10-20 01:28

 
 

 

 

국토부, 공시가 로드맵 추진, 중저가 주택 시세 반영률 높여

현실화율 68%서 80%로 올리면, 시가 8억 주택 재산세 28%↑

與, 종부세 인상법 7월 처리땐, 고가주택 보유세 내년 `눈덩이`

 

 

정부가 6·17 대책에서 9억원 이하 중저가 주택에 대해 대출규제 및 실거래조사를 강화한 데 이어 내년부터는 시세 대비 공시가격 비율(현실화율)도 9억원 초과 주택과 마찬가지로 목표치를 정하고 높여나갈 예정이다. 고가주택 핀셋 규제의 풍선효과로 올 상반기 중저가 주택가격이 급등하면서 실수요자 주거 부담이 커지자 규제 범위를 확대해 수요를 억누르려는 조치로 풀이된다. 다만 최근 집값이 급등하는 와중에 이미 보유자금과 대출 등을 총동원해 9억원 이하 중저가 주택을 구매한 30·40대가 많다는 점이 문제다. 이들에게 공시가 현실화율 상향은 보유세 부담 증가로 돌아올 수밖에 없다. 최근 강화된 대출 규제로 주로 30·40대 실수요자들이 부글부글 끓고 있는데 이들 불만에 기름을 붓는 셈이다. 시장에선 서울 강남권 고가주택을 타깃으로 시작됐던 부동산 규제가 이제 전방위로 확산되면서 정부가 결국 집값 안정이란 미명으로 사실상 증세를 꾀하고 있다는 볼멘소리가 커지고 있다. 7일 정부와 부동산업계에 따르면 국무총리실 산하 국토연구원이 연초부터 공시가격 현실화율 로드맵 수립을 위한 연구용역을 진행 중이다.

 

 

국토교통부는 이를 토대로 오는 10월 `공시가격 현실화율 로드맵`을 발표하고 내년부터 공시가 산정에 반영할 예정이다. 국토부 관계자는 중저가 주택의 공시가 현실화율 상향 가능성에 대해 "공시가격의 균형성과 형평성을 확보하는 차원에서 점진적으로 제고되는 건 당연하다"면서 "다만 어느 정도 수준으로 어떤 방식으로 할지는 로드맵이 나와봐야 구체화될 수 있다"고 말했다. 올해는 작년 말 발표한 `공시가격 신뢰제고 방안`을 통해 우선 9억원 초과 주택에 대해서만 70~80%의 현실화율 목표치를 정해 공시가격을 올렸지만, 내년부터는 현실화율 로드맵에 따라 9억원 이하 주택의 공시가격도 현실화율을 끌어올리겠다는 의미로 풀이된다. 올해 공동주택 기준 시세 구간별 현실화율은 9억원 미만은 평균 68%, 9억~15억원은 70%, 15억~30억원은 75%, 30억원 이상은 80%다. 서울 성동구 갤러리아포레(170㎡)는 작년 말 기준 시세가 33억5000만원으로 1년 전과 같음에도 불구하고 공시가 현실화율이 67%에서 79%로 올라가면서 보유세가 1508만원에서 2201만원으로 50% 가까이 증가했다.

 

 

전문가들은 내년에 9억원 미만은 70%, 9억~15억원은 75%, 15억원 이상은 80%로 각각 현실화율이 상향될 가능성이 있다고 예상한다. 수년 뒤에는 모든 공동주택 현실화율이 80% 이상으로 맞춰질 가능성이 높다. 서울시가 올해 초 공시가 현실화율 제고의 벤치마크 대상으로 소개한 대만은 최근 현실화율을 90%까지 높였다. 문제는 부동산 공시가격이 재산세와 종합부동산세, 건강보험료 등 60여 가지 각종 세금과 부담금을 매기는 기준 지표로 활용된다는 점이다. 시세 8억원 주택 현실화율이 68%에서 80%로 높아진다고 가정하면 공시가격은 5억4400만원에서 6억4000만원으로 9600만원, 재산세는 127만원에서 162만원으로 35만원가량 늘어날 것으로 추정된다. 앞서 정부는 6·17 대책에서 모든 규제지역에서 주택담보대출을 받을 경우 주택가격과 상관없이 6개월 내 전입(기존엔 투기과열지구에서 9억원 초과 주택 구입 시 1년 내 전입) 의무를 부여했다.

 

 

전세자금대출도 투기과열지구에서 3억원 초과 아파트를 구입하는 경우 즉시 회수(기존엔 전세대출 후 9억원 초과 주택 구입 시 회수)하도록 했다. 규제 범위를 9억원 초과 고가주택에서 중저가 주택으로 대폭 확대한 것이다. 고가주택의 종부세 부담도 내년부터 더 늘어날 전망이다. 더불어민주당은 12·16 대책에 포함됐던 3주택 이상자나 조정대상지역 내 2주택자의 종부세율을 기존 0.6~3.2%에서 0.8~4.0%로 최대 0.8%포인트 높이는 내용의 종부세법 개정안을 7월 국회에서 처리할 방침이다. 김진애 열린민주당 의원은 "종부세 실제 납부자 비율은 전 국민의 0.7%에 불과하다"고 밝혔다. 전문가들과 일반 시민 사이에선 문재인정부 들어 21번이나 발표된 부동산대책들이 집값을 잡기보다는 결국 세금만 더 걷으려는 것 아니었냐는 의구심과 불만이 커지고 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "지금까지 정부 정책에 우호적이던 중산층이나 서민들 불만이 점점 커질 것"이라고 예상했다.(2020년 7월 8일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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'부동산 트렌드쇼' 고수에게 듣는다… 고종완 자산관리연구원장

 

 

 

"이번 6·17 부동산 대책의 최대 피해자는 무주택 서민들입니다. 그렇다고 '내 집 마련'의 꿈을 포기해선 안 됩니다. 월세 임차료, 전세 보증금 등 주거비가 계속 오르는 상황에서 내 집 마련은 '선택이 아닌 필수이자, 절체절명의 과제'이기 때문입니다." 고종완 한국자산관리연구원장은 21일 본지 인터뷰에서 "수도권에서 주택 공급량이 절대 부족하고, 집값이 매년 물가상승률 수준(2%)으로 오른다고 가정하면 주거비 부담도 자가(自家)-전세-반전세-월세 순으로 커진다"며 "현금이 부족한 40대 이하 실수요자가 내 집을 마련할 가장 현실적·경제적 대안은 청약을 통해 신규 분양을 공략하는 방법"이라고 말했다. 고 원장은 다음 달 24~25일 서울 삼성동 코엑스 B홀에서 열리는 '2020 대한민국 부동산 트렌드쇼'에서 '용산은 강남을 뛰어넘을 수 있을까'란 주제로 부동산 재테크 전략에 대해 강연한다.

 

 

고 원장은 '과연 어디에 내 집을 마련할지, 어떤 지역 부동산에 투자할지' 등에 대한 실전적 강연으로 유명하다. 6·17 대책으로 전세자금대출 규제가 강화되면서 젊은 실수요자층에서 '청포자(청약 포기자)'가 늘고 있는 데 대해 고 원장은 "청약을 포기하기엔 이르다"며 "3기 신도시 분양을 주목하라"고 조언했다. 정부는 하남 교산, 남양주 왕숙, 인천 계양 등 3기 신도시를 포함해 수도권에 30만가구를 공급할 계획이며, 이 중 9000가구 정도는 사전(事前) 청약제를 통해 내년 말부터 입주자 모집이 시작된다. 고 원장은 "2기 신도시 조성 당시 대규모 물량이 한꺼번에 쏟아지면서 판교를 제외한 마곡, 위례, 하남 미사, 광교, 세종시에서 미분양이 속출했지만, 이후 이 지역들 대부분 집값이 크게 상승했다"며 "3기 신도시 미분양 물량이 나오면 망설이지 말고 잡아야 한다"고 말했다. 젊은 실수요자층에겐 신도시가 특히 매력적이다. 고 원장은 "신도시는 분양가가 저렴한 데다 물량이 많아 무주택자인 경우 가점이 낮아도 당첨될 가능성이 높다"며 "초기에 분양되는 시범단지는 신설 역세권 주변이어서 향후 큰 시세 차익을 기대할 수 있다"고 말했다.

 

 

고 원장은 "뉴욕·런던·파리·도쿄 등 글로벌 대도시의 집값 추이를 볼 때 서울 집값은 2030년까지 상승 곡선을 그릴 것"이라며 수도권 투자 유망 지역을 '미래 선도 지역 베스트 30곳'으로 분류했다. 그는 "국제교류복합지구로 개발될 예정인 서울 삼성동과 잠실동 일대, 미니 신도시가 들어설 용산, 교통망이 확충되는 청량리가 중심 개발축이 되고, 수도권광역급행철도(GTX) 노선이 통과하는 수도권 지역이 신설 역세권 투자 유망 지역으로 떠오를 것"이라며 "서울에선 왕십리, 창동·상계, 상암·수색, 마곡, 가산·대림, 동대문 등을 눈여겨봐야 한다"고 말했다. 그는 "용산은 10년 후 강남을 능가하는 국제업무·상업·주거 중심도시로 성장할 가능성이 크다"며 "용산·서울역, 삼성역, 청량리역 등 세 곳을 잇는 삼각 지역 내의 다가구, 상가주택, 꼬마빌딩 등의 투자 가치가 높다"고 말했다. 이 지역이 거주와 임대 수익, 시세 차익 등 1석 3조의 효과를 기대할 수 있는 '수퍼 부동산'으로 부상할 것이란 전망이다.(2020년 6월 22일 조선일보 기사 참조)

 

 

 

 

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저금리·부동산투기 후폭풍"가계부채·거시경제 문제로 비화할수도

금융당국, 실태조사·비상계획 마련 착수"보증보험 들어두라" 독려

 

 

  집값·전셋값의 동반 하락에 750조원으로 추정되는 `전세부채` 우려가 커지고 있다. 전셋값이 하락하면서 세입자에게 보증금을 제대로 돌려주지 못하는 `역전세난`이 곳곳에서 현실화하는 것이다. 일부 지역에선 집을 팔아도 보증금에 모자란 `깡통전세`마저 나타났다. 10일 금융권에 따르면 전국 아파트 전셋값은 국민은행 조사 기준으로 13주 연속 하락했다. 부동산시장이 급랭한 올해 들어 하락 폭이 커져 지난달 셋째주 0.08%, 넷째주 0.07% 내렸다. 금융위기 직후인 20092월 첫째주(-0.10%) 이후 10년 만에 가장 큰 낙폭이다. 서울의 아파트 매매가격도 이번 달 첫째주에 0.08% 하락하면서 지난해 11월 둘째주 이후 13주 연속 약세를 보였다. 한국감정원은 올해 전국 주택 매매가격이 지난해보다 1.0%, 전셋값은 2.4% 내릴 것으로 지난달 예측했다. 집값 하락기는 2010년대 초반에도 잠시 있었지만, 당시엔 전셋값 상승이 받쳐줬다. 최근 상황은 56년 전과 양상이 다르다. 주택금융연구원 방송희 연구위원은 "집값·전셋값의 동반 하락 현상이 나타난 것은 1997년 외환위기 직후였다"고 말했다.

 

 

  집값과 전셋값의 동반 하락으로 이른바 전세부채, 즉 집주인이 세입자에게 돌려줘야 하는 보증금과 세입자가 은행에서 빌린 전세자금대출에 대한 불안감이 고조되고 있다. 서울대학교 경제학부 김세직 교수와 주택금융연구원 고제헌 연구위원은 지난해 `한국의 전세금융과 가계부채 규모` 논문에서 전세부채 규모가 `보수적 가정하에` 750조원이라고 추정했다. 정부의 인구주택총조사·주거실태조사와 국민은행 자료 등을 토대로 한 이 논문은 2005년 이후 전세부채가 가파르게 증가했고, 2010201536% 급증했다고 분석했다. 김 교수와 고 연구위원은 논문에서 "만성적 저금리 정책과 만성적 부동산 경기부양의 결과"라고 지적했다. 저금리 장기화와 정부의 규제 완화가 집값·전셋값을 급격히 끌어올렸고, 부동산 투기심리가 보태져 전세부채 `폭탄`을 키워왔다는 것이다. 이들은 전세부채가 더해진 가계부채가 2200조원에 이르며, 금리 인상과 집값·전셋값 하락 등 대내외 충격과 정책실패가 일어나면 대규모 금융위기가 일어날 가능성을 배제할 수 없다고 진단했다. 금융당국은 아직 `위기`가 목전에 닥친 상황은 아니라고 판단하면서도 역전세난이 전국에 걸쳐 발생하는 상황에 주목하고 있다. 금융위원회와 금융감독원은 지난달 최종구 금융위원장 주재로 열린 `가계부채관리점검회의`에서 "전세가 하락에 따른 역전세난 발생으로 전세자금대출 부실화 및 세입자 피해 등 리스크 요인이 상존한다"고 밝혔다.

 

 

  전셋값 하락으로 만기 때 보증금을 돌려받지 못했다는 세입자, 보증금을 돌려주려고 대출을 받거나 집을 팔아야 한다는 집주인 등 부동산 카페에 올라오는 `사연`들이 이미 전반적 현상이라는 점을 당국도 공인한 셈이다. 전세대출은 총 전세부채 가운데 90조원으로 추정된다. 5대 시중은행 기준으로 지난해 말 63조원이다. 2016년 말에는 33조원이었다. 2년 만에 약 2배로 급증한 것이다. 역전세난은 공식적인 수치에서도 엿볼 수 있다. 서울보증보험주택도시보증공사의 자료에 따르면 이들 전세대출 보증기관이 집주인 대신 세입자에게 돌려준 보증금은 지난해 1607억원으로, 2017(398억원)4배를 넘었다. 금융당국 관계자는 "역전세가 광범위한 현상으로 나타나고 있고, 집값이 급락한 일부 지방에선 집을 팔아도 보증금을 못 주는 깡통전세도 나타나는 것 같다"고 말했다. 금융당국은 역전세·깡통전세가 전국적으로 확산, 금융시스템을 위협하는 리스크가 될 수 있다고 보고 비상계획을 마련하는 한편 집값·전셋값 하락이 가파른 지역을 중심으로 실태조사에 나설 방침이다. 상황이 심각해질 경우 집을 담보로 보증금 일부를 빌려주는 `역전세대출`이나 경매 유예기간을 연장하는 방안을 검토하고 있으며, 대출자에게 전세보증보험 가입을 권유하도록 은행들에 지시했다.(2019210일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  문재인정부 주거복지 정책의 주요 타깃인 신혼부부의 주거 관련 대출에 우대금리 적용이 확대된다. 아울러 청약제도 개편을 통해 신혼부부의 특별공급 당첨 가능성도 높아진다. 8일 금융권에 따르면 KB국민은행은 전세자금대출에 신혼부부를 위한 우대금리를 신설했다. 결혼한 지 5년 이내 신혼부부 및 결혼을 3개월 앞둔 예정자가 온라인 전세자금대출을 받을 때 0.1%포인트 우대금리를 제공하는 것이 요지다. 0.1%포인트가 파격적인 수준은 아니지만 은행권 전세자금대출에 우대금리가 도입되는 것은 드문 일이다. 신혼부부라면 이 상품을 통해 8일 기준 최저 연 2.62% 금리로 전세자금대출을 받을 수 있다.

 

 

  목돈이 없어 주택을 매입하기 어려운 신혼부부 특성상 지금까지 금융 혜택은 주로 전세자금대출에 집중됐다. 하지만 최근 '8·2 부동산대책'으로 인해 대출 한도가 줄어든 30대 맞벌이 부부의 불만이 커지면서 주택 매입과 관련된 정책자금에도 신혼부부 인센티브를 확대할 방침이다. 먼저 내년부터 보금자리론에 신혼부부 우대금리가 신설된다. 보금자리론 금리는 연 2.9~3.15% 수준으로 현재 적용받을 수 있는 우대금리는 가족사랑우대금리(0.1%포인트), 안심주머니 애플리케이션에서 제공하는 금리할인 쿠폰(0.02%포인트), 취약계층(최대 0.8%포인트) 등이 있다. 신혼부부 우대금리는 직계존비속이 전세자금보증 또는 주택연금을 이용하고 있을 경우 적용받는 가족사랑우대금리와 비슷한 0.1%포인트 수준이 될 전망이다.

 

  또 내년부터 생애 최초 주택 매입에 나서는 신혼부부를 대상으로 디딤돌대출 한도와 금리 혜택이 늘어난다. 지난달 국정기획자문위원회가 발표한 '국정운영 5개년 계획'에도 신혼부부에게 더 많은 혜택을 제공하는 버팀목(전세자금대출디딤돌 대출상품을 출시한다는 내용이 포함됐다. 대출 한도는 가구당 2억원에서 22000만원으로 늘어난다. 우대금리는 기존 연 0.2%포인트에서 0.5%포인트로 확대되는데 2.05~2.95%인 금리가 1.75~2.65% 수준으로 낮아지는 효과가 있다. 연소득 기준 역시 6000만원에서 7000만원으로 완화된다. 정부는 기존 전세자금대출의 우대 제도도 확대한다. 내년부터 신혼부부에 대한 버팀목 전세자금대출 한도가 14000만원에서 수도권 기준 최대 18000만원까지 늘어난다. 신혼부부에게 적용되는 우대금리도 연 0.7%에서 1.1% 높아진다. 한편 신혼부부 및 생애최초 주택 구입자 등 주택 특별공급 대상자의 청약 당첨 기회도 확대된다. 지금까지는 특별공급 당첨 후 계약되지 않거나 자격 미달로 청약이 취소되는 물량이 발생하면 일반공급으로 풀렸지만 앞으로는 특별공급 신청자들 중 예비입주자를 모집해 이들에게 우선적으로 공급할 전망이다. 국토교통부는 이 같은 내용을 골자로 한 주택 공급에 관한 규칙 개선 방안을 마련 중이라고 8일 밝혔다.

 

 

  특별공급이란 정책적 배려가 필요한 사회계층 중 무주택자의 주택 마련을 돕기 위해 아파트 청약 시 전체의 10~20%가량 되는 물량을 별도로 필요한 사람들에게 공급하는 제도다. 국가유공자, 신혼부부, 다자녀 가구, 노부모 부양 가구, 생애 최초 주택구입자 등이 대상자다. 지금까지 특별공급 배정 후 미계약됐거나 자격 미달로 청약이 취소된 물량은 일반공급으로 전환된 탓에 특별공급의 취지에 맞지 않는다는 지적이 제기됐다. 국토부 관계자는 "특별공급 제도 개선은 정치권에서도 요구가 많았던 주요 이슈"라며 "최근 잇따른 부동산대책 발표로 업무가 가중되고 있지만 최대한 기한 내에 시행하려고 준비 중"이라고 말했다. 국토부는 앞서 8·2 대책에서 주택 일반공급분 청약 미계약이 발생했을 때 추첨제가 아닌 가점제로 예비 입주자를 선정하겠다고 밝힌 바 있다.(201788일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 방송/인터넷/전화 가입! 2017.08.09 17:13 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    바다를 보니 시원한 느낌이 드네요~ ㅎ

  2. 버블프라이스 2017.08.10 03:31 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    신혼부부의 주거 관련 대출에 우대금리 적용이 확대되는 군요
    오늘도 유용한 부동산 관련 유용한 글 감사히 잘보고 갑니다^^

  3. 베짱이 2017.08.11 00:56 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    신혼부부... 크....