07-25 04:11

 
 

 

 

서울 전월세 시장 어디로…전문가 51人 설문

"신규공급 안되고 세금 오르면, 집주인들 전월세 가격 올려

결국 매매가도 상승할 것", 응답자 84% 집값 과열 예측

`전세의 월세화` 가속 전망, 월세 비율 1년 새 5%P 늘어

혼돈의 임대차3법

 

 

# 서울 양천구에 거주하는 A씨는 전세계약 만료일을 생각할 때마다 머릿속이 복잡해진다. A씨의 전세계약 만료는 올해 11월이다. 임대차법에 따른 계약갱신청구권을 한 차례 사용할 수 있지만, 집주인이 실거주하겠다는 뜻을 전달해 와 비워줘야 하는 처지가 됐다. A씨는 "연세도 있는 집주인이 자녀 교육 말고는 메리트가 없는 이 아파트에 진심으로 들어오려고 하는지 의문"이라며 "전세보증금을 더 올리자고 할 것 같은데, 그렇게 되면 살림살이가 더 빠듯해질 것"이라고 말했다. 매일경제신문이 3일 국내 부동산 전문가 51명을 대상으로 진행한 '서울 전·월세 시장 전망' 설문조사에서 전문가들 대부분이 전세 가격 상승을 전망한 이유는 결국 임대차법과 공급 부족으로 귀결된다. 서울 마포구 '대장아파트'로 꼽히는 마포래미안푸르지오의 경우 전용면적 59㎡ 전세는 임대차법 시행 이후 '이중 가격'이 형성돼 있다. 올해 3월 9억6000만원으로 최고가를 찍은 이 단지는 지난 4월 5억9300만원에 전세가 이뤄지기도 했다. 신규 계약과 갱신 계약 간 격차가 3억6000만원가량인 셈이다. 박합수 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "계약갱신청구권으로 2년의 시차는 있겠지만 궁극적으로 2022년 7월 말부터 시세가 높은 가격에 맞춰 동일하게 형성될 것"이라며 "전·월세 가격 상향 평준화는 시간만 남은 상황"이라고 밝혔다.

 

전·월세 가격 상승은 결국 매매가 상승으로 이어지면서 무주택자들의 시름은 더욱 깊어질 전망이다. '전·월세 가격 상승이 매매가 상승으로 이어질까'라는 설문에 응답자 84.3%(43명)가 '그렇다'고 답했다. '아니다'는 답변은 15.7%(8명)다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "신규 공급이 되지 않는 상황에서 보유세·양도세가 완화되지 않으면 기존 매물이 순환되지 않는다"며 "세금 부담이 커지면 집주인들이 부담을 전가해 전·월세 시장 가격이 상승하고, 매매 시장도 가격이 상승한다"고 지적했다. 부동산 업계에서는 올해 서울 아파트 입주 예정 물량이 1만9000가구 정도 될 것으로 보고 있다. 내년 입주 예상 물량은 1만3000가구로, 올해 대비 32%가량 줄어들 전망이다. 이명수 리얼앤택스 대표는 "세입자들이 오랜 기간 매매 가격이 상승 기조를 보이면서 이에 따른 조정 국면을 예상하는 만큼 전세 선호도가 더욱 증가할 것"이라며 "그러나 신규 물량 공급은 내년에 많지 않기 때문에 가격 상승으로 귀결될 것"이라고 밝혔다.

 

 

전문가들 다수가 2024년을 전세 시장 안정 시점으로 꼽았다. 이 기간 동안 임차인들은 공급 부족으로 가뜩이나 갈 곳이 없는 상황에서 임대인의 세금 부담이 전가되는 '이중고'를 겪을 전망이다. 설문조사 결과 '임대인의 세금 부담이 임차인의 전세보증금에 전가될 것으로 보느냐'는 질문에 응답자의 92.2%인 47명이 '그렇다'고 답했다. '아니다'는 답변은 7.8%(4명)에 불과했다. 고 교수는 "공급 부족으로 인한 임대인 우위 시장에서는 보유세 전가 속도가 가파를 수밖에 없다"고 밝혔다. 국토교통부가 지난 3월 발표한 '2021년도 공동주택 공시가격안'에 따르면 서울 공동주택 공시가격 상승률은 19.91%로 전국 평균 19.08%보다 높게 나타났다. 여기에 시세 대비 공시가격 비율이 해마다 상향되면서 집값은 변동이 없어도 공시가격은 상승하는 만큼 주택 소유주의 세금 부담이 커질 수밖에 없다. 이승철 유안타증권 수석부동산컨설턴트는 "보유세 인상분이 전·월세 가격으로 전이되면서 전세 가격 상승은 불가피할 것으로 보인다"고 분석했다. A씨 사례처럼 계약갱신청구권 사용은 꿈도 꾸지 못한 채 '울며 겨자 먹기'로 인상된 계약서에 도장을 찍는 사례가 늘어날 전망이다.

 

 

'전세의 월세화' 현상 역시 가속화될 전망이다. 설문조사에서 응답자의 82.4%인 42명이 '전세의 월세화가 가속화될 것으로 보느냐' 질문에 '그렇다'고 답했다. '아니다'는 답변은 17.6%(9명)다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 지난 1일 서울 아파트 전세 물량은 2만1650건이다. 지난달 1일 2만2104건 대비 2.1% 줄었다. 같은 기간 서울 아파트 월세 물건은 1만5716건에서 1만6727건으로 6.4% 증가했다. 임대차 거래에서 월세 비중도 늘고 있다. 지난 4월 서울 아파트 임대차 계약에서 월세 비율은 37.4%로, 전년 동기 32.6% 대비 5%포인트가량 증가했다. 양지영 R&C연구소 소장은 "전·월세 시장은 매매 시장보다 특히나 수요-공급의 원칙에 따라 움직인다"며 "전·월세 수요자들이 편하게 내 집을 마련할 수 있는 공급이 필요하고, 집주인들에게는 임대차 3법 등의 개선을 통해 세 부담을 전·월세로 전가하지 않도록 하는 제도 개선이 이뤄져야 한다"고 지적했다.(2021년 6월 4일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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27일부터 주택 구입 자금증빙 의무…초고가 전세와 역차별 논란

마음 급한 주택 예비 매수자, 계약 앞당기고 세무 상담까지

부모가 대준 전세금도 증여 신고, LTV한도 초과 신용대출 주의

 

 

회사원 이 모씨(34)는 최근 서울 지역 중소형 아파트 계약 일자를 예정보다 앞당겨 26일까지 마치기로 했다. 결혼할 때 부모님이 마련해주신 1억원의 전세자금에 대해 자금 출처를 증빙해야 될 수 있다는 조언을 수차례 들었기 때문이다. 그는 "세무사와 상담한 결과 부모님이 마련해주신 전세자금도 증여 절차를 제대로 밟지 않으면 자금조달계획서 제출 이후 문제가 될 수 있다고 들었다"고 말했다. 21일 부동산 업계에 따르면 부동산 규제지역에서 3억원도 안되는 중저가 주택으로까지 자금조달계획서 제출 대상이 확대되면서 예비 주택 매수자들 고민이 깊어지고 있다. 매매 계약 일정을 앞당기는가 하면 세무사를 찾아 전문적인 상담을 받는 경우도 늘었다. 국토교통부가 자금조달계획서 제출 대상 확대 등을 주요 내용으로 하는 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 일부개정안을 27일부터 시행하기로 하면서 벌어진 일이다. 현재 자금조달계획서 제출은 규제지역(투기과열지구·조정대상지역) 3억원 이상, 비규제지역 6억원 이상 주택 거래에만 해당되나 개정안이 시행되면 규제지역 모든 주택에 적용된다. 현재 조정대상지역은 수도권 대부분 지역과 대전, 세종, 청주 일부 지역 등 69곳이다. 투기과열지구는 서울 전역과 경기 과천·성남 분당·광명, 인천 일부 지역, 대구 수성구, 세종 등 48곳이다. 이에 따라 구매자들은 예금과 주식, 증여, 부동산 처분 대금 등 자금을 모두 모아 주택을 사려면 최대 15종의 서류를 직접 준비해야 한다. 규제지역이라면 1억원짜리 빌라를 사더라도 최대 15종의 서류를 챙겨야 한다.

 

 

제출 대상이 확대되면서 인터넷 부동산 카페 등을 중심으로 예비 매수자들 불만이 들끓고 있다. 주택 예비 매수자 A씨는 "1억~2억원짜리 집을 사면 자금조달계획서와 자금출처 증빙자료를 내고, 10억~20억원짜리 전세를 얻으면 자금 출처를 묻지 않는 세상"이라며 "1억원짜리 집을 사면 죄인 적폐고, 10억원 전세면 무주택 서민 취급하는 나라가 과연 공정하고 정의로운 것이냐"고 한탄했다. B씨는 "불법 투기 근절은 선별적으로 잡아내야지 그럴 능력이 안되니 모든 국민을 잠재적 투기꾼으로 몰아간다"고 반발했다. 발 빠른 예비 주택 매수자들은 세무사들을 찾아 대책을 마련하는 데 분주하다. 신방수 세무법인 정상 세무사는 "최근 자금조달계획서 제출에 대한 예비 주택 매수자들 문의가 잇따른다"며 "정확한 액수를 적지 못하거나 오기했을 경우 과태료 문제, 제출 이후 후속 조치를 궁금해한다"고 설명했다. 신 세무사는 증여 신고를 제대로 하지 않고 부모님의 손을 빌린 전세보증금이 향후 문제가 될 수 있다고 내다봤다. 그는 "전세보증금은 똑같은 현금인데도 통상적인 인식이 그냥 넘어갈 수 있다고 생각하는 것 같다"며 "증여 신고를 하지 않은 건은 조사 과정에서 적발될 수 있고, 세무당국이 마음만 먹으면 불똥이 커질 수 있다"고 말했다.

 

주택담보대출만으로는 내 집 마련이 어려워 신용대출이나 마이너스통장을 활용하려는 실수요자들도 혼란에 빠졌다. 특히 자금이 부족한 20~30대 신혼부부는 신용대출을 쓰지 않고 집을 마련하는 게 사실상 불가능해 자금 출처 조사에 촉각을 곤두세우고 있다. 금융당국은 원칙상 주택담보대출비율(LTV)을 넘어서는 범위의 주택 구입용 신용대출은 허용이 안 된다는 방침이다. 만약 주택 구입 목적으로 신용대출을 받으면 LTV 한도에서 이를 차감하게 돼 있다. 국토부는 생활자금용으로 신용대출을 받더라도 주택 마련에 쓴 사례가 적발되면 금융당국에 이를 통보하고 시정 조치한다는 방침이다. 권대중 명지대 부동산학 교수는 "서울과 수도권 대부분 지역이 자금조달계획서를 내야 하는 상황인데 이는 사실상 주택 거래 허가제를 실시하는 것과 다름없다"며 "수요 억제 위주의 규제 정책은 풍선효과를 계속 만들어 낼 수밖에 없다"고 말했다.(2020년 10월 21일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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임대차법 시행후 서울 분쟁 건수 30% 껑충

계약갱신청구권 강화되자, 세입자들 속속 위로금 요구

과거 이사비 등 500만원선 합의, 보증금 10%까지 요구하기도

집주인, 내용증명 준비해 대응

 

 

# A씨는 실거주 목적으로 서울 강동구 고덕동 아파트를 매입했으나 세입자와의 임대차 분쟁으로 골머리를 앓고 있다. 세입자 전세 만기가 내년 2월인데 `위로금`을 별도로 주지 않으면 계약갱신청구권을 써서 2년 더 살겠다는 것이다. A씨는 이사비 등 500만원 정도 줄 테니 나가달라 했지만 세입자는 전세보증금의 10%인 6000만원은 줘야 나가겠다고 버텼다. A씨는 내용증명을 보내고 명도소송을 할지, 한번 더 읍소할지 고민 중이다. 지난 7월 말부터 임대차법이 시행되면서 계약갱신청구권을 안 쓰는 대가로 수천만 원의 위로금을 요구하는 세입자가 속속 나오고 있다. 과거 임대차 분쟁 때 복비와 이사비 수준인 500만원 선에서 적당히 합의했다면, 임대차법 이후 1000만원 이상 위로금을 요구하는 `관행`이 자리 잡는 것 아니냐는 우려도 나온다. 위로금을 두고 집주인과 세입자가 합의를 보지 못하면서 임대차 분쟁이 본격화하고 있다.

 

 

13일 주택임대차분쟁조정위원회 서울중앙지부에 따르면 지난 9월 한 달간 접수한 임대차 관련 상담 건수는 총 335건이다. 지난 8월 255건보다 1.3배 증가한 것은 물론, 임대차법 시행 전인 6월 131건과 비교하면 2.6배가량 급증했다. 올해 1~6월 월평균 상담 건수는 136건에 그쳤다. 임대차 분쟁을 상담해주는 박예준 법률사무소 새로 대표변호사는 "임대차법 시행 전엔 임대차 분쟁에 대한 상담이 단 한 건도 없었으나 요즘엔 하루에 서너 건씩 상담이 들어온다"며 "세입자들이 위로금으로 최소 1000만원에서 최고 6000만원까지 요구한 사례가 있었다"고 말했다. 업계에 따르면 세입자가 집주인에게 1000만원 이상의 위로금을 요구하는 `관행`이 확산되고 있다. 서초구 반포동 S중개업소 대표는 "임대차법 시행 이후 위로금이 확 뛰어 1000만~2000만원대로 자리 잡는 분위기"라고 말했다. 일례로 반포동 아파트 1채를 매수한 집주인은 세입자가 계약갱신청구권을 안 쓰는 대가로 위로금을 요구해 조율 중이다. 집주인은 최대 2000만원까지 주겠다 했으나 임차인은 3000만원을 달라고 요구하고 있다.

 

 

과거에는 임대차 분쟁이 발생하면 500만원 선에서 합의하는 게 관행이었다. 중개인을 낀 복비와 이사비 정도의 금액이 수백만 원 수준이었기 때문이다. 하지만 임대차법 시행 후 집주인이 계약갱신청구권과 전월세상한제를 적용받자 위로금이 배 이상 뛰었다. 위로금을 주는 사유도 달라졌다. 과거에는 집주인이 세입자에게 부득이하게 전세 만기 전에 나가줄 것을 요구하며 위로금을 주었다면, 최근 전세 만기가 다 됐음에도 세입자가 계약갱신청구권을 안 쓰는 대가로 집주인이 위로금을 준다는 점이 다르다. 최재석 서울시 주택임대차분쟁조정위원회 사무국장(변호사)은 "계약갱신청구권은 임차인에게 부여된 권리이니 포기의 대가로 새로 이사 갈 곳을 확보하기 위한 복비, 이사비, 기존 보증금보다 증액된 금액을 요구한다"며 "임대인이 실거주 목적으로 갱신을 거절하는 경우에도 임차인이 막무가내로 버티면 임대인 입장에서는 명도소송의 번거로운 절차와 비용을 감수할지, 일정 금액을 지급하고 원만하게 마무리할지 고민한다"고 말했다.

위기의식을 느낀 집주인들은 분쟁에 대비하는 모양새다. 집주인들끼리 `임대인을 위한 내용증명 사례집`을 공유하는 게 대표적이다. 법적 분쟁은 주로 내용증명 우편을 보내는 것부터 시작한다. 임대차 분쟁을 앞둔 상황별 내용증명서 샘플을 공유한 것이다. 내용증명 사례집을 작성한 박예준 변호사는 "국토교통부가 내놓은 주택임대차보호법 해설집이 임대인은 손해를 보고 임차인은 이득을 봐야 한다는 구도로 작성된 것으로 보여 `임대인을 위한 내용증명 사례집`을 작성해 배포했다"며 "임대인이든 임차인이든 자기가 한 말은 지켜야 한다는 원칙이 있어야 한다"고 말했다.(2020년 10월 14일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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주담대 실거주 의무 강화에, 시장선 입주가능 매물만 찾아

정부가 대신 물어주는 보증금, 올해 3000억원으로 사상 최대

 

 

# 수도권에 아파트 두 채를 보유하고 있는 A씨(47)는 최근 세입자가 살고 있는 수원의 아파트 한 채를 내놨지만 두 달째 매수 문의조차 없어 고민에 빠져 있다. A씨는 내년 인상되는 종합부동산세·양도소득세 부담을 피하기 위해 인근 매물 호가에 비해 수천만 원 저렴한 가격에 급매물을 내놨다. 하지만 중개업소에선 손님들이 입주 가능한 매물만 찾는다며 팔기 어렵다는 입장이어서 A씨는 가격을 더 낮춰야 할지 고민 중이다. 주택 매수자의 실거주 의무가 강화되고 임대차3법 시행으로 집주인들 입지가 좁아지면서 세를 낀 매물을 팔기가 갈수록 어려워지고 있다. 이 같은 현상이 심해지면 새 세입자를 구하기 어려운 지방이나 빌라의 경우 제때 보증금을 돌려주지 못하는 `깡통전세`가 늘어날 것으로 우려된다.

 

7일 부동산 업계에 따르면 최근 전세 낀 집을 인근 호가보다 저렴하게 내놨지만 장기간 팔리지 않아 고민하는 집주인이 늘어나고 있다. 이 같은 현상이 발생하는 근본 원인은 각종 대출 규제로 갭투자가 사실상 어려워지고 시장이 실수요자 위주로 재편되면서 전세 낀 매물을 찾는 사례가 급감하고 있기 때문이다. 최근 도입된 다주택자 취득세 중과(8~12%)와 내년 예고된 종부세 인상 등으로 인해 추가 매수를 고려하던 투자자들은 발이 묶인 상태다. 따라서 최근 집을 매수하려는 사람들은 무주택자나 `갈아타기`를 고려하는 1주택자가 대부분이다. 이들은 주로 주택담보대출을 받아 잔금을 치러야 하는데 6·17 부동산 대책에서 주담대를 받는 경우 6개월 이내 전입해야 하는 규정이 새로 생긴 탓에 기존 세입자가 있는 매물을 매수하는 것은 사실상 불가능하다. 또한 새로운 집주인(매수자)이 실거주를 희망할 시 기존 세입자의 계약갱신청구권과 충돌하는 문제도 전세 낀 매물을 팔기 어렵게 만들고 있다.

 

 

이 문제에 대한 국토교통부·법무부의 유권해석이 예상보다 늦어지면서 실거주한다는 매수인에게 집을 팔아도 되는지 시장의 혼란이 커지고 있는 상황이다. 앞으로 매매 시장이 침체기로 돌아서면 갭투자가 위축되면서 전세 낀 매물은 팔기가 더 어려워질 전망이다. 특히 세입자를 구하기 쉽지 않은 지방이나 빌라·다가구 등의 경우에는 집주인이 만기 시 세입자에게 전세보증금을 제때 돌려주지 못하는 이른바 깡통전세도 늘어날 것으로 우려된다. 실제로 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 국가가 집주인 대신 세입자에게 돌려준 전세보증금(대위변제금)은 올해 최대치를 경신했다. 전세보증금반환보증보험 대위변제 금액은 올해 8월 말 기준 3015억원으로, 지난해 1년간 총액인 2836억원을 이미 넘어섰다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 "매매 거래가 갑자기 위축되면 역전세난이 발생하면서 투자자나 세입자 모두 큰 피해가 발생할 수 있다"고 지적했다.(2020년 9월 8일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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'부동산 트렌드쇼' 고수에게 듣는다… 고종완 자산관리연구원장

 

 

 

"이번 6·17 부동산 대책의 최대 피해자는 무주택 서민들입니다. 그렇다고 '내 집 마련'의 꿈을 포기해선 안 됩니다. 월세 임차료, 전세 보증금 등 주거비가 계속 오르는 상황에서 내 집 마련은 '선택이 아닌 필수이자, 절체절명의 과제'이기 때문입니다." 고종완 한국자산관리연구원장은 21일 본지 인터뷰에서 "수도권에서 주택 공급량이 절대 부족하고, 집값이 매년 물가상승률 수준(2%)으로 오른다고 가정하면 주거비 부담도 자가(自家)-전세-반전세-월세 순으로 커진다"며 "현금이 부족한 40대 이하 실수요자가 내 집을 마련할 가장 현실적·경제적 대안은 청약을 통해 신규 분양을 공략하는 방법"이라고 말했다. 고 원장은 다음 달 24~25일 서울 삼성동 코엑스 B홀에서 열리는 '2020 대한민국 부동산 트렌드쇼'에서 '용산은 강남을 뛰어넘을 수 있을까'란 주제로 부동산 재테크 전략에 대해 강연한다.

 

 

고 원장은 '과연 어디에 내 집을 마련할지, 어떤 지역 부동산에 투자할지' 등에 대한 실전적 강연으로 유명하다. 6·17 대책으로 전세자금대출 규제가 강화되면서 젊은 실수요자층에서 '청포자(청약 포기자)'가 늘고 있는 데 대해 고 원장은 "청약을 포기하기엔 이르다"며 "3기 신도시 분양을 주목하라"고 조언했다. 정부는 하남 교산, 남양주 왕숙, 인천 계양 등 3기 신도시를 포함해 수도권에 30만가구를 공급할 계획이며, 이 중 9000가구 정도는 사전(事前) 청약제를 통해 내년 말부터 입주자 모집이 시작된다. 고 원장은 "2기 신도시 조성 당시 대규모 물량이 한꺼번에 쏟아지면서 판교를 제외한 마곡, 위례, 하남 미사, 광교, 세종시에서 미분양이 속출했지만, 이후 이 지역들 대부분 집값이 크게 상승했다"며 "3기 신도시 미분양 물량이 나오면 망설이지 말고 잡아야 한다"고 말했다. 젊은 실수요자층에겐 신도시가 특히 매력적이다. 고 원장은 "신도시는 분양가가 저렴한 데다 물량이 많아 무주택자인 경우 가점이 낮아도 당첨될 가능성이 높다"며 "초기에 분양되는 시범단지는 신설 역세권 주변이어서 향후 큰 시세 차익을 기대할 수 있다"고 말했다.

 

 

고 원장은 "뉴욕·런던·파리·도쿄 등 글로벌 대도시의 집값 추이를 볼 때 서울 집값은 2030년까지 상승 곡선을 그릴 것"이라며 수도권 투자 유망 지역을 '미래 선도 지역 베스트 30곳'으로 분류했다. 그는 "국제교류복합지구로 개발될 예정인 서울 삼성동과 잠실동 일대, 미니 신도시가 들어설 용산, 교통망이 확충되는 청량리가 중심 개발축이 되고, 수도권광역급행철도(GTX) 노선이 통과하는 수도권 지역이 신설 역세권 투자 유망 지역으로 떠오를 것"이라며 "서울에선 왕십리, 창동·상계, 상암·수색, 마곡, 가산·대림, 동대문 등을 눈여겨봐야 한다"고 말했다. 그는 "용산은 10년 후 강남을 능가하는 국제업무·상업·주거 중심도시로 성장할 가능성이 크다"며 "용산·서울역, 삼성역, 청량리역 등 세 곳을 잇는 삼각 지역 내의 다가구, 상가주택, 꼬마빌딩 등의 투자 가치가 높다"고 말했다. 이 지역이 거주와 임대 수익, 시세 차익 등 1석 3조의 효과를 기대할 수 있는 '수퍼 부동산'으로 부상할 것이란 전망이다.(2020년 6월 22일 조선일보 기사 참조)

 

 

 

 

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신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)은 전세 시장에도 영향을 줍니다. 전세 재계약이 늘어난 게 대표적이죠. 집을 사려고 했다가 '집값이 내려가지 않을까'란 생각에 기존 전셋집에 2년 더 눌러사는 겁니다. 여기서 퀴즈 둘! 이럴 땐 계약서를 써야 할까요? 중개보수(중개수수료)는 내야 할까요? 답은 '전세 보증금 변동에 따라 다르다'입니다.

 

#전세금이 그대로라면

=전세 보증금 인상, 인하 없이 2년 연장하는 경우는 신경 쓸 게 별로 없다. 조건이 바뀐 게 없으니 계약서를 새로 쓸 필요 없는 거다. 기존 계약 때 주민센터 등에서 받은 확정일자(증서가 작성된 날짜가 증거력이 있다고 법률에서 인정하는 것)도 그대로 유효하다. 당연히 중개수수료도 들지 않는다.

 

#전세 보증금 감액 땐

=시세가 하락한 경우는 계약서를 새로 쓰거나 기존 계약서에 '계약 연장 등 변경 내용'을 넣어야 한다. 예컨대 '임대인과 임차인은 ○○년 ○월 ○일부터 ○○년 ○월 ○일까지 보증금을 ○억원(금액 조정 후 가격)으로 한다'는 식이다. 별로 복잡하지 않아 집주인과 세입자가 부동산 중개인을 끼지 않고 처리할 수 있다. 이 경우 중개료는 들지 않는다. 계약서를 새로 쓰더라도 확정일자를 받을 필요는 없다.

 

#전세금 올려줄 땐

=전셋값 상승으로 전세 보증금을 더 줘야 할 땐 정신 바짝 차려야 한다. 일단 세입자는 등기부등본을 떼어 근저당 등 권리관계에 변동이 없는지 확인해야 한다. 집주인이 계약 기간 내에 집을 담보로 대출받지 않았다면 재계약에 나서도 된다.

=이때 기존 계약서에 보증금 증액 내용을 적는 식으로 재계약해선 안 된다. 나중에 문제가 생겼을 때 법적 다툼의 소지가 있을 수 있어서다. 되도록 증액분만 갖고 따로 새 계약서(표준계약서)를 쓰는 게 좋다.

=새 계약서엔 전세금 증액분, 임대 기간과 같은 변경 내용을 적으면 된다. 기존 계약서가 유효하다는 내용의 특약사항도 기재해야 한다. 증액된 금액에 대한 확정일자를 받는 것도 중요하다. 그래야 증액 부분에 대해서도 우선변제권이 확보되기 때문이다.

=우선변제권은 집이 경매로 넘어갈 때 다른 채권자보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있는 권리를 말한다. 기존 전세 계약서는 버리지 말고 잘 보관해둬야 한다. 지난 2년간 계약을 증명하기 위해서다.

 

 

#중개료 등 비용은

=전세 재계약은 집주인과 세입자 동의, 확정일자만으로 효력이 발생하기 때문에 중개인을 끼지 않아도 된다. 하지만 증액의 경우 금전 손실에 대한 불안감 때문에 중개인을 통하는 게 안전하다. 방법은 크게 두 가지다.

=먼저 중개인이 쌍방이 합의한 내용을 갖고 계약서만 쓰는 경우다. 계약서에 중개인 이름은 들어가지 않는다. 일종의 '계약서 대필'로, 대필료는 10~20만원 정도다. 법에 정해진 지침이 없어 금액 합의가 가능하다. 다만 중개인이 계약서를 검토하고 작성을 돕는 것일 뿐, 추후 계약 사고가 나도 책임은 지지 않는다.

=다음은 중개인을 통한 일반적인 계약이다. 신규 계약과 마찬가지로 계약서에 중개인이 서명하고 공제증서를 첨부한다. 그만큼 안전하지만, 중개료는 지급해야 한다.

 

 

#증액분 계산 제대로 해야

=중개료는 지역·전세금 등에 따라 다르다. 서울에서 주택 전세 계약을 할 땐 거래금액이 5000만원 미만이면 최대 수수료는 20만원(수수료율 0.5%), 5000만~1억원은 30만원(수수료율 0.4%)이다. 1억~3억원은 0.3%, 3억~6억원은 0.4%, 6억원 이상은 0.8%가 각각 상한 요율이다.

=전체 보증금을 놓고 요율을 정한 뒤, 그 요율을 증액분에 매겨서 계산한다. 예컨대 3억원짜리 전셋집을 3억6000만원에 재계약하면 24만원(6000만원×0.4%)을 내면 된다. 중개료는 상한선 한도 내에서 중개사와 협의해 정하면 된다.(2020년 3월 28일 중앙경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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9억이상 주택 강제경매 2018년 46건→작년 107건

과도하게 대출 낀 `갭투자`와 잇단 대출규제까지 겹치면서

전세금 못 내주는 사례 속출

12·16대책으로 대출 더 죄며 부동산 강제경매 계속 늘 듯

 

 

서울 송파구 아파트에 전세를 살던 A씨는 다음달 이사를 나가기 위해 집주인에게 전세보증금을 돌려달라고 요구했다. 하지만 집주인이 새로운 세입자를 구하지 못해 보증금을 제때 돌려받지 못하는 상황이 됐다. 알아보니 현재 살고 있는 아파트는 매매값과 전셋값 격차의 절반 이상이 근저당 설정된 것을 확인했다. 집주인이 이 아파트를 갭투자(전세를 끼고 집을 사는 방식)로 구매하면서 제2금융권에서 대출을 받은 것이다. A씨는 일단 임차권 등기를 신청하고 집주인에게 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 보냈으나, 최악의 경우 소송을 통해 경매까지 진행할 것을 각오하고 있다. 갭투자자가 무리한 대출과 전세를 끼고 샀다가 집값 하락기에 버티지 못하고 경매시장에 내놓은 물건이 작년에 2배 이상 증가한 것으로 나타났다. 게다가 지난달 말부터 갭투자자에 대한 전세자금대출 규제가 한층 강화되면서 자금력이 달리는 갭투자자 집주인이 속출할 것으로 전망된다. 결국 세입자가 보증금을 돌려받기 위해 최후 수단인 강제경매가 더욱 늘어날 수 있다는 경고등이 켜졌다.

 

 

16일 법원경매 전문 기업 지지옥션에 따르면 감정가 9억원 이상 고가 주택의 강제경매(채권자가 세입자인 경우) 진행 건수가 2017년 46건, 2018년 46건에 비해 작년 107건으로 2배 이상 늘었다. 채권자가 세입자인 강제경매의 진행 건수가 늘어났다는 것은 세입자가 전세보증금을 돌려받기 위해 전세금반환청구 소송을 제기한 후에 주택 강제경매를 신청한 건수가 증가했다는 얘기다. 전세보증금 분쟁이 급증한 까닭은 전세를 끼고 집을 사는 갭투자에 나섰다가 현금흐름이 막히거나 파산한 사례가 늘어났기 때문이다. 억대 보증금을 돌려받지 못한 세입자들은 오도 가도 못하는 신세가 된 것이다. 서울 한복판에서도 빌라 수백 채를 소유한 집주인이 잠적하는 등 전국에서 피해가 발생했다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 "강제경매가 증가한 것은 국내 경기 상황이 좋지 않거나 대출규제 등으로 인해 주택을 담보로 자금을 차용하지 못하기 때문"이라며 "특히 시가 9억원 이상 고가 주택 갭투자의 경우 은행권 대출이 힘들어져 보증금을 반환할 여력이 없어진 것으로 풀이된다"고 말했다. 특히 전세대출을 이용한 갭투자를 원천 봉쇄하기 위한 내용이 지난해 12·16 부동산 대책에 대거 포함됐다. 지난달 20일부터 보증부 전세대출을 받은 후 9억원이 넘는 주택을 매입하거나, 2주택 이상을 보유하면 전세대출이 회수된다. 이미 전세대출을 이용 중인 차주는 즉시 회수 대상은 아니지만 만기 시에는 대출 연장이 제한된다.

 

전세대출 규제 강화로 전세보증금을 돌려받지 못하는 세입자가 더 늘어날 수 있다. 집주인이 갭투자자이거나 다주택자인 경우 자금 유동성이 줄어들기 때문이다. 다주택자는 집을 팔아서라도 세입자에게 보증금을 돌려줘야 하는데, 집값이 하락한다면 집 역시 제때 팔리기 어렵다. 물론 집값이 오르거나 전셋값이 올라 새로운 세입자가 들어오면 보증금을 반환해줄 수도 있다. 하지만 집주인의 권리 관계가 복잡하다면 이 역시 어려울 수 있다. 이를 예방하기 위해서는 전세보증금 반환제도에 가입하는 것이 좋다. 전세보증금 반환제도를 활용하면 만일의 사태가 발생하더라도 보증금을 모두 돌려받을 수 있다. 서울시 전월세 보증금지원센터 관계자는 "등기부등본을 통해 부동산 실소유자 여부를 직접 확인하고 임대차계약서에 확정일자를 꼭 날인받아야 한다"면서 "집주인의 자금 여력 등 여러 변수로부터 보증금을 보호하기 위해 전세보증금 반환제도를 활용할 것을 제안한다"고 말했다.(2020년 2월 17일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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보증금 합계 3억 초과 3주택자, 월세 수입 있는 2주택자가 대상

 

 

올해부터 주택 임대로 연 2000만 원(166만 원) 이하의 수입을 올리는 사람도 소득세를 내야 한다. 이들은 지난해까지만 해도 세금을 내지 않았지만 세법 개정에 따라 올해 올린 주택임대소득에 대해 내년 상반기까지 소득세를 신고해야 한다. 국세청은 28일 올해 발생한 주택임대소득을 202061일까지 신고해야 한다고 밝혔다. 신고 대상월세 수입이 있는 2주택 이상 보유자, 보증금 합계가 3억 원 초과인 3주택 이상 보유자. 다만 연간 수입 금액이 2000만 원 이하인 사람은 다른 소득과 함께 더해 종합과세나 분리과세 방식 가운데 하나를 선택할 수 있다. 종합과세는 642%의 세율이 적용되고 분리과세는 14% 단일세율이 적용된다. 주택임대소득 과세는 2주택 이상 보유자부터 적용된다. 1주택자는 본인 소유 아파트를 월세로 준 뒤 다른 아파트에 세입자로 사는 경우라도 세금을 내지 않는다. 다만 본인 소유 주택이 기준시가 9억 원을 초과하거나 해외에 있다면 소득세를 내야 한다. 2주택자는 월세에 대해서만 소득세를 내고 전세보증금에 대해선 세금을 내지 않는다. 3주택자는 월세, 전세보증금에 대해 모두 세금을 내야 한다.

 

 

전세주택에 한해 적용하는 소형주택 특례는 기준이 강화됐다. 그동안 전용면적 60m² 이하, 기준시가 3억 원 이하 주택은 전세보증금을 받더라도 과세 대상에서 빠졌다. 하지만 올해부터는 면적 40m², 기준시가 2억 원 이하인 조건을 충족해야 과세 대상에서 제외될 수 있다. 1, 2인 가구가 늘면서 작은 주택에 대한 수요가 많아졌기 때문이다. 임대사업자로 등록하면 소득세 부담이 줄어들고 미등록 시 부과되는 가산세를 내지 않는 이점이 있다. 주택임대소득이 연 2000만 원 이하이면서 분리과세를 선택하면 필요 경비를 소득금액의 60%까지 공제받을 수 있다. 지난해 정부는 필요경비율을 70%로 책정했지만 세법 개정안이 국회 본회의를 통과하면서 60%로 조정됐다. 임대소득 외의 소득이 2000만 원 이하일 때 적용되는 기본공제도 임대사업자는 400만 원까지 인정된다. 임대사업자로 등록하지 않으면 월세 35만 원(420만 원)을 받을 때부터 소득세를 내야 한다. 주택임대소득이 연 2000만 원 이하이면서 분리과세를 선택할 경유 필요경비 공제율은 50%. 기본공제도 200만 원만 인정된다. 임대사업자로 등록하지 않은 사람주택 임대 수입 금액의 0.2%를 미등록 가산세로 더 내야 한다. 올해 1231일 이전에 주택임대사업을 시작했다면 내년 121일까지는 사업장을 관할하는 세무서에 사업자 등록을 신청해야 한다. 소득세법에 따른 사업자 등록 신청인터넷 홈택스에서, 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자 등록과 소득세법에 따른 등록을 함께 신청할 때는 렌트홈에서 가능하다.(20191029일 동아일보 기사 참조)

 

 

 

 

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반환보증 가입자에 HUG가 대신 돌려줘보증액도 3.317.1조원으로

정동영 "HUG·국토부 허술한 심사·정보 칸막이 문제전세금 상환능력 입증 의무화해야"

 

전세 계약 기간이 끝나도 집주인이 보증금(전세금)을 돌려주지 않아 주택도시보증공사(HUG)가 올해에만 약 1700억원에 이르는 전세금을 대신 지급한 것으로 나타났다. 서민들의 전세금 불안을 근본적으로 덜기 위해서는 HUG의 이 `전세보증금 반환보증` 제도를 아예 의무 가입으로 전환하고, 보증금 변제 능력 등 임대사업자의 정보를 국토교통부와 HUG가 더 꼼꼼히 따져야 하다는 지적이 국회에서 나왔다. 23일 국회 국토교통위원회 소속 정동영 의원(민주평화당 대표)HUG로부터 받은 `전세보증금 반환보증 실적·사고 현황`에 따르면 올해 들어 7월 말까지 HUG가 반환을 보증한 전세금은 모두 171242억원으로 집계됐다. 2013년 도입된 전세금 반환보증은 전세를 든 임차인이 보증에 가입하면, 계약 기간 이후 집 주인으로부터 전세금을 돌려받지 못할 경우 보증 기관인 HUG가 집주인 대신 전세금을 임차인에게 지급하고 차후 집주인에게 구상권 등을 통해 받아내는 제도다. 따라서 올해에만 HUG가 유사시 대신 갚아주겠다고 약속한 전세 보증금 규모가 171천억원을 넘는다는 얘기다.

이는 2016(51716억원)3.3배에 이르고, 연말까지 5개월이나 남은 시점에 이미 작년 전체 보증 실적(19367억원)에 육박한 상태다. 건수 기준 전세금 반환 보증 실적도 2016년 이후 2년 반 사이 24460건에서 3.6배인 87438억원으로 뛰었다. HUG의 전세금 보증이 크게 불어난 만큼 `보증 사고`(HUG가 대신 보증금 변제한 사례)도 급증하는 추세다. 올해 7월까지 전세금 반환보증 사고 액수는 1681억원으로, 2016(34억원)49.4배에 이르렀다. 사고 건수도 27건에서 28.1배인 760건으로 불었다. 지역별로는 2015년 이후 HUG가 보증한 515478억원 가운데 82%(42909억원)가 서울·인천·경기 등 수도권 지역에 집중됐다. 보증 사고 역시 2582억원 중 82%(2127억원)가 수도권에서 발생했다. 정동영 의원은 "급증하는 전세금 반환보증 사고를 예방하려면 보증보험 가입을 의무화하되 임대인에 대한 정보가 더 많이 공개돼야 한다"고 주장했다.

 

아울러 그는 "수백 채의 집을 갖고 보증 사고를 내는 불량 임대업자와 주택에 대해 허술한 심사로 보증해 주는 HUG의 책임도 크다""국토부와 산하기관 HUG`칸막이`를 없애 임대사업자 정보를 쉽게 확인하도록 시스템을 개선하고, 일정 규모 이상 주택임대사업자에게는 보증금을 변제할 자본금이 있다는 사실을 입증하도록 의무를 둬 전세금 떼먹을 가능성을 원천 봉쇄해야 한다"고 제안했다. 앞서 7월말부터 정부는 전세 계약 기간이 6개월만 남아도 전세금 반환 보증 가입을 허용하는 `특례` 적용 대상을 기존 `미분양 관리지역`에서 `전국`으로 확대했다. 다만 보증 특례의 경우 가입 가능한 전세금 상한선이 수도권 5억원, 기타 지역 3억원이고 부부합산 소득은 1억원 이하여야 한다. 보증료는 아파트의 경우 연 0.128% 수준이다. 예를 들어 아파트 전세보증금(전세금)15천만원이라면 2년간 384천원을 보증료로 내면 전세금을 보호할 수 있다. 전세금 반환 보증은 HUG 영업점과 홈페이지, 시중은행, 위탁 공인중개사 등을 통해 가입할 수 있다.(2019923일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

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매매는 물론 전세, 월세 등 부동산을 계약시 챙겨야 할 부분은 한두가지가 아니다. 계약이나 임차하는 경우는 물론 계약이 종료되는 경우에도 살펴야하는 부분이 적지 않다. 그렇다면 가장 기본적으로 체크해야하는 것들에는 어떤 것들이 있을까. 우산 부동산 전·월세 계약을 하기 전에는 임차할 주택의 상태를 꼼꼼하게 파악하는 것이 중요하다. 계약을 원하는 주택에는 반드시 현장 방문해 난방, ·하수도, 내벽 상태 등을 꼼꼼히 체크해 실제 상태와 하자 여부를 살펴야 한다. 집주인이 고쳐줘야 할 하자가 있다면 계약서에 특약으로 명시하는 것이 좋다. 주택 상태 확인이 끝났다면 그 다음은 서류 확인 단계다. 등기부등본상 근저당권, 전세권 등의 권리 순위를 파악해야 한다. 권리 순위에서 다음 임차인인 자신의 권리가 뒤에 있다면 전·월세 보증금을 못 돌려받을 수도 있기 때문이다. 계약 진행 시에는 임대인과 직접 거래가 가장 좋으며, 만약 대리인과 계약을 진행하게 된다면 위임장과 인감증명서를 반드시 확인하고 잘 보관해야 부동산 계약 사기 피해를 막을 수 있다.

 

임차주택의 주소가 계약서와 일치하는지 반드시 체크해야 하고 계약금, 잔금 금액, 지급 일자, 주택 수리 비용 부담, 계약의 해지 사항 등의 세부 계약 사항들도 상세히 기재하고 확인해야 한다. 잔금 지급 전에 최종적으로 권리변동의 여부를 살펴보는 것이 안전하며 주택의 인도, 전입신고와 동시에 확정일자를 받는 것이 더욱 좋다. 때문에 집을 볼때 확인했더라도 계약 당일 오전에도 등기부등본을 한번 더 떼볼 것을 권한다. 가능하다면 전임차인에 대한 정보 확인도 권한다. 전임차인의 퇴거일과 관리비 정산 여부도 미리 협의한다면 번거로움도 덜 수 있다. 반대로 전·월세 임차 계약이 종료되는 경우에도 챙겨야할 부분이 있다. 계약 종료를 앞둔 세입자들은 먼저 관리비와 공과금을 지불하고 아파트라면 세입자가 집주인 대신 냈던 장기수선충담금을 반환받으면 된다. 만약 임대차 기간이 종료됐는데 보증금을 바로 반환받지 못하는 경우에는 반드시 임차권등기 명령을 신청한 후 이사를 진행하는 것이 좋다.

 

임차권등기 명령을 받아야 우선변제권이 보장되어 보증금을 안전하게 지킬 수 있기 때문이다. 현재 사는 집을 재계약하는데 전세보증금을 올려주는 경우, 증액된 보증금에 대해 확정일자를 다시 받아야 한다. 부동산인포 관계자는 "·월세 계약에서 계약서를 작성하고 도장 또는 지장을 찍는 순간 그 부동산 계약은 성립된다. 번복이 불가능하기 때문에 계약서를 작성할 때는 잘못 기재된 내용은 없는지, 또 자신에게 불리한 내용은 없는지 검토하고 또 검토해야 한다""부동산 거래에는 큰돈이 드는 만큼 모든 거래 과정을 꼼꼼히 확인해 금전적, 정신적 피해를 사전에 방지할 것을 권한다"고 말했다.(2019915일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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