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9월 서울 월세지수 상승률 사상최대, 임대차3법에 놀란 집주인들

전세매물 거두고 월세 전환, 결국 부르는 게 값 된 월세

전세대란 지방으로도 확산, 전셋값 상승폭 66개월來 최대

 

 

전·월세 시장이 안정되고 있다는 정부의 설명이 무색하게 `한 번도 경험해보지 못한` 전·월세 통계가 나왔다. 서울 아파트 월세지수 상승률이 사상 최대치를 기록한 것이다. 전세 물량이 급감한 영향으로 임차인의 협상력이 떨어지자 결국 가장 기피하는 거주 형태인 월세를 `울며 겨자 먹기` 식으로 떠안은 탓이다. 전문가들은 전세대란이 월세대란으로 본격적으로 옮겨붙었다고 진단했다. 22일 KB국민은행의 월간주택동향에 따르면 지난 9월 서울 아파트 월세지수는 101.2로 8월 100.4에 비해 0.8포인트 상승했다. 2019년 1월 월세지수를 100으로 산정해 흐름을 살펴보는 이 지수는 2015년 12월부터 집계를 시작했다. 올해 9월이 되기 전까지 단 한 번을 제외하고는 변동폭이 0.1포인트를 넘긴 적이 없었다. 2016년 7월 99.9에서 8월 99.7로 0.2포인트 떨어진 게 전부다. 0.8포인트의 변동률을 보였다는 건 월세 시장이 이전과는 구조적으로 달라졌다는 점을 의미한다. 또 이 통계에서 지수가 101을 넘긴 것도 집계 이후 처음이다.

 

이런 월셋값 상승은 개정된 임대차보호법이 시행된 지난 7월 말 이후 본격화됐다. 지난해 12월(99.9) 대비 월세지수 상승률은 1월부터 7월까지 0.4%를 넘지 못하다가 8월 0.52%, 9월 1.31%로 상승세가 가팔라졌다. 1%대 상승률도 사상 최초다. KB 아파트 월세지수는 중형(전용면적 95.9㎡) 이하 아파트를 대상으로 조사하며, 표본 조사로 집계한다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "시기적으로 보면 임대차 3법의 영향이 바로 나타난 것"이라며 "임대차 3법 외에도 전·월세 수요를 공급이 따라가지 못하니 나오는 현상"이라고 말했다. 그는 "수요가 많은데 공급이 없으면 `정상가격`이라는 게 없다"며 "협상 가격이 곧 가격이 되는 구조"라고 설명했다. 금융권 관계자는 "월세 상승은 전·월세 상승과 맞물려 있다"며 "한국은 먼저 전세를 정하고 나서 월세 전환율을 결정하는 구조라 전세금이 올라가면 반전세를 비롯해 전체 임대료가 올라가게 된다"고 말했다. 이어 그는 "아파트값 급등이 전셋값 급등으로 이어지고 결국 월세 상승으로 연결됐다"고 말했다. 그러나 월셋값을 끌어올린 전세금 상승은 멈출 기미를 보이지 않고 있다. 특히 전국 아파트 전셋값은 2015년 4월 셋째주(0.23%) 이후 5년 6개월 만에 최대 폭으로 오르며 진정되지 않고 있다.

 

 

이날 한국감정원이 발표한 주간 아파트 가격 동향에 따르면 10월 셋째주 전국 아파트 전세금은 전주 대비 0.21% 올랐다. 전국 매매가격도 0.12% 상승했다. 특히 서울 아파트 전세금은 지난주와 동일한 0.08% 상승률을 기록하며 69주째 올랐다. 전세 수요가 높은 송파구(0.11%), 강남구(0.10%), 서초구(0.10%), 강동구(0.10%) 등은 지난주에 이어 전세금이 올랐다. 거주 요건이 강화되고 계약갱신청구권이 시행되면서 전세 매물이 부족해진 탓이다. 가을 이사철 수요 등도 영향을 미치면서 전세금은 좀처럼 꺾이지 않고 있다. 전세난민이 몰리며 수도권도 전세금이 올랐다. 인천은 중구를 제외한 모든 구에서 전세 수요가 늘면서 전주 대비 0.16%포인트 오른 0.39%를 기록했다. 경기도는 3기 신도시 청약 수요가 높은 고양시 덕양구(0.47%)를 비롯해 용인, 수원 등이 매물 부족 영향으로 전세금이 올랐다. 매매가도 좀처럼 내리지 않고 있다. 한국감정원 관계자는 "신규 분양 물량 감소와 상대적 전세 물량 부족 등의 영향으로 9억원 이하 단지나 소형 평형 위주로 거래되며 상승세를 이어갔다"고 해석했다. 서울은 9주째 0.01%의 상승률을 유지했다.(2020년 10월 23일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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임대차법 곳곳서 파행, 2명중 1명 "법 개정해야“

세입자들 일단 전세계약 후, 더 좋은 계약 갈아타기 성행

"위로금 얼마줬냐"눈치작전도, 집주인-세입자 갈등 격화

 

 

A씨는 전세가뭄을 뚫고 최근 서울의 한 신축 아파트 전세계약을 마쳤지만 여전히 매일 퇴근 후 공인중개사무소를 다니며 집을 구하고 있다. 급한 마음에 집도 안 보고 계약했는데 더 좋은 조건의 집이 나올까 싶어서다. 통상 전세계약을 파기하면 계약금의 두 배를 배상해야 하지만 요즘 전세시장에서는 무용지물이다. 전세매물을 먼저 잡아두고 더 좋은 조건의 집이 나오면 계약을 갈아타는 게 유행이다. 전세가뭄이 심해질 것이라는 불안감에 계약기간이 6개월 이상 남은 사람들도 전세시장에 합류하면서 `매물부터 잡고 보자`는 의식이 팽배해지고 있다. 같은 조건이나 더 좋은 조건의 세입자를 구해주면 임대인에게 계약금의 두 배를 배상할 필요가 없기 때문이다. 여기에는 새 세입자를 구하지 못할 리가 없다는 자신감이 깔려 있다. 19일 부동산업계에 따르면 새 임대차법 시행 이후 갈수록 심해지는 전세난에 전셋집 구하기가 천태만상이다. 전세계약을 해놓고도 다시 집을 구해 `전세계약 갈아타기`를 하는가 하면, 집주인이 매수자에게 집을 파는 동시에 시세보다 높은 가격으로 전세를 살게 해달라고 계약조건을 거는 이른바 `세일즈 앤드 리스백`(부동산 매각 후 재임차) 사례도 나오고 있다. 일부 지역에선 집을 구하려는 사람들에게 집을 보여주는 조건으로 `10분에 5만원`을 내걸기도 했다.

 

 

계약갱신청구권과 전월세상한제를 졸속 시행하면서 문제가 생기면 계약 당사자들이 알아서 분쟁을 통해 해결하도록 해놓으니 곳곳에서 눈치작전과 분쟁 직전까지 가는 갈등이 벌어지고 있는 셈이다. 임차인과 임대인 간 `위로금`을 주고받는 신풍속도 점점 예측 불가능하게 변하고 있다. 계약갱신청구권을 안 쓰는 대가로 수천만 원의 위로금을 요구하는 세입자가 속출하고 있는데 이제는 위로금을 받고도 마음이 바뀌었다며 계속 거주를 요구하거나 추가 위로금을 달라고 하는 사례도 속속 나오고 있다. `전국 임대차3법 소급적용 피해 집주인 모임`의 한 임대인은 "임차인이 2500만원을 위로비로 요구했다"며 "산정 내역을 보니 1500만원은 2년간 오른 월세, 이사비 200만원, 위로금 500만원이었다"고 말했다. 임대차 3법으로 인한 혼란은 여론조사 결과에 그대로 나타났다. 16일 리얼미터가 전국 500명의 성인을 대상으로 임대차보호법 찬반 여론조사를 진행한 결과 `다시 개정해야 한다(재개정)`는 응답자 비율은 48.1%에 달했다. `한번 개정한 내용을 유지하고 효과를 더 지켜봐야 한다(현행 유지)`는 주장에 공감하는 응답자의 비율은 38.3%였다. `잘 모르겠다`고 답한 비율은 13.6%였다. 전세난이 특히 심각한 서울에서는 반대 여론이 더 강했다. 서울에 거주하는 응답자 10명 중 5.5명은 재개정에 공감했다. `현행 유지` 응답자의 비율은 28.1%에 그쳤다.

 

 

이렇게 세입자와 갈등이 심각해지다 보니 임대인들끼리 `내용증명 사례집`을 공유하거나 아예 변호사에게 의지하는 사례도 늘었다. 박일규 법무법인 조운 변호사는 "법정에서는 세입자 의사를 객관적으로 증명해야 하는데 상황마다 달라 판단하기 쉽지 않다"며 "급한 사람이 비용을 더 부담하는 형국"이라고 했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "서울의 경우 전세 수요는 많은데 공급이 부족해 당분간 이런 현상이 계속될 것"이라고 말했다. 그는 "정부는 주택 공급이 늘고 당장 입주 물량이 늘어나는 대책을 내놔야 한다"며 "그중 하나로 160만7000가구의 등록임대주택이 일반에 매각될 수 있도록 해 전세 수요가 매매 수요로 넘어갈 수 있도록 해야 한다"고 덧붙였다.(2020년 10월 19일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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주담대 실거주 의무 강화에, 시장선 입주가능 매물만 찾아

정부가 대신 물어주는 보증금, 올해 3000억원으로 사상 최대

 

 

# 수도권에 아파트 두 채를 보유하고 있는 A씨(47)는 최근 세입자가 살고 있는 수원의 아파트 한 채를 내놨지만 두 달째 매수 문의조차 없어 고민에 빠져 있다. A씨는 내년 인상되는 종합부동산세·양도소득세 부담을 피하기 위해 인근 매물 호가에 비해 수천만 원 저렴한 가격에 급매물을 내놨다. 하지만 중개업소에선 손님들이 입주 가능한 매물만 찾는다며 팔기 어렵다는 입장이어서 A씨는 가격을 더 낮춰야 할지 고민 중이다. 주택 매수자의 실거주 의무가 강화되고 임대차3법 시행으로 집주인들 입지가 좁아지면서 세를 낀 매물을 팔기가 갈수록 어려워지고 있다. 이 같은 현상이 심해지면 새 세입자를 구하기 어려운 지방이나 빌라의 경우 제때 보증금을 돌려주지 못하는 `깡통전세`가 늘어날 것으로 우려된다.

 

7일 부동산 업계에 따르면 최근 전세 낀 집을 인근 호가보다 저렴하게 내놨지만 장기간 팔리지 않아 고민하는 집주인이 늘어나고 있다. 이 같은 현상이 발생하는 근본 원인은 각종 대출 규제로 갭투자가 사실상 어려워지고 시장이 실수요자 위주로 재편되면서 전세 낀 매물을 찾는 사례가 급감하고 있기 때문이다. 최근 도입된 다주택자 취득세 중과(8~12%)와 내년 예고된 종부세 인상 등으로 인해 추가 매수를 고려하던 투자자들은 발이 묶인 상태다. 따라서 최근 집을 매수하려는 사람들은 무주택자나 `갈아타기`를 고려하는 1주택자가 대부분이다. 이들은 주로 주택담보대출을 받아 잔금을 치러야 하는데 6·17 부동산 대책에서 주담대를 받는 경우 6개월 이내 전입해야 하는 규정이 새로 생긴 탓에 기존 세입자가 있는 매물을 매수하는 것은 사실상 불가능하다. 또한 새로운 집주인(매수자)이 실거주를 희망할 시 기존 세입자의 계약갱신청구권과 충돌하는 문제도 전세 낀 매물을 팔기 어렵게 만들고 있다.

 

 

이 문제에 대한 국토교통부·법무부의 유권해석이 예상보다 늦어지면서 실거주한다는 매수인에게 집을 팔아도 되는지 시장의 혼란이 커지고 있는 상황이다. 앞으로 매매 시장이 침체기로 돌아서면 갭투자가 위축되면서 전세 낀 매물은 팔기가 더 어려워질 전망이다. 특히 세입자를 구하기 쉽지 않은 지방이나 빌라·다가구 등의 경우에는 집주인이 만기 시 세입자에게 전세보증금을 제때 돌려주지 못하는 이른바 깡통전세도 늘어날 것으로 우려된다. 실제로 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 국가가 집주인 대신 세입자에게 돌려준 전세보증금(대위변제금)은 올해 최대치를 경신했다. 전세보증금반환보증보험 대위변제 금액은 올해 8월 말 기준 3015억원으로, 지난해 1년간 총액인 2836억원을 이미 넘어섰다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 "매매 거래가 갑자기 위축되면 역전세난이 발생하면서 투자자나 세입자 모두 큰 피해가 발생할 수 있다"고 지적했다.(2020년 9월 8일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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부동산 시장 대혼란, 연일 치솟는 서울 전셋값

4.7억 분양 녹번e편한세상캐슬, 7·10이후 전세호가는 6억까지

전세매물 한달새 82%나 급감, 분양가상한제 확대 시행 앞두고

서울 신축 전세 품귀현상 지속, 전셋값 상승이 집값자극 우려

 

 

계약갱신청구권·전월세상한제 등을 담은 임대차법 시행으로 전국 전세시장은 매물 품귀 현상과 가격 상승이라는 악순환이 점점 심각해지고 있다. 서울 아파트 평균 가격이 7년 만에 2배가량 오른 무서운 상승세를 보여주는 와중에 58주(5년4개월) 연속 오름세를 타고 있는 전셋값이 결국에는 다시 집값을 밀어 올리는 기폭제가 될 수 있다는 염려도 나온다. 전세 수요가 많은 서울 신축 아파트는 최근 한 달 사이 전셋값 수억 원이 단숨에 오르면서 전셋값이 분양가를 넘어선 곳이 속출하고 있다. 서울 사당 신축 아파트 인근 공인중개업소 관계자는 "임대차법으로 전세 시세라는 것 자체가 없어졌다. 집주인이 부르는 게 값"이라고 전했다. 양도세 비과세 요건인 `거주 2년`을 채우기 위해 집주인들이 실거주하면서 전세 물량이 줄어든 데다가 7·10 대책과 임대차법 시행으로 전세 매물이 품귀를 빚으면서 집주인들이 일주일 사이에 3000만원, 2000만원씩 가격을 올리고 있다는 것이다.

 

 

12일 부동산 실거래 앱 아실에 따르면 7·10 기준으로 전국에서 전세 물량이 가장 많이 감소한 아파트는 서울 은평 응암동 녹번역 e편한세상캐슬이다. 5월 준공된 이 아파트는 2569가구 규모인데 7·10 대책으로 전세는 내놓자마자 불티나게 거래되고 있다. 통상 입주 1년차 아파트는 `입주폭탄`이나 `전셋값 하락`을 겪지만 이제는 상황이 달라졌다. 이 아파트는 7월 9일 646개였던 전세 매물이 이달 12일 116개로 약 82% 감소했다. 두 달 전만 해도 이 아파트 전용 59㎡ 전세는 4억원대였다. 그러나 가장 최근 거래된 가격은 5억4000만원이고 호가는 6억원 이상이다. 2017년 분양 당시 59㎡ 공급가격이 4억7000만원이었는데 전셋값이 급등해 집주인은 입주 시 전세금만으로 대출을 갚고도 남는다. 공인중개업소 관계자는 "이제 6억원 물건도 기다려야 한다. 7월 중순만 해도 5억원이었는데, 그 뒤로 집주인들이 2000만원, 3000만원씩 계속 올렸다"며 "원래 입주장에서는 전세 물건이 많이 나와 값을 올리기 힘든 게 보통인데 물건이 다 빠지고 오히려 대기자들이 쌓이고 있다"고 말했다. 지난달 준공된 서울 면목동 사가정센트럴아이파크도 7·10 전후로 전세 매물이 77%가량 감소했다. 4억원 후반대~5억원에 분양된 전용 59㎡는 이달 초 6억원에 전세가 거래됐다. 인근 공인중개업소 관계자는 "두 달 전만 해도 4억5000만원이면 들어갈 수 있었는데 7·10 이후로 집주인이 마음이 달라졌다"면서 "지금은 시세가 없다"고 전했다. 5억7000만원에 네이버에 올라와 있는 매물은 집주인이 마음을 바꿔 6억원으로 가격을 인상했다고 했다. 이 관계자는 "이곳은 2017년 분양할 때 고분양이라는 얘기가 나왔던 단지인데 그사이 집값이 상승하고 정부 대책 탓에 전셋값이 이렇게 올라버려 전세만으로 잔금을 다 채우고 시세차익까지 누리는 로또가 됐다"고 씁쓸해했다.

 

 

정부는 시간이 지나면 임대차법이 시장을 안정화시킬 것이라고 말하지만 현장에서는 고개를 젓는다. 전셋값이 오를 일만 남았다는 얘기다. 실거주 의무를 부여한 분양가상한제가 민영아파트로 확대되면서 신축 전세는 공급이 막혀버리기 때문이다. 수도권 민간택지에 들어서는 분양가상한제 적용 주택 입주자는 5년 이내 거주해야 한다. 이 법은 내년 2월부터 시행된다. 면목동 공인중개업소 관계자는 "양도세 비과세(거주 2년) 요건을 채우려고 상당수 집주인이 실거주를 택하면서 전세 물량이 많이 줄었다. 그런데 앞으로 서울에서 분양하는 아파트는 집주인이 의무적으로 입주해야 한다니 신축 전세는 씨가 마를 것"이라면서 "신축 아파트는 `리미티드 에디션`(한정판)처럼 부르는 게 값이 되고 급등한 전셋값이 집값을 밀어 올릴까봐 걱정된다"고 말했다.(2020년 8월 13일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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임대차3법 규제 역풍, 보증금 시세맞춰 못 올리자

세입자의 집 수리 요구에, 집주인 거부 사례 많아져

`세입자 의무` 명시 특약 늘 듯, 2억~4억 중저가 전세는

평균 준공연차 20년 넘어, 주거평형도 점점 더 줄어

 

 

# 다음달 전세계약 갱신을 앞두고 있는 박 모씨(42)는 얼마 전 집주인에게 집 수리를 부탁했다가 면박만 당했다. 박씨는 구멍 난 방충망과 고장 난 환풍기 후드 등을 고쳐달라고 요구했지만 집주인은 주변 시세보다 저렴한 보증금에 수리까지 해줄 여유는 없다며 알아서 고치라는 입장이다. 속이 상한 박씨는 집을 나갈까도 생각해봤지만 주변 전세가가 2년 전에 비해 1억원 이상 올라 나가기도 어려운 형편이다. 임대차 3법 시행 이후 집주인들이 집 수리에 소극적인 태도로 돌아서면서 서민 주거환경이 더 빠르게 악화될 우려가 있다는 지적이 나오고 있다. 특히 세입자에게 유리한 임대차법 시행으로 `착한 집주인`들도 신경이 곤두서 그간 당연시했던 집수리 등을 민감하게 받아들이고 있다. 세입자를 위한다는 명목으로 만든 임대차 3법이 되레 주거의 질을 악화시키면서 또 하나의 `규제 역풍`이 불고 있다는 지적도 나온다. 10일 부동산 업계에 따르면 최근 집주인들이 세입자의 집 수리 요청을 거부하거나 아예 계약 당시에 수리 의무를 세입자가 지도록 하는 특약사항을 넣으려는 사례가 늘고 있다. 일부 집주인들은 최근 계속되는 비에 물이 새는 것과 같은 심각한 하자까지 외면해 임대차 계약을 둘러싼 법적 분쟁이 늘어날 조짐을 보인다.

 

 

법조계에 따르면 천장 누수, 보일러 하자 등과 같이 임대(전월세)를 준 집에 세입자가 살기 어려울 정도로 심각한 문제가 발생했을 때 집주인이 이를 수리해 주는 것은 법적인 의무다. 민법 제623조에는 "임대인은 임대차 목적물에 대해 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무가 있다"고 명시돼 있다. 반대로 전등, 샤워기 등 소모품 교체나 큰 비용이 들지 않는 간단한 수선 등은 임차인이 비용을 무는 것이 관례다. 그런데 화장실 변기 수리나 도어록 교체 등 살아가는 데 심각한 문제를 일으키는 것이 아니라 집주인과 세입자의 부담을 나누기 어려운 경우도 많이 있다. 과거엔 집주인들이 시세에 맞춰 세입자를 `유치`해야 하는 을의 입장이었기 때문에 자질구레한 수리도 해주는 것이 대부분이었다. 하지만 임대차 3법 통과로 임대료를 시세에 맞춰 올릴 수 없는 데다 전세 물건이 워낙 적어져 `집주인 우위` 시장이 되면서 이제는 심각한 문제가 아니면 수리를 해줄 필요가 없다는 분위기다. 특히 집주인이 부담을 줄이기 위해 계약 당시 특약사항으로 세입자의 수리 의무를 넣는 사례도 갈수록 늘어날 것으로 보인다. 예를 들어 "화장실의 세면기나 변기 수리는 세입자가 부담한다" 같은 식으로 세입자의 구체적인 의무수리 범위를 특약으로 기입하는 방식이다. 다만 이 경우 "집 수리 비용은 세입자가 부담한다" 같은 식으로 추상적이고 구체적인 범위가 없는 특약사항은 법원에서 인정되지 않는다. 또 특약을 걸었다고 해도 천장 누수와 같이 큰 비용이 들어가는 중대한 하자에 대한 수리는 여전히 임대인의 의무라는 대법원의 판례도 있다.

 

 

서울 강남의 한 임대사업자는 "지금까지는 문고리 교체 등 세입자가 사소한 요구를 해도 웬만하면 들어주는 경우가 많았지만 임대차 3법 시행 이후로 생각이 바뀌었다"며 "앞으로는 계약서상에 세입자의 수리 의무에 대한 특약사항을 최대한 많이 적어 넣을 계획"이라고 말했다. 박일규 법무법인 조운 대표변호사는 "임대차 3법 시행으로 집주인들이 수리비를 임대료에 반영하기 어려워진 만큼 세입자의 수리 의무를 적시하는 형태로 특약을 거는 사례가 많아질 것으로 본다"고 말했다. 서울 내 중저가 전셋집의 퀄리티가 악화되는 상황에서 집주인들의 이 같은 태도 변화는 서민들의 주거환경 악화를 가속화할 전망이다. 이날 직방이 발표한 자료에 따르면 전셋값이 급등하면서 같은 전세보증금으로 얻을 수 있는 전셋집 면적은 갈수록 축소되고 노후도는 악화되고 있다. 2011년 기준 중저가(보증금 2억원 초과~4억원 이하) 전셋집의 평균 면적은 86㎡였지만 현재는 65.9㎡ 수준으로 좁아졌다. 같은 보증금으로 얻을 수 있는 아파트 연령대(준공연한)는 2011년 13.2년에서 현재 21.1년으로 8년 가까이 늘어났다. 김대종 세종대 경영학부 교수는 "정부의 주택시장에 대한 과도한 규제는 도시를 빠르게 슬럼화하는 효과를 가져올 뿐"이라고 지적했다.(2020년 8월 10일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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전세 계약 만료일이 3개월 남은 세입자 A씨는 지난 30일 집주인에게서 집을 비워 달라는 연락을 받았다. 집주인 어머니가 대신 들어와 살 것이라는 게 이유였다. 빈정 상한 A씨는 집주인이 거짓말할 가능성이 있다고 판단해 실거주를 입증할 만한 서류를 보내 달라고 요청했다. A씨는 이사 간 후에도 집주인 어머니가 실제로 2년간 실거주하는지, 다른 세입자를 들이지 않는지 등을 계속 확인할 계획이다. 임대차 3법이 시행되면서 임대인과 세입자 관계가 사실상 역전돼 세입자가 `갑(甲)`이 되는 현상이 나오고 있다. 임대차 3법이 규정한 권리를 이용해 집주인의 정당한 실거주나 매도를 방해하는 방법까지 쏟아지고 있어 세입자 이익에만 지나치게 편향된 법이라는 비판이 나오고 있다. 31일 부동산 업계에 따르면 최근 세입자 모임 커뮤니티 등에서는 집주인이 실거주를 목적으로 계약 갱신을 거부할 시 실거주를 입증할 만한 서류를 받자는 아이디어가 공유되고 있다. 서류를 제출하지 않으면 관계기관(구청, 세무서 등)에 신고하는 방식으로 집주인을 곤란하게 만들면 된다는 것이다.

 

 

현재로선 세입자 동의 없이 집주인이 세입자를 내보낼 수 있는 확실한 방법(계약 갱신 거절)은 본인이나 직계존비속 실거주밖에 없다. 개정안에는 집주인의 증빙 의무나 제출 서류 등을 구체적으로 명시하지 않아 세입자가 이를 직접 확인하는 수밖에 없다. 계약 갱신을 거절하려면 집주인이 직접 실거주하는 것 외에 실거주 목적을 가진 다른 사람에게 집을 매도하는 방법도 있다. 다만 이 경우 매수 희망자에게 집을 보여주지 않는 방법으로 이를 방해하려는 세입자가 많다. 강남의 한 임대사업자는 "종합부동산세 등 세금 부담 때문에 실거주자에게 집을 매각하려 해도 세입자가 계약갱신청구권을 행사하겠다고 버티며 집을 보여주지 않아 어려움을 겪고 있다"고 말했다.(2020년 8월 1일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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집주인·직계존비속 실거주땐, 전월세계약 갱신 거부 가능

허위땐 기존세입자에 배상, 시행前 세입자에 해지통보 후

새로운 세입자와 전세 계약 땐, 기존세입자 계약갱신 요구못해

전세 편법·왜곡 부작용 우려

 

 

주택 임대차 3법(전월세신고제, 계약갱신청구권, 전월세상한제)이 국회 상임위원회 관문을 넘으면서 오는 8월 초·중순께 본격 시행될 전망이다. 다만 전월세신고제 시행이 시스템 미비를 이유로 내년 6월로 연기되고, 전월세상한제의 경우 계약 갱신 때만 적용되고 새로운 세입자와의 신규 계약엔 적용하지 않기로 하면서 `반쪽짜리` 논란을 피할 수 없게 됐다. 기존 세입자들은 이번에 도입될 임대차 3법을 적용받아 낮은 시세로 전세를 연장할 수 있게 됐다. 그러나 이것은 단편에 불과하고 전세 시장에 새롭게 진입하는 신혼부부 등 신규 수요자는 폭등한 전셋값을 받아들여야 할 가능성이 높다. 이처럼 전세 시장이 왜곡되기 시작했을 때 발생할 갖가지 편법과 파행되는 부작용에 대한 우려가 많다. 법안의 핵심은 2년의 기본 임대기간에 한 차례 계약을 연장해 2년 더 거주하게 하는 `2년+2년` 방식 계약갱신청구권을 도입하고, 계약 갱신 시 임대료 상승 폭을 기존 임대료의 5% 이상 올리지 못하게 하는 전월세상한제를 도입하는 것이다. 임대차 3법 중 전월세신고제를 제외한 제도 두 개는 이르면 8월 초에 시행될 것으로 보인다. 당정은 `법안을 공포한 날부터 시행한다`고 못 박아 적용 시기를 최대한 앞당겼다. 대개 법안이 국회 본회의를 통과하면 15일 내에 국무회의를 거쳐 공포하도록 돼 있다. 현재 더불어민주당은 30일, 늦어도 8월 4일에 열리는 본회의 때 이들 3법을 통과시킬 계획을 갖고 있는 것으로 알려졌다. 늦어도 8월 15일 내에 시행될 가능성이 높은 셈이다.

 

 

계약갱신청구권은 `2년+2년` `2년+2년+2년` `무제한` 등 다양한 방식이 제안됐지만 가장 낮은 수준인 `2년+2년`이 선택됐다. 다만 당정은 집주인이 실거주를 원하면 갱신 청구를 거절할 수 있다는 조항을 달았다. 하지만 이 경우에도 집주인이 2년간 의무적으로 거주해야 한다. 만일 세입자를 내보내고 2년 안에 정당한 이유 없이 다른 세입자를 받은 사실이 드러나면 기존 세입자가 손해배상 청구를 할 수 있다. 세입자는 계약 갱신 당시 3개월 월세, 집주인이 다른 세입자에게 전·월세를 주고 얻은 임대료와 거절 당시 임대료 간 차액의 2년분, 갱신 거절로 인해 입은 손해액 중 큰 액수를 청구할 수 있다. 전월세상한제는 기존 계약액의 5% 이내로 제한하되 지방자치단체가 조례로 5% 이내에서 상승 폭을 다시 정하게 만들었다. 윤호중 의원 등이 제시한 표준 임대료 제도는 도입하지 않되 지역 형편에 따라 제도를 탄력적으로 운영할 수 있도록 절충점을 찾은 셈이다. 표준 임대료는 지자체가 각 지역의 적정 임대료 수준을 산정해 고시하는 제도다. 다만 정부는 신규 계약자에 대해 전월세상한제를 적용하지 않는다고 발표했다.

 

 

이원욱 민주당 의원은 주택 임대차 계약이 종료된 뒤 1년 안에 새 계약을 체결할 때 종전 계약의 임대료 인상률 상한선을 적용한다는 법안을 발의했는데, 이를 포함시키지 않았다. 추미애 법무부 장관은 이에 대해 "신규 계약자에 대해서 적용할지는 중장기적으로 검토하기로 했다"고 말한 바 있다. 이는 임대차 3법의 근간이라고 평가받는 전월세신고제가 내년 6월로 미뤄진 영향이란 해석이 나온다. 새 계약에도 상한제를 도입하려면 적정 임대료 수준이 파악돼야 하는데, 신고제 시행이 미뤄지면서 실거래 가격 데이터가 부족해 분쟁의 여지를 준다는 점이 고려됐다는 것이다. 한편 당정은 계약갱신청구권과 전월세상한제가 기존에 계약한 세입자에게도 적용되도록 방침을 세웠다. 다만 법 시행 전에 임대인이 갱신 청구 거절 의사를 밝히고 다른 임차인과 계약을 체결했을 경우 적용 대상에서 제외한다는 단서 조항을 달았다. 현행 주택임대차보호법에 따르면 집주인은 계약 종료 전 6개월에서 2개월 사이에 세입자에게 계약 갱신 거절을 통보할 수 있다. 하지만 예외 적용 사례가 여전히 엉성해 집주인과 세입자 간 갈등이 여전할 것이라는 우려도 만만치 않다.

 

 

먼저 갱신 거절만 하고 새 임차인과 계약하지 못했을 때 법 적용 대상이 되는지가 문제다. 법조계에 따르면 이 사례는 임대차 3법 적용 대상이 될 가능성이 높은데, 이러면 논란이 생길 수 있다. 박일규 법무법인 조운 대표변호사는 "기존 계약의 갱신을 거절하는 것은 현행 법에서 인정하는 임대인의 권리인데 온전히 보호하지 않는 것은 향후 논란거리가 될 것"이라고 지적했다. 임대차 3법 통과를 대비해 기존 임차인과 합의해서 미리 보증금을 5% 이상인 10~20%가량 올려 전세 계약을 맺은 상황에 대해선 개정안에 언급돼 있지 않다. 다만 법조계 전문가들은 만기가 완료돼 새로운 계약을 맺은 상황이라면 신규 계약으로 취급돼 전월세상한제 적용과 무관하다는 해석을 내놓고 있다. 김조영 법률사무소 국토 대표변호사는 "새로운 계약을 이미 맺어서 보증금까지 받았다면 신규 계약에 해당돼 전월세상한제 때문에 보증금을 반납해야 하는 일은 없을 것"이라고 말했다. 하지만 아직 계약 만기가 수개월 남은 상황에서 미리 만기 시점에 보증금을 올리기로 약속하는 식으로 계약을 맺었다면 적용 대상이 될 확률이 높다.(2020년 7월 30일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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임대차3법發 시장 혼란, 법시행 앞두고 전세금 올라

기존 전셋값과 수억 차이나, 집주인도 실거주 놓고 혼선

"세입자 못나간다는데 난감" 혼돈의 임대차3법

 

 

"같은 아파트인데 1년 전 전세를 구한 사람은 5억8000만원에 살고, 저는 8억원을 내야 하네요. 같은 동, 같은 면적인데 올해 집을 구한다는 이유만으로 2억원 넘게 더 내야 하는 게 정상인가요?" 오는 11월 결혼을 앞둔 직장인 박 모씨(39)는 최근 전셋집을 구하다가 충격을 받았다. 직장 근처 서울 송파 헬리오시티를 알아봤는데 전용 59㎡ 소형 평수 전셋값이 7억원 후반~8억원 초반대였다. 불과 1년 전 이곳에 전세를 구한 동료는 5억원에 들어갔다고 했다. 박씨는 "부동산에서 임대차 3법 시행을 앞두고 집주인들이 다 호가를 올렸다고 한다. 작년에만 왔어도 2억~3억원 싸게 잡을 수 있었을 텐데 집을 구할 때가 되자 이렇게 갑자기 전셋값을 올려버린 정부가 원망스럽다"고 했다. 법으로 전월세 가격을 통제하는 `임대차 3법`을 앞두고 전셋값이 치솟으면서 같은 단지 내에서도 과거와 최근 전세 시세 차이가 수억 원씩 벌어지는 `전셋값 차등화`가 확산되고 있다. 기존 세입자들은 이번에 도입될 임대차 3법을 적용받아 낮은 시세로 전세를 연장할 수 있지만, 전세 시장에 새롭게 진입하는 신혼부부 등 신규 실수요자들은 폭등한 전셋값을 받아들여야 해 "불공평하다"는 원망을 쏟아내고 있다.

 

 

임대차 3법이 시행되면 기존 전세 매물과 신규 매물 간 시세 차이는 더 크게 벌어질 것이라는 우려가 나온다. 과거에는 아파트 전셋값이 동과 층, 비수기와 성수기에 따라 수천만 원 차이가 있었지만 최근 전세 시장은 기존 전세와 신규 전세 격차가 크게 벌어지고 있다. 기존 세입자들은 계약갱신청구권을 적용받아 기존 가격대로 전세를 더 살 수 있다 보니 전세 매물이 나오지 않고, 시장에 나오는 신규 전세 물량은 시세보다 훨씬 높은 가격이다 보니 최근 전세 시장에 진입한 실수요자들은 더 많은 비용을 지불하고 있다. 영통 공인중개업소 관계자는 "신혼부부 같은 신규 전세 수요는 수억 원 더 주고라도 전세를 잡을 수밖에 없는 상황인데 앞으로 임대차 3법이 시행되면 가격 차이는 더욱 커질 것"이라고 했다. 임대차 3법 도입을 앞두고 집주인들도 혼란스럽기는 마찬가지다.

 

 

정부는 집주인이 거주 이전의 자유를 행사하는 데 차질이 없도록 집주인이 세입자의 계약갱신청구권 행사를 거부할 수 있는 요건도 명확하게 규정할 예정이라고 밝혔다. 그러나 집주인들은 실거주를 증명할 요건이 무엇인지, 실거주 기간은 어느 정도인지 명확하지가 않아 옴짝달싹 못하고 있다. 경기도 과천의 한 아파트를 전세를 안고 매입한 직장인 이 모씨는 11월이 전세계약 만기여서 들어가겠다고 했더니 세입자가 주변 전셋값이 다 올라서 이사갈 집이 없다며 더 살겠다고 통보해 난감한 상황이 됐다. 이씨는 "정부가 집주인들 거주 이전의 자유를 보장해준다고 하는데, 임대차 3법이 시행되면 세입자 권리가 우선인지, 우리가 직접 거주할 수 있는지 명확하지가 않아 지금 내가 살고 있는 전셋집도 내놓아야 하는지 결정을 못하고 있다"고 했다.(2020년 7월 28일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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25일 오후 7시 을지로입구서 개최, 1000여명 참여 예상…30일 공청회도

정부 상대로 집단 위헌소송도 추진

 

 

소급적용, 재산세 폭탄 등 정부의 무리한 부동산 규제에 반발하는 시민들의 저항이 갈수록 확대되면서 범국민적 `조세저항 운동`으로 진화하고 있다. 22일 부동산 업계에 따르면 문재인 정부의 부동산 대책을 규탄하는 촛불집회가 25일 오후 7시부터 서울 을지로입구역 부근에서 열릴 예정이다. 집회는 6·17 규제 소급적용 피해자 구제를 위한 모임, 임대차3법 반대 추진위원회 등이 공동주최하며 부동산 정책에 반대하는 시민이라면 누구나 참여할 수 있다. 6·17 피해자 모임 관계자는 "정부가 선량한 시민들까지 범죄자로 몰고 징벌적 세금 폭탄을 부과하면서 거리로 내몰고 있다"며 "정상적인 나라에서 살고 싶어 부동산악법저지를 위한 조세저항 촛불집회를 개최하기로 했다"고 밝혔다. 주최측은 25일 집회에 최소 1000명 이상 시민이 참여할 것으로 예상하고 있다.

 

 

지난 18일 을지로 집회 때 500여명보다 참여자가 2배 이상 늘어난다는 주장이다. 특히 최근 1주택자에게도 지난해보다 30% 가까이 오른 과도한 재산세가 부과된 사례가 늘면서 조세 저항 운동이 범국민적 차원으로 본격화하고 있다는 분석이 나오고 있다. 시민들은 이번 집회에서 △정부가 다주택자와 1주택자를 가리지 않고 세금 폭탄을 부과하고 △대출 규제를 소급적용해 분양권 포기 등 피해가 커지고 있으며 △임대차 3법으로 집주인의 권리를 무시한다는 점 등을 집중 비판할 계획이다. 오는 30일에는 규제로 피해를 입은 시민 500여명, 미래통합당 의원 등이 함께 공청회도 열 예정이다. 한편 온라인 상에선 특정 검색어를 실시간 검색어로 올리는 `실검(실시간 검색)` 챌린지` 운동도 이어지고 있다. 지난 17일 포털 실시간 검색어 1위에 `3040 문재인에 속았다`가 올랐다.

 

 

22일에는 `세금폭탄 문재인 탄핵`이란 문구로 실검 챌린지 운동이 진행됐다. 정부를 상대로 한 집단 위헌소송도 추진되고 있다. 최근 이를 위한 `부동산 대책 위헌 단체소송 카페`가 개설됐다. 이번 대책으로 중도금, 잔금 대출이 소급 적용되거나 취득세, 보유세, 양도세 중과 등으로 재산권 침해를 받는 사람들이 대상으로 현재 로펌 선임 건을 위한 모금을 진행 중이다. 김대종 세종대 경영학부 교수는 "임대차3법 등 한국의 부동산 정책하고 거의 비슷한 정책을 펼친 베네수엘라에서도 세입자들의 고통이 커지는 등 부작용만 일어났다"며 "부동산 시장을 시장경제 원리에 맡기지 않으면 같은 유형의 부작용이 나타나고 시민들의 저항만 거세질 것"이라고 지적했다.(2020년 7월 23일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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지난 17일에 이어 18일 오후에도 주요 포털 사이트 실시간 검색어 순위에 `총선소급 민주당아웃`이 등장했다. 정부의 강력한 부동산 정책에 반발하는 누리꾼들이 벌인 온라인 캠페인인 `실검 챌린지`가 주말에도 등장했다. 실검 챌린지는 여러 사람이 동 시간대 특정 검색어를 포털 사이트에 반복적으로 입력해 실시간 검색어(실검) 순위에 올리는 캠페인을 말한다. 6.17 부동산 대책과 7.10 부동산 대책 등으로 피해를 본 누리꾼들이 네이버 블로그·카페와 카카오톡 채팅방 등에서 주도 중으로, 이들이 이날 캠페인을 위해 선정한 검색어가 바로 `총선소급 민주당아웃`이다.

 

 

캠페인은 이번 달 1일부터 시작해 지금까지 ▲`김현미 장관 거짓말` ▲`헌법13조2항` ▲`6.17위헌 서민피눈물` ▲`문재인 지지철회` ▲`소급위헌 적폐정부` ▲`국토부 감사청구` ▲`조세저항 국민운동` ▲`임대차3법 소급반대` ▲`중도금잔금 소급반대` ▲`못살겠다 세금폭탄` ▲`3040 문재인에 속았다` 등이 실시간 검색어 순위에 올랐다. 누리꾼들이 몰려있는 온라인 커뮤니티 중에는 회원 수가 100만명이 넘어서는 경우도 있어 캠페인은 한동안 지속할 전망이다. 한편 문재인 대통령은 부동산 정책에 대한 반발이 거세지자 지난 16일 "부동산 투기를 통해서 더는 돈을 벌 수 없다는 점을 분명히 하겠다"고 밝혔다. 문 대통령은 이날 국회 개원연설에서 "정부는 투기 억제와 집값 안정을 위해 필요한 모든 수단을 강구할 것"이라고 강조했다 (2020년 7월 19일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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