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인천 일대 연이은 신도시 폭탄, 미분양 장기화 조짐 가능성에

5% 계약금·이자후불제 등, 침체기 때 파격조건 재등장

지자체 "정부, 규제해제를"

 

"청약통장 쓰지 말고 선착순으로 동·호수 지정받아 가세요. 계약금도 5% 정액제로 변경돼 부담이 전혀 없어요."(검단신도시 분양 관계자) 인천 계양에 이어 부천 대장 등 연이은 3기 신도시 지정에 검단신도시가 `찬물`을 맞고 있는 가운데 5~10년 전 주택시장이 어려웠던 시절에 나왔던 각종 분양 혜택이 쏟아지고 있다. 이에 인천 서구청은 미분양관리지역 지정을 해제하고 전매제한 규제를 풀어줄 것을 정부에 요청하는 등 지역 부동산시장 붕괴를 막기 위해 안간힘을 쓰고 있다. 30일 분양업계에 따르면 4월 초 분양했던 `인천 검단신도시 대방노블랜드 1`는 청약을 받은 지 석 달이 되도록 60% 가까운 물량이 그대로 남아 있다. 청약 접수 이후 선착순 동·호수 지정 계약 중이지만 상황은 나아지지 않고 있다. 대방노블랜드 1차는 인천 검단지구 AB4블록에 지하 2~지상 25, 15개동 총1279가구 대단지로 조성되며 전용면적 75~1087가지 다양한 타입으로 구성되는 단지다. 분양가 상한제가 적용돼 분양가는 3.31180만원 선이다. 1·2순위 청약자가 87명에 불과했다. 전체 경쟁률은 0.071을 기록했다. 5월 정부의 3기 신도시 발표 후 수요자 발길이 `` 끊기자 건설사는 각종 프로모션을 내놓았다. 계약금 비중을 10%에서 5%로 낮추고 정액제를 도입했다. `중도금 이자후불제` 혜택도 제공한다. 중도금 이자후불제란 중도금 대출 이자의 상환 시기를 입주 때까지 연기하는 것이다.

 

이자 상환을 유예하기 때문에 계약금 외에는 수분양자에게 입주 때까지 비용 부담이 발생하지 않는 장점이 있다. 사실상 집값의 나머지 95%와 중도금 이자를 입주 때 받겠다는 의미다. 입주를 원하지 않을 경우 입주 전 전매를 하면 계약금 5%로 투자할 수 있는 셈이다. 통상 10~20%인 계약금을 5%로 낮추고 중도금 전액에 대해 이자후불제를 실시하는 것은 2015년 서울과 수도권 부동산 경기가 회복되기 시작한 이후 거의 볼 수 없었던 파격 조건이다. 정부가 3기 신도시 추가 지정을 발표한 후 첫 분양 단지인 `검단 파라곤`은 청약을 접수한 지 한 달이 넘도록 70% 가까운 물량이 남았다. 이곳도 5% 계약금, 중도금 이자후불제, 무상 옵션 등을 홍보 중이다. 이 단지는 84단일면적으로 지하 2~지상 25층 총 887가구로 구성됐다. 3기 신도시 발표 직후 `매 먼저 맞는` 심정으로 분양했지만 전체 경쟁률 0.31을 기록하며 미계약분이 속출했다. 앞으로 올해 검단에서 3000여 가구 분양 공급이 남은 가운데 보다 파격적인 분양 혜택이 나올 가능성이 있다. 분양가 할인, 중도금 무이자 혜택이 대표적이다. 7월 검단신도시 모아미래도(658가구), 9월 인천검단2(AA2블록·1122가구)와 인천검단2(AA12블록·1417가구), 10월 검단신도시 우미린 2(478가구) 공급이 예정돼 있다.

 

장재현 리얼투데이 본부장은 "실수요와 투자자를 모으기 위해서는 분양가 할인이나 중도금 이자 후불제보다 한발 더 나아간 무이자 혜택이 검단에서 속속 등장할 가능성도 크다"고 말했다. 검단신도시 침체로 지방자치단체들도 발등에 불이 떨어졌다. 지난달 인천 서구청은 주택도시보증공사(HUG)를 비롯해 국토교통부 등에 활성화 대책을 담은 공문을 보낸 것으로 확인됐다. 주요 내용은 미분양관리지역 지정을 해제하고 전매제한기간을 기존 3년에서 1년으로 완화해 줄 것을 요청한 것이다. 수도권에서 정부에 직접 규제 해제를 대놓고 요청한 것은 올 들어 처음이다. 지역 침체 분위기를 반전시킬 만한 가장 확실한 카드는 역시 `조정대상지역` 규제 해제. 대상지역에서 해제되면 1순위 청약자격이 완화되고, 분양권 전매제한도 6개월로 단축된다. 정부는 수도권 침체 지역에 대한 규제 해제를 염두에 두고 있지만 최근 서울 집값이 다시 불붙기 시작하자 검토를 보류했다. 정부 관계자는 "수도권 내에서도 경기 분위기가 극과 극이어서 이원화된 관리가 필요하다는 점은 공감한다"면서도 "그러나 서울 지역의 시장 분위기가 아직 불안한 상황에서 좀 더 모니터링이 필요할 것"이라고 말했다.(201971일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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계룡건설 송파 위례 리슈빌, 주변 초중고 가깝고 서울 학군

최고 25층 494가구 모두 중대형, 물량 50% 서울 거주자에 배정

북위례 올해 3번째 `로또 청약`

 

"이 정도 가격이면 서울 강남권 주거를 원하는 사람에겐 매력적인 수준 아닌가요. 입지도 좋네요."(서울 송파구 주민 김 모씨) 지난 19일 오전 서울 서초구 양재동 `송파 위례 리슈빌 퍼스트클래스` 견본주택 앞. 견본주택이 문을 열기 전부터 꽤 많은 인파가 긴 대기줄을 이뤘다. 이들의 평가는 공통적으로 위례신도시 중에서 서울에 속하는 입지에 가격도 저렴한 편 강남권 접근성이 좋다는 점이 매력이어서 견본주택을 방문했다는 것으로 정리됐다. 최근 북위례 신도시는 수도권 분양 시장에서 돌풍을 일으키고 있다. 분양가 상한제에다 원가 공개 확대 등이 적용되면서 주변 시세보다 저렴하게 공급돼 수요자들의 많은 관심을 끌고 있기 때문이다. GS건설이 1월 분양한 `위례 포레자이`1순위에서 130.331의 경쟁률을 기록했다. 이달 초 현대엔지니어링이 선보인 `힐스테이트 북위례`1순위에서 939가구 공급에 72000여 명이 몰려 평균 경쟁률 77.31을 기록했다. 북위례 열풍은 계속 이어질 전망이다. `송파 위례 리슈빌 퍼스트클래스``위례신도시 우미린 1`가 워밍업을 하고 있다. 특히 `송파 위례 리슈빌 퍼스트클래스`는 위례신도시 송파 권역에선 55개월 만에 분양하는 아파트다. 위례신도시는 송파와 성남, 하남 권역으로 나뉘어 있는데 송파 권역에선 201311월 분양한 `힐스테이트 송파 위례`가 마지막 물량이었다.

 

계룡건설산업은 위례신도시 A1-6블록에 들어서는 `송파 위례 리슈빌 퍼스트클래스` 견본주택을 19일 오픈하고 본격적인 분양에 돌입했다. 송파구 장지동 소재로 서울 권역이라는 점을 강조하기 위해 단지명에 `송파`를 넣었다. 이 아파트는 지하 2, 지상 10~25, 8개동, 494가구 규모로 지어진다. 모든 가구가 중대형 평형으로 구성된다. 일반 구조는 전용 105188가구 111169가구 11442가구 11671가구로 구성됐다. 테라스가 갖춰진 105T4가구 111T8가구 118T4가구 130T8가구 등도 있다. 송파 위례 리슈빌 퍼스트클래스의 가장 큰 특징은 역시 뛰어난 입지. 위례신도시지만 송파구에 속한 만큼 학군도 서울교육청 관할이다. 근처에 초··고교가 밀집해 있고 지난해 12월 개장한 스타필드 시티 위례와도 가깝다. 또 송파나들목(IC)을 비롯해서 송파대로, 성남대로, 분당~수서고속화도로 등이 인접해 강남 지역과 분당 접근이 쉽다. 단지 바로 옆에 수변공원이 위치해 녹지 공간이 풍부하다. 위례신사선 연장선·위례신도시 트램 등이 개통되면 아파트 근처를 지나가기 때문에 `개발 호재`도 있다.

 

분양권 전매제한 기간이 4년이라는 점도 매력 요인이다. 다른 북위례 아파트의 전매제한 기간은 대개 8년이다. 사업자는 분양가를 낮추는 대신 기간을 줄였다. 분양 가격은 다른 북위례 아파트(3.31800~1900만원)보다 다소 비싸다. 송파구에 위치한 만큼 토지 매입비가 다른 단지보다 높았기 때문이다. 하지만 주변 시세와 비교하면 매력은 상당하다는 게 부동산업계 판단이다. 이 단지 근처에 위치한 위례신도시 송파푸르지오 전용 106는 지난달 118000만원에 거래됐다. 송파 위례 리슈빌 퍼스트클래스의 전용 105분양 가격은 82590~87860만원 선이다. 내부 설계도 뛰어난 편이다. 모든 가구가 남향 위주 평면으로 구성됐고, 넓은 서비스 면적까지 제공한다. 여기에 평형별로 넓은 드레스룸, 알파룸을 계획해 공간 활용도를 높였다. 가변형 벽체를 활용해 알파룸과 드레스룸을 취향에 맞게 계획할 수도 있다. 이 밖에 단지 안 주차장을 100% 지하화해 `차 없는 단지`를 만들었다. 이렇게 확보된 지상의 넓은 공간은 잔디광장, 산책로, 야외 카페, 휴게정원 등 다양한 조경시설을 배치했다.

 

이 단지는 특히 서울시 건축위원회의 우수디자인 인증을 받았다. 커튼월룩, 돌출테라스 등을 통해 입체감을 높였으며 일부 동에는 필로티 설계를 적용해 저층부에서도 개방감과 쾌적성, 프라이버시 등을 보장받을 수 있도록 했다. 송파 위례 리슈빌 퍼스트클래스는 23일 특별공급, 24~251·2순위 청약을 시작으로 53일 당첨자 발표, 515~17일 계약을 진행한다. 행정구역상 서울 송파구인 만큼 청약 물량의 50%는 서울 1년 이상 거주자에게 우선 배정한다. 나머지는 서울 1년 미만 거주자와 경기·인천 주민에게 돌아간다. 청약 예치금액은 최소 1000만원이다. 북위례 지역에선 송파 위례 리슈빌 퍼스트클래스 외에 다른 단지들도 분양을 기다리고 있다. 우미건설도 이달 중 하남시 위례신도시 A3-4b블록에서 `위례신도시 우미린 1` 875가구를 분양할 계획이다. 이 단지도 전용 102~144로 모든 가구가 중대형 평형으로 구성된다. 이 단지 또한 교통망이 편리하고 교통 호재를 갖췄다. 서울외곽순환도로 송파IC와 송파대로, 동부간선도로 등의 광역도로 진입이 쉽고 위례신도시~거여동 간 직선도로(위례서로)가 임시 개통됐다.(2019422일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

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국토부동산정책수요조사, 담보대출규제·전매제한

 

 

 

  주택담보대출 규제가 집값을 잡는 데 가장 효과가 좋은 부동산 대책이라는 설문조사가 나왔다. 18국토연구원이 공개한 `부동산 정책수요조사`에 따르면 정부 부동산 대책 중 효과가 좋은 것으로 `주택담보대출 규제`4.3(5점 만점)으로 가장 높은 점수를 받았다. `분양권 전매 제한 강화`(3.7), `투기과열지구·투기지역·조정대상지역 지정`(3.6), `다주택자 양도소득세 강화`(3.5), `재건축 초과이익환수제`(3.4) 등이 뒤를 이었다. 국토연구원은 지난해 12월 전문가 86명을 대상으로 설문조사를 했다. 변세일 국토연구원 부동산시장연구센터장은 "작년 발표한 9·13 대책 이후 실제 집값이 하락세로 접어들었기 때문에 높은 평가를 받은 것으로 보인다"고 설명했다. 실제로 대출 규제는 집값을 끌어내리고 있다는 분석이다.

 

   

  한국감정원에 따르면 지난 14일 기준 서울 아파트가격은 일주일 새 0.09% 떨어지며 10주 연속 하락했다. 돈줄을 막으니 집을 사겠다는 사람이 없고, 거래절벽이 이어지면서 집값도 자연스레 떨어진다는 것이다. 이번 설문에서 가장 낮은 점수를 받은 정책은 `분양가 상한제 강화`(2.7)`임대사업등록 활성화`(2.8)였다. 분양가 상한제는 공공택지에 적용되는 것이라 서울 집값과 크게 상관이 없고, 임대사업등록은 의무임대기간에 다주택자가 집을 팔지 못하게 함으로써 시중 매물을 줄여 집값엔 오히려 악영향을 미친다고 평가받았다.(2019119일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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2017 주택소유통계 발표, 잇단 부동산·금융규제로
3040 유주택자 큰폭 감소, 60대이상 주택소유 11%
다주택자 200만명 첫 돌파, 5주택자 10% 강남3구 주민

 

 

  박근혜정부 말기와 문재인정부 초기에 잇따라 발표한 부동산·금융 규제로 집을 보유하고 있는 30·40대가 줄고, 50대와 60대 이상 유주택자는 늘어난 것으로 나타났다. 가계부채 완화와 집값 안정 미명하에 이뤄진 실수요자 대상 금융 규제가 오히려 세대 간 주택 소유 양극화를 낳았다는 분석이다. 통계청이 16일 내놓은 `행정자료를 활용한 2017년 주택소유통계 결과` 등에 따르면 2017년 주택 소유 가구(111일 기준)가 전년보다 2.4% 증가했다. 같은 기간 가구 수가 1.6% 증가한 것보다 주택 소유 가구가 더 많이 늘어난 셈이다. 주택 소유 가구 비율도 같은 기간 55.5%에서 55.9%0.4%포인트 늘어났다. 문제는 세대별로 주택 소유 흐름이 크게 차이가 났다는 점이다. 실제로 가구주 연령대별로 주택 보유자 증감 추이를 분석해보면 40대 이하에서 주택 보유자 감소가 두드러졌다. 20154204000명에서 20164065000, 지난해 4058000명으로 2년간 3.5% 감소했다. 반면 50대 이상은 같은 기간 주택 보유자가 4% 늘어났다. 이 같은 주택 소유 양극화는 30·40대를 중심으로 한 실수요층의 내 집 마련이 어려워진 데 따른 것이라는 분석이 나온다.

 

 

  문재인정부 들어 주택담보대출비율(LTV·집값 대비 대출 한도)을 기존 70%에서 40%까지 낮춘 대출 옥죄기 영향을 고스란히 받았기 때문이다. 9억원 초과 아파트 대상 중도금 보증 중단과 분할상환 의무화, 전매제한 강화 등 박근혜정부의 대출 억제책도 한몫했다. `투기와의 전쟁`을 선포한 문재인정부가 지난해 발표한 6·19, 8·2 대책에도 다주택자는 2119000(전체 주택 보유자 중 15.5%)으로 2012년 관련 통계를 작성하기 시작한 이후 200만명을 처음 넘어섰다. 5채 이상 집을 보유한 이도 115000명에 달했는데 이 중 10.2%11798명은 이른바 `강남 3(강남·서초·송파구)` 거주자였다. 저금리에 따른 풍부한 유동성으로 증가한 내 집 마련 수요를 규제가 어느 정도 완화시켰을지는 모르지만 근본적인 흐름을 꺾지는 못했다는 얘기다. 2016년 기준 무주택자 중 지난해 들어 내 집을 보유하게 된 사람은 981000명인데, 이 가운데 5.6%에 해당하는 55000명은 주택을 두 채 이상 샀다. 한 채만 있었지만 두 채 이상 소유하게 된 사람도 379000명에 달했다. 반면 다주택 소유자에서 한 채 소유자로 바뀐 사람은 261000명에 그쳤다.


 

 

  유주택자에서 무주택자가 된 사람은 536000명이고, 두 채 이상 집을 보유하고 있다가 무주택자가 된 사람은 27000명에 불과했다. 다주택 가구(주택 2채 이상 소유 가구) 비중은 전국적으로 서울 강남구(36.4%) 서초구(35.9%) 용산구(32.7%)에서 높았다. 수도권 이외 지역에서는 서귀포시(34.6%) 제주시(33.3%) 공주시(32.4%) 세종시(32.2%)에서 다주택자 비중이 높았다. 지난해 상위 10%의 평균 주택자산 가액은 81200만원으로 하위 10%(2500만원)32.48배에 달했다. 격차는 전년(33.77)보다 줄었지만 그만큼 집값 양극화가 여전히 극심하다는 얘기다. 통계청은 상위 10%가 많이 사는 지역은 서울이었고 하위 10%가 많이 사는 지역은 전남과 경북이었다고 밝혔다. 박진우 통계청 행정통계과장은 "가구 수가 1.3% 늘어나는 동안 주택 소유 가구 수는 0.4% 증가하는 데 그친 2015~2016년과 비교하면 어느 정도 개선이 이뤄졌다고 볼 수 있다""수요와 공급 측면에서 주택 공급이 꾸준히 이어지고 있기 때문"이라고 설명했다.(20181117일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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강남권 1만가구 헬리오시티, 착공후 3년내 준공안돼 허용
개포4단지도 12월부터 풀려, 리더스원 청약했던 현금부자
잠재적 매수자될까 시장주목, 매물 아직 적어 거래는 잠잠

 

 

  서울 아파트값이 하락 반전의 기로에 서 있는 시점에서 입주를 앞두고 있거나 전매제한이 풀리는 강남권 아파트들이 속속 나오고 있다. 1만가구에 이르는 국내 최대급 재건축 단지인 서울 송파구 가락동 가락시영아파트(송파 헬리오시티·사진) 조합원의 입주권 거래가 지난 1일부터 가능해졌고 개포주공4단지도 오는 12월부터 일부 조합원 물량이 나온다. 정부의 9·13 부동산 대책으로 강남을 비롯한 서울 주요 지역 매물 호가가 하락하고 거래절벽 상황이 나타나고 있지만 유동성은 여전히 풍부하다. 불과 며칠 전 `서초 래미안 리더스원` 분양에 현금 10억원 이상을 조달할 수 있는 부자들이 1만명 가까이 모였는데 이런 뭉칫돈이 서울 아파트에 쏠리면 잠잠했던 시장이 다시 `들썩`거릴 수도 있어 귀추가 주목된다. 9일 강남권 부동산중개업소와 주요 재건축 조합에 따르면 오는 121일부터 개포주공4단지의 기존 조합원 물량이 거래된다. 개포주공4단지는 사업시행인가일이 20151130일로, 3년 동안(오는 1130일까지) 착공하지 못하면 예외 조항이 적용돼 조합원 지위를 양도할 수 있게 된다. 12월이 되면 3년 이상 계속해서 소유하고 있던 조합원에 한해 거래가 가능해지는 셈이다. 한 달 후면 거래가 가능한 현시점에 아파트를 내놓은 집주인은 아직 10여 명에 불과하다.

 

 

  전매제한이 풀린 후 매도하기 위해 나와 있는 매물들은 `10년 보유 5년 거주` 조합원 요건을 채워 기존에 나왔던 매물보다 1억원 정도 싼 가격이다. 개포주공4단지 기존 42규모로 향후 84를 받는 매물의 가격은 현재 16억원 정도인, 추가 분담금 4억원여를 감안하면 총투자금이 20억원 수준이다. 직전 매물의 호가는 17억원 선으로 5000~1억원 정도 가격이 떨어졌다. 개포주공4단지 주변 중개업소 관계자는 "내년 2월 입주하는 주변 신축 아파트 84시세가 25억원 정도 되다 보니 집주인들이 가격을 크게 내리려 하지 않는다""집주인은 3년만 더 기다리자는 거고, 사는 쪽은 더 떨어질 것이라고 보기 때문에 거래가 되지 않는다"고 설명했다. 이런 매물들이 거래로 연결되면 최근의 거래절벽이 다소 풀리면서 부동산 시장이 들썩거릴 수 있다는 전망도 나온다. 그러나 아직까지 중개업소들은 거래가 확 늘어날 것으로 보지는 않는다. 입주권 상태에서 매매하면 1가구 1주택자라도 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제)가 불가능해서다. 실제 송파 헬리오시티 입주권 거래도 뜸하다. 매도자는 2년 실거주 요건을 채우지 못한 상황에서 굳이 비싼 양도세를 내고 팔 필요가 없다. 매수자는 전세금을 받지 못한 상황에서 10억원이 넘는 현금을 바로 지급하는 게 부담스럽다. 대출 문턱이 높아지면서 매수 심리가 꺾인 것도 거래량에 영향을 미치는 요인으로 꼽힌다.


 

 

  올해 말에 쏟아질 서울 아파트 입주 물량도 향후 집값을 결정할 주요 변수다. 부동산 분석 전문업체 부동산114에 따르면 11~12월에 송파 헬리오시티를 비롯한 10개 아파트 단지에서 총 15666가구가 입주할 예정이다. 공급폭탄으로 주변 전세가격이 하락하면 갭투자 유인이 줄어 수요가 떨어지고, 이미 갭투자한 이들이 급매물을 쏟아낼 수도 있기 때문이다. 결국 서울 집값의 향방은 거대한 공급 물량과 마르지 않은 유동성 간 힘겨루기 양상을 보인 것으로 보인다. `서초 래미안 리더스원` 분양에서 현금 10억원 이상을 조달할 수 있는 부자들이 1만명 가까이 모였다. 여기서 탈락한 `현금 부자`들은 여전히 서울 아파트, 특히 강남3구 아파트에 대한 대기 수요로 볼 수 있다. 다만 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 "이번에 래미안 리더스원에 청약했던 분들은 자본수익을 보장받기 원하는 신중한 투자자들"이라며 "이들이 일반 아파트 매매 시장으로 유입되긴 당분간 힘들 것"이라고 전망했다.(20181110일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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내달 전매제한 풀리는 서울 도심 재개발 단지 웃돈 5

 

 

  서울 강남 재건축을 타깃으로 한 정부의 핀셋 규제로 집값이 하향세로 돌아선 이후 약세가 이어지고 있다. 하지만 서울 재개발구역과 뉴타운은 여전히 뜨거운 열기를 내뿜고 있다. 이달 중 서울 재개발·뉴타운 단지들 대거 분양권 전매가 풀리면서 시장은 벌써부터 과열 조짐을 보이고 있다. 우후죽순 노후 저층 주택들이 밀집됐던 강북권 아파트 모습은 온데간데 없이 분양권에 수억원의 웃돈(프리미엄)이 붙어 거래되고 있다. 정비사업 전문가들도 노후된 주택들이 즐비하던 자리에 신규 브랜드 아파트가 들어서면서 재개발·뉴타운시장이 웃돈이나 아파트 값 상승률면에서 강남권 재건축사업장을 능가한다고 평가하고 있다. 일례로 서울 서대문 북아현뉴타운 1-3구역에 들어선 ‘e편한세상 신촌’(201612월 입주) 전용면적 59는 현재 10억원대, 8413억원대에 매물로 나오고 있다. 전용 598420154월 일반 분양 당시 분양가(기준층)는 각각 59000만원, 73000만원이었다. 18개월 만에 4~5억원이 오른 셈이다. 고분양가 논란으로 일부 세대에 미분양이 발생한 것과는 다른 모습이다. 인근에서 1년 먼저 입주한 아현역 푸르지오전용 8411억원대에 거래되고 있다. 분양가(73000만원) 대비 뜀폭이 37000만원에 달한다.

 

 

  강남권 재건축 단지 중에서는 어렵지 않게 볼 수 있었지만, 이제는 강북뉴타운 사업장에서도 종종 등장할 것으로 예상된다. 뉴타운 개발이 진행되면서 주변 환경 개선 효과로 해당 단지는 물론 주변 아파트 가치가 덩달아 오를 수 있기 때문이다. 뉴타운은 노후 주택가 정비 뿐만 아니라 주변의 기반시설도 함께 정비되는 효과가 있다. 최근 KB국민은행 시세 자료에 따르면 서울에서 지난 4월 한달 간 아파트값 상승률이 가장 높은 지역은 영등포구(1.4%). 영등포구는 신길뉴타운 등 정비사업이 활발한 지역 중 하나다. 인근인 동작구의 흑석뉴타운에 이어 최근에는 노량진뉴타운 사업에 탄력받은 동작구(1.1%)도 적잖이 상승했다. 지난 1분기 시··구별 땅값(국토교통부 자료 참고)흑석동(4.85%)과 노량진동(4.81%) 등을 중심으로 재개발 사업이 한창인 서울 동작구는 전년 대비 2.25% 올랐다. 한남뉴타운과 동부이촌동 등 재개발·재건축 사업이 추진되고 있는 서울 용산구도 전년 대비 2.24% 상승했다.

 

 

전매제한 대거 풀리는 6, 분양권 가격 치솟고 매물은 사라져

 

  서울에서는 이달 중 재개발·뉴타운사업을 통해 새롭게 태어난 단지 6(신촌그랑자이 목동파크자이 래미안 아트리치 연희파크푸르지오 e편한세상 서울대입구 경희궁 롯데캐슬)의 전매제한이 풀린다. 이들 단지는 2016년 정부가 11·3 대책을 발표한 이후에 분양한 아파트다. 정부는 11·3 대책에서 서울 강남 4(강남·서초·송파·강동) 민간택지 분양권 전매제한 기간을 기존 6개월에서 소유권 이전 등기시로, 강남 4구 외 지역은 6개월에서 16개월로 각각 강화했다. 한 주택업계 관계자는 이번에 전매가 가능해진 단지들은 대부분 서울 주요 도심에 위치해 매수를 기다려온 대기수요가 많다면서 기대감이 큰 만큼 단지에 웃돈이 붙은 상황이라고 말했다. 실제 종로구 무악동 경희궁 롯데캐슬전용 84의 경우 시장에 매물을 찾기가 쉽지 않은 상태. 인근 공인중개업소 관계자는 전용 84는 분양가 대비 45000~5억원 오른 12억원대에 호가가 굳어지는 모습이라고 말했다. 마포구 대흥동 신촌그랑자이역시 전용 84중층 입주권 시세는 125000만원대, 분양가(79700만원) 보다 최소 4억원 이상 웃돈이 형성됐다.

 

 

  청약시장에서도 서울 재개발 뉴타운 단지는 단연 인기다. 지난 4서울 마포구 염리3구역을 재개발해 분양에 나선 마포 프레스티지 자이는 평균 49.981의 경쟁률1순위 당해에 마감했다. 다만 청약 과열 및 과도한 프리미엄에 따른 불법 거래가 활개칠 경우 정부 단속의 타깃이 될 수 있다는 점은 부담으로 작용할 수 있다. 아직까지 초과이익환수제, 관리처분인가 시기 조정 등 강남권 재건축에 규제가 집중된 데 비해 도심 재개발 및 뉴타운에는 정부의 단속이나 규제가 덜하다. 하지만 강남권 재건축 단지에 규제가 이어지고 있고 입주 물량 부담으로 인한 전세가 하락이 지속되는 현상은 도심 재개발·뉴타운도 곧 걷게 될 모습이 될 수 있다는 게 주택업계 관계자들의 중론이다. 정부가 재개발·뉴타운 사업장이 투자자 중심의 시장으로 변질됐다고 판단하면 언제든지 핀셋 규제를 들고 나올 수 있기 때문이다. 앞서 정부는 지난 1월 투기수요 근절을 위해 관계기관 합동점검반을 구성해 모든 과열지역을 대상으로 무기한 최고수준 강도로 현장단속을 벌인다고 밝힌 바 있다.(201862일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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  2017년 부동산시장은 '혼돈' 그 자체였다. 연초 전망은 좋지 않았다. 입주물량 급증, 탄핵 정국, 조기 대선 등 부정적 요인이 많았기 때문이다. 하지만 새 정부 출범 이후 언제 그랬냐는 듯 서울 주택시장을 중심으로 예열을 시작하더니 점차 지방으로 열기가 확산돼 갔다. 이에 정부는 '6·19대책'을 시작으로 '8·2대책', '10·24 가계부채 대책' 등을 잇달아 쏟아내며 집값 잡기에 나섰다. 각종 대책 발표로 조정국면에 들어가는 듯 보였지만 서울 강남권, 부산시, 세종시 등 주요 지역의 상승세 누그러지지 않았다. 되레 대도시와 중소 지방간 '양극화'만 더욱 키웠다는 지적이 나오고 있다. 부동산114의 도움을 받아 올 한 해 부동산시장의 굵직했던 이슈는 어떤 것들이 있었는지 시점별로 알아봤다.

 

연초 주택시장 '냉기류'

  2016년 말 주택 청약자격을 대폭 강화한 '11.3 대책' 발표 이후 올해 초 주택시장은 침체 양상을 보였다. 청약통장 신규 가입자수가 급감했고, 수백대 일의 경쟁률을 기록했던 강남권 재건축 단지가 저조한 청약 성적표를 손에 쥐기도 했다. 기존 아파트 시장도 대출규제 강화와 입주물량 증가, 금리인상 우려 등의 악재로 거래량과 매매가격 모두 하향세를 나타냈다. 실제 올해 1월 아파트 매매 거래량은 38000 여 건에 그쳐 2016년 월 평균 거래량(57000)보다 30% 이상 급감했다. 강남3(강남·서초·송파구) 아파트 매매가격은 마이너스 변동률을 기록했다.

 

 

조기 대선 이후 서울 아파트값 '급등'

  조기 대선이 치뤄진 5월 이후 아파트값과 거래량이 이상 과열 현상을 보이기 시작했다. 특히 6월과 7월 서울 아파트 매매가격은 1%가 넘는 상승세를 기록했다. 사업 추진이 빠른 일부 강남권 재건축 단지에서 촉발된 강세는 일반 아파트로 번지며 가격을 끌어올렸다. 탄핵정국에서 대선으로 이어지는 정치적 불안감과 불확실성이 해소되면서 매수심리가 살아난 데다 초과이익환수제가 시행되면 재건축 시장이 위축돼 주택 공급이 줄어들 것이라는 불안감이 가격 상승을 부추겼다.

 

새 정부 첫 부동산 대책 발표 "약발은 글쎄"

  부동산 시장 과열을 잠재우기 위해 정부는 조정 대상지역에 대한 전매제한기간 확대와 대출 규제 강화를 골자로 한 '6.19 부동산 대책'을 발표했다. 문재인 정부의 첫 부동산 대책이었다. 경기 광명시와 부산 기장군, 부산진구 등 3곳을 조정대상지역으로 추가하고, 서울 전역의 분양권 거래를 입주 전까지 금지했다. 조정 대상지역의 LTV·DTI 규제 비율을 10%p씩 강화하고 잔금대출에 대한 DTI 규제를 신규 적용하는 내용도 담겼다. 대책 발표 직후 부동산 시장은 잠시 주춤하는가 싶더니 이내 아파트값 상승세가 다시 커지면서 큰 효과를 내지 못했다.

 

 

김현미 국토부 장관 취임 "집값 급등 원인은 투기세력"

  623, 새 정부의 국토교통부 첫 수장으로 김현미 장관이 취임했다. 취임사를 통해 집값 급등은 투기 수요 때문이라고 밝히면서 이를 겨냥한 강력한 규제를 시사했다. 또한 국토부가 중점적으로 추진할 정책과제로 서민 주거 안정을 꼽으면서 공적임대주택 공급 확대, 청년·신혼부부 등 주거취약계층 맞춤형 지원강화, 계약갱신 청구권과 전월세 상한제 등의 도입 방침을 밝혔다. 취임 이후 다주택자를 투기수요로 규정하고 전방위 규제책을 내놓는 한편, 10월 국정감사에서는 공공부문부터 단계적으로 후분양제를 도입하겠다는 로드맵을 밝히면서 시장의 관심을 모았다.

 

주한미군 용산에서 평택으로 공식 이전

  7월에 주한 미 8군 사령부가 서울 용산에서 경기도 평택 '캠프 험프리스'로 공식 이전하면서 60여 년에 걸친 용산기지 시대가 마감됐다. 주한미군이 떠난 서울 용산기지는 대규모 공원으로 조성되고 용산공원 주변은 상업·업무시설 개발이 추진된다. 이보다 앞서 한국토지주택공사(LH)는 서울 용산구 이태원동에 위치한 유엔사 부지(44935) 매각 입찰을 진행했고 1552억원에 팔렸다8군이 입주하는 평택기지는 총면적 1470로 여의도 면적의 약 5, 단일 기지로는 세계 최대 규모다. 평택은 미군 기지 이전 호재로 주변 땅값이 들썩였다.

 

 

'8·2 대책' 발표투기과열지구 6년 만에 부활

  정부는 첫 번째 규제책을 내놓은 지 40여 일만에 두번째인 '8·2 대책'을 발표했다. 이에 따라 지난 2011년 강남 3(강남·서초·송파)를 마지막으로 해제된 투기과열지구가 6년 만에 다시 부활했고 다주택자 양도세 중과 투기지역 및 투기과열지역 금융규제 강화 청약 1순위 자격 요건 강화 및 가점제 비율 상향 등의 고강도 규제책이 쏟아졌다. 한 달 후에는 8'·2 대책'의 후속조치인 '9·5 대책'이 나왔다. 성남 분당구와 대구 수성구를 투기과열지구로 추가 지정했고 민간택지에 대한 분양가상한제 적용기준을 개선하는 내용을 담았다.

 

땅값 상승률, 제주 밀려나고 세종시 '독주'

  국토부에 따르면 2017년 들어 3분기까지의 누적 지가(地價) 변동률은 세종시가 5.24%로 전국 17개 시·도 중 1를 차지했다. 공공기관 추가 이전 기대감이 작용한 데다 제6생활권 개발 진척에 따라 투자수요가 늘어난 것으로 분석됐다. 뒤를 이어 부산이 4.84%를 기록했고, 2015년과 2016년에 2년 연속 지가상승률 1위를 고수했던 제주는 4.06%3로 밀려났다.

 

 

주택담보대출 심사 강화'가계부채 종합대책' 발표

  1024, 정부는 가계부채 종합대책을 내놨다. 다주택자 돈줄을 조이는 게 핵심이다. 우선 20181월부터 총부채상환비율인 DTI 제도를 개선한 '() DTI'가 실시된다. 지금까지는 새롭게 받을 주택담보대출의 원리금과 기존에 받았던 주택 대출에 대한 이자 상환액만을 따져 대출액을 정했지만 앞으로는 기존 대출의 원금까지 포함해 대출을 많이 받은 경우 대출한도가 줄게 된다. 2018년 하반기부터는 전체 빚 규모와 이를 갚을 능력까지 고려해 대출금을 정하는 총부채 원리금 상환비율(DSR)이 도입된다.

 

재건축 초과이익환수제 유예 일몰, 사업추진 잰걸음

  재건축 시장의 최대 화두는 단연 '초과이익환수제'였다. 재건축 초과이익환수제는 2017년 말까지 한시적으로 유예된 상태로 추가연장 논의가 제기되기도 했으나 정부는 예정대로 2018년부터 시행한다고 못 박았다. 이를 피하려면 2017년 말까지 관리처분인가 신청을 마쳐야 하기 때문에 강남권 재건축 단지들이 일제히 사업에 속도를 냈다. 대표적으로 5900세대에 달하는 강동구 둔촌주공과 강남구 개포주공1단지 등이 관리처분인가 신청을 마쳤다.

 

 

'주거복지 로드맵' 공개

  정부는 지난 1129'사회통합형 주거사다리 구축을 위한 주거복지 로드맵'을 발표했다. 무주택 서민과 실수요자를 위한 공적 주택 100만 세대 공급 방침과 함께 청년층부터 신혼부부, 고령층 등 세대별 수요에 맞춘 주거 지원책이 주요 골자다. 당초 도입이 유력시 됐던 다주택자 임대사업자 인센티브 방안과 전·월세상한제, 계약갱신청구권 도입 등의 내용은 제외됐다.(20171217일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 휴식같은 친구 2017.12.21 19:46 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 10대 뉴스를 보니 한번에 국내 부동산에 대해서 이해하게 되네요.
    잘 보고 갑니다.

  2. 에스델 ♥ 2017.12.21 20:02 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    올해 부동산 시장은 정말 냉탕과 온탕을
    넘나들었네요. ㅎㅎ
    부동산 정보 잘 보고갑니다.^^

  3. 핑구야 날자 2017.12.22 07:13 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    은행들이 이자 놀이라는 게 정말 불안하네요

  4. 류시화 2017.12.22 10:51 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    내년은 어찌될지..^^ 부동산 시황 잘봤습니다

  5. 공수래공수거 2017.12.22 11:18 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    10대 이슈 잘 보고 갑니다^^

 

 

 

재건축 5년간 재당첨 제한 8·2법안 국회 통과로 적용

조합원지위 양도안되지만 장기 거주 1주택자는 예외

 

 

  이달부터 서울 과천 등 투기과열지구에서 재건축 재개발 아파트를 분양받을 때 최근 5년간 투기과열지구 정비사업 조합원이었거나 일반분양을 받은 적이 있는지 확인하고 계약해야 한다. 자칫 일반분양 당첨이 취소되거나 조합원 분양은 현금청산해야 할 수도 있다. 지난달 말 국회 본회의에서 8·2 부동산 대책 관련 개정 법안이 잇따라 통과되고 청약 시스템 개편 등 제도 정비가 끝나 추석 연휴 이후 주택 관련 제도가 본격 시행돼 주택 계약을 염두에 둔 사람들은 주의가 필요하다. 우선 이달부터 청약가점제 확대와 1순위 요건 강화가 적용된다. 국토교통부가 주택 공급에 관한 규칙을 개정해 지난달 20일부터 입주자 모집공고 분양부터 적용되나 청약 시스템 개편으로 청약 절벽이 3주 이상 이어지기 때문이다. 서울, 과천, 세종, 분당, 대구 수성구 등 투기과열지구에서 85이하 중소형 아파트를 분양할 경우 청약가점제 비율이 기존 75%에서 100% 올라간다. 청약조정대상지역의 가점제 비율 역시 85이하는 40%에서 75% 상향되고, 85초과는 0%에서 30% 높아진다. 아울러 그동안 투기과열지구에서 1주택 소유자도 추첨을 통해 청약에 당첨될 수 있었으나 앞으로 전면 가점제가 시행되면 중소형 주택에 대한 유주택자 청약 참여가 제한된다. 또 가점제 당첨자가 투기과열지구나 조정대상지역이 아닌 곳에서는 '5년간 재당첨 제한'을 적용받지 않는 문제 때문에 앞으로 가점제 당첨자와 같은 가구에 속한 자는 2년간 가점제 적용 대상에서 제외된다. 예비당첨자도 가점제 우선으로 바뀐다. 가점이 높은 무주택 가구주라면 서울이나 과천 등 인기 지역 분양에서 당첨 가능성이 높아지는 셈이다.

 

 

  청약 1순위 자격도 투기과열지구 또는 조정대상지역이면 지방이라도 청약통장 가입 후 2년 이상 경과하고 납입 횟수가 24회 이상이거나 예치기준 금액 이상이 돼야 한다. 또 지방도 청약조정대상지역 중 민간택지의 전매제한 기간이 16개월이나 소유권이전등기일(최대 3)로 정해졌다. 40개 청약조정지역에 포함됐으나 전매제한을 적용받지 않았던 부산시 해운대구와 연제구·동래구·남구·수영구·부산진구·기장군 민간택지에서 1110일 이후 16개월 혹은 소유권이전등기까지 전매가 제한된다. 청약조정지역이나 투기과열지구가 아닌 대전이나 광주 등 지방 광역시의 민간택지도 현재는 전매제한 기간이 없지만 1110일 이후는 수도권 일반 지역처럼 6개월간 전매가 제한된다. 투기과열지구에서 3억원 이상 주택을 구입하려면 자금조달계획과 입주계획을 신고해야 한다. '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 시행령이 지난달 시행됐기 때문이다. 투기과열지구에서 3억원 이상인 주택을 거래하는 경우 주택 실거래 신고시 계약 당사자, 계약일, 거래가액 등과 함께 '자금조달 및 입주계획서'를 제출해야 한다. 기존 주택은 물론 분양 계약에도 적용된다. 입주계획도 본인이 입주할지, 가족도 함께 입주할지를 밝히고 입주 예정 시점도 명시해야 한다.

 

 

  이달부터 투기과열지구에서 재건축·재개발 등 일반분양이나 조합원분양(최초 인가받은 관리처분계획서에서 분양대상자로 명기된 경우)에 당첨된 가구에 속하면 투기과열지구 정비사업의 조합원 분양 등을 5년간 받을 수 없게 된다. 투기과열지구 내 재개발, 도시환경정비사업의 조합원 지위 양도를 금지하는 내용 등을 골자로 하는 '도시 및 주거환경 정비법' 개정안이 통과됐고, 2주간의 공포 기간을 거쳐 이달 중 시행된다. 법 시행 이전부터 소유하던 정비사업 주택에 대해 조합원 분양을 받으면 원칙적으로 재당첨 제한이 안 되지만, 법 시행 이후 다른 정비사업 주택을 취득해 조합원 분양을 받거나 정비사업 일반분양을 신청해서 당첨되면 종전 소유하던 주택에도 재당첨 제한을 적용받게 된다. 10월 중 재건축·재개발 아파트를 청약하거나 기존 주택을 구입할 경우 재당첨 여부를 꼼꼼히 확인해야 한다. 재당첨 제한에 해당되면 일반분양은 당첨 취소되고 조합원 분양은 현금청산된다. 또 청약조정대상지역이나 투기과열지구에서는 재건축 조합원의 주택 공급 수를 1주택으로 제한하는 개정 규정이 이달 법 공포 이후 신규로 사업시행인가를 신청하는 조합부터 적용된다. 한편 투기과열지구 내 재건축 조합원은 조합원 지위를 양도할 수 없지만 실수요자 보호를 위해 일정 기간 이상 소유하고 거주한 1가구 1주택자는 예외적으로 양도를 허용하는 내용이 추가됐다. 소유기간과 거주기간 요건은 추후 대통령령으로 확정된다. 83일 이전 투기과열지구에서 재건축 아파트 매매계약을 한 사람은 이달 10일까지 거래신고해야 조합원 지위를 받을 수 있다.(2017101일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 버블프라이스 2017.10.03 14:40 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘도 부동산관련 최신 소식 글 잘읽고 갑니다.
    행복한 추석 명절 보내시길 바래요

 

 

 

단독주택용지 전매 원천금지점포겸용은 경쟁입찰로 변경

 

 

 

  8·2 부동산 대책 이후 갈 곳 잃은 시중 유동자금이 몰리며 '로또'로 통하고 있는 택지개발지구 내 단독주택용지에 대한 청약 및 전매 관련 규제가 강화된다. 국토교통부는 택지개발지구 내 단독주택용지 전매제한을 강화하고 점포 겸용 단독주택용지 공급 방식을 바꾸는 내용을 골자로 한 택지개발촉진법 시행령과 택지개발업무처리지침 개정안을 마련해 18일 입법예고한다고 17일 밝혔다. 시중 유동자금이 늘어난 데다 아파트 관련 규제가 강화되면서 단독주택용지에 대한 쏠림 현상이 감지되자 즉각 규제의 칼을 빼든 것으로 풀이된다. 이번 규제로 앞으로는 단독주택용지 당첨자가 잔금 납부 전에 해당 용지를 공급가격 이하로 전매하는 것이 금지된다. 지금까지 단독주택용지의 경우 웃돈을 받고 전매하는 것은 금지됐지만 공급가격 이하에서 전매는 가능했다. 이를 이용해 웃돈이 붙고도 공급가격 이하로 거래한 것처럼 다운계약을 맺는 불법전매가 성행했다. 또 저층부에 상가를 지을 수 있어 인기가 높던 점포 겸용 단독주택용지는 공급 방식이 추첨에서 경쟁입찰로 바뀐다. 지금까지 정해진 가격의 토지를 두고 추첨 방식으로 배분했기 때문에 당첨만 되면 수천만 원에서 수억 원의 웃돈이 붙곤 했다.

 

 

   지난 13일부터 사흘간 분양한 강원도 원주기업도시 내 점포 겸용 단독주택용지 청약에서는 48개 필지에 139977명이 접수해 평균 경쟁률 29161, 최고 경쟁률 193411을 기록했다. 점포 겸용 단독주택용지의 배정 방식을 경쟁입찰로 전환하는 것은 수분양자로 하여금 개발이익에 대한 적정 대가를 지불하도록 해 특혜 논란을 잠재우고 중장기적으로 투기 수요의 진입을 억제하겠다는 취지로 해석된다. 국토교통부 관계자는 "영리성이 있는 택지는 경쟁입찰로 공급하도록 규정한 현행 택지개발촉진법을 적용했다"고 설명했다. 하지만 투기를 막기 위해 내놓은 정책이 또 다른 논란을 야기할 우려도 있다. 경쟁입찰로 토지를 배분하면 경쟁률은 떨어지겠지만 토지를 분양받을 수 있는 대상자의 폭은 급격히 줄어든다. 가장 높은 가격을 써낸 사람이 낙찰되는 구조이기 때문에 자금력이 부족한 개인이나 영세기업 입장에서는 투자할 수 있는 기회 자체를 박탈당한다는 불만을 제기할 수 있다. 사업 주체의 이익이 극대화되는 점도 문제 소지가 있다. 가장 많은 단독주택용지를 분양하는 주체가 바로 공공기관이나 공기업, 지방자치단체 등 이른바 공공 사이드이기 때문이다.

 

 

  원주기업도시 이전에도 단독주택용지는 전원생활을 꿈꾸는 실수요와 수익형 부동산 투자 목적의 투자 수요가 몰리면서 최근 인기를 누려왔다. 청약증거금이 500~1000만원 정도로 낮은 데다 청약통장 등 별다른 자격요건도 없었기 때문에 경쟁률이 수백 대1에서 10001을 넘기는 경우도 빚어졌다. 이에 한국토지주택공사(LH)는 직접 분양하는 단독주택용지의 경우 인근 지역 거주자만 청약에 참여할 수 있도록 지난해 관련 규정을 신설했다. 하지만 토지 성격에 따라 외지인도 청약에 참여할 수 있는 물건이 수시로 출현하는 데다 시중 유동자금이 워낙 많은 탓에 광풍은 끊이지 않고 있다. 국토부에 따르면 지난해와 올해 상반기 사이 이뤄진 LH 단독주택용지 청약 경쟁률은 평균 1991을 기록했다. 최근 5년간 LH가 공급한 단독주택용지의 약 61%1회 이상 전매됐으며 이 가운데 약 65%가 공급받은 지 6개월 이내에 전매됐다. 이들 중 상당수가 계약서에는 최초공급가격을 주고 실제 대금으로는 웃돈까지 얹어서 주는 다운계약이었을 것으로 의심된다.(2017918일 매일경제 기사 참조)

 

 

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  1. 해우기 2017.09.20 10:58 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    제 주변에도 이곳에 투자(?)하신분도...생각하신분도 많더라고요
    그런것은 생각도 못하는 저는 참... ㅋ

  2. 에스델 ♥ 2017.09.20 11:17 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    택지개발지구 내 단독주택용지에
    대한 청약 및 전매 관련 규제가 강화되는군요.
    부동산 정보 잘 보았습니다.^^

  3. 베짱이 2017.09.20 19:13 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘보고 갑니다.

  4. 도느로 2017.09.20 20:24 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    투기에 대한 열기가 높으니 또 규제에 나서나보네요.
    쫓고 쫓기는 톰과 제리같습니다. ^^

 

 

 

 

대책후 서울집값 3주연속 상승강남4구 일제히 상승폭 확대

충남·경북 등 지방은 하락세

서울 집 구매 외지인비율 늘어

"규제 강할수록 `안전자산` 몰려과열 원인·대책 엇박자 심각"

 

 

 

  문재인정부 첫 부동산 정책인 6·19 부동산 대책 이후 서울과 지방의 집값 양극화 현상이 심해지고 있다. 서울 아파트 가격은 3주 연속 상승했고 상승폭도 대책 발표 전 수준으로 회귀했다. 반면 지방 집값은 대책 발표 이후 줄곧 하락세. '핀셋규제'를 표방한 6·19 대책의 '무용론'이 나오는 이유다. 13일 한국감정원이 발표한 주간 아파트 가격동향에 따르면 이달 10일 기준 서울 아파트 매매가격은 일주일 동안 0.14% 올랐다. 6·19 대책 이후 3주 연속 상승하며 오름폭도 점점 커지고 있다. 특히 강남4구는 단속에 몸을 사리던 중개업소들이 지난주부터 문을 열고 거래가 재개되자 일제히 상승폭이 확대됐다. 서초구가 0.08%에서 0.14%로 늘었고, 강남구는 0.02%에서 0.1%5배 늘었다. 송파구는 0.03%에서 0.11%, 강동구도 0.02%에서 0.08%로 각각 상승폭을 키웠다. 반면 지방 아파트값은 일부 호재가 있는 지역을 제외하고는 6·19 대책 이후 3주 연속 하락세가 이어졌다. 충남(-0.13%), 경북(-0.08%), 울산(-0.05%) 등이 큰 폭으로 떨어지며 지방 하락세를 이끌었다.

 

  전문가들은 6·19 대책이 맥을 잘못 짚어 침을 놓았다고 평가한다. 서울 주택가격 상승은 수요에 비해 공급이 부족한 수급 불균형 문제인데 6·19 대책은 '부동산 투기'를 원인으로 규정하고 분양권 전매제한·대출규제·재건축 주택 수 제한에 초점을 뒀다는 것이다. 익명을 요구한 금융권 부동산 담당 PB"부동산 과열의 원인과 정부의 6·19 대책에 '교집합'이 없었다"고 진단했다. 감정원은 지난 12일 하반기 부동산 시장을 전망하며 "거주 수요가 많은 서울은 하반기 강남 4구에 대규모 재건축 이주가 예정돼 있어 상승폭이 확대될 것"이라면서도 "수도권 외곽 및 지방은 수요 대비 대규모 신규 아파트 입주가 예상돼 하락세를 보일 것"이라고 밝혔다. 특히 올해 서울주택 거래 중 외지인의 비중이 19%로 지난해 17%보다 더 늘어난 것으로 집계됐다. 이에 대해 감정원은 서울 집값 상승의 한 이유로 지방에서 서울 주택을 구입하는 '투자수요' 때문이라고 해석했다. 감정원 관계자는 "지방 사람들이 서울 주택을 매입하기보다 실수요 중심으로 시장이 재편된다면 공급부족 문제는 없다"고 말했다.

 

 

  하지만 부동산 시장 전문가들의 생각은 다르다. 문재인정부가 집값 안정을 내세우며 부동산 규제를 강화할수록 강남 부동산은 부동산 경기 하락 때도 '안전자산' 역할을 할 것이란 심리 때문에 전국에서 수요가 몰린다는 것이다. 지방 부동산을 정리해 강남에 '똘똘한' 부동산을 소유하는 게 낫다는 '자산 재균형' 현상이 나타나고 있다는 것이다. 문재인정부가 도시재생 '뉴딜'을 공약으로 내세우며 5년간 50조원을 투자하겠다고 밝혔지만 아직 구체적인 움직임이 없어 시장의 자금은 서울, 특히 '강남 재건축'에 베팅하는 모습이다. 결국 정부가 적절한 부동산 대책을 통해 집값이 안정될 것이란 믿음을 주지 않는 한 강남 재건축으로의 자금쏠림 현상은 막기 힘들고 양극화도 심해질 것이란 전망이다. 실제 정부의 부동산 대책 이후 소폭 하락했던 강남 재건축 가격도 회복되는 모양새다. 개포주공1단지에서 전용 84를 배정받은 전용 41물건의 경우 한 달 전 12억원이던 가격이 단속 직후 118000만원으로 살짝 떨어졌지만, 최근 다시 12억원으로 올랐다.

 

 

  이제 시장의 관심은 정부의 추가 규제에 모아지고 있다. 강남 집값이 계속 오를 경우 정부가 투기과열지구 지정을 할 것인지, 또 지정했을 때 과연 강남 집값이 잡힐 것인지 아니면 더 오를 것인지가 관건이다. 정부가 강남을 투기과열지구로 지정해도 강남 부동산은 살아남을 것이란 '강남불패론' 인식은 여전히 강하다. 강남을 주 타깃으로 한 11·3 부동산 대책도 뚫었고 문재인정부의 6·19 대책은 오히려 강남에 제한했던 청약조건 규제를 서울 전역으로 넓혀 강남 규제가 상대적으로 약해졌다는 평가도 나온다. 또한 '강남 집값'을 잡으려던 노무현정부 주택정책 실패에 따른 학습효과도 투자자들의 뇌리에 박혀 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "정부규제로 단기적인 효과가 나타날 수 있지만 공급 정책 없이는 시장이 안정될 수 없다"면서 "더구나 6·19 대책은 단기 효과도 못 본 유명무실한 정책"이라고 평가했다.(2017713 매일경제 기사 참조)

 

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  1. 에스델 ♥ 2017.07.14 10:35 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    핀셋규제를 표방했지만 아무 효과가 없는 정책이었군요.
    양극화가 심화되어 걱정이 됩니다. ㅜㅜ

  2. 도느로 2017.07.14 20:32 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    이런정보를 보면 지방에 사는 것이 차라리 다행이다...라는 생각도 듭니다.
    부동산 정책은 이렇게 바로잡기가 힘든가봐요. ㅜㅜ

  3. 버블프라이스 2017.07.15 05:20 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘도 부동산 관련 도움이 되는 정보 감사히 잘 읽고 갑니다. 비가 와서 날씨가 조금 시원해진 것 같은데요- 기분좋은 주말 되시길 바래요

  4. 핑구야 날자 2017.07.15 07:38 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    시장은 원리대로 돌아갈 수 있게 해주면 좋지 않을까 생각도 해봅니다

  5. 오리날자 2017.07.26 08:08  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    다주택 소유자에 선진국 수준의 세금만 물리면 해결되지 않을까요