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강남구까지 16주만에 상승세서울 25개구 모두 동반상승

`개발호재` 용산·영등포·은평, 오름폭 커지며 강세 이어가

"강력한 정책에 집값 안정" 김현미 장관 발언 `무색`실무진 "시장상황 예의주시"

 

 

 

  재건축추진위원회 설립 절차에 돌입한 서울시 강남구 개포동 개포주공 6·7단지는 재건축 기대감에 최근 열흘 새 호가가 1억원 이상 훌쩍 뛰었다. 개포동 율산부동산 관계자는 "불과 2주 전에 7단지 6층 전용 73매물이 153000만원에 거래됐는데 추진위 설립 절차가 본격화되고 강남 집값이 다시 뛴다는 뉴스가 나오면서 현재 호가가 165000만원까지 치솟았다""이 가격에라도 사겠다며 집주인 계좌번호를 달라는 매수인이 여러 명인데 매도인들은 되레 매물을 거둬들이고 있다"고 말했다. 강남 아파트값 하락세를 이끌었던 재건축 아파트들이 조정기를 거친 후 다시 반등하는 모양새다. 강남권 새 아파트의 인기는 그야말로 고공 행진이다. 6월 입주한 신반포5차 재건축 단지 아크로리버뷰는 전용 78입주권이 지난 325억원에 거래됐는데, 현재 호가는 26~30억원에 달한다. 2016년 입주를 시작해 전성기를 누리고 있는 반포동 아크로리버파크 전용 8427억원에 실거래되며 최고가를 찍자 `완전 신상`인 아크로리버뷰 인기도 덩달아 뛰고 있다. 인근 공인중개소 관계자는 "아크로리버뷰가 아크로리버파크보다 소규모인 600여 가구에 불과하지만 대부분 가구에서 한강 조망이 가능하다는 메리트가 있다""현재 고층 매물은 30억원까지 호가가 올라 있다"고 설명했다. 이번주 강남구 아파트 매매가격은 16주 만에 상승세로 돌아섰다. 이로써 이번주 서울시 25개 지역구 아파트 가격은 모두 플러스를 기록하면서 3주 연속 상승폭이 확대됐다. 특히 비수기인 한여름에 상승세가 관찰되면서 안정됐던 서울 집값이 다시 들썩이는 것 아니냐는 전망이 나오고 있다.

 

  반면 지방 아파트값은 하락폭이 커지며 양극화가 두드러졌다. 26일 한국감정원에 따르면 7월 넷째주(23일 조사 기준) 서울 주간 아파트값은 지난주보다 0.11% 상승하며 이달 둘째주 이후 3주 연속 오름폭이 확대됐다. 지난주 0.05% 하락했던 강남구 아파트값이 이번주 0.07% 급등하면서 4월 둘째주에 하락 반전한 이후 16주 만에 플러스로 돌아섰다. 송파구 아파트값이 0.05%, 강동구가 0.04% 올랐고 서초구도 0.01% 상승률을 기록했다. 그간 조정기를 보였던 강남 4(동남권) 아파트값이 0.04%2주 연속 상승했고, 지난주(0.01%)보다 오름폭도 커졌다. 새 아파트의 견조한 상승세에 재건축 아파트의 급매물 소진과 반등까지 겹치면서 오르는 모양새다. 박원순 서울시장이 3선 이후 강조하고 있는 여의도 통합개발과 용산 마스터플랜 발표 기대감으로 용산과 영등포 상승세도 눈에 띄었다. 다음달 마스터플랜 발표 호재가 있는 용산구 아파트값은 지난주 0.20%에서 이번주 0.26%로 상승폭이 확대됐고, 영등포구는 여의도 지역 강세로 지난주(0.24%)와 비슷한 0.23% 상승세가 이어졌다. 은평구는 신분당선 서북부 연장사업 예비타당성 조사 대상 선정갈현지구 등 재개발 기대감으로 0.24% 상승하면서 지난주(0.22%)보다 오름폭을 키웠다. 양천구는 지난주 0.12%에서 이번주 0.15%, 강북구는 0.14%에서 0.21%로 오름폭이 각각 커졌다.

 

 

  이 같은 시장 분위기는 `집값이 안정됐다`는 최근 정부 발언과 상충된다. 실제로 김현미 국토교통부 장관은 지난달 취임 1주년 기자간담회와 이달 24일 열린 국회 국토교통위원회 업무보고에서 "지난해 투기 수요 억제를 위해 강력한 정책을 펼쳤고, 주택시장은 안정세로 접어들었다"고 잇따라 밝혔다. 국토부 관계자도 "시장 상황을 예의 주시하고 있지만 아직 `과열`은 아니라고 본다"고 설명했다. 하지만 관계당국도 내부적으로 긴장하는 모습이 역력하다. 부동산 업계에 따르면 최근 국토부는 시장 전문가들에게 전화해 `지금 분위기가 대세 상승으로 이어질지` 질의한 것으로 알려졌다. 김 장관도 취임 1주년 기자간담회에서 "시장 과열이 재연된다면 추가 대책을 마련해 시장 안정 기조를 단단하게 할 것"이라고 강조한 바 있다. 한편 서울 강남권역과 강북권역 아파트값 격차가 올 들어 다시 커지고 있다는 주장이 제기됐다. 이날 부동산114에 따르면 올해 7월 기준 강남권역 아파트값은 3.3당 평균 2837만원, 강북권역은 1824만원으로 격차가 2006년 이후 최고 수준인 1013만원으로 벌어졌다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 강남 아파트값 낙폭이 두드러지면서 2013년 말에는 두 권역의 3.3당 격차가 574만원까지 좁혀졌으나 올해 7월 격차가 다시 1000만원 이상 벌어진 것이다.(2018727일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

재건축 속도 기대감에 가격 상승"초고층 불발로 분담금 늘 수도"

 

 

  서울 강남구 대치동 은마아파트가 재건축 목표 층수를 기존 최고 49층에서 최고 35층으로 낮춘 뒤 호가가 급등하고 있다. 31일 업계에 따르면 은마아파트 재건축추진위원회가 최고 35층 재건축안을 선택한 지난 26일을 기점으로, 직전 155000만원 안팎이던 전용 84호가는 16억원으로 5000만원가량 뛰었다. 같은 기간 전용 76호가는 14억원에서 142000만원으로 올랐다. 은마아파트 추진위는 1016~25일 재건축 목표 층수에 대한 주민투표를 진행한 결과 투표 참석 인원의 70% 이상이 선택한 최고 35층 재건축 방안을 따르기로 했다. 은마 추진위는 이전까지 최고 49층 재건축을 목표로 추진했지만, 일반아파트 최고 층수를 35층으로 제한한 서울시 규제에 난항을 겪어왔다. 지난 8월에는 서울시 도시계획위원회가 은마아파트 재건축 안에 대해 '미심의' 판정을 냈을 때 가격이 폭락하기도 했다.

   

  국토교통부실거래가에 따르면 은마 전용 76의 거래가격은 7월 최고 138000만원에서 8월 최고 126000만원으로 12000만원 떨어졌다. 그러나 9 들어 은마 추진위가 재건축 층수 주민투표를 준비한다는 소문이 돌자 최고가는 135000만원으로 회복했다. 지난 26일 은마 추진위가 최고 35층 재건축안을 선택하면서 재건축에 속도가 붙을 것이란 기대가 돌기 시작했다. 은마아파트 상가 내 A공인중개사는 "그동안 은마 추진위가 49층 재건축을 고집하는 바람에 재건축 추진이 안 됐지만, 35층으로 전환하면서 재건축 사업 진행 속도가 빨라질 것으로 본다"고 말했다. B공인중개사는 "호가는 올랐지만 아직 매수자들이 급작스레 올라간 가격에는 매수할 의향이 없어 거래는 성사되지 않고 있다""35층 안에 따라 나중에 조합원 분담금이 높아질 것을 우려하는 소유자들도 많다"고 말했다. 은마아파트의 35층 재건축안 선택으로 현재로선 재건축 불확실성이 줄어들며 가격이 오르지만, 장기적으로는 투자가치를 떨어뜨리는 요인이 될 것으로 지적된다.

 

 

  은마 추진위는 지금까지 최고 49층 재건축을 통해 넓은 동간 거리와 낮은 건폐율 등 쾌적한 주거환경을 조성해 지역 내 랜드마크 단지로 만들 계획이었지만, 35층 안으로 전환하면서 기존 전략이 상당 부분 무효가 됐기 때문이다. 박합수 KB국민은행 WM스타자문단 수석부동산전문위원은 "은마아파트가 최고 49층 재건축안을 포기함에 따라, 우성·선경·미도 등 주변 중대형 단지와 차별화할 요소가 적어졌다""이번 결정은 당장엔 가격 상승 요인으로 작용하고 있으나, 장기적으로 걸림돌이 될 수 있다"고 지적했다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "35층 안 선택은 재건축 불확실성을 줄이고 사업 속도를 빠르게 해 금융 비용을 줄인다는 장점이 있다"면서도 "최고 49층의 랜드마크 단지를 조성했을 때보다 분양가를 높게 받기 어려워 조합원 추가 분담금이 늘 가능성도 있다"고 말했다.(2017111일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

  재건축을 통해 49층 높이로 명품 랜드마크를 지으려던 서울 강남구 대치동 은마아파트 주민들이 서울시의 35층 규제에 결국 무릎을 꿇었다. 26일 은마아파트 재건축추진위원회에 따르면 최고 층수 높이에 대한 주민투표를 실시한 결과 아파트와 토지 등 소유주 4803명 중 3662명이 참여해 이 중 2601명이 기존 최고 49층 재건축안 대신 서울시에서 요구한 최고 35층으로 재건축을 하자는 데 찬성했다. 이는 전체 투표자의 71.1%에 달하는 수치다. 49층을 고수하자는 소유주는 1061명으로 29.1%에 그쳤다. 1979년 입주를 시작해 올해로 수령이 38년 된 대단지 아파트 은마는 '지역 랜드마크'의 꿈을 접고 주변 다른 아파트와 비슷한 최고 층수 35층으로 재건축을 추진하게 됐다. 서울시가 2013년 수립한 도시기본계획에서 3종 일반주거로 용도가 정해져 있는 곳의 경우 아파트로는 최고 35까지만 지을 수 있다고 정했기 때문이다.

 

 

  은마아파트는 기존 최고 49층 안을 고수하며 150억원이 드는 국제현상설계공모까지 하면서 서울시 심의의 벽을 넘어보려 했으나 지난달 도시계획위원회가 이례적인 '미심의' 판정을 내리면서 결국 재건축 방향을 바꿀 수밖에 없게 됐다. 이정돈 은마아파트 재건축추진위원장은 "박원순 서울시장 체제하에서는 어차피 49층이 불가능하다고 생각한 소유주들이 많은 것 같다. 일단 조합을 설립한 후 시장이 바뀌면 고려해 보겠다는 분들도 35층 안을 많이 지지했다"고 말했다. 은마아파트 재건축추진위 측은 최고 49층에서 35층으로 방향을 바꿔 다시 재건축 계획을 수립해 이르면 다음달 서울시 도시계획위원회 본회의에 상정될 수 있도록 준비한다는 계획이다.(20171026일 매일경제 기사 참조)