04-16 22:50

 
 

 

 

계약갱신청구권 사고파는 시장, 뒷돈 오가는 암시장이란 비판 나와

시장은 사람들의 욕망을 조절해, 잘못된 정책의 피해를 줄일 뿐

시장이 없다면 더 큰 피해 봤을 것

 

 

계약갱신청구권을 행사해 2년 더 살겠다는 세입자를 내보내느라 뒷돈(?)을 줬다는 얘기가 심심치 않게 들린다. 심지어 홍남기 경제부총리마저 그랬다고 한다. 그런 부총리를 물러나게 하라는 청와대 청원마저 등장했다. 전월세 시장이 뒷돈을 주고받는 암시장이 됐다고 개탄하는 목소리까지 나온다. 그러나 시장에는 죄가 없다. 계약갱신청구권 탓에 생긴 암시장이라고 해도 그 시장에는 죄가 없다. 그 시장은 정부가 만든 정책 실패를 교정하는 순기능을 한다. 그러니 시장엔 칭찬을 해야 한다. 그 암시장이라도 없으면 거래 당사자들은 더 큰 피해를 볼 것이다. 우선 이른바 뒷돈(?)의 성격부터 규정해보자. 그건 계약갱신청구권의 가격이라고 봐야 한다. 정부와 국회는 세입자에게 기존 전셋집에 2년 더 거주할 수 있는 권리를 주었다. 반대로 집주인에게는 그 권리를 받아들여야 하는 의무를 주었다. 집주인 입장에서는 억울한 일이지만 어쩔 수 없다. 국회를 통과한 법으로 시행된 내용이니 받아들일 수밖에 없다. 세입자는 권리를 포기하는 대가로 돈을 받고, 집주인은 의무를 지지 않는 대가로 돈을 주게 된다. 뒷돈은 두 사람 사이에 형성되는 가격인 셈이다.

 

 

하지만 때때로 계약갱신청구권이 행사되면 여럿이 피해를 보는 상황을 맞게 된다. 홍 부총리 경우가 그런 예다. 그는 경기도 의왕 아파트를 매도하는 계약을 체결했다. 그 아파트에 사는 세입자가 나갈 줄 알았다. 하지만 그 세입자는 전셋값 폭등으로 새 전셋집을 구할 수 없다며 계약갱신청구권을 행사했다. 홍 부총리에게 아파트를 산 사람은 그 세입자를 내보내야 하는 처지라고 한다. 홍 부총리 입장에서는 궁지에 몰린 격이다. 계약갱신청구권을 인정해 매도 계약을 파기하면 위약금 문제가 생긴다. 법적 분쟁까지 갈 수 있다. 홍 부총리와 그 아파트 매수자가 피해를 볼 상황이다. 이때 시장은 힘을 발휘한다. 시장은 인간의 욕망을 조절해 타협점을 찾는 데 탁월한 능력을 발휘한다. 세입자의 욕망은 기존 전셋값으로 2년 더 사는 것이다. 홍 부총리의 욕망은 세입자를 내보내는 것이다. 매수자는 세입자를 내보내 그 집에 입주하는 것이다. 이 모순된 세 사람의 욕망을 시장은 절묘하게 조정해낸다. 계약갱신청구권을 사고파는 시장을 창조함으로써 그렇게 한다. 관건은 계약갱신청구권의 가격. 그 가격을 거래 당사자들이 받아들일 수 있어야 계약이 성립한다.

 

 

우선 세입자 사정부터 들여다보자. 그가 이사를 못 가는 가장 큰 이유는 전셋값 폭등이라고 한다. 주변 시세가 2억 5000만 원가량이 올랐다고 한다. 그 돈을 은행에서 연 3% 금리로 2년간 빌린다면 이자가 1500만 원이다. 세입자 입장에서는 그 돈만 받을 수 있다면 굳이 홍 부총리 집에 계속 살겠다고 고집을 피울 이유가 없을 거 같다. 그는 1500만 원 이상은 받겠다고 할 것이다. 그렇다면 홍 부총리 입장은 어떨까? 매도 계약이 파기될 때 위약금을 1500만 원 이상 물어야 하는 상황이라면 세입자와 협상에 나설 충분한 유인이 있는 셈이다. 게다가 그의 의왕 아파트 전세 문제가 계속 세상 사람들의 입방아에 오르내린다면 경제부총리로서 위신이 망가질 수도 있다. 어쨌든 1500만 원 이상의 돈을 지급할 동기부여가 있는 셈이다. 결과적으로 홍 부총리는 세입자에게 돈을 줬고, 그 세입자는 집을 비워주기로 했다. 세입자도 전셋값 부담을 줄이겠다는 자신의 욕망을 충족시켰으며 홍 부총리와 아파트 매수자도 손해를 줄였다. 따라서 계약갱신청구권 거래 시장은 이른바 뒷돈(?)이 오가는 암시장이라고 해도 사회적으로는 득이 된다. 그러니 그 시장을 비난해서는 안 된다. 칭찬해야 한다.

 

 

물론 집주인 입장에서는 억울한 게 사실이다. 계약갱신청구권 거래 시장은 애초에 존재하지도 않던 시장이다. 그 시장이 생겨 추가로 비용을 물어야 하는 처지가 됐다. 그래도 웬만큼 경제적 형편이 좋은 집주인은 사정이 나은 편이다. 2년만 참으면 전셋값을 시세대로 올릴 수 있다. 당장은 억울한 마음에 울화통이 터지지만 뒷돈을 줘서라도 세입자를 내보낼 수 있다. 진짜 피해자는 신규 전세 계약자들이다. 물가가 오르듯 전셋값도 오르기 마련. 2년 전보다 높아졌다. 기존 세입자들은 대부분 계약갱신청구권을 행사해 지금 집에 2년 더 머물러 있으려고 한다. 당연히 기존 주택에서는 전세 물량이 급감한다. 주택 수요가 높은 서울과 그 인근에서는 전셋값이 급등할 수밖에 없다. 최근 2년 새 전셋값이 4억-5억 원 올랐다는 곳도 꽤 된다. 그 고통은 고스란히 새로 전세를 구하는 사람들에게 돌아간다. 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 기존 세입자들도 기껏 2년만 그 고통이 유예될 뿐이다. 2년 뒤에는 미친 전셋값을 만날 것이다. 그 잘못은 시장에 있지 않다. 잘못된 정책을 만든 정부와 그 법을 통과시킨 국회에 있다.(2020년 11월 9일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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복잡한 임대차법에 말문 막히고, 판례도 몰라 소송부담 느껴

`기울어진 운동장` 자체를 피하려는 것

 

 

계약갱신청구권·전월세상한제 등 전세 시장 내 법적 권리 변화가 크게 일어나자 법학 지식이 풍부하고 판례에 능한 변호사 등 법조인을 세입자로 받지 말자는 목소리가 나오고 있다. 18일 부동산 온라인 커뮤니티에는 `세입자에게 임대료 증액 얘기를 꺼내야 하는데 직업이 변호사라 본인이 유리하게 해석하지 않을까 걱정된다`는 글이 올라왔다. 또 다른 커뮤니티에도 `법조인에게 세를 내어주면 계약기간 연장을 거절하거나 임대료를 올릴때 불리해지는 것 아니냐`는 질문이 올라왔다. 이는 현재 국토교통부가 임대료 상한선만 정하고 최종결정은 당사자 간 합의로 정하게 한 부분을 두고 법적 해석이 분분하기 때문이다. 국토부는 법무부와 함께 발간한 `주택임대차보호법 해설집`에서 `계약갱신 시 차임증액은 임대인과 임차인이 협의를 통해 기존 차임의 5% 범위 내에서 할 수 있다`며 당사자 간 합의가 이루어지지 않으면 경제적 사유 등을 들어 임대료 인상이 타당함을 증명해야 한다고 밝혔다.

 

 

결국 주택임대차분쟁이라는 법적 절차를 밟아야 하는데 이 과정에서 협의가 되지 않으면 변호사 선임 비용을 부담해야 해 집주인은 소송에 이겨도 남는 게 없다는 지적이다. 지난 8월 법무부와 대한법률구조공단이 양경숙 더불어민주당 의원에게 제출한 자료에 따르면 2017년 5월 주택임대차분쟁조정위원회 출범 뒤 올해 6월까지 위원회에 접수된 분쟁조정 신청은 총 6502건으로 집계됐으나 실제로 조정이 성립된 경우는 23.4%인 1522건에 불과했다. 실제로 현재 전세시장은 임대료 상한 5%의 의미를 두고 세입자와 집주인 간 갈등이 첨예한 상황이다. 목동역 인근에서 영업하는 공인중개사는 "임대료 증액에 성공한 집주인은 10명 중 1명 수준에 불과하다"며 "집주인은 법적 절차를 밟지 않으면 취할 수 있는 조치가 없는 상황"이라고 했다. 한편, 임대차2법 정보가 온라인에 많이 공개 된만큼 법조인 공포증은 과대평가됐다는 지적도 나온다. 박일규 법무법인 조운 변호사는 "그만큼 권리 다툼이 치열하다는 뜻으로 봐야 할 것"이라며 "판례가 축적되기 전까지 이러한 갈등은 계속될 것으로 보인다"고 했다.(2020년 9월 19일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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길음동 전세금 4년만에 약세

교육특구 대치·상계·목동 수능개편에 세입자 떠나

세입자 매매전환 늘며 서울 전세가율 67.4%2년만에 최저수준

 

 

  매매가격과 전세금의 차이가 좁아진 것을 노린 갭투자가 기승을 부리는 가운데 '갭투자의 메카'로 알려진 서울 성북구 아파트 일대 등 일부 지역에서는 전세가율(매매가격 대비 전세금 비율) 하락 조짐이 나오고 있다. 갭투자가 늘면서 전세로 나오는 집이 증가하는 반면 전세금 급등에 부담을 느낀 세입자들이 직접 주택을 매입하거나 해당 지역을 떠나면서 생겨난 수급 불균형의 결과. '갭투자의 메카'로 불리던 성북구 길음뉴타운 4단지 일대에선 중대형 전세금이 500만원가량 내려가는 '이변'이 나타났다. KB부동산시세에 따르면 '길음뉴타운 e편한세상' 전용면적 102형 전세금이 지난 5~65억원에서 이달 들어 49500만원 선으로 떨어졌다. 길음뉴타운에서 전세금이 하락한 것은 갭투자가 본격화된 2013년 이후 처음이다. 이에 따라 지난달 83%였던 이 지역 전세가율이 한 달 새 82.5%로 떨어졌다. 4단지는 명문 학군으로 알려진 길음·길원초와 길음중학교로 배정된다는 점 때문에 교육 수요가 몰리면서 뉴타운 일대 '스테디셀러'로 통하던 곳이다. 길음동 인근 A공인 관계자는 "갭투자를 하겠다는 매수 문의는 여전히 이어지고 있지만 정작 집주인들은 세입자 구하기가 녹록지 않다"고 말했다.

 

 

  서울 송파구 잠실동도 비슷하다. 김동성 리센츠청자공인 대표는 "매매가와 전세금 차이가 좁아지면서 기존 세입자 중 상당수가 집을 구매해 전세시장을 빠져나갔다""한동안 전세 세입자를 끼고 집을 구매하는 갭투자가 성행했는데 그 결과 전세 공급이 늘고 있다"고 전했다. 이와 함께 서울 대치동, 목동, 상계동 등 교육 수요가 꾸준했던 지역에서는 최근 들어 소유주들이 전세 세입자를 구하지 못해 쩔쩔매고 있다. 서울 부동산시장에서 전세시장이 수요자 중심으로 전환되는 조짐이 곳곳에서 나타난다. 대치동 인근 B공인 관계자는 "수능에 절대평가제가 도입된다는 소문에 좋은 내신점수를 받을 수 있는 지역으로 이사하는 가구가 늘어난 것도 대치동에서 전세 수요가 줄어든 원인일 것"이라고 설명했다. 다만 이 같은 변화는 아직 일부 지역의 국지적 현상으로 여겨진다. 재건축 이주가 대대적으로 발생하는 강동구 등은 사정이 다르다. 강동구 명일동 신탁공인의 김원형 대표는 "둔촌 주공, 고덕 주공6단지 등 이주가 시작되면서 전세금이 강세를 보이고 있다""2019년 솔베뉴 등 대단지 입주가 시작돼야 전세금이 크게 조정받을 것"이라고 내다봤다. 하지만 전세시장의 전체적 분위기가 수요자 우위로 바뀌고 있다는 사실은 최근 통계 자료에서도 확인된다.

 

 

  부동산114에 따르면 서울 아파트 전세 재계약 증액 비용은 2년 전 8696만원에서 올 상반기 3137만원으로 63% 이상 부담이 줄었다. 지난달 서울 아파트 전세가율도 67.4%20156월 이후 2년 만에 최저치를 기록했다. 전세금 안정세는 당분간 지속될 전망이다. 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제가 강화되면서 분양시장에 집중됐던 투자 열기가 갭투자로 옮겨 붙고 있기 때문이다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "2008년 금융위기와 2013년 주택경기 침체 이후 정부 규제에도 불구하고 서울 집값은 꾸준히 올랐다는 것이 투자자들 사이에서는 일종의 학습효과처럼 작용하고 있다""예금 금리가 낮고 별다른 투자처가 없는 상황에서 집값 상승 기대감이 여전하기 때문에 갭투자가 꾸준한 편"이라고 말했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "향후 2~3년 동안 수도권에 입주 물량이 한꺼번에 쏟아질 예정이어서 전세시장 가격이 약보합을 보일 것"이라고 내다봤다.(2017718 매일경제 기사 참조)

 

 

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  1. 에스델 ♥ 2017.07.19 11:10 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    전세 시장이 수요자 중심으로 전환되는
    조짐이 보인다는 소식이 반갑게 느껴집니다.^^
    좋은 하루 보내세요!

  2. 버블프라이스 2017.07.19 12:15 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    수요자들한태는 좋은 소식인 것 같습니다^^
    오늘도 부동산관련하여 좋은 정보 감사히 얻고 갑니다.

  3. 도느로 2017.07.19 13:41 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    정말 전세나 매매나 별 차이가 없어서 전세사는 분들 많이 힘든데...
    조금 나아지는 것 같네요.

  4. 핑구야 날자 2017.07.20 07:51 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    학생들까지 갭 투자에 나섰다고 들었어요 조금은 위험하지 않을까 생각도 듭니다

 

 

 

 

  이사·학군 수요도 '실종'입주 물량이나 '갭투자' 전세는 넘쳐설 이후 봄 이사철 수요 움직임 본격화하지만 전세난은 없을 듯"방학 이사철인데 전세를 찾는 사람이 예년보다 많지 않아요. 전세 물량에 여유가 있고 가격도 그대롭니다. 학군 수요도 옛말인 듯해요." 서울 강남구 대치동에 있는 한 중개업소 대표의 말이다. 겨울방학 이사철이 이어지고 있지만 연초 아파트 전세시장은 잠잠하다. 이달에 낀 설 연휴를 감안하더라도 전세 시장이 예년 같지 않다. 전문가들다음 달부터 봄 이사철 수요가 일부 움직이겠지만 전반적으로 과거와 같은 전세난은 없을 것이라고 말한다.

 

1월 전셋값 상승률 5년 만에 최저학군수요도 '실종'

 

  30일 부동산114 조사에 따르면 이달 한 달간 전국의 아파트 전셋값은 작년 말에 비해 0.06% 상승했다. 이는 지난해 1월의 전셋값 상승률(0.18%)3분의 1 수준이면서 20121(-0.03%) 이후 5년 만에 최저치다. 부산의 전셋값 상승률이 0.21%지난해 1(0.25%)보다 오름폭이 둔화했고 작년 10.78% 올랐던 세종시도 올해는 0.14%로 크게 감소했다. 작년 1월 상승세를 보였던 울산(-0.02%)과 전남(-0.01%), 충북(-0.04%), 제주(-0.08%)는 올해 1월에 전셋값이 하락했다. 수도권도 마찬가지다. 서울 아파트 전셋값은 지난해 10.44% 올랐지만 올해 1월은 0.07%로 오름폭이 줄었다. 경기도는 지난해 10.07%에서 이달엔 0.01%로 둔화했고 인천도 0.08%로 작년 1(0.16%) 상승률의 절반으로 감소했다. 특히 강동구의 전셋값은 1월 한 달 동안 1.08% 하락한 것으로 조사됐다. 서울에서 전셋값이 가장 큰 폭으로 하락한 것이다. 지난해 위례신도시와 하남 미사강변도시의 입주로 전셋값이 약세를 보인 데 이어 올해도 3658가구에 이르는 강동 고덕래미안힐스테이트 입주 영향으로 약세가 지속되고 있다.

 

  전통적 전세 인기지역의 학군 수요도 실종됐다. 양정중, 신목중, 월촌중, 한가람고, 양정고 등 명문 학군을 보유한 서울 양천구는 연초 전셋값이 0.21% 하락했다. 지난해 수능시험이 어렵게 출제된 일명 '불수능'이었음에도 불구하고 목동 신시가지 아파트의 전셋값이 약세를 보인 탓이다. 목동의 한 중개업소 대표는 "예년엔 수능 시험이 어렵게 출제되면 학군 수요가 더 많이 몰려 전세가 품귀현상을 빚었는데 올해는 너무 잠잠하다""가격이 높은 전세는 한 달 가까이 소진되지 않고 있다"고 말했다. 강남구 대치동 일대도 방학 기간 한 달가량만 거주하는 단기 임대수요만 있을 뿐 장기 전세 수요는 많지 않다. 대치동의 한 중개업소 대표는 "특목고, 자사고 부상으로 학군 수요가 감소하면서 집값이 비싼 강남으로 굳이 넘어오지 않는 것 같다"고 말했다.

 

'갭투자' 전세 물량에 신규 입주 증가도 영향"가격 급등 없을 것"

 

  이처럼 연초 전셋값이 안정세를 보이고 있는 것은 입주 물량이 늘어난 영향이 크다. 부동산114 조사에 따르면 지난해 4분기 전국의 아파트 입주 물량은 91913가구연중 최대치를 기록했다. 특히 경기도의 입주 물량이 3만가구를 넘어섰고 서울도 1만가구에 육박(9588가구)하는 아파트가 준공했다. 올해 1분기 입주 물량도 전국적으로 작년 3분기(7564가구)보다 많은 72409가구에 달해 만만치 않은 물량 공세가 이어진다. 서울의 경우 올해 1분기 입주 물량은 9천가구로 작년 4분기와 맞먹는다. 지난 2015년과 2016년 주택시장이 활기를 띠면서 전세를 끼고 구입한 일명 '갭투자'가 늘어난 것도 원인이다. 갭투자 물건들은 실거주가 아닌 투자 목적이 대부분이어서 전세 만기가 되면 다시 전세로 나오는 경우가 많다. 양천구 목동의 한 중개업소 대표는 "지난해 강남권 재건축 아파트값이 초강세를 띠면서 재건축이 임박한 신시가지 아파트의 저가 매물을 갭투자 형태로 구입한 사람이 많았다""그런 물건들이 전세로 나오면서 전세 물건이 빨리 소진되지 않고 있다"고 말했다. 이 때문에 최근 매매가격이 안정된 가운데서도 서울과 수도권 요지의 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)은 떨어지는 추세.

 

  월세 거래 비중도 감소하고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 338%까지 올랐던 서울 아파트 월세 거래 비중은 작년 1131.7%, 12월에는 32.2%로 감소했다. 전문가들은 일단 설 연휴가 지난 다음 달부터는 본격적인 봄 이사철이 시작되면서 전세시장에 수요자들이 유입될 것으로 예상한다. 특히 서울은 강동구 둔촌 주공아파트 단지(5930가구)와 강남구 개포동 주공1단지(540가구) 등의 재건축 이주가 연내 시작될 경우 주변 전셋값을 올리는 '불쏘시개' 역할을 할 가능성도 배제할 수 없다. 국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 "내년도 재건축 초과이익환수 부활을 앞두고 재건축을 서두르려는 단지들 이주가 시작되면 서울 전세시장이 국지적으로 다소 불안해질 수 있다""최근 집값이 약세를 보이면서 주택 매수세가 위축되고 대신 전세수요가 늘어나고 있는 것도 변수가 될 것"이라고 말했다. 그러나 전국적인 전셋값은 대체로 안정세를 보일 것이라는 전망이 많다. 일단 하반기 입주 물량 증가가 변수.

 

  올해 전국의 아파트 입주 물량은 지난해보다 7만여가구 늘어난 369759가구2010년 이후 가장 많다. 서울은 작년과 비슷한 수준이지만 경기도는 122쳔가구로 지난해(87530가구)보다 39.3%나 늘어난다. 이 때문에 올해 전세시장의 '홀수해 법칙'이 깨질 가능성도 있다. 주택 전세는 통상 2년 단위로 재계약이 이뤄지면서 2008년 글로벌 경제위기 이후부터 짝수해보다 홀수해에 전셋값이 많이 뛰는 '홀수해 법칙'이 이어져왔지만 올해는 크게 두드러지기 어려울 것이라는 전망이다. 부동산114 함영진 리서치센터장은 "주택담보대출금리 인상 등으로 주택 매수세가 줄어들면 상대적으로 전세수요가 늘어날 것이고 재건축 이주도 변수"라며 "그러나 경기도와 지방의 입주 물량이 크게 늘어나는 데다 최근 갭투자 등으로 인한 전세 물량도 증가하고 있어 23년 전과 같은 전세난은 없을 것"이라고 말했다.(2017130일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 핑구야 날자 2017.02.06 08:17 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산의 추세가 심상치 않네요