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`내집마련` 1년새 0.8%P↑…주택대출 확대요구도 늘어

정작 정부는 대출 조이고 재건축 억제해 공급 줄여

국민 10명중 6"주택관련대출 절실"

 

  `내 집을 꼭 마련해야 한다`고 생각하는 국민이 1년 전보다 더 늘어났다. 또 국민들은 가장 필요한 주거지원 프로그램으로 `주택구입자금 대출 지원`을 꼽았다. 주택자금 대출을 조이고, `집은 사는(Buy) 것이 아니라 사는(Live) `이라는 화두를 내세운 현 정부 주택정책이 일반 주택 수요자 생각과 괴리가 있음이 확인됐다. 8일 국토교통부가 발표한 `2017년 주거실태조사` 결과에 따르면 국민의 82.8%`내 집을 꼭 마련해야 한다`고 생각하는 것으로 조사됐다. 이 같은 비율은 1년 전 조사(82%) 때보다 0.8%포인트 높아진 것으로, 2014년 이후 지속적인 상승세를 보이고 있다. 연령대로 보면 60세 이상을 제외하고 모든 연령층에서 주택 보유의 필요성을 느끼는 국민이 크게 증가했다. 50~59세가 82.7%에서 84.7%, 40~49세가 80.1%에서 81.2%로 높아졌다. 40세 미만 연령대도 `내 집을 꼭 마련해야 한다`고 생각하는 비율이 74.6%에서 75.4%로 높아졌다. 다만 60세 이상은 89.3%에서 88.5%로 소폭 낮아졌다. 가장 필요한 주거지원 프로그램으로는 `주택구입자금 대출 지원(30.1%)`이 꼽혔다. 전세자금 대출 지원(18.7%)과 월세 지원(10.4%)까지 합치면 국민 10명 중 6명이 주거와 관련한 정부 역할로 대출 등 자금 지원을 원하는 것으로 나타났다. 전방위로 대출 규제에 나서는 현 정책 방향과 정반대인 셈이다. 특히 현재 본인의 주거 형태보다 한 단계 높게 이동하는 데 필요한 자금을 정부가 지원해주기를 바라는 경향이 강했다. 월세 가구는 전세자금 대출 지원(26.6%)을 가장 필요한 프로그램으로 꼽았으며 월세 지원(25.4%)보다도 높았다. 전세 가구는 주택구입자금 대출 지원(32%)1에 올라 전세자금 대출 지원(27.3%)보다 많은 비율을 차지했다. 자가 가구는 주택구입자금 대출 지원(46%) 주택개량·개보수 지원(22.3%) 등의 순이었다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "우리나라 국민이 월세보다는 전세를, 전세보다는 자가를 원하는 등 보다 안정적인 주거 형태를 선호하고 있다는 점을 보여준다"고 해석했다.

 

  전문가들은 이번 실태조사 결과에 대해 문재인정부 주택 정책수요자 기대와는 동떨어진 방향으로 가고 있다는 `위험 신호`라고 해석한다. 실제로 현 정부`공적 주택 100만호`를 화두로 내세우고 공공주택 공급 확대, 임대주택 등록 활성화 등 임대주택 관련 대책을 주로 추진 중이다. 반면 작년 8·2 부동산대책을 통해 전국 전역과 투기지역을 대상으로 총부채상환비율(DTI)50%에서 40%, 주택담보대출비율(LTV)은 서울 전역과 주요 투기지역을 대상으로 60%에서 40%로 강화하는 등 주택 구입 관련 `돈줄`은 죄는 상황이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "현재 정부의 주택 정책은 대부분 임대와 주거복지에 초점이 맞춰져 있다""저소득층 등 취약계층을 보호하자는 취지는 맞지만 주거 형태를 더 상위 단계로 올리려는 사람들의 심리와는 거리가 조금 있는 게 사실"이라고 밝혔다. 한편 임차가구의 절반 이상(57%)은 공공임대주택에 입주할 의향이 있다고 밝혔다. 특히 저소득 임차가구의 입주 의향이 62.6%로 상대적으로 높았다. 입주 의향이 있다고 응답한 가구는 `임대보증금과 임대료가 낮을 것 같아서(61.5%)` `이사를 자주 하지 않을 것 같아서(21%)` 등의 이유를 거론했다. 주거실태 조사는 국민의 주거 환경과 주거 이동, 가구 특성과 관련된 기초자료 수집을 위해 2006년부터 격년 단위로 실시하다가 2017년부터 적시성을 높이기 위해 매년 단위로 바뀌었다. 이번 조사는 국토연구원과 한국리서치에 의뢰해 전국 6만가구를 대상으로 20175~911 개별 면접 방식으로 진행됐다.(201859일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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전세대출은 이자만 적용신용대출·주택대출은 표준만기 준용

내달 중순 가계부채 대책 발표 이어 DSR로 후속조치'DTI'와 병행

 

 

  앞으로 은행이 모든 부채와 상환 능력을 따져 돈을 빌려줄 때 마이너스통장 한도 설정액까지 부채 규모로 잡는다. 임대보증금으로 상쇄되는 전세자금대출은 이자만 따진다. 기존 주택담보대출과 신용대출은 표준 만기에 따라 연간 원리금 상환액이 산출된다. 17일 금융권에 따르면 금융당국과 은행들은 이 같은 내용의 총부채원리금상환비율(DSR) 가이드라인을 마련, 내달 중순 가계부채 대책 발표 이후 제시한다. 이번 가계부채 대책의 핵심은 기존 총부채상환비율(DTI)을 개선한 신() DTI를 내년부터 시행하고, DTI보다 강화된 개념의 DSR2019년 전면 도입하는 것이다. 대출 시점 기준으로 소득 대비 부채를 계산하는 게 아니라 장래 소득 변화와 만기까지의 원리금 상환 부담을 따져 개인별 적정 수준으로 돈을 빌려주자는 취지. 신규 주택담보대출에 적용되는 DTI는 기존 주택담보대출의 원금도 반영, 사실상 다주택자가 추가로 대출할 수 없도록 한다. DSR는 기존 주택담보대출뿐 아니라 전세자금대출, 신용대출, 마이너스통장, 할부금 등까지 따져 연간 원리금 상환 부담액을 산출한다.

 

 

  대출은 상품마다 만기와 상환 방식이 다르다. 금융당국과 은행들의 실무 태스크포스(TF)가 가이드라인을 마련하고, 각 상품 특성에 맞춰 이를 적용하기로 했다. 전세자금대출은 23년 만기. 임대보증금 범위에서 빌리고, 다른 용도로 쓸 수 없다. 임대보증금을 돌려받아 원금을 상환한다. 따라서 이자만 DSR에 반영된다. 신용대출은 1년 만기지만, 일부 매입 조건으로 연장되는 경우가 있다. 10%를 상환하고 나머지는 연장해 사실상 10년 만기가 되는 식이다. 주택담보대출은 10년 만기라도 20, 30년까지 연장할 수 있다. TF가 계산한 평균 만기는 약 20이다. 크게 일시상환 방식과 분할상환 방식으로 나뉜다. TF일시상환 방식의 주택담보대출과 신용대출은 표준 만기를 기준으로 연간 원리금 상환액을 계산하기로 방향을 잡았다. 마이너스통장은 설정된 한도 내에서 자유롭게 돈을 쓰고 채워 넣는 상품이다. 만기는 1년이지만, 510년까지 자동 연장되는 경우가 많다. TF는 마이너스통장의 잔액이 수시로 달라져 원리금 상환액을 계산하기가 어렵다고 판단, 설정된 한도 자체를 부채 총액으로 잡기로 했다. 금융당국 관계자는 "실제로 사용하지 않더라도 마이너스통장 한도는 잠정적인 부채"라며 "과도한 한도 설정을 방지하는 목적도 있다"고 설명했다.

 

 

  분할상환 방식의 주택담보대출은 그 자체로 DSR의 연간 원리금 상환액이다. 매월 일정액을 갚는 할부금도 마찬가지다. 이렇게 해서 산출되는 DSR는 일정 비율을 한도로 묶지 않고 자율규제로 운영될 가능성이 크다. 행정지도로서 지도 비율이 정해진 신 DTI와 병행 적용되는 것이다. DSR의 일정 비율을 한도로 두면 한도까지 마음껏 빚을 내도 되는 것처럼 비칠 수 있고, 경기 상황에 따라 DSR를 조정할 경우 '누더기 규제'가 될 수 있어서다. 가계부채 대책에서 다주택자의 주택담보대출 만기를 최장 1015년으로 제한하는 방안도 검토 대상이다. 다만 만기를 일괄적으로 제한하는 데 건설업계가 희의적인 반응을 보여 은행들이 자율적으로 적용하는 방식이 거론된다. 정부 관계자는 "금융위원회와 국토교통부 모두 다주택자의 지나친 차입과 LTV·DTI 규제 회피를 막아야 한다는 데 인식을 함께하고 있다"고 말했다. 이 밖에 정책모기지 가운데 적격대출 소득 요건을 1억 원으로 제한하는 방안, 보금자리론과 디딤돌대출의 기능을 조정하는 방안 등이 검토되는 것으로 알려졌다.(2017918일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 에스델 ♥ 2017.09.18 10:27 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    장래 소득 변화와 만기까지의
    원리금 상환 부담을 따져
    개인별 적정 수준으로
    돈을 빌려주자는 취지가 좋습니다.^^
    즐거운 월요일 보내세요!

  2. 청결원 2017.09.18 15:45 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    대출 정보 잘 보고 가네요

  3. 도느로 2017.09.18 18:11 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    저도 뉴스에서 봤습니다.
    사람에 따라선 불만이 있을 수도 있겠지만 눈덩이처럼 늘어가는 가계부체를 생각하면 옳은 것 같기도 합니다.

  4. 버블프라이스 2017.09.20 04:51 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘은 대출관련 새로운 정보 글 잘 읽고 갑니다^^