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KB부동산 리브온(Liiv ON) 조사 결과

서울 전세가율, 201577.6% 201956.8%

새 아파트 매매가 급등 탓강남·강동 50% 미만

 

새 아파트들의 몸값이 치솟으면서 매매가 대비 전세가격을 나타내는 지표인 '전세가율'급격히 하락했다. 전국에서 입주 1년 이내의 새 아파트의 전세가율이 60%대 내렸고, 서울에서는 50%대로 떨어졌다. 30KB부동산 리브온(Liiv ON)1014일 기준으로 전국 입주 1년차 아파트의 전세가율을 집계한 결과, 매매가 대비 전세가의 비율은 62.58%를 기록했다. 2016년 정점을 찍었던 74.09% 대비 11.5%포인트 하락했다. 서울의 경우는 50%대까지 떨어졌다. 수도권(서울·경기·인천)62.40%를 기록했는데, 서울은 56.84%를 나타냈다. 서울의 전세가율이 201577.63%인 것과 비교하면 20.79%포인트 떨어진 수치다. 수도권에서는 최근 4년 동안 연평균 38만 가구의 신규 아파트 입주가 이어지면서 전셋값은 약세를 보인 반면, 매매가격은 올랐기 때문이다. 여기에 민간택지에 대한 분양가 상한제 시행으로 신규 아파트 공급이 줄어들 것이라는 우려로 신축 아파트 몸값이 치솟았다.

 

 

서울에서 새 아파트의 전세가율이 50% 이하 지역도 있다. 강남구(49.7%)와 강동구(47.1%) 두 곳이다. 올해 입주한 아파트 지역 중 강동구의 전세가율이 가장 낮다. 대단지 신규아파트 공급이 집중되면서 전세가격 하락세가 이어졌기 때문이다. 강동구는 지난 6월 명일동 래미안명일역솔베뉴(1900가구)을 시작으로 9월에 고덕동 고덕그라시움(4932가구) 7000여 가구가 입주했다. 앞으로 11월에 힐스테이트암사(460가구), 12월에 고덕센트럴아이파크(1745가구)와 고덕롯데캐슬베네루체(1859가구) 4000여 가구가 입주를 앞두고 있다. KB부동산 리브온 시세에 따르면 지난 9월부터 입주를 시작한 고덕그라시움 전용 84매매 일반평균가132500만원이며, 전세가는 매매가격의 40% 수준인 54000만원 이다. 매매가격과 전세가격 격차가 78500만원이다. 2017년 입주한 고덕동 래미안힐스테이트 전용 84의 입주 당시 전세가율은 76%를 나타냈지만, 최근에는 50%로 낮아졌다. 고덕래미안힐스테이트의 전세가격은 59000만원인 반면 매매가격은 117000만원까지 상승했다.

 

 

지방 5대광역시도 동반 하락했다. 2013년부터 20164년 동안 70%대 초반으로 높은 전세가율을 유지했다. 하지만 집값이 오르면서 올해는 62.81%까지 떨어졌다. 지방 5대광역시 중 평균보다 낮은 곳은 경북(61.3%), 인천(60.6%), 광주(59.7%), 경남(57.6%), 울산(57.4%), 세종(37.1%)이다. 이처럼 새 아파트 중심으로 집값이 급등했지만 전세가격은 이에 따라가지 못하면서 전세가율이 낮아지고 있다. 매매가격과 전세가격 간의 갭이 벌어지다 보니 갭투자 수요도 줄어들어 거래량도 감소했다. 전세가율이 다시 낮아지면서 입주 아파트를 전세끼고 매입하는 것 또한 쉽지 않게 됐다. 더군다나 서울 등 조정대상지역에서는 내년부터 1세대 1주택자 양도세 비과세 요건이 2년 거주로 강화된다. 집주인들이 거주 요건을 채우기 위해 매물로 내놓지 않아 매물도 감소했다. 이 또한 집값의 상승 요인으로 지적되고 있다. 이미윤 KB국민은행 부동산플랫폼부 전문위원은 풍부한 유동자금과 저금리, 새 아파트 선호현상까지 겹치면서 전세가격과 매매가격의 가격 격차가 당분간 벌어질 것으로 보인다"면서도 " 민간택지에 대한 분양가 상한제가 본격적으로 시행되고 높은 가격부담으로 실수요 거래량은 줄어들 것으로 예상된다고 말했다.(20191030일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

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은마 전용 7615억 매물, 재작년 12월 가격으로 회귀

잠실5단지 등도 호가 하락, 신축아파트는 상대적 견조, 반포자이 등 더 오른 곳도

 

 

 

  강남권 아파트가 정부의 규제로 워낙 거래가 줄어들자 실거래 1~2가구에 가격이 오락가락하는 모습을 보이고 있다. 규제폭탄을 맞은 재건축은 몇 달 새 수억 원이 빠지는가 하면, 신축을 중심으로 `똘똘한 한 채`로 취급받는 아파트들은 신고가를 연이어 기록하고 있다. 9일 부동산업계에 따르면 강남구 대치동 은마아파트 전용 76 매물 호가가 일제히 15억원대로 내려갔다. 반면 매수하려고 문의하는 사람은 거의 없는 상황. 전용 7615억원은 201712월 당시 가격이다. 지난해 9월만 해도 205000만원까지 치솟았던 가격이 불과 4개월도 채 안 돼 55000만원 빠진 것이다. 어지간한 타 지역 소형 아파트 한 채 값이다. 실제 거래가격으로는 최근 들어 35000만원이 빠졌다. 지난해 1217억원에 이미 거래가 완료된 물건이 있다. 대치동 소재 한 공인중개사무소 관계자는 "작년 1217억원에 거래된 집은 저층에다가 집상태가 썩 좋지 않았다"면서도 "그러나 현재는 이보다 싸게 나온 매물에도 매수자가 관심을 보이지 않는다"고 말했다. 은마아파트는 4000가구가 넘는 대단지에 대치역·학여울역 역세권, 학원가 인접 등 입지적인 장점이 뚜렷한 단지다. 강남 재건축 최대어로 불리는 이유다. 그러나 2003년 추진위원회 설립 후 층수 제한 등 각종 정책 규제에 매이면서 좀처럼 진도를 뽑지 못하며 결국 작년 11일부터 시행된 재건축 초과이익환수제까지 적용받는 단지가 됐다.

 

 

 

  여기에 중대형 위주인 인근 단지들 대비 관리가 잘된 편이 아니어서 실거주하기에는 환경이 열악하고, 전세가율은 30%를 밑돌 정도로 낮다는 점도 매수세를 약화시켰다. 한마디로 갭투자가 여의치 않은 조건이다. 강남권 아파트가 정부의 규제로 워낙 거래가 줄어들자 실거래 1~2가구에 가격이 오락가락하는 모습을 보이고 있다. 규제폭탄을 맞은 재건축은 몇 달 새 수억 원이 빠지는가 하면, 신축을 중심으로 `똘똘한 한 채`로 취급받는 아파트들은 신고가를 연이어 기록하고 있다. 송파구 재건축의 핵심으로 꼽히는 잠실동 잠실주공5단지 상황도 비슷하다. 이 아파트 전용면적 84는 지난해 11173750만원에 계약됐다. 7162000만원에서 9191000만원까지 올랐다가 다시 떨어진 것. 이 아파트가 최근 165000만원에 거래됐다. 인근 공인중개사무소 관계자는 "최근 165000만원에 거래된 것은 급전이 필요한 집주인이 시세보다 저렴하게 내놓은 물건으로 그날 바로 팔렸다"고 말했다.

 

 

 

  송파구의 경우 최근 설상가상으로 9510가구 규모 `송파 헬리오시티` 입주가 시작되며 `물량공세`까지 받고 있다. 이에 따라 입주 10년 내외 새 아파트조차 가격 조정이 이뤄지고 있는 것. 인근 잠실동의 `리센츠(5563가구)` 전용 8412135000만원에 거래됐다. 이 아파트의 같은 면적은 지난해 715~16억원대에 거래됐다가 917~18억원대까지 오른 적이 있다. 무려 5억원이 떨어진 것을 두고 일각에선 가족 간 거래라는 이야기도 나오지만 이는 정확히 확인되지 않고 있어 궁금증을 자아내고 있다. 입지와 학군, 부촌 이미지를 모두 가진 강남권 신축 아파트는 견고하다. 서초구 반포동 `반포자이` 전용면적 24411413000만원에 거래돼 신고가를 경신했다. 이 아파트는 지난해 733억원, 9395000만원에 거래되며 계약마다 신고가를 갈아치우고 있다. 재작년 6월 입주해 1년 반 된 새 아파트인 `대치SK` 전용 1251039억원에 거래됐다. 바로 옆 `래미안대치팰리스` 전용 151호가와 비슷한 수준이다. 새 아파트, 그중에서도 대형 면적은 실제 거주하며 세금도 최대한 아낄 수 있는 `똘똘한 한 채`로 각광받는 데다 강남권에 대형 면적 새 아파트 자체가 희소하기 때문인 것으로 분석된다. 낡은 아파트지만 관리가 잘돼 실거주하기 나쁘지 않다는 평가를 받은 아파트들도 견조하다. `개포우성`의 경우 전용 94는 지난해 823억원에 거래됐는데 9·13 대책 이후인 10월에도 오히려 5000만원 더 오른 235000만원에 팔렸고, 현재 호가도 비슷한 수준이다.(2019110일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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  지난달 서울 아파트값이 급등하면서 강남구 매매가 대비 전세가 비율(전세가율)50% 밑으로 떨어진 것으로 나타났다. 강남에서 전세를 끼고 집을 구하는 갭투자가 사실상 어려워진 것이다. 강남 11개구의 평균 전세가율도 2013년 말 이후 처음으로 50%대로 내려왔다. 2KB국민은행이 발표한 9월 주택가격 월간 통계에 따르면 지난달 서울 전체 아파트 전세가율은 61.7%로 전월(64.3%) 대비 2.6%포인트 하락했다. 이는 2014162.1%를 기록한 이후 47개월 만에 최저치다. 특히 강남 11개구의 전세가율은 58.2%를 기록하며 201311(59.2%) 이후 49개월 만에 처음으로 60% 벽이 무너졌다. 강남구의 전세가율은 48.9%를 기록하며 국민은행이 구별 전세가율을 공개하기 시작한 20134월 이후 처음 50% 이하로 떨어졌다. 2년 전인 2016878.2%까지 치솟았던 강북 14개구의 전세가율도 지난 868.6%에서 지난달 65.8%로 하락하는 등 강남·북의 전세가율이 고루 하락했다.

 

 

  전문가들은 서울 등 수도권을 중심으로 전세가율이 하락하면서 당분간 주택 투자 수요도 크게 감소할 것으로 보고 있다. 박원갑 국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 "전세가율이 60% 미만으로 떨어지면 자기자본 부담이 커지며 전세를 끼고 집을 사두는 갭투자가 어려워졌다고 봐야 한다""이번 9·13대책의 대출 규제 강화로 돈 빌려 집 사기도 쉽지 않아지면서 한동안 신규 주택수요가 위축될 전망"이라고 말했다. 다만 최근 가을 이사철 들어 전셋값이 상승세로 돌아서면서 전세가율은 다시 올라갈 가능성이 있다. 정부 규제로 매매시장이 위축돼 전세수요가 증가하면 매매가격이 하락하면서 전셋값 상승으로 이어져 전세가율이 높아지게 된다. 부동산114 김은진 리서치팀장은 "한동안 매매시장은 눈치보기 장세가 이어질 것으로 예상되고 1만가구에 육박하는 송파 헬리오시티 입주(12)도 다가오고 있어 서울 아파트 전셋값도 크게 불안하진 않을 것"이라며 "매매수요의 전세전환 속도가 얼마나 가파르냐에 따라 전세가율도 달라질 것"이라고 말했다.(2018102일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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수도권 공급 늘고 신학기 수요 끝나

서울 아파트 전셋값 3주째 떨어져

2월 전세가율 32개월 만에 첫 하락

갭투자자 급매 나오면 집값에 영향

 

 

  직장인 이모(45·서울 반포동)씨는 서울 강남구 도곡렉슬 84(이하 전용면적) 아파트를 사려고 시세를 알아보다 고민에 빠졌다. 최근 이 아파트의 전셋값은 10억원 선에 거래된다. 한 달 전보다 1억원가량 떨어졌다. 이씨는 전셋값이 내리는 것을 보니 앞으로 집값이 많이 오르기는 쉽지 않아 보인다며 매수를 미뤘다. 서울 전세 시장 안정세가 집값 향방을 가를 변수로 떠올랐다. 전셋값이 매매가격의 선행지표라는 점에서 집값도 하향 안정세를 보일 것이란 전망이 나오고 있어서다. 8일 한국감정원에 따르면 지난 5일 기준으로 서울 아파트 전셋값은 전주보다 평균 0.06% 떨어졌다. 3주 연속 하락세다. 지난달 19일에는 20146(-0.02%) 이후 38개월 만에 처음으로 하락세를 기록했다. 강남 4구의 전셋값(-0.14%)5주째 내리며 전반적인 시세를 끌어내렸다. 서초구가 0.27% 내렸고, 송파구와 강동구는 각각 0.19%0.18% 하락했다. 지난달 말 95000만원에 계약됐던 송파구 잠실동 리센츠 84아파트의 전세는 이달 초 9억원에 거래됐다. 강북권에서는 마포(-0.12%)·용산(-0.05%)·노원구(-0.03%) 등이 약세였다. 노원구 중계동 양지대림184아파트의 전셋값은 한 달 새 5000만원 하락했다. 중계동 을지공인중개사무소 서재필 대표는 연초에 거래됐던 전셋값 수준으로는 세입자를 구하기가 어렵다고 말했다.

 

 

  집값 대비 전셋값 비율도 꾸준히 낮아지고 있다. KB국민은행에 따르면 지난달 서울 아파트 전세가율은 28개월 만에 가장 낮은 68.5%를 기록했다. 전셋값이 내린 탓도 있지만, 그동안 집값이 많이 올라서 차이가 벌어진 탓도 있다. 서울 전셋값 하락의 이유는 복합적이다. 강여정 감정원 주택통계부장은 서울에 가까운 수도권 택지지구에 새 아파트 입주물량이 많아 전세 수요가 분산됐다새 학기를 앞두고 이사 수요가 마무리된 영향도 크다고 말했다. 지난해부터 집값이 크게 오르자 불안감을 느낀 전세 세입자들이 주택 구입으로 갈아탄 것도 전세 수요가 줄어든 원인으로 분석된다. 박원갑 국민은행 부동산 수석연구위원은 입주물량이 넉넉해 전셋값 안정세는 1~2년 더 이어질 가능성이 크다다만 전셋값이 대세 하락인지, 일시적 조정인지는 아직 확실치 않다고 말했다. 시장의 관심은 전셋값 하락이 결과적으로 집값 하락으로 이어질 것이냐다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 전셋값 하락은 매매가격 조정의 신호탄이라고 말했다. 그는 최근 2~3년간 급증한 갭 투자자(전세를 끼고 집을 사들인 투자자)’가 매물을 내놓을 가능성을 근거로 들었다. 전세 기간 2년이 지나서 계약서를 다시 쓰거나, 새로운 세입자를 들일 때 기존보다 전셋값이 낮아질 수 있다. 이 경우 갭 투자자는 전셋값 차액만큼 다른 데서 돈을 마련해야 한다.

 

 

  함영진 부동산114 리서치센터장은 전세 계약 때 자금 부담을 버티지 못한 갭 투자자들이 급매물을 내놓으면 매매시장도 충격을 받을 수 있다고 말했다. 하지만 섣부른 해석이라는 반론도 만만치 않다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 과거엔 전셋값이 하락하면 1분기가량 시차를 두고 집값도 내렸지만, 지금은 그때와 다르다고 말했다. 실제 글로벌 금융위기가 발생했던 2008년 하반기에는 전셋값 상승세가 둔화하자 한두 달 뒤 집값이 내려가는 동조화현상이 뚜렷했다. 반면 디커플링(탈동조화)’ 현상이 나타난 시기도 있다. 2010년과 2011년에는 서울 아파트 전셋값이 연평균 10%가량 올랐지만, 매매가는 약세를 면치 못했다. 박원갑 위원은 최근 전세 시장 안정세는 세입자들이 매매 수요로 돌아선 영향이 크다이런 이유라면 집값이 내려갈 것으로 보기 어렵다고 설명했다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 서울 아파트는 안전자산으로 꼽히며 가격이 오르는 추세라는 점을 고려해야 한다고 말했다. 집값 동향에는 전셋값보다 정부 규제가 더 큰 변수라는 의견도 있다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 최근 전셋값과 집값의 상관관계는 크지 않다오히려 집값은 재건축 규제와 다주택자 양도세 중과, 금리 인상 같은 변수의 영향을 크게 받을 것이라고 말했다.(201839일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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  1. 핑구야 날자 2018.03.16 06:49 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    전세값이 아파트 가격의 선행지수라고 하던데 아파트 가격이 심상치 않네요

 

 

 

 

2년새 집값 11% ·전세 5% 그쳐 전세가율 69.3%29개월최저

기존 갭투자자는 전세만기 때 수천만원 현금 마련해야 할 판

재건축 속도조절로 전세수요 감소당분간 서울 전셋값 상승 어려워

"봄 이사철 지켜봐야" 주장도

서울 전셋값 2주 연속 하락갭투자 '경고음'

 

 

  서울 마포구 성산동 소재 대단지 아파트인 성산시영 전용면적 50의 매매가격은 최근 2년 사이 15000만원 이상 올랐지만 전세가격은 오히려 1000만원 떨어졌다. 집을 가진 사람 입장에서 평가가치가 높아진 것은 반길 일이지만 당장 집을 팔 계획이 없는 갭투자라면 전세계약 갱신에 맞춰 목돈을 마련해야 한다. 새 임차인으로부터 받는 전세보증금으로 기존 임차인의 보증금을 충당하지 못하기 때문이다. 서울 아파트의 매매가격 대비 전세가 상승이 지지부진하자 최근 갭투자로 매수한 사람들은 고민이 깊어졌다. 서울 마포구에 위치한 아파트를 2년 전 갭투자로 매수한 A씨는 조만간 계약 기간 만기가 돌아오는데 같은 아파트 동일 면적의 전세 시세가 2년 전 대비 2000만원 가까이 빠진 바람에 추가 비용 투입이 불가피한 상황이다. 당장 목돈 마련이 부담스러운 그는 아파트를 팔아 차익을 실현하고 싶은 마음이 굴뚝같지만 지금 살고 있는 전셋집 계약이 어떻게 될지 몰라 망설이는 중이다. 자칫하면 갭투자로 매수한 집에 들어가서 살아야 할 수도 있기 때문이다. 한국감정원에 따르면 지난달 19일 기준 직전 일주일간 서울 아파트 전세가격은 0.02% 하락20146월 이후 38개월 만에 상승세가 꺾였다. 193주 만이다. 차주 통계에서도 서울 아파트 전셋값은 0.02% 하락했다. 매매가격과 전세가격 상승률 간 격차는 20162월부터 올해 2월까지 2년간 통계를 살펴봐도 명백하게 드러난다. 이 기간 서울 아파트 매매가격은 11.01% 올랐지만 전세가격 상승률은 5.17%로 절반 수준에 그쳤다.

 

 

  집값 상승과 전셋값 부진이 겹치며 전세가율은 25개월 만에 최저치로 떨어졌다. 한국감정원 통계에 따르면 지난달 기준 서울 아파트 평균 전세가율은 69.3%로 조사됐다. 2월 전세가율이 전월(70.1%) 대비 1%포인트 가까이 하락하며 70%의 벽이 깨진 것이다. 전세가율이 낮다는 건 매매가격 대비 전세가격의 비율이 낮다는 뜻으로 전세 시장에서 수요 대비 공급이 많다는 의미로까지 확대 해석이 가능하다. 전세가율은 20166월 단기 고점 72%를 찍은 후 추세적으로 하향세에 접어들었다. 이로 인해 전세가율이 70~80%에 육박했던 2~3년 전만 해도 적게는 수천만 원에서 많아야 1억원대 현금만 있어도 가능했던 갭투자는 이제 최소 3억원의 여유자금이 필요해졌다. 실제 서울부동산정보광장에 따르면 서울시 중구 신당동에 위치한 2000여 가구 규모 약수하이츠(전용 84기준)201648000만원까지 올랐던 전세가격이 최근 4억원으로 떨어졌다. 반면 매매가는 62000만원에서 72000만원으로 1억원 가까이 증가하며 매매가 대비 전세가를 뜻하는 전세가율이 대폭 낮아졌다. 2년 전 15000만원으로 가능했던 갭투자를 하려면 이제 최소 32000만원이 필요하다. 새 아파트인 마포래미안푸르지오 역시 전용 59의 매매가격은 61000만원에서 85000만원으로 뛰었지만 전셋값은 5억원대 초·중반에 묶여 있다.

 

 

  관건은 전셋값 하락이 언제까지 이어지느냐다. 당장 전셋값이 상승 반전하기 어려운 형편인 만큼 갭투자 시대가 사실상 끝난 게 아니냐는 전망도 나온다. 전세계약 연장 시 추가 비용 부담이 커짐에 따라 아예 집을 팔아야 하는 경우도 나올 수 있다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "올 들어 전셋값 상승률이 둔화되는 게 눈에 띈다""강남권 재건축 속도 조절로 이주 시기가 늦춰질 가능성이 커져 전세 수요 유발 요인이 사라졌고 서울 신규 입주량도 상당히 늘어났다"고 밝혔다. 그러나 서울 전셋값 약세가 지속될지는 좀 더 지켜봐야 한다는 의견도 있다. 일반적으로 전셋값은 매매시세에 후행하는 특성이 있는 데다 가파르게 오르던 서울 집값이 정부의 재건축 규제 이후 안정화에 접어들고 있기 때문이다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "지금의 전세 안정기가 얼마나 갈지는 지켜봐야 한다""당장 전세가가 크게 오르락내리락하지는 않겠지만 봄 이사철 및 신규 입주 시기와 맞물려 반등할 가능성도 있다"고 밝혔다.(201836일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 북두협객 2018.03.07 13:47 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    서울은 너무 비싸서 서민들이 힘들어해요

  2. 휴식같은 친구 2018.03.07 14:41 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    전세가가 떨어지고 있네요.
    집값이나 전세 모두 안정돼야 할건데...

  3. 애플- 2018.03.07 17:50 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    내집마련 걱정없는 세상이 빨리 왔음 좋겠네요.

  4. 베짱이 2018.03.07 21:02 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    점점 자본금이 높아만가네요.ㅣ ㅠ..ㅠ

 

 

 

길음동 전세금 4년만에 약세

교육특구 대치·상계·목동 수능개편에 세입자 떠나

세입자 매매전환 늘며 서울 전세가율 67.4%2년만에 최저수준

 

 

  매매가격과 전세금의 차이가 좁아진 것을 노린 갭투자가 기승을 부리는 가운데 '갭투자의 메카'로 알려진 서울 성북구 아파트 일대 등 일부 지역에서는 전세가율(매매가격 대비 전세금 비율) 하락 조짐이 나오고 있다. 갭투자가 늘면서 전세로 나오는 집이 증가하는 반면 전세금 급등에 부담을 느낀 세입자들이 직접 주택을 매입하거나 해당 지역을 떠나면서 생겨난 수급 불균형의 결과. '갭투자의 메카'로 불리던 성북구 길음뉴타운 4단지 일대에선 중대형 전세금이 500만원가량 내려가는 '이변'이 나타났다. KB부동산시세에 따르면 '길음뉴타운 e편한세상' 전용면적 102형 전세금이 지난 5~65억원에서 이달 들어 49500만원 선으로 떨어졌다. 길음뉴타운에서 전세금이 하락한 것은 갭투자가 본격화된 2013년 이후 처음이다. 이에 따라 지난달 83%였던 이 지역 전세가율이 한 달 새 82.5%로 떨어졌다. 4단지는 명문 학군으로 알려진 길음·길원초와 길음중학교로 배정된다는 점 때문에 교육 수요가 몰리면서 뉴타운 일대 '스테디셀러'로 통하던 곳이다. 길음동 인근 A공인 관계자는 "갭투자를 하겠다는 매수 문의는 여전히 이어지고 있지만 정작 집주인들은 세입자 구하기가 녹록지 않다"고 말했다.

 

 

  서울 송파구 잠실동도 비슷하다. 김동성 리센츠청자공인 대표는 "매매가와 전세금 차이가 좁아지면서 기존 세입자 중 상당수가 집을 구매해 전세시장을 빠져나갔다""한동안 전세 세입자를 끼고 집을 구매하는 갭투자가 성행했는데 그 결과 전세 공급이 늘고 있다"고 전했다. 이와 함께 서울 대치동, 목동, 상계동 등 교육 수요가 꾸준했던 지역에서는 최근 들어 소유주들이 전세 세입자를 구하지 못해 쩔쩔매고 있다. 서울 부동산시장에서 전세시장이 수요자 중심으로 전환되는 조짐이 곳곳에서 나타난다. 대치동 인근 B공인 관계자는 "수능에 절대평가제가 도입된다는 소문에 좋은 내신점수를 받을 수 있는 지역으로 이사하는 가구가 늘어난 것도 대치동에서 전세 수요가 줄어든 원인일 것"이라고 설명했다. 다만 이 같은 변화는 아직 일부 지역의 국지적 현상으로 여겨진다. 재건축 이주가 대대적으로 발생하는 강동구 등은 사정이 다르다. 강동구 명일동 신탁공인의 김원형 대표는 "둔촌 주공, 고덕 주공6단지 등 이주가 시작되면서 전세금이 강세를 보이고 있다""2019년 솔베뉴 등 대단지 입주가 시작돼야 전세금이 크게 조정받을 것"이라고 내다봤다. 하지만 전세시장의 전체적 분위기가 수요자 우위로 바뀌고 있다는 사실은 최근 통계 자료에서도 확인된다.

 

 

  부동산114에 따르면 서울 아파트 전세 재계약 증액 비용은 2년 전 8696만원에서 올 상반기 3137만원으로 63% 이상 부담이 줄었다. 지난달 서울 아파트 전세가율도 67.4%20156월 이후 2년 만에 최저치를 기록했다. 전세금 안정세는 당분간 지속될 전망이다. 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제가 강화되면서 분양시장에 집중됐던 투자 열기가 갭투자로 옮겨 붙고 있기 때문이다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "2008년 금융위기와 2013년 주택경기 침체 이후 정부 규제에도 불구하고 서울 집값은 꾸준히 올랐다는 것이 투자자들 사이에서는 일종의 학습효과처럼 작용하고 있다""예금 금리가 낮고 별다른 투자처가 없는 상황에서 집값 상승 기대감이 여전하기 때문에 갭투자가 꾸준한 편"이라고 말했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "향후 2~3년 동안 수도권에 입주 물량이 한꺼번에 쏟아질 예정이어서 전세시장 가격이 약보합을 보일 것"이라고 내다봤다.(2017718 매일경제 기사 참조)

 

 

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  1. 에스델 ♥ 2017.07.19 11:10 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    전세 시장이 수요자 중심으로 전환되는
    조짐이 보인다는 소식이 반갑게 느껴집니다.^^
    좋은 하루 보내세요!

  2. 버블프라이스 2017.07.19 12:15 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    수요자들한태는 좋은 소식인 것 같습니다^^
    오늘도 부동산관련하여 좋은 정보 감사히 얻고 갑니다.

  3. 도느로 2017.07.19 13:41 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    정말 전세나 매매나 별 차이가 없어서 전세사는 분들 많이 힘든데...
    조금 나아지는 것 같네요.

  4. 핑구야 날자 2017.07.20 07:51 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    학생들까지 갭 투자에 나섰다고 들었어요 조금은 위험하지 않을까 생각도 듭니다

 

 

 

강남 재건축 전용97분양권, 27개월만에 수익률 104%

대림동 43전세끼고 구입각종 세금 빼고 무려 582%

수익높은 갭투자 주목받지만 집값·전세금 오를때만 유망

"환금성 낮은 중대형 투자땐 주택경기따라 깡통주택 우려"

 

 

  "아무리 요즘 주식시장이 좋다고 해도 부동산은 '실물'이잖아요. 전세금과 매매가격은 오르고 예금금리는 낮은 상황이다 보니 지금이라도 아파트를 살까 합니다." 서울 양천구 목동에 사는 직장인 윤 모씨(36)는 요즘 '부동산 소액투자'에 대한 관심이 커졌다. 이달 초 삼성동 코엑스에서 열린 국내 최대 재테크 박람회 '2017서울머니쇼''국가대표 부동산 PB들의 맞춤형 과외'에서도 전세를 끼고 집을 사는 '(gap) 투자'로 열띤 논쟁이 벌어졌다. 아파트 시장은 최소한 1억원 이상 종잣돈으로 만들어야 투자할 수 있다는 인식이 팽배했지만 최근 몇 년 새 재테크 기법으로 '분양권 전매''갭 투자'에 대한 관심이 커지고 있다. 둘 다 1억원가량 자본을 들여 단기에 시세차익을 볼 수 있다는 점 때문에 각광받기 시작했다. 일반적으로 아파트 시장은 분양·매매 가격이 수억 원에 이르는 데다 현금·금융 자산이 아니다 보니 1~3년 정도 단기보다는 중장기적 차원에서 접근하는 투자자가 적지 않았지만 투자 트렌드가 달라지고 있다. 분양권 전매란 아파트 청약을 통해 계약한 분양권에 옷돈을 얹어 되파는 것을 말한다. 갭 투자란 전세가율(매매가격 대비 전세금)이 최소 70%를 넘는 지역에서 급매물 등을 사들여 매매가격이 오르면 이를 되파는 식으로 이익을 내는 것을 말한다. 분양권 전매의 경우 세입자와의 갈등 여지가 없고 처분이 쉬운 데다 집값 등락 리스크가 상대적으로 적다는 장점 덕에 청약 열풍을 타고 관심이 뜨거웠다. 수도권의 경우 6개월(민간택지)~1(공공택지) 전매제한 기간을 고려해 '계약금(분양가의 10%)+중도금 1~2차 대출(분양가의 10~20%) 이자금'이 최소한 필요하다. 갭 투자는 매매가격에서 전세금을 제외한 금액(1억원가량)을 자본금으로 들인다. 이때문에 대출 규제나 금리 인상 영향을 덜 받는 편이다.

 

  두 방식은 '소액·단기 투자'라는 점에서 유사하지만 최근 들어 분양권 거래가 힘들어지면서 갭 투자에 대한 관심이 부쩍 늘어나는 분위기. 서울 아파트의 경우 지난해 처음으로 분양가가 3.32000만원이 넘은 데다 지난해 '11·3 부동산 대책' 이후 청약 요건 강화와 하반기 금융권 대출 규제가 겹치면서 분양권 시장 진입 문턱도 높아졌다. 반면 갭 투자의 경우 매매가격이 오름과 동시에 전세금 상승세도 이어지다 보니 상대적으로 더 눈길을 끄는 모양새다. 그렇다면 두 투자 방식의 실제 수익률은 과연 얼마나 될까. 주택 시장 경기 회복세와 더불어 두 방식이 서서히 떠오르던 2014년 말로 돌아가보자. 분양권 전매를 택한 무주택자 A씨는 '강남 아파트 웃돈 1억원의 신화'를 기대하며 201410서초구 '서초푸르지오써밋' 전용 97.9(5층 이상)을 분양받았다. 분양가는 무려 123000만원이었지만 계약금으로 10%12300만원을 들였고 중도금은 집단대출을 통해 무이자 지원을 받았다. 다음달 입주를 앞둔 이 단지의 현재 분양권 웃돈(프리미엄)은 현재 12000~15000만원 선을 오간다. 5월 서울시에 신고된 분양권 실거래 가격이 135900만원이라는 점을 고려하면 양도세와 중개수수료 등 각종 비용을 제외한 단순 시세차익이 12900만원이다.

 

  반면 무주택자 B씨는 같은 시기(201410) 신도림역 역세권 기존 아파트인 영등포구 대림동 '현대3' 전용 43.9(5층 이상)을 갭 투자 방식으로 사들였다. 당시 실거래가에 따르면 매매가격은 21100만원이었지만 전세금이 19400만원이어서 차액인 1700만원(각종 세금·중개수수료 제외)이 필요하다. 시간이 흘러 20175월 기준 이 아파트 전세금은 25000~27000만원 선이다. 5월 신고된 실거래가에 따르면 매매가격은 31000만원이다. 이에 비춰보면 B씨의 단순 시세차익은 9900만원에 달한다. A씨와 B씨가 현재 분양권과 집을 각각 보유 중이라고 하면 27개월간 투자 수익률은 A씨가 104.88%지만 B씨는 582.35%에 달한다. 이 수익률은 각종 세금과 각종 비용을 제외한 단순 추정치에 불과하다. 주요 세금인 양도세를 고려하는 경우 A씨는 보유 기간과 시세차익에 따라 양도세(세율 35%)를 내야 하는 반면 B씨는 1가구 1주택으로 전용 60이하인 소형주택을 2년 이상 보유한 후 되파는 경우여서 양도소득세 비과세 대상에 해당되므로 두 투자자 간 수익률 차이는 더 벌어질 수도 있다.

 

 

  사정이 이렇다 보니 비강남권 역세권 소형 아파트에 대한 갭 투자 관심은 식을 줄 모른다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 "부동산 투자는 '임대소득'보다는 부동산 가치 상승에 따른 '자본차익'을 노리는 것이 중요하다""전세가율이 낮은 강남 재건축이나 중도금 대출 규제·전매 제한이 있는 강남 분양 아파트보다는 직장인 임대 수요가 많고 매매·월세·전세금이 동반 상승하는 비강남권 역세권 소형 아파트가 수익률 측면에서 더 유리하다"고 말했다. 그러나 갭 투자는 섣불리 뛰어들기에는 주의해야 할 방법이다. 집값도 오르고 전세금도 오르는 조건에서만 유효한 투자 방식이기 때문이다. 실제로 매매가가 떨어지거나 전세 세입자를 찾지 못해 손해를 보고 급매로 내놓는 경우도 발생했기 때문이다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "갭 투자는 세입자의 전세금을 레버리지로 삼는 것"이라며 "환금성이 떨어지는 중대형 아파트 등에 투자하는 경우 주택 경기에 따라 깡통주택으로 전락할 우려가 있다"고 말했다.(2017527 매일경제 기사 참조)

 

 

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  1. 핑구야 날자 2017.05.31 07:39 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    대출 규제하게 되면 당분간은 소강상태일 테니 지금보다는 그때 고민해보는 게 더 좋지 않을까 생각해봅니다

 

 

전세가율 높고 오래 안된 서울 논현동 아파트 유망

소득 인구 늘어날 화성·2국제공항 들어설 제주·고속뚫리는 양양 주목

부동산 소득 70%·연금 30%실물자산 중심 은퇴대비해야

 

 

  "작년 머니쇼에서 강남 모처의 전용면적 35짜리 아파트 갭투자를 추천했다. 당시 35000만원이던 가격이 최근 5억원대로 올랐다. '1년에 1채씩 갭투자를 해 5채를 만든다'는 식으로 계획을 세우고 실천하는 것이 중요하다." 지난 13일 서울머니쇼 마지막 날 부동산 강연에 나선 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 '소형 아파트 갭투자'의 중요성을 강조했다. 임대료로 얻는 '임대소득'보다는 부동산 가치 상승에 따른 '자본차익'을 노리라는 게 그의 지론이다. 고 센터장은 "흔히 수익형 부동산으로 다세대·다가구·오피스텔·도시형 생활주택 등이 거론되는데 이들 대신 소형 아파트에 투자하는 것을 권한다"고 강조했다. 그렇다면 서울에서는 어떤 지역에 투자하는 게 좋을까. 고 센터장은 강남구 논현동의 전용 35짜리 소형 아파트를 꼽았다. 고 센터장은 "논현동 소형 아파트는 인근 직장인 임대 수요가 풍부해 월세·전세 가격이 상승 추세에 있다""강남 재건축은 전세가율이 낮아 갭투자 대상이 아니지만 이 단지는 비교적 연식이 낮아 전세가율이 높은 편이라 갭투자하기에 적정하다"고 설명했다.

 

 

  지역이 넓은 경기도에서는 인구와 소득이 증가하는 지역을 선정하는 것이 중요하다. 화성, 안산 모두 인구가 늘어나는 지역이지만 소득수준 상승 추이는 차이가 크다. 고 센터장은 "안산 인구 증가는 상대적으로 소득수준이 낮은 외국인 노동자가 늘어난 데 따른 것"이라며 "상대적으로 소득수준이 높은 산업단지 종사자가 늘어나는 화성의 투자 매력이 크다"고 설명했다. 자금 사정 때문에 수도권에서 부동산을 사기 어렵다면 지방 갭투자를 생각해 볼 수 있다. 고 센터장은 인구가 가장 많이 늘어날 지역으로 제주를 꼽았다. 제주도에 제2국제공항이 들어서면 고용 창출에 따른 인구 유입이 예상된다는 설명이다. 고 센터장은 "소형 아파트라도 커뮤니티시설, 관리비 등에서 불리한 나 홀로 아파트보다는 대단지 아파트를 공략하라"고 주문했다. 강원도 강릉·속초·양양 등도 인구와 교통 등에서 강점이 있다고 설명했다. 양양은 '서울~양양 고속도로'가 올해 개통되면 서울까지 1시간20 만에 도착할 수 있다. 고 센터장은 "속초에서는 땅 대신 소형 아파트가 유망하고 강릉에서는 유천지구를 주목할 만하다"고 말했다. 경남에서는 거제와 창원에 주목했다. 고 센터장은 "조선산업 침체로 가격이 떨어진 거제 소형 아파트를 갭투자 대상으로 잡는 것도 방법"이라며 "도심 재건축이 진행되는 창원에서 주변 신도시 아파트가 3.31000만원 미만으로 분양되고 있다"고 설명했다.

 

 

  고 센터장이 갭투자를 강조하는 것은 중장기적으로 우리나라 경제가 성장할 것으로 보기 때문이다. 한국은행과 국제통화기금(IMF)올해 우리나라 경제성장률을 각각 2.6%, 2.7%로 예상했다. 고 센터장은 "중장기적으로 국민소득이 증가한다고 보면 부동산 가격도 오르게 된다""과거와 현재를 비교해 부동산 가격을 보면 비싸서 투자할 게 없지만 미래 가격을 생각하면 투자할 부동산이 보인다"고 강조했다. 은퇴 대비는 반드시 실물자산 투자로 준비하라는 게 고 센터장의 진단이다. 고 센터장이 추천하는 노후 설계는 은퇴 전과 같은 소득을 부동산에서 70%, 연금에서 30% 얻는 방식이다. 고 센터장은 "연금과 달리 아파트 임대료는 물가만큼 올라간다""부동산에 투자할 때는 반드시 배우자 등 가족은 물론 부동산 전문가와 함께 결정을 내려야 한다"고 당부했다.

 

 

  한편 꼬마빌딩에 투자할 때는 '유동인구의 함정'에 빠지지 말라고 주의를 줬다. 꼬마빌딩 수익률에서 중요한 것은 유동인구가 아니라 소비인구라는 설명이다. 고 센터장은 "유동인구가 적은 청담동은 소비 수준이 높기 때문에 입점 업체들이 높은 임대료를 감당할 수 있다""임대료가 올라가는 지역은 자본소득도 올라가기 때문에 소비·소득수준이 높은 지역의 꼬마빌딩을 매입해야 한다"고 말했다. 부동산 안정에 방점을 찍을 것으로 보이는 문재인 대통령 시대에도 고 센터장은 '부동산 불패'를 예상했다. 고 센터장은 "전월세상한제, 임대차계약갱신청구권 등이 현실이 되려면 국회를 거쳐 법률이 개정돼야 하는데 야당이 쉽게 도와주지는 않을 것으로 보인다"고 조심스러운 전망을 내놨다.(2017515일 매일경제 기사 참조)

 

 

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  1. 멜로요우 2017.05.15 13:41 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    역시 오피스텔보다 아파트가 나은거같기도해요! 투자목적으로써는

  2. 도느로 2017.05.15 16:53 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좀더 전문적인 부동산 지식을 알아가네요.
    특히 유동인구보다는 소비인구라....명언같습니다. ㅎㅎ

  3. 신기한별 2017.05.15 23:16 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오피스텔 임대소득도 이제 한물 갔다는 얘기네용..

  4. 아라콩 2017.05.16 00:45 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은글 잘보고 갑니다.
    좋은밤 되세요

  5. 핑구야 날자 2017.05.16 06:37 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    현금 회전율이 더 좋은 가보군요

 

 

 

 

  강남 재건축 투자가 안 부러웠다. 지난해 1~2억원 정도 여윳돈을 들고 성동구, 강서구에서 소형 아파트를 산 갭투자자들 얘기. 이들 지역 아파트를 전세를 끼고 샀을 경우 최근 1년간 자기자본수익률(ROE)70%가 넘었다. 최근 3년간 수익률도 연간 30% 수준으로 서울 전체 평균 18%를 웃돌았다. 7일 매일경제신문이 국토교통부·부동산114 등의 자료를 바탕으로 서울 지역 소형 아파트(전용 60이하)의 갭투자 수익률을 분석한 결과다. 갭투자는 부동산 투자는 하고 싶지만 여윳돈이 많지 않을 때 유용한 투자 전략으로 인기. 강남 재건축 투자는 10억원 이상 목돈이 필요하고 최근 금융권의 대출심사가 까다로워지면서 전세를 낀 갭투자에 대한 관심이 커지고 있다. 갭투자는 일반적으로 전세가율(매매가격 대비 전셋값 비율)이 안정적으로 높고 시세차익이 큰 곳일수록 높은 수익률을 기대할 수 있다. 성동구가 대표적인 예다. 성동구는 전세가율이 78%에 달한다. 전세를 끼고 샀을 경우 연간 수익률은 77.5%로 서울 평균치(39.5%)의 두 배에 달했다.

 

 

 

  성동구 금호동1가 벽산아파트 전용 59.920151236800만원에 거래됐다. 당시 전세는 32000만원으로 4800만원만 있으면 매입이 가능했다. 201612월 매매가는 41500만원으로 수익률은 97.9%에 달한다. 옥수동 래미안옥수리버젠 59.252016년 전세 58000만원을 끼고 62500만원에 살 수 있었다. 지난해 말 거래가는 7억원으로 자본금 4500만원에 수익률은 166%. 성수동1가 우방, 응봉동 동아리버그린도 같은 방법으로 100% 이상 수익이 가능했다. 최근 3년간 갭투자 수익률로는 강서구가 돋보였다. 강서구 등촌동 등촌주공5단지 전용 58.14201312월 매매가는 28500만원으로 전세 2억원을 끼고 살 수 있었다. 201612월 매매가는 39150만원으로 투자금 8500만원에 대한 3년 수익률은 125%, 연평균 수익률은 31.3%에 달했다. 등촌주공10단지, 가양6단지, 방화5단지 등도 연평균 50%대의 높은 수익률을 보였다. 반면 강남 3구의 갭투자 수익률은 상대적으로 낮았다. 최근 1년간 강남구 30.3%, 송파구 38.9%로 서울 평균 39.5%에 못 미쳤다. 서초구만 56.1%로 평균을 상회했다.

 

  전세를 감안하지 않았을 경우 강남구 소형 평형은 최근 1년간 서울에서 가장 높은 시세 상승률(17.7%)을 기록했다. 하지만 전세가율이 40.64%에 불과하다. 10억원 아파트를 사려면 전세는 4억원밖에 안 해 자기자본이 6억원은 필요하다. 강남 재건축 매물은 건물이 낡아 전세 가격이 상대적으로 낮기 때문에 자기자본이 많이 들어가 갭투자 수익률은 상대적으로 떨어질 수밖에 없다. 전세가율만 높다고 수익률이 높은 것도 아니다. 중랑구(81.57%), 강북구(80.55%)는 전통적으로 전세 가격이 매매 가격에 비해 높게 유지돼 비교적 적은 자본으로 갭투자가 성행했다. 하지만 매매가 상승률이 중랑구 4.7%, 강북구 5.1%에 그쳐 갭투자 수익률은 각각 26.6%, 26.7%로 나타났다. 갭투자는 전형적인 레버리지 투자지만 전세를 이용해 금융비용 없이 소자본으로 투자수익률을 극대화할 수 있는 장점이 있다. 또 금융권의 대출 압박이 심해지는 상황에서 대출 거부나 은행 이자 상승에 따른 위험 부담도 상대적으로 낮은 편이다.

 

  신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "갭투자에서 가장 중요한 것은 전셋값이 떨어지지 않을 곳을 고르는 것으로, 업무지역과 통하는 역세권의 소형 주택 등 전세 수요가 풍부한 곳을 눈여겨보는 것이 좋다"고 말했다. 하지만 집값 하락 땐 원금을 모두 날리고 '깡통주택'이 될 수 있어 주의해야 한다. 전세를 활용한 갭투자의 특성상 전세 가격이 떨어지거나 역전세난이 오면 유동성 위기에 몰릴 수도 있다. 월 수입을 포기하고 시세차익을 노려야 하기 때문에 주택경기에 민감한 것도 약점이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "갭투자는 경기가 좋을 때는 수익률이 높지만 가격 조정에 들어가면 낙폭이 크기 때문에 '양날의 칼'과 같다"면서 투자에 주의를 당부했다.(201738 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 에스델 ♥ 2017.03.08 14:57 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    성동구는 전세가율이 78%에 달한다는
    사실에 놀랐습니다.
    갭투자는 양날의 칼과 같으니~
    투자할때 주의해야겠습니다.^^
    즐거운 오후시간 보내세요!

  2. GeniusJW 2017.03.08 16:20 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    항상 한솔부동산님 덕분에,
    새로운 정보 알아갑니다~^^

  3. 핑구야 날자 2017.03.09 08:12 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    성동구는 자기집에서 사는 분들이 적네요

  4. 여행하고 사진찍는 오로라공주 2017.03.09 12:52 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    언젠가 투자할 비용을 벌길...ㅎㅎ

  5. 99383947 2017.06.11 16:25  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

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분양가보다 2천만원 싸게 내놔도 신축 빌라 `빌빌`서울 외곽·지방 `불안`

 

  추석 연휴 직전 주말 수도권 지하철 5호선 강동역 일대. 4번 출구로 나가 대로변이 아닌 골목길로 10분 정도 들어가니 단독주택 사이로 빌라촌이 펼쳐진다. 골목 안쪽으로 깊숙이 들어가니 빌라 분양을 홍보하는 현수막이 많이 걸려 있다. 지난해 늦가을 준공돼 지금까지 분양 중인 곳도 있다. 신축 빌라가 갑자기 많아지면서 분양가보다 2000~3000만원가량 가격을 낮춰 할인분양에 들어간 곳도 눈에 띈다. 하지만 홍보 사무실은 대체로 한산했다. '빌라'로 불리는 다세대·연립이 최근 2~3년간 수도권을 중심으로 우후죽순 늘어나면서 빌라시장에 빨간불이 켜졌다. 빌라 수요보다 공급이 많아 미분양이 속출하는 상황이지만 신축 빌라 공급량은 오히려 증가해 공급과잉 우려가 고개를 들었다. 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높은 지역의 빌라를 전세를 끼고 구입한 뒤 가격이 오르면 매도하는 '갭 투자' 목적으로 빌라를 구입한 투자자들에게도 투자금 회수가 불확실해진 상황이다.

 

  저금리가 장기간 지속되고 전세금이 치솟으면서 2014년 말부터 갭 투자로 빌라 여러 채를 산 투자자들이 적잖다. 은평구 한 부동산 중개업자는 "지난해부터 올해 초까지 은평구 신축 빌라 10여 채를 통으로 구입해 전세 세입자를 찾는 큰손 투자자들도 꽤 있었다"고 전했다. 빌라 공급량이 단기간 급증한 흔적은 통계에도 나타난다. 국토부에 따르면 지난해 전국 다세대·연립 신축 인허가 물량은 142104으로 2014년 전국 인허가 물량(92585)보다 53% 증가했다. 올해도 신축 물량이 급증하면서 7월 말 기준 전국 다세대·연립 신축 인허가 누적물량은 73375에 달한다. 지금 같은 추세가 지속되면 올해 인허가 물량도 지난해 수준에 달할 것으로 추산된다. 빌라 공급은 특히 수도권에 집중됐다. 지난해 수도권의 다세대·연립 신축 인허가 물량은 115041으로 전국 물량의 81%를 차지했다. 올해도 분위기는 비슷해 지난 7월 말 기준 수도권의 다세대·연립 신축 인허가 물량은 57893으로 전체 인허가 물량의 79%에 달했다. 한 빌라 시행업자는 "빌라 공급량이 단기간 많아지면서 수도권은 말할 것도 없고 서울 외곽 지역은 적체 현상이 극심해졌다""비강남권을 중심으로 강북·강서·금천·성북·은평 등에선 빌라 할인분양을 해도 잘 안 팔린다"고 설명했다.

 

  일각에서는 앞으로 2~3년 이후 빌라 가치가 더 하락할 것으로 관측한다. 아파트와 오피스텔이 지난해만 50만가구 이상 신규 분양된 데다 올해도 30만가구 이상 쏟아질 것으로 예상되면서 이들이 완공되는 2018, 2019년 무렵이면 빌라를 찾는 수요자들이 더 줄어들 것이라는 얘기다. 천호동 독도부동산 이모 대표는 "단기간 빌라 공급이 급증한 데 따른 부작용으로 최근 강동 지역 빌라 미분양은 증가 추세"라며 "이런 흐름이 최소 1년은 지속될 것"이라고 내다봤다. 올해 초까지만 해도 단독주택 2~3채를 허물고 빌라를 지어 분양하려던 사업자들이 많았지만 여름부터는 땅 매입 문의도 뚝 끊겼다는 게 그의 설명이다. 전문가들은 빌라 공급량이 급증한 가장 큰 이유저금리와 전세난을 꼽는다. 저금리가 지속되면서 시중에 갈 곳 잃은 유동자금이 부동산시장에 몰리면서 빌라시장에도 투자자금이 대거 유입됐다는 분석이다. 또 전세난민 일부가 아파트보다 가격이 상대적으로 저렴한 빌라 구입으로 선회하면서 신축 빌라가 많아졌다. 빌라 미분양은 정부가 집계하는 통계에서 빠져 정확히 파악이 안 된다. 바닥면적 660안팎에서 짓는 빌라는 미분양 현황을 파악할 필요가 없어서다. 또 다른 빌라 시행 한 전문가는 "서울 마포 용산 중구 등 도심권과 강남권 빌라시장은 나쁘지 않지만 이들을 제외한 다른 지역은 공급과잉에 따른 여파로 타격을 받아 빌라시장도 점차 양극화 현상이 심해질 것"이라고 진단했다.(2016919일 매일경제 기사 참조)

 

 

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  1. 에스델 ♥ 2016.09.20 10:00 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    갭 투자 목적으로 빌라를 구입한
    투자자들은 투자금 회수가 불확실해져서
    불안하겠네요...
    부동산 정보 잘 보았습니다.^^
    좋은 하루 보내세요!

  2. 멜로요우 2016.09.20 16:05 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    저희도 빌라 사려했다가 그냥 아파트로 생각을 하긴했는데ㅠ요즘 부동산이 어떻게 돌아가는줄 모르니까 막막해요 ㅠ

  3. 청결원 2016.09.21 06:59 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    분양 정보 잘 보고 가네요

  4. 핑구야 날자 2016.09.21 08:16 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    다세대는 아무래도 아파트보다는 수요가 적지요~~