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KB부동산 리브온(Liiv ON) 조사 결과

서울 전세가율, 201577.6% 201956.8%

새 아파트 매매가 급등 탓강남·강동 50% 미만

 

새 아파트들의 몸값이 치솟으면서 매매가 대비 전세가격을 나타내는 지표인 '전세가율'급격히 하락했다. 전국에서 입주 1년 이내의 새 아파트의 전세가율이 60%대 내렸고, 서울에서는 50%대로 떨어졌다. 30KB부동산 리브온(Liiv ON)1014일 기준으로 전국 입주 1년차 아파트의 전세가율을 집계한 결과, 매매가 대비 전세가의 비율은 62.58%를 기록했다. 2016년 정점을 찍었던 74.09% 대비 11.5%포인트 하락했다. 서울의 경우는 50%대까지 떨어졌다. 수도권(서울·경기·인천)62.40%를 기록했는데, 서울은 56.84%를 나타냈다. 서울의 전세가율이 201577.63%인 것과 비교하면 20.79%포인트 떨어진 수치다. 수도권에서는 최근 4년 동안 연평균 38만 가구의 신규 아파트 입주가 이어지면서 전셋값은 약세를 보인 반면, 매매가격은 올랐기 때문이다. 여기에 민간택지에 대한 분양가 상한제 시행으로 신규 아파트 공급이 줄어들 것이라는 우려로 신축 아파트 몸값이 치솟았다.

 

 

서울에서 새 아파트의 전세가율이 50% 이하 지역도 있다. 강남구(49.7%)와 강동구(47.1%) 두 곳이다. 올해 입주한 아파트 지역 중 강동구의 전세가율이 가장 낮다. 대단지 신규아파트 공급이 집중되면서 전세가격 하락세가 이어졌기 때문이다. 강동구는 지난 6월 명일동 래미안명일역솔베뉴(1900가구)을 시작으로 9월에 고덕동 고덕그라시움(4932가구) 7000여 가구가 입주했다. 앞으로 11월에 힐스테이트암사(460가구), 12월에 고덕센트럴아이파크(1745가구)와 고덕롯데캐슬베네루체(1859가구) 4000여 가구가 입주를 앞두고 있다. KB부동산 리브온 시세에 따르면 지난 9월부터 입주를 시작한 고덕그라시움 전용 84매매 일반평균가132500만원이며, 전세가는 매매가격의 40% 수준인 54000만원 이다. 매매가격과 전세가격 격차가 78500만원이다. 2017년 입주한 고덕동 래미안힐스테이트 전용 84의 입주 당시 전세가율은 76%를 나타냈지만, 최근에는 50%로 낮아졌다. 고덕래미안힐스테이트의 전세가격은 59000만원인 반면 매매가격은 117000만원까지 상승했다.

 

 

지방 5대광역시도 동반 하락했다. 2013년부터 20164년 동안 70%대 초반으로 높은 전세가율을 유지했다. 하지만 집값이 오르면서 올해는 62.81%까지 떨어졌다. 지방 5대광역시 중 평균보다 낮은 곳은 경북(61.3%), 인천(60.6%), 광주(59.7%), 경남(57.6%), 울산(57.4%), 세종(37.1%)이다. 이처럼 새 아파트 중심으로 집값이 급등했지만 전세가격은 이에 따라가지 못하면서 전세가율이 낮아지고 있다. 매매가격과 전세가격 간의 갭이 벌어지다 보니 갭투자 수요도 줄어들어 거래량도 감소했다. 전세가율이 다시 낮아지면서 입주 아파트를 전세끼고 매입하는 것 또한 쉽지 않게 됐다. 더군다나 서울 등 조정대상지역에서는 내년부터 1세대 1주택자 양도세 비과세 요건이 2년 거주로 강화된다. 집주인들이 거주 요건을 채우기 위해 매물로 내놓지 않아 매물도 감소했다. 이 또한 집값의 상승 요인으로 지적되고 있다. 이미윤 KB국민은행 부동산플랫폼부 전문위원은 풍부한 유동자금과 저금리, 새 아파트 선호현상까지 겹치면서 전세가격과 매매가격의 가격 격차가 당분간 벌어질 것으로 보인다"면서도 " 민간택지에 대한 분양가 상한제가 본격적으로 시행되고 높은 가격부담으로 실수요 거래량은 줄어들 것으로 예상된다고 말했다.(20191030일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

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`똘똘한 한채` 서울만 올라

 

 

  올해 2분기 전국 아파트값이 5년 만에 최대 폭으로 하락했다. 반면 서울 아파트값은 나 홀로 상승세를 기록해 `똘똘한 한 채` 효과가 나타났다. 15일 한국은행에 따르면 올 2분기 전국 아파트값은 전 분기 말 대비 0.3% 하락했다. 이는 20131분기(-0.7%) 이래 가장 큰 하락 폭이다. 분기별 가격이 내려간 건 2년 만이다. 전국 아파트값 하락은 지방이 이끌었다. 수도권을 제외한 지방 아파트 가격은 2분기 0.9% 떨어졌다. 이 같은 하락 폭은 관련 통계가 작성되기 시작한 20041분기 이래 가장 크다. 경남(-2.3%) 울산(-2.5%) 등 조선업 구조조정이 진행된 지역에서 하락이 두드러졌고, 충북 충남 경북도 1% 넘게 내렸다. 반면 서울 아파트값은 올 2분기 0.8% 상승하면서 4년째 오름세를 이어갔다. 올해 1분기 서울 아파트값이 3.6% 뛴 것에 비하면 상승 폭이 둔화됐지만 다주택자 세금 중과 방침으로 인해 똘똘한 한 채에 대한 선호 현상이 지속됐다는 분석이다. 강남을 중심으로 한 재건축 아파트뿐만 아니라 강북 등 서울 내 다양한 지역으로 상승세가 확산되는 분위기다. 서울 아파트값은 작년 2분기부터 올해 1분기까지 1% 이상 상승세를 유지했다.

 

 

  한국은행은 경제전망보고서에서 올 하반기 주택 매매가격이 비교적 안정세를 이어갈 것으로 내다봤다. 입주 물량이 증가하고 금리가 상승함에 따라 주택시장이 과거 같은 활황을 보이지는 않을 것이라는 분석이다. 주택 매매가격은 내년에도 안정세가 지속될 것으로 한국은행은 예상했다. 입주 물량이 장기 평균을 상회하고 있기 때문이다. 한편 전국 아파트 전세가격은 2분기에 전 분기 대비 1.1% 하락했다. 금융위기 때인 20091분기(-1.5%) 이래 가장 큰 폭이다. 서울 전세가격은 1.0% 내리며 6년 만에 최고 하락률을 기록했다. 20122분기에는 -1.3%였다. 지방은 14년 만에 아파트 전세가격 약세가 가장 심했다. 전 분기 말 대비 하락률이 1.1%20043분기와 같았다. 지역별로 보면 세종(-3.2%) 울산(-3.1%)3% 넘게 떨어졌고 경남이 -1.9%, 충남은 -1.8%였다. 입주 물량이 몰리는 경기도 1.4% 하락했다. 한국은행은 내년 전세 수요가 확대되며 가격이 보합세를 보일 것으로 전망했다. 집값 상승 기대감이 위축되고 재건축 이주가 많이 예정돼 있기 때문이다. 올해 상반기 전세수급지수는 113으로 2004(100) 이래 가장 낮았다. 수급지수가 낮을수록 주택 공급이 우위라는 뜻이다.(2018716일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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1분기 40건 거래됐는데4~5월엔 계약 3건 뿐

가격도 연초보다 2억 빠져, 헬리오시티 등 입주 앞두고 역전세난 확산 가능성도

 

 

  서울시 강남구 도곡동 타워팰리스에서만 13년째 거주하고 있는 가정주부 A(42)는 난생처음으로 수억 원대 은행 대출을 알아보고 있다. A씨는 지난해 부모에게 타워팰리스 60평형대(전용면적 160)를 한 채 더 증여받았다. `타워팰리스는 전·월세 걱정 없다`는 말을 믿고 덜컥 받았는데 기존 세입자가 나간다고 한 이후 두 달여가 지나도록 새로운 세입자를 구하지 못하고 있다. 지난해 20억원 이상, 올해 초만 해도 19억원은 유지했던 전세 가격이 최근 17억원대로 뚝 떨어졌다. A씨는 최근 호가보다 1억원 이상 낮은 가격에라도 전세를 내놓을 생각이지만 두 달 동안 집을 보러온 이는 한 명도 없었다. 2000년대 초 `부의 상징`이었던 타워팰리스는 최근 상승장에서 소외된 면은 있지만 탁월한 생활편익과 단지 커뮤니티 시설로 인해 전·월세 걱정에서 비켜나 있었다. 하지만 서울 강남권 전세 가격 하락 여파가 결국 `·월세 갑()` 칭호를 받던 타워팰리스까지 강타한 셈이다. 국토교통부에 신고된 전세 실거래 내용에 따르면 타워팰리스의 올해 1분기 전세계약 건수는 40(117, 28, 315)인 데 반해 4~5월에는 단 3에 불과하다. 물론 계약과 실제 신고 사이에 시간 차가 있지만 최근 전세 수요가 급감한 것은 사실이다.

 

  수요가 급감하니 전세 가격이 떨어지는 것은 당연지사다. 서울부동산정보광장에 따르면 타워팰리스 전용면적 160는 지난 2720억원(9)에 전세계약이 이뤄졌지만, 328일에는 19억원(42), 58일에는 172000만원(43)으로 전세 가격이 떨어졌다. 타워팰리스 근처 W공인중개소 관계자는 "최근 두 달 동안 타워팰리스 전세에 대한 외부 문의를 한 건도 받지 못했다""타워팰리스 내부에서 전세 손바뀜이 몇 건 일어났지만 전·월세 거래가 이렇게 말라버린 건 처음 보는 일"이라고 설명했다. 재건축 아파트 규제로 매매가가 하락 반전한 서울 강남권(강남·서초·송파·강동구)은 전세 가격 하락세가 멈추지 않으면 아파트 가격을 더 끌어내릴 수 있다는 우려가 나온다. 강남4구는 현재 30평형(99.17)대 기준으로 연초 대비 전세 가격이 1~15000만원 정도 빠졌다. 이마저도 수요가 많지 않아 거래가 원활하지 않다. 송파구 가락동 헬리오시티를 비롯해 올해 강남권에서 공급하는 신규 아파트 입주 물량이 15542가구에 이르기 때문에 역전세난 가능성도 없지 않다. 특히 올해 12월부터 헬리오시티에서 9510가구가 일시에 입주를 시작하면 주변 부동산시장에 엄청난 파급력이 예상된다. 헬리오시티는 벌써 세입자 모시기 경쟁에 나서면서 주변의 같은 면적 아파트 전세 가격보다 1억원 정도 저렴한 물건이 나오고 있다.(2018514일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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2년새 집값 11% ·전세 5% 그쳐 전세가율 69.3%29개월최저

기존 갭투자자는 전세만기 때 수천만원 현금 마련해야 할 판

재건축 속도조절로 전세수요 감소당분간 서울 전셋값 상승 어려워

"봄 이사철 지켜봐야" 주장도

서울 전셋값 2주 연속 하락갭투자 '경고음'

 

 

  서울 마포구 성산동 소재 대단지 아파트인 성산시영 전용면적 50의 매매가격은 최근 2년 사이 15000만원 이상 올랐지만 전세가격은 오히려 1000만원 떨어졌다. 집을 가진 사람 입장에서 평가가치가 높아진 것은 반길 일이지만 당장 집을 팔 계획이 없는 갭투자라면 전세계약 갱신에 맞춰 목돈을 마련해야 한다. 새 임차인으로부터 받는 전세보증금으로 기존 임차인의 보증금을 충당하지 못하기 때문이다. 서울 아파트의 매매가격 대비 전세가 상승이 지지부진하자 최근 갭투자로 매수한 사람들은 고민이 깊어졌다. 서울 마포구에 위치한 아파트를 2년 전 갭투자로 매수한 A씨는 조만간 계약 기간 만기가 돌아오는데 같은 아파트 동일 면적의 전세 시세가 2년 전 대비 2000만원 가까이 빠진 바람에 추가 비용 투입이 불가피한 상황이다. 당장 목돈 마련이 부담스러운 그는 아파트를 팔아 차익을 실현하고 싶은 마음이 굴뚝같지만 지금 살고 있는 전셋집 계약이 어떻게 될지 몰라 망설이는 중이다. 자칫하면 갭투자로 매수한 집에 들어가서 살아야 할 수도 있기 때문이다. 한국감정원에 따르면 지난달 19일 기준 직전 일주일간 서울 아파트 전세가격은 0.02% 하락20146월 이후 38개월 만에 상승세가 꺾였다. 193주 만이다. 차주 통계에서도 서울 아파트 전셋값은 0.02% 하락했다. 매매가격과 전세가격 상승률 간 격차는 20162월부터 올해 2월까지 2년간 통계를 살펴봐도 명백하게 드러난다. 이 기간 서울 아파트 매매가격은 11.01% 올랐지만 전세가격 상승률은 5.17%로 절반 수준에 그쳤다.

 

 

  집값 상승과 전셋값 부진이 겹치며 전세가율은 25개월 만에 최저치로 떨어졌다. 한국감정원 통계에 따르면 지난달 기준 서울 아파트 평균 전세가율은 69.3%로 조사됐다. 2월 전세가율이 전월(70.1%) 대비 1%포인트 가까이 하락하며 70%의 벽이 깨진 것이다. 전세가율이 낮다는 건 매매가격 대비 전세가격의 비율이 낮다는 뜻으로 전세 시장에서 수요 대비 공급이 많다는 의미로까지 확대 해석이 가능하다. 전세가율은 20166월 단기 고점 72%를 찍은 후 추세적으로 하향세에 접어들었다. 이로 인해 전세가율이 70~80%에 육박했던 2~3년 전만 해도 적게는 수천만 원에서 많아야 1억원대 현금만 있어도 가능했던 갭투자는 이제 최소 3억원의 여유자금이 필요해졌다. 실제 서울부동산정보광장에 따르면 서울시 중구 신당동에 위치한 2000여 가구 규모 약수하이츠(전용 84기준)201648000만원까지 올랐던 전세가격이 최근 4억원으로 떨어졌다. 반면 매매가는 62000만원에서 72000만원으로 1억원 가까이 증가하며 매매가 대비 전세가를 뜻하는 전세가율이 대폭 낮아졌다. 2년 전 15000만원으로 가능했던 갭투자를 하려면 이제 최소 32000만원이 필요하다. 새 아파트인 마포래미안푸르지오 역시 전용 59의 매매가격은 61000만원에서 85000만원으로 뛰었지만 전셋값은 5억원대 초·중반에 묶여 있다.

 

 

  관건은 전셋값 하락이 언제까지 이어지느냐다. 당장 전셋값이 상승 반전하기 어려운 형편인 만큼 갭투자 시대가 사실상 끝난 게 아니냐는 전망도 나온다. 전세계약 연장 시 추가 비용 부담이 커짐에 따라 아예 집을 팔아야 하는 경우도 나올 수 있다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "올 들어 전셋값 상승률이 둔화되는 게 눈에 띈다""강남권 재건축 속도 조절로 이주 시기가 늦춰질 가능성이 커져 전세 수요 유발 요인이 사라졌고 서울 신규 입주량도 상당히 늘어났다"고 밝혔다. 그러나 서울 전셋값 약세가 지속될지는 좀 더 지켜봐야 한다는 의견도 있다. 일반적으로 전셋값은 매매시세에 후행하는 특성이 있는 데다 가파르게 오르던 서울 집값이 정부의 재건축 규제 이후 안정화에 접어들고 있기 때문이다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "지금의 전세 안정기가 얼마나 갈지는 지켜봐야 한다""당장 전세가가 크게 오르락내리락하지는 않겠지만 봄 이사철 및 신규 입주 시기와 맞물려 반등할 가능성도 있다"고 밝혔다.(201836일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 북두협객 2018.03.07 13:47 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    서울은 너무 비싸서 서민들이 힘들어해요

  2. 휴식같은 친구 2018.03.07 14:41 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    전세가가 떨어지고 있네요.
    집값이나 전세 모두 안정돼야 할건데...

  3. 애플- 2018.03.07 17:50 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    내집마련 걱정없는 세상이 빨리 왔음 좋겠네요.

  4. 베짱이 2018.03.07 21:02 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    점점 자본금이 높아만가네요.ㅣ ㅠ..ㅠ

 

 

  내년 주택 매매가격이 전국적으로 0.8% 하락할 것이라는 전망이 나왔다. 서울과 외곽지역 간 양극화는 더욱 심화할 전망이다. 한국건설산업연구원2'2017년 건설·부동산 경기전망 세미나'에서 내년에 전국 주택 매매가격과 전세가격이 각각 0.8%, 1.0% 동반 하락할 것이라고 밝혔다. 허윤경 연구위원은 "입주 물량이 크게 증가하고 금리 인상 가능성이 높아지면서 올해 가파르게 올랐던 집값이 내년 이후 하향 안정세를 보일 것"이라며 "수도권은 올해와 비슷한 보합세를 유지하지만 지방이 1.5% 떨어지면서 전국의 평균 집값도 하락할 것"이라고 예상했다. 그는 또 내년 대통령 선거는 주택경기 부양에 도움이 되지 못할 것이라고 전망했다. 대선 어젠다가 부동산 경기 부양보다는 저성장 탈출, 가계부채 해결, 양극화 해소 등에 쏠리면서 부동산시장 상·하방 압력이 모두 존재하기 때문이다.

 

 다만 내년에도 서울시내 강남 4구를 중심으로 재건축 사업은 활발히 움직일 것으로 예상했다. 재건축 초과이익환수제 적용을 피하기 위해 내년까지 서둘러 관리처분인가를 받을 것이란 분석이다. 허 연구위원은 "내년 수도권의 경우 서울과 외곽 지역에 따라 극심한 양극화 현상을 보이고 지방을 중심으로 하락세가 뚜렷할 것"이라며 "내년은 미분양, 미입주 증가 등 공급 리스크뿐만 아니라 대출이 부실화할 수 있는 금융 리스크 가능성에도 대비해야 한다"고 지적했다. 이홍일 연구위원은 "내년 건설투자는 약 230조원으로 올해보다 3.0% 증가하지만 하반기부터 성장세가 둔화돼 2018년 정체기를 지나 2019년부터는 불황기에 접어들 것"이라고 전망했다.(2016113일 매일경제 기사 참조)

 

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  1. 에스델 ♥ 2016.11.03 09:51 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    집값이 내년 이후 하향 안정세를 보일 것이란
    전망이 나왔군요.
    전망대로 부동산 시장이 안정되면 좋겠습니다.^^
    즐거운 목요일 보내세요!

  2. 마니7373 2016.11.03 11:42 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좀 취약한 부분인데 좋은 정보 잘 보고 갑니다~~
    새로운 11월도 번창 하시길 바랍니다^^

  3. Deborah 2016.11.03 20:11 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    그래야 할텐데 말입니다. 여기도 부동산은 불황이네요

  4. 청결원 2016.11.04 06:46 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    제발 빨리 부동산 안정이 되어야 할텐데요..

 

  전세가 상승 바람을 타고 작년 한 해 가파르게 상승하기만 하던 서울 아파트 가격이 마침내 5억5천만원 선을 돌파했다. 서울아파트 평균 매매가격이 5억5천만원을 넘은 건 KB국민은행이 관련 조사를 시작한 2008년 12월 이후 처음이다. 이전에는 2011년 6월 5억4천559만원이 가장 높았다. 9일 KB국민은행 KB주택가격동향 자료를 보면 1월 서울 아파트의 평균 매매가격은 5억5천282만원으로, 전월인 작년 12월 매매가(5억2천475만원)보다 2천807만원 올랐다.

 

  상승세는 서울 강남권이 주도했다. 서초·강남·송파를 포함한 강남 11개구의 평균 매매가는 6억6천109만원으로 역시 관련 조사 후 처음으로 6억6천만원대에 진입했다. 강북지역 14개구의 1월 평균 매매가도 4억2천566만원으로, 처음으로 4억2천만원대에 들어섰다. 1월 가격이 크게 오른 건 KB국민은행이 통계를 업데이트하면서 최근 상승한 신규 분양 아파트 가격을 반영했기 때문이다. KB국민은행 관계자는 "서울 아파트 매매가가 5억5천만원을 넘은 건 처음"이라며 "작년 집값이 크게 오른 부분이 1월 통계에 반영됐다"고 말했다. 서울 아파트 전세 가격도 관련 조사가 시작된 2011년 6월 이래 처음으로 3억9천만원대에 접어들어 4억원대 진입을 눈앞에 뒀다.

 

  1월 평균 전세가격은 3억9천741만원이다. 조사가 시작된 2011년 6월 평균 전세가격이 2억4천902만원인 점과 비교해보면 4년 반 만에 1억5천만원 정도가 오른 셈이다. 일반 직장인이 4년 반 동안 1억5천만원을 모으기가 쉽지 않은 점에 비춰 실수요자들이 은행권에서 전세자금 대출 등을 많이 받았을 것으로 추정된다. 실제로 KB국민·신한·KEB하나·우리·농협·기업 등 6대 은행의 전세자금 대출 잔액(주택도시기금 전세대출 제외)은 2010년 말 2조281억원에서 작년 8월 기준으로 18조4천925억원으로 9배 넘게 늘었다. KB국민은행 관계자는 "전세 물량 부족으로 작년 수준은 아니겠지만 올해도 전세가격이 상당폭 상승할 것으로 보인다"며 "전세 상승 때문에 서울을 중심으로 아파트 매매가격도 강보합을 보일 것으로 관측된다"고 말했다.(2016년 2월 9일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 핑구야 날자 2016.02.11 08:15 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    다행히 경기가 좋지 않아서 금리인상이 높아지지 않을 것 같아 좋네요