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'자율주택정비사업'에 해당되는 글 2

  1. 2019.05.07 서울 200가구 미만 `미니 재건축` 꿈틀
  2. 2018.05.11 지하철 신설 등 돈 되는 `슈퍼부동산` 10곳
 

 

 

고덕 대우아파트 조합 설립, 99가구→151가구로 변신

안전진단 면제 등 정부 지원, 마포·중랑 일대서도 추진

 

정부와 서울시가 아파트 재건축 등 정비사업을 `꽁꽁` 묶고 있지만 당근책을 써서 지원하는 재건축도 있다. 면적 1미만의 소규모 주택 정비사업(이하 미니 재건축)이다. 이 사업은 일정 요건을 갖추면 안전진단, 관리처분 인가 등 여러 절차를 생략할 수 있어 상당히 빠르게 사업을 진행할 수 있다. 이에 힘입어 서울에서 미니 재건축을 추진하는 곳이 속속 늘어나고 있어 관심을 끈다. 6일 정비 업계에 따르면 서울 강동구 고덕동에 위치한 고덕대우아파트는 지난달 27일 조합 창립총회를 열고 조합장 선출과 이사진 구성 등을 마쳤다. 1986년 완공된 이 아파트는 2개동, 99가구가 들어선 소규모 단지다. 면적 1미만, 200가구 미만인 소규모 재건축 사업에 해당돼 안전진단을 받지 않고 노후도 요건만 충족하면 된다. 지난해 2`빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법`이 발표되면서 미니 재건축이 추진되는 사업지가 늘고 있다.

 

미니 재건축은 도심 내 노후된 소규모 주택의 주거 환경을 개선하는 사업으로, 소규모 재건축사업, 가로주택 정비사업, 자율주택 정비사업 등이 포함된다. 불과 2년 전만 해도 미니 재건축은 규모에 비해 진행 과정이 만만치 않고, 수익성이 크지 않아 업계에서 큰 관심을 받지 못했다. 하지만 최근 정부의 지원하에 속속 추진되고 있다. 소규모 재건축사업의 가장 큰 강점으로는 빠른 사업 진행 속도가 꼽힌다. 안전진단 생략이 가능하고 도시건축심의를 통해 사업 시행과 관리처분 인가를 한꺼번에 받을 수 있다. 보통 재건축과 달리 조합을 반드시 결성할 필요도 없고 주민합의체와 조합 설립 중 유리한 방식을 택하면 된다. 종전 재건축은 평균 8~9년이 소요되는 반면, 소규모 재건축은 평균 2~3년 걸린다. 또 다른 혜택으로는 지방자치단체가 정비사업비 중 일부를 보조·융자해주거나 건축 규제를 완화해주는 것이 대표적이다.

 

아직 도입된 지 얼마 되지 않아 사업 주체들은 눈치를 보며 일부 사업성 좋은 사업지 위주로 나서고 있다. 소규모 재건축 사업지로는 고덕대우아파트 외에도 서울 마포역 역세권인 마포구 용강동에 있는 우석연립과 서울 중화역 역세권인 중랑구 묵동에 있는 장미아파트가 있다. 고덕대우아파트 역시 사업성이 괜찮은 편이다. 이주영 고덕대우 소규모 재건축 조합장은 "기존 99가구를 헐어 151가구를 새로 지을 계획"이라면서 "2021년 하반기 착공을 목표로 한층 속도를 낼 것"이라고 말했다. 중견 건설사 사이에서 미니 재건축이 새로운 먹거리로 부상하면서 부작용도 예고된다. 일례로 지난달 서울 중랑구 세광하니타운 가로주택 정비사업의 현장설명회에 호반건설, 반도건설 등 총 20여 개 건설사가 참여한 것으로 전해졌다. 이 같은 경쟁 심화로 무리한 저가 수주나 중견·중소 건설사들의 경쟁력 하락 등 부작용이 발생할 가능성도 제기된다.(201957일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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  "정책과 시장 패러다임이 변했습니다. 이제 다음 상승 사이클에 대비해 미래 가치가 높은 `슈퍼 부동산`을 중심으로 투자 전략을 다시 짜야 합니다." 10일 서울머니쇼에서 `지역별 슈퍼 부동산 베스트 10`을 주제로 강단에 오른 고종완 한국자산관리연구원장은 "올해 부동산 경기가 변곡점을 맞이할 가능성이 높다"며 이같이 말했다. 고 원장은 "앞으로 3~4년은 하향 안정세를 유지할 것 같다""현재 수도권 중심으로 전세금이 내려가고 있는데 전세금은 항상 매매가를 선행한다"고 설명했다. 하지만 그는 `10년 주기 이론`을 근거로 "하락 이후 반드시 다시 상승세로 전환하게 돼 있다"고 강조했다. 이에 대비해 미래 잠재력과 가치가 있는 지역, 즉 슈퍼 부동산에 주목할 것을 권유했다. 고 원장은 향후 주목해야 할 슈퍼 부동산의 키워드 중 하나로 `()역세권`을 꼽았다. 그는 "현재 역세권은 교통 접근성과 주거 편익성의 파급 효과가 이미 집값에 대부분 반영돼 있다"고 설명했다. 따라서 현재 가치가 아니라 미래 가치가 높은 신설 역세권에 주목하라는 것이다. 고 원장은 특히 "지하철 5·7·8·9호선의 연장선 교통계획과 GTX-A 노선 등 신설 역세권에서 `슈퍼 부동산`을 찾아보라"고 말했다. 그는 "그동안의 연구 결과를 보면 서울 지역에서 지하철이 개통될 경우 집값은 보통 15~23%가량 상승하는 것으로 나타났다"고 말했다. 그가 제시한 `슈퍼 부동산 베스트 10`에는 이 같은 교통 관련 호재가 있는 종합운동장역 역세권 석촌역 역세권 9호선 연장 구간인 올림픽공원역과 보훈병원역 하남 신설 역세권 동빙고역(예정) 역세권과 용산 등이 포함돼 있다.

 

  뚝섬지구, 방이동 다가구주택도 `베스트 10`에 이름을 올렸다. 고 원장은 "아파트는 다음 상승기에도 대장주로 군림할 것"이라면서도 "다만 이번 상승세가 마침표를 찍는다면 상대적으로 소외됐던 단독·다가구주택 등이 대안 투자처로 떠오를 수 있다"고 말했다. 한편 같은 날 열린 `내 집 가치 높이는 법, 소규모 재건축!` 세션에서는 대규모 개발을 할 수 없는 서울 시내 낡은 저층 단독·다가구주택을 재생해 자산가치를 높이는 비법이 공개됐다. 유지만 국토교통부 도시재생사업기획단 행정사무관은 "사업성 부족과 자금 조달 문제로 재건축이 안 됐던 단독·다가구 주택 주거환경 개선을 위해 자율주택정비사업을 시행하는 중"이라고 소개했다. `맞벽 재건축`이라고도 불리는 자율주택정비사업은 맞닿아 있는 저층 주택 소유주 2명 이상이 함께 재건축을 하는 사업이다. 한국감정원 통합지원센터에서 초기 사업성 검토를 지원받을 수 있고 주택도시보증공사(HUG)에서 사업비 50%를 연 1.5%의 금리로 빌릴 수 있다. 준공 후 분양이 안 될 경우 한국토지주택공사(LH)가 미분양분을 매입한다. 서용식 수목건축 대표는 "정부의 정책 자금과 제도적 지원을 활용해 자산의 가치를 상승시키는 새로운 재테크 방식"이라고 말했다. 서 대표는 "맞벽 재건축을 하면 각 주택별 개발보다 사업성을 최대 50%까지 끌어올릴 수 있다"고 강조했다.(2018511일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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