06-21 19:28

 
 

 

 

또바뀌는 다주택자 양도세, 보유기간 이어 실거주도 재산정

전세 매물 또 줄어들 요인 생겨

 

 

올해부터 다주택자가 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 최종 1주택 시점부터 보유기간을 재산정하는 동시에 `거주기간`도 2년을 새로 채워야 하는 것으로 나타났다. 이렇게 되면 다주택자가 순차적으로 집을 매각해 1주택이 되더라도 2년간 본인 집에 머물러야 한다. 임대차 3법과 함께 시중에 전세 매물을 줄일 요인으로 작용하며 전셋값 상승을 부추길 것이란 우려가 나온다. 21일 기획재정부는 `조정대상지역 1가구 1주택 비과세 특례 적용 시 거주기간 기산일`을 묻는 질의에 최종 1주택이 된 날부터 보유 및 거주기간 모두 새로 2년을 채워야 한다고 답했다. 올해부터 소득세법 시행령 개정에 따라 1주택을 따지는 보유기간 기준이 취득 시기가 아니라 최종적으로 1주택이 된 시기라는 점은 알려졌던 사실이다. 그러나 1주택 9억원 이하 주택 양도세 비과세 요건인 실거주 요건의 경우 복잡한 법령 때문에 일반인들 사이에 혼란이 많았다. 이번 기재부 유권해석은 올해 다주택자가 1주택자가 되면 보유기간뿐 아니라 실거주기간도 재산정해야 한다는 점을 명확히 했다. 기재부 관계자는 "당초 관련 시행령 안에 `보유한 기간 중 거주를 할 것`이라고 이미 돼 있다"며 "당연히 보유기간과 함께 실거주기간도 재산정하게 되는 것"이라고 설명했다.

 

 

이 때문에 기존에 보유하던 주택을 전세 매물로 공급하던 다주택자는 양도세를 피하기 위해서라도 기존 세입자를 내보낼 것이라는 관측이 나온다. 우병탁 신한은행 부동산자문센터 팀장은 "이는 결국 기존 세입자가 내쫓기게 되는 상황을 의미한다"며 "전세 수요가 늘어나 전셋값 상승을 야기하게 될 것"이라고 했다. 세입자가 계약갱신청구권을 쓰면 2년 넘게 기다려야 한다는 점도 다주택자의 본인 집 실거주를 부추긴다. 가령 전세 만료가 6개월가량 남은 세입자가 계약갱신청구권을 쓰면 2년6개월간 양도세 비과세 혜택을 받지 못해 세 부담이 크다. 결국 비과세 요건을 맞추기 위해 다주택자는 기존 세입자 전세 계약이 끝난 매물을 빈집으로 남겨둘 가능성이 높다. 세입자를 받으면 최소 2년 넘게 기다려야 하기 때문에 그보다 짧은 기간 동안 차라리 집을 비우는 것이 낫기 때문이다. 우 팀장은 "다주택자는 주택 처분 후에도 남은 1채를 매각하는 시점이 늦어질 수밖에 없다"며 "경우에 따라서 본인 거주를 이유로 임차인을 내보낸 후 소유자가 2년간 전입신고해 매물 잠김 현상을 가속화할 요인으로 보인다"고 했다. 김종필 세무사는 "종전 거주 기간을 인정해주지 않을까 기대했는데 법 조문을 과도하게 물리적으로 해석했다"며 "과세 불복 가능성도 있다"고 평가했다.(2021년 1월 21일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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20년전 퇴거금지법 등 시행, 공급 줄어 되레 임대료 급등

전세매물 사라진 韓과 닮아

 

 

조세 폭탄·소급 적용 등 무리한 부동산 정책이 쏟아지자 시민들 사이에서 "한국 부동산 정책은 베네수엘라와 판박이"라는 주장이 호응을 얻고 있다. 20여 년 전 사회주의 주택 정책으로 망국의 길을 걸은 베네수엘라를 한국 정부가 따라가고 있다는 것이다. 21일 부동산 업계에 따르면 이 같은 주장은 2013년 9월 한-베네수엘라 경제협력센터가 발행한 연구보고서 `자가주택 소유 점점 어려워져`에 기반하고 있다. 이 보고서는 2000년대 베네수엘라 부동산 정책이 실패한 원인을 분석한 내용인데 당시 상황이 현재 한국의 상황과 놀랍도록 흡사하다는 것이다. 이 보고서에 따르면 양국의 비슷한 정책으로 특히 임대 관련 정책을 꼽을 수 있다.

 

 

베네수엘라 정부는 2003년부터 9년간 임대료 동결(한국의 전월세상한제와 유사), 정부 기관인 임대감사국이 직접 임대료를 정함(여당이 추진 중인 표준임대료제와 유사), 임의적퇴거금지법 적용(계약갱신청구권제와 유사) 등을 시행했다. 현재 정부 여당이 추진 중인 한국의 임대차3법과 정책 방향성이 비슷하다. 이외에도 주택분양 시 물가지수 반영 금지(분양가상한제), 건설 중인 주택은 국립기관의 허가를 받아야 매매 가능(분양권 전매 제한) 등 분양 관련 정책에서도 유사점이 많다.

 

 

보고서는 특히 베네수엘라에서 임대료 동결 등 임대 관련 각종 규제가 시행된 결과 임대주택 공급이 급격히 줄어들면서 `품귀 현상`이 일어났다고 지적했다. 전체 주택 중 임대주택의 비율은 정책 시행 이전의 30%에서 3% 수준까지 줄어들었다. 공급이 사라지자 자연스럽게 웃돈을 얹어서 계약을 맺는 일종의 `암시장`이 형성되면서 실질 임대료가 더 비싸졌음은 물론이다.(2020년 7월 22일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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