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둔촌주공 vs 광진그랜드파크HUG 자의적 기준 논란

공시가는 당 둔촌주공 825만원, 광진그랜드파크 492만원에 그쳐

분양가는 평당 2600vs 3370, 둔촌이 오히려 20% 이상 쌀 듯

조합원들 "황당한 기준에 피해"

 

정부의 강력한 규제로 기대치보다 훨씬 낮은 일반분양가가 예상되는 서울 강동구 둔촌주공 재건축과 올해 초 고분양가 논란을 빚은 `e편한세상 광진그랜드파크`의 엇갈린 운명이 눈길을 끌고 있다. 13일 부동산업계에 따르면 최근 둔촌주공 조합원들은 올해 초 분양한 광진그랜드파크를 비교 단지로 삼아 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제 방식에 대한 불합리성을 지적하고 나섰다. 핵심은 재건축 아파트 가격의 객관적 지표라고 볼 수 있는 개별공시지가가 둔촌주공보다 저렴한 광진그랜드파크가 일반분양가는 더 높게 책정된 것이 이해되지 않는다는 대목이다. 한마디로 국토교통부 산하기관인 HUG의 오락가락 규제로 인해 입지나 주변 시세와 상관없이 단순히 ``에 따라 분양가가 양극화하고 있는 `정책 실패`를 지적한 것이다. 올해 초 분양 당시 광진그랜드파크 평균 분양가는 3.33370만원으로, 전용 8499000~124000만원 선에 책정됐다. 처음엔 고분양가 논란으로 인해 전체 중 90% 이상이 미분양 물량으로 나왔지만 수개월 만에 곧 완판됐다.

 

이는 HUG 기준에 따른 둔촌주공 예상 분양가인 3.32600만원대보다 700만원가량 비싼 가격이다. 둔촌주공 예상 분양가를 84기준으로 환산하면 88000만원 수준으로 광진그랜드파크가 1~3억원가량 비싼 셈이다. 이 같은 현상이 발생한 것은 HUG가 올해 6월 기습 발표한 새 규제 때문이다. HUG는 원래 같은 구에 최근 분양한 비교 단지가 없으면 주변 시세 대비 110% 이내에서 일반분양가를 정할 수 있도록 했다. 반면 지난 6HUG가 발표한 `고분양가 사업장 심사기준`에서는 같은 자치구에 최근 분양단지가 없는 경우에도 10년 이내 준공한 단지를 비교 단지로 선정하도록 했다. 이때 해당 단지 평균 분양가에 주택가격변동률을 곱한 가격과 지난 1년간 서울시 평균 분양가 중 높은 금액을 분양가로 정하게 된다. 이 때문에 둔촌주공의 일반분양가는 주변 시세보다 크게 낮은 2600만원대로 정해질 가능성이 높아진 것이다.

 

 

반면 올해 기준 개별공시지가는 둔촌주공이 1당 평균 825만원인 데 반해 광진그랜드파크는 1당 평균 4922000원으로 둔촌의 59% 수준에 불과하다. 둔촌주공 조합원들은 정부가 조세 기준이 되는 공시지가는 시세에 맞춰 강남 수준으로 높게 책정하면서 일반분양가만 제한하려 하고 있다며 강하게 반발하고 있다. 지난해 개별공시지가는 송파구 헬리오시티가 1705만원, 둔촌주공이 1727만원으로 둔촌이 헬리오시티보다 높다. 한 둔촌주공 조합원은 "분양 시기가 다르다는 이유만으로 이 같은 불평등이 발생한다는 것은 이해할 수 없다""공시지가를 기준으로 하면 둔촌주공은 강동구 내 다른 단지보다는 헬리오시티를 비교 단지로 선정하는 것이 더 적합하다"고 주장했다.

 

 

여기에 조합원들은 HUG의 분양가 규제 방식이 자치구별 `분양가 계급화`를 가져올 수 있다는 주장도 펼치고 있다. 둔촌주공이 실제로 HUG 규제에 맞춰 2600만원대에 분양하면 강동구 다음 신축 단지 분양의 새로운 기준(1년 이내 신축 단지)이 되기 때문에 아무리 고급 단지가 들어와도 비슷한 가격에 계속 분양해야 한다는 것이다. 백준 J&K도시정비 대표는 "HUG 규정은 단지 규모나 입지와 같은 세부적 특성을 제대로 반영하지 못하고 있다"고 지적했다. HUG 관계자는 이와 관련해 "광진그랜드파크는 당시 규정에 따라 시세대로 분양할 수 있었기에 타이밍이 좋았던 것은 사실"이라면서도 "당시 규정이 분양가 상승을 불러온다는 지적이 있어 개선한 것이기 때문에 현재로선 바뀐 규정에 맞춰 둔촌주공 분양가를 책정할 수밖에 없다"고 해명했다.(20191014일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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동대문·서대문 아파트 분양가 3.32600~2700만원 추정

송파·강동 2500만원보다 비싸, 강남 `엄격` 강북 `느슨` 잣대

공급만 늦춰지는 역풍 올 수도

 

주택도시보증공사(HUG)가 최근 도입한 분양가 규제 원칙을 고수하게 되면 서울 강북의 새 아파트 분양가가 강남을 앞지르는 `기현상`이 나올 가능성이 높을 것으로 보인다. 정부가 그간 강북분양가는 느슨하게, 강남분양가는 엄격하게 규제한 데다 강화된 HUG의 분양가 심사 기준이 주변 시세 등을 제대로 반영하지 못하기 때문이다. 22일 매일경제신문과 부동산정보업체 리얼모빌리티(분양 평가 앱 리얼하우스)가 하반기 분양 예정인 서울 아파트 단지 27곳의 분양 추정 가격을 HUG 기준대로 산출한 결과, 강북 일부 지역의 분양가가 강남권을 앞지른 것으로 나타났다. 청량리역 개발사업의 간접 수혜를 입을 용두6구역 재개발사업은 분양 추정 가격이 3.32765만원으로, 주변 시세(동대문 롯데캐슬 노블레스)90%대에 육박한다. HUG 기준에 따르면 서대문구 영천동에 위치한 서대문반도유보라는 일반분양가로 3.32619만원을 받을 수 있다.

 

반면 단군 이래 최대 재건축으로 불리는 강동구 둔촌주공은 주변에 신규 분양 단지가 없어 서울시 최근 1년 평균 분양가(5월 기준)3.32569만원이 기준으로 적용돼 이 이상을 넘어서기 어렵다는 게 HUG 측 주장이다. 송파구 거여동에 들어서는 거여2-1구역 재개발은 주변 단지(e편한세상 송파파크센트럴)의 분양가 105%를 적용받아 3.32533만원의 일반분양가가 예상된다. `강남5`로 불리는 동작구 흑석동의 흑석뉴타운에 들어서는 흑석3자이는 입주 전 분양 단지 우선적용 방침에 따라 현재는 사당 롯데캐슬 골든포레가 비교 단지로 잡혀 3.3당 일반분양가가 2217만원에 불과하다. 현재 주변 시세로는 둔촌주공과 거여·흑석뉴타운 가격이 용두 재개발구역에 비해 3.3500~1000만원가량 높은 수준이다. 이런 HUG의 강남·강북 일반분양가 역전 현상은 그간 HUG의 분양가 심사가 강북엔 비교적 느슨했고 강남엔 엄격한 잣대를 들여대면서 강북의 분양가 상승이 빨랐던 반면 강남 분양가는 억눌렸던 영향이 크다. 아울러 HUG의 분양가 심사 기준이 분양 아파트 특성을 반영하지 못하고 물리적 거리와 분양 시기 등에 따라 도식적으로 적용된 것도 배경이다.

 

동대문구 용두동에 위치한 용두6구역 재개발사업장은 총 1048가구로 지어질 예정인데, 0.9떨어진 e편한세상 청계 센트럴포레(823가구)를 비교 단지로 삼을 가능성이 높다. 지난해 12월 평균 분양가 3.32765만원에 분양한 이 단지는 1년 이내 분양한 단지 중 가장 가깝다. HUG의 분양가 심사 새 기준에 따르면 가까운 지역에 1년 이내 분양된 아파트가 있을 경우 해당 아파트 분양가의 100%가 심사 기준이다. 반면 동작구 흑석뉴타운에 위치한 흑석3자이는 주변 1년 이내 분양 단지가 전무하다. 이 경우 입주 전 준공 단지 분양가가 기준이 된다. 0.9떨어져 있는 사당 롯데캐슬 골든포레가 대상 단지인데 3년 전 평균 분양가가 3.32111만원으로 여기에 105%를 곱한 액수가 흑석3자이의 분양가가 되는 것이다. 강북 미아동에서 분양한 `길음 롯데캐슬 클라시아`의 분양가를 심의한 HUG는 조합 측에 3.31700만원대 분양가를 제시했지만, 비교 대상으로 제시한 `꿈의숲 아이파크`가 다른 생활권인 데다 시세도 많이 달라 조합원들 반대가 컸다. 이후 HUG는 결국 분양가를 3.32280만원으로 변경해 승인했다. 김병기 리얼모빌리티 리서치팀장은 "HUG2016년 개포주공3단지 분양 때부터 강남권에 엄격한 분양가 잣대를 들이대면서 수년간 강남 분양가가 눌려 있었고, 강북은 비교적 느슨한 잣대를 쓰고 있는 것으로 보인다""강남과 강북의 시세에서 역전한 일반분양가로 실제 분양이 이뤄질 수 있을지는 미지수"라고 설명했다.(2019723일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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