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유커 회귀 기대감 높아져 핵심상권 임대료 오름세
지가 상승에 수요도 몰려 건물주 100만원 이상 요구
입주 노리던 업체 포기도 이면도로엔 공실 많아 양극화

 

 

  명동 메인도로에 위치한 상가 임대료가 당 월 100만원 선을 넘어선 것으로 조사됐다. `사드 갈등`으로 끊겼던 중국인 관광객(유커)들이 다시 명동을 찾기 시작하면서 명동 내 핵심상권의 임대료가 뛰고 있다는 설명이다. 글로벌 부동산서비스업체 쿠시먼앤드웨이크필드`3분기 리테일 부동산 시장 보고서`를 통해 명동 중심의 대로변 상가 요구임대료(호가)100만원을 넘어섰다고 밝혔다. 쿠시먼에 따르면 명동 상권 내 메인도로인 중앙길(명동8), 유네스코길(명동길), 충무길(명동8·8나길)의 상가 평균 임대료가 실거래가 기준 올해 3분기 955874을 기록했다. 명동 메인상권 임대료는 201163만원 수준에서 201270만원대를 넘어섰고, 2014년에는 유커가 몰려들면서 88만원대까지 치솟았다. 2016929200원 수준이던 이 지역 상가 임대료는 지난해 사드 여파로 937700원까지 소폭 오르는 데 그쳤다. 하지만 올해 하반기부터 명동 핵심상권의 임대료가 다시 들썩이고 있다. 명동 중앙길에서 땅값이 3.310억원 넘는 꼬마빌딩이 거래되는 등 지가가 가파르게 오르고 있기 때문이다.


 


 

  실제로 지난 8월 말 중구 명동252-12에 위치한 수녀회 소유의 대지면적 63.1(19) 규모 꼬마빌딩이 200억원에 거래됐다. 이 빌딩의 새 주인은 향후 입주할 임차인을 구하면서 보증금 15억원에 임대료 연 1억원을 부른 것으로 알려졌다. 건물 연면적으로 따지면 1층 매장의 임대료가 100만원을 상회하는 셈이다. 최근 메인상권의 임대수익률을 3.5% 수준으로 보는데, 대지면적 66(20) 빌딩이 200억원에 팔리는 상황에서 연간 임대료를 7억원 정도 받으려면 1층에서는 3.3당 최소 300만원 넘는 임대료가 나와야 한다는 얘기다. 쿠시먼 리서치팀 담당자는 "네이처리퍼블릭이나 아디다스 같은 명동 중앙길의 대표 매장들은 이미 100만원 넘는 임차료를 내고 있는 것으로 파악한다""최근 소형 꼬마빌딩 임대료 호가도 100만원을 넘어섰고 임차인 수요도 넘쳐나고 있어 이제 명동 메인상권은 `당 임대료 100만원 시대`에 본격 돌입했다"고 설명했다. 이진석 리얼티코리아 부사장은 "이면도로가 아닌 명동 핵심상권은 임차인이 새롭게 들어가려면 올해 하반기부터는 100만원 넘게 줘야 하는 분위기"라며 "명동은 5년 이상 장기임대가 많아 임대료 상승폭이 계단식으로 뛰지 않지만, 최근 명동 중앙로 상가가 핵심 안전자산으로 수요가 많고 유커까지 복귀하면서 몸값이 더 뛰고 있다"고 설명했다.


 


  빌딩중개전문업체 빌사남에 따르면, 올해 들어 명동 중앙길에 입점하려다가 자리가 나지 않아 포기한 사례가 여러 건 있는 것으로 알려졌다. 실제로 2017년 말 중국 정부가 단체관광 금지령을 해제하면서 명동을 찾는 중국인 관광객들 수는 점차 회복세를 보이고 있다. 2018년도 상반기에 한국 방문 중국인 관광객이 전년 대비 52% 증가했다. 김성순 쿠시먼 리테일본부장은 "이커머스 영역이 확대되면서 과거 주류를 이루던 패션 브랜드들이 매장을 철수하거나 축소하는 반면 라이프스타일, 화장품, 스포츠 브랜드들은 온라인과 상생하거나 온라인과 다른 방식의 체험형 매장을 전개하고 있다"고 설명했다. 다만 명동 내부에서도 메인도로 바로 옆을 제외하고 이면도로로 들어가면 공실이 상당히 쌓여 있어 양극화가 여전하다. 명동 내부에서도 식당은 3.310~20만원, 액세서리 등 뷰티업종은 30~40만원 정도의 임대료도 수두룩한 상태.(20181020일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

수익률 6~7% 오피스텔보다 높아

아파트형 설계에 호텔식 서비스

실거주·임대·숙박업 입맛대로

청약통장 필요없고 대출규제 제외

 

 

  직장인 조호진(36)씨는 지난달 전남 여수 웅천지구에서 분양한 레지던스(생활형 숙박시설) 웅천 디 아일랜드에 청약했다. 여수 최초로 공급한 레지던스인데다 전 세대가 바다를 조망하는 고급 아파트형 설계에 호텔식 서비스를 결합한 점에 마음이 끌렸다. 분양 결과 평균 청약 경쟁률이 801을 기록했다. 오피스텔 경쟁률(421)의 두 배 수준이었다. 시공사인 한화건설 측은 전국 청약이 가능해 수도권 청약이 몰렸다고 설명했다. 인근에선 이미 분양권에 웃돈(프리미엄) 2000만원까지 붙어 거래 중이다. 수익형 부동산인 레지던스가 주목받고 있다. 레지던스는 서비스드 레지던스(serviced residence)’의 줄임말이다. 숙박업을 할 수 있는 주거형 오피스텔이다. 운영을 맡은 위탁업체가 세탁·청소·식사·컨시어지 같은 호텔식 서비스까지 제공해 오피스텔과 차별화했다.

 

 

  과거 제주도나 동해안 같은 관광지에서 단기 임대형 호텔형 숙박시설로 분양하다 최근 수도권 역세권·산업단지 위주 분양이 늘어나는 추세다. 아이씨디유닛은 이달 중 인천 송도신도시 국제업무지구 C2블록에서 전용면적 21~54, 1456실 규모 레지던스 웨스턴파크 송도를 분양한다. 청소는 물론 식사 배달, 짐 운반, 의약품·생필품 구매대행 서비스까지 제공한다. 단지 내에 야외 수영장, 대형 사우나, 댄스연습실도 배치했다. 레지던스는 외국인 임대수요가 증가한 2000년대 초반 인기를 끌었다. 호텔보다 적은 요금에 취사시설까지 갖춰 외국인 선호가 높았다. 그러다 2010년 호텔 업계 반발로 공급이 중단됐다가 2012년 공중위생관리법 시행령을 개정하면서 생활형 숙박업이 가능한 부동산으로 거듭났다. 김지연 리얼투데이 리서치센터 실장은 숙박업이 가능하기 때문에 지난달 기준 서울 오피스텔 임대수익률(4.95%)보다 1~2%포인트 높은 6~7% 수준이라고 설명했다

 

 

  특히 최근 들어 주목받은 건 ‘8·2 부동산 대책의 영향을 받는 오피스텔을 대신하는 투자처로 떠오르면서다. 레지던스는 오피스텔과 마찬가지로 청약 통장이 필요없다. 개별 등기가 가능하고 강화한 주택담보대출 규제에서도 제외된다. 숙박용으로 활용할 경우 주택으로 분류하지 않아 1주택자가 추가로 레지던스 1실을 가져도 다주택자 규제를 받지 않는다. 종합부동산세가 면제되고 양도소득세 중과대상에서도 제외된다는 얘기다. 오피스텔은 법 개정에 따라 연말부터 전매 제한, 20% 지역거주자 우선 분양 등 규제를 받는다. 다만 레지던스를 실거주로 쓰거나 주거형 오피스텔로 임대할 경우 주택으로 분류된다. 임대시 주택 임대사업자 등록을 할 수 없고 숙박업 등록을 해야 한다. 레지던스 임대의 경우 사업소득에 따른 부가가치세·소득세를 신고·납부해야 하고 주택 임대소득 비과세 혜택은 받을 수 없다. 장점도 있지만 오피스텔보다 공실 위험이 높고 환금성도 떨어진다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산수석위원은 최근 레지던스 공급이 늘면서 건설사가 용지를 비싸게 낙찰받는 바람에 분양가가 많이 올랐다. 홍보용 임대수익률에 현혹되지 말고 옥석을 가려야 한다고 조언했다. 그는 레지던스는 시공만큼 운영이 중요하다. 믿을만한 운영사가 관리하는지 확인해야 한다고 덧붙였다.(20171016일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

  지난달 24일 오후에 찾은 경리단길 카페는 한산했다. 몇 달 전 주말에 문을 열었던 한 카페는 아예 주말 영업을 하지 않았다. 카페 앞에서 사진을 찍는 젊은 사람들은 실제 카페 안으로 들어와 음료를 구매하지 않는 모습이었다. 인근 화장품 가게와 액세서리 가게 등의 상황은 더 심각했다. 피크타임인 주말 오후, 2시간 동안 가게로 들어가는 손님은 5명이 채 안 됐다. 경리단길 안쪽 골목에는 빈 가게가 눈으로 봐도 꽤 보였다. 인근에서 장사를 하는 상인은 "최근 들어 경리단길 몇몇 가게가 버티지 못하고 나가 공실 상태"라며 "몇몇 유명 맛집을 제외하곤 임대료 맞추기도 쉽지 않다"고 털어놨다. 경리단길의 인기가 시들하다. 건물 가격은 크게 오르는 추세인데, 임대료 수입은 정체 상태다. 임대수익률이 정기예금 금리 수준에 그치고 있다. 외국계 부동산회사인 JLL의 김명식 이사는 "5년 전과 비교하면 경리단길 신축 건물의 임대료는 대부분 50% 이상 올랐지만 기존 건물은 임차인들이 직접 매장을 개조하는 것을 선호하기 때문에 건물주들이 임대료를 거의 올리지 못하고 있다"고 말했다.

 

 

  임대료가 제자리인 가운데 건물 가격만 오르다 보니 3년 전 4% 수준이었던 임대수익률이 어느새 은행 이자와 비슷한 2% 수준으로 추락했다. 적어도 4~5%의 임대수익률을 기대하고 건물 투자를 한다는 점을 감안하면 투자수익률 측면에서 '낙제'에 해당한다. 무리해 매입한 투자자는 대출 이자를 감당하지 못해 급매물을 내놓는 경우도 종종 나타난다. 경리단길은 특색 있는 맛집과 가게들이 많이 생기며 부흥하는 골목상권의 대표 주자로 이름을 알렸다. 남산을 낀 독특한 분위기도 한몫했다. 그러나 올 들어 상황이 심상치 않다. 부동산업계 관계자는 "경리단길은 남산을 끼고 있는 곳으로, 대중교통이 다른 골목상권에 비해 절대적으로 부족한 곳"이라면서 "녹사평역이 있다고 하지만 역세권으로 보기 어렵다. 지나가다 자연스럽게 들르는 곳이 아니라 지도를 보며 굉장히 어렵게 찾아와야 하는 상권이란 약점이 있다"고 설명했다.

 

  배후수요가 없다는 점도 몇 년 새 상권의 쇠퇴를 불러왔다. 가로수길만 해도 '사드'로 중국인 관광객들이 썰물처럼 빠져나가 어려움을 겪고 있긴 하지만 신사역 인근 오피스거리의 직장인과 1만여 가구에 달하는 압구정 일대의 구매력 있는 주민들이 든든한 배후수요. 인근 성형외과에서 시술하는 부유한 여성들이 쇼핑을 하는데, 이들의 구매력도 작지 않다. 이태원 거리도 외국인이 거주하는 고급 주택이 근방에 있다 보니 이들이 이태원 거리에서 적지 않은 돈을 아끼지 않고 쓴다. 광화문은 더하다. 인근에 서울시청은 물론 수많은 회사에 근무하는 직장인들이 모두 상당한 구매력이 있는 상권의 수요자들이다. 상권 부침이 가장 없는 곳이 광화문인 이유다. 광화문과 종로가 지하철1·2·3·5호선 등 다양한 지하철 노선과 연결돼 있고, 광역버스 정류장이 있다는 점도 플러스 요인이다. 그동안 주말에 썰렁했던 약점은 최근 디타워와 그랑서울 등 상권이 새롭게 생기면서 많이 극복됐다.

 

 

  하지만 경리단길은 이 같은 효과를 누릴 만한 배후 주거지역이 거의 없다. 골목이 좁고 경사진 데다 대중교통이 불편하고 주차가 어렵다 보니 구매력이 큰 사람들은 점점 멀어지고, 주머니 사정이 넉넉하지 않은 학생이나 20대 젊은 여성만 몰린다. 이러다 보니 손님이 모이더라도 객단가가 낮다는 것이 치명적인 약점이다. 결국 지속 가능한 상권은 지하철 등 대중교통과 연결이 되는지, 넓은 면적의 평지에 광범위하게 분포돼 있는지, 구매력 있는 30대 여성이 수요층으로 확보돼 있는지가 가른다는 것이 업계의 진단이다. 실제로 경리단길은 경기나 기타 변수에 따라 크게 흔들리지 않고 꾸준한 모습을 보이는 광화문·명동 등 강북상권, 강남역·가로수길 등 강남상권과 대조된다. 이들 상권은 2호선과 3호선 등 핵심 지하철역을 끼고 있고, 30대 여성의 선호도가 높아 구매력이 높은 편이다. 평평한 지역에 넓게 자리 잡고 있다는 것도 장점이다.

 

 

  '샤로수길'로 알려진 서울대역과 낙성대역 사이 관악로14길도 30대 여성, 평지, 교통 등 3박자를 모두 갖춘 곳으로 꼽힌다. 아직 전통시장 느낌이 일부 남아 있지만 점차 특색 있는 상점이 들어서고 있다. 정은상 NAI프라퍼트리 리서치센터장은 "지방에서 상경해 강남에서 막 직장을 얻은 젊은 층이 많이 거주하는 곳이 바로 샤로수길 인근"이라며 "지하철 2호선을 타면 강남으로 쉽게 이동할 수 있고 평지인 데다 여성 비중이 커 이들을 타깃으로 하는 상점이 점점 많아지고 있다"고 설명했다. '서촌'으로 알려진 서울 필운동 상권도 배화여대가 가까워 젊은 여성 비중이 높고 3호선 경복궁역을 이용하기 편리하며 평지여서 10년 가까이 인기를 누리고 있다. NAI프라퍼트리에 따르면 이 지역 상가 매매가격은 20063.3999만원에서 올해 4300만원으로 4배 넘게 상승했다. 골목 상권 3요소를 모두 갖춘 지역은 개인 자산가뿐만 아니라 기관투자가의 러브콜도 받고 있다. 서울 신사동 가로수길은 국내 유일의 '준명품 거리'라는 특색이 더해짐에 따라 자산운용사들이 건물을 계속해서 사들이고 있다. 이지스자산운용은 최근 가로수길 꼬마빌딩을 1개 매입했고, 또 다른 건물도 매입하기 위해 인수의향서를 제출한 상태다. 미국 사모펀드 운용사 안젤로고든도 올 초 가로수길 꼬마빌딩을 매수했다.(2017103일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

같은 동네에서도 천양지차

인기지역엔 땅값 거품 우려

공실, 담보대출 등 잘 따져야

 

 

  요즘 부동산시장에서 '꼬마빌딩'의 몸값이 상한가. 안정적인 임대소득을 원하는 은퇴자들이 늘어난 데다 예금금리가 여전히 낮아 꼬마빌딩에 투자하려는 사람들이 많다꼬마빌딩은 20~50억원 정도의 중소형 규모 건물, 수익형 부동산의 꽃이라고 할 만하다. 빌딩 하나에 들어 있는 임차인이 많아 월세가 꽤 나오기 때문이다. 과거 빌딩은 기업체들이 주로 소유하는 건물이었다. 그러다 최근 들어 아파트값이 오르면서 개인들도 아파트를 팔고 대출을 안으면 빌딩주가 될 수 있는 환경이 되었다.

 

수익형 부동산의 꽃

 

 

  하지만 꼬마빌딩은 아파트나 오피스텔 같은 표준화·규격화된 부동산을 사는 것과는 달라 요모조모 따질 게 많다. 같은 동네라도 골목길 사이를 두고 가치가 천양지차이기 때문이다. 그래서 다리품을 팔아 유동인구 흐름, 최근 거래 사례 등을 체크하는 것은 필수다. 꼬마빌딩을 투자할 때 먼저 따져야 할 것은 입지 경쟁력과 임대수익률이다. 좋은 입지로는 역세권·먹자골목·대학가 등이 꼽히는데, 이들 지역은 젊은 층 중심의 유동인구가 많아 불황에도 강한 편이다그런데 인기지역일수록 땅값에 거품이 끼기 쉽다. 건물값을 제외한 땅값이 공시지가의 2배 이내이어야 안정적이다. 명목 임대수익률은 서울 강남권에서는 연 4% 이상이면 무난하나 땅값 상승 기대가 낮은 수도권 외곽이나 지방에서는 연 5% 이상 되는 게 좋다.

 

공실 문제가 가장 큰 고민

 

  최근 꼬마빌딩 주인들의 가장 큰 고민은 공실 문제. 입지여건이 떨어지는 이면도로에 위치한 곳일수록 임차인 유치에 어려움을 겪는다. 그나마 1, 2층은 어렵지 않게 채울 수 있지만 고층으로 올라갈수록 공실 위험성이 커진다만약 고층 일부를 직접 쓰는 실수요자 겸 투자자라면 공실 걱정을 덜 수 있다하지만 전 층을 임대하는 투자자 입장에서는 상층부 공실 대책을 마련한 뒤 매입 여부를 결정하는 게 좋다. 또 세입자의 분포 상 오피스보다는 리테일(약국·편의점 등 판매시설) 비중이 높은 곳일수록 공실 걱정이 덜하다. 사무실보다 시설비 투자가 많은데다 권리금으로 쉽게 이전하지 않는 경향이 있기 때문이다. 또한 임차인에게 건물 전체를 세놓은 통임대의 경우 관리가 편하고 수익률도 높지만 공실 위험은 크다. 임차인이 갑자기 사무실을 비울 때 임대료 절벽이 생길 수 있으므로 여러 임차인에게 세놓은 건물을 고르는 게 낫다.

 

 

  임대수익은 높을수록 좋지만 주변보다 턱없이 높으면 조작 가능성이 없는지 체크해야 한다. 따라서 매도자로부터 받은 임대차계약서가 허위일 경우 매매계약을 무효로 한다는 내용을 특약사항에 넣어두는 것도 좋다. 오피스 중심의 꼬마빌딩 일수록 공실을 줄일 수 있는 또 다른 조건은 주차여건이다. 진입로는 최소 폭 8m, 건물 연면적 50(165) 당 주차 1대 요건을 갖추는 게 좋다. 주차시설은 기계식보다는 운전자 스스로가 차량을 이동시키는 자주식(自走式)이 선호된다. 낡은 건물을 사서 리모델링을 거쳐 임대수익을 올리는 방법도 고려해볼만하다. 다만 세입자의 명도문제와 비용이 뒤따른다. 리모델링 비용은 건물 연면적 기준 3.3200~250만원으로 신축 비용(400만원 안팎)보다 저렴한 편이다. 리모델링을 할 때 해당 지역의 지구단위계획, 정화조, 건축선, 주차 시설 등을 종합적으로 고려해 판단하는 게 바람직하다.

 

  개인이 꼬마빌딩을 매입할 때 자금조달 계획을 넉넉하게 짜야한다. 빌딩을 막상 매입하게 되면 예상치 못한 수리비 등 추가 비용이 들어갈 수 있기 때문이다. 건물 내부에 유흥주점이 있으면 해당 면적만큼 취득세 중과라는 복병을 만날 수도 있다주택이 있는 꼬마빌딩은 이른바 방 공제인 최우선변제금액만큼 담보대출 한도가 확 줄어든다는 점도 염두에 둬야 한다. 간혹 금융기관의 임대사업자에 대한 대출 제한으로 일정기간 빌리지 못하는 경우도 있으니 사전에 대출가능 금액과 기간을 파악해둬야 뒤탈이 없다. 지금 당장 자금 조달이 여의치 않은 경우 꼬마빌딩 투자 로드맵을 짜는 것도 좋다. 가령 2~5년 정도 기간을 잡고 아파트나 금융자산을 팔아 자금을 확보한 뒤 물건을 탐색하는 것이 현실적이라는 얘기다. 앞으로 대출금리가 오를 수 있으므로 너무 많은 빚은 부담이다. 대출이자를 비용처리하기 위해 대출을 많이 낸다고 하더라도 매입가의 50%를 넘지 않는 게 좋고, 장기적으로는 30% 이내가 안정적인 것 같다.(201764일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

  진주 지역 오피스텔 임대수익률이 가장 높은 것으로 나타났다. 19일 부동산114에 따르면 3월 기준 오피스텔 연간임대수익률은 전국 평균 5.29%으로 나타났다. 최근 기준금리인 1.25%에 비해 3배 이상 높은 수준이다. 오피스텔 임대수익률이 가장 높았던 곳은 진주시로 10.71%를 기록했다(오피스텔이 들어선 전국 71개 시 기준). 다음으로는 포항시 10.09%, 속초시 9.42% 제주시 9.02%, 통영시 7.92% 이었다. 연간 임대수익률 1위를 기록한 진주시의 경우 2015년 이후 오피스텔 공급물량은 1260실로 전국 71개 시평균 3467실에 비해 적었다. 2위인 포항시 역시 같은 기간 공급된 오피스텔은 1280실에 불과했다.

 

  공급분양가도 저렴했다. 지난해 기준으로 전국 오피스텔 계약면적 3.3당 평균분양가는 807만원으로 연간 임대수익률 상위 10개 지역 계약면적 3.3당 평균분양가 320만원에 비해 487만원이나 비쌌다. 올해 이들 지역 중 제주, 진주에서 신규 물량이 나온다. 이달 중 군인공제회 자회사인 대한토지신탁은 제주시 이도일동 일원에 '제주 행정타운 파미르파크' 오피스텔(250), 한화건설은 경남 진주시 신진주역세권 도시개발사업지구 E3블록에서 '신진주역세권 꿈에그린'(오피스텔 50, 아파트 424가구)을 선보인다. 분양업계 관계자는 "미국발 금리인상에도 불구하고 국내는 초저금리 상태가 이어지면서 비교적 소액으로 투자할 수 있는 수익형부동산인 오피스텔에는 수요가 높은 편"이라며 "다만 지역별 오피스텔 수급 상황이 다르고 수익률 편차가 나기 때문에 투자 지역에 대한 현황 파악이 선행되어야 할 것"이라고 조언했다.(2017418일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

경제위기 극복 대토론회 / 올해 부동산 투자전략

 

"올해 서울 부동산 시장은 강보합권으로 예상된다. 주거가치와 투자가치를 겸비한 슈퍼부동산을 노려야 한다." '2017 경제위기 극복 대토론회'에서 올해 전국 부동산 시장을 보합으로 전망한 고종완 한국자산관리연구원장은 예년보다 보수적인 부동산 투자를 주문했다. 그는 6년 상승, 4년 하락을 뜻하는 '부동산 10년 주기설'을 인용하며 "2013년부터 전국 부동산 가격이 올랐기 때문에 내년부터 조정기가 올 수 있다"고 말했다. 올해는 국정농단과 대선, 도널드 트럼프 미국 대통령 행보 등으로 부동산 가격이 크게 오르기 어렵다고 판단했다. 서울은 '강보합'을 예상했다. 전국적인 입주대란이 예상되지만, 서울의 올해 입주 물량은 26000가구로 적정 물량(4만여 가구)보다 적기 때문이다. 다만 그는 "화성·김포·남양주 등 경기 일부 지역은 하반기부터 입주 물량이 쏟아지며 하향세를 보일 수 있다""부산(해운대 제외대구·광주 등도 올해 조정 국면을 맞을 것"이라고 분석했다.

 

  중장기적 관점에서는 국내 부동산은 투자성이 여전히 충분하다고 평가했다. 지난해 기준 서울의 가구소득 대비 주택가격(PIR)16.6배로 런던(33.5) 상하이(30.2) 뉴욕(21.6) 등 해외 도시에 비해 낮다. 고 원장은 "주택보급률도 전국 102.3%, 서울 96.0%로 적정 주택 보급률인 105%보다 낮다"면서 "통계청에 따르면 인구는 2031년에서야 감소하기 시작하는 데다 소가구화가 진행되고 있어 중장기적으로 주택 수요는 꾸준할 것"이라고 내다봤다. 고 원장은 '슈퍼부동산'에 투자하라고 조언했다. 슈퍼부동산이란 주거가치와 투자가치를 동시에 지닌 부동산을 뜻하는데, 전체 부동산의 20% 정도가 이에 속한다는 게 고 원장의 설명이다. 그는 삼성·잠실, 압구정·청담, 용산, 서초·반포·개포, 판교, 제주 신화, 부산 해운대, 대구 수성구 등 개발 호재가 많은 지역들을 '미래 부촌'으로 꼽았다. 수익형 부동산에 대해서는 '5% 수익률'을 투자 기준으로 삼으라고 제안했다. 부동산을 통한 적정 임대수익률은 금리의 3배 수준이라는 지적이다.(201729일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

  불과 나흘이 지나면 새해가 밝는다. 새로움과 희망으로 가득차야 할 새해가 반퇴세대에게는 밝지만은 않다. 내년에는 외환위기 이후 가장 혹독한 경제 퍼펙트스톰우리나라로 몰려들 가능성이 커지고 있어서다. 어떤 위기가 어떻게 닥칠지는 상상하기 어렵다. 기업 투자와 가계 소비는 물론 한국 경제를 떠받치고 있는 수출을 비롯한 경제 환경이 온통 불확실성으로 가득차 있어 한 치 앞을 내다볼 수 없기 때문이다. 확실한 것은 퍼펙트스톰(perfecr storm)이 우리나라를 본격적으로 덮쳐오고 있다는 점이다. 퍼펙트스톰은 여러 개의 태풍이 다른 자연현상과 동시에 발생하면서 엄청난 폭발력을 갖게 되는 현상을 말한다. 이를 경제 분야에서 차용하면서 악재가 한꺼번에 터져나와 경제가 동시에 위기에 빠지는 상황을 뜻하게 됐다. 경제비관론자여서 닥터 둠(doom파멸)’으로 불리는 누리엘 루비니(Nouriel Roubini) 뉴욕대 교수가 20116월 처음 사용하면서 회자되기 시작됐는데 이제 한국이 그 폭풍우 앞에 서게 됐다. 

 

경제위기 한꺼번에 닥치는 퍼펙트스톰 몰려와

  가장 먼저 충격을 받게 될 부분은 부동산시장이다. 1300조원을 돌파한 가계부채는 금리가 1%포인트만 오르면 이자 부담이 9조원이나 늘어난다. 한국은행이 최근 국회에 보고한 사실이다. 한국은행은 3년째 이어지는 경기침체를 고려해 미국이 내년에 3차례 걸쳐 금리를 올려도 최대한 버틸 것으로 보인다. 그럼에도 국내 시중금리는 미국의 금리 인상 여파에 따라 이미 오름세를 타고 있다. 그 충격은 바로 부동산을 강타할 것으로 보인다. 올해 입주물량이 23만 가구에 달했고 내년과 후년에 73만 가구가 집들이를 한다. 3년간 100만 가구에 달한다. 20047월부터 재당첨 제한과 전매 제한, 주택담보대출 규제를 한껏 풀어놓은 결과다. 문제는 집값의 30~40%씩 융자를 받아 분양받은 가계가 많다는 점이다.

 

빚 얻어 아파트 샀다면 채무 슬림화 서둘러야

  이런 가계는 가계 운영의 초점을 빚 슬림화에 맞춰야 한다. 이미 대출금리가 뛰면서 3억원을 빌렸으면 월이자만 100만원이다. 한국은행이 기준금리를 올리지 않았지만 시중은행이 대출 부실화에 대비해 선제적으로 대출금리를 올리고 있는 여파다. 문제는 딱히 수입이 늘지 않는다면 돌파구가 보이지 않다는 점이다. 이럴 경우 응급대처는 금리 인상 쓰나미를 피하기 위해 고정금리로 갈아타는 것이다. 주로 10년 이상 최장 30년에 달하는 장기금리라면 당장 고정금리로 갈아타는 것이 좋다. 오피스텔이나 도시생활형주택 같은 수익형부동산 역시 금리 쓰나미가 덮치고 있다. 시중금리가 오름에 따라 임대수익률과 은행이율의 격차가 좁혀질 것이기 때문이다. 은행 예금금리가 오르려면 한국은행이 금리 인상 방아쇠를 당긴 이후가 되겠지만 그 전이라도 대출금리가 오르면 예금금리도 조금씩 상승할 가능성이 있다. 더구나 이들 수익형 부동산은 공급과잉까지 겹쳐 있다는 것도 문제다.

 

주택시장은 수요공급에 따라 양극화 진행될 듯

  무엇보다 금리가 오르면 현금이 넉넉한 이자생활자의 노후는 든든해지만, 빚이 많은 가계에는 위기가 된다는 점을 유념해야 한다. 은퇴 무렵에는 채무를 모두 상환해야 평균 30년에 걸친 노후를 여유있게 지낼 수 있다. 빚을 떠안고 있으면 고달파진다. 더구나 은퇴를 하기 전에도 빚 부담에 시달릴 수 있다. 과도하게 빚을 얻어 자산의 대부분이 주택 구입에 투입된 하우스푸어가 특히 위험하다. 이들은 수입의 상당 부분을 빚 상환에 쓰고 자녀 교육비에 쏟아붓고 있어 가정 경제가 늘 빠듯하다.

 

  그래서 인생 전체의 균형이 중요한 반퇴시대에는 가계의 재정 규모에 맞는 합리적 자산 배분이 필요하다. 앞으로 금리 인상이 본격화할수록 친구 따라 강남 간다는 식으로 덩달아 빚을 얻어 주택 매입에 나서는 것은 금물이다. 무리한 투자는 결국 가계 살림 압박과 삶의 질 훼손이라는 부작용을 초래하고 만다. 주택시장을 바라보는 합리적인 시각도 필요하다. 금리가 올라도 인기 지역은 수요가 끊이지 않아 가격이 강보합세를 보이고 교통을 비롯한 생활 여건이 떨어지는 곳은 수요가 계속 줄어들 것이라는 점이다. 따라서 이제 주택은 주거 목적에서 접근해야 한다. 보유 자산 전체를 올인하는 것도 모자라 대출까지 활용해 투자하는 것은 무모하다고 볼 수밖에 없다.(20161227일 중앙일보 기사 참조)