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이달 전용 84㎡ 18억 실거래

 

서울 강남구 대치동에서 재건축을 추진 중인 은마아파트 값이 저점 대비 14000만원가량 뛰어오르면서 지난해 11월 수준을 회복한 것으로 나타났다. 19일 국토교통부에 따르면 이달 중순 은마아파트 전용면적 8418억원에 매매거래를 체결했다. 이 주택형의 매매가격이 18억원대에 진입한 건 작년 11(184500만원) 후 처음이다. 은마아파트 84는 지난해 1217~172500만원에 거래됐지만, 올해 들어선 17억원 선을 넘지 못하다가 최근 회복세로 돌아섰다.

 

대치동 S공인 관계자는 “1분기 16억원 중후반대에 나온 급매물이 거의 소진된 상황이라며 전용 84매도 호가는 185000~19억원 수준을 굳히고 있다고 전했다. 은마아파트는 1979년 준공돼 올해로 입주 41년 차를 맞았다. 200312월 조합설립추진위원회를 결성했다. 하지만 건축계획이 서울시 도시계획심의위원회 심의를 통과하지 못해 조합 설립이 지연되고 있다.(2019420일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

내달 전매제한 풀리는 서울 도심 재개발 단지 웃돈 5

 

 

  서울 강남 재건축을 타깃으로 한 정부의 핀셋 규제로 집값이 하향세로 돌아선 이후 약세가 이어지고 있다. 하지만 서울 재개발구역과 뉴타운은 여전히 뜨거운 열기를 내뿜고 있다. 이달 중 서울 재개발·뉴타운 단지들 대거 분양권 전매가 풀리면서 시장은 벌써부터 과열 조짐을 보이고 있다. 우후죽순 노후 저층 주택들이 밀집됐던 강북권 아파트 모습은 온데간데 없이 분양권에 수억원의 웃돈(프리미엄)이 붙어 거래되고 있다. 정비사업 전문가들도 노후된 주택들이 즐비하던 자리에 신규 브랜드 아파트가 들어서면서 재개발·뉴타운시장이 웃돈이나 아파트 값 상승률면에서 강남권 재건축사업장을 능가한다고 평가하고 있다. 일례로 서울 서대문 북아현뉴타운 1-3구역에 들어선 ‘e편한세상 신촌’(201612월 입주) 전용면적 59는 현재 10억원대, 8413억원대에 매물로 나오고 있다. 전용 598420154월 일반 분양 당시 분양가(기준층)는 각각 59000만원, 73000만원이었다. 18개월 만에 4~5억원이 오른 셈이다. 고분양가 논란으로 일부 세대에 미분양이 발생한 것과는 다른 모습이다. 인근에서 1년 먼저 입주한 아현역 푸르지오전용 8411억원대에 거래되고 있다. 분양가(73000만원) 대비 뜀폭이 37000만원에 달한다.

 

 

  강남권 재건축 단지 중에서는 어렵지 않게 볼 수 있었지만, 이제는 강북뉴타운 사업장에서도 종종 등장할 것으로 예상된다. 뉴타운 개발이 진행되면서 주변 환경 개선 효과로 해당 단지는 물론 주변 아파트 가치가 덩달아 오를 수 있기 때문이다. 뉴타운은 노후 주택가 정비 뿐만 아니라 주변의 기반시설도 함께 정비되는 효과가 있다. 최근 KB국민은행 시세 자료에 따르면 서울에서 지난 4월 한달 간 아파트값 상승률이 가장 높은 지역은 영등포구(1.4%). 영등포구는 신길뉴타운 등 정비사업이 활발한 지역 중 하나다. 인근인 동작구의 흑석뉴타운에 이어 최근에는 노량진뉴타운 사업에 탄력받은 동작구(1.1%)도 적잖이 상승했다. 지난 1분기 시··구별 땅값(국토교통부 자료 참고)흑석동(4.85%)과 노량진동(4.81%) 등을 중심으로 재개발 사업이 한창인 서울 동작구는 전년 대비 2.25% 올랐다. 한남뉴타운과 동부이촌동 등 재개발·재건축 사업이 추진되고 있는 서울 용산구도 전년 대비 2.24% 상승했다.

 

 

전매제한 대거 풀리는 6, 분양권 가격 치솟고 매물은 사라져

 

  서울에서는 이달 중 재개발·뉴타운사업을 통해 새롭게 태어난 단지 6(신촌그랑자이 목동파크자이 래미안 아트리치 연희파크푸르지오 e편한세상 서울대입구 경희궁 롯데캐슬)의 전매제한이 풀린다. 이들 단지는 2016년 정부가 11·3 대책을 발표한 이후에 분양한 아파트다. 정부는 11·3 대책에서 서울 강남 4(강남·서초·송파·강동) 민간택지 분양권 전매제한 기간을 기존 6개월에서 소유권 이전 등기시로, 강남 4구 외 지역은 6개월에서 16개월로 각각 강화했다. 한 주택업계 관계자는 이번에 전매가 가능해진 단지들은 대부분 서울 주요 도심에 위치해 매수를 기다려온 대기수요가 많다면서 기대감이 큰 만큼 단지에 웃돈이 붙은 상황이라고 말했다. 실제 종로구 무악동 경희궁 롯데캐슬전용 84의 경우 시장에 매물을 찾기가 쉽지 않은 상태. 인근 공인중개업소 관계자는 전용 84는 분양가 대비 45000~5억원 오른 12억원대에 호가가 굳어지는 모습이라고 말했다. 마포구 대흥동 신촌그랑자이역시 전용 84중층 입주권 시세는 125000만원대, 분양가(79700만원) 보다 최소 4억원 이상 웃돈이 형성됐다.

 

 

  청약시장에서도 서울 재개발 뉴타운 단지는 단연 인기다. 지난 4서울 마포구 염리3구역을 재개발해 분양에 나선 마포 프레스티지 자이는 평균 49.981의 경쟁률1순위 당해에 마감했다. 다만 청약 과열 및 과도한 프리미엄에 따른 불법 거래가 활개칠 경우 정부 단속의 타깃이 될 수 있다는 점은 부담으로 작용할 수 있다. 아직까지 초과이익환수제, 관리처분인가 시기 조정 등 강남권 재건축에 규제가 집중된 데 비해 도심 재개발 및 뉴타운에는 정부의 단속이나 규제가 덜하다. 하지만 강남권 재건축 단지에 규제가 이어지고 있고 입주 물량 부담으로 인한 전세가 하락이 지속되는 현상은 도심 재개발·뉴타운도 곧 걷게 될 모습이 될 수 있다는 게 주택업계 관계자들의 중론이다. 정부가 재개발·뉴타운 사업장이 투자자 중심의 시장으로 변질됐다고 판단하면 언제든지 핀셋 규제를 들고 나올 수 있기 때문이다. 앞서 정부는 지난 1월 투기수요 근절을 위해 관계기관 합동점검반을 구성해 모든 과열지역을 대상으로 무기한 최고수준 강도로 현장단속을 벌인다고 밝힌 바 있다.(201862일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1분기 40건 거래됐는데4~5월엔 계약 3건 뿐

가격도 연초보다 2억 빠져, 헬리오시티 등 입주 앞두고 역전세난 확산 가능성도

 

 

  서울시 강남구 도곡동 타워팰리스에서만 13년째 거주하고 있는 가정주부 A(42)는 난생처음으로 수억 원대 은행 대출을 알아보고 있다. A씨는 지난해 부모에게 타워팰리스 60평형대(전용면적 160)를 한 채 더 증여받았다. `타워팰리스는 전·월세 걱정 없다`는 말을 믿고 덜컥 받았는데 기존 세입자가 나간다고 한 이후 두 달여가 지나도록 새로운 세입자를 구하지 못하고 있다. 지난해 20억원 이상, 올해 초만 해도 19억원은 유지했던 전세 가격이 최근 17억원대로 뚝 떨어졌다. A씨는 최근 호가보다 1억원 이상 낮은 가격에라도 전세를 내놓을 생각이지만 두 달 동안 집을 보러온 이는 한 명도 없었다. 2000년대 초 `부의 상징`이었던 타워팰리스는 최근 상승장에서 소외된 면은 있지만 탁월한 생활편익과 단지 커뮤니티 시설로 인해 전·월세 걱정에서 비켜나 있었다. 하지만 서울 강남권 전세 가격 하락 여파가 결국 `·월세 갑()` 칭호를 받던 타워팰리스까지 강타한 셈이다. 국토교통부에 신고된 전세 실거래 내용에 따르면 타워팰리스의 올해 1분기 전세계약 건수는 40(117, 28, 315)인 데 반해 4~5월에는 단 3에 불과하다. 물론 계약과 실제 신고 사이에 시간 차가 있지만 최근 전세 수요가 급감한 것은 사실이다.

 

  수요가 급감하니 전세 가격이 떨어지는 것은 당연지사다. 서울부동산정보광장에 따르면 타워팰리스 전용면적 160는 지난 2720억원(9)에 전세계약이 이뤄졌지만, 328일에는 19억원(42), 58일에는 172000만원(43)으로 전세 가격이 떨어졌다. 타워팰리스 근처 W공인중개소 관계자는 "최근 두 달 동안 타워팰리스 전세에 대한 외부 문의를 한 건도 받지 못했다""타워팰리스 내부에서 전세 손바뀜이 몇 건 일어났지만 전·월세 거래가 이렇게 말라버린 건 처음 보는 일"이라고 설명했다. 재건축 아파트 규제로 매매가가 하락 반전한 서울 강남권(강남·서초·송파·강동구)은 전세 가격 하락세가 멈추지 않으면 아파트 가격을 더 끌어내릴 수 있다는 우려가 나온다. 강남4구는 현재 30평형(99.17)대 기준으로 연초 대비 전세 가격이 1~15000만원 정도 빠졌다. 이마저도 수요가 많지 않아 거래가 원활하지 않다. 송파구 가락동 헬리오시티를 비롯해 올해 강남권에서 공급하는 신규 아파트 입주 물량이 15542가구에 이르기 때문에 역전세난 가능성도 없지 않다. 특히 올해 12월부터 헬리오시티에서 9510가구가 일시에 입주를 시작하면 주변 부동산시장에 엄청난 파급력이 예상된다. 헬리오시티는 벌써 세입자 모시기 경쟁에 나서면서 주변의 같은 면적 아파트 전세 가격보다 1억원 정도 저렴한 물건이 나오고 있다.(2018514일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  서울 서초구 서초동 연립주택 `트라움하우스 5`2006년 이후 전국에서 가장 비싼 아파트 자리를 13년째 유지했다. 30일 공개된 전국 공동주택 공시가격을 보면 트라움하우스 5(전용면적 273.64)의 올해 공시가격은 685600만원을 기록했다. 작년 가격 661600만원보다 3.6% 오른 것으로, 2006년 국토부가 공동주택 공시가격 통계를 작성한 이후 계속 1위 자리를 수성하고 있다. 이건희 삼성전자 회장 등 재벌가 인사들이 이 주택을 소유한 것으로 전해졌다. 3개동 18가구로 구성된 이 주택은 인근 서리풀공원, 예술의전당 등과 가까워 주거환경이 쾌적하고 유사시에 대비한 지하벙커 시설도 갖춘 것으로 전해졌다. 2위는 서울 용산구 한남동 `한남더힐`(전용면적 244.78)로 공시가격이 546400만원에 달했다.

 

 

  용산은 미군기지 이전으로 인한 국가공원 개발 등 개발 호재를 꾸준히 받고 있다. 3, 4는 강남구 청담동에 있는 `상지리츠빌카일룸 3`(265.47)`마크힐스웨스트윙`(274.84)으로 각각 512천만원, 508800만원이었다. 공동주택 공시가격 상위 10위 주택이 있는 지역은 강남구가 5곳으로 가장 많았고 서초구와 용산구가 각 2, 성동구 1곳이 포함됐다. 서울숲과 붙어 있는 성동구 성수동1가 갤러리아 포레 271.83는 공시가격이 작년 412800만원에서 올해 46억원으로 11.4% 뛰며 처음 톱 10에 진입했다. 전국에서 가장 싼 공동주택은 전남 고흥군의 한 다세대주택(전용면적 13.21)290만원이다.(2018430일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

개포 8단지 31천명 청약 평균 251최고 911

 

 

  주변 시세 대비 현저히 낮은 분양가로 세간의 관심을 모았던 '디에이치자이 개포(개포8단지 재건축)' 일반 분양 물량 청약에 31423명이 청약평균 경쟁률 25.221을 보였다. 이 아파트를 매입하려면 중도금 대출이 안 되기 때문에 총 분양가의 70%를 차지하는 계약금과 중도금을 현금으로 마련할 수 있어야 한다. 전용 63부터 176까지 구성된 전 평형별 가구 수를 감안해 이번 응모자들의 동원 가능 현금을 산출해보니 강남 아파트를 사겠다고 325400억원이 몰린 것으로 보인다. 아파트투유와 디에이치 자이 개포 분양 관계자에 따르면 21일 실시된 디에이치자이 개포 일반 분양은 1246가구 모집에 31423명이 신청해 1순위에서 마감됐다. 평균 경쟁률은 25.221을 기록했다. 공무원 아파트인 개포주공8단지를 재건축하는 디에이치자이 개포는 지하철 분당선 대모산역을 끼고 있는 데다 일반 분양 물량이 많아 강남 입성을 노리는 실수요자와 강남 내에서 새 아파트를 찾는 사람들까지 관심을 가지며 지난 주말 견본주택이 장사진을 이루는 등 흥행이 예고됐다. 최고 경쟁률은 16가구를 모집한 최소형 전용면적 63P(판상형)에서 나왔다. 16가구 모집에 1451명이 몰려 90.691에 달하는 경쟁률을 기록했다. 이 밖에 63T37.731 76P14.331 76T17.421 84P26.791 84T17.251 103P47.291 103T30.141 11818.671 13222.491 17320.251 17616.001 등 경쟁률을 보였다. 1순위 서울 지역 거주자 청약에서 전 유형이 마감됐기 때문에 서울 외 수도권에 거주하던 사람들은 청약에 도전할 수 있는 기회가 사라졌다. 전날 실시된 특별공급(458가구 모집) 역시 경쟁률 2.161을 기록한 바 있다. 특별공급은 인터넷 청약이 안 되기 때문에 당일 특별공급 신청을 위해 현장에 1300여 명이나 몰렸고 밤새 서류 접수가 진행됐다.

 

 

  '디에이치자이 개포'는 현대건설과 GS건설·현대엔지니어링 컨소시엄이 개포주공8단지(임대아파트)를 공무원연금공단에서 매입해 철거하고 새 아파트로 신축하는 단지다. 강남권에선 보기 드물게 대규모 일반 분양 물량이 시세 대비 저렴한 가격에 공급돼 올해 상반기 강남권 최대어로 불렸다. 주택 재건축 사업이 아닌 민영주택사업으로 공급됐고, 강남권 신축 아파트에서 절대 다수를 차지하는 조합원 배정 물량이 전무하다. 평균 분양가는 공급면적(전용면적과 주거 공용면적 합산) 3.34160만원으로 당첨만 되면 5억원 이상 시세차익이 기대됐다. 앞으로도 이 같은 로또 청약은 한동안 이어질 전망이다. 정부의 고분양가 통제정책은 계속되고 있지만 강남 집값 상승세는 이어지고 있기 때문이다. 당장 오는 4월 분양 예정인 서초우성1차 재건축 또한 로또 청약이 기대된다. 한편 디에이치자이 개포와 같은 날 일반 청약을 실시한 논현 아이파크는 디에이치자이 개포의 인기 때문에 역풍을 맞을 것으로 예상됐지만 76가구 모집에 1392이 몰리며 선방했다. 평균 경쟁률은 181을 기록했지만 강남 노른자위 땅에 위치하고 대치동 학원가에 인접한 입지를 고려할 때 아쉽다는 평가다. 실수요가 많은 전용 842가구에 162명이 몰리며 최고 경쟁률 811을 기록했다. 비서울 아파트 중에서는 인천 계양 효성해링턴 플레이스(4.291)와 경북 상주 한라하우제트(1.481)만 흥행에 성공했다.(2018322일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

전용 60~8310년새 8배 증가창원 파크센트럴 등 특화 설계

 

 

  봄 이사철을 맞은 아파트 분양시장에서 '틈새 평면'이 대세로 떠오르고 있다. 19일 부동산114에 따르면 지난해 전국에서 분양한 전용면적 60~83아파트는 51347가구2008(6125가구)과 비교했을 때 8배 이상 늘었다. 틈새 평면이란 우리가 일반적으로 알고 있는 3대 평형인 전용 59·84·114를 벗어난 평면을 말한다. 전용 59미만, 60~83, 114초과 등 크게 세 가지로 나뉜다. 이 중 전용 60~83는 가격과 규모 면에서 경쟁력을 두루 갖춰 틈새 평면 중에서도 대표주자로 꼽힌다. 최근 분양시장에서는 틈새 평면으로만 구성된 아파트도 나온다. 인천 논현지구에 공급되는 '인천 논현 푸르지오'는 전용면적 61~70준중형으로만 모든 가구를 구성했다.

 

 

  부동산 전문가들은 틈새 평면 인기 요인으로 인구구조 변화를 꼽는다. 통계청에 따르면 2010년 전국 2·3인 가구는 약 790만가구였으나 2016년에는 약 920만가구까지 늘었다. 2·3인 가구의 경우 전용 59는 작게 느껴지고 84는 면적이 크지만 경제적으로 부담이 돼 두 주택형의 중간인 틈새 평형이 주목받게 됐다는 것이다. 건축기술 발달로 20평대임에도 불구하고 30평대처럼 넓은 공간 활용이 가능해진 측면도 있다. 올봄에도 틈새 평면을 갖춘 아파트가 전국 12개 단지에서 13531가구 분양될 예정이다. 대림산업은 창원시 회원3구역을 재건축하는 'e편한세상 창원 파크센트럴' 분양에 나선다. 전용 4956가구 72190가구 10315가구로 소형부터 대형까지 다양한 틈새 평면으로 구성됐다.(2018320일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

삼성동 힐스테이트 전용 4088500만원 거래호가 9억대

잠실리센츠 전용 277억 육박

송파 헬리오 39웃돈 2

 

 

  지난달 17일 서울 삼성동 힐스테이트 2단지 전용면적 40(공급면적 54~56)88500만원에 거래됐다. 17평 정도 되는 아파트 가격이 서울 시내 웬만한 전용 84아파트 가격을 넘어선 것이다. 이 아파트 시세는 작년 771500만원 수준에서 5일 기준 88500만원까지 23.7%나 수직 상승했다. 근처 공인중개업소 관계자는 "전용 40호가가 9억원을 넘어가기 시작했다""삼성동 주변 개발 기대감 영향도 있지만 이 정도 면적의 집을 찾는 수요가 꾸준해 관심이 높다"고 설명했다. 강남 지역 초소형 아파트 인기가 꾸준히 올라가고 있다. 최근 1인 가구가 늘어나면서 직장과 거리가 가까운 강남권을 중심으로 초소형 아파트를 찾는 사람들이 만만치 않다는 분석이다. 임대 수요도 꾸준한 데다 자녀 증여를 목적으로 이런 아파트를 사들이는 경우가 적지 않다.

 

  강남 3구의 일부 초소형 아파트는 3.3당 매매가격(공급면적 기준)5000만원을 넘어섰다. 서울부동산정보광장에 따르면 잠실동 리센츠 전용 27(공급면적 42)는 지난달 1369900만원에 거래7억원 선 돌파를 앞뒀다. 작년 7월만 해도 시세가 57500만원 수준이었는데 1년 만에 20% 이상 치솟았다. 신천동 파크리오 전용면적 35(공급면적 52)57000~59000만원, 잠원동 킴스빌리지 전용 37(공급면적 54)6억원 안팎에 매매되고 있다. 강남권 초소형 아파트 인기는 분양권 추이에서도 확인할 수 있다. 송파구 가락동 헬리오시티 전용 39(공급면적 61)는 지난달 65259만원에 거래됐다. 201511월 분양 당시 가격이 45000만원 안팎이었던 점을 감안하면 웃돈이 2억원이나 붙은 셈이다. 초소형 아파트에 대한 관심은 강남을 넘어 서울 다른 지역으로도 퍼지는 양상이다. 작년 6월 분양한 '답십리파크자이' 전용 49.2742.621, 올해 1월 분양한 '신당 KCC 스위첸' 전용 45.7324.671로 전체 1순위 평균 경쟁률보다 2~3배 높은 수준의 경쟁률을 기록했다.

 

 

  전용면적 50이하의 아파트를 가리키는 초소형 아파트는 예전엔 수요성이 떨어지는 것으로 평가받았다. 하지만 1~2인 가구가 급증하면서 상황이 달라지고 있다는 분석이다. 통계청의 '2015 인구주택 총조사' 결과에 따르면 2015년 기준 전국 1인 가구는 약 520만가구로 전체의 27.2%를 차지했다. 2010226만가구에서 5년 만에 130%가량 늘어났다. 1인 가구는 2020년이 되면 10가구 중 3가구, 30%에 달할 것으로 전망된다. 전문가들은 초소형 아파트에 대한 수요가 더 늘어날 것으로 본다. 원룸형이나 투룸형으로 공급돼 다세대주택과 비슷한 면적을 쓰지만 중소형 아파트와 단지 형태로 같이 들어서 커뮤니티 시설 등을 함께 쓸 수 있기 때문에 생활 편의성을 중요시하는 사람들이 적극적으로 찾는다는 것이다. 투자자 입장에서도 초소형 아파트는 오피스텔과 견줘 환금성이 좋고 희소성이 높아 공실 위험이 상대적으로 작은 장점이 있다. 관리비도 오피스텔보다 저렴한 편이다. 양지영 리얼투데이 리서치실장은 "초소형 아파트는 1인 가구 수요가 높아 실거주용으로도 임대용으로도 전망이 밝은 편"이라며 "특히 직장에서 가까운 강남권의 경우 초소형 아파트 인기가 상당하다"고 밝혔다.(201777 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

중개업소 문닫고 매매 끊겨 "8월 더 센 규제 온다" 걱정도

재건축 초과이익 환수 피한 개포·둔촌 `반사이익` 기대

 

 

 

  20일 오후 서울 강남구 압구정동 구현대아파트 상가. 아침에 배달된 신문과 우편물이 문 앞에 잔뜩 쌓인 업소들이 눈에 들어왔다. 정상 영업 중인 일반 상점들과 달리 부동산 중개업소들은 이날도 문을 열지 않았다. 집에서 기자의 전화를 받은 압구정동의 한 중개업소 관계자는 "호가가 일부 하락했지만 매수세가 끊겨 거래가 이뤄지기 힘들다"면서 "22일까지 단속을 한다는 소문이 있어서 가게 문을 닫았다"고 말했다. 또 다른 압구정동 중개업소 관계자도 전화를 통해 "압구정 아파트는 한 가족이 여러 채를 보유한 경우가 있어 이번 대책에 포함된 '조합원 분양가구 수 제한'으로 많이 위축될 것 같다"고 분위기를 전했다.

 

 

  19일 문재인 정부의 첫 부동산 대책이 나온 이후 강남 재건축 시장은 잔뜩 웅크린 채 '관망세'를 유지하는 모습이다. 송파·잠실 지역 대형 아파트 단지 내 공인중개업소들도 단속을 피해 대부분 문을 닫아 썰렁했다. 잠실 지역 공인중개사들은 "잠실 아파트는 오랜 기간 급등한 상태에서 이번 규제가 나왔기 때문에 정책효과가 클 수밖에 없다""매도자에서 매수자 우위 시장으로 바뀔 조짐도 엿보인다"고 말했다. 김동성 잠실 리센츠청자공인 대표는 "일단 시장을 지켜보자는 반응이 많아 당분간 관망세가 이어질 것으로 예상된다"고 말했다. 서초구 반포·잠원권 일대 부동산도 조용했다. 문을 연 공인중개업소가 간간이 보일 뿐이다. A공인중개업소 관계자는 "매수도 매도도 둘 다 문의가 끊겼다. 쥐죽은 듯 조용하다"고 말했다. 이 지역 아파트 매매가격은 아직 변동은 없다. 공인중개업소들에 따르면 반포주공1단지(1·2·4주구) 전용면적 84형 호가는 26~27억원 수준을 유지 중이다. 신반포3차 아파트 전용 108가격도 18억원 후반에서 내려가지 않았다. 반포·잠원 지역은 조합원당 재건축 분양가구 수 축소가 별 영향을 주지 못할 것이란 관측이다. 시행 시기가 관련법 개정 이후인 9~10월로 예상되는데 반포주공1단지나 신반포3·경남아파트는 지금 속도로도 그 이전에 무난히 사업시행인가 신청이 가능할 것으로 예상되기 때문이다. 정부는 조합원 분양가구 수 제한으로 여러 채를 보유한 조합원이 소유한 물량들이 시장에 풀릴 것으로 기대하고 있다. 하지만 얼마나 많은 물량이 시장에 풀릴지는 미지수다.

 

 

  국토교통부는 이와 관련한 통계를 가지고 있지 않다고 밝혔다. 국토부는 또한 조합별로 투자가 가능해 반포주공1단지 조합원이 대치동 은마아파트와 잠실5단지에 1가구씩 모두 3채를 보유하는 것은 문제가 없다고 설명했다. 하지만 이 같은 숨죽인 분위기가 장시간 지속될지는 미지수다. 중개업소들이 문을 닫으면서 투자 '열기'를 이어받은 인터넷 부동산 관련 카페와 재건축 관련 블로그는 여전히 뜨거운 분위기. 특히 강남구 개포주공1단지나 강동구 둔촌주공처럼 조합원 분양가구 수 제한과 재건축초과이익 환수를 모두 피한 단지에는 관심이 폭주했다. 이미 사업 승인을 신청한 단지는 조합원 분양 가구 수가 제한되지 않고 종전처럼 3가구를 분양받을 수 있어 반사이익이 기대된다. 관리처분인가를 받은 둔촌 주공과 관리처분인가가 임박한 개포 주공아파트 단지들이 대표적이다.

 

 

  둔촌동 중개업소 대표는 "많진 않아도 재건축 아파트를 23가구씩 가진 사람도 더러 있다""청약 조정 지역 내 대출 규제가 강화되긴 했지만 여유자금이 많은 투자수요는 이런 지역에 더 몰릴 수 있지 않겠느냐"고 말했다. 더구나 네티즌들은 강남 4구에 대한 규제 강도가 예상보다 약하다는 반응도 내놓는다. 지난해 11·3 대책을 통해 분양권 전매제한 등 규제를 이미 적용받고 있는 상황이라 오히려 강남과 강북이 같은 조건이 됐다는 것이다. 온라인에서는 '강남 집값 오를 것이라고 자랑하지 마라'는 경고가 나올 정도다. 정부의 규제 수순이 이번엔 경고 정도를 보내고 '투기과열지구 지정'이란 카드를 간직하고 있기 때문이다. 정부는 오는 8월 가계부채종합대책을 통해 더욱 강력한 금융규제 카드 꺼낼 수 있다. 실제 국토부는 "강남 중개업소가 다시 문을 열 때까지 단속을 계속한다"는 입장이다. 정치권도 목소리를 높였다. 김태년 더불어민주당 정책위의장은 "향후 비수도권 지역이더라도 투기과열지구 지정 없이 전매제한이 가능하도록 법을 개정할 필요가 있다""실거래가 신고 위반 등 탈법 거래를 막을 수 있도록 합동점검반의 실효성을 높여야 한다"고 강조했다.(2017621 매일경제 기사 참조)

 

 

몸값 뛰는 초소형 아파트

명태랑의 공부하기/부동산 공부하기 | 2017.02.16 08:04 | Posted by 명태랑 짜오기

 

 

 

`11·3 대책` 이후에도 50이하 매매 호가 뛰어

 

  주택시장에서 초소형 아파트 인기가 올라가고 있다. 초소형 아파트란 전용면적 50이하의 아파트를 가리킨다. 예전에는 초소형 아파트를 지어도 수요성이 떨어지는 것으로 여겨졌지만 요즘은 찾는 사람이 많아져 '몸값'이 올라가고 있다. 12일 서울부동산정보광장에 따르면 서울 종로구 교남동 경희궁자이 전용면적 37는 작년 말 45000만원에 거래됐다. 현재 호가는 5억원에 이른다. 201411월 분양가에서 웃돈 2억원이 뛰었다. 지난해 11월부터 입주를 시작한 성동구 하왕십리동 센트라스 전용면적 40는 최근 45000만원에 거래됐다. 2015년 분양가 33000만원에서 2년여 만에 1억원 이상이 올랐다. 호가도 47000만원까지 뛴 상태다. 강남지역 초소형아파트는 훨씬 비싸다. 송파구 잠실동에 위치한 리센츠 전용 27는 지난달 6억원 안팎에서 거래됐다. 입주 9년차임에도 가격이 1년 만에 8% 상승했다. 웬만한 서울 중형아파트(전용면적 62.8~95.9) 평균매매가격을 웃도는 수치다.

 

  청약시장에서도 초소형 아파트 인기는 상당하다. 지난해 10월 분양한 주상복합 아파트 '방배마에스트로' 평균 청약경쟁률은 141이었다. 이 아파트는 모든 가구가 전용면적 51이하로 구성됐다. 이에 앞서 삼성물산이 서울 강동구에서 분양한 '래미안명일역솔베뉴' 전용면적 4928.91, GS건설이 서울 동대문구에서 분양한 '답십리파크자이' 전용면적 4942.61의 경쟁률을 보였다. 초소형 아파트가 인기를 끄는 가장 큰 배경에는 1~2인 가구 급증세가 작용하고 있다. 통계청의 '2015 인구주택 총조사' 결과에 따르면 2015년 기준 전국 1인 가구는 약 520만가구로 전체의 27.2%를 차지했다. 2010226만가구에서 5년 만에 130%가량 늘어났다. 1인 가구는 2020년이 되면 10가구 중 3가구, 30%에 달할 것으로 전망된다. 초소형 아파트는 대개 중소형 아파트와 단지 형태로 같이 들어서기 때문에 아파트 시설을 함께 쓸 수 있다. 원룸형이나 투룸형으로 공급되기 때문에 다세대 주택과 비슷한 면적을 쓰지만 생활 편의성이 한층 높은 셈이다. 투자자 입장에서도 초소형 아파트는 오피스텔과 견줘 환금성이 좋고 희소성이 높아 공실 위험이 상대적으로 적은 장점이 있다. 관리비도 오피스텔보다 저렴한 편이다.(2017213일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

4. 1 부동산 대책 중 양도소득세 면제조치를 4월 1일부터 소급 적용

 

 

  명태랑은 지난 4월 24일 명태랑 짜오기 블로그에 금년 4월 22일부터 연말까지 구입한 일정규모의 주택에 대해 향후 5년간 양도세 면제라는 포스트를 올린바 있다. 당시 국회 기획재정위에서 의결한 조세특례제한법 개정안의 내용이 그대로 언론에 보도되었고 부동산에 관심이 많은 명태랑도 공부하는 차원에서 언론보도 내용을 요약 정리하여 블로그에 포스트를 한 것이다.

 

  그러나 국회 기획재정위에서 의결한 조세특례제한법 개정안 중 취득세 감면 조치 시행일이 4월 1일이고 양도소득세 면제 조치 시행일이 4월 22일이어서 시행일이 서로 달라 시장에 혼란을 가져온다는 의견이 많았으며 실제 국회 논의 과정에서도 문제점으로 지적되었다.

 

  이에 따라 국회 법제사법위원회 등에서 양도소득세 면제 조치와 취득세 감면 조치 시행일을 4월 1일로 소급하기로 하였으며 이와 같은 내용은 지난달 30일 국회 본회의를 통과하여 최종 확정된 것이다. 명태랑 짜오기 블로그를 방문하는 여러분들의 착오가 없기를 바라는 마음에서 4. 1 부동산 대책 중 양도소득세 면제 조치와 취득세 감면 조치 시행일이 4월 1일로 소급되었음을 알려 드립니다.

 

  따라서 금년 4월 1일부터 연말까지 ‘전용면적 85㎡ 이하 또는 6억원 이하’ 주택을 구입하면 향후 5년간 양도세가 면제되며 금년 4월 1일부터 연말까지 부부 합산 연소득이 7천만원 이하인 가구가 생애 처음으로 6억원 이하 주택을 취득하면 취득세를 면제 받고 생애 최초 이외의 주택을 구입하더라도 취득세를 최고 50%까지 감면 받을 수 있다.