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서울 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’의 분양가격이 역대 최고가로 결정되면서 강남권 재건축 단지 주민들의 기대감이 커지고 있다. 분양가상한제(분상제)로 지난해 속도 조절에 나섰던 강남권 재건축 단지들이 올해 분양에 나설지 관심이 쏠리고 있다. 3.3m²당 5668만6349원. 최근 서초구로부터 승인을 받은 래미안 원베일리의 분양가격이다. 민간택지 분상제를 적용받은 곳이지만 지난해 7월 주택도시보증공사(HUG)가 제시했던 분양가(3.3m²당 4891만 원)보다 16% 이상 상승했다. 주변 아파트 시세의 60% 수준에 그치지만 역대 아파트 분양가 중에서는 최고 금액이다. 시장에서는 “예상을 뛰어넘은 가격”이라는 평가를 했다. 분상제 도입 이후 분양가는 HUG의 고분양가 규제를 받을 때보다 낮을 것으로 전망됐기 때문이다. 올해 분양을 앞둔 다른 강남권 재건축 아파트 주민들은 이번 결정에 반색하고 있다. 특히 1만2000여 채 규모의 초대형 단지로 지난해 HUG가 제시한 분양가(3.3m²당 2978만 원)를 두고 조합 내부 갈등이 컸던 강동구 ‘둔촌주공’ 조합원들의 기대가 크다.

 

 

서초구 반포동 ‘신반포4지구’(3600여 채·일반분양 물량 미정), ‘신반포15차’(640여 채·일반분양 260여 채) 등 분상제 규제를 적용받는 단지의 분위기도 비슷하다. 둔촌주공 조합 관계자는 “지난해 무리하게 HUG의 분양가격을 받아들이지 않은 것이 최선의 선택이 된 셈”이라며 “정부가 또 다른 규제를 만들지 않고, 기준대로만 분양가격을 심사해줬으면 좋겠다”고 말했다. 래미안 원베일리 분양가격이 예상을 웃돈 것은 강남 집값이 워낙에 많이 오르다 보니 공시지가도 함께 오른 데다 이 단지가 창의적인 건축물이 들어서는 ‘특별건축구역’으로 지정돼 가산비까지 함께 반영됐기 때문이다. 분양가격은 토지비와 건축비, 가산비를 더해 결정된다. 가산비는 택지를 조성할 때 필요한 추가 건축비를 뜻한다. 국토교통부 장관이나 시도지사는 도시 경관을 고려한 창의적인 건축물을 짓는 경우 사업지를 특별건축구역으로 지정해 특례를 줄 수 있다. 래미안 원베일리는 앞선 2017년 특별건축구역으로 지정됐다.

 

 

국토부는 고분양가가 주변 집값을 자극한다는 이유로 분양가 억제 정책을 펼쳐 왔지만 래미안 원베일리 분양가에는 대체로 수긍하는 분위기다. 분상제를 통해 시세보다 저렴한 가격을 책정해 무주택자의 내 집 마련에 도움을 주면서도 주택 공급을 억제하거나 방해해선 안 된다는 기류가 형성돼 있다. 국토부 관계자는 “HUG 심사는 인근 단지의 최근 분양가격을 기준으로 심사가 이뤄지고, 분상제에서는 택지비와 건축비 등을 고려한다”며 “분상제 아래에서 분양가격은 입지와 단지 특성, 시장 상황 등에 따라 달라질 수 있다”고 설명했다. 전문가들은 래미안 원베일리의 분양가는 HUG의 분양가 심사 과정이 적절치 못했음을 방증하는 사례라고 입을 모았다. 이현석 건국대 부동산학과 교수는 “(애초에) 분양 보증 기관인 HUG가 분양가격의 높고 낮음을 판단하는 게 적절치 않다”고 했다. 또 다른 업계 관계자는 “래미안 원베일리가 HUG의 제시 가격을 받아들였다면 큰 손해를 봤을 것”이라며 “다른 단지들이 HUG의 분양가를 받아들일 수 있겠냐”고 비판했다.(2021년 1월 11일 동아일보 기사 참조)

 

 

 

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  최근 부동산 시장의 향후 추이를 둘러싸고 논란이 뜨겁다. 올해처럼 계속 오를 것인지, 아니면 내림세로 돌아설지 의견이 분분하다. 서울 강남을 중심으로 한 분양시장이 여전히 뜨거운 반면, 지방에선 불안한 신호도 심심찮게 나온다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원, 고준석 신한은행 동부이촌동지점장, 안명숙 우리은행 부동산센터장, 이동현 KEB하나은행 부동산센터장, 함영진 부동산114 리서치센터장 등 부동산 전문가 5명은 내년 전체 부동산 시황을 대체로 상반기 고, 하반기 저를 예측하고 있다.

 

  함영진 센터장은 전세난에 따른 실수요 전환이 2016년 상반기까진 계속될 것으로 보이지만 아파트 매매가격이 전고점에 육박하는 상황에서 추가상승에 대한 기대감은 낮아질 수 밖에 없다”며 “상반기까지 완만한 상승세를 유지하다가 하반기 들어 오름폭이 둔화되는 흐름이 예상된다”고 밝혔다. ‘강보합세’로 낙관적인 시장 전망을 보인 박원갑 전문위원도 “공급과잉 논란에다 가계부채 관리방안 등 정부의 부동산 정책이 ‘부양’에서 ‘관리’로 돌아서고 있어 올해보단 상승폭이 줄어들 것”이라고 내다봤다.

  고준석 지점장은 신규 주택담보대출 원리금 상환 등 대출규제로 분양시장은 위축될 위험이 있지만, 재건축 시장은 상승세를 이어갈 가능성이 있다”며 “되는 곳은 되고 안되는 곳은 안되는 시장 양극화가 심해질 것”이라고 전망했다. 이동현 센터장은 “서울도 강남권은 강세지만 강북권은 보합세를 보이는 등 지역에 따라 다른 모습이 나타날 수 있다”고 설명했다.

 

  하지만 이들은 “아파트값이 정점에서 하락세로 돌아서던 2008~2009년과는 상황이 다르다며 ‘급격한 부동산 시장 붕괴’는 너무 앞서나간 시나리오라고 한다. 안명숙 센터장은 2008년은 미국 금융위기 등 외부충격에 따른 경기급랭이 가장 큰 하락요인이었다”며 “아직 그 정도로 심각한 상황은 아니다”고 강조했다. 고준석 지점장은 미분양 물량이 2008년만 해도 15만7200가구였는데 올해(9월기준)는 3만2500가구 밖에 되지 않는다”며 “대출금리도 2008년엔 7%였는데 요즘은 2% 정도로 여러 데이터를 볼 때 2008년 상황이 훨씬 심각했던 점을 알 수 있다”고 설명했다. 

  ‘강남불패’는 여전하다는 쪽과 ‘너무 올라 상승여력이 부족하다’는 쪽이 팽팽했다. 고준석 지점장과 이동현 센터장은 기존 인프라가 우수하기 때문에 단기간 봤을 때 하락 위험이 높지 않다”고 설명했고 함영진 센터장은내년까지 6만 가구에 이르는 서울 재개발·재건축 이주 물량 등을 고려할 때 급격하게 분위기가 꺾이진 않을 것”이라면서도 “작년과 올해 가격이 상당히 올라 추가 상승여력이 적어졌고, 주택담보대출 조건이 강해지는 상황도 고가주택이 많은 강남 지역엔 좋지 않다”고 말했다. 박원갑 전문위원은 일반적인 불황기라면 강남 부동산이 견딜 여력이 있지만 만일 외부 충격으로 시장이 공포에 빠진다면 외곽부터 처참히 무너질 위험이 있다”고 진단했다.

  최근 논란이 되는 ‘강남 재건축 아파트 고분양가’에 대해서도 서로 다른 주장이 나왔다. 이동현 센터장은 “재건축 일반분양 아파트값이 평당 4000만원을 넘은 것은 높은 수준인게 맞지만 수요가 있는 한 가격이 높다는 의미는 없는 것 같다”고 말했다. 하지만 함영진 센터장은 “전반적인 경기상황에 맞추어 볼 때 가격수준이 높다는 생각엔 동의한다”며 “높은 분양권 전매거래와 청약열기가 수그러들면 지금과 같은 고분양가가 지속되긴 어렵다”고 밝혔다.(2015년 11월 19일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 


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  1. 핑구야 날자 2015.11.23 08:22 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    박근혜정부 동안은 문제없을 것 같아요

  2. 에스델 ♥ 2015.11.23 12:16 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    2016년 집 값 전망 잘 보았습니다.
    전반적인 경기상황에 맞추어볼때
    부담스러운 부동산 가격이 적정한 가격으로
    안정되면 좋겠습니다.
    좋은 하루 보내세요^^