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"국민 놀리는 게 재미있나"성토, 시행 후 전세 매물 1년새 반토막

전세값은 25.6%나 폭등, 기형적 전세 이중가격 현상

갱신-신규 간 2배 가까이 차이

 

 

임대차3법 시행으로 서민들의 주거 생활이 안정됐다는 홍보글이 국토교통부 사회관계망서비스(SNS) 계정에 올라와 누리꾼들의 비난을 받고 있다. 27일 국토부의 페이스북, 인스타그램, 트위터 등 SNS 계정에는 수백 개의 비난 댓글이 게재되고 있다. 국토부가 임대차3법 시행 1년을 맞아 올린 홍보게시글에서 갱신요구권과 전월세상한제로 인해 서민 임차인들의 대출 부담과 이사 걱정이 줄었다고 자찬했기 때문이다. 국토부는 사회초년생 A씨의 사례를 들면서 "5% 미만으로 임대료를 조정해 2년 더 아늑한 집에서 (세월을) 보낼 수 있게 됐다"고 강조했다. 이어 국토부는 "집주인이 갑자기 계약일에 집을 비워줄 수 있겠냐고 했지만 갱신요구권을 통해 2년 동안 안심하고 지낼 수 있게 됐다"는 40대 임차인 B씨의 사례도 소개했다. 국토부의 자평과 달리 해당 SNS 게시글들에는 누리꾼들의 비난 댓글이 쇄도하고 있다. 페이스북 게시글에는 "전세값 200프로 뻥튀겨놓고 뭐? 이사걱정이 줄어?" "국민 놀리니까 재미있냐?" "걱정이 줄어들긴 했다. 대출이 안 나오니까 대출 걱정 없고, 이사갈 집이 없어 이사 걱정이 줄었으니까" 등의 댓글이 달렸다. 인스타그램에도 "살다살다 이런 사기 치는 정부는 처음 본다" "갱신권을 썼지만 2년 후 빼도박도 못하고 나가야 한다" "덕분에 전세 씨가 말라서 눈물 머금고 월세 가는 판이다" 등의 비판이 게재됐다.

 

 

누리꾼들이 분노하는 이유는 지난해 7월 임대차3법 시행된 이후 전세물량이 자취를 감추는 '전세대란'이 닥쳤기 때문이다. 지난달 21일 부동산 빅데이터 업체 '아실'에 따르면, 이날 기준 서울 아파트 전세 매물은 1만9734건으로 1년 전(4만4000건)의 절반 수준을 밑돌았다. 한달 전(2만1396건)보다도 7.8% 줄었다. 전세가격 또한 고공행진을 이어가고 있다. 월간KB주택가격동향조사에 따르면 지난해 7월 4억9922만원이었던 서울 아파트 평균 전세 가격은 지난달 6억2678만원으로 25.6%(1억2756만원) 올랐다. 전국 기준으로도 같은 기간 아파트 전세 가격은 평균 22.9%(5858만원) 상승했다. 기존 임차인이 대부분 5% 이내에서 계약을 갱신한 것을 고려하면 새로운 전세 계약의 평균값은 이보다 훨씬 높을 것으로 추정된다.

 

 

갱신청구권으로 '시한부' 주거를 연장한 세입자들 또한 갱신 계약이 만료되는 2년 뒤 갈 곳이 막막해졌다. 갱신청구권 사용으로 한시적으로 5% 밑으로 통제된 전세가격과 실제 전세가격 사이의 격차가 2배 가까이 벌어졌기 때문이다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 6월 기준 서울 대치동 은마아파트 76.76㎡의 임대차 신규계약 5건의 평균 전세금액은 8억6000만원으로 갱신계약 8건의 평균금액 4억7712만원의 2배에 육박했다. 84.43㎡의 경우 신규 3건의 전셋값은 평균 9억6666만원, 갱신 4건은 5억3875만원으로 격차가 4억원을 넘어섰다. 한편 임대차3법 시행 이틀 전 전세값을 14.1% 올린 것이 드러나 부패방지법 위반 의혹을 받은 김상조 천 정와대 정책실장에 대해 경찰은 26일 무혐의 결론을 내렸다. 경찰 관계자는 "김 전 실장과 세입자가 임대차3법이 통과되기 3개월 전에 이미 전세금 인상을 합의한 것이 확인됐고, 임대차계약을 (김 전 실장이 아닌) 배우자가 다 진행한 것으로 보인다"고 설명했다. 김 전 실장은 전월세상한제를 비롯해 문재인정부의 부동산 규제를 주도한 상징적 인물로 꼽혀왔다.(2021년 7월 27일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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임대차3법에 이사 수요 겹쳐, 강남 전셋값 천정부지 치솟아

울며 겨자먹기로 경기로 이주, "내년까지는 지속될 듯“

 

 

서울 강남권 전세 시장이 들썩이고 있다. 임대차3법 등으로 인해 아파트 매물이 귀한데다, 대단지 재건축으로 이주 수요가 몰리면서 전셋값이 폭등하고 있는 모습이다. 이같은 가격 상승은 경기도 등 수도권까지 영향을 미치고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난 14일 기준 서울 아파트 전셋값은 전주 대비 0.11%올랐다. 일주일 전(0.08%)보다 상승폭이 더 커졌다. 서울 아파트 전셋값은 2019년 7월 첫주부터 지난주까지 102주간 오름세를 보이고 있다. 2년이 넘는 기간동안 꾸준히 전셋값이 상승한 것이다. 임대차 3법 시행 등으로 인해 부동산 시장 매물 품귀 현상으로 수요만큼 공급이 따라오지 못하면서 매매값에 이어 전셋값마저 치솟고 있다. 부동산원이 조사한 지난주 서울 아파트 전세수급지수는 109.7로 집계됐다. 일주일 전보다 1.5포인트 상승한 수치로 4주 연속 오름세를 보였다. 이 지수가 100을 넘으면 전세 수요가 공급을 넘어섰다는 의미다. 부동산 빅데이터 업체 아실 자료를 살펴보면 지난 21일 기준 서울 아파트 전세 매물은 1만9734건으로 한 달 전(2만1396건)보다 7.8% 감소했다. 1년 전(4만4000건)과 비교하면 절반에도 못 미친다.

 

 

◆서초구 반포 아파트 전셋값 한달 새 8억↑

 

특히 재건축 이주 수요가 있는 서초구 아파트 전셋값이 심상치 않다. 지난 1일부터 서초구 반포주공1단지 1·2·4주구(2120가구)와 신반포18차(182가구), 반포주공1단지 3주구(1490가구) 등이 이주에 나서고 있다. 하반기 이주 예정인 신반포 18·21차 등을 포함하면 서초구 내 이주 수요는 5000여 가구에 달할 것으로 예측된다. 인근 공인공개업자들은 이같은 이주 수요에 서초구 반포 아파트 전셋값이 치솟고 있다고 설명했다. 반포 인근 공인중개업자 A씨는 "이주 시작된다고 했을 때부터 전셋값이 오르기 시작했다"며 "이주 수요가 있기 전부터도 매물이 워낙 귀했는데 이주가 본격적으로 시작되니까 더 가격이 오르는 것 같다"고 했다. 이어 "학군 수요가 많은 반포쪽은 매수자들이 비싸다는 불만을 늘어놓으면서도 울며 겨자 먹기로 계약하시는 분들이 많다"고 설명했다. 또 집주인들이 계약갱신청구권을 의식해 신규 전세 호가를 높이고 있다는 분석도 나온다. 한국부동산원에 따르면 반포 아크로리버파크(전용면적 84.95㎡)는 지난 10일 23억에 전세계약이 완료됐다. 지난달 24일 같은 평수가 15억에 전세계약이 성사된 것과 비교하면 한달 사이 전셋값이 8억 가량 오른 것이다. 현재 같은 평수 호가는 25억원에 달한다. 반포 인근 공인중개업자 B씨는 "이주 수요가 몰릴 걸로 예상됐으니까 집주인 입장에서는 가격을 높게 불러도 나갈 거란 기대심리가 강하다"며 "계약갱신청구권에 이주 수요도 맞물려 더 높게 부른다"고 말했다.

 

 

◆ 서울 이어 경기도도…전셋값 30% 상승

 

서울 임대차시장 불안 여파는 경기도로 옮겨가는 모습이다. 신혼 부부 등 자금력이 부족한 젊은층을 중심으로 서울과 인접한 경기도로 전세 수요가 번지고 있다. 23일 부동산정보제공업체 경제만랩이 KB부동산 리브온 주택가격 자료를 분석한 결과, 지난해 5월 경기도의 3.3㎡당 아파트 전셋값은 평균 1020만원이었지만, 올해 5월에는 1328만원으로 집계됐다. 1년간 30.3% 오른 셈이다. 교산신도시 호재가 있는 하남시는 같은 기간 3.3㎡당 아파트 전셋값이 1245만원에서 1865만원으로 1년 만에 49.8% 올랐다. 경기도 내 가장 가파른 상승률을 기록했다. 한국부동산원 자료에 의하면 하남시 덕풍동 덕풍현대(전용면적 84.81㎡)는 지난 14일 5억원에 전세 거래가 이뤄졌다. 지난해 5월 25일 2억 6000만원에 거래된 것과 비교하면 1년동안 2억 4000만원이 올랐다. 하남시 덕풍동 하남자이 전용면적(84.99㎡) 역시 지난해 5월 4일 3억 5000만원에 전세 계약이 성사됐지만, 지난달 15일 4억 9000만원에 전세 계약이 이뤄졌다.

 

 

하남시 덕풍동 인근 공인중개업자 C씨는 "하남시는 지하철 5호선 연결 호재에다 최근에는 교산 지구 신도시 개발로 청약 전세 수요가 급증했다"고 분위기를 전했다. 이어 "비싼 서울에서 밀려난 젊은 사람들이 하남으로 몰리고 있다"고 설명했다. 내년 상반기까지 임대차시장 불안이 계속될 것이란 전망도 나온다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "지금 아파트 전세시장 가격이 계속해서 상승하는 이유는 임대차 3법 때문"이라며 "적어도 내년까지 계약갱신권이 한 바퀴 돌기 전까지는 전세 시장이 안정화되기는 어려울 것"이라고 지적했다. 심 교수는 "다만 시장 가격이라는 게 계속해서 끊임없이 오른다기 보다는 중간에 보합세를 보이는 시점이 있을 것"이라면서도 "전세 공급을 늘리고 수요를 줄이면 되는데, 월세를 전세로 전세를 매매로 돌릴 수 있도록 세금 혜택·대출 규체 완화 등 정책이 필요하다"고 조언했다.(2021년 6월 24일 동아일보 기사 참조)

 

 

 

 

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서울 전월세 시장 어디로…전문가 51人 설문

"신규공급 안되고 세금 오르면, 집주인들 전월세 가격 올려

결국 매매가도 상승할 것", 응답자 84% 집값 과열 예측

`전세의 월세화` 가속 전망, 월세 비율 1년 새 5%P 늘어

혼돈의 임대차3법

 

 

# 서울 양천구에 거주하는 A씨는 전세계약 만료일을 생각할 때마다 머릿속이 복잡해진다. A씨의 전세계약 만료는 올해 11월이다. 임대차법에 따른 계약갱신청구권을 한 차례 사용할 수 있지만, 집주인이 실거주하겠다는 뜻을 전달해 와 비워줘야 하는 처지가 됐다. A씨는 "연세도 있는 집주인이 자녀 교육 말고는 메리트가 없는 이 아파트에 진심으로 들어오려고 하는지 의문"이라며 "전세보증금을 더 올리자고 할 것 같은데, 그렇게 되면 살림살이가 더 빠듯해질 것"이라고 말했다. 매일경제신문이 3일 국내 부동산 전문가 51명을 대상으로 진행한 '서울 전·월세 시장 전망' 설문조사에서 전문가들 대부분이 전세 가격 상승을 전망한 이유는 결국 임대차법과 공급 부족으로 귀결된다. 서울 마포구 '대장아파트'로 꼽히는 마포래미안푸르지오의 경우 전용면적 59㎡ 전세는 임대차법 시행 이후 '이중 가격'이 형성돼 있다. 올해 3월 9억6000만원으로 최고가를 찍은 이 단지는 지난 4월 5억9300만원에 전세가 이뤄지기도 했다. 신규 계약과 갱신 계약 간 격차가 3억6000만원가량인 셈이다. 박합수 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "계약갱신청구권으로 2년의 시차는 있겠지만 궁극적으로 2022년 7월 말부터 시세가 높은 가격에 맞춰 동일하게 형성될 것"이라며 "전·월세 가격 상향 평준화는 시간만 남은 상황"이라고 밝혔다.

 

전·월세 가격 상승은 결국 매매가 상승으로 이어지면서 무주택자들의 시름은 더욱 깊어질 전망이다. '전·월세 가격 상승이 매매가 상승으로 이어질까'라는 설문에 응답자 84.3%(43명)가 '그렇다'고 답했다. '아니다'는 답변은 15.7%(8명)다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "신규 공급이 되지 않는 상황에서 보유세·양도세가 완화되지 않으면 기존 매물이 순환되지 않는다"며 "세금 부담이 커지면 집주인들이 부담을 전가해 전·월세 시장 가격이 상승하고, 매매 시장도 가격이 상승한다"고 지적했다. 부동산 업계에서는 올해 서울 아파트 입주 예정 물량이 1만9000가구 정도 될 것으로 보고 있다. 내년 입주 예상 물량은 1만3000가구로, 올해 대비 32%가량 줄어들 전망이다. 이명수 리얼앤택스 대표는 "세입자들이 오랜 기간 매매 가격이 상승 기조를 보이면서 이에 따른 조정 국면을 예상하는 만큼 전세 선호도가 더욱 증가할 것"이라며 "그러나 신규 물량 공급은 내년에 많지 않기 때문에 가격 상승으로 귀결될 것"이라고 밝혔다.

 

 

전문가들 다수가 2024년을 전세 시장 안정 시점으로 꼽았다. 이 기간 동안 임차인들은 공급 부족으로 가뜩이나 갈 곳이 없는 상황에서 임대인의 세금 부담이 전가되는 '이중고'를 겪을 전망이다. 설문조사 결과 '임대인의 세금 부담이 임차인의 전세보증금에 전가될 것으로 보느냐'는 질문에 응답자의 92.2%인 47명이 '그렇다'고 답했다. '아니다'는 답변은 7.8%(4명)에 불과했다. 고 교수는 "공급 부족으로 인한 임대인 우위 시장에서는 보유세 전가 속도가 가파를 수밖에 없다"고 밝혔다. 국토교통부가 지난 3월 발표한 '2021년도 공동주택 공시가격안'에 따르면 서울 공동주택 공시가격 상승률은 19.91%로 전국 평균 19.08%보다 높게 나타났다. 여기에 시세 대비 공시가격 비율이 해마다 상향되면서 집값은 변동이 없어도 공시가격은 상승하는 만큼 주택 소유주의 세금 부담이 커질 수밖에 없다. 이승철 유안타증권 수석부동산컨설턴트는 "보유세 인상분이 전·월세 가격으로 전이되면서 전세 가격 상승은 불가피할 것으로 보인다"고 분석했다. A씨 사례처럼 계약갱신청구권 사용은 꿈도 꾸지 못한 채 '울며 겨자 먹기'로 인상된 계약서에 도장을 찍는 사례가 늘어날 전망이다.

 

 

'전세의 월세화' 현상 역시 가속화될 전망이다. 설문조사에서 응답자의 82.4%인 42명이 '전세의 월세화가 가속화될 것으로 보느냐' 질문에 '그렇다'고 답했다. '아니다'는 답변은 17.6%(9명)다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 지난 1일 서울 아파트 전세 물량은 2만1650건이다. 지난달 1일 2만2104건 대비 2.1% 줄었다. 같은 기간 서울 아파트 월세 물건은 1만5716건에서 1만6727건으로 6.4% 증가했다. 임대차 거래에서 월세 비중도 늘고 있다. 지난 4월 서울 아파트 임대차 계약에서 월세 비율은 37.4%로, 전년 동기 32.6% 대비 5%포인트가량 증가했다. 양지영 R&C연구소 소장은 "전·월세 시장은 매매 시장보다 특히나 수요-공급의 원칙에 따라 움직인다"며 "전·월세 수요자들이 편하게 내 집을 마련할 수 있는 공급이 필요하고, 집주인들에게는 임대차 3법 등의 개선을 통해 세 부담을 전·월세로 전가하지 않도록 하는 제도 개선이 이뤄져야 한다"고 지적했다.(2021년 6월 4일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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9월 서울 월세지수 상승률 사상최대, 임대차3법에 놀란 집주인들

전세매물 거두고 월세 전환, 결국 부르는 게 값 된 월세

전세대란 지방으로도 확산, 전셋값 상승폭 66개월來 최대

 

 

전·월세 시장이 안정되고 있다는 정부의 설명이 무색하게 `한 번도 경험해보지 못한` 전·월세 통계가 나왔다. 서울 아파트 월세지수 상승률이 사상 최대치를 기록한 것이다. 전세 물량이 급감한 영향으로 임차인의 협상력이 떨어지자 결국 가장 기피하는 거주 형태인 월세를 `울며 겨자 먹기` 식으로 떠안은 탓이다. 전문가들은 전세대란이 월세대란으로 본격적으로 옮겨붙었다고 진단했다. 22일 KB국민은행의 월간주택동향에 따르면 지난 9월 서울 아파트 월세지수는 101.2로 8월 100.4에 비해 0.8포인트 상승했다. 2019년 1월 월세지수를 100으로 산정해 흐름을 살펴보는 이 지수는 2015년 12월부터 집계를 시작했다. 올해 9월이 되기 전까지 단 한 번을 제외하고는 변동폭이 0.1포인트를 넘긴 적이 없었다. 2016년 7월 99.9에서 8월 99.7로 0.2포인트 떨어진 게 전부다. 0.8포인트의 변동률을 보였다는 건 월세 시장이 이전과는 구조적으로 달라졌다는 점을 의미한다. 또 이 통계에서 지수가 101을 넘긴 것도 집계 이후 처음이다.

 

이런 월셋값 상승은 개정된 임대차보호법이 시행된 지난 7월 말 이후 본격화됐다. 지난해 12월(99.9) 대비 월세지수 상승률은 1월부터 7월까지 0.4%를 넘지 못하다가 8월 0.52%, 9월 1.31%로 상승세가 가팔라졌다. 1%대 상승률도 사상 최초다. KB 아파트 월세지수는 중형(전용면적 95.9㎡) 이하 아파트를 대상으로 조사하며, 표본 조사로 집계한다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "시기적으로 보면 임대차 3법의 영향이 바로 나타난 것"이라며 "임대차 3법 외에도 전·월세 수요를 공급이 따라가지 못하니 나오는 현상"이라고 말했다. 그는 "수요가 많은데 공급이 없으면 `정상가격`이라는 게 없다"며 "협상 가격이 곧 가격이 되는 구조"라고 설명했다. 금융권 관계자는 "월세 상승은 전·월세 상승과 맞물려 있다"며 "한국은 먼저 전세를 정하고 나서 월세 전환율을 결정하는 구조라 전세금이 올라가면 반전세를 비롯해 전체 임대료가 올라가게 된다"고 말했다. 이어 그는 "아파트값 급등이 전셋값 급등으로 이어지고 결국 월세 상승으로 연결됐다"고 말했다. 그러나 월셋값을 끌어올린 전세금 상승은 멈출 기미를 보이지 않고 있다. 특히 전국 아파트 전셋값은 2015년 4월 셋째주(0.23%) 이후 5년 6개월 만에 최대 폭으로 오르며 진정되지 않고 있다.

 

 

이날 한국감정원이 발표한 주간 아파트 가격 동향에 따르면 10월 셋째주 전국 아파트 전세금은 전주 대비 0.21% 올랐다. 전국 매매가격도 0.12% 상승했다. 특히 서울 아파트 전세금은 지난주와 동일한 0.08% 상승률을 기록하며 69주째 올랐다. 전세 수요가 높은 송파구(0.11%), 강남구(0.10%), 서초구(0.10%), 강동구(0.10%) 등은 지난주에 이어 전세금이 올랐다. 거주 요건이 강화되고 계약갱신청구권이 시행되면서 전세 매물이 부족해진 탓이다. 가을 이사철 수요 등도 영향을 미치면서 전세금은 좀처럼 꺾이지 않고 있다. 전세난민이 몰리며 수도권도 전세금이 올랐다. 인천은 중구를 제외한 모든 구에서 전세 수요가 늘면서 전주 대비 0.16%포인트 오른 0.39%를 기록했다. 경기도는 3기 신도시 청약 수요가 높은 고양시 덕양구(0.47%)를 비롯해 용인, 수원 등이 매물 부족 영향으로 전세금이 올랐다. 매매가도 좀처럼 내리지 않고 있다. 한국감정원 관계자는 "신규 분양 물량 감소와 상대적 전세 물량 부족 등의 영향으로 9억원 이하 단지나 소형 평형 위주로 거래되며 상승세를 이어갔다"고 해석했다. 서울은 9주째 0.01%의 상승률을 유지했다.(2020년 10월 23일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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임대차법 곳곳서 파행, 2명중 1명 "법 개정해야“

세입자들 일단 전세계약 후, 더 좋은 계약 갈아타기 성행

"위로금 얼마줬냐"눈치작전도, 집주인-세입자 갈등 격화

 

 

A씨는 전세가뭄을 뚫고 최근 서울의 한 신축 아파트 전세계약을 마쳤지만 여전히 매일 퇴근 후 공인중개사무소를 다니며 집을 구하고 있다. 급한 마음에 집도 안 보고 계약했는데 더 좋은 조건의 집이 나올까 싶어서다. 통상 전세계약을 파기하면 계약금의 두 배를 배상해야 하지만 요즘 전세시장에서는 무용지물이다. 전세매물을 먼저 잡아두고 더 좋은 조건의 집이 나오면 계약을 갈아타는 게 유행이다. 전세가뭄이 심해질 것이라는 불안감에 계약기간이 6개월 이상 남은 사람들도 전세시장에 합류하면서 `매물부터 잡고 보자`는 의식이 팽배해지고 있다. 같은 조건이나 더 좋은 조건의 세입자를 구해주면 임대인에게 계약금의 두 배를 배상할 필요가 없기 때문이다. 여기에는 새 세입자를 구하지 못할 리가 없다는 자신감이 깔려 있다. 19일 부동산업계에 따르면 새 임대차법 시행 이후 갈수록 심해지는 전세난에 전셋집 구하기가 천태만상이다. 전세계약을 해놓고도 다시 집을 구해 `전세계약 갈아타기`를 하는가 하면, 집주인이 매수자에게 집을 파는 동시에 시세보다 높은 가격으로 전세를 살게 해달라고 계약조건을 거는 이른바 `세일즈 앤드 리스백`(부동산 매각 후 재임차) 사례도 나오고 있다. 일부 지역에선 집을 구하려는 사람들에게 집을 보여주는 조건으로 `10분에 5만원`을 내걸기도 했다.

 

 

계약갱신청구권과 전월세상한제를 졸속 시행하면서 문제가 생기면 계약 당사자들이 알아서 분쟁을 통해 해결하도록 해놓으니 곳곳에서 눈치작전과 분쟁 직전까지 가는 갈등이 벌어지고 있는 셈이다. 임차인과 임대인 간 `위로금`을 주고받는 신풍속도 점점 예측 불가능하게 변하고 있다. 계약갱신청구권을 안 쓰는 대가로 수천만 원의 위로금을 요구하는 세입자가 속출하고 있는데 이제는 위로금을 받고도 마음이 바뀌었다며 계속 거주를 요구하거나 추가 위로금을 달라고 하는 사례도 속속 나오고 있다. `전국 임대차3법 소급적용 피해 집주인 모임`의 한 임대인은 "임차인이 2500만원을 위로비로 요구했다"며 "산정 내역을 보니 1500만원은 2년간 오른 월세, 이사비 200만원, 위로금 500만원이었다"고 말했다. 임대차 3법으로 인한 혼란은 여론조사 결과에 그대로 나타났다. 16일 리얼미터가 전국 500명의 성인을 대상으로 임대차보호법 찬반 여론조사를 진행한 결과 `다시 개정해야 한다(재개정)`는 응답자 비율은 48.1%에 달했다. `한번 개정한 내용을 유지하고 효과를 더 지켜봐야 한다(현행 유지)`는 주장에 공감하는 응답자의 비율은 38.3%였다. `잘 모르겠다`고 답한 비율은 13.6%였다. 전세난이 특히 심각한 서울에서는 반대 여론이 더 강했다. 서울에 거주하는 응답자 10명 중 5.5명은 재개정에 공감했다. `현행 유지` 응답자의 비율은 28.1%에 그쳤다.

 

 

이렇게 세입자와 갈등이 심각해지다 보니 임대인들끼리 `내용증명 사례집`을 공유하거나 아예 변호사에게 의지하는 사례도 늘었다. 박일규 법무법인 조운 변호사는 "법정에서는 세입자 의사를 객관적으로 증명해야 하는데 상황마다 달라 판단하기 쉽지 않다"며 "급한 사람이 비용을 더 부담하는 형국"이라고 했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "서울의 경우 전세 수요는 많은데 공급이 부족해 당분간 이런 현상이 계속될 것"이라고 말했다. 그는 "정부는 주택 공급이 늘고 당장 입주 물량이 늘어나는 대책을 내놔야 한다"며 "그중 하나로 160만7000가구의 등록임대주택이 일반에 매각될 수 있도록 해 전세 수요가 매매 수요로 넘어갈 수 있도록 해야 한다"고 덧붙였다.(2020년 10월 19일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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주담대 실거주 의무 강화에, 시장선 입주가능 매물만 찾아

정부가 대신 물어주는 보증금, 올해 3000억원으로 사상 최대

 

 

# 수도권에 아파트 두 채를 보유하고 있는 A씨(47)는 최근 세입자가 살고 있는 수원의 아파트 한 채를 내놨지만 두 달째 매수 문의조차 없어 고민에 빠져 있다. A씨는 내년 인상되는 종합부동산세·양도소득세 부담을 피하기 위해 인근 매물 호가에 비해 수천만 원 저렴한 가격에 급매물을 내놨다. 하지만 중개업소에선 손님들이 입주 가능한 매물만 찾는다며 팔기 어렵다는 입장이어서 A씨는 가격을 더 낮춰야 할지 고민 중이다. 주택 매수자의 실거주 의무가 강화되고 임대차3법 시행으로 집주인들 입지가 좁아지면서 세를 낀 매물을 팔기가 갈수록 어려워지고 있다. 이 같은 현상이 심해지면 새 세입자를 구하기 어려운 지방이나 빌라의 경우 제때 보증금을 돌려주지 못하는 `깡통전세`가 늘어날 것으로 우려된다.

 

7일 부동산 업계에 따르면 최근 전세 낀 집을 인근 호가보다 저렴하게 내놨지만 장기간 팔리지 않아 고민하는 집주인이 늘어나고 있다. 이 같은 현상이 발생하는 근본 원인은 각종 대출 규제로 갭투자가 사실상 어려워지고 시장이 실수요자 위주로 재편되면서 전세 낀 매물을 찾는 사례가 급감하고 있기 때문이다. 최근 도입된 다주택자 취득세 중과(8~12%)와 내년 예고된 종부세 인상 등으로 인해 추가 매수를 고려하던 투자자들은 발이 묶인 상태다. 따라서 최근 집을 매수하려는 사람들은 무주택자나 `갈아타기`를 고려하는 1주택자가 대부분이다. 이들은 주로 주택담보대출을 받아 잔금을 치러야 하는데 6·17 부동산 대책에서 주담대를 받는 경우 6개월 이내 전입해야 하는 규정이 새로 생긴 탓에 기존 세입자가 있는 매물을 매수하는 것은 사실상 불가능하다. 또한 새로운 집주인(매수자)이 실거주를 희망할 시 기존 세입자의 계약갱신청구권과 충돌하는 문제도 전세 낀 매물을 팔기 어렵게 만들고 있다.

 

 

이 문제에 대한 국토교통부·법무부의 유권해석이 예상보다 늦어지면서 실거주한다는 매수인에게 집을 팔아도 되는지 시장의 혼란이 커지고 있는 상황이다. 앞으로 매매 시장이 침체기로 돌아서면 갭투자가 위축되면서 전세 낀 매물은 팔기가 더 어려워질 전망이다. 특히 세입자를 구하기 쉽지 않은 지방이나 빌라·다가구 등의 경우에는 집주인이 만기 시 세입자에게 전세보증금을 제때 돌려주지 못하는 이른바 깡통전세도 늘어날 것으로 우려된다. 실제로 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 국가가 집주인 대신 세입자에게 돌려준 전세보증금(대위변제금)은 올해 최대치를 경신했다. 전세보증금반환보증보험 대위변제 금액은 올해 8월 말 기준 3015억원으로, 지난해 1년간 총액인 2836억원을 이미 넘어섰다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 "매매 거래가 갑자기 위축되면 역전세난이 발생하면서 투자자나 세입자 모두 큰 피해가 발생할 수 있다"고 지적했다.(2020년 9월 8일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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부동산 시장 대혼란, 연일 치솟는 서울 전셋값

4.7억 분양 녹번e편한세상캐슬, 7·10이후 전세호가는 6억까지

전세매물 한달새 82%나 급감, 분양가상한제 확대 시행 앞두고

서울 신축 전세 품귀현상 지속, 전셋값 상승이 집값자극 우려

 

 

계약갱신청구권·전월세상한제 등을 담은 임대차법 시행으로 전국 전세시장은 매물 품귀 현상과 가격 상승이라는 악순환이 점점 심각해지고 있다. 서울 아파트 평균 가격이 7년 만에 2배가량 오른 무서운 상승세를 보여주는 와중에 58주(5년4개월) 연속 오름세를 타고 있는 전셋값이 결국에는 다시 집값을 밀어 올리는 기폭제가 될 수 있다는 염려도 나온다. 전세 수요가 많은 서울 신축 아파트는 최근 한 달 사이 전셋값 수억 원이 단숨에 오르면서 전셋값이 분양가를 넘어선 곳이 속출하고 있다. 서울 사당 신축 아파트 인근 공인중개업소 관계자는 "임대차법으로 전세 시세라는 것 자체가 없어졌다. 집주인이 부르는 게 값"이라고 전했다. 양도세 비과세 요건인 `거주 2년`을 채우기 위해 집주인들이 실거주하면서 전세 물량이 줄어든 데다가 7·10 대책과 임대차법 시행으로 전세 매물이 품귀를 빚으면서 집주인들이 일주일 사이에 3000만원, 2000만원씩 가격을 올리고 있다는 것이다.

 

 

12일 부동산 실거래 앱 아실에 따르면 7·10 기준으로 전국에서 전세 물량이 가장 많이 감소한 아파트는 서울 은평 응암동 녹번역 e편한세상캐슬이다. 5월 준공된 이 아파트는 2569가구 규모인데 7·10 대책으로 전세는 내놓자마자 불티나게 거래되고 있다. 통상 입주 1년차 아파트는 `입주폭탄`이나 `전셋값 하락`을 겪지만 이제는 상황이 달라졌다. 이 아파트는 7월 9일 646개였던 전세 매물이 이달 12일 116개로 약 82% 감소했다. 두 달 전만 해도 이 아파트 전용 59㎡ 전세는 4억원대였다. 그러나 가장 최근 거래된 가격은 5억4000만원이고 호가는 6억원 이상이다. 2017년 분양 당시 59㎡ 공급가격이 4억7000만원이었는데 전셋값이 급등해 집주인은 입주 시 전세금만으로 대출을 갚고도 남는다. 공인중개업소 관계자는 "이제 6억원 물건도 기다려야 한다. 7월 중순만 해도 5억원이었는데, 그 뒤로 집주인들이 2000만원, 3000만원씩 계속 올렸다"며 "원래 입주장에서는 전세 물건이 많이 나와 값을 올리기 힘든 게 보통인데 물건이 다 빠지고 오히려 대기자들이 쌓이고 있다"고 말했다. 지난달 준공된 서울 면목동 사가정센트럴아이파크도 7·10 전후로 전세 매물이 77%가량 감소했다. 4억원 후반대~5억원에 분양된 전용 59㎡는 이달 초 6억원에 전세가 거래됐다. 인근 공인중개업소 관계자는 "두 달 전만 해도 4억5000만원이면 들어갈 수 있었는데 7·10 이후로 집주인이 마음이 달라졌다"면서 "지금은 시세가 없다"고 전했다. 5억7000만원에 네이버에 올라와 있는 매물은 집주인이 마음을 바꿔 6억원으로 가격을 인상했다고 했다. 이 관계자는 "이곳은 2017년 분양할 때 고분양이라는 얘기가 나왔던 단지인데 그사이 집값이 상승하고 정부 대책 탓에 전셋값이 이렇게 올라버려 전세만으로 잔금을 다 채우고 시세차익까지 누리는 로또가 됐다"고 씁쓸해했다.

 

 

정부는 시간이 지나면 임대차법이 시장을 안정화시킬 것이라고 말하지만 현장에서는 고개를 젓는다. 전셋값이 오를 일만 남았다는 얘기다. 실거주 의무를 부여한 분양가상한제가 민영아파트로 확대되면서 신축 전세는 공급이 막혀버리기 때문이다. 수도권 민간택지에 들어서는 분양가상한제 적용 주택 입주자는 5년 이내 거주해야 한다. 이 법은 내년 2월부터 시행된다. 면목동 공인중개업소 관계자는 "양도세 비과세(거주 2년) 요건을 채우려고 상당수 집주인이 실거주를 택하면서 전세 물량이 많이 줄었다. 그런데 앞으로 서울에서 분양하는 아파트는 집주인이 의무적으로 입주해야 한다니 신축 전세는 씨가 마를 것"이라면서 "신축 아파트는 `리미티드 에디션`(한정판)처럼 부르는 게 값이 되고 급등한 전셋값이 집값을 밀어 올릴까봐 걱정된다"고 말했다.(2020년 8월 13일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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임대차3법 규제 역풍, 보증금 시세맞춰 못 올리자

세입자의 집 수리 요구에, 집주인 거부 사례 많아져

`세입자 의무` 명시 특약 늘 듯, 2억~4억 중저가 전세는

평균 준공연차 20년 넘어, 주거평형도 점점 더 줄어

 

 

# 다음달 전세계약 갱신을 앞두고 있는 박 모씨(42)는 얼마 전 집주인에게 집 수리를 부탁했다가 면박만 당했다. 박씨는 구멍 난 방충망과 고장 난 환풍기 후드 등을 고쳐달라고 요구했지만 집주인은 주변 시세보다 저렴한 보증금에 수리까지 해줄 여유는 없다며 알아서 고치라는 입장이다. 속이 상한 박씨는 집을 나갈까도 생각해봤지만 주변 전세가가 2년 전에 비해 1억원 이상 올라 나가기도 어려운 형편이다. 임대차 3법 시행 이후 집주인들이 집 수리에 소극적인 태도로 돌아서면서 서민 주거환경이 더 빠르게 악화될 우려가 있다는 지적이 나오고 있다. 특히 세입자에게 유리한 임대차법 시행으로 `착한 집주인`들도 신경이 곤두서 그간 당연시했던 집수리 등을 민감하게 받아들이고 있다. 세입자를 위한다는 명목으로 만든 임대차 3법이 되레 주거의 질을 악화시키면서 또 하나의 `규제 역풍`이 불고 있다는 지적도 나온다. 10일 부동산 업계에 따르면 최근 집주인들이 세입자의 집 수리 요청을 거부하거나 아예 계약 당시에 수리 의무를 세입자가 지도록 하는 특약사항을 넣으려는 사례가 늘고 있다. 일부 집주인들은 최근 계속되는 비에 물이 새는 것과 같은 심각한 하자까지 외면해 임대차 계약을 둘러싼 법적 분쟁이 늘어날 조짐을 보인다.

 

 

법조계에 따르면 천장 누수, 보일러 하자 등과 같이 임대(전월세)를 준 집에 세입자가 살기 어려울 정도로 심각한 문제가 발생했을 때 집주인이 이를 수리해 주는 것은 법적인 의무다. 민법 제623조에는 "임대인은 임대차 목적물에 대해 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있다"고 명시돼 있다. 반대로 전등, 샤워기 등 소모품 교체나 큰 비용이 들지 않는 간단한 수선 등은 임차인이 비용을 무는 것이 관례다. 그런데 화장실 변기 수리나 도어록 교체 등 살아가는 데 심각한 문제를 일으키는 것이 아니라 집주인과 세입자의 부담을 나누기 어려운 경우도 많이 있다. 과거엔 집주인들이 시세에 맞춰 세입자를 `유치`해야 하는 을의 입장이었기 때문에 자질구레한 수리도 해주는 것이 대부분이었다. 하지만 임대차 3법 통과로 임대료를 시세에 맞춰 올릴 수 없는 데다 전세 물건이 워낙 적어져 `집주인 우위` 시장이 되면서 이제는 심각한 문제가 아니면 수리를 해줄 필요가 없다는 분위기다. 특히 집주인이 부담을 줄이기 위해 계약 당시 특약사항으로 세입자의 수리 의무를 넣는 사례도 갈수록 늘어날 것으로 보인다. 예를 들어 "화장실의 세면기나 변기 수리는 세입자가 부담한다" 같은 식으로 세입자의 구체적인 의무수리 범위를 특약으로 기입하는 방식이다. 다만 이 경우 "집 수리 비용은 세입자가 부담한다" 같은 식으로 추상적이고 구체적인 범위가 없는 특약사항은 법원에서 인정되지 않는다. 또 특약을 걸었다고 해도 천장 누수와 같이 큰 비용이 들어가는 중대한 하자에 대한 수리는 여전히 임대인의 의무라는 대법원의 판례도 있다.

 

 

서울 강남의 한 임대사업자는 "지금까지는 문고리 교체 등 세입자가 사소한 요구를 해도 웬만하면 들어주는 경우가 많았지만 임대차 3법 시행 이후로 생각이 바뀌었다"며 "앞으로는 계약서상에 세입자의 수리 의무에 대한 특약사항을 최대한 많이 적어 넣을 계획"이라고 말했다. 박일규 법무법인 조운 대표변호사는 "임대차 3법 시행으로 집주인들이 수리비를 임대료에 반영하기 어려워진 만큼 세입자의 수리 의무를 적시하는 형태로 특약을 거는 사례가 많아질 것으로 본다"고 말했다. 서울 내 중저가 전셋집의 퀄리티가 악화되는 상황에서 집주인들의 이 같은 태도 변화는 서민들의 주거환경 악화를 가속화할 전망이다. 이날 직방이 발표한 자료에 따르면 전셋값이 급등하면서 같은 전세보증금으로 얻을 수 있는 전셋집 면적은 갈수록 축소되고 노후도는 악화되고 있다. 2011년 기준 중저가(보증금 2억원 초과~4억원 이하) 전셋집의 평균 면적은 86㎡였지만 현재는 65.9㎡ 수준으로 좁아졌다. 같은 보증금으로 얻을 수 있는 아파트 연령대(준공연한)는 2011년 13.2년에서 현재 21.1년으로 8년 가까이 늘어났다. 김대종 세종대 경영학부 교수는 "정부의 주택시장에 대한 과도한 규제는 도시를 빠르게 슬럼화하는 효과를 가져올 뿐"이라고 지적했다.(2020년 8월 10일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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전세 계약 만료일이 3개월 남은 세입자 A씨는 지난 30일 집주인에게서 집을 비워 달라는 연락을 받았다. 집주인 어머니가 대신 들어와 살 것이라는 게 이유였다. 빈정 상한 A씨는 집주인이 거짓말할 가능성이 있다고 판단해 실거주를 입증할 만한 서류를 보내 달라고 요청했다. A씨는 이사 간 후에도 집주인 어머니가 실제로 2년간 실거주하는지, 다른 세입자를 들이지 않는지 등을 계속 확인할 계획이다. 임대차 3법이 시행되면서 임대인과 세입자 관계가 사실상 역전돼 세입자가 `갑(甲)`이 되는 현상이 나오고 있다. 임대차 3법이 규정한 권리를 이용해 집주인의 정당한 실거주나 매도를 방해하는 방법까지 쏟아지고 있어 세입자 이익에만 지나치게 편향된 법이라는 비판이 나오고 있다. 31일 부동산 업계에 따르면 최근 세입자 모임 커뮤니티 등에서는 집주인이 실거주를 목적으로 계약 갱신을 거부할 시 실거주를 입증할 만한 서류를 받자는 아이디어가 공유되고 있다. 서류를 제출하지 않으면 관계기관(구청, 세무서 등)에 신고하는 방식으로 집주인을 곤란하게 만들면 된다는 것이다.

 

 

현재로선 세입자 동의 없이 집주인이 세입자를 내보낼 수 있는 확실한 방법(계약 갱신 거절)은 본인이나 직계존비속 실거주밖에 없다. 개정안에는 집주인의 증빙 의무나 제출 서류 등을 구체적으로 명시하지 않아 세입자가 이를 직접 확인하는 수밖에 없다. 계약 갱신을 거절하려면 집주인이 직접 실거주하는 것 외에 실거주 목적을 가진 다른 사람에게 집을 매도하는 방법도 있다. 다만 이 경우 매수 희망자에게 집을 보여주지 않는 방법으로 이를 방해하려는 세입자가 많다. 강남의 한 임대사업자는 "종합부동산세 등 세금 부담 때문에 실거주자에게 집을 매각하려 해도 세입자가 계약갱신청구권을 행사하겠다고 버티며 집을 보여주지 않아 어려움을 겪고 있다"고 말했다.(2020년 8월 1일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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집주인·직계존비속 실거주땐, 전월세계약 갱신 거부 가능

허위땐 기존세입자에 배상, 시행前 세입자에 해지통보 후

새로운 세입자와 전세 계약 땐, 기존세입자 계약갱신 요구못해

전세 편법·왜곡 부작용 우려

 

 

주택 임대차 3법(전월세신고제, 계약갱신청구권, 전월세상한제)이 국회 상임위원회 관문을 넘으면서 오는 8월 초·중순께 본격 시행될 전망이다. 다만 전월세신고제 시행이 시스템 미비를 이유로 내년 6월로 연기되고, 전월세상한제의 경우 계약 갱신 때만 적용되고 새로운 세입자와의 신규 계약엔 적용하지 않기로 하면서 `반쪽짜리` 논란을 피할 수 없게 됐다. 기존 세입자들은 이번에 도입될 임대차 3법을 적용받아 낮은 시세로 전세를 연장할 수 있게 됐다. 그러나 이것은 단편에 불과하고 전세 시장에 새롭게 진입하는 신혼부부 등 신규 수요자는 폭등한 전셋값을 받아들여야 할 가능성이 높다. 이처럼 전세 시장이 왜곡되기 시작했을 때 발생할 갖가지 편법과 파행되는 부작용에 대한 우려가 많다. 법안의 핵심은 2년의 기본 임대기간에 한 차례 계약을 연장해 2년 더 거주하게 하는 `2년+2년` 방식 계약갱신청구권을 도입하고, 계약 갱신 시 임대료 상승 폭을 기존 임대료의 5% 이상 올리지 못하게 하는 전월세상한제를 도입하는 것이다. 임대차 3법 중 전월세신고제를 제외한 제도 두 개는 이르면 8월 초에 시행될 것으로 보인다. 당정은 `법안을 공포한 날부터 시행한다`고 못 박아 적용 시기를 최대한 앞당겼다. 대개 법안이 국회 본회의를 통과하면 15일 내에 국무회의를 거쳐 공포하도록 돼 있다. 현재 더불어민주당은 30일, 늦어도 8월 4일에 열리는 본회의 때 이들 3법을 통과시킬 계획을 갖고 있는 것으로 알려졌다. 늦어도 8월 15일 내에 시행될 가능성이 높은 셈이다.

 

 

계약갱신청구권은 `2년+2년` `2년+2년+2년` `무제한` 등 다양한 방식이 제안됐지만 가장 낮은 수준인 `2년+2년`이 선택됐다. 다만 당정은 집주인이 실거주를 원하면 갱신 청구를 거절할 수 있다는 조항을 달았다. 하지만 이 경우에도 집주인이 2년간 의무적으로 거주해야 한다. 만일 세입자를 내보내고 2년 안에 정당한 이유 없이 다른 세입자를 받은 사실이 드러나면 기존 세입자가 손해배상 청구를 할 수 있다. 세입자는 계약 갱신 당시 3개월 월세, 집주인이 다른 세입자에게 전·월세를 주고 얻은 임대료와 거절 당시 임대료 간 차액의 2년분, 갱신 거절로 인해 입은 손해액 중 큰 액수를 청구할 수 있다. 전월세상한제는 기존 계약액의 5% 이내로 제한하되 지방자치단체가 조례로 5% 이내에서 상승 폭을 다시 정하게 만들었다. 윤호중 의원 등이 제시한 표준 임대료 제도는 도입하지 않되 지역 형편에 따라 제도를 탄력적으로 운영할 수 있도록 절충점을 찾은 셈이다. 표준 임대료는 지자체가 각 지역의 적정 임대료 수준을 산정해 고시하는 제도다. 다만 정부는 신규 계약자에 대해 전월세상한제를 적용하지 않는다고 발표했다.

 

 

이원욱 민주당 의원은 주택 임대차 계약이 종료된 뒤 1년 안에 새 계약을 체결할 때 종전 계약의 임대료 인상률 상한선을 적용한다는 법안을 발의했는데, 이를 포함시키지 않았다. 추미애 법무부 장관은 이에 대해 "신규 계약자에 대해서 적용할지는 중장기적으로 검토하기로 했다"고 말한 바 있다. 이는 임대차 3법의 근간이라고 평가받는 전월세신고제가 내년 6월로 미뤄진 영향이란 해석이 나온다. 새 계약에도 상한제를 도입하려면 적정 임대료 수준이 파악돼야 하는데, 신고제 시행이 미뤄지면서 실거래 가격 데이터가 부족해 분쟁의 여지를 준다는 점이 고려됐다는 것이다. 한편 당정은 계약갱신청구권과 전월세상한제가 기존에 계약한 세입자에게도 적용되도록 방침을 세웠다. 다만 법 시행 전에 임대인이 갱신 청구 거절 의사를 밝히고 다른 임차인과 계약을 체결했을 경우 적용 대상에서 제외한다는 단서 조항을 달았다. 현행 주택임대차보호법에 따르면 집주인은 계약 종료 전 6개월에서 2개월 사이에 세입자에게 계약 갱신 거절을 통보할 수 있다. 하지만 예외 적용 사례가 여전히 엉성해 집주인과 세입자 간 갈등이 여전할 것이라는 우려도 만만치 않다.

 

 

먼저 갱신 거절만 하고 새 임차인과 계약하지 못했을 때 법 적용 대상이 되는지가 문제다. 법조계에 따르면 이 사례는 임대차 3법 적용 대상이 될 가능성이 높은데, 이러면 논란이 생길 수 있다. 박일규 법무법인 조운 대표변호사는 "기존 계약의 갱신을 거절하는 것은 현행 법에서 인정하는 임대인의 권리인데 온전히 보호하지 않는 것은 향후 논란거리가 될 것"이라고 지적했다. 임대차 3법 통과를 대비해 기존 임차인과 합의해서 미리 보증금을 5% 이상인 10~20%가량 올려 전세 계약을 맺은 상황에 대해선 개정안에 언급돼 있지 않다. 다만 법조계 전문가들은 만기가 완료돼 새로운 계약을 맺은 상황이라면 신규 계약으로 취급돼 전월세상한제 적용과 무관하다는 해석을 내놓고 있다. 김조영 법률사무소 국토 대표변호사는 "새로운 계약을 이미 맺어서 보증금까지 받았다면 신규 계약에 해당돼 전월세상한제 때문에 보증금을 반납해야 하는 일은 없을 것"이라고 말했다. 하지만 아직 계약 만기가 수개월 남은 상황에서 미리 만기 시점에 보증금을 올리기로 약속하는 식으로 계약을 맺었다면 적용 대상이 될 확률이 높다.(2020년 7월 30일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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