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옥인사직충신1구역, 자연경관지구 건축규제

예외적 적용배제 추진, "내맘대로 행정" 비판도

 

 

  서울시가 역사·문화 보존을 이유로 주민투표도 없이 일방적으로 정비구역에서 직권해제를 결정한 종로구 3개 구역(옥인사직충신1)에 대해 건폐율(대지면적에 대한 건축면적 비율) 규제를 30%에서 60%로 두 배로 완화해 주기로 했다. 역사·문화 보존을 이유로 별도 조례를 만들어 주민 의견도 묻지 않고 시장 직권으로 정비구역을 해제한 데 이어 주민 반발이 거세지자 이번엔 조례를 바꿔 규제 완화 당근을 내미는 것이다. 서울시의 `내 맘대로식` 행정을 비판하는 목소리가 점점 커지고 있다. 6일 서울시와 정비업계에 따르면 시 도시계획국은 역사·문화 보존을 이유로 정비구역에서 직권해제된 지역에 대해 자연경관지구 건폐율(30%) 규제를 적용받지 않도록 하는 내용을 담은 `서울시 도시계획조례` 개정 추진 계획을 최근 확정했다. 시는 이달 안에 20일간 입법예고 기간을 거쳐 5월 개정 조례를 시행할 예정이다. 개정될 조례 적용 대상은 서울시가 20173월 역사·문화적 가치 보존을 이유로 주민투표도 없이 박원순 시장 직권으로 정비구역에서 해제한 종로구 옥인1구역, 사직2구역, 충신1구역 3곳이다.

 

 

  역사·문화 보존 목적 직권해제 조항은 원래 서울시 도시정비 조례에 없었으나, 시가 당시 해당 내용을 한시(2017년 말 일몰) 조례로 추가해 직권해제를 밀어붙였다. 한양도성 일대는 상당수 지역이 자연경관지구여서 건폐율이 30%로 제한된다. 이 규제에서 예외적으로 적용을 배제하면 용도구역에 따라 기본 건폐율 규제를 받게 된다. 현재 서울에서 일반주거1종과 일반주거2종 용도구역 모두 건폐율 60%까지 가능하다. 옥인1구역은 대부분이 자연경관지구에 포함돼 있다. 사직2구역은 절반이 자연경관지구, 나머지 절반은 역사문화경관지구로 들어가 있다. 서울시는 3개 구역에 대한 층수 규제도 일부 완화를 검토하고 있다. 자연경관지구에서는 원래 3층까지만 건축이 허용되는데 이를 역사문화경관지구와 마찬가지로 4층까지 허용하는 방안이다. 이렇게 되면 일반주거2(용적률 200%) 기준 건폐율 50%4층짜리 건물을 지을 수 있게 된다. 시가 재개발을 막는 대신 반발하는 주민에게 건폐율 규제 완화라는 당근을 제시한 셈이다.

 

 

  시가 건폐율 완화를 추진하는 종로구 3개 구역은 당초 최고 12층 높이 아파트 단지로 재개발을 추진했던 사업지다. 사직2구역20129월 이미 재개발을 위한 사업시행인가까지 받았지만 시가 갑작스럽게 직권해제를 결정하면서 조합과 시가 법적 소송을 벌이고 있다. 1·2심 판결에서는 모두 조합이 승소했다. 문제는 서울시의 즉흥적인 행정이 주민 입장에서 예측하기 어렵고 결과적으로 행정에 대한 신뢰도를 떨어뜨린다는 데 있다. 사직2구역 조합 관계자는 "자연경관지구는 법률로 지정돼 있는 건데 우리 지역만 건폐율을 풀어 준다고 하면 다른 경관지구 지역에서는 가만히 있겠느냐"면서 "어불성설"이라고 비판했다. 이 관계자는 "소방차도 드나들기 힘든 현재 상태로는 건폐율을 높인다고 해도 주거 환경을 제대로 개선하기 어렵다"면서 "시가 주민 대다수가 원하는 재개발 사업을 가로막지 말고 허용해 주길 바란다"고 말했다.(201927일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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- 지구를 해제하지 않고 건축 규제지역에 대한 공공지원 제도화 모색

- 경관 고도지구내 토지이용, 건물현황 등 파악 후 기본관리방안 마련

- 공공지원의 실효성 확보를 위해 대상지역을 지구단위계획구역으로 지정

- 자연경관은 보호하면서 열악한 주거환경을 개선하여 주민들의 삶의 질 향상

1. 북한산 남산 주변 경관지구 고도지구의 합리적 관리방안 마련 배경

  서울시는 북한산과 남산 등 주요 산 주변 지역에 지정되어 있는 자연경관지구(19개 지구, 12.4)와 최고고도지구(10개 지구, 89.6)에 대한 합리적 관리방안을 마련한다.

  그동안 경관 고도지구에 대한 관리가 공익을 위해 개인재산권을 제한하는 등 규제일변도였다면, 지구해제를 하지 않는 한도 내에서 공공이 주거환경 개선을 위해 지원할 수 있는 역할이 무엇인지 제도적 장치를 마련하기 위한 것이다.

  북한산 및 남산 등 주요 산의 환경과 경관을 보호하고 도시과밀화를 방지할 목적으로 8~90년대를 전후해 지정한 최고고도지구는 지정 후 시간이 경과함에 따라 도로 주차장 등 기반시설 부족과 주택의 노후화로 주민들로부터 재개발 재건축을 위한 높이완화 요구가 강하게 제기되어 온 점 등을 고려해 그 해결 방안을 모색하기 위한 것이다.

 ※ 지구별 높이 제한 현황

   ○ 자연경관지구 : 서울시 전역 312m 이하

   ○ 최고고도지구 : 지구별 높이제한 별도 고시

     - 북한산 주변지역 : 520m 이하

     - 남산 주변지역 : 여건에 따라 312m 이하~728m 이하 등

2. 경관 고도지구내 토지이용, 건물현황 등 파악 후 기본관리방안 마련

  서울시는  먼저 경관 고도지구내의 토지이용과 건물현황, 주거실태 등을 조사 분석하고, 현행 관련 법규와 각종제도 기준 등이 갖는 문제점과 한계를 짚어본다.

  이를 통해, 경관 고도지구에 대해 합리적 관리를 위한 기본관리방안을 마련함과 동시에 도로 공원 주차장 등 도시기반시설과 각종 방범시설의 설치 등 도시계획적 행정적 지원 대책을 수립한다.

  특히, 기본관리방안에는 각 지구별 거주형태, 신축 증축현황 등을 토대로 유형을 구분하고 각 유형별 토지이용계획, 경관계획 및 도시계획시설의 적정한 규모를 제시한다.

3. 공공지원의 실효성 확보를 위해 대상지역을 지구단위계획구역으로 지정

  기본관리방안제도화지속적으로 추진할 수 있도록 대상지역을 지구단위계획구역으로 지정하여 공공지원방안과 관련계획을 반영토록 하고 이에 소요되는 재원확보방안도 함께 마련한다.

  서울시는 이번 정책의 성공적인 정착을 위해 지역주민과의 소통을 강화하고 자발적 참여를 유도할 수 있도록 지구단위계획 수립단계부터 주민대표, 전문가 및 관계공무원으로 구성된 합리적인 의사결정 및 관리운영체계도 구축할 예정이다.

  이를 위해 경관/고도지구 등에 대한 합리적 관리방안 마련용역을 수행할 업체를 공개경쟁(제안서 평가방식)을 통해 4월 중 선정하고 곧바로 용역에 착수해 내년 3월 중 완료할 예정이다.

4. 북한산 남산 주변 경관지구 고도지구의 합리적 관리방안 마련에 대한 견해

  서울시 관계자는 앞으로 경관 고도지구에 대한 합리적 관리 및 공공지원방안이 마련되면 구릉지의 자연경관을 보호하면서도 열악한 주거환경으로 인해 불편을 겪고 있는 주민들의 삶의 질을 개선하는데 크게 도움이 될 수 있을 것으로 기대된다고 한다.

  과연 그럴까? 필자가 의문을 갖는데는 몇가지 이유가 있다. 경복궁 서쪽 서촌지역을 한번 보자. 이 지역은 20046월 재개발구역으로 지정되었으며 20054월 주민총회에서 대림산업을 사업자로 선정하는 등으로 지역주민들은 재개발이라는 꿈에 부풀어 밤잠을 설치기도 했다.

  그리고 청계천의 복원이 서울시민들에게 큰 반향을 일으키자 200911월 청계천의 지천인 옥류동천과 백운동 천을 복원하여 청계천과 연결하는 물길을 조성하겠다고도 했다.

  또한 20105월에는 한옥보존을 위주로 하는 제1종 지구단위계획을 확정하여 발표하였다. 그간 크고 작은 개발 방향이 발표되기는 하였지만 재개발 발표 후 약 7년이라는 시간이 흐르는 동안 이루어 놓은 것은 기껏해야 수성동 계곡을 복원한다며 옥인 아파트를 철거한 것과 신교동 주차장 건설 정도다. 그리고 이제 경관 고도지구를 합리적으로 관리하겠다며 관리방안 마련을 위해 1년간에 걸쳐 용역을 한다고 한다. 또 다시 1년이라는 세월을 기다리라는 것이다. 정책의 방향이 갈피를 잡지 못하니 이룰 수 있는 것이 없음은 어쩌면 당연한 일일지도 모른다.

  서울시는 그동안 경복궁 서쪽지역 서촌을 바라보는 안목이 그렇게도 없었단 말인가? 소규모이고 낡아서 개보수할 가치가 없는 한옥을 보존하겠다고 했던 서울시, 작은 손수래를 이용해야 이사짐을 옮길 수 있는 좁은 골목길을 정감이 넘친다며 보존하겠다고 했던 서울시, 서울시는 그동안 진정 서촌지역 주민들을 위해 일해 왔는지 묻고 싶다.

  이제서라도 자연경관지구와 최고고도지구를 합리적으로 관리하겠다며 관리방안 마련을 위해 1년간 용역을 하겠다고 하니 그나마 다행이다. 특히, 8~90년대를 전후해 지정한 최고고도지구는 지정 후 시간이 경과함에 따라 도로 주차장 등 기반시설 부족과 주택의 노후화로 주민들로부터 재개발 재건축을 위한 높이완화 요구가 강하게 제기되어 온 점 등을 고려해 그 해결 방안을 모색하기 위한 것이라니 용역결과가 기대된다. 서울시를 믿고 또다시 1년간을 기다려 볼까? 아니면 아예 무시해 버리고 대충 살아갈까? 참 세상 제대로 살기도 쉽지 않다.

참고 자료

서울시 자연경관지구 지정 현황 및 위치도

지구명

면적()

지구명

면적()

지구명

면적()

1

수유지구

1,514,828

8

행당지구

244,400

15

인왕지구

751,223

2

성북지구

1,646,665

9

금호지구

501,079

16

평창지구

2,037,507

3

안암지구

838,121

10

남산지구

966,728

17

본동지구

105,000

4

월곡지구

901,021

11

효창지구

109,674

18

대방지구

83,226

5

전농지구

412,900

12

마포지구

22,554

19

화곡지구

123,316

6

광장지구

346,450

13

서강지구

70,000

합 계

12,406,570

7

능동지구

129,217

14

안산지구

1,602,661

서울시 최고고도지구 지정 현황 및 위치도

지구명

면적()

지구명

면적()

1

남산주변

2,977,169

7

국회의사당

770,000

2

북한산주변

3,557,000

8

서초동법조단지앞

113,700

3

구기, 평창동주변

480,290

9

온수동일대

94,130

4

경복궁주변

1,189,800

10

김포공항주변

80,634,269

5

어린이대공원주변

219,000

합 계

89,634,269

6

배봉산주변

40,180


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