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'모델' 뜯어보니준공 직후 의무입주해야

'세입자 받아 잔금납부' 막혀"전셋값 불안 요인"

 

민간택지 분양가 상한제를 적용받는 아파트에 거주의무기간을 두는 방안이 추진되면서 전세시장 불안을 우려하는 목소리가 나오고 있다. 새로 입주하는 아파트에서 전세 공급이 뚝 끊겨 수급불균형으로 이어질 수 있기 때문이다. 전세보증금으로 잔금을 융통하려던 수분양자들의 자금조달 계획에도 차질이 생길 전망이다.

 

신축 전세끊기나

 

지난 26일 안호영 더불어민주당 의원이 대표발의한 주택법 개정안은 민간택지 분양가 상한제를 적용받는 아파트 입주자에게 최대 5년의 거주의무기간을 부여하는 게 골자다. 구체적인 기간은 주택법 시행령을 통해 주변 시세와의 차이에 따라 정하기로 했다. 국토교통부는 2~3년 안팎의 거주의무기간을 두는 방향으로 시행령을 개정할 계획이다. 신도시 등 공공택지에선 이 기간이 3~5년이기 때문에 민간택지의 경우 이보다 짧게 적용하겠다는 의미다. 문제는 거주의무가 시작되는 시점이다. 현행 공공주택 특별법과 이 법의 시행령은 최초 입주가능일부터 90일 이내 입주한 뒤 거주의무기간을 채우도록 규정하고 있다. 아파트 준공 직후부터 입주해 의무기간을 충족해야 한다는 뜻이다. 민간택지 아파트에도 이 같은 규정을 준용해 적용한다면 상한제를 적용받는 서울 등 투기과열지구에서 신축 아파트 전세는 완전히 사라지는 셈이다.

 

아파트 수분양자들은 통상 분양가의 10%를 계약금으로 내고 60%를 중도금으로 납부한다. 입주할 때 나머지 30%의 돈을 마련하기 어려울 경우 전세 세입자를 받아 잔금을 치르는 게 일반적이다. 하지만 상한제와 거주의무가 맞물려 시행될 경우 이처럼 입주를 미루는 전략은 완전히 막힌다. 최장 10년 동안 전매조차 불가능하기 때문에 처음부터 자금이 넉넉하지 않다면 분양을 포기해야 하는 셈이다. 전문가들은 수급불균형으로 인한 전세가격 불안을 우려한다. 신축 아파트 준공은 민간 임대차시장의 주요 공급원인데 앞으로는 시장 자체가 사라질 가능성이 커져서다. 상한제 영향으로 전체 주택공급 감소가 우려되는 상황에서 엎친 데 덮친 격이다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 공공과 민간의 거주의무기간 규정이 유사하게 마련된 점을 고려하면 기간 기산에 대한 조항도 그대로 준용할 가능성이 높다입주단지에서 한동안 전월세 매물이 나오지 않을 것이라고 말했다. 곽창석 도시와공간 대표는 전세시장이 단기적으로 크게 요동칠 수 있다고 지적했다.

 

편법 등장할 것

 

신축 아파트 전세는 이미 지난해 ‘9·13 대책 영향으로 감소하는 추세다. 장기보유특별공제(장특공제)2년 거주 요건이 추가돼서다. 이전엔 1주택자가 집을 팔 때 직접 거주하지 않았더라도 매매가격 9억원 초과분에 대해 장특공제율을 최대 80%(10)까지 적용했다. 하지만 내년 11일 이후 양도분부터는 거주 요건을 충족하지 못하면 장특공제율이 최대 30%(15)으로 줄어든다. 올해 강동구 일대 재건축 단지 대규모 입주와 연초 1만 가구 규모의 헬리오시티 입주 때도 전셋값 하락이 예상보다 오래 가지 않은 이유다. 가락동 A공인 관계자는 전세를 돌리느니 향후 양도소득세를 아끼기 위해 차라리 입주하겠다는 집주인이 많았다전세 물량이 당초 예상보다 1000가구 가까이 적게 나왔다고 설명했다.

 

거주의무기간 때문에 세입자를 들일 수도 없고 입주할 돈도 마땅치 않은 수분양자들은 LH(한국토지주택공사)에 집을 되파는 게 유일한 방안이다. LH는 이렇게 전매제한 예외로 매입한 주택을 임대주택으로 활용하거나 수급 조절용으로 활용한다. 하지만 2005년 이 같은 제도적 근거가 마련된 이후 14년 동안 LH가 우선 매입한 주택은 단 한 채도 없다. 이마저도 수분양자의 해외 체류나 근무·취학·결혼 등의 사유가 있을 때만 예외적으로 매각이 가능하다. 한 현직 공인중개사는 아파트 당첨 못지않게 자금계획이 중요해질 것이라며 돈이 부족한 집주인들은 보증금을 싸게 받는 대신 전입신고를 하지 않는 전세계약을 원할 수도 있다고 말했다.(2019927일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

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집값 상승기 일시적 2주택 크게 늘어, 3년 이내 기존 집 팔면 양도세 비과세

집값 하락하고 보유세는 급증, 공시가격 오르고 종부세 중과

올 상반기 매도냐 임대 등록이냐

 

 

  지난해 7월 서울 강남권 아파트를 매입한 박모(45)씨는 요즘 고민에 빠졌다. 본인 소유의 강북 아파트에 살다 집값이 뛰는 것을 보고 급히 매입했다. 전세를 끼고 모자라는 돈은 기존 주택담보 대출로 해결했다. 서울 집이 모두 오르던 때여서 기존 아파트는 팔지 않았다. 자녀 학교 문제도 있어 2년 뒤 팔고 강남 아파트로 옮길 계획이었다. 그런데 올해 공시가격이 급등할 것으로 예상하고 주택시장이 얼어붙으면서 박씨는 불안해졌다. 공시가격이 많이 오르는 데다 보유 주택이 두 채여서 보유세(재산세+종합부동산세)가 확 늘어나게 된다. 처음엔 집값이 더 오를 것으로 보고 세금을 별로 신경 쓰지 않았다. 박씨는 집값은 별로 오를 것 같지 않고 세금만 많이 내게 됐다양도세 혜택을 보려면 어차피 3년 안에 팔아야 할 집인데 기존 집을 언제 팔아야 할 지 걱정이라고 말했다. 기존 집을 팔지 않고 갈아탈 집을 추가로 매입한 '양다리 족' 일시적 2주택자들이 막다른 골목으로 몰리고 있다. 주택시장 환경이 지난해 말부터 크게 바뀌면서 기존 주택 처분 압박이 심해져서다. 2017년 말 기준으로 서울에서 일시적 2주택을 포함해 주택을 두 채 보유한 가구는 총 365000가구이고 이중 강남권(강남·서초·송파구)67000가구다.

 

 

  대개 갈아타기는 기존 집을 먼저 처분하고 옮겨갈 집을 사는 게 순서다. 기존 집이 안 팔리면 자금이 끊기기 때문이다. 그런데 최근 몇 년 새 집값이 많이 오르면서 달라졌다. 가격이 더 뛰기 전에 갈아탈 집을 우선 매입부터 해 두는 것이다. 기존 집 가격도 오르고 있어 미리 팔 필요가 없다. 갈아탈 집을 매입한 뒤 3년 이내에 기존 집을 처분하면 주어지는 양도세 비과세 혜택을 활용하는 방식이다지난해 말부터 주택시장이 침체해 집값 전망이 어두워졌다. 서울 아파트값이 지난해 11월 중순부터 1월 마지막 주까지 12주 연속 내렸다. 12주 연속 하락세는 20144~612주 이후 최장이다. 하락 폭은 더 크다. 이 기간 0.88% 내렸다. 아파트값이 지난해 9월 초 수준이다거래는 끊기다시피 했다. 1월 서울 아파트 매매거래건수가 잠정적으로 1771건으로 20121(1536) 이후 7년 만에 가장 적다. 강남구는 81건으로 20061월 통계 작성 이후 최저다. 일시적 2주택자의 당초 예상보다 세금 부담이 훨씬 커졌다. 올해부터 2주택자 종부세 중과가 시행되고 올해 공시가격이 많이 오를 것으로 보이기 때문이다.

 

 

  지난해 공시가격 45000만원짜리 강북 아파트에 살던 사람이 추가로 공시가격 75000만원 강남 아파트를 구입한 경우 공시가격이 올해 20~30% 오른다고 보면 세금이 지난해 97만원에서 올해 880만원으로 10배 가까이 늘어난다. 공시가격 합계가 6억원이 넘어 종부세 대상이 되고 2주택자에 종부세율이 가산되기 때문이다집값이 더는 오르지 않더라도 종부세 강화로 내년엔 1070만원, 20211140만원으로 세금은 계속 늘어난다. 강남권에서 지난해 공시가격 98000만원 아파트에 공시가격 14억원 집을 추가 보유하면 세금이 지난해 380만원에서 올해 2940만원으로 급증한다. 가격 변동이 없어도 내년엔 3950만원으로 1000만원가량 세금이 더 많아진다지난해 이전에 추가 매입을 해 지난해부터 2주택인 경우도 올해 보유세가 많이 늘어난다. 지난해 공시가격 합계가 18억원에서 올해 22억원 정도로 오를 것으로 가정하면 보유세가 지난해 970만원에서 올해 1950만원으로 세부담상한인 100% 한도까지 증가한다.

 

 

  전셋값 하락도 일시적 2주택자를 압박한다. 갈아타기 위해 매입한 집의 전세계약 기간이 끝난 뒤 전셋값이 이전보다 떨어지면 차액을 돌려줘야 하기 때문이다. 2주택을 유지하는 데 자금 부담이 더욱 커지는 셈이다전문가들은 일시적 2주택자가 비과세 유예기간 3년을 끝까지 버티기가 쉽지 않을 것으로 본다. 당분간 집값이 반등할 가능성이 보이지 않기 때문이다. 기존 집을 올해 세금이 나오기 전에 처분하면 세금을 상당히 줄일 수 있다기존 주택 공시가격 98000만원과 갈아탈 집 공시가격 14억원의 사례에서 기존 아파트를 팔면 옮겨가는 집의 세금은 1000만원 정도여서 세금을 2000만원가량 줄일 수 있다. 기존 집을 처분하려면 올해 상반기가 적기다. 보유세가 61일 기준 소유자에게 부과되기 때문이다. 그 전에 팔면 1주택이다장기적으로 집값 회복과 상승을 기대한다면 둘 중 저렴한 집을 임대주택으로 등록하는 방법이 있다. 전용 85이하이면서 공시가격 6억원 이하인 주택을 8년 장기임대로 등록하면 종부세가 제외되고 양도세 장기보유특별공제 70%와 중과 배제 혜택을 받을 수 있다올해 공시가격이 6억원 이상으로 오를 것으로 예상하면 4월 말 공시가격 확정 전에 등록해야 한다.(201922일 중앙일보 기사 참조)

 

 

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내년부터 9억 이상 고가주택, 2년 거주 못 채우면 양도세 폭탄

 

 

  ‘똘똘한 한 채를 갖고 있지만 실제 거주하지 않고 있거나 갈아타기를 고려하는 1주택자라면 올해 절세전략을 세심하게 짜야 할 전망이다. 거주 요건을 맞추지 못한 고가 주택의 장기보유특별공제율이 내년부터 크게 줄기 때문이다. 1일 세무업계에 따르면 1주택자가 실거래가 9억원 이상의 주택을 양도할 때 주어지던 장기보유특별공제 혜택이 올해를 끝으로 크게 바뀐다. 장기보유특별공제란 주택 보유 기간에 따라 양도소득세를 공제해주는 제도다. 내년부터는 양도할 때 2년 거주기간을 채우지 못하면 공제율이 대폭 감소한다. 지난해 발표된 ‘9·13 부동산 대책의 후속 조치다. 현행 장기보유특별공제 방식은 3년 이상 보유했을 때 24%를 깎아준다. 이 공제율은 매년 8%포인트씩 오른다. 또 거주기간에 관계없이 10년 이상 보유할 경우 양도차익의 최대 80%를 공제한다. 하지만 내년 11일 이후엔 같은 주택을 팔더라도 2년 이상 거주한 경우에 한해서만 최대 80%의 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있다. 비거주로 3년 이상 보유했다면 공제율은 6%로 대폭 줄어든다. 공제율도 매년 2%포인트씩만 오른다. 거주 요건을 채우지 못하면 15년 이상 보유하더라도 공제율이 30%에 그친다. 물론 거주 요건을 충족하면 공제율은 종전처럼 매년 8%포인트씩 상승한다.

 

 

  예를 들어 20091110억원에 산 비거주 주택을 올해 123115억원에 매도한다면 양도세는 4999500원이 된다. 보유기간 10년을 꽉 채워 공제율 80%(10)를 적용받아서다. 내년 11일 매도한다면 양도세는 52019000원으로 급증한다. 거주 요건을 채우지 못한 탓에 공제율이 22%(11년 보유)로 줄어들어서다. 하루 차이로 세금이 4700만원가량 불어나는 것이다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장은 전세금이 높아 고가 주택에 실제로 거주하지 못하고 소유만 하고 있던 1주택자의 상담이 늘고 있다차익이 클 경우 양도세가 확 불어나기 때문에 꼼꼼한 절세전략 마련이 필요하다고 설명했다. 서울 강남 등지에서 신축 중인 고가 아파트의 경우 이 같은 이유로 집주인들이 세를 놓지 않고 입주하는 사례가 늘어날 것으로 일선 중개업소들은 예상하고 있다. 4년 뒤 판다고 가정했을 때 2년간 실제 거주하면 공제율이 32%지만 거주 요건을 채우지 못하면 공제율이 8%로 줄어들기 때문이다.(201912일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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구체안 없는 임대등록 혜택 축소 선언시장 혼란 가중

 

 

  "1시간째 줄 서고 있는데도 차례가 멀었네요. 연말까지 고민하고 팔까도 생각했는데 언제 `세금폭탄`이 떨어질지 모르니 일단 등록부터 해놔야죠."(서울 강남구 논현동 거주자 A) 김현미 국토교통부 장관이 다주택자들의 등록임대주택에 대한 세제혜택 축소 방침을 밝히자 늦기 전에 `막차`를 올라타려는 다주택자들의 임대등록 `러시`로 한때 구청 업무가 마비됐다. 3일 강남구청에 따르면 이날 오전 본격적인 업무 개시 이전부터 주택임대사업자 등록을 문의·신청하기 위한 방문자들 줄이 10~20m가량 길게 늘어섰다. 송파구청, 구로구청 등 다른 구청 상황도 비슷했다. 이런 임대등록 러시는 지난달 31일 김현미 장관이 "정책 의도와 다르게 세 감면을 겨냥한 `투기`가 나타나는 것 같다""과도한 세혜택을 일부 조정하려 한다"며 세혜택 축소를 시사했기 때문이다. 국토부는 이미 기획재정부 등과 종합부동산세·양도소득세 감면 등 전반적 세제혜택 조정 검토에 착수했다. 윤태식 기획재정부 대변인은 3일 오전 정례 브리핑에서 "국토부는 부동산 시장 안정을 위해 시장이 과열된 지역에 한해 신규 주택을 취득해 임대주택으로 등록하는 경우 일부 과도한 세제 지원의 축소가 필요하다는 의견을 제시한 것"이라고 전했다. 이어 "제도 보완 문제는 목적과 효과, 부작용, 시장에 미치는 영향 등을 종합적으로 감안해 관계 부처 간 협의할 계획"이라고 예고했다.

 

 

  하지만 구체적으로 언제부터, 얼마나, 어떻게 축소할지 방안을 신속하게 제시하지 않고 있어 시장 혼란이 가중되고 있다. 과열지역 신규 취득주택에 한정된다는 게 정부 입장이지만 기준시점이 언제인지 등 이해당사자가 궁금해하는 세부사항에 대한 정보는 부족해 혼란을 해소하기엔 역부족이다. 이런 가운데 주택시장 침체기 때 발표했던 양도소득세 100% 감면 적용은 연말까지 유지될 것으로 보여 당분간 신규 주택 구입과 임대등록이 이어질 상황에서 불붙은 집값이 바로 꺼질지 의문이다. 실제 정부가 구체적 안을 발표해 혜택이 없어지기 전에 하루라도 빨리 등록을 해야 한다고 생각하는 사람이 다수다. 다주택자들이 임대등록에 목을 매는 건 등록했을 때와 안 했을 때의 장기투자 수익이 하늘과 땅 차이기 때문이다. 매일경제가 신한은행 부동산투자자문센터 도움을 받아 시뮬레이션한 결과 임대사업자 등록에 따른 인센티브가 사라지면 다주택자 입장에서는 세금 부담이 억 단위로 늘어나게 된다. 서울 강남에 거주하는 50대 김 모씨가 시세 25억원(공시가격 20억원)짜리 자가주택에 거주하면서 16억원(공시가격 115000만원)짜리 집을 임대로 내놓는 경우 인센티브 적용 여부에 따라 15000만원 가까운 세금 차이가 난다. 임대주택 공시가격이 9억원을 초과해 종부세는 1373만원으로 변함없다. 하지만 임대주택을 8년 후 20억원에 매각할 때 양도세는 중과 배제 및 장기보유 특별공제 혜택을 받을 경우 4177만원인 반면 이런 혜택이 사라지면 19068만원으로 늘어난다.

 

 

  똑같은 자가주택에 거주하면서 시세 9억원(공시가격 54000만원)짜리 집 두 채를 임대로 등록하는 경우에는 종부세도 차이가 난다. 인센티브 적용 시 358만원, 배제 시 1375만원이다. 8년 임대 후 9억원짜리 집 한 채를 12억원에 매각한다고 가정할 때 양도세는 인센티브 적용 시 1735만원이다. 반면 인센티브가 사라지면 16846만원으로 늘어난다. 결국 다주택자 입장에선 법 개정이 이뤄지기 전 등록을 하는 게 현명한 선택인 셈이다. 더군다나 작년 말에 발표한 임대등록 혜택 외에도 연말까지는 양도세 감면을 100% 받을 다른 길도 열려 있다. 전용 85이하 주택을 구입해 10년 임대 등록을 하는 방법이다. 정부는 주택시장 침체기인 2014년 말 소득세법과 조세특례제한법을 개정해 올해 말까지 3년 동안 신규 주택을 구입하고 3개월 안에 10년 장기임대주택(준공공임대주택)으로 등록하면 이 집을 팔 때 양도세를 면제해주기로 했다. 이 법은 올해 일몰이 예정돼 있다.(201894일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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양도세 중과 이어 3주택 이상 보유세 중과로 고민 커져

"1가구만 임대사업 등록해도 보유세 40% 이상 절감증여는 득실 따져야"

 

 

  정부가 3주택 이상 보유자의 보유세 부담을 크게 늘리는 쪽으로 세제 개편을 추진하면서 다주택자들의 고민이 깊어지고 있다. 지난해 시행된 8·2부동산 대책의 양도소득세 중과 조치에도 불구하고 팔지 않고 버티던 다주택자들이 이번엔 3주택 이상 종부세 중과의 부담까지 안게 되면서 또다시 버티기냐, 매도냐, 증여냐 선택의 기로에 놓인 것이다. 8일 전문가들은 보유세 부담이 크다고 판단될 경우 양도차익이 적은 주택부터 매도 또는 증여하거나 임대사업 등록을 하는 것이 절세 면에서 유리하다고 조언한다.

 

 

선택1 : 임대사업 등록 = 임대사업등록시 보유세 40% 이상 절감

  지난 6일 기획재정부가 공개한 종합부동산세 개편방안은 현행 80%인 종부세 공정시장가액비율을 연 5%포인트씩, 2020년까지 90%로 높이면서 3주택자 이상 다주택자의 종부세율을 당초보다 인상된 세율에서 0.3%포인트 중과하는 것이 핵심이다. 이에 따라 보유 주택의 합산 공시가격이 동일하더라도 3주택 이상 보유자들은 1, 2주택 보유자에 비해 종부세 부담이 큰 폭으로 오르게 된다. 똑같이 공시가격 165천만원짜리 주택을 보유한 경우 1주택자는 보유세가 215만원이지만 3주택자는 507만원으로 늘어나는 식이다. 올해 공시가격 10800만원, 98400만원(116)인 송파구 한 아파트 2가구와 강동구의 공시가격 51100만원(84.98)짜리 1가구를 보유한 김모(61)씨의 사례를 보자. 김종필 세무사의 도움으로 김씨의 보유세를 추산한 결과 올해는 16549480원의 보유세가 부과되지만 내년부터 공정시장가액비율이 5%포인트씩 상향되고, 종부세율도 높아지면서 2019년에는 22848650으로 올해보다 38%, 2020년에는 24351530원으로 올해보다 47%가량 보유세 부담이 커지게 된다.

 

 

  이는 공시가격 인상을 고려하지 않은 것이어서, 국토교통부의 공시가격 현실화 추진에 따라 내년 이후 공시가격이 더 오를 경우 다주택자들의 보유세 부담은 이보다 훨씬 더 늘어나게 된다. 그러나 만약 김씨가 공시가격 6억원 이하인 강동구의 아파트를 8년 이상 장기 임대주택으로 등록할 경우에는 종부세 합산 과세 주택에서 배제되고, 양도소득세 중과 대상에도 빠지면서 큰 폭의 절세 혜택을 기대할 수 있는 것으로 나타났다. 김씨가 올해 강동구의 아파트를 임대주택으로 등록한다면 내년에는 송파구의 아파트 2가구에 대해서만 종부세가 부과돼 3주택자에 적용되는 종부세 중과 대상에서 제외된다. 이에 따라 내년도 전체 보유세 부담액은 1356390원으로, 임대등록을 하지 않았을 때(22848650)보다 40.64% 줄일 수 있다. 강동구의 주택은 종부세 없이 재산세만 내면 되기 때문이다. 2020년 역시 종부세 부담이 14324740원으로, 임대등록 전(24351530)보다 1천만원(41.2%) 이상 절세할 수 있다. 이때 종부세 합산 과세 배제나 양도세 중과 배제 등 혜택을 받기 위해선 강동구의 아파트를 반드시 임대 기간 8년 이상의 준공공임대로 등록해야 한다. 4년 단기임대에는 이런 혜택이 없다.

 

 

선택2 : 매도 = 청약조정지역 내 주택 양도차익의 절반이 세금

  김씨가 종부세 중과를 피할 목적으로 강동구의 아파트를 매도한다면 세금은 어떻게 될까. 김씨는 강동구의 아파트를 201016억원에 매입해 8년 이상 보유했으며, 현재 6억원에 전세주고 있다. 김씨가 이 아파트를 현재 시세인 86500만원에 매도한다고 가정할 경우 도세율이 청약조정지역 내에서 20%포인트 중과돼 총 136182천원의 양도세가 부과된다. 지난 8년간의 총 양도차익이 26500만원인데, 차익의 절반을 양도세로 내야 하는 것이다. 그러나 김씨가 강동구 아파트에 대해 임대사업 등록을 하고, 8년 뒤 매도한다고 가정할 경우에는 양도차익이 현재와 같다해도 양도세가 3657천원으로 1억원 이상 줄어든다. 8년 이상 임대하는 준공공임대주택의 경우 8년 임대시 50%의 장기보유특별공제가 적용되고, 양도세 중과 대상에서도 빼주기 때문이다. 만약 10년간 임대 후 매도하면 장기보유특별공제 혜택이 70%로 증가해 양도세도 1335만원으로 급감하게 된다.

 

 

  김종필 세무사는 "세금 측면에서만 보면 김씨가 강동구의 아파트 한 채를 임대등록함으로써 연간 1천만원 안팎의 보유세를 줄이면서, 1억원 이상의 양도세를 절감할 수 있다""당장 매도계획이 없는 주택이라면 임대사업 등록을 하는 것이 가장 절세효과가 크다"고 말했다. 김 세무사는 "서울·과천 등 청약조정지역 이외 주택을 보유한 다주택자라면 비조정지역 주택부터 매도해 보유 주택 수를 줄이고, 청약조정지역 내 양도차익이 적은 주택 순으로 매도하는 것이 절세 면에서 유리하다"고 덧붙였다. 다주택자의 경우 거주하지 않는 보유주택을 모두 임대주택으로 등록할 수 있지만 득실을 따져야 한다. 서울 등 수도권의 경우 공시가격 6억원(지방 3억원) 이하 주택에 대해서만 종부세와 양도세 중과 배제 혜택을 주기 때문에 김씨처럼 현재 공시가격이 6억원이 넘는 송파구 아파트 2가구는 임대사업 등록에 따른 실익이 거의 없다. 임대사업자로 등록하면 세제혜택이 큰 대신 임대소득세가 부과되는 점도 염두에 둬야 한다. 임대소득이 연 2천만원 이하인 경우 내년부터 분리과세가 시행돼 세부담이 크지 않을 것으로 예상되지만 2천만원이 넘는 경우에는 합산과세 대상이어서 본인의 급여 등 다른 소득에 따라 임대소득세 부담이 만만치 않다.

 

 

선택3 : 부담부 증여 = 양도세보다 싸지만 득실 따져야

  김씨가 강동구 주택을 팔거나 임대주택으로 등록하지 않고 분가한 자녀에게 사전증여를 하는 것도 방법이다. 강동구의 아파트(매매가 86500만원)를 자녀에게 단순 증여한다면 증여세가 17527만원으로 오히려 강동구 주택을 팔 때 내야 할 양도세(13618만원)보다 세금을 더 많이 내야 한다. 대신 전세 보증금 6억원을 채무로 넘기는 보증부 증여를 선택하면 증여세가 11878만원 선으로 떨어진다. 그러나 양도세와 비교해 결코 만만치 않은 금액이어서 고민을 해봐야 한다. 만약 배우자에게 단순 증여할 경우 배우자에 주어지는 기본 공제액이 6억원(자녀 5천만원)으로 커져 증여세가 485만원으로 크게 줄어든다. 그러나 이 경우 혼인 관계에 있는 배우자 주택도 주택 수에 합산하기 때문에 보유세나 양도세 측면에서 유리할 게 없다. 김종필 세무사는 "추후 상속까지 고려한다면 자녀에게 사전증여를 하는 것이 세금 측면에서 유리하지만 증여세도 만만찮기 때문에 면밀히 따져보고 결정해야 한다"고 말했다. 김 세무사는 "앞으로 공시가격 6억원 이하 주택이 많은 비강남권은 임대사업 등록이 늘고, 공시가격 6억원 초과가 많은 강남권에선 증여가 더욱 활발하게 이뤄질 것"이라고 덧붙였다.(201879일 매일경제 기사 참조)

 

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4년 단기로 임대 도중에 8년 장기임대로 바꾸면 기존 임대기간 절반만 인정

양도세 혜택 대폭 줄거나 임대기간 늘려 8년 채워야

 

 

  작년 정부의 다주택자 임대등록 활성화 대책 이후 임대등록사업자가 급속히 늘고 있는 중이지만 발표했던 세제혜택이 '반쪽'이라는 불만이 커지고 있다. 정부는 대책 발표 당시 "다주택자들이 단기가 아닌 장기로 임대하도록 유도하겠다"고 밝힌 바 있다. 그러나 현재 단기임대사업자들이 장기임대등록으로 임대기간을 연장할 경우 기존 임대기간을 절반밖에 인정해 주지 않아 8년을 임대해도 세제혜택이 '' 줄거나 추가로 2년 이상 임대를 더해야 하는 상황이다. 23일 국토교통부 및 부동산업계에 따르면 4년 단기임대주택 등록자들이 8년 준공공임대주택으로 돌릴 경우 장기보유특별공제 기간을 계산할 때 기존 임대기간의 절반만 인정받고 있다. 사정은 이렇다. 애초 정부는 장기임대주택 등록을 활성화시키겠다며 준공공임대주택에 양도세 중과·종합부동산세 합산 배제 등 혜택을 줬다. 준공공임대주택으로 등록하면 장기보유특별공제율도 70% 이상으로 대폭 높여주겠다고 밝혔다. 장기보유특별공제 제도는 3년 이상 보유한 토지나 건물을 팔 때 양도차익의 일정 비율을 공제해주는 제도다. 장기보유자에게 혜택을 줘 건전한 부동산 투자행태 내지 소유행태를 유도하려는 장치다. 일반 주택은 기간에 따라 최소 10%에서 30%까지 공제를 받을 수 있지만 임대사업 등록 후 8년 이상 임대할 경우 70%까지 공제받는다. 애초 국토부는 "기존 단기임대사업자들이 8년 임대로 전환하면 기존 임대 기간을 인정하고 세제혜택도 줄 것"이라고 밝힌 바 있다.

 

 

  국토부가 기존 임대기간을 100% 인정해 '세제혜택'100% 못 주는 것은 준공공임대주택 장기보유특별공제 혜택을 명시한 조세특례제한법 때문이다. 해당 법령에 "민간임대주택을 준공공임대주택 등으로 등록하는 경우 임대한 기간의 절반에 해당하는 기간을 준공공임대주택 등의 임대기간에 포함하여 산정한다"고 규정돼 있다. 임대등록 활성화 대책으로 세제 혜택은 발표됐지만 후속조치가 아직 원활히 이뤄지지 않은 셈이다. 수년 동안 단기임대를 해왔던 임대사업자와 다주택자들 불만이 커질 수밖에 없다. 장기보유특별공제 기간을 모두 인정받았을 때와 절반만 인정받았을 때 양도소득세 차이가 상당하기 때문이다. 예를 들어 7억원에 집을 사서 8년 후 10억원에 팔려는 A가 있다고 가정하자. A씨는 처음엔 4년 단기임대사업자로 등록했다가 4년째가 됐을 때 세제 혜택을 받기 위해 8년 준공공임대사업자로 전환했다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장 시뮬레이션에 따르면 앞의 4년을 모두 장기보유특별공제 받을 경우 세금은 17358000이다. 양도차익 3억원 중 70%(21000만원)를 특별공제 받아 실제 양도소득과세표준은 8750만원으로 내려가기 때문이다. 2년만 인정받을 경우에는 계산식이 복잡해진다. 8년 준공공임대주택이 아니기 때문에 다주택자가 일반주택을 8년 보유한 경우 받던 장기보유특별공제(24%)에 민간임대주택 추가공제율을 더해 30%(9000만원)만 특별공제가 가능하다. 결국 양도소득과세표준이 2750만원이 돼 세금은 65395000에 이르게 된다. 누진세가 적용되는 양도소득세 체계상 양도소득이 더 늘어나면 장기보유특별공제에 따라 변하는 세금 차이는 더욱 커지게 된다.

 

 

  장기임대로 계속 임대사업을 이어가려던 다주택자들은 황당하다는 반응이다. 종부세 합산 배제나 양도세 중과 배제 등 다른 혜택은 처음부터 준공공임대사업자로 등록했을 때나 중간에 전환했을 때나 차이가 없다. 유일하게 장기보유특별공제만 임대인정기간이 '절반'으로 깎인다. 만일 준공공임대사업자에게 주어지는 장기보유특별공제를 온전히 70%까지 받고 싶다면 2년을 추가해 8년 임대기간을 채워야 한다. 사업자들 입장에선 멀쩡하게 4년간 임대사업을 하고도 2년을 '울며 겨자 먹기'로 더 임대해야 하는 셈이다. 정부의 임대사업등록 활성화 대책은 전·월세상한제를 적용받는 준공공임대주택의 임대료 연 5% 이내 인상 개시 시점이 언제부터냐를 놓고도 혼란이 일어난 바 있다. 국토부는 문제점을 인식하고 기획재정부에 수정을 요청한 상황이다. 기재부 관계자는 "국토부에서 이 조항을 바꿔달라는 요청을 받았다""오는 3~4월쯤 조세특례제한법을 일괄 수정할 때 검토해 볼 생각"이라고 설명했다.(2018224일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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  2주택 이상을 보유한 다주택자들의 머릿속이 복잡해지고 있다. 지난해 '8·2 대책'을 통해 예고된 다주택자에 대한 양도소득세 중과세율 적용이 오는 41일로부터 시작되기 때문이다. 이러한 현상을 반영한 듯 최근 임대주택 사업자 등록이 가파른 증가세를 보이고 있다. 14일 국토교통부에 따르면 지난 1월 개인 임대사업자로 9313명이 신규 등록, 이 기간 등록 말소자를 감안할 때 순증은 9256에 달한다. 신규 등록자 수는 1년 전 3799명에 비해 2.5배 많은 수준이며 작년 12월과 비교해도 26.7% 늘어난 수치다. 4월부터는 서울·수도권 등 조정대상지역 내에서 주택 매각 시 2주택자는 기본세율에 10%포인트, 3주택자는 20%포인트가 추가된다. 양도세 최고세율이 40%에서 42%2%포인트 높아진다. 양도차익이 15000만원을 넘으면 38%, 3억원을 초과하면 40%, 5억원을 넘으면 42%의 세율을 각각 적용 받는다. 이럴 경우 세금 폭탄의 위력은 얼마나 될까. 2주택자를 소유한 사람이 최근 매수했던 집을 처분하면서 2억원의 차익이 생겼다고 가정하면 기본세율 38%에 중과세 10%포인트와 주민세까지 총 52.8%, 1560만원을 세금으로 내야 한다. 2주택자 이상거나 매각 차익이 더 큰 경우 세금부담을 훨씬 더 많아진다. 그럼, 다주택자들은 4월 이전 어떠한 선택을 해야 할까. 우선 임대주택이 전용면적 85이하면서 공시가격 6억원(비수도권은 3억원) 이하인 경우 임대사업자로 등록하는 게 여로모로 유리하다. 임대사업자로 등록하면 불안하지 않으면서, 의무 임대기간을 채우고 매각하면 양도소득세도 합법적으로 절감하면서 장기보유특별공제 혜택도 받을 수 있기 때문이다. 임대사업자로 등록하고 8년 이상 임대할 경우 먼저 지방세가 감면된다. 기존에는 전용 40의 경우 2주택 이상 임대해야 재산세를 감면했지만 앞으로는 한 채만 임대해도 혜택을 받을 수 있다.

 

  그동안 3주택 이상 임대해야 했던 임대소득세 감면 혜택도 한 채 이상으로 확대된다. 연간 임대소득 2000만원 이하 임대사업자에 적용하는 필요경비율을 기존 60%에서 등록사업자는 70%로 확대해 준다. 반면 미등록사업자는 50%로 낮춰 세금부담이 가중된다. 8년 이상 장기임대 시 양도세 중과 예외 대상이다. 따라서 장기보유특별공제 비율도 현행 50%에서 70%로 확대 적용된다. 임대주택의 종합부동산세 합산을 배제하며 연간 임대소득 2000만원 이하인 경우 8년 임대 시 80%, 4년 임대 시 40%의 건강보험료를 깎아 준다. 다만 임대사업자 등록 시 의무 임대기간을 채워야 하고 임대료 상승률도 매년 5% 이내로 제한되는 것은 감안해야 할 부분이다. 임대 사업자 등록이 부담스럽고, 주택을 장기보유할 생각이 없다면 주택 매각도 고려해 볼 만 하다. 이 경우 장기보유특별공제를 적극 활용하면 된다. 장기보유특별공제는 자산을 3년 이상 보유한 사람에게 양도세 일부를 감면해주는 제도다. 10년 이상 보유하면 최고 공제율인 30%를 적용받을 수 있다. 다만 4월부터는 서울과 경기 일부(과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2), 부산 7개구(해운대·연제·동래·수영··기장·부산진), 세종시 등 조정대상지역의 다주택자는 장기보유특별공제에서 배제되므로 집을 팔려면 반드시 4월 이전에 결정해야 한다. 장기보유특별공제는 만 1년을 채워야 1년씩 인정해 주기 때문에 집을 최초에 취득한 날짜와 잔금 날짜를 체크해야 한다. 배우자·자녀 등에게 증여를 하는 것도 하나의 선택지가 될 수 있다. 증여세는 공시가격이 기준이라 조금이라도 낮게 책정돼 있을 때 하는 게 이익이다. 배우자에게 증여할 경우 6억원까지 증여세가 없다. 하지만 자녀 증녀 시 증여세가 발생, 양도세 부담액과 비교해 결정하는 게 현명하다.(2018218일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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  1. 휴식같은 친구 2018.02.19 15:35 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    4월부터 중과세가 시행되나보군요.
    잘 보고 갑니다.
    즐거운 한 주 시작하세요.

  2. 작은흐름 2018.02.19 18:18 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오오 세금이 달라지나 보군요. 관련된 내용으로 고민 중이신 분들께 좋은 정보일 것 같아요^^

  3. 핑구야 날자 2018.02.20 06:52 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 정책이 점점 더 심해지는군요

  4. 공수래공수거 2018.02.20 08:09 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    다주택 보유자 중과세 당연합니다

 

 

 

다주택자 임대등록 대책

8년이상 임대하면 인센티브

임대등록 `양지`로 안 나오면 종부세 카드까지 꺼낼듯

전월세상한·계약갱신청구권제 2020년 이후 단계적 도입 검토

 

 

  공공주거복지에 기여하지 못하는 다주택자들에게 세금과 건강보험료 부담을 확 늘리는 정부정책이 나왔다. 임대주택으로 등록을 하지 않으면 각종 혜택을 없애는 방식으로 압박하겠다는 의미다. 현재 전국 임대주택 595만채 중에서 87%에 달하는 516만채가 임대등록을 하지 않은 상태. 구체적으로 정부는 개인주택 임대사업자의 양도소득세 중과 및 종합부동산세 합산 배제 기준을 현재 5년 이상에서 8년 이상으로 대폭 강화한다. 임대사업을 등록하면 최소 8년간 매매를 못 하고 전월세상한제를 적용받지만 내년 4월부터 시행하는 양도세 중과를 피하고 건강보험료도 대폭 감면받을 수 있다. 임대등록을 하지 않거나 그간 4~5년 단기 임대 후 세금감면 효과를 챙겼던 다주택자들에게는 '세금·건보료' 폭탄이 예고됐다. 특히 정부는 2020년까지 유예기간을 두고 자발적 등록을 하지 않은 경우, 과태료를 동반한 임대등록의무화까지 검토키로 했다. 국토교통부는 13일 이런 내용을 골자로 한 '임대주택 등록 활성화 방안'을 발표했다. 우선 내년 4월부터 양도소득세 중과세 배제를 적용받으려면 8년 이상 준공공임대주택으로 등록해야 한다. 현재는 6억원 이하 주택을 5년 이상 임대하면 되지만 앞으로는 지금보다 3년 이상 늘어나게 된 것이다. 종합부동산세 합산 배제 기준도 8으로 늘어난다. 준공공임대주택으로 등록하면 재계약 때 세입자의 임대료를 5% 이상 올리지 못하게 된다. 세입자가 재계약을 요구할 경우 거부할 수 없고, 등록기간 중에는 임의로 주택을 팔지도 못한다. 그 대신 2019년부터 준공공임대로 등록해 8년 이상 임대하면 양도세 장기보유특별공제 비율이 60%에서 70% 올라간다. 반대로 미등록 사업자는 50%로 현행 대비 10%포인트 깎인다. 국토교통부 관계자는 "임대등록을 통해 공공의 주거복지에 기여하는 사람과 아닌 사람의 차이를 확실하게 두겠다는 것"이라고 설명했다.

 

  내년 말까지 유예했던 2000만원 이하 임대소득에 대한 과세도 예정대로 2019년부터 시작해 임대사업자에 대한 과세부담을 높였지만 임대등록자에겐 대폭 세부담을 낮춰준다. 2000만원 이하 소득의 경우 임대사업자로 등록하면 필요경비율을 현재 60%에서 70%로 높이고, 미등록자는 50%로 낮춰 차별을 주기로 했다. 2020년 말까지 등록한 연 2000만원 이하 분리과세 대상 사업자의 건강보험료 인상분도 감면된다. 8년 임대할 경우 감면율은 80%, 4년 임대는 40%. 임대사업자 등록 때 처음에 선택한 임대주택 유형을 바꾸지 못했던 조항도 변경됐다. 임대의무기간이 4년인 임대주택을 8년짜리로 바꿀 수 있다. 이 경우 잔여기간에 각종 세제혜택을 8년형 임대주택에 맞게 받을 수 있다. 정부가 8년 이상 주택임대사업자에게 집중적인 혜택을 준 것은 장기임대를 유도하기 위한 포석이다. 예컨대 임대소득이 연 2000만원일 경우 임대사업 등록자는 연간 14만원의 임대소득세(지방소득세 별도)를 내야 하지만 2019년부터는 연 7만원으로 낮아진다. 반면 미등록자는 연 56만원에서 연 84만원으로 늘어난다. 등록 임대주택에 대한 취득세·재산세 감면기한은 2021년까지 3년 연장한다. 8년 이상 장기임대하는 전용 40이하 소형주택은 한 채만 임대해도 재산세를 감면한다. 다가구주택도 마찬가지다.

 

 

  국토부에 따르면 개인의 임대주택 595만채 중에 임대등록이 된 곳은 79만채(13%)에 불과하다. 등록임대주택 중에서도 4년 단기임대가 93%를 차지하고 있다. 정부는 내년 4월부터 임대차시장 통합시스템(DB)을 구축해 2020년 임대등록의무화와 전월세상한제·계약갱신청구권 도입을 위한 기초 조사를 시작한다고 이번에 밝혔다. 8년 장기임대 또는 임대등록을 통해 '양지'로 나오지 않을 경우엔 양도세 중과 조치가 적용되는 내년 4월 이전에 사실상 주택을 팔라는 메시지다. 등록임대주택은 임대의무기간에 연 5% 이내에서 임대료 증액이 제한된다. 또 임차인에게 귀책 사유가 없는 한 임대의무기간 4년 또는 8년 동안 재계약을 거부하는 것이 불가능해 계약갱신청구권이 있는 것과 마찬가지다. 정부가 이번에 8년 장기 임대등록 사업자에 집중적으로 혜택을 준 것은 사실상 전월세상한제와 계약갱신청구권을 간접 실행한 것이나 마찬가지라는 해석이 나오는 이유다. 다주택자를 향한 압박은 이뿐 아니다. 정부가 '보유세 카드'를 처음으로 공식적으로 밝혔다. 국토부는 "내년 조세개혁특위 등을 통해 부동산 과세체계의 종합적인 개편 방향을 마련하겠다"고 이날 밝혔다. 주택 공시가격 기준 완화가 빠진 것이 결국 종합부동세를 조정하는 것까지 내다본 수순 아니냐는 관측도 나온다. 실제로 김현미 국토부 장관은 이날 브리핑 자리에서 "가칭 조세재정개혁특별위원회에서 법 개정을 최소화하는 큰 틀에서 논의가 이뤄질 것"이라면서도 "개인적으론 보유세 문제를 논의할 시기가 되지 않았나 생각한다"고 밝혔다. 정부 대책이 제대로 먹히지 않을 경우 다주택자의 등록 유도를 위한 '최후의 카드'를 꺼낼 수 있다는 생각을 내비친 셈이다.(20171214일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 핑구야 날자 2017.12.18 06:53 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    보유한 분들은 정말 고민되겠어요

  2. 버블프라이스 2017.12.18 08:13 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘도 부동산 관련 유용한 소식을 확인하고 갑니다.

  3. 공수래공수거 2017.12.18 10:13 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    기쁜 하루 되시길^^

  4. 휴식같은 친구 2017.12.18 18:16 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    임대주택 과세가 되면 아파트 가격이 많이 떨어질 수도 있겠네요. 잘 보고 갑니다.

  5. 라디오키즈 2017.12.18 18:21 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산판 분위기가 확 바뀌기만 바라고 있습니다. 무주택자라...;;;

  6. 노루막이 2017.12.18 18:59 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은하루되세요^^ 저도 주택을 하나라도 가져보고 싶네요 ㅎㅎ

  7. 청결원 2017.12.19 06:43 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보고 갑니다~
    오늘 또 다시 추워진다고 합니다
    건강 유의 하세요~^^

  8. 귀요미디지 2017.12.19 10:50 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    임대 부동산 소식이네요 ~~
    잘보고 가요 ^^

 

 

 

 

"부산 실수요자 내년 봄이 주택구입 적기사하·사상구 주목"

양도세 세제개편과 맞물려 다주택자 집 내놓을 때 사볼만

광역시 투자 고려한다면 가격 저렴한 대구·대전 유망

 

 

  매년 부산·경남에서 투자에 관심 있는 사람이라면 누구라도 꼭 찾는 재테크 축제인 '2017 부산머니쇼'2일 부산 벡스코에서 시작됐다. 66개 금융 관련 기관과 기업이 200여 개의 부스를 열고 관람객들을 맞이한 이날 행사장에는 평일임에도 불구하고 3000여 명에 달하는 인파가 몰려 부동산과 증권 등 각 분야 최고 전문가들이 공개하는 알짜 투자 비법을 배우는 한편 실제 금융사 직원들과 11로 투자전략에 대해 상담을 받으며 재테크 고수로 거듭나는 기회를 가졌다. 오는 4일까지 3일간 열리는 이번 부산머니쇼는 부동산·증권 등 투자전략과 정부 정책에 대한 재테크 전문가 특강 취업준비생을 위한 금융공기업 취업설명회 은퇴 설계 및 창업 상담 등 다양한 행사를 진행한다. "부산지역의 실수요자라면 내년 봄을 주목하십시오. 양도세 세제개편과 맞물려 다주택자들 매물이 쏟아질 때를 매매 시점으로 지켜보십시오." '2017 부산머니쇼' 첫 강연을 맡은 서정렬 영산대 부동산학과 교수는 내년 상반기 이후를 실수요자의 매수 시점으로 지목했다. 그는 '부산 부동산시장 현황 및 전망'이라는 주제의 강연에서, 정부의 양도세 강화 등 세제개편으로 내년 부산 주택시장에서 매물이 쏟아질 것으로 내다봤다. 8·2 부동산대책에 따르면 내년 4월부터는 입주권 등을 포함해 2주택 이상의 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 팔면 양도소득세가 중과되고, 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 없다. 내년 1월부터는 조정대상지역에서 분양권 전매 시 보유기간과 관계없이 양도소득세율 50%를 적용받는다. 조정대상지역에는 서울뿐 아니라 부산 7개구와 세종시도 포함된다. 문재인 정권의 집값 잡기 정책과 그 시장 반응을 미리 예상해서 전략을 짜야 한다는 게 서 교수의 조언이다. 서 교수는 "10·24 가계부채종합대책은 다주택자의 투기적 수요를 잡겠다는 정책 방향을 반영한 것"이라면서 "이럴 때일수록 부동산 매수는 선호도 높은 지역·단지 위주로 이뤄져야 한다"고 말했다. 그는 지하철역, 편의시설, 자연환경, 학군 등이 좋은 도심의 '더블역세권' 위주로 입지를 선정할 것을 권했다. 시장의 반등 시점을 지켜보는 것도 중요하다. 서 교수는 "부산지역 주택 보유자라면 서울 강남 재건축 추이를 지켜보며 전체 시장의 반등 시점을 예상하되, 입주물량 등 관점에서 부산과 서울과 차별되는 지점을 파악하는 것도 중요하다"고 말했다. 실제로 업계에서는 부산 주택시장에 대해 앞으로 3년간 입주물량 과잉 우려가 나오고 있다.

 

 

  같은 날 '8·2 대책 이후 지역별 부동산시장 흐름과 투자전략'이라는 주제로 강연한 이영래 부동산서베이 대표는 부산지역 입주물량에 대해 '경계론'을 내세웠다. 부산지역 입주물량은 지난해 14520가구였지만, 올해부터 2019년까지 19243가구, 21513가구, 24253가구로 크게 늘어날 전망이다. 반면 서울지역 입주물량은 지난해 23779가구, 올해 27516가구로 차이가 크지 않다. 다주택자의 경우 '준공공임대주택' 제도를 활용하는 것도 좋다는 조언이다. 준공공임대주택 제도는 주택 소유자가 8년간 임대, 10년간 보유 등 조건을 충족할 경우 매각 시 세제 혜택을 주는 제도. 올해까지 매입 시에는 양도세가 면제된다. 이 대표는 "입주물량 분석에 따르면 앞으로 2년간 남구, 동래구, 해운대구 등의 하락폭이 클 것"이라면서 "이 지역에서 주택을 저점 매수한 후 준공공임대주택으로 보유하는 것도 전략"이라고 말했다. 부산지역에서도 입주물량이 적은 지역은 가격 상승 여력이 있다는 평가다. 사하구는 2018~2019년 입주물량이 945가구고, 같은 기간 사상구에선 498가구가 입주한다. 다른 지방광역시도 입주물량과 그간의 가격 상승폭에 따라 흐름을 보일 것이라는 게 이 대표의 전망이다. 이 대표는 상대적으로 그동안 주택 가격이 낮았던 대구와 대전을 투자 유망지역으로 지목했다. 부산은 입주 5년 된 아파트의 3.3당 매매가격이 1229만원이지만 대구는 1095만원, 대전은 1022만원이다. 그는 "대구의 경우 앞으로 2년간은 입주물량이 상당히 적은 수준"이라며 "대전의 경우는 입주물량이 앞으로 계속 줄어들 예정"이라고 말했다.(2017113일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 버블프라이스 2017.11.03 19:19 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산관련 유익한 정보 잘 보고 갑니다^^

  2. 휴식같은 친구 2017.11.03 19:59 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    며칠전 부산 친구들과 만났는데 부산의 아파트는 아직도 올라간다고 하더라구요.

  3. 욜로리아 2017.11.03 20:15 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    대전이 아직 광역시중엔 안정적이죠~~
    부산은 서울만큼 오른다는데요~~~^^

  4. 영원파란 2017.11.04 07:24 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보고 갑니다.
    즐거운 휴일 되세요.^^

  5. 핑구야 날자 2017.11.04 07:43 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    전셋값 상승으로 이어지지 않을까 걱정하는 분들이 많더라구요

  6. 공수래공수거 2017.11.04 14:15 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    요즘 관련 정책이 많이 나오는듯 합니다
    동향을 잘 살펴야겠습니다^^

  7. 청결원 2017.11.05 07:29 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    서울 아파트값 정보 잘 보고 가네요

  8. 도느로 2017.11.05 17:35 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    저도 이사를 생각하다보니 요즘 좀 관심을 갖고 있습니다.
    개인적으론 좀 내렸으면 하는....ㅎㅎ

  9. 봉리브르 2017.11.06 07:53 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 정보 잘 읽고 갑니다.
    새로운 한 주 활기차게 시작하세요^^

 

 

 

`10년 보유` 양도세 감면보다 건보료 증가폭이 더 클수도

9억에 아파트 2채 보유, 10년 등록임대사업하면 양도세 2900만원↓…건보료 4200만원

 

 

  정부'8·2 부동산 대책'을 통해 다주택자의 임대주택사업자 등록을 유도하고 있지만 양도소득세 감면 혜택보다 건강보험료 부담액이 훨씬 더 클 수도 있는 것으로 나타났다. 기존에 금융소득이 많았던 자산가라면 월 100만원이 넘는 '폭탄' 수준의 건보료를 낼 수도 있다. 임대주택 사업자 등록을 할 때 다주택자가 오히려 손해를 보는 구조를 개선하지 않으면 정책의 실효성이 없을 것이란 전망이다. 7일 매일경제가 시중은행 부동산투자자문센터들의 도움을 받아 다주택자의 양도세를 분석한 결과, 임대사업자 등록에 따른 세금 혜택이 대부분 건보료 부담으로 상쇄되는 것으로 나타났다.

 

 

  서울에 아파트 두 채를 보유해 한 채에서 월세를 받고, 나머지 아파트에 거주하는 60대 은퇴자 A씨가 임대사업자 등록을 고민하고 있다고 가정하자. 이 중 월세를 놓는 한 채의 아파트는 공시지가 기준 45000만원에 매입한 전용면적 84.95로 현재 58000만원으로 올라 있다. 지금 당장 매각하면 A씨의 양도소득세는 2519만원이지만, 내년 4월 이후 매각하면 8·2대책에 따른 양도세 중과세를 적용받아 세금이 46722500으로 껑충 뛴다. A씨는 이를 피하기 위해 매입임대 방식의 임대사업자로 등록할 수 있다. 10년간 임대사업을 운영한 뒤 매각하면 양도소득세 중과세도 피하고 장기보유특별공제도 최대 40%까지 받을 수 있다. 매각금액이 58000만원으로 변동이 없다고 가정하면 양도세가 17682500원으로 약 2900만원의 절세 효과를 보게된다. 공시지가 6억원, 전용 85이하인 경우 주택 구입 후 3개월 내에 준공공임대사업자로 등록해 10년간 임대하면 양도세를 100% 가까이 감면받을 수 있다.

 

  하지만 A씨는 외형적으로는 소득이 없어 자식의 직장의료보험 피부양자로 등록돼 있었지만 임대사업자로 등록하면서 개인사업자가 돼 건보료 납부 대상이 된다. 건보료는 소득, 부동산, 금융자산, 차량 등에 따라 다양하지만 국민건강보험공단의 도움을 얻어 A씨의 건보료를 추산해보면 10년간 보유할 때 양도소득세 혜택의 상당 부분이 상쇄돼 버린다. A씨의 아파트 두 채의 과세표준액이 9억원이라고 가정하면 보유자산에서 발생하는 월 보험료는 174000이다. 여기에 아파트 한 채에서 임대소득이 월 250만원 수준으로 발생한다면 176000원대 건보료가 추가된다. 결국 월 35만원, 10년이면 4200만원의 건보료를 추가로 부담하게 되는 셈이다. 양도소득세 혜택분보다 건보료 납부액이 더 크게 되는 셈이다.

 

 

  여기에 금융소득까지 있다면 건보료는 100만원 이상으로 뛸 수 있다. 국민건강보험공단 관계자는 "연소득 49900만원 이상이면 건보료가 월 208만원, 부동산은 과세표준액 기준 30억원 초과일 경우 월 26만원이 상한선으로 장기요양보험료 등을 포함하면 최고액은 월 2426480원까지 올라간다"고 말했다. 결국 숨어있는 다주택자를 제도권으로 흡수하기 위해서는 현행 공시지가 6억원 이하로 돼있는 세제 혜택 요건을 좀 더 완화하고 건강보험료 부담도 줄여 줘야 한다는 목소리가 높다. 강화된 규제에 따라 2주택자는 기본세율에 10%포인트, 3주택 이상인 경우는 20%포인트 이상되는 양도세를 내야 한다. 장기보유에 따른 혜택도 없어지게 된다. 반면 준공공임대주택으로 10년 이상 임대할 경우 양도소득세를 100% 감면받을 수 있다. 정부는 또 올해 말 종료할 예정이던 소득세 100% 감면혜택을 2020년 말까지로 연장하는 당근책도 제시했다. 하지만 양도세 감면 대상이 현행 기준시가 6억원 이하, 전용 85이하로 국한돼 강남 재건축 아파트 대부분이 혜택을 받을 수 없다. 취득 후 3개월 이내 임대사업자 등록을 해야 하는 것도 독소조항으로 꼽힌다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 "정부가 임대사업자 등록을 양성화하려면 이에 걸림돌이 되는 조항들을 현실에 맞게 수정하는 것도 고려할 필요가 있다"고 말했다.

 

  이밖에도 다주택자들이 임대주택사업자로 등록하기를 꺼릴만한 여건은 적지않다. 임대소득이 고스란히 노출되는 점은 또 다른 부담이다. 한 시중은행 PB 관계자는 "건강보험료와 소득 노출에 대한 불안감 때문에 임대사업자 신고를 한 물건보다는 신고를 하지 않은 물건이 더 높은 가격에 거래되고 있을 정도"라고 전했다. 건설업계는 매입한 임대주택은 양도세 면제 혜택이 있지만 자신이 직접 집을 지어 임대주택으로 전환한 경우 양도세를 내야 하는 것도 시정돼야 한다는 입장이다. 정부가 공공임대를 늘리면 민간임대 주택 시장이 위축될 가능성도 있다. 정부의 공공임대 주택 물량이 많아질수록 주택임대시장에 전반적인 가격하락을 유도임대사업자의 수익성 낮아질 수 있다. 서울시가 추진하고 있는 역세권 청년주택 2030도 공공임대 주택이 시세보다 낮은 가격에 공급된다는 우려에 기존 임대주택 사업자들의 반발에 직면하고 있다. 8·2 대책을 마련한 국토교통부도 건보료문제에 대해서는 관계부처 협의를 통해 해결 방안을 찾겠다는 의사를 피력했지만 건강보험료 주무부처는 보건복지부다. 가뜩이나 건보재정 문제로 골치 아픈 복지부가 거액 자산가들의 건보료를 낮춰줄지 의문이다.(201788일 매일경제 기사 참조)

 

 

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  1. 도느로 2017.08.08 20:59 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    집을 팔고나니 건보료가 확~ 내렸어요.
    그 반대의 경우엔 폭탄이군요 ㅜㅜ

  2. 방송/인터넷/전화 가입! 2017.08.08 22:24 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    비가 더위를 식혀주는 밤이네요~
    좋은 밤되세용ㅎ

  3. 버블프라이스 2017.08.09 03:20 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘도 부동산 관련 유용한 소식 공유해주셔서 감사합니다.
    시원한 하루 되시길 바래요-

  4. 핑구야 날자 2017.08.09 07:47 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    다주택자들이 골치 아프겠네요