Statistics Graph

 
 


2억 맡기면 40만원은행이자 두배

가입기준 - 금융소득 2천만원 이하 월세입자
투자대상 - 사업성 높은 `뉴스테이` 안정적 투자
리스크는 - 수익보장 안되지만 정책보증 안전망

 

  내년부터 '월세입자 투자풀' 제도가 도입되면 전세에서 월세로 전환하는 세입자들의 주거비 부담을 다소나마 덜 수 있을 것으로 보인다. 가구당 최대 가입한도인 2억원을 투자풀에 맡기고, 목표수익률 연 2.5%를 달성한다고 가정하면 연간 500만원 선 수익이 기대된다. 이자·배당소득세를 빼고 매 분기마다 실제 수령하는 배당금은 120만원(40만원) 안팎이 될 것으로 보인다. 일부 세 감면 효과까지 감안하면 1.5% 선인 3년 만기 은행 정기예금 대비 두 배 정도 실수익을 기대할 수 있는 셈이다. 서울 공덕동 소재 전용 85아파트 전세금은 약 6억원인데 보증부 월세로 전환하면 보증금 4억원, 월세 100만원 정도를 내야 한다. 남는 2억원을 투자풀에 넣으면 매달 월세의 40% 정도가 나오는 셈이다. KB자산운용 부동산운용본부장은 "대규모 투자풀 장점과 다양한 혜택을 고려하면 투자자들이 실제 얻는 수익은 정부가 제시한 수준보다 다소 높아질 수 있을 것"이라고 말했다.

 

누가 가입할 수 있나.

  무주택자인 월세 임차인이 대상이다. 다만 월세입자라도 매매가가 9억원을 초과하는 고가 주택에 주거하거나, 연간 금융소득이 2000만원이 넘는 금융소득종합과세 대상자는 제외된다.

 

언제 어디서 얼마나 가입?

  연말까지 제도 정비가 마무리되면 내년 1분기부터 자금 모집에 들어갈 예정이다. 가입은 은행과 증권사 등 시중 금융회사를 통해 가능하다. 가입한도는 임차인당 최대 2억원까지 가능하다. 부부 공동명의로 월세 계약을 맺은 경우에도 부부를 합산해 가구당 최대 2억원이 가입한도.

 

예상 수익률은 얼마나 되나.

  3년 만기 예금금리(1.5% )1%포인트 이상 초과수익을 목표로 운용한다. 현재 예금금리 기준으로 연 2.5% 이상을 목표로 한다. 전문가들은 정부가 밝힌 추정치가 보수적으로 계산된 만큼 앞으로 상당 기간 3% 이상 수익도 가능하다고 보고 있다. 투자수익은 분기별로 배당한다.

 

중도 인출이 가능한가.

  최소 가입 기간은 4이다. 투자풀의 안정적 운영을 위해 장기 가입 예정자에게 우선순위가 부여된다. 2년 이내 환매 때는 운용 수익의 50%, 4년 이내 환매 때는 운용수익의 30%를 각각 차감 지급한다. 다만 사망 등 불기피한 사유가 인정되는 경우에는 운용 수익 차감 없이 중도 환매가 허용된다.

 

누가 운용하나.

  투자풀 관리 주체는 한국증권금융이다. 실제 펀드 운용은 주간 운용사가 우선 선정되고, 주간 운용사가 투자 대상별로 하위 펀드를 운용할 10여 개 위탁운용사를 별도로 선정해 맡기게 된다.

 

어디에 투자하나.

  사업성이 높은 우량 뉴스테이(기업형 임대주택) 사업을 선별해 투자할 예정이다. 뉴스테이 사업은 다양한 정책적 인센티브로 수익성과 안정성이 높고 매월 임대료 수익이 발생해 주기적 배당이 가능하기 때문이다. 투자풀이 은행처럼 뉴스테이 사업에 직접 대출도 가능해 투자풀 수익자에게 건설 기간 중에도 안정적인 수익 지급이 가능할 것으로 보인다.

 

손실 위험은 없나.

  원금이 보장되는 것은 아니다. 다만 증권금융이 운영 책임성 확보 차원에서 투자풀 전체 조성액의 5%를 후순위로 투자해 손실이 발생해도 이를 우선 흡수하게 된다. 뉴스테이 사업 대출금은 정책보증기관(주택도시보증공사 등)이 보증을 제공하고 있기 때문에 손실 위험은 매우 낮은 수준이 될 것으로 예상된다. 투자 위험을 낮추기 위해 최대한 대출금 비중을 높게 가져갈 계획이라는 게 금융위원회의 설명이다.

 

세제 혜택은 없나.

  투자풀 납입액의 5000만원까지 투자 수익에 대한 이자·배당세가 5.5%(일반 세율은 15.4%)로 저율 분리과세된다. 5000만원을 초과해 가입한도인 2억원까지 납입한 금액에 대해서는 일반 세율 15.4%로 분리과세된다.(2016729일 매일경제 기사 참조)




  지난 4년 동안 실제 거래된 서울 아파트 평균 전셋값이 1억원 넘게 오른 것으로 집계됐다. 특히 전셋값이 가파르게 오르다 보니 기존에 상대적으로 임대료가 쌌던 주변부의 전셋값 상승률이 높아지는 풍선효과 두드러졌다. 이와 달리 월세는 공급이 늘어난 덕에 소폭 하락했다. 이는 전셋값 상승세가 본격화한 2012년부터 전세 기간 2년을 주기로 2014, 올해 각 2월에 계약된 국토교통부의 전국 아파트 전·월세 거래 154852건을 분석한 결과다. 3월 계약분이 모두 집계되지 않아 2월을 기준으로 삼았다.

 

   전국 아파트 평균 전세보증금은 2012216704만원에서 올 222754만원으로 4년 새 36.2% 뛰었다. 이 기간 정부의 공식통계기관인 한국감정원 상승률(22%)1.6배다. 거래가 없는 집을 포함한 중개업소의 호가 기준이 아니라 실거래만 대상으로 했기 때문에 피부로 느끼는 체감상승률이 훨씬 더 높게 나타났다. 4년 새 서울 아파트 평균 전세보증금은 26359만원에서 37261만원으로 11000만원가량(41.4%) 뛰었다. 동작(55.1%)·송파(54%)·성북(51.7%)·은평구(51.4%) 등이 50% 넘게 올랐다. 강남구와 서초구 상승률은 각각 43.9%, 26.7%였다.


   국민은행 관계자는 중심부보다 주거 선호도가 다소 떨어지는 주변 지역 전셋값이 눈에 띄게 올랐다고 분석했다. 강남권에 들어가려는 수요는 강남·서초구보다 보증금이 적은 송파·동작구로 향했기 때문이다. 싼 전세를 원하는 사람은 서울 도심을 벗어나 성북·은평구 등 외곽으로 발길을 옮겼다. 수도권에서도 상대적으로 싼 지역인 인천(75%), 파주(79%), 김포(70%) 등의 상승세가 두드러졌다.


   올 2월 계약된 서울시내 구별 평균 전세보증금은 강남구가 57370만원으로 가장 비쌌다. 서초구가 52181만원으로 그 다음이었다. 중랑구가 22126만원으로 가장 저렴했다. 금천·노원·도봉 등도 2억원대였다. 강남구와 중랑구 간 보증금 차이는 1.6배에 달한다. 주택 크기별로는 60~85형의 30평대 안팎 중소형이 가장 높은 49.5%의 상승률을 나타냈다. 60이하 소형이 38.7% 올랐고 85초과의 중대형은 36.4% 상승했다. 전세 수요가 주로 3~4인 가구가 많이 찾는 3개짜리 주택에 몰려서다. 이와 달리 전국 아파트 평균 월세는 2012249만원에서 올 247만원으로 하락했다. 같은 기간 서울은 86만원에서 71만원으로 17.8%나 내렸다. 부동산중개업소들은 집주인들이 월세를 선호해 월셋집이 늘면서 월세가 하락하는 추세라고 말했다. 2월 계약된 평균 월세는 서초구 105만원, 강남구 103만원으로 가장 높았다. 용산구도 104만원으로 100만원을 넘었다. 용산에 큰 주택이 많고 미군부대 근무자들의 월세가 비싸기 때문이다.

 

   전문가들은 전셋값 상승세가 이어지겠지만 기세가 다소 둔화될 것으로 전망한다. 매매가격과 큰 차이가 나지 않는 전셋값에 대한 세입자들의 저항이 크기 때문이다. 지난해 대거 분양된 아파트가 2017년 이후 본격적으로 입주해 전셋집 공급이 한꺼번에 쏟아져 나올 수 있다. 주택산업연구원 관계자는 대규모 분양이 많아 입주물량이 급증하는 외곽을 중심으로 전세난이 꺾이고 도심도 재건축·재개발 단지의 잇따른 준공으로 전세시장이 다소 숨통을 틔울 것으로 내다봤다. 세입자보다 집주인이 더 원해 수요보다 공급이 많은 월세는 하락세를 이어갈 것으로 예상된다.(2016510일 중앙일보 기사 참조)





 

우리나라에만 있다는 전세보증금 제도 사라지나...

 

  요즘 부동산 경기의 장기침체로 집값이 많이 떨어지자 부동산 시장이 변화하고 있다고 한다. 생존을 위해 도전에 대한 응전이라고 해도 되나 모르겠다. 집값에 육박한 전세가! 만일 전셋집이 경매에 나오면 전세보증금을 못 받을 수도 있다. 집 주인은 저금리의 지속으로 전세보다는 월세를 선호한다. 이런 상황에서 부동산 시장은 전세보증금을 낮추고 낮아진 부분을 월세로 대신한다고 한다. 누이 좋고 매부 좋다고 할까?

 

 

 

반전세가 늘어나는 이유

 

  올 들어 지난달까지 서울에서 56,389건의 임대차 계약 중 월세가 19,973건으로 35.4%나 되지만 지난해 같은 시기에는 29.7%였다. 월세에 보증금이 없는 순수 월세는 드물어 사실상 반전세가 그만큼 크게 늘어난 것이다.

 

  전세보증금은 계속 오르는 데다 장기간 집값 하락으로 전세금을 제대로 보장받을 수 없게 되자 반전세가 늘어나고 있는 것이다. 세입자의 입장에선 낮은 전세보증금의 보장에 대해 신경 쓰지 않아서 좋다. 문제가 생기더라도 전세보증금만큼을 월세로 살면 된다. 집주인들은 전세보증금을 월세로 돌릴 때 적용되는 월세전환 연 이자율이 7% 정도로 3% 정도의 은행 예금금리보다 훨씬 높아 반전세를 선호한다.

 

 

 

경매시장에서 전세보증금을 돌려받지 못한 사례 42%

 

  모 경매정보사이트는 지난해 서울과 수도권의 경매주택 13,694가구 가운데 임차인이 보증금을 모두 돌려받지 못한 사례가 42.4%5,804건으로 세입자들이 전셋집에 주택담보 대출이 있으면 혹시나 경매에 넘어가지 않을까하는 걱정에 전세를 꺼린다고 한다.

 

  반전세로 사는 세입자는 전세보증금을 줄여 문제가 발생될 경우 전세보증금을 못 받을 걱정은 덜었지만 월세 때문에 가계 지출이 늘어나 허리띠를 졸라매야 한다. 누이 좋고 매부 좋은 반전세 부작용은 없을까? 우리나라에만 있다는 전세보증금 제도가 사라질 날도 멀지않은 것 같다.