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정부 `재개발도 재건축만큼` 강력 규제카드 꺼낸 까닭은

잡히지 않는 집값 고공행진

 

 

  정부가 재개발 지역에 대한 규제 강화를 검토하는 이유는 재건축 규제로 인한 `풍선효과`가 재개발로 몰리고 있다는 판단 때문이다. 재건축보다 상대적으로 느슨한 규제 때문에 `갈 곳 잃은` 투자자들이 재개발 시장으로 진입해 부동산 가격 전반을 상승시키는 `불쏘시개` 역할을 하는 것을 막겠다는 목적이다. 실제로 서울 지역 재개발에는 위치를 막론하고 관리처분인가가 난 입주권엔 최소 3억원 이상의 웃돈(프리미엄)이 붙어 있다. 한강변인 마포·용산·성동과 영등포·동작구는 물론 한강변 강북 2선 라인인 동대문·서대문·은평구도 재개발 신축 아파트와 입주권 가격이 전용면적 84기준으로 줄줄이 10억원을 돌파했다. 청량리역세권 재개발의 핵심으로 손꼽히는 청량리4구역 입주권의 경우 매물 자체가 거의 없지만 시장에서는 최소 12억원 이상의 가격대가 형성될 것으로 보고 있다. 은평구도 재개발이 한창인 수색·증산뉴타운의 수색9구역과 증산2구역의 입주권 가격이 조합원 분양권보다 4~5억원대의 웃돈이 붙어 거래되고 있다. 이들은 올해 말 일반분양을 앞두고 있다. 마포·성동구 등을 제외하고 재개발 입주권 웃돈이 5억원을 넘기는 처음이다. 서대문구 북아현뉴타운의 경우 전용면적 84기준 재개발 입주권 호가가 11억원대 이상으로 형성돼 있다.

 

  재개발 사업은 도시 내 노후주택 지역의 주거 환경을 개선한다는 공공성이 있어 규제 강도가 약한 편이다. 재건축은 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도가 금지되지만 재개발은 관리처분인가 이후부터 금지된다. 재건축 사업의 발목을 잡는 `안전진단`이나 `초과이익환수제` 적용을 받지 않는다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 "재건축 시장에 진입하지 못한 투자자들이 재개발로 대거 유입돼 시장이 혼탁해지고 있다""마치 10여 년 전 뉴타운 광풍과 비슷한 분위기"라고 말했다. 서울에서 불붙은 재개발 광풍은 수도권으로 옮겨가고 있다. 광명·고양 등 서울 인접지 재개발은 웃돈이 무섭게 붙는 양상이다. 광명뉴타운은 작년 12월 첫 분양 단지였던 광명에코자이위브가 완판되자 다른 구역 프리미엄이 억대로 뛰었다. 뉴타운 사업이 진행 중인 광명 내 11개 구역 모두 시공사 선정을 마쳐 수요자가 가격을 묻지 않고 매물을 잡는 상황이 벌어지고 있다. 최근 수도권 광역급행철도(GTX) A노선 착공 기대감으로 주목받는 고양시 대곡역 인근 능곡뉴타운도 투자자가 몰리고 있다. 2007년 시작된 고양시 뉴타운은 3개 지구 20개 구역에서 약 3만가구를 짓는 사업으로, 2010년 지구 및 구역에 대한 계획을 경기도로부터 승인받아 추진됐다. 고양 능곡뉴타운 중에서 가장 속도가 빠른 1구역(관리처분인가)은 웃돈이 8000만원에서 1억원까지 올랐다. 3개월 전 5000만원이었는데 2배가 된 셈이다. 그러나 사업 추진 과정과 추가 분담금 등을 두고 지역 주민 갈등이 번지자 급기야 고양시가 뉴타운 사업 전면 재검토를 선언했다.

 

 

  정부는 일단 입주권 양도 시기 조정, 임대주택 비율 상향, 토지거래허가구역 등 투기 수요를 차단하고 실수요자를 보호할 수 있는 모든 규제 카드를 테이블 위에 올려놓고 검토 중이다. 토지 거래 자체를 제한하는 `토지거래허가구역`은 가장 강력한 카드로 평가받는다. 서울에서는 이명박정부 때 뉴타운 사업이 본격 추진되면서 한남·흑석·아현·거여마천 등 대부분 지역들이 허가구역으로 묶였다가 사업 좌초 또는 종료로 대부분 해제됐다. 지금은 강남구와 서초구 일대 수서 SRT 역세권 개발사업과 구룡마을 도시개발사업 등 총면적 27에 달하는 자연녹지지역만 허가구역으로 지정된 상황이다. 확실한 ``이지만 정부도 조심스럽다. 재개발 사업 추진이 어려워지면 중장기적으로 재개발을 통한 도심 주택 공급이 현저히 줄어들 수 있기 때문이다. 재개발이 강북 등에 몰려 있는 점을 감안하면 자칫 강남과 양극화만 더 키우는 꼴이 된다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "재개발의 경우 재건축과 달리 임대주택 의무 공급 규정이 있기 때문에 조합원 지위 양도 기준을 강화할 경우 오히려 재개발에 대한 역차별 논란이 제기될 수 있다"고 말했다. 정부 관계자도 "도심 주택 공급의 중요한 수단인 만큼 정교하게 투기 수요만 차단할 `핀셋 규제`가 필요하다""규제 내용은 아직까지도 논의가 팽팽해 수위 조절을 고심 중"이라고 밝혔다.(201897일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

시대 뒤처진 `용적률 인센티브`중대형 선호 8년전 제도 그대로

이젠 소형 수요 늘고 공급도

 

 

  서울시재개발 사업지에서 소형주택을 더 많이 지을수록 용적률을 높여줘 문제라는 지적이 나오고 있다. 가뜩이나 소형주택에 대한 시장 선호도가 높은 상황에서 인센티브까지 주는 것은 자칫 시장 왜곡을 초래할 수 있다는 것이다. 15일 서울시에 따르면 지난 8일 열린 도시재정비위원회에서 노량진 재정비촉진지구 5구역의 촉진계획 변경안이 수정 가결됐다. 60이하 소형주택 비율을 늘려 기준 용적률을 20%포인트 상향받은 것이 변경안의 주된 내용이었다. 노량진 5구역 조합은 높아진 용적률 20%포인트에 해당하는 소형주택 123가구를 더 지을 수 있게 됐다. 기준 용적률은 249%에서 269%, 재개발 후 가구 수는 623가구에서 746가구로 높아졌다. 용적률이 높아진 만큼 노량진 5구역의 사업성은 더욱 올라갔다. 조합에는 큰 이득이지만 과연 소형주택을 더 짓도록 인센티브를 주는 것이 사회적으로 맞는지 의문이라는 지적이 나온다. 2010년 처음 이 제도가 도입된 것은 개발사업으로 서민주택이 멸실되면서 주택 가격과 전세금이 오르는 것에 대한 대책의 일환이었다. 그러나 지금은 시장에서 소형주택 선호도가 높아 3.3당 분양 가격도 더 높기 때문에 굳이 인센티브를 주지 않더라도 소형주택을 더 많이 지으려는 분위기다. 이런 상황에서 소형주택 건립에 따른 용적률 인센티브까지 부여하면 지나치게 소형주택 공급이 많아져 시장 왜곡을 초래할 수 있다는 우려가 나온다.

 

 

  소형주택 공급이 이미 충분히 이뤄졌다는 시장 신호도 관측된다. 1월 말 국토교통부 통계에 따르면 전국 미분양 가구 수는 전년 동월 대비 0.35%(209가구) 감소했다. 전용 85를 초과하는 중대형 미분양은 지난해 16914가구였지만 올해 1월에는 5650가구로 18.28% 줄었다. 반면 전용 60이하 소형은 6.48%(583가구), 전용 60~85중소형은 1.09%(472가구)로 오히려 미분양 물량이 증가해 미분양 물량이 급감한 전용 85초과 중대형과 대조를 보였다. 지난해 전체 입주 물량 중 93%가 중소형일 정도로 중소형 공급 비중이 크고, 중소형 인기에 힘입어 분양가 상승폭이 컸던 점이 중소형 미분양이 증가한 이유로 꼽힌다. 서울시 관계자는 "재개발 소형주택 인센티브는 중대형 아파트가 더 선호되던 때 시작됐다""지금은 그때와 사정이 달라졌다는 것을 알고 있지만 재개발 사업지가 많이 남아 있지 않아 굳이 인센티브를 없애지 않고 있다"고 말했다. 김상진 한양대 교수는 "서울시 내에서도 자치구별로 1인 가구 비중이 다르다""1인 가구 비중이 높은 관악구에서는 인센티브를 없애고, 비중이 낮은 강남구에서는 인센티브를 존속하는 방안도 검토해볼 만하다"고 말했다.(2018517일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

서울 공동주택 공시가격 10.2% 급등. 송파구 16.1% 올라 전국 최고 기록

잠실엘스 등 일부는 25% 넘게 상승, 재산세·종부세 제한 폭까지 늘어날 듯

전국 공동주택 공시가격은 5.02% 올라

반포 주공1단지 107형 공시가격 3500만원(22%) 급등

보유세 부담도 38% 늘어나

 

 

  서울 송파구 잠실엘스 아파트 84.8(이하 전용면적)평균 공시가격은 지난해 8800만원에서 올해(11일 기준) 102400만원으로 26.7% 올랐다. 공시가격이 많이 오른 것은 지난해 집값이 급등했기 때문이다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 이 아파트 84.8형은 올 2~3165000만원 안팎에서 거래됐다. 1년 전보다 4억원 정도 올랐다. 잠실엘스 인근에 있는 잠실주공 5단지 76.5 역시 최근 1년 사이 집값이 3억원가량 오르면서 공시가격이 115200만원으로 전년 대비 25.2% 올랐다. 서초구 반포주공 1단지 107.5공시가격 역시 지난해보다 21.7% 오른 197600만원으로 나타났다. 이렇게 서울 강남 아파트 공시가격이 오르면서 주택 보유자의 보유세 부담도 늘게 됐다. 국토교통부가 30일 공시(관보 게재)‘2018년 공동주택 가격에 따르면 올해 전국 공시 대상 공공주택 1289만 가구의 평균 공시가격은 전년 대비 5.02% 올랐다. 지난해(4.44%)보다 상승 폭이 컸다. 서울 상승률이 두드러졌다. 서울 공동주택 공시가격은 전년 대비 10.19% 올랐다. 2007(28.5%) 이후 최고치다. 송파구가 16.14% 올라 전국 250개 시··구 중 최고치를 기록했다. 공시가격 상승률 2위는 강남구(13.73%), 3위는 서초구(12.75)였다. 성동구(12.19%)와 강동구(10.91%), 양천구(10.56%) 등도 상대적으로 많이 올랐다. 한정희 국토부 부동산평가과장은 올해 공시가격 상승은 지난해 부동산 시황이 반영된 것이라며 풍부한 유동자금 유입, 수도권 지역의 분양시장 활성화, 재건축·재개발 사업 추진, 주택 수요 증가 등에 따른 것이라고 설명했다.

 

 

  국세인 종합부동산세, 양도소득세, 상속·증여세는 공시가격을 토대로 부과된다. 지방세인 재산세와 취득세도 공시가격이 부과 기준이다. 공시가격은 아파트 단지는 물론이고 동과 호수에 따라서도 각각 차이가 있다. 김종필 세무사에 따르면 공시가격이 지난해 162400만원에서 올해 197600만원으로 오른 서울 서초구 반포주공 1단지 107.5의 경우 공시가격은 21.7% 올랐지만, 재산세와 종부세를 포함한 보유세 부담은 35%가량 증가하는 것으로 나타났다. 같은 단지 1401주택자가 보유했다고 가정하면, 보유세는 지난해보다 38% 오른다는 계산이 나온다. 공시가격이 9억원을 넘은 공동주택도 크게 늘었다. 올해 공시가격이 9억원을 초과하는 공동주택은 지난해(92192가구)보다 52% 증가한 14807가구로 나타났다. 이 중 95.9%(135010가구)가 서울에 집중됐다. 다주택자의 경우 공시가격 합산 금액이 6억원 이상, 1주택자는 공시가격 9억원 이상이면 종부세 적용 대상이다. 서초구 방배동 동부센트레빌 134, 강남구 일원동 목련타운아파트 99.8등의 일부 가구가 올해 9억원을 초과했다. 이들 단지는 지난해 내지 않던 종부세를 내야 하기 때문에 체감하는 세 부담은 훨씬 클 것으로 보인다. 김종필 세무사는 공시가격 인상 폭이 가파를 경우 일부 고가주택은 전년도 세 부담 상한까지 급등할 수 있다고 말했다.

 

 

  재산세는 공시가격 3억원 이하의 경우 전년 부과분의 105%를 넘지 못한다. 3억원 초과~6억원 이하는 110%, 6억원 초과는 130%까지만 부과할 수 있다. 종부세 과세 대상인 경우 재산세와 종부세의 합이 전년의 150%를 넘지 못한다. 서울을 제외하고 시·도별로 보면, 세종이 7.5% 올라 유일하게 전국 평균(5.02%)을 웃돌았다. 전남(4.78%), 강원(4.73%), 대구(4.44%)가 올랐고 지역경제가 침체한 경남(-5.3%), 경북(-4.94%), 울산(-3.1%)은 하락했다. 전년 대비 3.76% 오른 경기도에서는 성남 분당구가 눈에 띈다. 전국 250곳 시··구 중 넷째로 높은 상승률이다. 성남 수정구(11.12%)와 과천(9.9%) 등도 오름폭이 컸다. 한편, 전국 250개 시구에서도 올해 11일을 기준으로 산정한 약 396만 가구의 개별단독주택 공시가격을 30일 공시했다. 개별단독주택 공시가격 변동률은 작년 대비 5.12% 상승한 것으로 집계됐다. 제주가 전년 대비 11.55% 올라 전국에서 가장 많이 올랐다. 부산(7.61%), 서울(7.32%) 6개 시·도는 전국 평균(5.12%)보다 상승률이 높았던 반면, 대전(2.82%), 충북(3.35%) 11개 시·도는 전국 평균을 밑돌았다.(2018430일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

한은 아파트 위주 한국주택시장 과 달리 거래 활발하고

재건축 많아 공급과잉 적어 지방·노후주택 빈집 늘수도

 

 

  "한국 부동산 시장은 과거 일본과는 달리 집값이 급락할 가능성이 낮다. 자산가격 상승률이 과거 일본에 비해 낮은 데다 재개발·재건축 위주로 주택이 공급돼 공급 과잉 우려가 적다." 한국은 일본처럼 인구 고령화로 주택 가격이 급락할 가능성이 낮다는 한국은행의 분석 결과가 나왔다. 그동안은 민간 연구기관이 주로 주택 가격이 급락할 가능성이 작다는 연구 결과를 발표했지만, 한은과 같은 공공기관이 이를 밝힌 것은 이례적이다. 한은은 1980~1990년대 일본에 비해 한국 주택 가격이 상대적으로 완만하게 상승했고 최근 들어 재개발·재건축 위주로 주택을 건설하면서 멸실을 동반해 공급 과잉이 장기화할 가능성이 낮다고 설명했다. 한은 금융안정국 오강현·안상기·권동휘 과장과 김솔·윤재준 조사역은 26'인구 고령화가 주택시장에 미치는 영향'이라는 보고서를 통해 이같이 밝혔다. 한은 관계자는 이날 "인구 고령화로 중장기적으로 주택 수요 증가가 둔해질 것으로 예상되지만 정도는 매우 완만할 것"이라고 말했다. 이 관계자는 이어 "다만 임대차시장이 월세로 재편될 것이며 지방·노후 주택을 중심으로 빈집이 증가할 가능성이 높다"고 덧붙였다.

 

 

  한은은 이번 보고서를 통해 2016~2035년 중기적 시계로 봤을 때 주택 수요가 증가세를 유지할 것으로 봤다. 이는 전체 가구의 주거면적을 더해 수량화한 뒤 주택수요를 APC(Age-Period-Cohort) 모형을 통해 산출한 결과다. 이 결과 한국 주택 수요는 2016~2035년 면적 기준으로 29.1% 늘어난다. 연평균 증가율도 2016~20201.7% 2020~20251.5% 2025~20301.2% 2030~20350.8%로 점차 낮아지지만 플러스를 유지한다. 주택 가격이 과거처럼 폭등하지 않고 지방과 노후 주택 위주로 빈집이 발생할 수 있지만, 전반적으로 주택 가격이 하락할 가능성은 작다는 의미다. 특히 한국은 2015년 기준으로 전체 주택 대비 아파트 비중이 60.4%에 달하는데, 이 또한 주택 가격 급락 가능성을 제한하는 요소라고 분석한다. 비교적 교통이 편리한 곳에 대단위로 입주하는 아파트는 단독주택보다 매매가 잘 되는 편이다. 한은에 따르면 단독 주택 비중이 70%에 육박하는 일본의 주택거래회전율(전체 주택 재고량 대비 매매 건수)은 버블 붕괴 직전인 19880.39%에 그쳤다. 반면 한국은 아파트 위주로 주택 시장이 형성돼 지난해 기준으로 주택거래회전율이 10.4%에 달했다.

 

 

 

  한은 관계자는 "고령 1·2인 가구가 늘어나면서 중대형 아파트를 매각해 현금화할 수요가 늘고 있는데 이에 부합하는 중소형 주택과 아파트 수요가 더욱 늘어날 것"이라고 밝혔다. 실제로 최근 들어 서울 지역의 경우 아파트 공급은 2010년 중대형 비율이 88.1%에 달했으나 2016년 들어 68.5%로 급락했다. 그만큼 시장 수요에 발맞춰 공급이 이뤄지고 있어 시장 수요에 탄력적으로 대응하고 있다는 평가를 받는다. 그는 이어 "다만 주택보급률이 2015년 기준으로 102.3%인 상황에서 주택 수요 증가세가 둔해지면서 수요가 상대적으로 적은 지방 및 노후 주택을 중심으로 빈집이 증가할 수 있다"고 밝혔다. 또한 한은은 주택 공급 방식이 최근 재건축·재개발 위주로 이뤄져 멸실을 동반해 주택 과잉 공급이 장기화할 가능성이 낮다고 밝혔다. 일본은 1990년 초반 버블 붕괴 이후 기업들이 토지를 처분하면서 지가가 급락해 주택을 짓기 좋은 환경이 조성됐다. 이 결과 경기 급락 이후 오히려 대규모로 주택이 공급됐고 이는 버블 붕괴 이후 5~6년에 걸쳐 이뤄졌다.(2017727 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  6·19대책 이후에도 서울 분양시장이 초강세를 보이고 매매시장에서도 집값이 좀처럼 떨어지지 않는 이유에 대해 전문가들은 '수급에 대한 근원적인 고민이 부족하기 때문'이라고 지적한다. 정부가 최근 집값 급등은 투기수요 때문이지 공급 문제와는 연관성이 없다고 선을 그었지만 잘못된 인식일 가능성이 있다는 것이다. 주택보급률, 입주 물량, 주택 노후도 등을 면밀히 살펴 서울 주택 수급에 대한 관점을 다시 세우라는 조언도 제시됐다. 통계청에 따르면 2015년 기준 서울의 주택보급률(주택 수를 가구 수로 나눈 수치)96%. 이주할 때 발생하는 공실 등을 고려해 학계에서 판단한 적정 주택보급률(105~110%)보다 낮다. 서울연구원이 최근 조사한 자료를 봐도 서울의 인구 1000명 당 주택 수는 355.7호로, 파리(605.7도쿄(579.1뉴욕(412.4) 등 세계 주요 도시와 비교할 때 상당히 떨어진다. 일부에선 주거용 오피스텔, 기숙사 등이 빠졌기 때문에 실제 주택보급률이 수치보다 높다는 주장도 나온다. 하지만 외국인 수요와 멸실주택 역시 계산에서 제외된 만큼 주장에 대한 근거가 적절하지 않다는 반론이 더 많다. 서울시에 따르면 작년 기준 등록된 외국인은 27만명이 넘는다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "오피스텔 등이 주택보급률에서 공급 측면의 '사각지대'라면 외국인 등은 수요에서 같은 역할을 한다""모든 수치를 고려해도 서울 주택보급률은 100%를 넘지 않을 것"이라고 설명했다.

 

 

  앞으로 입주 물량도 서울 지역은 크게 늘어나지 않는다. 올해 서울의 입주 물량은 26331가구로 최근 10년간 연평균 입주 물량인 32364가구보다 19% 감소한다. 내년 입주 예정분도 33999가구로 역대 최대였던 2008(55647가구)보다 크게 적다. 게다가 서울은 택지개발과 보금자리주택 등 대규모 아파트 공급이 끊기고 신규 공급 루트가 재건축·재개발 등 정비 사업에 한정된 상황이다. 기존 입주자에게 돌아가는 물량이 상당수라 실제 물량은 더 적을 수 있다는 뜻이다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "서울 아파트 공급은 기존 조합원에게 돌아가는 물량이 70% 가까이 된다""조합원 입주 물량 외에 일반분양 공급은 과거보다 급감하고 있다"고 진단했다. 경기도 입주 물량이 서울에 주는 부담 여부는 논쟁이 가장 치열한 부분이다. 올해 경기도 아파트 입주 예정 물량은 122544가구로 작년보다 40% 늘어난다. 내년에는 155197가구로 작년보다 2배 가까이 급증한다. 이런 이유 때문에 서울 지역 주택공급이 경기도의 영향을 받아 상황이 심각하지 않다는 지적도 있다.

 

 

  하지만 반대되는 주장을 펼치는 쪽은 경기도 입주 물량 대부분이 서울과 다른 생활권이라는 사실을 이야기한다. 앞으로 경기도 입주 물량 상위 5곳은 화성시, 시흥시, 수원시, 김포시, 평택시. 채상욱 하나금융투자 연구원은 "부동산의 가장 큰 특징은 한 지역이 다른 생활권을 대신하기 어렵다는 대체 불가성"이라며 "특히 화성시나 평택시, 시흥시 등은 서울까지 영향을 주기에는 거리가 멀다"고 밝혔다. 서울 지역의 주택 노후화가 진행되고 있다는 점도 주목해야 한다. 주택 공급을 분석할 때 가장 놓치기 쉬운 부분이기도 하다. 국토교통부와 업계 자료를 종합해보면 아파트·단독주택을 포함한 서울 주거용 건축물 중 지어진 지 30년 이상 된 건물 비중은 35%에 달한다. '20년 이상'으로 영역을 넓히면 비율은 71.9%까지 올라간다. 반대로 10년 미만의 신규 건축물 비중은 8%밖에 되지 않는다. 아파트로만 영역을 좁혀도 비슷한 경향을 찾을 수 있다. 서울에서 입주한 지 20년 이상 된 아파트 비중은 전체의 71.2%. 도봉구(86.9%) 노원구(85.5%) 등이 상위권을 차지한 가운데 강남구(76.7%) 서초구(71.0%) 송파구(74.5%) 등도 만만치 않은 비중을 기록 중이다. 그나마 서울에서 '새 아파트'가 많다는 마포구(59.7%) 성동구(62.3%) 등도 절반을 뛰어넘는다.

 

 

  채상욱 연구원은 "서울은 양질의 '새 집'에 대한 욕구가 매우 높아져 있는 상황"이라며 "6·19대책에도 사람들이 견본주택에 몰리고, 강남의 신규 아파트와 분양권에 돈이 몰리는 이유도 이와 관련이 있다"고 분석했다. 수요 측면에서도 서울은 안정적 흐름을 이어갈 것이란 전망이 우세하다. 1~2인 가구 증가외국인 거주민 유입 등으로 수요가 추가될 가능성이 높기 때문이다. 통계청이 최근 발표한 '장래가구추계'에 따르면 한국의 총 가구 수는 2045년까지는 성장세를 계속 유지할 수 있을 것으로 전망된다. 물론 투기수요가 붙어 가격 과열이 생기면 안 되기 때문에 대출규제 등 수요 측면을 묶는 정책의 필요성은 여전하다. 하지만 정부는 수요와 공급을 따져 정책을 좀 더 정교하게 만들어야 한다고 전문가들은 강조했다. 심교언 교수는 "예전처럼 대규모 택지를 통해 공급을 무조건 늘리는 것은 현재 인구구조상 어려운 면이 있다""주택 구매 취약 대상을 위해 임대주택 공급을 늘리고, 투기수요에는 대출규제를 통해 돈줄을 죄는 것이 효과적일 것"이라고 말했다.(2017630 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

67천가구·73% 급증새정부 출범후 예상외 호황에 건설사들 미뤘던 공급 서둘러

`고덕대단지` 강동 1만가구 최다`신길뉴타운` 영등포 8천 넘어

84%가 재건축·재개발 물량높은 분양가, 집값 견인 가능성

이주수요로 전세 불안요인도

 

 

  올해 서울 지역 아파트 분양이 2000년 이후 가장 많이 이뤄질 전망이다. 서울 내 노후한 주택이 늘어나면서 재건축·재개발이 급증한 데다 주택시장이 실수요 위주로 재편되면서 출퇴근이 편리한 서울 아파트의 인기가 치솟고 있기 때문이다. 24일 부동산114에 따르면 올해 서울 아파트 분양 물량은 작년(38835가구)보다 72.6% 급증한 67038가구에 이를 것으로 보인다. 부동산114가 집계하기 시작한 2000년 이후 최대치다. 지난해까지 가장 분양 물량이 많았던 해는 2001(62814가구)인데 올해 예정된 분양 물량은 이보다도 4000가구 이상 많다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "새 정부가 들어서면서 시장 불확실성이 상당 부분 해소된 데다 최근 서울 집값이 오름세를 보이자 건설사들이 그동안 미뤄왔던 아파트 분양을 서두르고 있다"고 말했다. 1970년대부터 지어지기 시작한 아파트들이 노후화함에 따라 재개발·재건축 시기가 도래한 것이 분양 물량이 급증한 주된 원인으로 꼽힌다. 재건축 과정에서 발생한 집값 상승분의 최대 50%를 조합이 부담해야 하는 재건축 초과이익환수제가 내년부터 적용될지 모른다는 우려도 재건축 급증에 한몫했다는 평가다. 올해 예상되는 서울 지역 전체 분양 물량 중 재개발·재건축 물량은 56116가구(83.7%)나 된다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 "서울 재정비시장은 2013년까지 위축됐으나 서울 주택시장이 살아나면서 재개발·재건축이 4년째 증가세를 보이고 있다"고 말했다.

 

 

  부동산114가 내놓은 한 해 아파트 예상 분양 물량은 각 건설사가 수립한 계획에 따른 것이다. 예상치 못한 사정에 따라 올해 분양이 목표였던 단지가 내년으로 미뤄질 수 있고, 내년 분양이 예정됐던 단지가 올해로 앞당겨질 수 있다. 부동산114에서는 건설사 분양계획이 바뀔 때마다 거의 실시간으로 연내 분양 예상 통계치를 조정한다. 확정된 수치는 아니지만 건설사들이 2000년대 이후 가장 많은 물량을 분양할 계획이라는 것은 그만큼 요즘 서울 주택시장 분위기가 좋다는 의미로 풀이된다. 신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "서울 아파트 분양은 잔금대출에 대해 비거치식 분할상환이 적용되고 분양가가 9억원을 넘는 단지가 많아 중도금 대출이 어렵다"면서도 "단기부동자금이 1000조원이 넘는 상황에서 서울 아파트는 다른 지역보다 투자하기에 안전하다는 시각이 많다"고 설명했다.

 

  서울 내 25개 자치구 중에서는 강동구의 분양 예상 물량이 1844가구로 가장 규모가 컸다. 고덕롯데캐슬베네루체(1859가구)26일 견본주택을 열고, 고덕주공3단지재건축(4066가구·7) 고덕주공5단지재건축(1745가구·9) 고덕주공6단지재건축(1824가구·12)이 차례로 분양한다. 8227가구를 분양할 예정인 영등포구에서는 신길12구역자이(1008가구) 신풍역신동아파밀리에(1650가구)가 각각 6월과 12월에 분양한다. 김세원 내외주건 이사는 "영등포구에 회사가 밀집해 있는 데다 강남 접근성이 좋아 올해 대규모 분양이 이뤄지는 것으로 보인다"고 말했다. 강동구·영등포구에 이어 은평·강남·서대문·양천·노원·마포·서초 순으로 연내 분양 물량이 많았다. 반면 광진·도봉·관악에서는 아파트 분양 계획이 없는 것으로 조사됐다. 재건축 연한이 도래하지 않았거나, 대부분 중층 이상으로 용적률이 낮아 일반분양을 통한 사업비 조달이 어렵다는 점이 재개발·재건축이 더딘 이유로 꼽힌다.

 

 

  올해 분양이 집중되는 도심권 자치구에서는 큰 폭의 집값 상승이 예상된다. 김 이사는 "이미 개발이 완료된 서울 지역에서 새롭게 대규모 분양이 이뤄진다는 것은 당장 그만큼의 기존 주택을 부순다는 의미"라며 "영등포구나 마포구 등은 강동구처럼 인근 경기도 지역에서 임시로 머물 집을 구하기 어렵기 때문에 그 일대 집값이 오를 수 있다"고 내다봤다. 박 대표는 "아파트 분양가격은 주변 집값보다 비싸게 책정되기 때문에 막대한 분양이 올해 서울의 주변 집값을 부추길수 있다""다만 입주 시점이 돌아올 경우 역전세난이 발생할 수도 있기 때문에 아파트 매수에 신중할 필요가 있다"고 말했다.(2017525일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

상봉6구역 이어 고덕1지구, 정비구역 해제키로공덕·홍제서도 의견 조사

"언제 성사될지 모르고 수익성도 불확실"

리모델링 권장하는 서울시 정책도 한 몫

 

  주민들 스스로 재건축·재개발 사업을 포기하려는 사례가 잇따르고 있다. 재건축 사업이 장기간 결실을 맺지 못하고 수익성도 떨어지면서 다른 길을 찾아 나서는 것이다. 리모델링 등 재건축의 대안 사업에 대한 지원책이 증가하는 것도 원인이다. 25일 강동구청에 따르면 서울 강동구 고덕1지구는 주민들의 재건축 사업 중단 요구로 인해 정비구역 해제 절차에 돌입했다. 지난 10일까지 실시한 고덕1지구 주민의견조사 결과, 토지 등 소유자의 44.91%만이 정비사업 추진에 찬성한다고 답했다. 찬성률이 50% 미만이면 정비구역 해제 절차를 시작하게 된다. 이로써 강동구 내 모든 단독주택 지역은 아파트 재건축을 포기했다. 이에 앞서 중랑구 상봉6도시환경정비구역은 주민동의 절차를 완료한 후 지난 7일 도시계획위원회에서 정비구역 해제 승인까지 받았다.

 

  정비구역을 그대로 유지할지에 대한 주민의견을 모으는 단지들도 있다. 마포구 공덕6주택재개발구역은 소유주 3분의 1 이상이 의뢰해 재건축 사업 추진 여부에 대한 주민 의견조사를 내년 23일까지 실시한다. 서대문구 홍제1도시환경정비구역도 내년 1월 중순 주민 조사 결과를 공개한다. 주민 조사에서 절반 이상의 정비구역 찬성 의견을 얻지 못하면 서울시의회를 거쳐 서울시 도시계획위원회 심사를 받는다. 이 밖에 최근 강남구 개포동 한 아파트 단지는 서울에서 처음으로 수직증축 리모델링 허가를 받았다. 여의도와 목동 지역에서도 재건축과 리모델링을 저울질하고 있는 단지가 적지 않은 상황이다.

 

  정비구역을 해제하려는 지역은 재건축 승인을 기다리다 지친 주민들이 직접 나선 경우가 많다. 마포구청 관계자는 "공덕6주택정비구역은 추진위 설립 이후 특별한 진전이 없었다"고 전했다. 고덕1지구는 한강변에 위치해 있고 각종 개발 호재를 누릴 수 있는 지역이지만 주민들은 재건축 해제 방향으로 선회했다. 고덕상업업무복합단지 개발과 이케아 개장 등 호재로 인해 아파트 재건축보다는 원룸·상가 조성을 통해 임대수익을 얻는 게 더 유리하다는 판단에서다. 고덕1지구 인근 한 공인중개소 관계자는 "고령층 원주민들은 50~60평 새 아파트를 덩그러니 받기보다 기존 주택의 증축을 통해 꾸준한 임대수익을 얻기를 원하는 분위기"라고 설명했다. 이주흥 고덕1지구 '재건축반대 내집지킴이' 회장은 "고덕1지구 내에서도 다세대 빌라 소유주들은 대체로 재건축을 희망하지만, 단독주택·근린생활시설 소유주들은 신축을 통해 상점과 원룸 등 임대를 주면 매달 500만원은 받을 수 있다고 생각한다"고 말했다. 이 회장은 또 "단독주택값이 최근 3년간 급등했다"고 강조했다. 단독주택의 가치가 오르는 상황에서 불확실한 분양가와 분담금을 무릅쓰고 성사 가능성이 불투명한 재건축을 선택할 이유가 없다는 것이다.

 

  재건축보다는 재생의 성격이 강한 리모델링을 장려하는 서울시 정책 방향도 한몫하고 있다. 서울시는 최근 50가구 이상 증축을 허용하는 등 리모델링 활성화에 힘을 쏟고 있다. 리모델링 횟수 제한도 사라질 예정이다. 반면 재건축은 올해 서울시 심의 통과가 줄줄이 보류되고 있으며, 층수 제한도 엄격하게 적용되고 있다. 서울시 도시재생본부 관계자는 "최근 국회 문턱을 넘은 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법'도 수요자들의 선택의 폭을 넓혀주고 있다"고 말했다. 이 법으로 낡은 소규모 저층 주택을 아파트로 짓는 가로주택정비사업 기간이 단축될 것으로 보인다. 또 신규 주택 200가구 이하를 새로 짓는 소규모 재건축사업은 안전 진단과 조합추진위원회 설립 단계를 생략할 수 있게 됐다.

 

  내년에는 리모델링을 추진하기 위해 필요한 소유주 동의율 기준도 완화된다. 현재는 단지 집주인 80% 이상이 동의를 해야 하는데, 1월부터는 75%의 동의만 얻으면 사업 추진이 가능하다. 반면 재건축 사업은 내년 말 초과이익환수제 유예 종료라는 악재를 앞두고 있다. 초과이익환수제는 재건축으로 얻는 이익이 조합원 1인당 평균 3000만원을 넘을 경우 초과 금액을 최대 50%까지 부담금으로 환수하는 제도다.(20161226일 매일경제 기사 참조)

 

 

 


신수대흥2구역 입주권에 웃돈 13.32천만원 넘어

 

  도심과의 접근성은 좋지만 새 아파트 공급이 부족해 최근 2~3년 사이 아파트 매매가와 전세금이 급등한 서울 마포구가 새 아파트촌으로 탈바꿈한다. 지난해부터 부동산시장에 불어온 훈풍에 힘입어 십수 년간 끌어오던 재개발·재건축 등 도시개발사업이 활발해진 결과다. 10일 부동산업계와 마포구 등에 따르면 올해 말까지 마포구 5곳의 재건축·재개발 사업장에서 3500여 가구가 공급될 예정이다. 이 중 일반분양 물량은 2000가구에 조금 못 미치는 수준으로 파악됐다. 사업 속도가 가장 빠른 곳은 마포구 신수1주택 재건축 단지. 낡은 다세대·다가구주택과 단독주택 밀집지였던 이곳은 이르면 이달 말 '신촌숲 아이파크'로 일반분양에 돌입한다. 현재 철거를 끝내고 땅 고르기 작업이 한창 진행 중이다.

 

  신수1주택 재건축 정비사업조합장은 "시공사인 현대산업개발과 분양가를 조율 중인데 전용 84분양가로 7억원대 중후반, 3.3평균 분양가로 2200~2400만원 선을 검토하고 있다"고 전했다. 조합에 따르면 지하 3~지상 35, 7개동 전용 59~137, 1015가구로 이 중 568가구가 일반분양 대상이다. 펜트하우스는 없고 복층형(전용 137) 타입을 6채 만드는데 조합원이 4채를 분양받고 2채만 일반물량으로 나온다. 재건축 사업이 막바지로 치달으면서 조합원 입주권은 자취를 감췄다. 인근 부동산중개업자는 "조합원들이 추가 가격 상승 가능성을 기대하고 매물을 거둬들였다""조합원 입주권에 평균 1억원 이상 웃돈이 붙었지만 거래는 뚝 끊겼다"고 설명했다.

 

  대흥2구역 주택재개발 사업도 발걸음이 빨라졌다. 대흥2구역 조합은 다음달 초까지 조합원 분양을 끝내고 이르면 10월 중순 일반분양, 10월까지 철거를 완료할 예정이다. 조합은 3.3당 평균 분양가로 2600만원까지 만지작거리고 있다. 서울지하철 2호선 이대역에 위치한 초역세권으로 전용 59~112, 1248가구 중 492가구를 일반에 분양한다. 대흥2구역 조합원 입주권에도 평균 1억원 이상 웃돈이 붙었다. 마포로 6구역 재개발도 지난달부터 철거작업을 진행 중이다. 오는 11월 말 전용 40~115로 구성된 546가구 중 254가구가 일반에 분양될 예정이다. 조합은 3.3당 평균 분양가로 2100~2200만원을 검토 중이다. 마포구 망원1구역 주택재건축 사업도 막바지 단계다. 조합은 이르면 9'망원1구역 아이파크(가칭)'로 일반분양을 진행한다. 이 단지는 최고 176개동 전용 59~111375가구로 구성됐다.

 

  KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산위원은 "마포는 비강북권 중 재개발·재건축 사업이 가장 빠르게 진행되면서 비강남권 집값을 선도하는 역할을 한다"고 설명했다. 일각에서는 마포구가 살기 좋은 주거지역으로 재조명받는 것은 인정하면서도 고분양가 시대로 진입했다고 지적한다. 부동산업계 한 관계자는 "마포 신규 분양아파트의 적정 분양가는 3.32000만원대 초반인데 최근 분양시장이 호조를 보이자 재건축·재개발 조합이 분양가를 지나치게 올리고 있다""마포는 학군 약점이 남아서 투자 목적으로 분양받으면 매각차익을 얻지 못할 가능성도 배제할 수 없기에 주의할 필요가 있다"고 밝혔다.(2016810일 매일경제 기사 참조)



 

수도권 재건축·재개발, 지방 신규분양 주목

 

  한국감정원전국 공인중개사 2439명을 대상으로 실시한 하반기 주택시장 전망설문조사 결과 수도권 매매가는 오르지만 지방은 하락세를 면치 못 할 것이라는 전망이 나왔다. 18일 한국감정원에 따르면 지난달 24일부터 지난 4일까지 실시한 이번 조사에서 주택 매매가의 경우 전국적으로는 보합세를 보일 것으로 전망한 공인중개사가 55.1%로 가장 많았다. 24.8%는 상승할 것으로 내다봤고 20.1%만이 하락할 것으로 전망했다.

 

  지역별로는 온도차가 뚜렷했다. 서울의 경우 상승 전망이 48%로 보합(47.1%), 하락(4.9%)을 압도했다. 서울을 포함한 수도권 전망에서는 보합 전망이 54.4%로 가장 많았지만 상승 전망도 38.3%로 하락 전망(7.3%)보다 훨씬 높게 나왔다. 반면 지방 주택시장에 대한 전망은 어두웠다. 지방의 경우 보합(55.9%)을 제외할 경우 하락할 것으로 내다 본 비율이 33.3%로 상승 전망(10.8%)보다 3 가까이 높게 나왔다.

 

  한국감정원 관계자는 지방은 신규공급 물량 증가 부담이 매매가 하락 전망 주된 이유로 꼽혔다고 말했다. 하반기 주택시장 최대 변수로 공인중개사들은 수도권과 지방 모두 대출규제·정책규제를 꼽았다. 국내외 경제 여건과 주택공급물량, 기준금리 인하 등도 주요 변수가 될 것으로 공인중개사들은 내다봤다. 수도권에서는 재건축·재개발 단지가 하반기에도 주택시장을 이끌 것으로 전망됐다. 지방에서는 신규분양 아파트에 대한 기대감이 높은 것으로 나타났다.(2016718일 매일경제 기사 참조)




강남권 개발 기대감 매매 급증

마포·성동·은평 다세대·연립 낙찰가율 90% 돌파

 

   "역세권 기존 빌라가 몇 달 새 3.3200만원 이상 올랐지만 자금 여력이 있는 투자자들이 바로 사들이는 바람에 없어서 못 팔 지경입니다." 서울 송파구 석촌동 인근 A공인 관계자의 말이다. 부동산 시장에서 흔히 말하는 빌라란 주로 '다세대·연립주택'을 말한다. 올해 2분기 들어 마포·서대문·성동·송파·영등포 일대를 중심으로 서울 역세권 기존 빌라 매매 시장에 활기가 넘친다. 23일 서울부동산정보광장에 따르면 2분기 다세대·연립주택 매매 거래량은 15005으로 지난해(18334)를 제외하면 글로벌 금융위기인 2009년 이후 최대치를 기록했다. 실거래와 신고 시점 간 시차와 더불어 아직 6월 한 달이 채 지나지 않았다는 점을 고려하면 올 2분기 거래량은 더 늘어날 공산이 크다.

 

  빌라는 시세차익과 공실 시 기회비용이 만만치 않다는 점이 한계로 꼽히지만 ·월세 임대 수요와 투자 수요가 몰리는 지역은 사정이 다르다. 2018지하철 9호선 3단계 구간 개통 등 교통 호재와 더불어 영동대로 통합 개발, 2롯데월드타워 완공 등 개발 호재가 집중된 송파 잠실·석촌·삼전동 일대 빌라촌에서는 급매물이 종적을 감춘 상황이다. 삼전동 B공인 관계자는 "이 동네는 애초부터 공실 걱정이 없는 데다 강남권 재건축 이주 수요 기대감도 겹치다 보니 귀한 몸이 됐다""기존 건물 한 동이 올 초 3.32400~2500만원 선이던 것이 최근에는 2800만원 선으로 뛰면서 시세가 17~18억 선인데 없어서 못 파는 상황"이라고 말했다. 송파는 은평에 이어 서울 자치구 중 다세대·연립주택 매매 거래가 가장 많은 지역이다.

 

  강북권에서는 재건축·재개발 사업의 메카로 통하는 지역의 거래량 증가세가 만만치 않다. 마포는 올해 1분기(1~3)509건이 거래되던 것이 2분기 현재 685으로 늘었고, 같은 기간 서대문은 451건에서 601으로 늘었다. 지난 5월의 경우 마포는 작년 같은 달에 비해 거래량이 14.89%가량 늘었고, 서대문은 무려 40.55% 늘었다. 서대문 북아현3구역 일대 C공인 관계자는 "전용면적 60짜리 빌라 매매 가격이 3~32000만원 선"이라며 "통매매는 부담스럽지만 실투자금 1~15000만원 선에 재건축·재개발 지역 투자를 해보려는 사람들이 문의를 한다"고 말했다. 마포 공덕 일대는 시세가 부쩍 뛰었다. 공덕1구역 인근 공인중개소 관계자는 "최근 들어 마포·은평·서대문 일대 재개발 투자 수요 덕에 시세가 뛰었지만 물건이 부족해 매물 확보 차원에서 매일 빌라 주인들에게 안부 전화를 한다""전용면적 55남짓한 공덕1구역 빌라가 올 2분기 들어 56000만원 선에 거래됐는데 1년 전에 비해 5000~1억원 정도 뛰었다"고 말했다.

 

  뉴타운 해제 악재와 재개발 사업 호재가 교차하는 영등포 일대에서도 매매 거래량이 부쩍 늘어났다. 신길동 D공인 관계자는 "뉴타운이 해제되면 리모델링을 하거나 건물을 다시 지어 수익률을 올릴 수 있는 역세권 빌라를 사려는 사람이 적지 않다""인근 지역 재개발 이주 수요도 있기 때문에 이를 의식해 3.31500~1700만원 선인 뉴타운 해제 용지나 건물을 사들여 빌라를 지으려는 것"이라고 말했다. 경매 시장에도 투자 수요가 몰린다. 23일 지지옥션에 따르면 올해 1~6월 마포·성동·은평 일대 낙찰가율은 1년 전보다 올라 90%를 돌파했다. 이에 대해 KEB하나은행 행복한부동산센터장은 "강남 개포지구발 재건축·재개발 열기와 저금리 기조 속에 각종 개발 호재도 윤곽을 드러내면서 아파트 투자 기대감이 빌라에 옮겨붙을 수 있다""다만 재개발·재건축 사업이 뉴타운 해제 등을 통해 도중에 중단되거나 입지 선정을 잘못해 투자한 경우의 리스크는 감안해야 한다"고 말했다.(2016624일 매일경제 기사 참조)