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강남 재건축 전용97분양권, 27개월만에 수익률 104%

대림동 43전세끼고 구입각종 세금 빼고 무려 582%

수익높은 갭투자 주목받지만 집값·전세금 오를때만 유망

"환금성 낮은 중대형 투자땐 주택경기따라 깡통주택 우려"

 

 

  "아무리 요즘 주식시장이 좋다고 해도 부동산은 '실물'이잖아요. 전세금과 매매가격은 오르고 예금금리는 낮은 상황이다 보니 지금이라도 아파트를 살까 합니다." 서울 양천구 목동에 사는 직장인 윤 모씨(36)는 요즘 '부동산 소액투자'에 대한 관심이 커졌다. 이달 초 삼성동 코엑스에서 열린 국내 최대 재테크 박람회 '2017서울머니쇼''국가대표 부동산 PB들의 맞춤형 과외'에서도 전세를 끼고 집을 사는 '(gap) 투자'로 열띤 논쟁이 벌어졌다. 아파트 시장은 최소한 1억원 이상 종잣돈으로 만들어야 투자할 수 있다는 인식이 팽배했지만 최근 몇 년 새 재테크 기법으로 '분양권 전매''갭 투자'에 대한 관심이 커지고 있다. 둘 다 1억원가량 자본을 들여 단기에 시세차익을 볼 수 있다는 점 때문에 각광받기 시작했다. 일반적으로 아파트 시장은 분양·매매 가격이 수억 원에 이르는 데다 현금·금융 자산이 아니다 보니 1~3년 정도 단기보다는 중장기적 차원에서 접근하는 투자자가 적지 않았지만 투자 트렌드가 달라지고 있다. 분양권 전매란 아파트 청약을 통해 계약한 분양권에 옷돈을 얹어 되파는 것을 말한다. 갭 투자란 전세가율(매매가격 대비 전세금)이 최소 70%를 넘는 지역에서 급매물 등을 사들여 매매가격이 오르면 이를 되파는 식으로 이익을 내는 것을 말한다. 분양권 전매의 경우 세입자와의 갈등 여지가 없고 처분이 쉬운 데다 집값 등락 리스크가 상대적으로 적다는 장점 덕에 청약 열풍을 타고 관심이 뜨거웠다. 수도권의 경우 6개월(민간택지)~1(공공택지) 전매제한 기간을 고려해 '계약금(분양가의 10%)+중도금 1~2차 대출(분양가의 10~20%) 이자금'이 최소한 필요하다. 갭 투자는 매매가격에서 전세금을 제외한 금액(1억원가량)을 자본금으로 들인다. 이때문에 대출 규제나 금리 인상 영향을 덜 받는 편이다.

 

  두 방식은 '소액·단기 투자'라는 점에서 유사하지만 최근 들어 분양권 거래가 힘들어지면서 갭 투자에 대한 관심이 부쩍 늘어나는 분위기. 서울 아파트의 경우 지난해 처음으로 분양가가 3.32000만원이 넘은 데다 지난해 '11·3 부동산 대책' 이후 청약 요건 강화와 하반기 금융권 대출 규제가 겹치면서 분양권 시장 진입 문턱도 높아졌다. 반면 갭 투자의 경우 매매가격이 오름과 동시에 전세금 상승세도 이어지다 보니 상대적으로 더 눈길을 끄는 모양새다. 그렇다면 두 투자 방식의 실제 수익률은 과연 얼마나 될까. 주택 시장 경기 회복세와 더불어 두 방식이 서서히 떠오르던 2014년 말로 돌아가보자. 분양권 전매를 택한 무주택자 A씨는 '강남 아파트 웃돈 1억원의 신화'를 기대하며 201410서초구 '서초푸르지오써밋' 전용 97.9(5층 이상)을 분양받았다. 분양가는 무려 123000만원이었지만 계약금으로 10%12300만원을 들였고 중도금은 집단대출을 통해 무이자 지원을 받았다. 다음달 입주를 앞둔 이 단지의 현재 분양권 웃돈(프리미엄)은 현재 12000~15000만원 선을 오간다. 5월 서울시에 신고된 분양권 실거래 가격이 135900만원이라는 점을 고려하면 양도세와 중개수수료 등 각종 비용을 제외한 단순 시세차익이 12900만원이다.

 

  반면 무주택자 B씨는 같은 시기(201410) 신도림역 역세권 기존 아파트인 영등포구 대림동 '현대3' 전용 43.9(5층 이상)을 갭 투자 방식으로 사들였다. 당시 실거래가에 따르면 매매가격은 21100만원이었지만 전세금이 19400만원이어서 차액인 1700만원(각종 세금·중개수수료 제외)이 필요하다. 시간이 흘러 20175월 기준 이 아파트 전세금은 25000~27000만원 선이다. 5월 신고된 실거래가에 따르면 매매가격은 31000만원이다. 이에 비춰보면 B씨의 단순 시세차익은 9900만원에 달한다. A씨와 B씨가 현재 분양권과 집을 각각 보유 중이라고 하면 27개월간 투자 수익률은 A씨가 104.88%지만 B씨는 582.35%에 달한다. 이 수익률은 각종 세금과 각종 비용을 제외한 단순 추정치에 불과하다. 주요 세금인 양도세를 고려하는 경우 A씨는 보유 기간과 시세차익에 따라 양도세(세율 35%)를 내야 하는 반면 B씨는 1가구 1주택으로 전용 60이하인 소형주택을 2년 이상 보유한 후 되파는 경우여서 양도소득세 비과세 대상에 해당되므로 두 투자자 간 수익률 차이는 더 벌어질 수도 있다.

 

 

  사정이 이렇다 보니 비강남권 역세권 소형 아파트에 대한 갭 투자 관심은 식을 줄 모른다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 "부동산 투자는 '임대소득'보다는 부동산 가치 상승에 따른 '자본차익'을 노리는 것이 중요하다""전세가율이 낮은 강남 재건축이나 중도금 대출 규제·전매 제한이 있는 강남 분양 아파트보다는 직장인 임대 수요가 많고 매매·월세·전세금이 동반 상승하는 비강남권 역세권 소형 아파트가 수익률 측면에서 더 유리하다"고 말했다. 그러나 갭 투자는 섣불리 뛰어들기에는 주의해야 할 방법이다. 집값도 오르고 전세금도 오르는 조건에서만 유효한 투자 방식이기 때문이다. 실제로 매매가가 떨어지거나 전세 세입자를 찾지 못해 손해를 보고 급매로 내놓는 경우도 발생했기 때문이다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "갭 투자는 세입자의 전세금을 레버리지로 삼는 것"이라며 "환금성이 떨어지는 중대형 아파트 등에 투자하는 경우 주택 경기에 따라 깡통주택으로 전락할 우려가 있다"고 말했다.(2017527 매일경제 기사 참조)

 

 

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  1. 핑구야 날자 2017.05.31 07:39 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    대출 규제하게 되면 당분간은 소강상태일 테니 지금보다는 그때 고민해보는 게 더 좋지 않을까 생각해봅니다

 

 

전세가율 높고 오래 안된 서울 논현동 아파트 유망

소득 인구 늘어날 화성·2국제공항 들어설 제주·고속뚫리는 양양 주목

부동산 소득 70%·연금 30%실물자산 중심 은퇴대비해야

 

 

  "작년 머니쇼에서 강남 모처의 전용면적 35짜리 아파트 갭투자를 추천했다. 당시 35000만원이던 가격이 최근 5억원대로 올랐다. '1년에 1채씩 갭투자를 해 5채를 만든다'는 식으로 계획을 세우고 실천하는 것이 중요하다." 지난 13일 서울머니쇼 마지막 날 부동산 강연에 나선 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 '소형 아파트 갭투자'의 중요성을 강조했다. 임대료로 얻는 '임대소득'보다는 부동산 가치 상승에 따른 '자본차익'을 노리라는 게 그의 지론이다. 고 센터장은 "흔히 수익형 부동산으로 다세대·다가구·오피스텔·도시형 생활주택 등이 거론되는데 이들 대신 소형 아파트에 투자하는 것을 권한다"고 강조했다. 그렇다면 서울에서는 어떤 지역에 투자하는 게 좋을까. 고 센터장은 강남구 논현동의 전용 35짜리 소형 아파트를 꼽았다. 고 센터장은 "논현동 소형 아파트는 인근 직장인 임대 수요가 풍부해 월세·전세 가격이 상승 추세에 있다""강남 재건축은 전세가율이 낮아 갭투자 대상이 아니지만 이 단지는 비교적 연식이 낮아 전세가율이 높은 편이라 갭투자하기에 적정하다"고 설명했다.

 

 

  지역이 넓은 경기도에서는 인구와 소득이 증가하는 지역을 선정하는 것이 중요하다. 화성, 안산 모두 인구가 늘어나는 지역이지만 소득수준 상승 추이는 차이가 크다. 고 센터장은 "안산 인구 증가는 상대적으로 소득수준이 낮은 외국인 노동자가 늘어난 데 따른 것"이라며 "상대적으로 소득수준이 높은 산업단지 종사자가 늘어나는 화성의 투자 매력이 크다"고 설명했다. 자금 사정 때문에 수도권에서 부동산을 사기 어렵다면 지방 갭투자를 생각해 볼 수 있다. 고 센터장은 인구가 가장 많이 늘어날 지역으로 제주를 꼽았다. 제주도에 제2국제공항이 들어서면 고용 창출에 따른 인구 유입이 예상된다는 설명이다. 고 센터장은 "소형 아파트라도 커뮤니티시설, 관리비 등에서 불리한 나 홀로 아파트보다는 대단지 아파트를 공략하라"고 주문했다. 강원도 강릉·속초·양양 등도 인구와 교통 등에서 강점이 있다고 설명했다. 양양은 '서울~양양 고속도로'가 올해 개통되면 서울까지 1시간20 만에 도착할 수 있다. 고 센터장은 "속초에서는 땅 대신 소형 아파트가 유망하고 강릉에서는 유천지구를 주목할 만하다"고 말했다. 경남에서는 거제와 창원에 주목했다. 고 센터장은 "조선산업 침체로 가격이 떨어진 거제 소형 아파트를 갭투자 대상으로 잡는 것도 방법"이라며 "도심 재건축이 진행되는 창원에서 주변 신도시 아파트가 3.31000만원 미만으로 분양되고 있다"고 설명했다.

 

 

  고 센터장이 갭투자를 강조하는 것은 중장기적으로 우리나라 경제가 성장할 것으로 보기 때문이다. 한국은행과 국제통화기금(IMF)올해 우리나라 경제성장률을 각각 2.6%, 2.7%로 예상했다. 고 센터장은 "중장기적으로 국민소득이 증가한다고 보면 부동산 가격도 오르게 된다""과거와 현재를 비교해 부동산 가격을 보면 비싸서 투자할 게 없지만 미래 가격을 생각하면 투자할 부동산이 보인다"고 강조했다. 은퇴 대비는 반드시 실물자산 투자로 준비하라는 게 고 센터장의 진단이다. 고 센터장이 추천하는 노후 설계는 은퇴 전과 같은 소득을 부동산에서 70%, 연금에서 30% 얻는 방식이다. 고 센터장은 "연금과 달리 아파트 임대료는 물가만큼 올라간다""부동산에 투자할 때는 반드시 배우자 등 가족은 물론 부동산 전문가와 함께 결정을 내려야 한다"고 당부했다.

 

 

  한편 꼬마빌딩에 투자할 때는 '유동인구의 함정'에 빠지지 말라고 주의를 줬다. 꼬마빌딩 수익률에서 중요한 것은 유동인구가 아니라 소비인구라는 설명이다. 고 센터장은 "유동인구가 적은 청담동은 소비 수준이 높기 때문에 입점 업체들이 높은 임대료를 감당할 수 있다""임대료가 올라가는 지역은 자본소득도 올라가기 때문에 소비·소득수준이 높은 지역의 꼬마빌딩을 매입해야 한다"고 말했다. 부동산 안정에 방점을 찍을 것으로 보이는 문재인 대통령 시대에도 고 센터장은 '부동산 불패'를 예상했다. 고 센터장은 "전월세상한제, 임대차계약갱신청구권 등이 현실이 되려면 국회를 거쳐 법률이 개정돼야 하는데 야당이 쉽게 도와주지는 않을 것으로 보인다"고 조심스러운 전망을 내놨다.(2017515일 매일경제 기사 참조)

 

 

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  1. 멜로요우 2017.05.15 13:41 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    역시 오피스텔보다 아파트가 나은거같기도해요! 투자목적으로써는

  2. 도느로 2017.05.15 16:53 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좀더 전문적인 부동산 지식을 알아가네요.
    특히 유동인구보다는 소비인구라....명언같습니다. ㅎㅎ

  3. 신기한별 2017.05.15 23:16 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오피스텔 임대소득도 이제 한물 갔다는 얘기네용..

  4. 아라콩 2017.05.16 00:45 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은글 잘보고 갑니다.
    좋은밤 되세요

  5. 핑구야 날자 2017.05.16 06:37 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    현금 회전율이 더 좋은 가보군요