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  대출 규제 강화에 서울 분양권 거래가 갈수록 얼어붙고 있다. 입주를 앞두고 잔금 납부가 어려운 갭투자 분양권일수록 프리미엄(웃돈)을 대폭 깎는 경우도 늘고 있다. 실제 입주 때 마이너스 웃돈이 적지 않을 것이란 전망도 고개를 들기 시작했다. 서울부동산정보광장을 보면 올해 2(계약일로부터 60일 이내 신고) 서울의 분양권과 입주건 거래건수는 173건을 기록했다. 지난해 8월과 9월에 각각 256, 314건을 기록한 것과 비교하면 30~50% 수준으로 줄었다. 2월만 보면 동작구(87), 성북구(20), 마포구(12), 송파구(10), 영등포구(10), 은평구(10) 순으로 분양권과 입주권 거래가 많았다. 2월 한달간 분양권만 보면 동작구(86), 성북구(12), 영등포구(10) 순으로 거래가 많았다. 공인중개업계에 따르면 현재 거래되는 분양권의 경우 대부분 지난해 말보다 웃돈이 큰폭으로 하락하고 있다. 입주가 가까워진 분양권일수록 웃돈이 더 빠지는 경우가 많다.

 

 

  2017년 동작구 사당동에 분양한 사당롯데캐슬골든포레(959가구)는 현재 나온 분양권과 입주권의 웃돈이 천차만별이다. 지난해까지만 해도 4~5억원에 달하던 웃돈이 지금은 2억원대까지 떨어졌다. 20202월 입주까지 약 1년이 남았다. 서울 전세가격이 하락하면서 입주를 포기하려는 계약자들은 웃돈을 낮춰서라도 분양권을 처분할 처지다. 상당수 계약자가 최근 강화된 대출 규제로 제 때 잔금을 치르지 못해 급매물을 줄줄이 내놓는 것이다. 서울 아파트 가격이 하락하면서 입주 때가 되면 웃돈이 더 떨어질 것이란 전망도 나온다. 현재 전용 8412층 분양권이 11억원에 나와있다. 분양가 54000만원에 프리미엄(웃돈)56000만원이 붙었다. 사당동 D공인 관계자는 "웃돈 49000만원에 분양권 105000만원까지는 얘기가 나오고 있다"면서 "조합원인 집주인이 분양권을 빨리 처분하고 싶어해 웃돈을 4~45000만원까지는 깎을 수 있다"고 말했다. 같은 면적에 94820만원짜리 일반 분양권 매물도 있다. 분양가 69820만원에 웃돈이 25000만원 붙었다. 같은 면적 일반 분양권에 웃돈이 38000만원 붙은 곳도 있다.

 

 

  동작구는 지난해 10월부터 12월까지 흑석뉴타운 아크로리버하임(1073가구), 상도동에 있는 e편한세상상도노빌리티(893가구) 2500여가구가 입주하며 전세 물량이 적체되고 있다. 이 밖에도 성북구에서는 지난 2월 입주한 길음동의 래미안 길음 센터피스(2352가구)와 석관동의 래미안 아트리치(1091가구)의 분양권과 입주권의 거래가 많았다. 래미안 길음 센터피스 전용 59분양권은 지난달 2476110만원(28)에 실거래됐다. 지난 1월에는 8억원(11)에 같은 면적이 실거래됐다. 래미안 아트리치는 전용 84의 분양권이 지난 182923만원(13)에 실거래되고 나서 2월에는 78000만원(14)으로 가격이 내렸다. 마포구에서는 신촌그랑자이(1248가구)’, 영등포구에서는 보라매SK(1546가구)’의 분양권과 입주권 거래가 많았다. 보라매SK뷰 전용 84의 분양권이 지난달 98320만원(26)에서 77720만원(19)까지 실거래됐다. 부동산114의 한 관계자는 "전세 가격 하락 등으로 입주를 앞둔 단지의 분양권 거래가 당분간 활발할 것으로 보인다"고 말했다.(201936일 조선일보 기사 참조)

 

 

 

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대형 평형 재건축 소유자, 소형 두개 입주권 받았는데
다주택자 간주로 대출막혀, 잠실진주 "설계 수정 검토"
반포주공1도 대책 고심중, 변경 땐 일정 지연 불가피
서울 주택공급난 심각한데, 공급속도 되레 늦추는 꼴

 

 

  정부의 다주택자 대출 규제 강화 불똥이 `1+1 재건축`으로 튀고 있다. 정부가 분양권·입주권도 주택으로 간주다주택자의 대출을 원천 봉쇄하면서 이주비 등 사업 추진에 차질이 예상되자 강남 재건축 단지 곳곳에서 설계 변경을 검토·고민하고 있다. 확정된 가구 수 등 설계를 변경하면 일정 지연과 혼란이 불가피해진다. 정부 규제로 재건축을 통한 주택 공급이 크게 위축된 상황에서 공급난만 심화시킬 것이라는 우려도 있다. 28일 재건축 추진 조합과 부동산 관계자 등에 의하면 반포주공1단지(1·2·4주구), 잠실 진주아파트 등 `1+1 재건축` 단지들이 재건축 계획 변경 등을 고심하고 있다. `1+1 재건축`은 넓은 대지 지분을 갖고 있는 중대형 면적 아파트 소유주들이 재건축 시 중소형 아파트 2채를 분양받을 수 있는 제도. 신혼부부나 1인가구 등 소형 면적에 대한 수요가 늘어나자 주택 공급 확대와 집값 안정화를 위해 도입했던 정책이다. 문제는 9·13 부동산 대책으로 인해 기존 1주택자가 관리처분인가 후 입주권 두 개를 얻을 시 다주택자가 됨에 따라 대출 규제에 묶여 개인 집단대출을 아예 받을 수 없게 된다는 것이다. 이들은 이주비 대출 등을 통한 세입자 보증금 충당이나 임시 거주를 위한 주택 비용 대출이 불가능해지며 사면초가에 빠지게 됐다.

 

 

 

  이달 초 관리처분인가를 취득한 서울 송파구 신천동 잠실 진주아파트가 대표적이다. 전세난 우려 등을 이유로 이주 시기를 미룬 바 있는 해당 단지가 이번엔 `1+1 재건축` 대출 규제에 발목 잡혀 혼란에 빠졌다. 조합 관계자는 "정부 말을 믿고 적극적으로 `1+1 재건축`을 독려하고 설계했는데 집값을 잡겠다고 갑자기 `돈줄`을 모두 묶어버리면 이주를 어떻게 해야 하느냐"고 말했다. 전용 59~1481507가구 규모인 잠실 진주아파트는 최고 35, 2870가구 규모 대단지 아파트로 탈바꿈할 계획을 세웠다. 작년 12월 관리처분인가를 신청하면서 `1+1 재건축`을 염두에 두고 소형 가구를 대거 배치했다. 해당 조합 관계자는 "`1+1 재건축` 여부에 따라 설계 변경이 불가피해졌다""면적 구성과 총 가구 수, 단지 구조 등 사실상 처음부터 설계도를 다시 만들 수밖에 없는 상황"이라고 어려움을 호소했다. 서초구 반포동 대표 재건축 단지인 반포주공1단지 역시 비슷한 문제로 고심을 거듭하고 있다. 기존 2100여 가구를 5300여 가구로 재건축하려는데 대출 규제 `불똥`이 튀었다. 오득천 반포주공1단지 재건축조합장은 "이런 식이면 진짜 `현금부자`를 제외하고 `1+1 재건축`에 동의하는 주민이 누가 있겠느냐""전용 84이하 가구 수를 60% 이상 늘리려 했는데 이런 식으론 소형 면적을 많이 지을 수 없다"고 밝혔다. 현재 서울시 내 `1+1 재건축`을 추진하고 있는 단지는 이들 두 곳을 포함해 신반포8, 문정동 136, 방배6구역 등 주로 강남권이다. 입지적으로 상징성이 큰 대단지가 포함돼 시장 관심도가 높은 편이다.


 


 

  문제는 설계를 대대적으로 변경하려면 조합원총회 등 절차가 필요해 재건축 속도가 대폭 늦어지거나 이를 둘러싼 이견이 커질 경우 재건축 추진에 막대한 차질을 빚을 수밖에 없다는 것이다. 아울러 정부가 안전진단 강화를 통해 재건축 추진 속도를 대폭 늦춘 상황에서 이미 추진 중인 재건축 단지들의 사업 속도가 늦어지게 되면 가뜩이나 부족한 강남권 주택 공급만 더 줄이는 것 아니냐는 예상도 나온다. 백준 J&K도시정비 대표는 "`1+1 재건축`은 공급 측면에서 시장 수요와 정부 정책의 니즈가 일치한 방식"이라며 "재건축 방식에 대한 갑작스러운 수정은 향후 재건축 추진의 예측 가능성을 떨어뜨려 주택시장 불안성을 증대시키는 요인이 된다"고 밝혔다. `1+1 재건축` 소유자들 돈줄이 막히면서 일부 세입자에게 피해가 확산될 우려도 제기된다. 송파구 한 공인중개사는 "이사가 임박한 세입자가 이사날에 맞춰 전세금을 돌려달라고 했는데 집주인 대출이 막혀 돈을 제때 마련하지 못할까봐 불안해하는 분위기"라고 말했다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "고령층의 재테크 수단으로서 `1+1 재건축`은 여전히 장점이 있지만 `똘똘한 한 채`를 찾는 사람에게는 종합부동산세와 양도소득세가 많이 나오는 등 이제 많이 불리해졌다"면서 "정부가 재건축을 규제하겠다는 의지가 확고해 강남 아파트의 `1+1 재건축`이 앞으로 쉽지 않을 것으로 보인다"고 말했다.(20181029일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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신수대흥2구역 입주권에 웃돈 13.32천만원 넘어

 

  도심과의 접근성은 좋지만 새 아파트 공급이 부족해 최근 2~3년 사이 아파트 매매가와 전세금이 급등한 서울 마포구가 새 아파트촌으로 탈바꿈한다. 지난해부터 부동산시장에 불어온 훈풍에 힘입어 십수 년간 끌어오던 재개발·재건축 등 도시개발사업이 활발해진 결과다. 10일 부동산업계와 마포구 등에 따르면 올해 말까지 마포구 5곳의 재건축·재개발 사업장에서 3500여 가구가 공급될 예정이다. 이 중 일반분양 물량은 2000가구에 조금 못 미치는 수준으로 파악됐다. 사업 속도가 가장 빠른 곳은 마포구 신수1주택 재건축 단지. 낡은 다세대·다가구주택과 단독주택 밀집지였던 이곳은 이르면 이달 말 '신촌숲 아이파크'로 일반분양에 돌입한다. 현재 철거를 끝내고 땅 고르기 작업이 한창 진행 중이다.

 

  신수1주택 재건축 정비사업조합장은 "시공사인 현대산업개발과 분양가를 조율 중인데 전용 84분양가로 7억원대 중후반, 3.3평균 분양가로 2200~2400만원 선을 검토하고 있다"고 전했다. 조합에 따르면 지하 3~지상 35, 7개동 전용 59~137, 1015가구로 이 중 568가구가 일반분양 대상이다. 펜트하우스는 없고 복층형(전용 137) 타입을 6채 만드는데 조합원이 4채를 분양받고 2채만 일반물량으로 나온다. 재건축 사업이 막바지로 치달으면서 조합원 입주권은 자취를 감췄다. 인근 부동산중개업자는 "조합원들이 추가 가격 상승 가능성을 기대하고 매물을 거둬들였다""조합원 입주권에 평균 1억원 이상 웃돈이 붙었지만 거래는 뚝 끊겼다"고 설명했다.

 

  대흥2구역 주택재개발 사업도 발걸음이 빨라졌다. 대흥2구역 조합은 다음달 초까지 조합원 분양을 끝내고 이르면 10월 중순 일반분양, 10월까지 철거를 완료할 예정이다. 조합은 3.3당 평균 분양가로 2600만원까지 만지작거리고 있다. 서울지하철 2호선 이대역에 위치한 초역세권으로 전용 59~112, 1248가구 중 492가구를 일반에 분양한다. 대흥2구역 조합원 입주권에도 평균 1억원 이상 웃돈이 붙었다. 마포로 6구역 재개발도 지난달부터 철거작업을 진행 중이다. 오는 11월 말 전용 40~115로 구성된 546가구 중 254가구가 일반에 분양될 예정이다. 조합은 3.3당 평균 분양가로 2100~2200만원을 검토 중이다. 마포구 망원1구역 주택재건축 사업도 막바지 단계다. 조합은 이르면 9'망원1구역 아이파크(가칭)'로 일반분양을 진행한다. 이 단지는 최고 176개동 전용 59~111375가구로 구성됐다.

 

  KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산위원은 "마포는 비강북권 중 재개발·재건축 사업이 가장 빠르게 진행되면서 비강남권 집값을 선도하는 역할을 한다"고 설명했다. 일각에서는 마포구가 살기 좋은 주거지역으로 재조명받는 것은 인정하면서도 고분양가 시대로 진입했다고 지적한다. 부동산업계 한 관계자는 "마포 신규 분양아파트의 적정 분양가는 3.32000만원대 초반인데 최근 분양시장이 호조를 보이자 재건축·재개발 조합이 분양가를 지나치게 올리고 있다""마포는 학군 약점이 남아서 투자 목적으로 분양받으면 매각차익을 얻지 못할 가능성도 배제할 수 없기에 주의할 필요가 있다"고 밝혔다.(2016810일 매일경제 기사 참조)



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  1. 브라질리언 2016.08.11 16:58 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    모든곳이 들썩들썩하네요..

  2. 청결원 2016.08.12 06:33 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    마포 정보 잘 보고 가네요

  3. 도느로 2016.08.12 12:51 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    투자목적이라면 신중을 기해야 할 듯 합니다.
    더운날씨 건강 잘 챙기시면서 일하셔요 ^^


규제에도 저금리시대 갈 곳 없는 여윳돈 몰려대출보증 퇴짜 개포주공3단지 매수문의 급증

10월 전매제한 풀리는 래미안블레스티지 웃돈전문가 분양권보다 저렴한 입주권 더 유망

 

  "워낙 단지 규모가 크지만 수요는 더 많다보니 여름 휴가철이어도 거래량과 가격이 동시에 뛰는 건 어쩔 수 없어요. 7월 말인데 벌써 월초보다 웃돈이 2000만원가량씩 올랐습니다." 매머드급 재건축 단지 '송파헬리오시티'(가락시영 재건축·9510가구) 분양권을 거래하는 송파 가락동 일대 A공인 관계자의 전언이다. 송파구는 지난달 전매제한이 풀린 이 단지 덕분에 서울 25개 자치구 중에서 가장 큰 서울 분양·입주권 거래 장이 열렸다. 기준금리가 바닥권이고 금융상품 수익률이 신통치 않자 '고분양가 논란'에도 불구하고 투자자들 눈이 강남권 아파트로 쏠린 여파. 부동산114에 따르면 올해(729일 기준) 강남3구의 3.3당 평균 분양가는 3964만원으로 지난해(2974만원)보다 33%나 뛰었다. 서초구가 평균 4457만원으로 가장 높다.

 

  수요가 넘치면서 여유자금이 있는 투자자들은 '분양권이냐 입주권이냐' 저울질을 시작한다. 분양권 전매는 일반분양 시장에 나온 물건을 사들이는 것으로 '선분양 후시공'우리나라 아파트 시장에서 전형적인 투자 방식이다. 입주권이란 일반분양을 통하지 않고 조합원이 가진 물건을 직접 사들이는 것이다. 분양권과 입주권 중 선택할 때는 각각 장단점을 고려해야 한다. 총 매매금액만 따지면 조합원 물건이 더 저렴하지만 한꺼번에 목돈을 지불해야 한다. 강남 재건축 아파트의 경우 통상 조합과 시공사가 '밀실 가격 책정'을 하지만 일반 분양가가 조합원 분양가보다 10~15% 높은 편이고, 전매제한이 풀려도 조합원 물건 가격이 낮은 편이다. 단 혹시라도 일반 분양에서 미분양이 날 경우 조합원이 리스크를 떠안는 것도 명심해야 한다.



  송파 헬리오시티의 경우 일반 분양가가 9억원 선이던 전용면적 85형의 조합원 물건 호가는 현재 88000~9억원 선이다. 반면 일반 분양권은 전매제한이 풀린 직후인 691000~92000만원이던 것이 현재는 95000만원 선까지 올랐다. B공인 관계자는 "지난달 전매제한이 해제된 후 1000~3000만원 선이던 웃돈은 이달 초 3000~4000만원 선으로 올랐고 현재는 5000만원 선"이라며 "비교적 가격이 저렴한 초기에 사들여 적당한 시기에 되팔려는 목적을 가진 이들도 적지 않다"고 말했다. 반면 일반 분양분은 계약금·중도금·잔금을 나눠 낼 수 있어 한번에 목돈을 주고 사야 하는 조합원 물건보다 비용 부담이 작은 편이다. 중도금 담보대출에 따른 이자는 입주 시기에 정산할 수 있기 때문에 분양가의 10% 선인 계약금을 낸 후 분양에서 입주까지 약 2년간 추가로 드는 비용이 없다는 점이 매력이다. 하지만 고려할 점은 또 있다. 이른바 로열동·층을 원한다면 조합원 입주권이 유리하다. 일반 분양은 조합원들이 우선 고르고 남은 물량을 추첨에 의해 배정받고 물량도 적어 원하는 동과 호를 선택할 확률도 낮아진다.

 

  신한은행 PWM프리빌리지 서울센터장은 "다만 조합원 물건은 사들이는 시점에 따라 사업 지연으로 인한 추가분담금이 늘어날 위험이 있다""보통 조합원 입주권은 재건축사업 진행 단계상 시세가 뛰기 전, 사업시행인가 직후 또는 취득세를 절약할 수 있는 관리처분 이전에 사들이는 것이 좋다"고 전했다. 한편 강남권 재건축 시장에서는 오는 10월 이후 분양권 전매 제한 기간이 풀리는 래미안 블레스티지의 분양권 웃돈이 최소 3000만원 이상일 것이라는 예측이 돈다. 올해 1월 즉시 전매가 가능하다는 장점을 등에 업고 분양가를 높여 나왔던 서초 신반포자이(잠원 반포한양)는 전용면적 84형 분양가가 136000~152000만원 선이었지만 현재 145000~16억원 선에 거래된다.

 

  개포주공 1단지는 지난 1조합원 추가분담금 인하 소식이 들리면서 거래에 봇물이 터졌다. 1단지는 지난 4일부터 831일까지 조합원 평형 배정 중인데, 전용면적 47형 호가는 지난달 말 128000만원 선이던 것이 현재 13억원 선까지 뛰었다. 디에이치 아너힐즈(개포주공 3단지)정부 규제에 일반 분양 가격을 낮춰 앞으로 분양 예정인 강남 재건축 단지에도 관심을 가질 만하다. 오는 9월 이후 분양 예정인 '아크로리버뷰(신반포5차 재건축)'가 주목되고 '방배 아트자이(방배3구역 재건축)'와 신반포18차와 24차 통합재건축도 관심사. 다만 최근 입주권·분양권 단기 손바뀜이 잦아지면서 강남도 입주 물량이 늘어나는 시점에 시세 변화에 따른 리스크를 충분히 고려해야 한다. KEB 하나은행 행복한부동산센터장은 "강남 불패 신화 속에 전매제한 기간에도 불구하고 기준금리 인하 등으로 뾰족한 투자처가 없음에도 일부 로열층·동을 제외하면 억대 시세차익을 무턱대고 기대하면 안 된다"고 지적했다. 부동산114에 따르면 8월 강남·서초·송파·동작구에서는 같은 기간 서울 입주량의 57.5%2494가구가 집들이를 시작한다.(2016730일 매일경제 기사 참조)



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  1. 도느로 2016.08.01 13:57 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    날씨도 뜨겁고 강남도 뜨겁군요 ^^
    건강관리 잘 하셔요~~~ㅎㅎ

  2. 멜로요우 2016.08.01 20:34 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    여기저기 후덥찌근 하네요~ 부동산쪽에도 후끈하네요! 잘보고 갑니다

  3. 핑구야 날자 2016.08.02 07:34 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    저금리로 주식시장에도 많이 몰리고 있다고 해요

  4. 브라질리언 2016.08.02 19:54 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    요즘 고분양가 만만치 않죠.~ 너무 높긴 합니다.