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세제 복잡할수록 틈 많아져, 명의 변경·매매 순서 따져야

13일 교통회관서 세테크 강연

 

 

  "부동산 거래절벽과 가격 하락세 속에서 이제 집 사는 기술보다 세금을 아끼는 기술이 수익률을 결정하는 시대가 옵니다." "부동산 거래절벽과 가격 하락세 속에서 이제 집 사는 기술보다 세금을 아끼는 기술이 수익률을 결정하는 시대가 옵니다." 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)7일 매일경제와 인터뷰하면서 "보유세와 양도세 부담이 커지면 집을 마련하려는 매수 희망자들의 망설임이 더욱 커질 수밖에 없다"며 이렇게 말했다. 2016년 말 11·3 부동산 대책을 시작으로 2년여간 10여 건에 달하는 대책이 말 그대로 `쏟아져` 나오면서 국민들 머릿속은 복잡해졌다. 가뜩이나 복잡한 세법이 한 해에도 몇 번씩 바뀌면서 부동산 자산 보유자들은 수없이 많은 변수의 고차방정식을 풀어야 하는 상황이 됐다. 같은 물건과 같은 기대수익이라도 언제 팔지, 어떤 순서로 팔지, 누구 명의로 할지에 따라 납부해야 할 세액이 하늘과 땅 차이로 벌어지고 있다. 지난 한 해에만 몇 번씩 세율과 세금의 변수가 되는 각종 조항들이 변경됐기 때문이다.

 

 

  부동산 관련 세금 전문가인 우 팀장은 복잡한 상황 속에서도 틈새를 잘 파고들면 충분히 법의 테두리 내에서 세금을 아끼는 `절세`가 가능하다고 조언했다. 그는 특히 부동산 관련 세금을 숙지해야 하는 사람은 다주택자만이 아닌 내 집 마련을 꿈꾸는 무주택자나 이미 주택 1채를 보유한 1주택자 모두라고 말했다. 우 팀장은 "부동산 투자를 염두에 두고 있거나 살 집을 마련해야 하는 무주택자라면 부동산 세금 제도를 학습하고 세법 개정의 의미를 파악하는 노력이 필요하다"고 강조했다. 그는 이어 "개정 세법이 복잡하기는 하지만, 결론만 놓고 보면 의외로 세금을 줄이는 방법은 쉬운 곳에 있다""다주택 중과에 대한 해법, 비과세 요건 강화 등에 대한 기준 등을 차근차근 스스로 공부해 봐야 한다"고 추천했다. 우 팀장이 강조하는 것은 세금 관련 규정이 벽처럼 많아질수록 벽 사이마다 빈틈이 많아진다는 점이다. 대표적인 것이 보유세에서 2주택자·3주택자의 세부담 상한이 인별로 부과된다는 점이다. 우 팀장은 "예를 들어 남편 앞으로 조정대상지역에 2채를 갖고 있는 대신 남편 1, 아내 1채가 되면 종부세는 1주택과 같은 150%의 세부담 상한을 적용받는다""공시가격이 급등하는 지금 추세에서는 충분히 절세의 방법이 될 수 있다"고 강조했다. 그는 "부동산 관련 세금제도가 자주 바뀌긴 하지만 꼼꼼히 들여다보면 절세 방안을 찾을 수 있을 것"이라며 "세부담을 줄이기 위한 임대사업자등록 제도도 잘 활용해야 한다"고 밝혔다.

 

 

  양도세의 다주택 중과에도 매도 순서에 따라 적용 세율이 달라진다. 우 팀장은 "조정대상지역에 있지만 읍·면 지역에 있는 주택(공시가 3억원 이하)을 먼저 양도하면 중과세율이 아닌 일반세율을 적용받는다""3주택자라면 이렇게 해서 중과를 받지 않고 세금을 줄일 수 있다"고 설명했다. 우 팀장은 오는 13일 잠실 교통회관에서 열리는 `매경 부동산 테크쇼`에서 세금과 관련된 다차방정식을 쉽게 풀어 설명할 예정이다. `2018년 달라진 세제로 본 2019년도 투자포인트`라는 주제로 강연에 나서 개정 세법을 쉽고 명료하게 설명하고 절세 테크닉을 공개할 예정이다. 참석자들을 대상으로 질의응답 시간도 예정돼 있다. 추첨으로 5명을 선정해 우 팀장과 점심식사를 하면서 개별 세무 상담을 할 수 있는 기회도 추후 제공할 예정이다. 매일경제신문이 주최하는 이번 행사는 서울 잠실 교통회관에서 13일 오후 130분부터 530분까지 진행된다. 참가비는 55000원이고 선착순 250(입금 순)에 한해 입장이 가능하다.(201928일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

다시 불붙는 집값 전쟁

명태랑의 공부하기/부동산 공부하기 | 2018.08.03 15:23 | Posted by 명태랑 짜오기

 

 

 

 

서울 3주연속 상승폭 확대강남은 1주일새 0.21%

8·2대책 1년만에 또 불안정부 "급등한곳 추가대책"

 

 

  한동안 소강 상태였던 정부 대 집값의 전쟁이 다시 불붙을 기세다. 박원순 서울시장의 `여의도 통개발` 발언 불씨가 서울 전역의 집값 상승세로 확산되자 국토교통부가 `추가 대책`을 시사했다. 과열이 지속될 땐 서울지역에 추가적인 투기지역 지정을 포함해 재건축 규제 강화 등 동원 가능한 모든 수단을 꺼내들겠다는 것이다. 지난해 문재인정부의 종합판 부동산 대책이었던 8·2 대책이 나온 지 1년 만에 `집값 전쟁 시즌 2`가 벌어지는 것이다. 국토부는 2일 주택시장안정화방안(8·2 부동산대책) 1주년을 맞아 이 같은 내용을 포함한 주택시장 안정 추가 방안을 시사했다. 국토부 관계자"8·2 대책 이후 전국 주택시장이 안정되고 실수요자 중심의 시장 형성, 가계부채 증가율 둔화, 임대사업자 등록 증가 등의 성과가 있었지만 최근 일부 지역에서 급매물이 소화되며 집값이 상승하고 있다""앞으로 시장 상황을 모니터링해 추가 대책을 추진할 것"이라고 밝혔다. 국토부는 국지적 과열발생지역에 대해 청약, 금융, 세제 규제 등이 적용되는 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역의 추가 지정을 검토한다. 최근 집값 급등의 진원지인 서울의 경우 투기지역 추가 지정이 유력하다.

 

  박원순 시장의 용산과 여의도 `통개발` 발언 등의 여파를 잠재우기 위해 국토부는 서울시와의 정책협의도 강화한다. 여의도·용산개발 사업이 인근 집값을 자극하지 않도록 국토부가 사전에 견제하며 속도를 조절하겠다는 의미다. 다주택자의 주택임대차 정보를 훤히 들여다볼 수 있는 주택임대차정보시스템(RHMS)10월부터 본격 가동`탈루 감시망` 고삐를 죈다. 국토부가 이처럼 추가 대책을 경고한 것은 7월 이후 서울 집값이 상승폭과 범위가 점차 확대되며 강세 기조로 접어들고 있기 때문이다. 이날 발표된 한국감정원 통계에 따르면 7월 마지막 주 서울 아파트값은 0.16% 상승3주 연속 상승폭을 키웠다. 특히 강남구 집값은 한 주 새 0.21% 올라 전주 0.07%보다 상승폭이 3배 커졌다. 서초구 상승률은 전주 0.01%에서 0.09%, 송파구는 0.05%에서 0.19%로 급등했다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 "종합부동산세 강화 발표 이후 `나올 것이 다 나왔다`는 심리가 확산되며 급매물을 사들이는 매수세가 형성되고 있지만 아직 대세 상승인지는 판단하기 이르다""정부도 섣불리 대책을 내놓기보다는 7, 8월 거래량을 모니터링한 후에 대처하는 게 효율적"이라고 말했다.(201883일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

  2주택 이상을 보유한 다주택자들의 머릿속이 복잡해지고 있다. 지난해 '8·2 대책'을 통해 예고된 다주택자에 대한 양도소득세 중과세율 적용이 오는 41일로부터 시작되기 때문이다. 이러한 현상을 반영한 듯 최근 임대주택 사업자 등록이 가파른 증가세를 보이고 있다. 14일 국토교통부에 따르면 지난 1월 개인 임대사업자로 9313명이 신규 등록, 이 기간 등록 말소자를 감안할 때 순증은 9256에 달한다. 신규 등록자 수는 1년 전 3799명에 비해 2.5배 많은 수준이며 작년 12월과 비교해도 26.7% 늘어난 수치다. 4월부터는 서울·수도권 등 조정대상지역 내에서 주택 매각 시 2주택자는 기본세율에 10%포인트, 3주택자는 20%포인트가 추가된다. 양도세 최고세율이 40%에서 42%2%포인트 높아진다. 양도차익이 15000만원을 넘으면 38%, 3억원을 초과하면 40%, 5억원을 넘으면 42%의 세율을 각각 적용 받는다. 이럴 경우 세금 폭탄의 위력은 얼마나 될까. 2주택자를 소유한 사람이 최근 매수했던 집을 처분하면서 2억원의 차익이 생겼다고 가정하면 기본세율 38%에 중과세 10%포인트와 주민세까지 총 52.8%, 1560만원을 세금으로 내야 한다. 2주택자 이상거나 매각 차익이 더 큰 경우 세금부담을 훨씬 더 많아진다. 그럼, 다주택자들은 4월 이전 어떠한 선택을 해야 할까. 우선 임대주택이 전용면적 85이하면서 공시가격 6억원(비수도권은 3억원) 이하인 경우 임대사업자로 등록하는 게 여로모로 유리하다. 임대사업자로 등록하면 불안하지 않으면서, 의무 임대기간을 채우고 매각하면 양도소득세도 합법적으로 절감하면서 장기보유특별공제 혜택도 받을 수 있기 때문이다. 임대사업자로 등록하고 8년 이상 임대할 경우 먼저 지방세가 감면된다. 기존에는 전용 40의 경우 2주택 이상 임대해야 재산세를 감면했지만 앞으로는 한 채만 임대해도 혜택을 받을 수 있다.

 

  그동안 3주택 이상 임대해야 했던 임대소득세 감면 혜택도 한 채 이상으로 확대된다. 연간 임대소득 2000만원 이하 임대사업자에 적용하는 필요경비율을 기존 60%에서 등록사업자는 70%로 확대해 준다. 반면 미등록사업자는 50%로 낮춰 세금부담이 가중된다. 8년 이상 장기임대 시 양도세 중과 예외 대상이다. 따라서 장기보유특별공제 비율도 현행 50%에서 70%로 확대 적용된다. 임대주택의 종합부동산세 합산을 배제하며 연간 임대소득 2000만원 이하인 경우 8년 임대 시 80%, 4년 임대 시 40%의 건강보험료를 깎아 준다. 다만 임대사업자 등록 시 의무 임대기간을 채워야 하고 임대료 상승률도 매년 5% 이내로 제한되는 것은 감안해야 할 부분이다. 임대 사업자 등록이 부담스럽고, 주택을 장기보유할 생각이 없다면 주택 매각도 고려해 볼 만 하다. 이 경우 장기보유특별공제를 적극 활용하면 된다. 장기보유특별공제는 자산을 3년 이상 보유한 사람에게 양도세 일부를 감면해주는 제도다. 10년 이상 보유하면 최고 공제율인 30%를 적용받을 수 있다. 다만 4월부터는 서울과 경기 일부(과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2), 부산 7개구(해운대·연제·동래·수영··기장·부산진), 세종시 등 조정대상지역의 다주택자는 장기보유특별공제에서 배제되므로 집을 팔려면 반드시 4월 이전에 결정해야 한다. 장기보유특별공제는 만 1년을 채워야 1년씩 인정해 주기 때문에 집을 최초에 취득한 날짜와 잔금 날짜를 체크해야 한다. 배우자·자녀 등에게 증여를 하는 것도 하나의 선택지가 될 수 있다. 증여세는 공시가격이 기준이라 조금이라도 낮게 책정돼 있을 때 하는 게 이익이다. 배우자에게 증여할 경우 6억원까지 증여세가 없다. 하지만 자녀 증녀 시 증여세가 발생, 양도세 부담액과 비교해 결정하는 게 현명하다.(2018218일 매일경제 기사 참조)