06-23 14:12

 
 

 

 

상가 임대차법 잇단 졸속 발의, "임차료 상승폭 물가2배 제한

재개발 땐 권리금까지 보상" 등, 현실 모르는 어설픈 법안들

여당 중심으로 마구 쏟아내, "공실 등 임대업 불황 심각

현실화 땐 실업자 쏟아질수도"

 

 

코로나19로 인한 경제적 불황을 명분으로 삼아 상가 임대인을 옥죄는 법안이 속속 발의되고 있다. 전문가들은 "가뜩이나 어려운 상가 임대차 시장을 마비시킬 수 있는 포퓰리즘적 법안들"이라고 우려하고 있다. 4일 국회 의안정보시스템에 따르면 이성만 더불어민주당 의원은 지난달 24일 국가적 재난으로 영업이 제한된 기간 동안 임대료를 절반으로 내리는 `상가건물 임대차보호법 일부개정법률안`을 대표 발의했다. 개정안은 코로나19 등 재난으로 인해 사업장에 집합금지 조치가 내려지면 집합금지 기간 동안 임차인에게 임대료의 2분의 1 이상을 요구하지 못하도록 규정했다. 또 이동주 민주당 의원안은 임대인이 철거 또는 재건축으로 임차인의 계약 갱신 요구를 거절하면 임차인에게 임대차 종료 당시 권리금에 해당하는 금액을 보상하도록 규정하고 있다. 현 상가 임대차보호법에는 철거·재건축 시 권리금과 관련된 임대인의 의무는 특별히 명시돼 있지 않다. 기본적으로 기존 임차인과 새로운 임차인 사이에서 오가는 돈이기 때문이다.

 

 

이뿐만이 아니다. 현재 대통령령에 의해 연 5%로 제한돼 있는 상가 임차료·보증금 증액 상한선을 더 낮추는 내용도 포함됐다. 해당 개정안에는 `증액 상한율을 직전 연도 물가상승률의 2배 이내에서 시도의 조례로 정하는 비율을 초과하지 않도록 함`이라는 조항이 들어갔다. 지난해 한국의 소비자 물가상승률은 0.4%로 두 배 이내라고 하면 0.8%에 그친다. 박합수 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "재건축 시 임차인에게 권리금까지 내어주라는 건 간단한 문제가 아니다"며 "게다가 물가상승률이 연 2%를 넘기 힘든 한국 경제구조에서 이 같은 법안은 상가 임대인에게 무척 불리하게 작용할 것"이라고 평가했다. 지난달 29일 국무회의를 통과한 개정 상가건물 임대차보호법도 임대인에게는 큰 부담이다. 개정된 상가 임대차보호법은 앞으로 최장 9개월간 임차료를 내지 못하더라도 임차인을 내보낼 수 없도록 하는 내용을 담고 있다. 또 임차인이 경제 상황이 어려울 경우 임차료 감액 청구를 할 수 있도록 보장했다.

 

 

상가 임대차 시장에서는 벌써부터 혼란이 발생하고 있다. 서울 동대문 두산타워에 입주한 상인들은 지난달 28일 임차료 감액을 요구하고 나섰다. 상인들은 "코로나19로 외국인 관광객이 끊겨 매출액이 80~90% 감소했다"며 "내년 2월 재계약 시점까지 50%를 감액해 달라"고 요청했다. 이에 두산타워 측은 "지난 2월부터 임대료를 10~30% 할인해줬다"며 난감해하고 있다. 반면 상가 임대수익은 하락세다. 한국감정원이 집계하는 `임대가격지수`는 지난해 4분기를 100으로 놓고 봤을 때 지난 2분기 서울 명동의 소규모 상가 임대가격지수는 91.71로, 공덕역은 94.98로 하락했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "상가 보유자 중 수백억 자산가도 있겠지만 더 많은 숫자가 직장에서 은퇴한 장년층"이라며 "임차료를 깎으면 상인을 보호할 수 있을지 모르지만 소규모 상가 임대인이 파산해 상가 임대시장이 마비되고 실업자가 양산될 수 있다"고 경고했다.(2020년 10월 5일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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상가·오피스 수익률 6%예금금리는 1.5%에 그쳐

거래량 6분기 연속 증가올해 들어 50% 뛰어

 

 

  상가와 오피스 투자수익률이 예금금리의 4배 수준을 유지하며 올해 들어 거래량도 작년보다 50%나 늘었다. 30일 한국은행에 따르면 상가와 오피스 투자수익률은 3분기 연 6.4%와 연 6.1%였다. 이에 비해 예금금리는 연 1.5%. 같은 금액을 투자했을 때 지난 1년간 임대료와 가격 상승분이 1년 정기예금 이자수익의 4배 이상이라는 의미다. 상가와 오피스 투자 수익률과 예금금리 차는 20153분기에 4배를 넘어섰다. 작년 3분기에는 상가 수익률이 6.5%로 예금금리(1.3%)5배에 달했다. 수익률 차이는 4년 전과 비교하면 훨씬 더 벌어졌다. 20133분기에는 상가와 오피스 수익률은 연 5.5%와 연 5.2%인 반면 예금금리는 2.6%였다. 그 사이 한은 기준 금리가 2.50%에서 1.25%(3분기 기준)로 반토막이 된 반면 대출규제 완화 등에 힘입어 부동산 가격이 상승했다. 물가 상승률 이하로 내려간 예금금리를 견디지 못한 투자자들은 부동산으로 향했다. 상가·오피스 거래량은 6분기 연속 증가하며 올해 3분기 11만호에 달했다. 작년 1분기(54천호)에서 두배로 뛰었다. 올해 들어 3분기 동안 거래량은 282천호로 작년 동기(187천호)보다 50% 넘게 뛰었다.

 

 

  한은은 "투자수익률이 예금금리를 지속해서 상회하고 최근 주거용 부동산 규제가 강화되며 수도권을 중심으로 거래량이 큰 폭으로 증가했다"고 분석했다. 특히 오피스텔 거래가 활발해져서 거래량 비중이 상반기 44.1%에서 3분기 49.7%로 상승했다. 2015년부터 부동산 시장 활황으로 오피스텔 착공이 크게 늘었고, 이것이 23년인 지난 올해부터 본격 공급물량 증가로 이어진 것으로 풀이됐다. 공실률은 3분기 상가가 9.8%로 상반기(9.5%) 보다 올라갔지만 작년 평균 보다 낮다. 오피스는 12%로 작년 보다 내려왔지만 상가 보다 높다. 임대가격지수도 상가는 100.2로 상반기(100.1) 보다 상승했다. 오피스는 99.9로 떨어지며 작년 하반기(100.0) 이래 상가보다 낮은 추세를 이어갔다.(20171231일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 영도나그네 2018.01.05 16:18 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    역시 부동산 투자가 효자 역할을 톡톡히
    해주는것 같습니다..
    오늘도 좋은 자료 잘보고 갑니다..
    새해에도 사업번성과 건강을 바랍니다..

  2. 휴식같은 친구 2018.01.05 18:04 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산투자가 아직까지는 나은가봅니다.
    잘 보고갑니다.

  3. 청결원 2018.01.06 06:36 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보고 갑니다 주말 잘 보내세요~

  4. 핑구야 날자 2018.01.06 07:19 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    그래서 오피스텔에 투자를 하는 군요 수익률 차이가 상당하네요

  5. 空空(공공) 2018.01.06 08:58 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    예금보다 수익률이 좋군요^^