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"107㎡ 소유주 평형배정 차별 전체 조합원 재산권도 영향“

인가재신청 땐 재초환 가능성 "10억대 부담금 맞을 수도"

 

사업비가 10조원에 달해 강남 재건축 `최대어`로 꼽히는 서울 서초구 반포주공1단지 1·2·4주구 사업 진행에 먹구름이 짙어졌다. 지난주 법원의 관리처분계획 무효 판결에 이어 판결문 세부 내용이 공개되면서 파문이 확산되고 있다. 행정법원이 "관리처분계획 전체를 취소해야 한다"고 판시하면서 조합원 배정을 다시 하고 이에 따라 구청에서 인가도 다시 받아야 할 가능성마저 대두되고 있다. 조합 측은 즉각 항소하겠다는 방침이지만 사실상 10월 이주 계획은 물론 재건축 초과이익환수금 회피 여부까지 불확실해졌다. 21일 서울행정법원의 `관리처분계획 총회결의무효확인 소송` 판결문에 따르면 재판을 담당한 행정1재판부는 "관리처분계획 일부만 취소해서는 문제를 바로잡기가 불가능하기 때문에 전체를 취소해야 한다"고 판시했다. 이번 소송은 2017년 조합원 분양 당시 이 아파트 전용면적 107를 소유한 조합원 중 일부에게는 59135두 채를 분양받을 수 있게 해주고, 다른 일부에게는 분양받지 못하게 한 것이 불공평하다며 제기됐다. 쉽게 말해 기존 소유 아파트 감정가나 면적을 초과하지 않는 선에서 두 채를 분양받을 수 있는데, 정당한 이유 없이 조합 측이 차별했다는 것이다.

 

조합 관계자는 "20182월 이전에는 도시정비법상 관리처분계획에 개략적인 추정 분담금만 명시하도록 돼 있어 종전 가격 명시 의무가 없었다""그런데 분양 신청 이후 감정평가액을 받아보니 일부 로열층 등 종전 가액이 59135를 모두 받는 평균 분양가(추산액)를 넘는 사례가 발생해 두 채 분양이 가능해진 것"이라고 설명했다. 일단 이번 판결만으로 당장 사업이 취소되거나 중지되는 효력은 없다. 관리처분계획 인가를 내준 서초구청 측은 "기본행위에 속하는 관리처분계획과 보충행위에 속하는 관리처분인가는 별개 사안"이라며 "인가 취소 소송이 추가적으로 들어오지 않은 상황에서 2·3심 결론이 나야 언급할 수 있을 것"이라고 말했다. 그러나 문제는 이번에 재판부가 판결문에서 "조합원들의 분양 의사를 재확인해서 새로 관리처분계획을 수립해야 하는데, 107조합원들 분양 신청이 달라지면 전체적인 분양 배분이나 조합원 분담금도 바뀌게 되므로 전체 계획을 취소해야 한다"고 판시한 점이다. 단순히 문제가 된 107조합원들 분양 내용을 조정하는 것에 머물지 않고 전체 조합원의 평형 배정을 재조정해야 한다면 상황은 훨씬 더 복잡해질 수밖에 없다.

 

여기에 사실상 관리처분계획을 재수립해 서초구청에서 다시 인가를 받아야 하는 만큼 간신히 피했던 재건축 초과이익환수제를 다시 적용받을 가능성이 도사리고 있다. 조합 관계자는 "84를 가진 사람이 부담금 12억원을 물 수도 있다""사실상 사업이 힘들어질 것"이라고 말했다. 원고 측도 사업 자체를 취소시키자는 의도는 아니다. 원고 측 신 모 조합원은 "우리도 관리처분이 완전 취소돼 재건축부담금을 맞는 것을 원하지는 않는다""조합이 이주 속도를 좀 늦추고 행정적 문제를 치유할 의지가 있으면 소송을 취하할 수도 있다"고 말했다. 소송이 취하되면 다시 사업을 정상 진행하는 게 가능하지만 문제는 소송 원고만 267명에 달한다는 것이다. 박일규 법무법인 조운 변호사는 "267명이 모두 소송을 취하해야 하므로 사실상 합의가 어려워 보인다""대법원에 가서 조합이 이기면 재초환을 피할 수 있지만 조합 측 승소가 쉽지 않아 보인다"고 말했다. 조합 관계자도 "끝까지 간다는 사람이 꼭 나타난다. 합의는 쉽지 않다"고 전했다. 미래가 불투명한 상황에서 당장 10월로 예정했던 철거·이주는 당분간 지연이 불가피해졌다. 반포주공1단지 재건축 조합은 현재 판결문을 토대로 법무법인과 함께 항소심을 준비 중이다.(2019822일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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재건축 부담금 날벼락 맞은 반포 주민들 "강남 사는게 죄냐"

 

 

  예상액보다 16배 많은 13569만원의 재건축 부담금을 통보받은 반포현대아파트가 다음주 긴급 총회를 열고 대책을 마련한다. 16일 반포현대아파트 재건축 정비사업조합에 따르면 오는 24일 조합원 총회를 열고 예산 결산 등 기본안건과 함께 이번 서초구청의 재건축 초과이익환수제 부담금 통보에 대한 사안을 논의하기로 했다. 아직 부담금 예상액 통보까지 일정이 남은 다른 조합들도 조합이나 추진위원회 간부들을 중심으로 긴급 회의를 여는 등 대책을 마련할 것으로 보인다. 이날 오전에 찾은 반포현대 조합 사무실은 그야말로 초상집 분위기였다. 이른 아침부터 조합 사무실을 지키고 있던 이순복 반포현대 조합장은 "일단 주민 총회를 이른 시일 내에 열어서 의견을 수렴하겠다"고 밝혔다. 이 조합장은 "아직 서초구에서 13569만원이라는 액수의 근거, 즉 산정 방식을 우리에게 공유하지 않고 있다""15일에도 언론을 통해 최종 결과가 나왔다는 소식을 들었을 정도다. 당사자인 우리가 먼저 알아야 하는 것 아니냐"며 목소리를 높였다. 짧은 대화를 나누는 중에도 주민들로부터 걸려오는 전화로 사무실 전화벨은 계속 울렸다. 반포현대에 10여 년 거주했다는 양 모씨는 "지금 당장 우리 집을 팔아도 인근 단지 전세금도 안 나온다""주변 시세를 우리 부담금 산정에 반영하는 것은 억지"라고 비판했다. 그는 "정부와 서초구의 셈법대로 반포현대의 재건축 후 가격이 인근 단지처럼 18~19억원 수준이 된다면 기꺼이 세금을 내겠다"고 말했다. 반포현대 소유주 이 모씨는 "특정 시점을 기준으로 어떤 단지는 환수 대상이고, 다른 단지는 유예를 받는다는 건 정책적으로 일관성이 없다"고 비판했다. 그는"10년 가까이 유예해왔기 때문에 과세 필요성이 있다면 보완된 세금제도를 공청회 등을 거쳐 도입했어야 한다"고 지적했다.

 

 

  반포주공1단지 3주구 분위기도 비오는 날씨처럼 우울했다. 오는 7월께 부담금 예정액이 통보될 예정인 데다 1490가구 대규모 단지라 이목이 집중되고 있는 지역이다. 주택재건축정비조합 사무실 안으로 들어가니 조합 직원 한 명이 신문 기사를 인쇄하고 있었다. 서초구 반포현대아파트가 가구당 13569만원의 재건축 부담금을 부과받았다는 기사였다. 출근해 있던 직원들은 모두 굳은 표정으로 업무를 봤고 기자의 질문에도 "6월 시공사 선정을 위한 주민 총회를 개최한다. 그때까지는 할 말이 없다"고 말을 아꼈다. 오는 6월 현대산업개발과 시공사 선정계약을 할 예정인 반포주공1단지 3주구는 초과이익환수제 부담금 통지를 받을 `2호 사업장`으로 꼽힌다. 조합과 주민들이 반포현대의 1억원대 부담금 통지에 민감한 이유다. 사무실에서 만난 한 조합 관계자는 "반포현대가 이 정도로 많은 금액을 부과받을 줄 알았느냐"는 질문에 "전혀 예상하지 못했다"고 한숨을 내쉬었다. 재건축 초과이익환수제는 사업시행인가와 시공사 선정을 마친 단지 중 지난해 말까지 관리처분인가를 신청하지 않은 곳을 대상으로 적용한다. 따라서 시공사 선정 단계인 반포주공1단지 3주구는 강남구 대치쌍용2차 아파트 등과 함께 `2번 타자`로 유력하게 거론되고 있다. 규정에 따라 시공사와 계약을 마치면 한 달 안에 구청에 부담금 예정액 산출 자료를 내야 한다. 구청은 조합에서 받은 자료를 토대로 30일 안에 최종 액수를 통지한다.

 

 

  조합 사무실 인근에서 만난 반포주공1단지 3주구 주민 황 모씨는 `초과이익환수제 환수금`이라는 단어를 꺼내자마자 억울함을 호소했다. 그는 "강남에 사는 게 죄냐""집을 팔지도 못하게 막아놓고서는 도대체 어떻게 하라는 것인지 모르겠다"고 항변했다. 정부 규제에 따라 재건축 소유주는 1주택 장기 보유자(10년 이상 보유, 5년 이상 거주)를 제외하고 아파트를 처분(조합원 지위 양도)할 수 없다. 장기 보유자라고 해도 수억 원대 `부담금 폭탄`이 예고돼 매매하기가 쉽지 않은 실정이다. 황씨는 "아파트를 다 지으면 최종 통보 6개월 후 부담금을 내야 하는데, 일반인들이 그 많은 돈을 어떻게 마련하느냐" "이럴 거면 차라리 재건축을 안 하고 싶다"고 목소리를 높였다. 반면 길 건너편 반포주공1단지 1·2·4주구는 표정관리 중이다. 1·2·4주구 주민 유 모씨는 "우리가 초과이익 환수를 피해 다행이긴 한데, 이웃인 3주구 때문에 마음이 불편하다"고 말했다.(2018517일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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17일 관리처분 인가 받아재초환 위헌소송은 각하, 부담금 확정후 재시도해야

 

 

  신반포13차가 관리처분 인가를 받으면서 재건축 초과이익환수제 회피에 성공했다. 17일 부동산 업계에 따르면 서울 서초구 잠원로1442에 위치한 신반포13차가 이날 오후 6시께 관리처분 인가를 받았다. 지난주에는 서초구에서 신반포14(178가구)와 신반포22(132가구)가 관리처분 인가를 받은 바 있다. 신반포13차는 3개동, 180가구로 구성된 미니 단지다. 1982년 입주가 이뤄져 준공한 지 36 됐다. 정부는 재건축 초과이익환수제 시행을 앞두고 연초에 서초구·강남구·송파구를 상대로 관리처분계획 서류가 적법한지 철저히 확인하라고 당부했다. 이에 따라 신반포13차를 비롯한 이 지역 재건축단지 주민들은 최근까지도 관리처분 인가 결과를 기다리며 노심초사하고 있었다. 관리처분 절차에 문제가 있다는 판단이 내려질 경우 관리처분 신청이 무효가 되고 재건축 초과이익환수제 적용을 받기 때문이다.

 

 

  한편 서울 강남구 대치동 대치쌍용2, 송파구 잠실주공5단지 등 11개 재건축조합이 제기한 `재건축 초과이익환수에 관한 법률 위헌 확인` 소송은 각하된 것으로 확인됐다. 17일 법무법인 인본에 따르면 지난 12일 헌법재판소는 "재건축 부담금은 재건축사업의 준공 인가가 이뤄진 다음 결정되므로 아직 관리처분계획 인가도 신청하지 않은 단지는 기본권을 침해받고 있다고 볼 수 없다"며 각하 결정을 내렸다. 이번 결정에 따라 이들 재건축조합은 일단 준공 시점에서 재건축 부담금이 확정된 뒤에 소송 여부를 다시 검토할 수밖에 없게 됐다. 인본 관계자는 "`재심청구`를 통해 이번 결정의 잘못을 다툴 것"이라며 "이뿐만 아니라 향후 예정금액을 고지받는 조합 등과 함께 재건축 초과이익환수법의 위헌성을 계속 다투는 위헌소송을 청구하도록 할 계획"이라고 밝혔다.(2018418일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  재건축 초과이익환수제가 예정대로 내년 1월부터 부활한다. 15일 국회와 국토교통부에 따르면 재건축 초과이익환수제 유예기간을 연장하거나 조합원의 부담을 줄이는 내용으로 야당 의원들이 발의한 3건의 '재건축 초과이익 환수에 관한 법률' 개정안이 지난 13일 국회 국토교통위원회 소위원회에서 폐기됐다. 개정안들이 법사위 문턱도 밟지 못하고 폐기됨에 따라 더는 재건축 초과이익환수제의 부활을 막을 수 없게 됐다. 재건축 초과이익환수제는 재건축으로 조합원 1인당 평균 개발이익이 3천만원을 넘으면 그 이상에 대해 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 참여정부 시절인 2006년 이 제도가 시행됐으나 주택시장 침체 등의 이유로 20121218일부터 20141231일까지 2년여간 유예됐다가 연이어 올해 1231일까지 3년간 추가로 유예됐다. 초과이익 환수제 부활로 아파트 단지마다 작게는 수백만원부터 강남권 인기 단지의 경우 억대를 넘어가는 부담금 폭탄이 예고됨에 따라 강남 재건축 시장을 중심으로 사업을 서둘러 왔고 이는 주변지역 시장 과열로 이어지기도 했다.

 

 

  그리고 올해 초부터 야당 의원들을 중심으로 유예기간을 연장하기 위한 법률 개정안이 계속 올라왔다. 자유한국당 박성중 의원이 6, 같은 당 신상진 의원이 8월 대표발의한 법 개정안은 제도 유예기간을 각각 20201231, 20221231일까지 연장하는 내용이다. 역시 같은 자유한국당 소속인 이은재 의원이 10월 대표발의한 법안은 재건축 사업지 건물이나 토지를 20년 이상 보유한 경우 재건축부담금을 면제하거나 재건축 입주권 매수자에 대해서는 특례를 통해 부담을 줄여주는 등의 내용이다. 국토부 관계자는 "소위 회의에서는 여야 의원 간 재건축 시장 안정화에 대한 공감대가 형성돼 법안은 큰 이견이 없이 폐기됐다"고 말했다. 이에 따라 재건축 조합은 초과이익환수제를 피하려면 내년 12일까지는 관리처분인가를 신청해야 한다. 원래 시한은 이달 31일이지만 그날은 일요일이고, 그 다음날도 11일로 휴무일이라 2일까지 밀린 것이다. 강남 재건축 조합들은 최근 잇따라 관리처분총회를 열고 관리처분인가 신청을 준비하고 있다. 지난 8일 강남구 대치2지구 재건축 조합이 관리처분총회를 열어 관리처분계획안을 의결했고 서초구 신반포15차 재건축 조합은 지난 12일 총회를 치렀다.(20171215일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 휴식같은 친구 2017.12.20 15:38 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보고 갑니다. 즐거운 하루 되세요.

  2. 에스델 ♥ 2017.12.20 19:04 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    재건축 초과이익환수제가 내년 1월에 시행되는군요.
    부동산 정보 잘 보았습니다.^^

  3. GeniusJW 2017.12.20 23:29 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은 정보 잘 보구 가요~~ㅋㅋ
    연말에도 즐거운 시간 보내시길~~

  4. *저녁노을* 2017.12.21 05:08 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보고갑니다

  5. 핑구야 날자 2017.12.21 06:40 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    관련 있는 분들에게는 정말 도움이 되는 글이네요

  6. 공수래공수거 2017.12.21 08:52 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 정책 예정대로 시행되어애 합니다^^

  7. 버블프라이스 2017.12.21 08:52 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘도 부동산 관련 유용한 소식 잘보고 갑니다.

  8. 바람 언덕 2017.12.21 11:42 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은 정보, 잘 보고 갑니다. ^^*