09-19 05:14

 
 

 

 

잠실엘스 119㎡ 21.9억 거래, 판교푸르지오 117㎡는 24억

ICT기업 늘면서 배후수요 증가, 직주근접에 쾌적한 환경 매력

광교 등 신도시도 마용성 위협

 

 

서울 강남권이 최정점에 위치했던 전통적인 집값 서열이 바뀔 조짐이 보이고 있다. 경기 성남 판교신도시 대장주로 꼽히는 `판교푸르지오그랑블` 대형 면적 실거래가가 잠실 대표 단지 중 한 곳인 `잠실엘스` 실거래가를 넘어선 것이다. 지난해까지는 강남 직주근접(지하철 2호선)이 가능한 잠실 아파트 시세가 판교에 밀린 적이 없었다. 하지만 엔씨소프트, 카카오 등 유력 정보통신기술(ICT) 기업이 몰리는 판교 일자리 질이 강남을 능가하면서 선호 단지는 강남 집값을 따라잡은 것으로 분석된다. 판교신도시 외에도 수원 광교신도시, 화성 동탄신도시 등 든든한 대기업 배후 수요를 갖춘 수도권 신도시 집값이 최근 주춤한 서울 강남·마용성 입지를 위협하고 있는 분위기다. 18일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 15일 판교푸르지오그랑블 전용면적 117.51㎡(19층) 매물은 24억500만원에 실거래됐다. 지난 2월 15층 매물이 24억3000만원에 거래된 데 이어 또다시 24억원을 넘긴 것이다. 반면 이달 초 잠실엘스 전용 119.93㎡(9층) 매물은 21억9000만원에 팔려 직전 거래인 지난 4월 물건(24억원)에 비해 2억원가량 떨어졌다. 해당 매물은 5월 말까지 잔금을 치르는 조건의 초급매이긴 하지만 증여나 지인 간 거래가 아닌 정상 거래로 알려졌다.

 

 

현재 동일 면적을 기준으로 잠실엘스 호가는 23억~25억원, 판교푸르지오그랑블 호가는 이보다 높은 25억~27억원이다. 지난해 말까지만 해도 같은 면적이 잠실엘스는 25억~26억원, 판교푸르지오그랑블은 21억~22억원에 팔렸지만 현재는 상황이 역전된 것이다. 성남시 분당구 동판교로에 위치한 판교푸르지오그랑블은 2011년 입주한 준신축으로 신분당선 판교역에 인접한 948가구 규모 단지다. 판교 일대는 최근 테크노밸리가 확장 조성되고 엔씨소프트, 카카오 등 ICT 기업이 신사옥 마련에 나서면서 코로나19 사태 이후에도 집값이 꾸준히 오르고 있다. 물론 판교 집값을 이끄는 대장주와 잠실엘스 초급매 사례 한 건의 비교만으로 판교 집값이 잠실 집값을 넘어섰다고 보긴 어렵다. 대형 아파트 단지가 유독 많은 잠실은 오는 6월 말로 종료되는 한시적 다주택자 양도세 중과배제 조치의 영향을 받은 급매물이 쌓여 있다는 점도 감안해야 한다. 잠실에도 글로벌비즈니스센터(GBC) 착공, 국제교류복합지구 조성 등 호재가 많아 6월 말이 지나면 시세가 반등할 가능성이 제기된다.

 

 

광교신도시 역시 인근 삼성전자 배후 수요에 힘입어 마용성 등 서울 핵심지 집값에 육박하고 있다. 광교 대장주인 자연앤힐스테이트는 전용 84㎡ 실거래가가 12억7500만원이고, 호가는 13억5000만원까지 나와 있다. 동탄2신도시 역시 동탄역 인근 동탄역더샵센트럴시티 전용 84㎡가 지난 2월 10억5000만원에 거래되는 등 오름세를 지속하고 있다. 장재현 리얼투데이 리서치본부장은 "강남 재건축 희망이 사라지고 보유세 부담이 짓누르다 보니 투자 수요가 수도권 신도시로 많이 빠져나가는 분위기"라며 "쾌적한 주거 환경을 원하는 젊은 세대의 트렌드도 신도시 강세 현상의 원인 중 하나"라고 설명했다.(2020년 5월 19일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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국토부 11~12월 실거래량

 

 

  대출규제 등을 망라한 9·13 부동산 대책 발표 후 두 달간 서울의 매머드급 아파트에서도 `거래 제로` 단지가 속출하고 있다. 대규모 단지가 집중된 송파구는 가구 수가 가장 많은 4개 대형 단지 총 23000여 가구 중 최근 두 달간 신고된 매매 거래는 2건에 불과했다. 정부 규제 영향과 인근 국내 최대급 재건축 단지인 헬리오시티 입주가 임박하면서 장기 관망과 거래 실종 상태로 들어가는 양상이다. 17일 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 서울에서 가구 수가 가장 많은 아파트 단지 빅5 중 미입주 상태인 헬리오시티를 제외한 단지의 11~12월 매매 거래량이 단 2건에 불과한 것으로 나타났다. 파크리오, 엘스, 리센츠, 올림픽선수기자촌 등 국내 최대 아파트 4개 단지가 모두 서울 송파구 소재로 총 23645가구 규모. 헬리오시티를 제외하고 가구 수가 가장 많은 송파구 신천동 소재 파크리오 아파트(6864가구)11~12월 매매 거래가 1건도 없었다. 10월에는 6, 916, 855건 거래가 있었다. 주택거래 신고기간이 계약 후 60일 이내에 진행되는 점을 감안하면 11~12월 거래에 9·13 부동산 대책 상황이 상당수 반영된 것으로 해석할 수 있다.

 


 

  이어 대규모 단지인 송파구 잠실동 소재 잠실엘스(5678가구)11~12월 매매 거래 1, 송파구 잠실동 리센츠(5563가구) 0, 송파구 방이동 올림픽선수기자촌(5540가구)1으로 집계됐다. 반면 ·월세 거래량은 작년 수준을 이어가며 활발한 모습이다. 파크리오 아파트도 9월 이후에도 전·월세 거래가 매달 수십 건씩 꾸준히 이뤄지고 있다. 헬리오시티(9510가구) 입주가 사실상 내년 초로 미뤄지면서 송파구 일대는 관망세다. 헬리오시티를 제외하고 서울 아파트 단지 빅5에 들어가는 송파구 대단지들은 입주한 지 10년이 지난 단지다. 최근 헬리오시티 등 신축 아파트와 미성크로바, 진주아파트 등 재건축을 앞둔 아파트에 치이는 형국이다. 송파구 일대는 급등 피로감으로 집값이 주춤하고 있다. 올해 서울 아파트값 누적 상승률은 7.01%인데, 송파구는 8.78%로 누적 상승률이 높은 편이다. 이에 `서울 아파트값이 고점을 찍었다`는 인식이 퍼지며 투자보다는 전세나 월세 등 실수요자 위주로 개편되고 있다.(20181218일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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서울 공동주택 공시가격 10.2% 급등. 송파구 16.1% 올라 전국 최고 기록

잠실엘스 등 일부는 25% 넘게 상승, 재산세·종부세 제한 폭까지 늘어날 듯

전국 공동주택 공시가격은 5.02% 올라

반포 주공1단지 107형 공시가격 3500만원(22%) 급등

보유세 부담도 38% 늘어나

 

 

  서울 송파구 잠실엘스 아파트 84.8(이하 전용면적)평균 공시가격은 지난해 8800만원에서 올해(11일 기준) 102400만원으로 26.7% 올랐다. 공시가격이 많이 오른 것은 지난해 집값이 급등했기 때문이다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 이 아파트 84.8형은 올 2~3165000만원 안팎에서 거래됐다. 1년 전보다 4억원 정도 올랐다. 잠실엘스 인근에 있는 잠실주공 5단지 76.5 역시 최근 1년 사이 집값이 3억원가량 오르면서 공시가격이 115200만원으로 전년 대비 25.2% 올랐다. 서초구 반포주공 1단지 107.5공시가격 역시 지난해보다 21.7% 오른 197600만원으로 나타났다. 이렇게 서울 강남 아파트 공시가격이 오르면서 주택 보유자의 보유세 부담도 늘게 됐다. 국토교통부가 30일 공시(관보 게재)‘2018년 공동주택 가격에 따르면 올해 전국 공시 대상 공공주택 1289만 가구의 평균 공시가격은 전년 대비 5.02% 올랐다. 지난해(4.44%)보다 상승 폭이 컸다. 서울 상승률이 두드러졌다. 서울 공동주택 공시가격은 전년 대비 10.19% 올랐다. 2007(28.5%) 이후 최고치다. 송파구가 16.14% 올라 전국 250개 시··구 중 최고치를 기록했다. 공시가격 상승률 2위는 강남구(13.73%), 3위는 서초구(12.75)였다. 성동구(12.19%)와 강동구(10.91%), 양천구(10.56%) 등도 상대적으로 많이 올랐다. 한정희 국토부 부동산평가과장은 올해 공시가격 상승은 지난해 부동산 시황이 반영된 것이라며 풍부한 유동자금 유입, 수도권 지역의 분양시장 활성화, 재건축·재개발 사업 추진, 주택 수요 증가 등에 따른 것이라고 설명했다.

 

 

  국세인 종합부동산세, 양도소득세, 상속·증여세는 공시가격을 토대로 부과된다. 지방세인 재산세와 취득세도 공시가격이 부과 기준이다. 공시가격은 아파트 단지는 물론이고 동과 호수에 따라서도 각각 차이가 있다. 김종필 세무사에 따르면 공시가격이 지난해 162400만원에서 올해 197600만원으로 오른 서울 서초구 반포주공 1단지 107.5의 경우 공시가격은 21.7% 올랐지만, 재산세와 종부세를 포함한 보유세 부담은 35%가량 증가하는 것으로 나타났다. 같은 단지 1401주택자가 보유했다고 가정하면, 보유세는 지난해보다 38% 오른다는 계산이 나온다. 공시가격이 9억원을 넘은 공동주택도 크게 늘었다. 올해 공시가격이 9억원을 초과하는 공동주택은 지난해(92192가구)보다 52% 증가한 14807가구로 나타났다. 이 중 95.9%(135010가구)가 서울에 집중됐다. 다주택자의 경우 공시가격 합산 금액이 6억원 이상, 1주택자는 공시가격 9억원 이상이면 종부세 적용 대상이다. 서초구 방배동 동부센트레빌 134, 강남구 일원동 목련타운아파트 99.8등의 일부 가구가 올해 9억원을 초과했다. 이들 단지는 지난해 내지 않던 종부세를 내야 하기 때문에 체감하는 세 부담은 훨씬 클 것으로 보인다. 김종필 세무사는 공시가격 인상 폭이 가파를 경우 일부 고가주택은 전년도 세 부담 상한까지 급등할 수 있다고 말했다.

 

 

  재산세는 공시가격 3억원 이하의 경우 전년 부과분의 105%를 넘지 못한다. 3억원 초과~6억원 이하는 110%, 6억원 초과는 130%까지만 부과할 수 있다. 종부세 과세 대상인 경우 재산세와 종부세의 합이 전년의 150%를 넘지 못한다. 서울을 제외하고 시·도별로 보면, 세종이 7.5% 올라 유일하게 전국 평균(5.02%)을 웃돌았다. 전남(4.78%), 강원(4.73%), 대구(4.44%)가 올랐고 지역경제가 침체한 경남(-5.3%), 경북(-4.94%), 울산(-3.1%)은 하락했다. 전년 대비 3.76% 오른 경기도에서는 성남 분당구가 눈에 띈다. 전국 250곳 시··구 중 넷째로 높은 상승률이다. 성남 수정구(11.12%)와 과천(9.9%) 등도 오름폭이 컸다. 한편, 전국 250개 시구에서도 올해 11일을 기준으로 산정한 약 396만 가구의 개별단독주택 공시가격을 30일 공시했다. 개별단독주택 공시가격 변동률은 작년 대비 5.12% 상승한 것으로 집계됐다. 제주가 전년 대비 11.55% 올라 전국에서 가장 많이 올랐다. 부산(7.61%), 서울(7.32%) 6개 시·도는 전국 평균(5.12%)보다 상승률이 높았던 반면, 대전(2.82%), 충북(3.35%) 11개 시·도는 전국 평균을 밑돌았다.(2018430일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

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