사는 은퇴자 A씨는 최근 종합부동산세 고지서를 받아든 뒤 평소 마음 한편에만 품어왔던 생각을 마침내 실행에 옮겼다. 종부세만 1500만원가량이고, 재산세까지 합친 보유세가 2500만원에 달하니 강북에 전세를 줬던 집을 월세로 돌려 이를 충당하는 것이다. A씨는 "내년 상반기 임대계약 기간이 끝나는 세입자에게는 미안하지만 보증금을 줄이더라도 월세를 100만원 달라고 얘기했다"며 "보증금을 올리는 대신 이 상승분을 월세로 받을 생각"이라고 말했다. 강북의 이 단지는 재작년 지어진 신축이다. 입주 시기 전세 물량이 쏟아져 인근 단지에 비해 전셋값을 높게 받지 못했는데, 시간이 지나며 눌렸던 전셋값이 회복되고 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제)이 시행된 지난 8월부터는 고공 행진을 거듭했다. 세입자 입장에서도 전세가 2년간 워낙 뛰니 갱신권을 청구하려 했다간 집주인이나 가족의 실거주를 `당할` 위험이 높다. 웬만하면 갱신권을 쓰지 않고 시세에 맞춰 재계약할 수밖에 없는 상황이다. 임대차 2법 도입으로 초래된 월세 폭등이 서울 강남을 넘어 강북으로, 지방으로까지 확산하는 모양새다. 임대차법으로 초래된 전세 매물 감소로 임대인의 협상력이 그 어느 때보다 높아진 상황에서 임대인이 종부세 폭탄을 월세 전환으로 방어하는 까닭이다.

 

 

3일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 마포구 마포래미안푸르지오 전용면적 84㎡는 지난달 13일 보증금 1억원, 월세 400만원에 계약이 체결됐다. 올해 중반까지만 해도 보증금 1억원, 월세 200만원대에 계약됐는데 월세가 2배가량 올랐다. 성동구 성수동2가 힐스테이트는 지난달 전용 143㎡가 보증금 3억원, 월세 320만원에 거래됐고 서대문구 북가좌동 DMC래미안e편한세상 전용 84㎡는 보증금 1억4000만원, 월세 190만원에 계약됐다. 강남에만 있던 고가 월세가 강북으로 번진 것이다. 이런 현상은 지방에서도 관찰된다. 부동산 빅데이터 업체 `아파트실거래가(아실)`에 따르면 지난달 14일 대전 서구 둔산동 크로바아파트 전용 134.91㎡는 보증금 2억원, 월세 230만원에 거래됐다. 작년 말까지만 해도 보증금 5억원에 월세 120만원이던 시세가 임대차 2법 시행 직후인 8월 보증금 2억원, 월세 200만원으로 치솟은 뒤 월세 상승세가 계속되는 것이다.

 

 

송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 "임대인이 임차인에게 보증금을 바로 빼줄 여력이 되지 않는 경우 보증금 상승액만큼만 월세로 전환할 수 있다"며 "이게 현재 가장 많이 나타나는 사례"라고 설명했다. 실제로 서울 임대차 시장에서 월세가 차지하는 월세 비중도 눈에 띄게 늘었다. 서울부동산정보광장의 거래 현황을 보면, 지난달 서울 아파트 전월세 거래량 7930건 중 월세는 3084건으로 38.9%를 차지했다. 전월(27.0%)보다 11.9%포인트 증가했다. 올해 최고 수준이다. 이는 경제학적으로 `조세의 귀착` 현상이 현실화 한 것으로 볼 수 있다. 조세의 귀착이란 특정인을 대상으로 세금을 올렸어도 가격 조정을 통해 타인에게 조세 부담이 전가되는 현상을 말한다. 특히 공급이 제한된 품목에 대해서 세금을 매길 땐 수요자에게 조세가 더 많이 전가된다. 김현미 국토교통부장관이 최근 밝혔듯 아파트는 `빵`처럼 바로 공급을 늘릴 수 없다. 아파트 공급이 부족한 상황에서 보유세를 중과할 수록 임차인의 부담은 더 커지게 된다.(2020년 12월 4일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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서울 빌라매매 아파트 추월, 전세난 맞물려 무주택자 발길

 

 

서울에서 신혼집을 구하던 이 모씨(35)는 몇 달 전 강남구 역삼동 소재 빌라 매매계약을 맺었다. 아파트에서 신혼을 시작하고 싶었지만 전세 보증금이 너무 높아 결국 빌라로 눈을 돌린 것이다. 이씨는 "아내 직장과 가까운 곳으로 알아보다가 그 근방은 아파트 전세도 엄두가 안 날 정도로 너무 비싸 빌라를 택했다"며 "신축빌라에 위치도 괜찮고 매매가격이나 전세가격이나 큰 차이가 없어 실거주 목적으로 매입했다"고 말했다. 서울 지역 빌라(다세대·연립주택) 거래량이 아파트 거래량을 넘어섰다. 잇따른 규제로 아파트 거래절벽이 심화한 반면 전세난에 지친 무주택자 일부가 빌라 매수로 전환하면서 거래 역전이 나타난 것이다. 17일 서울부동산정보광장에 따르면 집계 중반을 넘긴 서울지역 10월 다세대·연립주택 거래량은 4067건으로, 아파트 거래량(3617건)을 앞섰다. 신고 기한이 2주 정도 남은 만큼 격차는 더 벌어질 것으로 보인다. 통상 주택시장에서 주거 선호도가 높은 아파트가 빌라에 비해 거래량이 많지만 9월부터 추세가 역전됐다. 9월 서울 빌라 거래량은 4005건을 기록해 아파트 거래량(3770건)을 추월했다.

 

이렇게 서울 빌라 거래량이 아파트 거래량을 추월한 원인으로는 크게 두 가지가 꼽힌다. 먼저 규제로 인한 아파트 거래절벽 심화를 꼽을 수 있다. 윤지해 부동산114 연구원은 "현재 대출규제 등으로 그 어느 때보다 실수요자 갈아타기가 어려운 상황"이라며 "매물이 나오지 않고 회전도 되지 않아 아파트 거래량이 눌리다 보니 빌라 거래량을 밑돌았다"고 설명했다. 서울 아파트 거래량은 6월 고점(1만5615건)을 찍은 뒤 단기 가격 급등에 대한 부담과 6·17 대책, 7·10 대책 등 잇단 규제 여파로 극심한 거래절벽에 빠졌다. 또 다른 원인은 전세난이다. 최근 임대차보호법(전월세상한제·갱신청구권 도입 등) 여파로 서울 아파트 전세가격이 70주 이상 상승하며 전세난이 심화하자 빌라가 대체 주거 수단으로 부각된 것이다. 역세권 빌라는 직주근접 효과를 누릴 수 있기 때문에 실수요자에게 인기가 높다. 아파트만큼은 아니더라도 빌라 역시 집값이 오를 것이란 기대감도 반영됐다.

 

 

정부 부동산 규제가 아파트를 집중 겨냥해 `풍선 효과`로 빌라 수요가 늘었다는 분석도 나온다. 6·17 대책 이후 서울에서 3억원 이상 아파트를 사고 전세자금 대출을 받으면 회수되지만 빌라 등 주택은 이 규제를 적용받지 않는다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "시중에 풍부한 유동성이 규제를 피해 유입되고 서울 외곽 중저가 아파트값까지 계속 뛰자 지친 실수요자 일부가 다세대·연립에 관심을 보일 수 있다"며 "다만 이들 주택은 아파트처럼 거래가 원활하지 않다는 점을 명심해야 한다"고 말했다. 수요가 늘면서 집값도 올랐다. KB부동산 조사에서 서울 다세대·연립주택 10월 매매가격지수는 전월 대비 1.2포인트 상승해 2018년 9월(1.4포인트) 이후 최대 상승폭을 기록했다.(2020년 11월 18일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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임대차법 곳곳서 파행, 2명중 1명 "법 개정해야“

세입자들 일단 전세계약 후, 더 좋은 계약 갈아타기 성행

"위로금 얼마줬냐"눈치작전도, 집주인-세입자 갈등 격화

 

 

A씨는 전세가뭄을 뚫고 최근 서울의 한 신축 아파트 전세계약을 마쳤지만 여전히 매일 퇴근 후 공인중개사무소를 다니며 집을 구하고 있다. 급한 마음에 집도 안 보고 계약했는데 더 좋은 조건의 집이 나올까 싶어서다. 통상 전세계약을 파기하면 계약금의 두 배를 배상해야 하지만 요즘 전세시장에서는 무용지물이다. 전세매물을 먼저 잡아두고 더 좋은 조건의 집이 나오면 계약을 갈아타는 게 유행이다. 전세가뭄이 심해질 것이라는 불안감에 계약기간이 6개월 이상 남은 사람들도 전세시장에 합류하면서 `매물부터 잡고 보자`는 의식이 팽배해지고 있다. 같은 조건이나 더 좋은 조건의 세입자를 구해주면 임대인에게 계약금의 두 배를 배상할 필요가 없기 때문이다. 여기에는 새 세입자를 구하지 못할 리가 없다는 자신감이 깔려 있다. 19일 부동산업계에 따르면 새 임대차법 시행 이후 갈수록 심해지는 전세난에 전셋집 구하기가 천태만상이다. 전세계약을 해놓고도 다시 집을 구해 `전세계약 갈아타기`를 하는가 하면, 집주인이 매수자에게 집을 파는 동시에 시세보다 높은 가격으로 전세를 살게 해달라고 계약조건을 거는 이른바 `세일즈 앤드 리스백`(부동산 매각 후 재임차) 사례도 나오고 있다. 일부 지역에선 집을 구하려는 사람들에게 집을 보여주는 조건으로 `10분에 5만원`을 내걸기도 했다.

 

 

계약갱신청구권과 전월세상한제를 졸속 시행하면서 문제가 생기면 계약 당사자들이 알아서 분쟁을 통해 해결하도록 해놓으니 곳곳에서 눈치작전과 분쟁 직전까지 가는 갈등이 벌어지고 있는 셈이다. 임차인과 임대인 간 `위로금`을 주고받는 신풍속도 점점 예측 불가능하게 변하고 있다. 계약갱신청구권을 안 쓰는 대가로 수천만 원의 위로금을 요구하는 세입자가 속출하고 있는데 이제는 위로금을 받고도 마음이 바뀌었다며 계속 거주를 요구하거나 추가 위로금을 달라고 하는 사례도 속속 나오고 있다. `전국 임대차3법 소급적용 피해 집주인 모임`의 한 임대인은 "임차인이 2500만원을 위로비로 요구했다"며 "산정 내역을 보니 1500만원은 2년간 오른 월세, 이사비 200만원, 위로금 500만원이었다"고 말했다. 임대차 3법으로 인한 혼란은 여론조사 결과에 그대로 나타났다. 16일 리얼미터가 전국 500명의 성인을 대상으로 임대차보호법 찬반 여론조사를 진행한 결과 `다시 개정해야 한다(재개정)`는 응답자 비율은 48.1%에 달했다. `한번 개정한 내용을 유지하고 효과를 더 지켜봐야 한다(현행 유지)`는 주장에 공감하는 응답자의 비율은 38.3%였다. `잘 모르겠다`고 답한 비율은 13.6%였다. 전세난이 특히 심각한 서울에서는 반대 여론이 더 강했다. 서울에 거주하는 응답자 10명 중 5.5명은 재개정에 공감했다. `현행 유지` 응답자의 비율은 28.1%에 그쳤다.

 

 

이렇게 세입자와 갈등이 심각해지다 보니 임대인들끼리 `내용증명 사례집`을 공유하거나 아예 변호사에게 의지하는 사례도 늘었다. 박일규 법무법인 조운 변호사는 "법정에서는 세입자 의사를 객관적으로 증명해야 하는데 상황마다 달라 판단하기 쉽지 않다"며 "급한 사람이 비용을 더 부담하는 형국"이라고 했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "서울의 경우 전세 수요는 많은데 공급이 부족해 당분간 이런 현상이 계속될 것"이라고 말했다. 그는 "정부는 주택 공급이 늘고 당장 입주 물량이 늘어나는 대책을 내놔야 한다"며 "그중 하나로 160만7000가구의 등록임대주택이 일반에 매각될 수 있도록 해 전세 수요가 매매 수요로 넘어갈 수 있도록 해야 한다"고 덧붙였다.(2020년 10월 19일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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임대차법 시행후 서울 분쟁 건수 30% 껑충

계약갱신청구권 강화되자, 세입자들 속속 위로금 요구

과거 이사비 등 500만원선 합의, 보증금 10%까지 요구하기도

집주인, 내용증명 준비해 대응

 

 

# A씨는 실거주 목적으로 서울 강동구 고덕동 아파트를 매입했으나 세입자와의 임대차 분쟁으로 골머리를 앓고 있다. 세입자 전세 만기가 내년 2월인데 `위로금`을 별도로 주지 않으면 계약갱신청구권을 써서 2년 더 살겠다는 것이다. A씨는 이사비 등 500만원 정도 줄 테니 나가달라 했지만 세입자는 전세보증금의 10%인 6000만원은 줘야 나가겠다고 버텼다. A씨는 내용증명을 보내고 명도소송을 할지, 한번 더 읍소할지 고민 중이다. 지난 7월 말부터 임대차법이 시행되면서 계약갱신청구권을 안 쓰는 대가로 수천만 원의 위로금을 요구하는 세입자가 속속 나오고 있다. 과거 임대차 분쟁 때 복비와 이사비 수준인 500만원 선에서 적당히 합의했다면, 임대차법 이후 1000만원 이상 위로금을 요구하는 `관행`이 자리 잡는 것 아니냐는 우려도 나온다. 위로금을 두고 집주인과 세입자가 합의를 보지 못하면서 임대차 분쟁이 본격화하고 있다.

 

 

13일 주택임대차분쟁조정위원회 서울중앙지부에 따르면 지난 9월 한 달간 접수한 임대차 관련 상담 건수는 총 335건이다. 지난 8월 255건보다 1.3배 증가한 것은 물론, 임대차법 시행 전인 6월 131건과 비교하면 2.6배가량 급증했다. 올해 1~6월 월평균 상담 건수는 136건에 그쳤다. 임대차 분쟁을 상담해주는 박예준 법률사무소 새로 대표변호사는 "임대차법 시행 전엔 임대차 분쟁에 대한 상담이 단 한 건도 없었으나 요즘엔 하루에 서너 건씩 상담이 들어온다"며 "세입자들이 위로금으로 최소 1000만원에서 최고 6000만원까지 요구한 사례가 있었다"고 말했다. 업계에 따르면 세입자가 집주인에게 1000만원 이상의 위로금을 요구하는 `관행`이 확산되고 있다. 서초구 반포동 S중개업소 대표는 "임대차법 시행 이후 위로금이 확 뛰어 1000만~2000만원대로 자리 잡는 분위기"라고 말했다. 일례로 반포동 아파트 1채를 매수한 집주인은 세입자가 계약갱신청구권을 안 쓰는 대가로 위로금을 요구해 조율 중이다. 집주인은 최대 2000만원까지 주겠다 했으나 임차인은 3000만원을 달라고 요구하고 있다.

 

 

과거에는 임대차 분쟁이 발생하면 500만원 선에서 합의하는 게 관행이었다. 중개인을 낀 복비와 이사비 정도의 금액이 수백만 원 수준이었기 때문이다. 하지만 임대차법 시행 후 집주인이 계약갱신청구권과 전월세상한제를 적용받자 위로금이 배 이상 뛰었다. 위로금을 주는 사유도 달라졌다. 과거에는 집주인이 세입자에게 부득이하게 전세 만기 전에 나가줄 것을 요구하며 위로금을 주었다면, 최근 전세 만기가 다 됐음에도 세입자가 계약갱신청구권을 안 쓰는 대가로 집주인이 위로금을 준다는 점이 다르다. 최재석 서울시 주택임대차분쟁조정위원회 사무국장(변호사)은 "계약갱신청구권은 임차인에게 부여된 권리이니 포기의 대가로 새로 이사 갈 곳을 확보하기 위한 복비, 이사비, 기존 보증금보다 증액된 금액을 요구한다"며 "임대인이 실거주 목적으로 갱신을 거절하는 경우에도 임차인이 막무가내로 버티면 임대인 입장에서는 명도소송의 번거로운 절차와 비용을 감수할지, 일정 금액을 지급하고 원만하게 마무리할지 고민한다"고 말했다.

위기의식을 느낀 집주인들은 분쟁에 대비하는 모양새다. 집주인들끼리 `임대인을 위한 내용증명 사례집`을 공유하는 게 대표적이다. 법적 분쟁은 주로 내용증명 우편을 보내는 것부터 시작한다. 임대차 분쟁을 앞둔 상황별 내용증명서 샘플을 공유한 것이다. 내용증명 사례집을 작성한 박예준 변호사는 "국토교통부가 내놓은 주택임대차보호법 해설집이 임대인은 손해를 보고 임차인은 이득을 봐야 한다는 구도로 작성된 것으로 보여 `임대인을 위한 내용증명 사례집`을 작성해 배포했다"며 "임대인이든 임차인이든 자기가 한 말은 지켜야 한다는 원칙이 있어야 한다"고 말했다.(2020년 10월 14일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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5년5개월만에 전세가 최고상승, 지방에선 `돈 받고 갭투자`도

 

 

전월세상한제·계약갱신청구권 등 새 임대차보호법 시행 두 달 만에 전셋값이 급등하면서 매매가를 뛰어넘는 아파트 단지가 속출하고 있다. 5억원 이하 중저가 아파트가 밀집한 수도권에서는 전셋값이 집값을 넘어섰고, 지방에서는 매매가보다 높은 전세가를 이용한 `갭투자`마저 성행하고 있다. 실수요자들은 전세 매물이 극도로 부족한 상황이어서 `깡통전세`의 위험을 알고도 울며 겨자 먹기로 전세 매물을 잡고 있다. 서민의 주거 안정을 위해 도입된 임대차법이 수요와 공급을 왜곡시키면서 나중에 보증금을 돌려받지 못하는 깡통전세 불안감을 키우고 있는 상황이다. 5일 국토교통부와 중개업소 등에 따르면 `전셋값>매매가` 단지가 확산 일로다. 경기 남양주 호평마을신명스카이뷰하트 아파트(전용면적 84㎡)는 최근 전셋값이 1억원 이상 뛰면서 매매가를 제쳤다. 지난 8월 3억3000만원에 거래됐는데 현재 전세 호가가 3억8500만원이다. 경기 파주 해솔마을2단지월드메르디앙(84㎡)도 전셋값이 집값보다 비싸다. 불과 10일 전 이 아파트는 2억1500만원에 팔렸는데 현재 전세 호가는 2억2000만원이다.

 

 

한국감정원 집계 결과 지난달 전국 주택 전셋값 변동률은 0.53%로 2015년 4월(0.59%) 이후 가장 많이 상승했다. 새 주택임대차보호법 시행과 가을 이사철 등 영향으로 전세 매물 부족 현상이 계속되면서 전셋값이 5년5개월 만에 가장 많이 올랐다. 전셋값 급등은 전국적 현상이다. 상대적으로 집값이 낮은 지방은 전셋값이 올라 오히려 돈을 돌려받는 `갭투자`가 성행하고 있다. 아파트 실거래가 앱 `아실`이 지난 3개월간 갭투자가 증가한 아파트를 집계한 바에 따르면 전체 20건의 매매 거래 중 5건이 갭투자였던 전남 광양 성호2차는 집을 사고 전세를 놓으면 1300만원가량을 더 받을 수 있다. 전용 39㎡ 매매가격이 5900만원인데 전세는 7200만원이기 때문이다. 이처럼 전셋값이 가파르게 오르면 집을 팔아도 전셋값을 돌려주지 못하는 깡통전세가 현실화할 수 있다.(2020년 10월 6일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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복잡한 임대차법에 말문 막히고, 판례도 몰라 소송부담 느껴

`기울어진 운동장` 자체를 피하려는 것

 

 

계약갱신청구권·전월세상한제 등 전세 시장 내 법적 권리 변화가 크게 일어나자 법학 지식이 풍부하고 판례에 능한 변호사 등 법조인을 세입자로 받지 말자는 목소리가 나오고 있다. 18일 부동산 온라인 커뮤니티에는 `세입자에게 임대료 증액 얘기를 꺼내야 하는데 직업이 변호사라 본인이 유리하게 해석하지 않을까 걱정된다`는 글이 올라왔다. 또 다른 커뮤니티에도 `법조인에게 세를 내어주면 계약기간 연장을 거절하거나 임대료를 올릴때 불리해지는 것 아니냐`는 질문이 올라왔다. 이는 현재 국토교통부가 임대료 상한선만 정하고 최종결정은 당사자 간 합의로 정하게 한 부분을 두고 법적 해석이 분분하기 때문이다. 국토부는 법무부와 함께 발간한 `주택임대차보호법 해설집`에서 `계약갱신 시 차임증액은 임대인과 임차인이 협의를 통해 기존 차임의 5% 범위 내에서 할 수 있다`며 당사자 간 합의가 이루어지지 않으면 경제적 사유 등을 들어 임대료 인상이 타당함을 증명해야 한다고 밝혔다.

 

 

결국 주택임대차분쟁이라는 법적 절차를 밟아야 하는데 이 과정에서 협의가 되지 않으면 변호사 선임 비용을 부담해야 해 집주인은 소송에 이겨도 남는 게 없다는 지적이다. 지난 8월 법무부와 대한법률구조공단이 양경숙 더불어민주당 의원에게 제출한 자료에 따르면 2017년 5월 주택임대차분쟁조정위원회 출범 뒤 올해 6월까지 위원회에 접수된 분쟁조정 신청은 총 6502건으로 집계됐으나 실제로 조정이 성립된 경우는 23.4%인 1522건에 불과했다. 실제로 현재 전세시장은 임대료 상한 5%의 의미를 두고 세입자와 집주인 간 갈등이 첨예한 상황이다. 목동역 인근에서 영업하는 공인중개사는 "임대료 증액에 성공한 집주인은 10명 중 1명 수준에 불과하다"며 "집주인은 법적 절차를 밟지 않으면 취할 수 있는 조치가 없는 상황"이라고 했다. 한편, 임대차2법 정보가 온라인에 많이 공개 된만큼 법조인 공포증은 과대평가됐다는 지적도 나온다. 박일규 법무법인 조운 변호사는 "그만큼 권리 다툼이 치열하다는 뜻으로 봐야 할 것"이라며 "판례가 축적되기 전까지 이러한 갈등은 계속될 것으로 보인다"고 했다.(2020년 9월 19일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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6주간 유일하게 1%대 상승률 기록…상승폭은 완화 추세

 

 

계약갱신청구권제와 전월세상한제를 골자로 한 새 임대차법이 시행된 이후 서울에서 아파트 전셋값이 가장 많이 오른 지역은 강동구로 나타났다. 18일 한국감정원 주간 아파트 가격 동향 조사에 따르면 강동구는 지난달 첫째 주부터 이달 둘째 주까지 전셋값이 1.06% 올랐다. 서울 25개 구 중에서 유일하게 1%대 상승률이다. 송파구(0.92%)가 강동구의 뒤를 이었고, 강남구와 마포구는 나란히 0.90% 올랐다. 성북구(0.85%)와 서초구(0.84%)는 0.8%대 상승률이었다. 강동구 명일동 삼익그린2차아파트 전용면적 42.93㎡는 지난달까지 2억원 초·중반대 보증금에 전세 거래되다가 이달 1일에는 3억3천만원(13층)에 계약됐다. 강동구 암사동 롯데캐슬퍼스트 전용 84.98㎡는 지난달 말 7억5천만원(30층)에 전세 계약을 체결하면서 종전 최고가(7억원)를 갈아치웠다. 강동구는 올해 들어 전셋값 고공행진을 해 왔다. 1년 전 4억4천만~5억5천만원에 전셋값이 형성됐던 고덕동 고덕그라시움 전용 73.56㎡는 지난달 7억5천만원에 계약돼 1년 새 2억~3억원의 변동폭을 기록했다.

 

 

강동구는 입주 물량이 쏟아지면서 지난해까지는 전셋값이 약세였으나 올해는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)에 의한 매매 수요 위축, 새 임대차법 시행, 민간택지 분양가상한제 시행에 의한 청약 대기 수요 증가 등이 겹치면서 상승세가 강하다. 강동구는 올해 들어 이번달 둘째주까지 전셋값이 3.72% 올랐다. 강동구는 이번달 들어 전셋값이 안정될 기미를 보이고 있다. 8월 첫째 주 0.31%였던 강동구 전셋값 상승률은 이달 둘째 주에는 0.13%로 완화됐다. 서울 전역의 전셋값은 일단 급등세에서 벗어났다. 이달 둘째 주 서울 전셋값 상승률은 0.09%로 지난 주와 같았다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 "새 임대차법 시행에 따른 전세 불안이 일시적으로 끝날지, 아니면 구조적인 전세난으로 고착화할지는 이번 가을 이사철(9∼11월)이 풍향계이자 시험대가 될 것"이라고 말했다.(2020년 9월 18일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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부동산 시장 대혼란, 연일 치솟는 서울 전셋값

4.7억 분양 녹번e편한세상캐슬, 7·10이후 전세호가는 6억까지

전세매물 한달새 82%나 급감, 분양가상한제 확대 시행 앞두고

서울 신축 전세 품귀현상 지속, 전셋값 상승이 집값자극 우려

 

 

계약갱신청구권·전월세상한제 등을 담은 임대차법 시행으로 전국 전세시장은 매물 품귀 현상과 가격 상승이라는 악순환이 점점 심각해지고 있다. 서울 아파트 평균 가격이 7년 만에 2배가량 오른 무서운 상승세를 보여주는 와중에 58주(5년4개월) 연속 오름세를 타고 있는 전셋값이 결국에는 다시 집값을 밀어 올리는 기폭제가 될 수 있다는 염려도 나온다. 전세 수요가 많은 서울 신축 아파트는 최근 한 달 사이 전셋값 수억 원이 단숨에 오르면서 전셋값이 분양가를 넘어선 곳이 속출하고 있다. 서울 사당 신축 아파트 인근 공인중개업소 관계자는 "임대차법으로 전세 시세라는 것 자체가 없어졌다. 집주인이 부르는 게 값"이라고 전했다. 양도세 비과세 요건인 `거주 2년`을 채우기 위해 집주인들이 실거주하면서 전세 물량이 줄어든 데다가 7·10 대책과 임대차법 시행으로 전세 매물이 품귀를 빚으면서 집주인들이 일주일 사이에 3000만원, 2000만원씩 가격을 올리고 있다는 것이다.

 

 

12일 부동산 실거래 앱 아실에 따르면 7·10 기준으로 전국에서 전세 물량이 가장 많이 감소한 아파트는 서울 은평 응암동 녹번역 e편한세상캐슬이다. 5월 준공된 이 아파트는 2569가구 규모인데 7·10 대책으로 전세는 내놓자마자 불티나게 거래되고 있다. 통상 입주 1년차 아파트는 `입주폭탄`이나 `전셋값 하락`을 겪지만 이제는 상황이 달라졌다. 이 아파트는 7월 9일 646개였던 전세 매물이 이달 12일 116개로 약 82% 감소했다. 두 달 전만 해도 이 아파트 전용 59㎡ 전세는 4억원대였다. 그러나 가장 최근 거래된 가격은 5억4000만원이고 호가는 6억원 이상이다. 2017년 분양 당시 59㎡ 공급가격이 4억7000만원이었는데 전셋값이 급등해 집주인은 입주 시 전세금만으로 대출을 갚고도 남는다. 공인중개업소 관계자는 "이제 6억원 물건도 기다려야 한다. 7월 중순만 해도 5억원이었는데, 그 뒤로 집주인들이 2000만원, 3000만원씩 계속 올렸다"며 "원래 입주장에서는 전세 물건이 많이 나와 값을 올리기 힘든 게 보통인데 물건이 다 빠지고 오히려 대기자들이 쌓이고 있다"고 말했다. 지난달 준공된 서울 면목동 사가정센트럴아이파크도 7·10 전후로 전세 매물이 77%가량 감소했다. 4억원 후반대~5억원에 분양된 전용 59㎡는 이달 초 6억원에 전세가 거래됐다. 인근 공인중개업소 관계자는 "두 달 전만 해도 4억5000만원이면 들어갈 수 있었는데 7·10 이후로 집주인이 마음이 달라졌다"면서 "지금은 시세가 없다"고 전했다. 5억7000만원에 네이버에 올라와 있는 매물은 집주인이 마음을 바꿔 6억원으로 가격을 인상했다고 했다. 이 관계자는 "이곳은 2017년 분양할 때 고분양이라는 얘기가 나왔던 단지인데 그사이 집값이 상승하고 정부 대책 탓에 전셋값이 이렇게 올라버려 전세만으로 잔금을 다 채우고 시세차익까지 누리는 로또가 됐다"고 씁쓸해했다.

 

 

정부는 시간이 지나면 임대차법이 시장을 안정화시킬 것이라고 말하지만 현장에서는 고개를 젓는다. 전셋값이 오를 일만 남았다는 얘기다. 실거주 의무를 부여한 분양가상한제가 민영아파트로 확대되면서 신축 전세는 공급이 막혀버리기 때문이다. 수도권 민간택지에 들어서는 분양가상한제 적용 주택 입주자는 5년 이내 거주해야 한다. 이 법은 내년 2월부터 시행된다. 면목동 공인중개업소 관계자는 "양도세 비과세(거주 2년) 요건을 채우려고 상당수 집주인이 실거주를 택하면서 전세 물량이 많이 줄었다. 그런데 앞으로 서울에서 분양하는 아파트는 집주인이 의무적으로 입주해야 한다니 신축 전세는 씨가 마를 것"이라면서 "신축 아파트는 `리미티드 에디션`(한정판)처럼 부르는 게 값이 되고 급등한 전셋값이 집값을 밀어 올릴까봐 걱정된다"고 말했다.(2020년 8월 13일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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