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빌딩투자고수 김민수 대표, 맛집 입점 노하우 등 설명

해외부동산 전문가 꿀팁 공개·베트남 투자 길 알려줘

 

 

  전통적인 부동산 재테크 아이템은 `국내` `아파트`. 하지만 최근에는 자산가들을 중심으로 새로운 부동산 투자전략이 각광받고 있다. 그 첫 번째는 꼬마빌딩 투자. 11일 오전 1030~1130분 세미나실2에서는 임대관리서비스기업 스마트하우스의 김민수 대표의 `부동산 투자 대세 꼬마빌딩, 인기 맛집 유치로 두 배 수익 올리자` 세미나가 열린다. 꼬마빌딩은 일반적으로 매매가격 50억원 이하의 상가나 오피스 빌딩을 말한다. 이날 세미나에서 김 대표는 빌딩을 매입한 후 임대수익과 시세차익을 동시에 얻는 비결을 공개한다. 김 대표는 "다 쓰러져가는 단독주택도 약간만 리모델링해 20·30대 여자 고객들 사이에서 유명한 맛집을 입점시키면 빌딩 가치를 획기적으로 높일 수 있다"고 말했다. 하지만 맛집을 유치하는 것은 쉽지 않다. 여기에다 지난 3월부터 임대수익 이자상환비율(RTI·Rent To Interest), 수익형부동산 임대사업자에 대한 대출규제가 시행된 만큼 올해 수익형부동산 시장은 아파트 시장처럼 우량 임차인으로 꽉 채운 `똘똘한 한 채`의 중요성이 더욱 높아졌다는 게 김 대표의 분석이다. 이날 김 대표는 유명 맛집 등 좋은 임차인을 유치하는 방법과 빡빡해진 규제 속에서도 대출을 최대한 활용해 빌딩을 매입하는 방법에 대해 알려줄 예정이다. 김 대표는 "꼬마빌딩 투자는 최소 현금 5~7억원 정도를 기준으로 대지 85~100규모에 투자하는 게 정석"이라며 "자금부담이 높은 것 같지만 물건만 잘 잡으면 융자를 통해 충분히 일반인들도 투자 가능하다"고 설명했다.

 

 

  부동산 투자의 두 번째 새로운 트렌드는 해외 투자. 행사 마지막 날인 12일 오전 11~12시 세미나실1에서는 `해외에서 찾는 고수익 부동산, 글로벌 베스트 부동산 투자비법`이라는 주제로 문석헌 도우씨앤디 해외사업부 부장과 최성호 신한은행 부동산투자자문센터 팀장이 강연에 나선다. 문 부장은 일본·동남아 등 현지 빌딩을 매입하는 해외 부동산 직접 투자법을, 최 팀장은 부동산 펀드 등을 활용한 간접 투자법을 알려준다. 문 부장이 제안하는 투자처는 일본이다. 그는 "장기투자의 경우 생활환경, 정책, 사회 분위기 등 미래가치가 중요한 반면에 단기투자에서는 자산가격 상승, 임대수익, 환차익 등을 따져야 한다""실투자금 20~40억원 정도를 갖고 안정된 투자처를 찾는다면 일본 도쿄 중심 행정지역의 소규모 빌딩을 고려해볼 만하다"고 조언했다. 최 팀장이 설명할 해외 부동산 대체투자는 과거만 해도 선진국 중심으로 이뤄졌지만 최근에는 신흥국으로 확대되는 양상이다. 2015년부터 외국인의 주택 구매가 가능해진 베트남이 대표적이다. 최 팀장은 "해외 부동산 대체투자는 예금에 비해 금리가 높고 최근 공모 방식 부동산 펀드가 출시되면서 문턱도 많이 낮아졌다""부동산펀드가 대체로 안정적으로 고수익을 내고 있기 때문에 앞으로도 저변은 확대될 것"이라고 내다봤다. 이처럼 해외 부동산에 대체투자할 때 꼭 염두에 둬야 할 것은 바로 임차인 안정성과 향후 매각 가능성이다. 최 팀장은 "임차 수요가 풍부해야 이후 배당도 원활하다""펀드 설정기간이 종료되기 전 투자 대상을 매각할 수 있어야 청산이 가능하다"고 말했다.(201859일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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강남·홍대·이태원 늦었다역세권·수도권을 봐라

메인 상권은 그동안 너무 올라 임대수익, 금융비용 못 따라가

공실 리스크 없는 건물 찾아야 대형 프랜차이즈 입주 `안정적`

공격 투자는 신흥상권 리모델링

이면도로 시세 상승 한계 있어 금리 인상·환금성 꼭 유의해야

 

 

  수익형 '꼬마빌딩'을 찾는다면 '용의 꼬리'보다는 '뱀의 머리'를 찾는 전략이 필요하다. 강남 3대 중소형 빌딩 중개업체 관계자들이 공통적으로 꼽은 건물투자 조언이다. 정부의 8·2대책으로 강남 재건축 아파트 투자가 힘들어지면서 자산가들 사이에 100억원대 미만 중소형 건물에 대한 관심이 더욱 높아지고 있다. 하지만 최근 중소형 건물 가격이 급등하면서 투자자들의 시장 진입이 쉽지 않은 상황이다. 유진석 리얼티코리아 대표, 오동협 원빌딩 대표, 윤정희 두바이컨설팅 부사장으로부터 '' 되는 건물에 관한 조언을 들어봤다. 중개업소 대표들은 모두 강남, 홍대, 이태원 등 서울 메인상권들이 투자자들에게 가장 선호되는 투자처임은 부인하지 않았다. 하지만 이는 임대수입 없이도 시세차익만을 노리는 자산가들을 위한 투자 방법으로, 고정수입이 필요한 일반 투자자들에게는 적합하지 않다는 판단이다. 수익형 부동산은 '레버리지 효과'를 극대화하기 위해 대부분 대출비율이 높다. 최근 대출금리가 3.5%대 수준으로 건물 수익률이 최소 4%가 나와줘야 하는데 서울 메인상권에선 이런 매물을 찾기가 쉽지 않다.

 

 

  유진석 대표는 "강남 가로수길, 홍대, 이태원 메인상권에 지금 들어가기에는 이미 한발 늦었다"고 진단했다. 그는 "이들 지역의 매물은 이미 미래가치가 가격에 반영돼 있고 임대료 수준이 매매가를 받쳐주지 못한다"고 평가했다. 윤정희 부사장은 "과거엔 강남이 중소형 건물 시장의 주무대였다면 지금은 서울을 비롯한 수도권에서 공실 리스크가 없는 안정된 수익구조를 갖는 건물이 대세고 인기"라고 말했다. 오동협 대표는 "역세권 또는 아파트 단지 등 적당한 배후가구가 있는 장소를 고르고 유동인구의 흐름을 살펴서 그 지역에서 꼭 필요한 위치에 있는 건물을 택하는 것이 건물 투자의 노하우"라고 설명했다. 결국 서울의 각 역세권 상권 또는 수도권의 대표상권으로 범위를 확대할 필요가 있다는 뜻이다. 대기업 프랜차이즈 등 든든한 세입자가 장기 계약으로 들어올 수 있는 건물들이 어중간한 강남 매물보다 수익성이 높다는 분석이다.

 

 

  유 대표는 "최근 경기도 의정부 메인상권 건물이 3.36000만원에 거래됐다"면서 "예전에는 '의정부'라는 한마디에 거래가 안 됐지만 대기업 우량 임차인이 장기 계약해 공실 리스크 없이 안정적으로 7% 수익률을 올릴 수 있는 점이 부각되며 거래가 이뤄졌다"고 말했다. 조금 더 공격적인 투자자라면 신흥 골목상권의 '리모델링'도 고려해 볼 수 있다. 기성세대들은 안정적인 상권에서 이미 임대가 맞춰진 건물을 선호하지만 젊은 층은 신흥상권에서 기존 주택을 리모델링해 새로운 임차인을 넣어 수익률을 높이는 경우가 많다고 한다. 윤 부사장은 "연남동은 2016~2017년 대한민국에서 리모델링 공사가 가장 많이 일어난 지역일 것"이라면서 "30·40대 의사·인터넷 쇼핑몰 투자자들이 자본금 10억원 규모로 20~30억원대 건물을 사서 리모델링하는 수요가 크게 늘었다"고 설명했다. 윤 부사장은 "이들은 대출에 대한 두려움도 없고 낡은 건물을 손대 창의적으로 새 건물을 만드는 것에 대한 성취욕도 느끼는 것 같다"고 전했다. 오 대표는 "리모델링 투자가 늘면서 기존 세입자, 권리금 문제가 없는 단독·다가구주택지들이 골목상권으로 커진 비결"이라고 설명했다.

 

 

  하지만 이면도로의 경우 리모델링도 시세 상승엔 한계가 있다는 지적이다. 수입과 관계없이 임대료를 낼 수 있는 플래그십스토어가 들어갈 수 있는 주요 상권의 메인도로는 사실상 임대료 한계치가 없다. 명동, 강남역, 가로수길 메인도로는 이런 이유로 각각 건물 대지 기준 3.37, 5, 2억원에 달한다. 윤 부사장은 "가로수길 이면인 세로수길 상권은 호가가 3.31억원대로 지나치게 고평가돼 있다"고 지적했다. 그는 "커피 한 잔에 5만원을 받을 수는 없는 일 아니냐"면서 "지금이 정점"이라고 말했다. 오 대표는 "3.36000만원 하는 경리단길 상권도 주춤하고 있다"면서 "3.33000만원 하던 것이 6000만원까지는 쉽게 치고 올라가지만 6000만원 건물이 1억원 건물로 바뀌고 또 그 이상으로 바뀌는 것은 새로운 호재가 있지 않는 한 쉽지 않다"고 말했다. '환금성'은 중소형 빌딩 시장의 또 다른 고려 요소다. 사는 것도 중요하지만 파는 것이 더 중요하다는 얘기다. 오 대표는 "전체 매매에서 50억원 미만 건물이 차지하는 비중이 70%가 넘는다"면서 "금액이 너무 큰 건물은 환금성이 떨어질 수밖에 없다"고 지적했다. 유 대표는 앞으로 상업용 부동산 시장에 영향을 줄 변수로는 '금리'를 꼽았다. 그는 "건물 사서 땅값이 2배 오르던 시절은 지났다"면서 "시세차익보다는 수익률이 우선시돼야 한다"고 주장했다.(2017926일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 핑구야 날자 2017.09.27 07:37 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    내소유의 빌딩이 다는 건 정말 꿈같은 이야기지요

  2. 휴식같은 친구 2017.09.27 18:48 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 투자가 옛날 얘기지만 그래도 부동산이 나은것 같네요.

  3. Deborah 2017.09.27 19:19 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보고 있어요. 부동산에 관련된 정보 많은 분들이 보고 도움을 받으셨을 겁니다.

  4. 에스델 ♥ 2017.09.27 19:27 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    꼬마빌딩 투자에 대한 조언 잘 보았습니다.^^

  5. 버블프라이스 2017.09.28 04:56 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 관련 최신정보 오늘도 잘보고 갑니다^^

  6. 신기한별 2017.09.28 08:15 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    꼬마빌딩도 우숩게 볼게 아니네요.. 건물내에 스타벅스 같은 게 들어오면 그야말로 꿀일듯..

  7. 공수래공수거 2017.09.28 08:52 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    이제 예전처럼 과다한 시세 차익은 기대하기
    어려울것 같네요

  8. 영도나그네 2017.09.28 15:49 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    적은 투자금액으로 수익을 올릴수 있는
    좋은 방법들이군요..
    잘보고 갑니다..

 

 

 

2012년 이후 다세대 매매 활발 1분기 15천가구 9년래 최대

증산·홍은·장위동 등에 몰려, 빌라 신축해 시세차익·임대수익

아파트 전세 벅찬 수요층 흡수난개발 우려에 서울시 대책마련

 

 

 

  "뉴타운이 해제된 동네 신축빌라(다세대·연립)이고 바로 입주할 수 있어요. 6000만원에 전세로 들어갈 수 있고 투자하려면 2000만원만 있으면 됩니다."(서울 서대문구 일대 빌라 중개업체 관계자) 은평구를 비롯해 성북·중랑·서대문구 등 일대 주택가에선 '건축주 직접 분양·실투자금 5000만원·즉시 입주' 현수막을 심심치 않게 찾아볼 수 있다. 이들 지역의 공통점은 최근 5년 새 서울시의 뉴타운 해제 작업이 이뤄진 곳이라는 점이다. 박원순 서울시장 취임 이후 2012년부터 '뉴타운 해제'가 본격 추진되는 동안 서울 시내 단독·다세대 주택 매매거래가 역대 최대를 기록했다.

 

  3일 매일경제가 서울부동산정보광장 실거래 정보를 분석한 결과, 1분기(1~3)를 기준으로 올해 단독·다세대 매매 건수는 15377건으로 2008(22229) 이후 가장 많았다. 올해 서울 아파트(15820)거래량에 육박한다. 뉴타운 해제 작업이 본격화한 후 해제 지역에는 이른바 '빌라 업자'들이 꾸준히 모여든 결과이다. 뉴타운의 경우 일단 지정이 해제된 이후에는 뚜렷한 후속 대책이 나오지 않는다. 이 때문에 은평구(갈현·수색·증산동)와 서대문구(홍은동), 성북구(장위동), 중랑구(중화동) 등의 해제 구역에서는 단독주택 등을 사들여 빌라를 지은 후 되팔아 시세차익을 내려는 사람들과 신축 빌라를 통해 임대수익을 내려는 투자자들이 몰리면서 단독·다세대 주택 거래가 활발하다는 것이 부동산 업계의 말이다. 재개발 사업에 대한 기대감으로 매매를 하거나 단독주택을 사들인 후 용도 변경해 상가주택을 지어 임대수익·매매차익을 내는 식의 상권 투자가 이뤄지는 마포·용산·성동구 일대와는 매매의 목적이 다른 셈이다.

 

  빌라 시장은 아파트 전세금을 감당하기 어려운 사람들이 찾는 일종의 '한계 시장'의 성격도 가지고 있다. 현장에서는 단독·다세대 거래 증가가 실수요자들 주머니 사정과 빌라 신축을 염두에 둔 투자자들 계산이 맞아떨어진 결과로 본다. 은평구 증산동 일대 A공인 관계자는 "대지면적 51(전용면적 24) 정도인 단독주택 시세가 1~12000만원인데 비슷한 입지의 대지면적 1305층 신축 빌라의 매매가격은 14억원을 넘어선다""강북 도심권으로 통하는 동네이다 보니 임대 등을 통한 기대 수익률이 6.5~7% 정도"라고 말했다. 성북·중랑구 일대에서 빌라를 전문으로 중개하는 B업체 관계자 역시 "공급과잉 우려도 있지만 뉴타운 입지상의 장점 때문에 임대수요가 이어져 거래는 꾸준히 이뤄진다""지난해 말 이후 매매가격은 오히려 2000만원가량 올랐다"고 말했다. 3개에 전용면적 56형인 인근 신축 빌라 시세는 25000~32000만원을 오간다.

 

  '뉴타운 해제'는 기존의 뉴타운이 구역 지정됐음에도 불구하고 사업이 지지부진한 가운데 기존 주택 노후화·빌라 등 난개발·주민 간 갈등 심화 등의 문제가 불거지면서 나온 대응이다. 하지만 뉴타운 해제 지역에 빌라가 우후죽순 들어서면서 그간 난개발 우려가 꾸준히 지적됐다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "빌라를 비롯한 도시형생활주택 등의 경우 별도의 공동시설이 마련돼 있지 않기 때문에 쓰레기 무단투기와 주차난 등의 문제가 발생할 수 있다"고 지적했다. 김 실장은 "그간 출구전략의 일환으로 주거환경관리사업과 가로주택정비사업 등이 대안으로 나왔지만 도시 경관과 생활의 질 측면에서 보다 실질적인 대안이 필요하다"고 말했다. 서울시는 지난달 말부터 성북·은평·서대문·중랑구 등 지자체 11곳과 함께 '해제지역 관리 시·TF' 1차 실무협의회를 여는 등 뒤늦게 대안 찾기에 들어갔다.(201745일 매일경제 기사 참조)

 

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  1. 여행하고 사진찍는 오로라공주 2017.04.06 07:32 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    뉴타운 해체로 인해 지역 사람들이 많이 서운해 하겟어요.
    어떻게 보면 게속되는 개발도 안좋지만..낙후된 지역은 좀 다시 건축을 해야하는 것 같기도하구..
    이래저래 양면성이 잇네용

  2. 핑구야 날자 2017.04.06 08:00 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    요즘 분위기로는 빌라 투자는 좀 더 오랜 시간을 두고 기다려야 할지도 모르겠네요

  3. GeniusJW 2017.04.06 13:53 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보고 갑니다.
    항상 명태랑 짜오기 님 덕분에
    부동산 공부를 하고 갑니다~^^

  4. 멜로요우 2017.04.06 16:33 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    매번 부동산시장이 어떤지 보게되네요!! 빌라투자는 주위에서는 안권해서 어떨지 싶네요

  5. Deborah 2017.04.06 19:05 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은 정보에요. 잘 보고 갑니다

 

 

 

  이달 말 입주를 앞둔 30대 직장인 A씨는 "공동명의를 하면 세금을 아낄 수 있다"는 지인의 조언에 과연 얼마나 세금이 줄어드는지 따져보기로 했다. 우선 부동산을 살 때 내는 취득세는 단독명의나 공동명의나 차이가 없다. 취득세는 주택 면적과 취득가에 따라 취득가의 1.1~3.5%가 부과되는데 공동명의로 해 남편과 부인이 주택 지분을 50%씩 나눠 가졌다면 각각 세금이 절반씩 부과될 뿐 총액은 똑같다. 재산세도 같은 이유로 공동명의에 따른 절세 효과가 없다. 실거주 목적의 무주택자 신혼부부라면 공동명의에 따른 절세 효과가 없다.

 

  하지만 향후 부동산 투자를 계획하거나 집값 상승이 기대되는 상황이라면 다르다. 먼저 공동명의로 종합부동산세(종부세)를 아낄 수 있다. A씨가 취득한 주택이 6억원이고 임대 목적으로 4억원짜리 집을 한 채 더 장만한다고 가정할 때 두 집 모두 부인과 지분 절반씩 공동명의로 매입했다면 A씨의 부동산 가치는 5억원, 즉 종합부동산세를 면제받을 수 있다. 하지만 두 집 중 한 채라도 단독명의라면 종부세 과세 대상이 된다.

 

  주택 매각 시 차익에 부과하는 양도소득세도 공동명의로 절감할 수 있다. 종부세처럼 양도소득세도 개인별 자산과 이익에 따라 부과되는 세금이라 공동명의로 양도차익이 분산되는 효과다. 또 기본 적용되는 양도차익 250만원에 대한 공제도 남편과 부인에게 각각 한 번씩 적용돼 절세 효과를 두 배로 높일 수 있다. 임대수익 소득세도 공동명의라면 수익이 분산돼 절감된다. 특히 2018년까지 적용되는 연간 임대소득 2000만원 이하 면세 혜택도 두 번 적용받을 수 있어 이익이다.(20161224일 매일경제 기사 참조)

 

 

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  1. 핑구야 날자 2016.12.26 08:01 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부부공동명의도 상황에 따라서는 좋은 방법인 것 같아요

  2. 멜로요우 2016.12.26 11:26 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    저희도 공동명의이긴한데 이게 꼭 좋은거만은 아니네요. 잘 알아보고 하는게 좋을듯합니다

 

 

  부동산시장이 비수기에 금리인상설로 주춤한 가운데 상대적으로 저렴한, 1억원대에 취득하는 수익형 부동산이 인기. 투자자금 부담이 적은 편인데다 아파트와 달리 정부의 11.3 부동산대책에 따른 규제도 받지 않는다는 것이 장점이다. 수익률 측면에선 오히려 고가 중대형급 수익형 부동산보다 나은 경우도 많다. 분양대행 관계자는 교통이나 주변 시설 등 편의성이 비슷한 경우 수익률 측면에선 분양가가 저렴한 상품이 낫다면서 실거주나 미래가치를 따지는 아파트와 달리 상가나 오피스텔 등 수익형부동산 상품은 당장의 투자금 대비 임대수익이 얼마나 나느냐가 중요한데, 1억원대 실속형 상품 수익률이 더 좋은 경우가 많아 투자할 만하다고 말했다.

 

  실제로 KB국민은행 시세에 따르면 서울 종로구 숭인동 엘리시앙오피스텔 전용 27의 최소 매매가는 11500만원으로 최소 임대시세가 보증금 1000만원에 월세 60만원이다. 수익률 약 6.85%가 나온다. 반면 같은 오피스텔에서도 최소 매매가가 26000만원인 전용 85의 최소 임대료는 보증금 2000만원에, 월세 100만원으로 수익률 5%에 그친다. 한가지 주목할만한 점은 비슷한 면적일 경우 매매가가 비싼 강남보다 강북권 오피스텔 수익률이 높다는 것. 서울 구로구 구로동 신도림 쌍용 플래티넘 노블의 전용 51최소 매매가는 18000만원으로 최소 임대시세는 보증금 2000만원, 월세 70만원 정도다. 수익률은 대략 5.25%. 반면 강남구 역삼동 쌍용 플래티넘 밸류의 전용 49최소 매매가는 37500만원으로 최소 임대시세는 보증금 2000만원, 월세 130만원 선이다. 수익률은 약 4.39%. 매매가가 저렴한 수익형 부동산이 더 높은 수익률을 기록한 것이다.

 

  부동산 전문가는 아무리 입지조건이 좋은 상가와 오피스텔이라도 임차인이 들어오지 않으면 소용없다임대료가 높을 경우 공실률이 높아지므로 굳이 비싼 수익형 상품에 투자하기 보다는 저렴한 상품에 분산 투자하는 것이 더 유리하다고 말했다. 최근 1억원대로 취득가능한 수익형부동산 신규 분양도 증가세다. 이노건설이 제주 국제영어교육도시 O-5블록에 짓는 이노에듀파크의 전용 25오피스텔(54가구) 분양가는 13000~14000만원선이다. 제주국제영어교육도시는 소형주택이 절대 부족한 상황이라 강점이 부각될 것으로 보인다. 세아건설이 서울 마포구 성산동 593-11번지에 짓는 상암 카리스 다올림144가구 모두 전용 27~38소형면적으로만 구성됐다. 복층형은 16000~17000만원대다. 대우건설이 경기도 시흥시 대야동 418-21번지에 짓는 주상복합단지 시흥 센트럴 푸르지오오피스텔 250실은 약 94% 분양가가 1억원대다.(20161222일 매일경제 기사 참조)

 

 

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  1. 영도나그네 2016.12.23 15:11 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    아하!
    요즘은 이렇게 적은 돈으로도 큰 수익을
    올릴수 있는 방법이 있군요..
    덕분에 좋은 정보 잘보고 갑니다..


  최근 알짜 수익형 부동산으로 떠오른 중소형 빌딩시장을 매매가 50억원 이하인 '꼬꼬마 빌딩'이 주도하고 있다. 10억원 안팎의 종잣돈만 있으면 은행 대출을 끼고 넘볼 만한 금액대라 강남 3구뿐 아니라 홍대와 연남동이 있는 마포구에서도 부자들의 빌딩 구입이 봇물을 이루는 상황이다. 12일 리얼티코리아에 따르면 올해 3월 서울에서 체결된 매매가격 500억원 이하 중소형 빌딩 거래 총 111건 가운데 50억원 이하는 총 71으로 전달 36건보다 2배 넘게 늘었다. 50~100억원(30)100~200억원(8) 등 다른 금액대도 훌쩍 뛰어넘으면서 전체 거래에서 차지하는 비중이 64%로 압도적이었다.

 

   50억원 이하 중소형 빌딩시장에 개인 자산가가 대거 유입된 덕택에 이달 서울 중소형 빌딩 거래를 매수 유형별로 분류해 보니 개인 비중이 87.2%로 역시 한 달 전보다 30.1%포인트나 훌쩍 뛰었다. 이런 경향은 4월에도 계속됐다. 최근 강남 3구를 중심으로 수요가 공급을 초월하는 '매물 실종' 사태 탓에 전체 빌딩 거래 자체는 65건으로 줄었지만 이 중 50억원 이하 빌딩 매매 비율은 63%로 전달과 비슷했다. 리얼티코리아 관계자는 "강남권 고가 아파트를 팔면 나오는 10억원 초·중반대 자금을 종잣돈 삼고 여기에 은행 대출을 매매가 대비 50% 이상 받아 빌딩 매입에 나서는 경우가 일반적"이라며 "음식점이나 잡화매장 등 근린생활시설을 임차인으로 들이면 연 4% 임대수익률이 나오는데, 레버리지 효과를 고려하면 6%까지도 올라간다"고 설명했다.

 

   최근에는 워낙 매물이 없다 보니 근생빌딩을 넘어 상가주택까지 물색하는 강남 부자들도 적잖다. 꼬꼬마 빌딩 거래는 전통적인 빌딩 거래 메카인 강남구뿐 아니라 홍대와 연남동 상권이 있는 마포구에서도 활발했다. 실제 올해 1분기 서울에서 50억원 이하에 팔린 빌딩을 자치구별로 살펴보니 강남구가 31으로 가장 많았지만 마포구가 서초구와 같은 16을 기록하며 2위를 차지했다. 이는 잠실 상권이 있는 송파구(14)를 제친 것이다. 유명 맛집을 무기로 급부상한 상권이지만 아직 강남대로 같은 '초대박' 상권보다는 매매가가 저렴해 1인 부자라도 넘볼 만한 금액대라는 점이 매력으로 작용했다.

 

   최근 마포구 서교동 이면도로 코너에 있는 대지면적 180, 연면적 417짜리 지하 1~지상 4층 건물한 달에 월세만 총 1300만원이 꼬박꼬박 들어오는 알짜 물건으로 각광받으며 수도권의 한 50대 초반 자산가 A씨에게 38억원에 팔렸다. 신발가게, 액세서리점, 최근 젊은층에 인기 많은 매운 떡볶이 프랜차이즈가 임차인으로 있는 이 빌딩을 매입하는 데 A씨가 들인 돈은 8억원에 불과하고 나머지 30억원은 은행 대출로 조달했다. 이탈리안 레스토랑이 통으로 임차해 매월 900만원이 임대수익으로 나오는 극동방송 옆 상수동 4층짜리 상가 건물은 서울 강남구에 사는 B씨가 종잣돈 20억원에 은행 대출 15억원을 합한 35억원에 지난달 구입했다.

 

   다만 강남 3구에서는 비싼 가격 탓에 대로변 빌딩을 구하기는 힘들다. 강남구를 예로 들면 역삼세무서가 있는 테헤란로 남쪽 일대 이면도로로 들어가야 50억원 아래 빌딩이 나오는데 그마저도 매물 찾기가 쉽지 않다. 개인 자산가들이 꼬꼬마 빌딩 매입에 열을 올리는 것은 쏠쏠한 임대수익에다 향후 매매 시 시세차익까지 기대할 수 있어 노후 보장 상품으로 안성맞춤이라는 게 결정적이지만 다른 이유도 있다.

 

   신한은행 서울PWM프리빌리지 관계자는 "빌딩을 자녀에게 증여·상속할 때는 과표 기준이 시세보다 낮은 공시지가인 만큼 절세 효과가 생긴다""시세를 기준으로 세금을 매기는 아파트보다 유리해 자녀를 위해 빌딩을 마련하는 경우도 많다"고 말했다. 빌딩 매입 시 꼼꼼히 따져봐야 할 부분도 적잖다. 이 관계자는 "매입 전에 권리금 수준과 임대시세를 분석해 주변 상권을 미리 파악해야 한다""무허가로 주차장을 개조해 임대를 놓거나 불법으로 증축해 이행강제금을 무는 곳도 있는 만큼 법을 어긴 내용은 없는지 확인해야 한다"고 조언했다.(2016513일 매일경제 기사 참조)




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  1. 도느로 2016.05.13 15:19 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    수익률이 좋은 만큼 구입할 때 심사숙고해야 하는 부분도 있겠네요.
    잘 보고갑니다.

  2. 레드불로거 2016.05.13 16:06 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    두배로 올랐다니 놀랍네요!
    진작에 구입했어야 했는데 아깝네요 ...

  3. 행복생활 2016.05.13 17:30 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 이야기 잘 보구 갑니닷!!

  4. 슈나우저 2016.05.14 16:59 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 거래가 늘고 있군요! 좋은 주말 보내시길 바랍니다 ㅎ

  5. 생명마루한의원 2016.05.15 22:24 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    행복한 날되세요~

  6. 훈잉 2016.05.16 07:54 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    두배로오르다니 미리알고 정보가있다면 좋은거같아요 즐거운 하루보내세요

  7. 핑구야 날자 2016.05.16 08:14 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 투자가 쏠쏠한 맛을 주기는 하죠

  8. Deborah 2016.05.16 10:15 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 관련글 잘 보고가요. 오늘도 활기찬 하루 되세요

  9. 플레이무비 2016.05.16 11:24 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은 글 잘 보고갑니다. 좋은 하루 보내세요^^

  10. 스마트걸 2016.05.16 13:16 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    돈이많으면진즉에사놓을텐데..ㅋㅋ돈이웬수네요

  11. 화들짝 2016.05.16 15:06 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산 재테크의 유형이 중소형 빌딩으로 옮겨가나 봅니다.

  12. 마니7373 2016.05.16 15:19 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    ㅎㅎ 돈만 있으면 언제든 부동산
    투자 쪽으로 도전해 보겠습니다^^