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조합 측 애초 850만원으로 산정,“재건축 종료 시점 집값 낮게 잡아

서초구청, 인근 시세 감안 다시 책정, 준공 때 아파트 값 따라 변동 가능성

한풀 꺾인 재건축 시장 더 위축될 듯

 

 

  ‘재건축 초과이익 환수제 시행에 따른 부담금 쇼크가 현실로 다가왔다. 서울 재건축 추진 단지 중 처음으로 재건축 부담금을 내게 될 서초구 반포현대아파트의 부담금 예상액이 조합원 1인당 13569만원으로 산정돼서다. 애초 조합이 추산한 예상액의 16배에 달한다. 서초구청은 15일 반포현대아파트 재건축에 따른 초과이익 부담금 예상액을 이렇게 산출하고 조합에 통지할 예정이라고 밝혔다. 반포현대 재건축 조합은 지난달 2일 서초구청에 서류를 제출하면서 850만원 수준의 부담금 예상액을 써냈다. 이에 서초구청이 재건축 종료 시점 주택가격을 지나치게 낮게 잡았다며 서류를 돌려보냈고, 조합은 지난 111인당 7157만원으로 산정한 예상 부담금을 다시 제출했다. 이날 서초구청이 산정한 예상 부담금은 이보다 2배가량 많았다. 서초구는 조합에서 제출한 자료에다 인근 시세 등을 일부 보완, 조정해 부담금 예상액을 산정했다고 밝혔다. 이상근 서초구 주거개선과장은 부담금 예상액은 국토교통부의 재건축 부담금 업무 매뉴얼을 근거로 산출했다재건축 종료 시점의 주택 가격이 변할 수 있기 때문에 정확한 부담금은 재건축 아파트 준공 때 산정할 수 있다고 설명했다.

 

 

  올해 부활한 환수제에 따라 정부는 조합원 1인당 평균 개발이익(초과이익)3000만원을 넘으면 이익의 최대 50%를 재건축 부담금으로 거둬들인다. 추진위원회를 구성해 재건축사업을 시작한 시점부터 준공되는 종료 시점까지 오른 집값 가운데 해당 지역 평균 집값 상승분, 공사비 등 개발비용을 뺀 금액에 부과된다. 준공시점 집값은 지금 시점에서 알 수 없어 재건축 부담금은 앞으로 달라질 수 있다. 2~3년의 공사기간을 거쳐 준공됐을 때 아파트 시세에 따라 늘어날 수도, 줄어들 수도 있다. 만약 준공 시점에 아파트 가격이 예상보다 더 오르면 부담금은 더 늘어난다. 반대로 낮아지면 부담금 규모는 줄거나 아예 부담금을 내지 않을 수도 있다. 백준 J&K 도시정비 대표는 준공 때 가격 수준에 따라 부담금 편차가 크게 날 수 있다라고 말했다. 반포현대 재건축 조합은 울며 겨자 먹기식으로 따를 수밖에 없는 처지다. 인허가권을 가진 구청으로부터 관리처분 인가를 받아야 하기 때문이다. 조합 관계자는 부담금을 빨리 통지받아야 사업을 진행할 수 있지 않으냐확정된 게 아닌 예상액인 만큼 준공 시점에 다시 따져도 늦지 않을 것이라고 말했다.

 

 

  국토부는 지난 1월 강남 4(강남·서초·송파·강동구) 15개 단지의 재건축 부담금 추산 결과 조합원 1인당 평균 부담금이 44000만원으로 예측했지만, 반포현대는 단지 규모가 80가구로 작고 조합 수입원인 일반분양분도 많지 않아 부담액이 크지 않을 것으로 예상했다. 하지만 예상을 뛰어넘는 부담금 액수가 나오면서 다른 재건축 추진 단지의 부담금도 조합 추정보다 많아질 것으로 보인다. 재건축 부담금 예정액 통보는 사업시행인가와 시공사 선정을 마쳤고, 지난해 말까지 관리처분인가를 신청하지 않은 곳이 대상이다. 시공사 선정 단계인 강남구 대치쌍용2, 서초구 반포주공1단지 3주구 등이 하반기 부담금 통보를 받을 것으로 전망된다. 전문가들은 재건축 시장이 위축될 것으로 내다본다. 부동산114에 따르면 지난 11일 기준 서울 재건축 아파트값은 전주보다 0.02% 내려 3주 연속 하락세다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 예상보다 많은 부담금을 내면서 재건축 사업을 하려는 곳은 거의 없을 것이라며 사업 속도를 늦추거나 중단하는 곳이 늘고, 이들 단지의 집값도 조정받을 것이라고 말했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 서울의 주요 주택 공급원인 재건축이 위축되면 장기적으로 주택 공급이 줄면서 집값이 오르는 부작용이 발생할 수 있다라고 말했다.(2018516일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

한국감정원 지난해 주택시장 결산

집값 상승폭 확대되고 전셋값은 둔화

일부 지방은 하락세 보여

올해 상승폭 줄어들 것으로 전망

 

 

 

  지난해 한해 동안 집값 상승세가 커졌으나 전셋값 기세는 꺾였다. 지역적으로는 세종시 집값이 4% 넘게 오르며 가장 많이 올랐다. 1일 한국감정원에 따르면 지난해 1년간 집값 상승률이 전국 1.48%, 수도권 2.36%, 지방 0.68%로 집계됐다. 2016년보다 상승폭이 커졌다. 전국 17개 광역 시·도 중에 세종이 4.29% 올라 상승률이 가장 높았다. 이어 서울(3.64%), 강원(2.40%), 부산(2.35%), 전남(2.23%) 이었다. 반면 경남(-1.62%), 울산(-1.08%), 경북(-0.90%) 등은 약세를 보였다. 감정원은 지난해 5월 대통령 선거 이후 새정부 기대감, 경제지표 개선으로 풍부한 유동자금이 주택시장으로 유입되면서 상승세가 나타났고 이후 고강도 8·2 대책 등로 오름폭이 다소 줄어들었다고 설명했다. 전세시장의 경우 봄·가을 이사철 등 계절적 성수기에 다소 상승폭이 확대됐지만 전체적으로 신규주택 공급 증가 등으로 전년(1.32%) 대비 낮은 0.63%의 상승률을 기록했다. 지역별로 보면 수도권은 1.40% 상승했고, 지방은 0.07% 하락했다. 시도별로는 서울(2.03%)이 가장 많이 오른 가운데 강원(1.82%), 전북(1.52%), 대전(1.48%) 등의 순으로 상승했다. 세종(-7.05%), 경남(-2.66%), 경북(-1.23%)은 하락했다.

 

 

  월세시장은 작년 한해 저금리 기조가 유지되면서 임대인의 월세선호가 계속됐다. 반면 임차인은 상대적으로 주거비 부담이 덜한 전세를 선호함에 따라 1년새 월세 가격도 0.32% 하락했다. 전년(-0.17%) 대비 하락폭이 커졌다. 지역별로 수도권은 0.10% 상승했지만 지방은 0.70% 떨어졌다. 시도별로는 강원(0.39%)이 가장 높은 상승률을 기록한 가운데 인천(0.26%), 전북(0.22%), 전남(0.13%) 등이 상승했고, 세종(-7.12%), 경남(-2.71%), 충북(-1.12%) 등은 내렸다. 한국감정원은 정부의 잇단 규제책과 기준금리 인상 등이 맞물려 올해 집값 상승폭이 축소될 것으로 내다봤다. 감정원 강여정 주택통계부장은 재건축 초과이익 환수제와 다주택자 양도세 중과 시행이 예정된 가운데 입주물량 또한 증가하고 신DTI 도입 등으로 대출여력 역시 줄어들 것이라고 말했다. 특히 경기도는 공급이 집중된 화성시 등 남부지역을 중심으로 집값 하락이 시작될 수 있을 것으로 전망했다. 지방의 경우 이미 하락중인 경상, 충청 등에서 입주가 지속되면서 하락폭이 확대될 것으로 예상했다. 전세시장은 도심접근성이 양호하거나 학군이 뛰어나 실수요가 많은 지역, 정비사업 이주수요가 유입되는 지역 등은 소폭 상승세를 보일 것으로 예상되지만 경기와 인천 및 지방에서 전반적으로 입주물량이 증가해 전국적으로는 하락세를 이어갈 전망이다.(201812일 중앙일보 기사 참조)