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  한국의 60~70대 이상 노인 부자들은 다른 연령층에 비해 여전히 `상가·건물` 투자비중이 높은 것으로 나타났다. 최근 KEB하나은행과 하나금융경영연구소가 우리나라 부자들의 자산관리 행태 및 라이프스타일 등을 분석해 발표한 `2019 Korean Wealth Report`에 따르면 부자들의 보유 부동산 포트폴리오는 상업용부동산 42%, 거주목적주택 31%, 투자목적주택 15%, 토지 12%의 비중으로 나타났다. 특히, 연령대별로는 60~70대 이상의 부자들이 낮은 연령대 부자들에 비해 투자목적주택 비중이 낮고, 상가·건물 등 상업용부동산 비중이 월등히 높아 눈길을 끈다. 이는 60~70대 이상 노인 부자들의 경우 투자목적 주택을 통한 대규모 자본이득보다는 상업용 부동산을 통해 안정적인 소득을 원하기 때문으로 풀이된다. 이 같은 수요가 반영돼 가장 투자하고 싶은 부동산으로 건물·상가가 36.5%를 기록, 여전히 1위를 유지했다.

 

 

  하지만 이전 두 번의 조사에서 건물·상가에 투자하고자 하는 비중은 57.0%, 47.6%이었던 것을 고려하면 매년 10%p씩 감소하는 추세를 보이고 있다. 안성학 하나금융경영연구소 연구위원은 "부자들의 건물·상가 투자목적이 자본이득 보다는 노후자금 확보 등을 위한 안정적인 임대수입인데 비해 향후 경기침체 지속에 따른 공실률 증가로 임대수입 감소 뿐 아니라 궁극적으로는 자본손실의 가능성을 염두에 두고 건물·상가에 대한 투자 비중을 줄이고 있는 것 같다"고 설명했다. 그렇다면 현재 부자들의 투자목적 부동산 보유현황은 어떨까. 한국 부자들의 93.1%는 거주목적이 아닌 투자목적 주택을 한 채 이상 보유하고 있다. 가장 선호하는 투자목적 주택은 중소형아파트며 그 뒤를 대형아파트, 오피스텔, 단독 다가구주택, 다세대주택 순으로 나타났다. 또 부자들의 92.3%가 상업용부동산을 한 채 이상 보유하고 있으며 이들이 보유한 상업용부동산의 종류는 상가·건물이 압도적으로 많았다.(201925일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

재산 20억대 70대 은퇴생활자, 부동산 관련 세금 걱정되는데

 

 

  Q. 서울 동작구에 사는 김 모(72). 자녀는 출가하고 부인과 둘이 은퇴생활을 하고 있다. 수입원은 임대수입과 은행 이자, 연금이다. 다가구 주택은 시가 15억원으로 전세금 7억원에 월세 150만원이 나온다. 경기도 분당에 보유 중인 아파트는 3억원에 전세를 주었다. 시골에 2억원짜리 주택도 보유하고 있다. 전세금은 모두 은행에 넣어두고 월 140만원의 이자를 받는다. 이래 저래 월 소득은 490만원으로 비교적 여유 있는 생활이다. 그러나 요즘 김 씨는 세금에 대한 걱정이 많다. 분당 아파트는 결혼한 아들에게 증여하고 싶은데, 증여세가 얼마나 나올지 궁금하다. 다가구 주택은 최근 주택임대사업자로 등록했지만 거주 아파트와 시골 집도 보유하고 있어 종합부동산세(종부세) 등 보유세가 적지 않을 것 같다.

  A. 정부가 부동산 과다 보유자에 대한 징세를 강화함에 따라 임대 수입을 벌거나 재산을 자녀에게 이전하려는 은퇴생활자의 시름이 깊어지고 있다. 절세 방법을 잘 모르면 안 내도 될 세금을 내게 될지 몰라서다. 우선 분당 아파트는 전세금을 부채로 활용해 세부담을 줄이는 부담부 증여를 이용하면 세금을 크게 줄일 수 있다. 주택임대사업자 등록을 해놓은 다가구 주택은 세제상 여러 혜택을 받지만 종부세를 어떻게 줄이느냐가 관건이다.

 

 

  ◆증여세만 8300만원 감소=김 씨가 아들에게 분당 아파트를 그대로 증여할 경우 취득가 1억원에 현 기준시가가 7억원이고, 최근 10년 동안 증여 사실이 없으므로 증여세는 12825만원에 달한다. 전세 계약이 돼 있는 이 아파트는 부담부 증여를 이용하는 것이 세금상 유리하다는 건 그래서다. 이 경우 전세금을 제외한 금액만 증여하는 것이 되며, 전세금은 유상으로 양도하는 것이 돼 양도소득세 대상으로 넘어간다. 먼저 증여세는 기준시가에서 전세금을 제한 증여금액이 3억원이니까 약 5700만원이 나온다. 그러나 며느리에게 지분 절반을 주면 증여세를 4560만원으로 줄일 수 있다. 양도소득세는 전세금에 부과되는데, 이 때 취득원가는 아파트 매입가가 된다. 김씨는 25년전 분당아파트를 1억원에 구입했고, 3억원에 전세를 놓고 있으므로 그 차액인 2억원에 대해 5285만원의 양도소득세가 나오리란 전망이다. 그러나 과거 분당 아파트에서 2년 이상 거주해 임대사업자의 거주주택 비과세가 적용된다. 시골 주택을 팔거나 준공공임대사업자로 등록하고 난 뒤 부담부 증여를 하면 양도소득세도 비과세 되는 것이다. 결국 김 씨네는 부담부 증여를 통해 8300여 만원의 절세효과를 보는 셈이다.

 

 

  ◆오는 9월 종부세 합산배제 신청을=김 씨 아들은 다가구 주택 1층을 사무실로 쓰고 싶어 한다. 그럴러면 다가구주택을 2종 근린생활시설로 용도변경 허가를 받아야 한다. 허가 절차는 복잡해 설계사무소에 의뢰하는 것이 좋다. 김 씨 네는 다가구주택을 주택임대사업자로 등록한 상태다. 하지만 종부세를 면제받기 위해선 전체가 아닌 1 가구의 기준시가가 6억원 이하이고 5년 이상 계속해서 임대해야 한다는 조건을 충족해야 한다. 김 씨네는 이 조건을 갖추었으므로 올 915일부터 930일까지 국세청에 종부세 합산배제신청을 하도록 하자. 분당 아파트는 증여하고, 시골 주택은 기준시가 6억원을 넘지 않기 때문에 종부세 대상에 해당하지 않는다.(201849일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

국세청, 변호사·병원장·대기업 임원 등 부동산 탈세 사례 공개

 

 

  교육공무원으로 일했던 50대 여성 A는 서른이 다 돼가도록 일정한 직장을 찾지 못한 아들이 늘 걱정이었다. 그의 아들은 아직 일정한 소득이 없어 당연히 결혼 준비도 뒷전일 수밖에 없었다. 아들의 미래를 책임지는 것도 엄마의 역할이라고 생각한 A씨는 당시 투자자 사이에서 ''했던 강동구 재건축 아파트를 물색해 마음에 드는 물건을 찾아냈다. 아들 명의로 아파트를 계약했고 대출금을 받도록 했지만 담보 대출금은 소득이 없는 아들을 대신해 A씨가 직접 갚았다. 물론 증여세는 내지 않았다. 예상대로 재건축 아파트값은 치솟기 시작했고 아들은 얼마 되지 않아 수억 원의 차익을 실현할 수 있었다. 재건축 아파트 매매로 재미를 본 A씨는 다시 아들 명의로 재건축 아파트를 샀지만 이번에는 국세청에 덜미를 잡히고 말았다. 결국 A씨와 아들은 누락한 대출금 상환액 증여세 수천만 원을 추징당했다.

 

 

  국세청12일 공개한 부동산 세금 탈세 사례를 보면 공무원, 대기업 임원, 병원장, 변호사 등 이른바 사회 지도층에서도 지능적인 탈세가 만연해 있는 것으로 나타났다. 현재 공직에 있는 60대 남성 B는 음식점을 하는 아들에게 상가 건물의 취득자금을 현금으로 대주고 수억 원의 증여세를 내지 않았다가 세금을 추징당했다. 아들이 음식점의 매출을 빼돌려 상가 건물 취득에 사용한 사실도 국세청 조사 과정에서 함께 드러났다. 대기업 임원인 60대 남성 C두 아들에게 강남 서초구의 아파트 매매 대금을 몰래 지원했다. 한 번에 너무 큰 돈이 옮겨가면 조사를 받을 수 있다는 생각에 매매 대금 중 일부는 숙부에게 빌린 것처럼 위장하는 치밀함을 보이기도 했다. 하지만 국세청은 금융 추적조사를 벌여 증여세 누락 사실을 확인해 수억 원의 세금을 추징했다. 다른 대기업 임원은 자신의 두 딸과 상가 건물을 공동명의로 취득한 뒤 임대수입을 딸들에게 몰아주다가 수억 원의 증여세를 추징당했다.

 

 

  대형 로펌의 변호사 D는 대학병원에서 일하는 딸에게 서울 송파구의 아파트를 사주고 강남 아파트의 전세자금도 대줬지만 증여세를 한 푼도 내지 않았다. D씨는 배우자를 통해 딸에게 일부 자금을 우회 증여하는 방법으로 조사를 피하려고 했지만 결국 국세청에 적발돼 수천만 원의 세금을 내야 했다. 은행지점장인 E씨의 아들은 상업용 건물을 다른 사람들과 공동으로 취득하면서 대금을 아버지가 부동산 담보로 받은 대출로 충당했다. 물론 담보 대출금에 대한 증여세를 내지 않았다. 결국 E씨는 세금 추징 대상이 되고 말았다. 요양병원장인 60대 남성 F는 의사인 아들에게 서울의 강남 고급 빌라 전세자금을 준 뒤 세금을 누락했다가 증여세를 추징당했다. 한 회계전문가는 다수의 친족으로부터 돈을 받아 토지를 샀다가 증여세 등 세금 수억 원을 안낸 사실이 적발되기도 했다. 국세청 관계자는 "성실 납세에 대한 사회적 책임이 크다고 할 수 있는 사회 지도층 탈세 사례가 다수 적발되고 있어 이에 대한 대응 역량을 강화할 필요가 있다"고 말했다.(2018213일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  지난해 연예인이 매입한 최고가 빌딩은 영화배우 전지현 씨의 삼성동 건물, 연예인이 빌딩 살 때 가장 선호한 지역은 신사동으로 나타났다. 29일 매일경제가 빌딩중개업체 '빌사남(빌딩과 사랑에 빠진 남자)'에 의뢰해 2017년 연예인의 빌딩 매입 현황을 살펴본 결과다. 강남 빌딩을 매입해 안정적인 임대수입과 적지 않은 매매차익을 노리는 것은 수입이 불규칙한 연예인들의 재테크 대세가 된 지 오래다. 지난해 연예인이 산 가장 비싼 건물 타이틀은 영화배우 전지현 씨(본명 왕지현·36)3월에 매입한 서울 삼성동 흑돈가 건물이 차지했다. 지하 1, 지상 2층으로 이뤄진 이 건물은 코엑스 서쪽 건너편에 위치한 삼성동 147-15(봉은사로8614)에 있다. 전씨는 이 건물을 아무런 은행대출 없이 현금으로만 325억원에 구입해 화제가 됐다. 대지면적은 11723.3당 가격이 9167만원에 달한다. 전씨는 삼성동 옛 한전 용지에 국내 최고층 빌딩인 현대차그룹 신사옥 '글로벌비즈니스센터(GBC)'가 들어선다는 점에 주목한 것으로 보인다.

 

  두 번째로 비싼 건물은 그룹 빅뱅의 강대성 씨(예명 대성·28)11월에 산 논현동 빌딩이었다. 강씨는 지하 2, 지상 9층인 이 건물을 170억원의 대출을 끼고 310억원에 매입했다. 이어 빅뱅 권지용 씨(예명 G-DRAGON·29)의 청담동 빌딩(89억원), 영화배우 황정민 씨(47)의 신사동 빌딩(84억원), 영화배우 강수연 씨(51)의 신사동 빌딩(80억원), 영화배우 한효주 씨(30)의 한남동 빌딩(55억원) 이었다. 특히 그룹 빅뱅은 동영배 씨(예명 태양·29)2016년에 한남동 빌딩을 77억원에 매입한 바 있어 명실상부한 '빌딩 부자 그룹'으로 자리매김했다. 빌사남에 따르면 올해 12명의 연예인이 빌딩을 사들였고 3명이 차익을 실현했다. 지난해 매입이 이뤄진 12개 빌딩의 분포는 신사동 4, 삼성동 3, 논현·청담 등 각 2, 한남동 1곳 순으로 나타나 강남구 비중이 92%나 됐다. 빌딩 매매로 가장 큰 차익을 남긴 연예인은 힙합 듀오 리쌍이었다. 201253억원에 매입한 신사동 빌딩을 1195억원에 되팔아 42억원의 차익을 얻었다. 배우 공효진 씨는 201337억원에 매입한 건물을 61억원, 그룹 카라의 구하라 씨는 201532억원에 매입한 건물을 38억원에 매각해 각각 24억원, 6억원의 차익을 거뒀다.

 

 

  연예인 최연소 빌딩주는 그룹 씨앤블루의 강민혁 씨(26)가 차지했다. 일찌감치 빌딩 재테크에 눈뜬 강씨는 6월 도산대로 이면에 위치한 신사동 빌딩을 37억원의 대출을 끼고 50억원에 매입했다. 이곳에서는 월 1000만원의 임대수입이 발생하고 있다. 28세인 씨앤블루 정용화 씨와 빅뱅 대성 씨도 각각 4월과 11월에 건물주가 됐다. 현재 보유 빌딩의 가치 기준으로는 이수만 에스엠엔터테인먼트 총괄 프로듀서의 압구정동 빌딩이 1100억원으로 가장 높았다. 이어 전지현 씨(논현동·이촌동·삼성동, 550억원) 양현석 YG엔터테인먼트 대표(합정동·서교동 각각 2, 530억원) 정지훈·김태희 부부(청담동·역삼동, 470억원) 영화배우 장근석 씨(청담동·삼성동, 380억원) 가수 서태지 씨(본명 정현철, 논현동·묘동, 350억원) 이었다. 김윤수 빌사남 대표는 "연예인은 젊을 때 소득이 집중되기 때문에 노후에 안정적인 소득 흐름을 얻고자 빌딩에 투자한다""빌딩 투자 붐이 일면서 빌딩 투자에 따른 시세 차익도 상당한 편"이라고 말했다.(20171230일 매일경제 기사 참조)