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2·4대책이 도정법 규제 늦춘 격, 관련 법안들 병합심의 `무게`

유예 기간까지 감안하면, 일러야 올해 하반기 시행

여의도 삼부·압구정 1구역, 서울 재건축 단지 한숨 돌려

 

 

재건축 단지 조합원에게 2년 실거주 의무를 부과하는 제도 시행이 당초 예상보다 대폭 늦어질 전망이다. 국회가 해당 내용을 담은 `도시 및 주거환경정비법(도정법)` 개정안을 2·4 부동산대책 관련 법안과 함께 다룰 예정이기 때문이다. 재건축 단지는 이 법안이 시행되기 전에 재건축 조합 인가를 신청해야만 규제를 피할 수 있는데 이번 임시국회에서 관련 법안 통과가 어려워졌음을 감안하면 최소 한 달 이상 시간을 벌게 됐다. 2·4 대책 법안들과 함께 심의에 들어가면 다른 안건들로 논의 과정이 길어질 가능성도 있다. 정부 목표대로 3월 2·4 대책에 대한 입법이 완료된다 하더라도 공포일 이후 유예기간이 있어 실거주 규제는 하반기 시행이 유력하다. 민간 재건축 단지로서는 조합을 결성할 시간을 벌었다는 점에서 2·4 대책 `반사 이익`을 보는 셈이다. 18일 국회 국토위원회는 국토법안소위를 열었지만 조응천 더불어민주당 의원이 대표발의한 도정법 일부 법률개정안은 심의하지 않았다. 국토위는 다음주 한 차례 더 법안 소위를 열 계획이지만 해당 법률개정안은 전체회의로 상정되지 않을 전망이다. 정부가 2·4 대책을 통해 공공 직접시행 정비사업에 대해서는 2년 실거주 의무를 면제하겠다는 입장을 밝혔는데, 이를 해당 법안과 함께 다뤄야 할 필요가 있다는 게 주된 이유다.

 

국회 관계자는 "2년 실거주 의무를 담은 도정법 개정안은 이번 임시국회에서는 처리가 불가능할 것"이라며 "정부가 이번주 의원 입법을 통해 2·4 대책 관련 법안을 제출할 예정인데, 실거주 의무 면제 내용을 담을 예정이라 병합 심의로 함께 다뤄져야 할 것으로 보인다"고 설명했다. 조 의원이 대표발의한 개정안은 투기과열지구 내 조합원들에게 2년 실거주 의무를 부과하는 규제를 담고 있다. 실거주 의무제는 정부가 지난해 6·17 대책에서 주택 `갭투자`를 차단하겠다며 꺼내 든 카드다. 투기과열지구 내 재건축 조합원은 2년 이상 실거주해야만 분양권을 받을 수 있도록 한 것으로, 거주 요건을 충족하지 못한 소유자는 현금 청산 대상자로 강제 분류된다. 해당 법률 개정안은 이를 구체화했다. 당초 정비업계에서는 지난해 연내 해당 법안이 통과돼 공포 이후 유예기간을 거쳐 3월에 시행될 것으로 예상했다. 재건축조합 설립인가를 신청하지 않은 단지를 대상으로 실거주 의무가 부과된 탓에 서울 재건축 단지를 중심으로 조합 설립 움직임에 불이 붙었다. 단기간 내 조합 설립이 불가능할 것 같던 강남구 압구정 재건축 단지들이 대표적이다.

 

 

국회가 2·4 대책 관련 법안들과 해당 법안을 함께 다루게 되면서 아직 조합 설립 신청을 마치지 못한 단지들은 시간을 벌게 됐다. 임대차보호법도 법안 발의 후 국회 통과까지 한 달 이상 이 걸렸음을 감안하면 다음달 법안 통과도 장담할 수 없는 상황이다. 조합 설립을 위한 주민 동의율(75%) 충족을 목전에 뒀거나 조합 설립 신청이 임박한 단지들은 한숨을 돌리게 됐다. 조합 설립 동의율 80%를 넘겼던 여의도 삼부아파트가 대표적이다. 최근 일부 소유자들이 사업 추진 방식에 대한 불만에 동의를 철회해 동의율이 72%까지 떨어졌다. 조합원 설득을 위한 시간적인 여유가 생긴 셈이다. 특히 법률안 심사 과정에서 시간이 더 소요될 가능성도 크다. 국회 관계자는 "같은 이름(제명)의 법안을 심사하게 될 경우에는 병합 심의를 하게 되고, 그중에서 합의되는 부분은 대안을 만들어서 올리고, 합의가 안되는 부분은 계속 심사 과정에 놓이게 된다"며 "2년 실거주 의무만 심의해 별도로 상정할 가능성은 낮아 보인다"고 설명했다.(2021년 2월 18일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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길음 뉴타운 33평형 12억 돌파… 신길도 5개월새 3억 올라 13억

 

 

민간택지 분양가 상한제 발표 이후 서울 아파트값이 더 큰 폭으로 오르고, 집값 상승세도 강남권을 넘어 강북 뉴타운 등 서울 전역으로 확산하고 있다. 정부가 과열된 서울 집값을 잡겠다며 꺼내 든 분양가 상한제 카드가 재건축·재개발 사업을 지연시키고 향후 아파트 공급을 부족하게 할 것이란 불안감을 자극하면서 도리어 집값이 치솟고 있다. 정부의 분양가 상한제라는 '극약 처방'이 단기 효과조차 내지 못한 채 부작용만 드러내고 있는 것이다. 5일 한국감정원에 따르면, 이달 첫째 주 기준 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.13% 올라, 지난해 9월 24일 이후 가장 큰 상승 폭을 기록했다. 서울 아파트값은 지난 7월 상승세로 돌아선 이후 23주 연속 상승세를 이어가고 있다.

 

 

지난달 6일 정부가 서울 강남 4구와 '마·용·성(마포·용산·성동구)', 영등포구 등 27개동에 분양가 상한제를 적용하겠다고 발표한 이후, 아파트값 상승 폭이 매주 커지고 있다. 서울 곳곳에서는 최고가 기록을 경신한 아파트들이 속출하고 있다. 영등포구 신길동 신길뉴타운과 성북구 길음뉴타운에서 실거래 가격(전용 84㎡)이 처음으로 각각 13억원, 12억원을 돌파하는 등 비교적 새 아파트에 속하는 뉴타운 새 아파트들이 신고가를 경신했다. 집값이 뛰면서 정부가 '고가 주택'으로 분류하는 9억원 이상(시세 기준) 아파트는 지난해 말보다 약 6만 가구 증가해 서울 전체 아파트의 35%를 넘어섰다.(2019년 12월 6일 조선일보 기사 참조)

 

 

 

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42개조합 12천명 집결, "강행땐 즉각 헌법소원"

 

민간택지 분양가상한제 확대 시행에 반대하는 재개발·재건축 조합들이 대규모 시위에 나섰다. 주민들은 "정부에 분양가상한제 및 소급 적용 폐기 청원 결의문을 전달할 예정"이라며 "그래도 정부가 강행 땐 헌법소원을 내겠다"고 선포했다. 행사 주최 측인 미래도시시민연대는 9일 오후 530분부터 9시까지 세종문화회관 옆 소공원에서 분양가상한제 소급 적용 저지 재개발·재건축 조합원 총궐기대회를 개최했다고 밝혔다. 42개 조합에서 약 12000명이(주최 측 추산) 집결해 야간 촛불집회를 한 뒤 청와대 방향으로 행진했다.

 

김구철 미래도시시민연대 대회준비위원장은 "전체 주택물량의 1%에 불과한 재개발·재건축사업장을 대상으로 국민주거 안정과 주택가격 안정이 가능하다고 믿는 정부의 분양가상한제는 잘못된 정책"이라면서 "분양가상한제를 폐기하고, 헌법에 위배되는 소급 적용 입법을 즉시 폐기하라"고 주장했다. 대표 조합장 30여 명은 10일 세종시 국토교통부 청사를 방문해 분양가상한제와 소급 적용 폐기를 청원하는 결의문도 전달할 예정이다. 이들은 정부가 10월로 예정한 민간택지 분양가상한제를 시행한다면 즉각 헌법소원과 효력정지 가처분 신청을 법원에 내기로 했다.(2019910일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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"청약제도 맞춰 일정 바꿔라" 정부 지시에 위례 연기 이어
강북 재개발도 줄줄이 늦춰 서울·경기 1만여가구 차질

 

 

 

  올가을 `분양 성수기`가 사라졌다. 정부가 주택도시보증공사(HUG)를 앞세워 위례신도시 분양을 청약제도 개편 후인 12월 이후로 연기시킨 데다 강남북 재개발·재건축도 정부와 분양가 조율에서 난항을 겪고 각종 잡음이 겹치면서 `올스톱`된 것이다. 10월과 11월 서울·경기에서 풀릴 예정이었던 27000여 가구 중 상당수는 사실상 내년을 기약할 수밖에 없게 됐다. 16일 건설·부동산 업계에 따르면 지난 10HUG10~11월로 예정했던 위례신도시 분양을 12월로 미루라고 지시한 후 서울·경기 요지의 재개발·재건축 및 택지지구 분양이 줄줄이 연기되고 있다. 이달 분양 예정이었던 동대문구 용두5구역 재개발 사업지인 `e편한세상 청계 센트럴`도 일정이 `미정`으로 바뀌었고, 성북구 길음1구역 롯데캐슬 분양도 10월 분양이 불가능하다고 판단해 홍보를 중지했다. 최고 65층 초고층 주상복합으로 재탄생하는 청량리4구역 `청량리 롯데캐슬 SKY-L65`도 연기에 연기를 거듭하다 `연말`로 일정을 잡았지만 내년으로 밀릴 가능성이 높아진 상태다. 현대건설이 짓는 서초구 삼호가든3차 재건축인 `디에이치반포`와 강남구 일원대우 재건축8월 분양을 계획했으나 현재는 올해 분양을 기약하지 못하는 상황이 됐다.

 

 

  경기권에서는 판교 생활권에 중대형 100%라 관심을 모았던 도시개발사업 단지 판교대장지구 `힐스테이트 판교 엘포레`10월 분양을 결국 포기했다. 통상 추석이 지난 후 9월 중순에서 11월 중순까지는 가을 분양 극성수기다. 그러나 주요 분양 물량이 줄줄이 밀리면서 서울은 연말까지 사실상 `분양 제로` 상태가 될 것이란 전망도 나온다. 업계에서 꼽고 있는 가장 큰 이유는 HUG와의 분양가 협의 문제다. 서울 지역 주요 분양 물량이 미뤄진 이유는 복합적이지만 가장 근본적인 배경은 정부의 타이트한 분양가 심사와 급작스러운 청약제도 변경 등으로 `불확실성`이 대폭 커진 데 따른 것으로 보인다. 다음달 분양을 준비하다가 일정을 `미정`으로 돌린 한 대형 건설사 관계자는 "정부가 이달 분양이 예정됐던 북위례 분양 물량을 강제로 연기시키면서 사실상 12월로 분양을 미루라는 정부의 `시그널`로 업계 전체에 전파됐다"고 말했다. 이 관계자는 "선분양 주택 공급 구조에서 HUG가 보증을 내주지 않으면 분양은 거의 불가능하다""HUG가 요구하는 분양가 수준을 도저히 맞출 수 없어 회사 내부에서는 아예 `후분양`으로 돌리는 게 어떠냐는 얘기가 나온다"고 말했다.

 

 

  정부는 지난 12일 발표한 무주택자 우선 청약제도가 실행되는 11월 말~12월 이후 분양을 재개하라는 입장이지만 겨울 분양을 꺼리는 업계 특성상 주요 분양은 내년 봄까지 밀릴 수 있다. 일반분양을 통해 수천 가구가 공급될 수 있는 타이밍이 수개월 밀리게 되는 것이다. 결국 공급을 늘려 집값을 잡겠다는 정부 주장과 상반되는 결과를 낳고 있다. 특히 이로 인해 부동산 업계 주변의 일자리 등 `민생 경기`는 극도로 얼어붙고 있다. 분양을 하면 한 사업장마다 최소 100~200명에 가까운 인원을 상담사나 텔레마케터, 안내요원 등으로 고용하는데, 이들도 최소 연말까지 `개점휴업` 상태가 불가피해졌다. 한 달에 수천 명씩 일자리가 줄어드는 셈이다. 한 분양대행사 관계자는 "이미 다 채용해놓은 인원을 집으로 돌려보내는 해프닝이 곳곳에서 나오고 있다"고 말했다.(20181017일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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새해 청약로또는 어디?

명태랑의 공부하기/부동산 공부하기 | 2018. 1. 18. 11:28 | Posted by 명태랑 짜오기

 

 

 

 

이달 과천주공7-1 필두로 강남권 재건축 분양 스타트

개포주공서초우성고덕주공 6 등 줄줄

 

 

  지난해 수도권 분양시장에서 가장 뜨거운 키워드는 단연 재건축이었다. 정부의 고분양가 억제와 시장의 눈치보기로 강남 일부에서 시세보다 2~3억원씩 저렴한 재건축 일반물량 청약이 나왔고 때마침 청약규제가 강화되면서 '로또청약'이란 신조어가 등장하기에 이르렀다. 강남 신축아파트 공급부족과 정부의 시장옥죄기 기조가 여전하다는 점을 고려할 때 올해 역시 재건축은 부동산시장의 최고 관심사가 될 전망이다. 부동산 리서치기업 닥터아파트에 따르면 올해 전국에서 분양될 재개발·재건축 단지는 107, 56373가구(일반분양 기준). 이는 지난해(31524가구)보다 79%(24849가구) 늘어난 수치이다. 이 중 16505가구가 재건축이다. 재개발은 상가, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재한 지역을 개발하는 것이지만 재건축은 기존 아파트를 헐고 새로 짓는 사업이다. 때문에 상대적으로 정비여건이 양호하며 사업추진도 수월하다. 재건축 중에서도 가장 시장의 관심이 뜨거운 곳은 강남3구와 과천이다. 두 지역 모두 최근 아파트값이 많이 올랐지만 정부에서 고분양가를 막고 있어 신규아파트 분양가격이 시세와 차이가 많이 나는 경향이 있다. 지난해 9월 강남구에서 분양한 '래미안 강남 포레스트'(옛 개포시영아파트) 3.3당 분양가는 평균 4160만원이었고 그보다 1년 앞서 분양한 디에이치 아너힐즈(옛 개포주공3단지)4137만원이었다. KB부동산에 따르면 이달 5일 기준 개포동의 3.3당 아파트 시세는 6475만원이다. 20165월 과천에서 분양한 '래미안 센트럴스위트'3.3당 분양가가 평균 2678만원이었다. 현재 과천시 별양동의 3.3당 시세는 3353만원이다.

 

 

  강남3구와 과천지역은 주택도시보증공사(HUG)에서 '고분양가 관리지역'으로 선정해 분양가 산정시 1년 내 인근에서 분양한 단지가 있을 경우 그 평균 분양가를 넘지 못하도록 하고 있다. 1년 내 분양단지가 없으면 분양한지 1년이 지난 단지 평균 분양가의 110%를 초과하지 않는 선에서 분양가를 책정하도록 지침을 내리고 있다. 최근 1~2년 사이 집값이 급등했다는 점에서 신축아파트 청약에 당첨되는 즉시 큰 시세차익을 기대할 수 있다. 과천에서는 대우건설이 이달 과천주공7-1단지를 재건축한 '과천 센트럴파크 푸르지오 써밋'을 분양한다. '래미안 센트럴 스위트' 이후 나오는 첫 단지다. 지하 3~지상 3215개동 전용면적 59~1591317가구로 이중 일반분양은 575가구다. 현대건설·GS건설·현대엔지니어링 컨소시엄은 3월 중 개포주공8단지를 재건축한 디에이치자이(가칭)을 분양할 예정이다. 분당선 대모산역과 3호선 대청역을 도보로 이용 가능한 더블역세권 단지다. 서초구에서도 3월에 첫 분양이 이뤄진다. 삼성물산이 서초우성1차를 재건축해 일반분양분을 공급한다. 전용 83135m² 1317가구로 이 중 232가구가 일반분양된다. GS건설은 4월 고덕주공6단지 재건축을 분양한다.(2018116 매일경제 기사 참조)

 

 

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  1. 핑구야 날자 2018.01.19 07:11 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산이 관심이 많은 분들은 궁금하겠지요

  2. 마니7373 2018.01.19 09:52 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    유용한 정보 잘 보고 갑니다~~
    즐거운 주말 보내세요^^