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이달 전용 84㎡ 18억 실거래

 

서울 강남구 대치동에서 재건축을 추진 중인 은마아파트 값이 저점 대비 14000만원가량 뛰어오르면서 지난해 11월 수준을 회복한 것으로 나타났다. 19일 국토교통부에 따르면 이달 중순 은마아파트 전용면적 8418억원에 매매거래를 체결했다. 이 주택형의 매매가격이 18억원대에 진입한 건 작년 11(184500만원) 후 처음이다. 은마아파트 84는 지난해 1217~172500만원에 거래됐지만, 올해 들어선 17억원 선을 넘지 못하다가 최근 회복세로 돌아섰다.

 

대치동 S공인 관계자는 “1분기 16억원 중후반대에 나온 급매물이 거의 소진된 상황이라며 전용 84매도 호가는 185000~19억원 수준을 굳히고 있다고 전했다. 은마아파트는 1979년 준공돼 올해로 입주 41년 차를 맞았다. 200312월 조합설립추진위원회를 결성했다. 하지만 건축계획이 서울시 도시계획심의위원회 심의를 통과하지 못해 조합 설립이 지연되고 있다.(2019420일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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작년 10월 고점 대비서초·강남이 시가총액 하락 주도

1년 전 시총보다는 여전히 높아전문가 "추가 하락할 것

 

 

 

  지난해 9·13대책의 영향 등으로 개포·반포·잠실 등 서울 재건축 아파트의 시가총액이 3조원 이상 감소한 것으로 나타났다. 13일 부동산114 조사에 따르면 지난해 말 집계 기준 서울 재건축 아파트 시가총액은 총 163866억원으로 역대 최고점인 지난해 101666222억원 대비 35356억원이 줄었다. 서울 재건축 아파트 시가총액은 9·13부동산 대책이 발표된 지난해 91654614억원에서 10월에는 1666222억원까지 올랐다. 앞서 대책 이전에 올랐던 호가가 통계상 10월까지 반영되며 시가총액도 증가한 것이다. 이후 대책의 효과가 본격화하며 재건축 단지들의 급매물 출현으로 지난해 11월 조사에서 1647110억원으로 시총이 하락한 뒤 12월 들어 다시 한 달 만에 전월 대비 16천억원 이상 감소했다. 그러나 2017년 말 시가총액이 1423732억원으로, 최근 1년간 20조원 이상 불어난 것을 고려하면 여전히 높은 수준이어서 당분간 시총 추가 하락이 불가피할 것으로 전문가들은 보고 있다. 서울 재건축 시가총액의 약 91%를 차지하는 강남·서초·송파·강동구 등 강남 4구가 시가총액 하락을 주도했다.

 

 

 

  작년 말 기준 강남 4구의 시가총액은 149121억원으로 10월 고점 대비(1527747억원) 대비 36726억원이 감소했다. 서울 평균보다 감소액이 큰 것이다. 구별로는 서초구의 재건축 시가총액이 지난해 10379532억원에서 12월에는 359824억원으로 2조원 가까이 감소했다. 매매가 하락은 재건축 이주에 따른 일부 단지의 멸실도 시총 감소에 영향을 미친 것으로 보인다. 강남구의 시가총액은 746374억원으로 지난해 10월 대비 129억원이 줄었고 송파구와 강동구도 각각 10월 대비 3775억원, 3214억원이 감소했다. 실제 강남권의 대규모 초기 재건축 단지들은 작년 9·13대책 이후 매수세가 끊기고 급매물이 나오면서 직전 고점 대비 시세가 23억원 이상 하락한 곳이 많다. 강남구 대치동 은마아파트 전용면적 76.8는 지난해 최고 185천만원까지 팔렸으나 현재 152천만158천만원 선으로 3억원가량 떨어졌고, 전용 84.4도 최근 지난해 최고 205천만원 대비 35천만원가량 낮은 17억원짜리 급매물이 나와 있다. 송파구 잠실 주공5단지 전용 76.5는 지난해 9·13대책 전 191천만원까지 팔렸으나 현재 165천만17억원으로 호가가 떨어졌다. 강남구 대치동의 한 중개업소 대표는 "9·13대책 이후 대출이 막히고 전셋값도 하락하면서 신규 매수세가 많이 위축돼 있다""급매물도 쉽게 안 팔리는 분위기여서 재건축 단지의 호가 하락세가 당분간 이어질 것"이라고 말했다.(2019113일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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매도자 버티기·매수자 관망, 서울 11월 거래량 반토막
실거주자 이사수요까지 꽁꽁
재건축-신축 `양극화` 양상, 강남권 대형은 잇단 신고가

 

 

 

 

  9·13 부동산대책 발표 후 서울 아파트 거래가 자취를 감췄다. 정부가 내놓은 각종 규제 효과인데 목적대로 집값을 안정시켰다기보다는 시장 자체를 꽁꽁 얼어붙게 만들어 역효과만 두드러진다는 지적이 나온다. 시장에선 정부의 어설픈 규제로 주로 학생들의 입학·전학을 수요로 하는 겨울 이사철을 맞아 실거주자의 이주를 묶어버렸다는 불만이 터져 나오고 있다. 21일 서울부동산정보광장 통계에 따르면, 지난 20일까지 신고된 서울 아파트 거래는 2500건 남짓이다. 일평균 120건 정도 거래된 것인데, 이 추세대로라면 연중 최저치를 경신할 것으로 보인다. 11월 한 달간 신고된 거래가 4000건이 채 안 될 수 있다. 올해 들어 가장 거래신고가 적었던 달은 4월 다주택자에 대한 양도세 중과 시행의 여파를 받은 6월의 4751건이었다. 9·13 대책으로 대출이 막히고, 세금에 대한 압박이 거세졌지만 파는 쪽도 버티기에 들어갔고, 사는 쪽도 관망세로 들어가면서 `거래절벽`이 나타난 것으로 보인다. 그나마 신고된 몇 건의 거래도 양극화가 나타나며 혼란스러운 상황이다. 정부는 작년부터 1차적으로 집값 상승의 주범으로 꼽힌 강남 재건축 아파트를 타깃으로 했다. 재건축 아파트 가격은 작년 8·2 대책 발표 후 잠시 주춤했다가 올해 들어 회복하며 도리어 가격이 치솟았지만, 9·13 대책 이후 호가는 물론 실거래가도 떨어지고 있다. 강남구 대치동 소재 `은마아파트` 전용면적 76 9·13 대책 이전에는 최고 185000만원에 거래됐지만, 10월에는 1억원 떨어진 175000만원에 팔렸다. 현재 이 면적 매물은 대부분 16억원대에 나와 있지만 사겠다는 사람이 없다. 송파구 잠실동 재건축 아파트인 `잠실주공5단지` 전용 76 9·13 대책 이전엔 191000만원에도 팔렸지만, 규제 발표 후 12000만원 떨어진 179000만원에 한 채가 팔렸을 뿐이다.

 

 

  현 정부나 지방자치단체의 기조가 재건축 인허가를 쉽게 내주지 않아 시간이 오래 걸릴 수밖에 없는 데다 초과이익환수제를 비롯한 각종 규제로 추가 비용이 크다는 점도 매력을 반감시켰다는 분석이다. 반대로 같은 강남권에서도 신축, 그중에서도 실거주와 `똘똘한 한 채`로 보유하기에 모두 좋은 대형 면적 아파트 가격은 9·13 대책 이후에도 연일 신고가를 경신해 대비된다. 결국 정부의 규제가 어중간한 중산층만 잡고 대형 가구에 거주하는 강남 집주인들은 못 잡았다는 분석도 나온다. 강남구 대치동 `래미안대치팰리스` 전용 151 9·13 대책 이후인 10355500만원에 팔려 직전 신고가였던 335000만원 대비 2억원이나 높은 가격에 거래가 성사됐다. 용산구 한강로3`용산시티파크` 전용 145 역시 직전 신고가 대비 4억원이나 오른 25억원9월 말 팔려 역시 9·13 규제를 무색하게 했다. 익명을 요구한 한 전문가는 "강남권이나 용산의 10년 차 이내 대형 면적은 공급 자체가 적어 희소성이 있다"면서 "여기저기 분산 투자했던 사람들이 실거주를 하며 계속 가지고 갈 `똘똘한 한 채`를 찾으면서 규제와 관계없이 오히려 이들 지역 아파트 대형 면적 실거래 가격은 치솟은 것"이라고 분석했다.

 

 

  그러나 재건축 가격 하락과 신축 대형 아파트 신고가 경신이라는 상반된 현상도 극히 일부 거래에서만 나타나 시장 전체 분위기를 판단하기 어렵다. 전체 4000가구가 넘는 은마아파트는 다주택자 양도세 중과가 있었던 4월만 빼면 올 들어 월평균 거래량이 10건 이상이었는데, 9·13 대책 이후엔 월 1건도 제대로 거래가 안 되고 있다. 정부의 바람처럼 거래가 어느 정도 이뤄지면서 집값이 안정화되는 분위기가 아니라 거래가 단절돼 극소수 거래가 전체를 좌지우지하는 비정상적 현상이 나타나는 것이다. 확 튀는 거래 몇 건에 의해 시장이 움직이는 혼돈 현상이 일어날 수 있다. 잇따른 정부 규제의 더 큰 부작용은 지방을 완전히 꽁꽁 얼어붙게 만들었다는 점이다. 지방 아파트는 끝없이 추락하고 있다. 한국감정원의 월간 아파트 통계에 따르면 지방 아파트 가격은 20174월 이후 올해 10월까지 19개월 연속 하락했다. 2017년엔 그나마 0.4% 하락해 하락폭이 작았지만, 2018년 규제가 쏟아지고 나서는 -2.6%를 기록해 더 크게 타격을 받았다. 서울에 비해 가격이 낮은 지방에 주택을 보유해도 다주택자가 돼 규제 대상이 되지만, 다주택자에 대한 양도세 중과에 있어선 지방 집을 팔면 중과되지 않아 지방 집부터 매도에 나선 것도 어려움을 가중시켰다는 분석이다.(20181122일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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중개업소 곳곳 `급매` 전단강북 일부 지역은 `키 맞추기


 


 

  지난 813일 정부의 합동 현장점검반이 불시 단속을 벌였던 서울 송파구 잠실주공5단지 인근 중개업소 관계자는 요즘 이곳의 분위기를 이렇게 표현했다. 투기과열이 우려돼 정부가 직접 단속에 나선 지 두 달여 만에 분위기가 완전히 바뀐 것이다. 지난 19일 기자가 직접 찾아본 잠실주공5단지 내 중앙상가 내 중개업소들은 대체로 한산했다. 상가에는 수십 개 중개업소가 몰려 있지만, 손님이 있는 곳은 별로 눈에 띄지 않았다. 지난달 초 19억원을 넘어섰던 잠실주공5단지 전용면적 76의 호가는 183천만원까지 떨어졌다. 인근에 있는 잠실엘스 아파트의 경우 지난달 전용 84가 최고 183천만원에 실거래됐지만, 현재 호가는 17175천만원 선에 머물고 있다. 대표적 재건축 추진 단지인 강남구 대치동 은마아파트도 비슷한 상황이다. 은마아파트 인근 중개업소들은 올해 여름 정부의 단속을 피해 상당 기간 `문 닫고 전화 영업`을 했었지만, 그것도 옛일이 됐다. 이날 상당수 중개업소 앞에는 `급매물` 전단이 붙어 있었고, 문의 전화나 방문은 매우 뜸했다. 현재 은마아파트 전용 76의 호가는 1718억원 선으로, 9·13 대책 전보다 1억원 이상 떨어졌다. 한 중개업소에는 151천만원짜리 매물도 있었다. 은마아파트 인근의 한 중개업소는 "이미 오를 만큼 올랐다는 인식이 커지면서 매수세가 완전히 사그라졌다"고 말했다. 다만 "워낙 손님이 없다 보니 유인성 매물도 있다"면서 "노후자금 목적으로 내놓은 매물을 제외하곤 집주인들이 기존 호가보다 크게 낮은 가격으로 집을 팔려고 하지 않는다"고 덧붙였다. 은마아파트 전용 769월 실거래가는 18185천만원이었다.

 

 

  21일 한국감정원에 따르면 지난 15일 기준 강남 4구의 아파트값 주간 상승률은 0.02%로 지난주의 0.05%보다 축소됐다. 강남구와 송파구의 아파트값이 0.03%, 0.06%에서 각각 0.01%로 둔화했고 서초구는 0.04%에서 0.03%, 강동구는 0.08%에서 0.06%로 오름폭이 줄었다. 강북지역 집값 상승을 주도했던 용산, 마포 등도 `거래절벽`이 이어지고 있다. 통합개발론이 나왔을 당시 매물이 나오기만 하면 바로 소화가 됐던 용산지역 아파트는 이번 주 상승률이 64(0.00%) 이후 처음으로 보합 전환했다. 정부의 현장단속 첫 번째 타깃이었던 신계동 용산 e-편한세상 전용 84는 지난 815억원선에서 호가가 형성됐다가 최근 145천만원까지 물러났다. 하지만 여전히 15억원 매물도 나오고 있어 본격적인 하락세가 나타나고 있다고 보긴 어렵다. 마포구 아현동 마포래미안푸르지오는 전용 84급매물이 143천만원에 나왔다. 기존 호가에서 5천만원 이상 떨어진 것이지만, 매수자가 나오지 않고 있다. 아현동 인근 중개업소 관계자는 "간혹 매수 의사가 있는 사람이 와도 14억원 이하로 떨어질 때까지 기다리겠다고 한다""한창 거래가 활발할 때는 하루에 10통 이상의 문의 전화가 왔는데 지금은 한두 통이 올까 말까 한 상황"이라고 말했다. 하지만 그동안 비교적 오름폭이 작았던 지역에서는 호가를 소폭 올리는 `키 맞추기` 현상이 나타나고 있다.

 

 

  10월 셋째 주 노원·도봉·강북지역 아파트의 매매가격 상승률은 0.070.08%로 서울 전체 평균(0.05%)보다 높았다. 일부 지역은 호가도 완만한 상승세를 보이고 있다. 예컨대 노원구 상계동 수락파크빌 전용 845억원 중반대에서 후반대로 호가가 다소 올랐다. 한국감정원은 "서울 강북지역에서는 개발 호재와 매물 부족 등으로 일부 상대적 저평가 단지의 호가가 (전주보다) 상승했다"고 설명했다. 상계동 우성공인 이맹주 대표는 "그동안 서울 부동산 시장의 열풍에서 소외됐던 수락산역 인근 아파트는 호가가 조금씩 오르면서 주변 지역과의 격차를 줄이고 있다"고 전했다. 이 대표는 "다른 지역이 워낙 오르다 보니 이사 예정인 집주인이 집값을 다소 올려서 내놓기 때문에 나타나는 현상"이라며 "하지만 매수 수요가 별로 없어 거래까지 이어지는 경우는 드물다"고 덧붙였다.(20181021일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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18억원 거래된 은마 전용84, 두달만에 호가 16억원대로

잠실5 전용 7617억 매물반포3주구 호가도 1~2

이익부담금·양도세중과 겹치자 "3월말까지 잔금" 조건 내걸어

강남3구 상승률 절반 축소`안전진단 쇼크` 양천·노원 지난주 보합권에 그쳐

 

 

  4월 양도세 중과 시행을 불과 20여 일 앞두고 재건축 아파트를 중심으로 호가가 1~2억원씩 하락하고 있다. 정부의 재건축 아파트에 대한 전방위 압박에 급매물이 나온 것으로 보인다. 다주택자는 이달 안에 팔지 못하면 기존 세율에 10~20%포인트가 더해진 금액을 세금으로 내야 하는 데다 재건축 초과이익환수제까지 적용될 경우 분담금 수억 원을 추가로 내야 해 상당한 부담으로 작용한 것이다. 8일 업계에 따르면 대치동 은마아파트에는 16억원대 초·중반 전용 84매물이 상당수 등장했다. 이 면적대는 1월만 해도 18억원에 실제 거래가 됐다. 두 달 만에 2억원이 떨어진 것이다. 은마아파트는 4000가구가 넘는 초대형이며 대치역 초역세권 단지인 데다 학군과 학원가 수요가 풍부하지만 2003년 추진위가 설립된 후 15년간 재건축이 제자리에서 맴돌았다. 올해 11일부터 적용된 재건축 초과이익환수제도 피하지 못했다. 이런 악재들이 겹쳐 4월 다주택자 양도세 중과를 앞두고 급하게 가격을 내려 매물을 내놓은 것으로 보인다. 인근 A공인중개 관계자는 "은마아파트는 용적률이 높아 재건축을 해도 수억 원대 부담금을 추가로 내야 하는데, 여기에 초과이익환수제까지 내야 하면 먹을 게 없다고 판단한 분들이 집을 내놓는 것 같다"면서 "오래 보유한 분들의 경우 최근 가격 급등으로 차익은 이미 충분히 났다는 계산도 있다"고 설명했다. 송파구 잠실동 잠실주공5단지도 은마아파트보다 진행 속도가 빠르지만, 초과이익환수제를 피하지 못한 것은 마찬가지다. 한동안 19억원까지 치솟았던 전용 76의 호가는 현재 17억원대까지 내려갔다.

 

  정부의 재건축 초과이익환수제 관련 분담금 시뮬레이션의 제1 타깃이 됐던 반포주공1단지 3주구 역시 하락 매물이 나왔다. 이 단지 전용 72는 한 달 전만 해도 19~20억원 수준에서 시세가 형성됐지만, 17억원대까지 가격이 내려간 매물이 나왔다. 전반적으로 호가가 1~2억원 하락했다. '긴 호흡'으로 재건축을 추진 중인 압구정동에서도 기존에 비해 최고 5000만원까지 호가가 떨어진 매물이 일부 등장했다. 이 같은 급매물 중에는 3월 말까지 잔금을 치러야 이 가격에 판다는 조건이 걸려 있는 경우가 많았다. 다주택자들이 양도세 중과를 피하기 위해 가격을 낮춰 내놨다는 분석에 힘을 싣는 대목이다. 4월 양도세 중과 적용을 앞두고 재건축 가격 하락세가 뚜렷해지자 강남3구 전반적인 가격 급등세도 꺾였다. 이날 한국감정원의 3월 첫 주 전국주택가격동향조사에 따르면 강남구 아파트 가격 상승률은 0.18%, 송파구는 0.13%, 서초구는 0.08%에 그쳤다. 이는 전주의 0.15~0.48%와 비교할 때 절반에서 많게는 3분의 1 이하로 꺾인 것이다. 재건축 아파트값 하락의 영향이 적지 않게 작용한 것이다. 서울 전체적으로도 0.12% 상승해 0.21% 올랐던 지난주에 비해 상승세가 확연히 꺾였다. 특히 정부의 안전진단 기준 강화 등으로 직격탄을 맞은 양천구 아파트 가격 상승세는 4주 연속 그 폭이 줄고 있다. 2월 둘째주 0.22% 상승에서 셋째주 0.20%로 소폭 줄더니 3월 첫 주엔 0.11%, 지난주엔 0.09%까지 상승폭이 줄었다. 상계동이 있는 노원구도 3월 둘째주 집값 상승률이 0.03%로 나타나 상승폭이 꺾였다.

 

 

  지난주 193주 만에 하락세(-0.02%)로 접어든 서울 전셋값 역시 이번주 소폭이지만 추가 하락이 이뤄져 0.06% 더 떨어졌다. 재건축이 많은 서초구의 전셋값은 0.27% 하락해 서울에서 가장 낙폭이 심했고, 안전진단 직격탄을 맞은 양천구의 전셋값도 0.18% 떨어졌다. 다만 신축 아파트나 재건축이라도 초과이익환수제를 피한 곳의 단지는 가격 변동이 없거나 오히려 상승해 강남 내 양극화가 지속될 것이라는 분석도 있다. 초과이익환수제를 피한 개포주공1단지는 전용 50매물이 1164000~165000만원에 거래되다가 2월 들어 167000만원으로 올랐다. 입주한 지 9년 된 반포 '래미안퍼스티지'는 작년 말 전용 84가격이 20억원을 돌파한 후 현재 실거래가 등록 기준 236000만원까지 치고 올라갔다. 현재는 25억원 매물까지 나와 있을 정도로 가격이 상승했다. 이처럼 3월 급매가 상당수 등장하자 4월 이후 매물이 잠겨 거래절벽 상태가 심화될 것이라는 관측도 나온다. 채상욱 하나금융투자 연구원은 "4월 이후 거래량이 절반 감소할 걸로 본다"면서도 "3월 급매 물건은 이례적으로 낮은 가격이기 때문에 일시적인 조정 기간 후 하반기부터는 띄엄띄엄 거래되면서 다시 가격이 오를 것"이라고 진단했다. 양지영 R&C 연구소장은 "양도세 중과가 시행되는 4월 이후에는 매물이 없기도 하거니와 불투명한 시장 상황과 올라버린 가격에 대한 저항으로 매수자도 망설일 것"이라면서 "결국 거래절벽으로 이어질 수밖에 없다"고 분석했다.(201838일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 북두협객 2018.03.13 18:34 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산가격이 빨리잡혀야할텐데요

  2. 핑구야 날자 2018.03.14 06:52 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    재건축의 인기가 잠시 주춤하겠네요

 

 

 


재건축 아파트 시장은
'움찔'새 아파트·분양권은 '꼿꼿'

강남 아파트 간 온도 차

"부담금 폭탄' 맞는 재건축 매물 늘고 호가 떨어져"

부담금 피한 단지 '눈치보기' 래미안퍼스티지 1억 상승

재건축 규제 '풍선 효과' '집값 온도 차' 지속될 듯

 

 

  "잠실주공5단지는 호가(부르는 값)3000만원 내렸어요. 사려고 했던 사람들은 눈치를 보네요."(서울 송파구 잠실동 J공인 대표) "여긴 난리입니다. 래미안 퍼스티지가 일주일 새 1억원이 뛰었어요."(서초구 반포동 B공인 실장) 정부가 초과이익환수제 예상 부담금을 공개하는 등 재건축 추가 규제를 예고한 후 서울 강남권에서 '집값 차별화' 현상이 나타나고 있다. 크게 들썩이던 재건축 추진 단지들은 일단 '움찔'한 모습이다. 가격이 보합세를 보이거나 일부 단지는 소폭 떨어졌다. 호가가 오른 물건도 나오지만, 거래는 잘 안 된다. 정부의 '엄포'에 매수자들이 '당분간 지켜보자'며 관망하고 있어서다. 반면 신축 등 일반아파트나 분양권은 꾸준히 팔리며 가격 오름세가 멈추지 않고 있다. 재건축 단지 간에도 온도 차가 있다. 재건축 부담금을 피하지 못한 아파트는 열기가 한풀 꺾였다. 매물이 하나둘 나오고 가격도 떨어졌다. 대표적인 게 송파구 잠실동 주공5단지. 지난주 초 19억원에 거래된 이 단지 76(이하 전용면적)187000만원에 나온다. 강남구 대치동 은마아파트 76도 한 주 새 3000만원 내린 16억원에 나와 있다. 대치동 K공인 관계자는 "정부 압박에 마음이 조급해진 몇몇 집주인이 물건을 내놓았다""1주일 전만 해도 물건이 없어서 못 팔았는데, 지금은 사겠다는 사람이 뚝 끊겼다"고 말했다.

 

 

  함영진 부동산 114 리서치센터장은 "확정된 금액은 아니지만, 정부가 발표한 예상 부담금이 너무 컸다""재건축 규제를 강화할 조짐을 보이자 매수 심리가 위축된 것"이라고 말했다. 지난해 관리처분(착공 전 최종 재건축안)을 신청해 '부담금 폭탄'을 피한 강남구 개포주공1단지, 서초구 반포주공1단지 1·2·4주구, 신반포3·경남 등은 분위기가 나쁘지 않다. 이들 단지는 지난해 8·2 부동산 대책 이후 조합원 지위 양도가 금지돼 한동안 거래가 막혔으나, 최근 물건이 나오고 있다. 지난 25'10년 이상 보유, 5년 이상 거주'1가구 1주택자에 한해 거래가 풀려서다. 단지별로 장기 보유 매물은 각각 4~5개 정도다. 반포1단지 1·2·4주구 8434~35억원에 나온다. 8·2 대책 전인 지난해 7월 실거래가(275000만원)보다 7억원가량 뛴 가격이다. 개포주공1단지 45도 한 달 전보다 2억원 오른 15억원 선이다. 하지만 거래는 뜸하다. 개포동 G공인 관계자는 "집주인은 가격을 올려 내놓지만, 손님들이 선뜻 매수에 나서지 않고 있다"고 말했다. 일반아파트는 여전히 강세다. 이달 중순 23억원에 팔리던 반포동 래미안퍼스티지 84가 최근 242500만원에 거래됐다. 입주한 지 얼마 안 된 새 아파트의 상승 폭도 가파르다. 준공 4년 차인 강남구 대치동 래미안대치팰리스 84는 최근 225000만원에 새 주인을 찾았다. 한 달 전 거래가격(20억원)보다 25000만원 올랐다.

 

 

  대치동 제이스공인 정보경 대표는 "집주인들이 '집값이 더 오를 것 같다'며 물건을 내놓지 않고 있다""단지(1608가구)를 통틀어 매물이 1~2개뿐"이라고 말했다. 반포동 아크로리버파크도 매물 품귀 상태다. 입주를 앞둔 아파트 분양권에도 수요가 몰린다. 8·2 대책으로 서울에선 분양권 전매가 입주 때까지 금지됐지만, 지난 201611·3 대책 이전 보유자는 분양권을 1회 팔 수 있다. 오는 12월 입주 예정인 송파구 가락동 헬리오시티(가락시영 재건축) 84분양권은 이달 14~15억원에 거래됐다. 한 달 전보다 2억원 정도 올랐다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 "재건축 규제를 비켜난 신축 아파트나 분양권으로 수요가 옮겨가는 '풍선효과'가 나타나고 있다"고 말했다. 전문가들은 강남 아파트 간 '집값 온도 차'가 당분간 지속할 것으로 내다본다. 김규정 위원은 "재건축 단지들은 부담금을 피했느냐에 따라 시장 움직임이 달라질 수밖에 없다""신축 아파트나 분양권은 재건축 규제로 주택 공급이 줄 수 있다는 인식 때문에 가격 상승세가 이어질 것"이라고 말했다. 강남 아파트는 여전히 '안전자산'이란 인식이 강해, 재건축 시장을 누르면 수요가 다른 곳으로 갈 수밖에 없다는 논리다. 재건축 단지는 집주인과 수요자 간의 '밀고 당기기'가 극심할 것이란 분석이 나온다. 단기 가격 급등으로 인한 피로감이 있는 데다, 정부의 전방위 압박이 계속될 것이란 이유에서다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "정부 규제로 시장이 관망하다가 가격이 내려가면 저가 매수세가 들어오고, 다시 상승하는 패턴이 이어질 것"이라고 말했다.(2018128 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 핑구야 날자 2018.01.30 07:15 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    아파트 가격이 떨어지게 하려면 다른 지역에서도 잘 수 있도록 개발을 하면 어떨까 싶어요

 

 

 

 

30년 목동·상계 '울상'40년 압구정·여의도 '기대'

올림픽선수촌·목동신시가지 등 80년대 후반 지어진 곳들 정비사업 좌초 불안감 확산

재건축 좁은 문 `풍선효과`로 노후단지 희소성 더 커지며 은마 등 강남선 매물 거둬들여

김현미 국토장관 재건축 연한 연장 시사에 엇갈린 표정

 

 

  김현미 국토교통부 장관이 아파트 재건축 연한 연장을 시사하면서 아파트 단지별로 희비가 크게 엇갈리고 있다. 준공한 지 30년이 다 되어 재건축 기대감이 높았던 단지들은 실망한 기색이 역력한 반면 40년 연한 충족이 어렵지 않은 아주 낡은 단지들은 재건축 희소성이 커지게 돼 표정 관리에 들어갔다. 19KB국민은행에 따르면 3년 내에 서울에서 준공 30년 차에 접어드는 곳은 117개 단지 116562가구. 이 중 노원구는 37개 단지 49147가구로 가장 큰 비중을 차지하고 있다. 중계그린(3481가구), 상계보람(3315가구), 상계주공 9단지(2830가구)·6단지(2646가구) 등 대단지들이 모두 1988~1990년에 지어졌다. 송파구도 올림픽선수기자촌(5540가구), 올림픽훼밀리타운(4494가구) 8개 단지 14121가구3년 내 30년 연한을 채울 예정이다. 목동신시가지 7·11·12단지(6317가구) 등을 포함하는 양천구와 삼풍아파트(2390가구)를 포함하는 서초구에서도 각각 7701가구, 4886가구가 기존 재건축 연한 충족을 눈앞에 두고 있다. 이들 단지 중에서 재건축 기대감으로 집값 상승세를 보였던 곳은 재건축 연한이 40년으로 연장될 경우 집값 상승세가 꺾일 가능성이 크다. 재건축 시기가 10년 이상 늦춰지면 재건축 사업성도 영향을 받기 때문이다.

 

 

  작년에 대부분 30년 연한을 채우며 재건축 기대감이 집값 상승에 반영됐던 목동에선 발등에 불이 떨어진 분위기다. 목동 A공인 대표는 "정부가 재건축 연한 연장 가능성을 시사한 후 목동 아파트 매수에 불안감을 느끼는 고객들 전화가 이어지고 있다""일단 매수를 보류하고 지켜보겠다는 전화도 받았다"고 말했다. 특히 작년에 재건축 기대감으로 집값이 많이 상승했기 때문에 주민들 역시 걱정이 적지 않다. 재건축 연한 연장이 확정되기 전에 서둘러 안전진단이라도 마쳐야 한다는 주장이 힘을 얻고 있다. 안전진단은 재건축 추진 절차의 첫 단계. 정부는 어느 단계에 있는 단지부터 재건축 연한 연장을 적용할지 명확한 입장을 밝히지 않았지만 목동 등 일부 단지는 아직 안전진단조차 받지 않았다. 목동 7단지 한 주민은 "연한 연장이 확정되면 집값이 2~3억원씩 내릴 수 있다는 이야기가 나와 주민들이 동요하고 있다"고 전했다. 대부분 단지가 준공한 지 40년 이상 된 강남구 압구정동과 영등포구 여의도동 아파트의 재건축 추진위원회들은 재건축 연한 연장과 무관한 단지인 만큼 차분히 재건축 절차를 이어가겠다는 반응이다. 압구정동 현대 1~3(1572가구)와 한양 1(936가구)1976~1977년에, 여의도 시범(1584가구)1971에 지어졌다.

 

 

  이들 단지 주민들은 표정 관리에 들어갔다. 풍선 효과가 기대되기 때문이다. 희소가치가 높아진 새 아파트와 이미 안전진단을 통과한 아파트의 가치가 급등할 것이라는 관측이 나온다. 1976년에 지어진 여의도 공작아파트 재건축 추진위원회의 송건화 위원장은 "재건축 연한이 연장되면 서울 내 신규 아파트 공급이 줄어드는 만큼 즉시 재건축이 가능한 아파트의 가치가 크게 올라갈 것"이라며 "이들 단지는 지금도 매물이 드문데 향후 더욱 씨가 마를 것 같다"고 말했다. 강남 재건축의 대장주 격인 압구정동 아파트들 역시 몸값이 더욱 치솟을 것으로 보인다. 신만호 압구정 중앙부동산 대표는 "40년 연한 연장이 현실화되면 압구정 아파트는 최소 수억 원씩은 오를 수 있는 동력이 생길 것"이라고 관측했다. 일부 아파트에서는 나왔던 매물도 다시 들어가고 있다. 대치동 은마아파트 주변 S공인 관계자는 "재건축 연한이 연장되면 1979년 지어진 은마아파트가 수혜를 입을 것이라는 전망이 나오자 소유주들이 매물을 거둬들이고 있다""178000만원에 내놨던 전용면적 84소유주가 매도 가격을 좀 더 올리겠다고 오늘 알려왔다"고 전했다. 아직 재건축 연한 연장 조치에 별 영향을 받지 않는 단지도 적지않다. 분당 J공인 관계자는 "분당 단지들은 용적률이 높아서 재건축보다는 리모델링을 추진하고 있다""재건축 연한 연장에는 별 반응이 없다"고 말했다.(2018120 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 북두협객 2018.01.22 01:51 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    제 블로그 놀러오셨길래 답방 왔어요^^ 정부의 재건축연한의 파장이 과연 어찌될런지.

  2. 핑구야 날자 2018.01.22 06:43 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    재건축을 앞두고 계신 분들은 정말 골치 아프겠네요

  3. 공수래공수거 2018.01.22 09:00 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    한주일 기쁘게 시작하세요^^

  4. 영도나그네 2018.01.25 16:07 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    재건축 연장에 대한 정부 정책이
    일관성이 없어 오히려 혼란만 가중
    시키는 것 같더군요...
    오늘도 좋응 자료 잘보고 갑니다..

  5. 멜로요우 2018.01.27 08:48 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    앞으로 부동산이 어떻게 될지 싶네요. 문재인대통령이 정책을 많이 바꿔놓은거같긴하시던데...

 

 

 

 

 

미도맨션, 정비구역 지정신청쌍용2차는 시공사 입찰 마감

대치2단지 리모델링안도 승인

 

 

  동네 대장주 격인 은마아파트 재건축안이 확정되면서 대치동을 대표하는 크고 작은 재건축·리모델링 단지들이 속도전에 나섰다. 대치동 대표 단지 중 하나인 한보미도맨션이 정비구역 지정 신청에 나섰고 대치동 대표 중층 단지인 대치2단지는 리모델링안이 서울시 심의를 통과했다. 최근 재건축 속도전에서 개포동과 반포동에 밀렸던 대치동이 재건축 훈풍에 올라탈 수 있을지 주목된다. 28일 서울 강남구청에 따르면 대치동을 대표하는 '우선미 단지(우성·선경·한보미도맨션)' 중 하나인 한보미도맨션이 최근 정비구역 지정 신청서를 강남구청에 제출하며 재건축 신호탄을 쏘아 올렸다. 전체 2436가구 중 70%가 넘는 주민들의 동의를 얻은 한보미도맨션 재건축추진준비위원회는 철저한 준비로 이른 시일 내에 재건축을 추진한다는 방침이다. 아직까지 재건축추진위원회조차 구성하지 못한 선경아파트 역시 늦어도 내년 중으로 구체적인 재건축안을 마련하기 위해 분주한 모습이다. 선경아파트 추진준비위원회 관계자는 "내년 초에 주민설명회를 개최하는 등 주민들의 동의를 얻어 본격적인 재건축에 나서겠다""타 아파트와 함께 재건축을 추진하는 등 다양한 방법을 고민해보겠다"고 밝혔다.

 

  대치동 대장주 격인 은마아파트 재건축안은 28일 열리는 서울시 도시계획위원회에 상정돼 올해 마지막 심사대에 올랐다. 35층 재건축안을 수용한 은마아파트는 서울시 심의를 마치는 대로 재건축 추진을 가속화하겠다는 방침이다. 연내 상정조차 불투명했던 은마아파트 재건축안이 예상보다 빠르게 서울시 심사를 받게 됨에 따라 은마아파트 안팎에서는 재건축에 대한 기대감이 높아지고 있는 상황이다. 시공사 선정 결과도 하나둘 드러날 예정이다. 대치 쌍용2차아파트는 29일 시공사 입찰 마감을 앞두고 있다. 다만 대우건설과 2파전을 예고했던 현대건설이 입찰을 포기함에 따라 대우건설의 단독 입찰 여부가 주목되고 있다. 일각에선 유찰 가능성도 점쳐지는 만큼 입찰 결과에 관심이 쏠린다. 10월 재건축조합 설립을 마치며 우선미 단지 중 가장 앞서 있는 대치 우성1차아파트는 이르면 내년 1월 중으로 재건축 시공사 선정을 마무리하겠다는 방침이다. 재건축 시장이 분주하게 움직이는 가운데 서울시는 강남구 개포동 12 일대 '대치2단지아파트'에 대한 리모델링 증축 개발안을 최종 승인했다. 서울시는 27일 제20차 도시·건축공동위원회를 개최해 대치택지개발지구 내 대치2단지아파트 공동주택 리모델링을 위한 지구단위계획 결정안을 원안 가결했다고 28일 밝혔다.

 

  이곳은 대청역, 대모산입구역과 인접해 교통 여건이 편리한 지역으로 대치동 내 알짜 지역 중 한 곳으로 손꼽힌다. 서울시는 리모델링 사업을 건폐율 40% 이하, 용적률 300% 이하, 높이 18개층 이하로 추진할 수 있도록 세부 내용을 결정했다. 이로써 기존 15층에서 3개층이 늘어나 기존 1753가구였던 대치2단지는 2105가구로 거듭날 예정이다. 바로 옆 대청아파트 역시 리모델링 사업을 진행하고 있다. 서울시 관계자는 "이번 지구단위계획 결정으로 노후화한 공동주택단지의 리모델링 사업을 통해 쾌적한 주거 환경을 조성할 수 있을 것으로 기대된다""도시 미관과 보행 환경이 개선될 수 있도록 잘 관리하겠다"고 밝혔다.(20171229일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 핑구야 날자 2018.01.02 08:10 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    재건축시장에 부동산에 영향을 주기는 하더라구요 새해 복 많이 받으세요

  2. 공수래공수거 2018.01.02 09:16 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    복 받는 한해 되세요^^

  3. 시골청년v 2018.01.02 11:17 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    새해복 많이 받으세요. ㅎ 새해 인사하로 왔습니다. ㅋ

  4. 『방쌤』 2018.01.02 20:47 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    2018년 새해 복 많이 받으세요^^

  5. 버블프라이스 2018.01.03 03:41 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘도 부동산 정보를 잘 보고 갑니다.^^
    새해복 많이 받으세요

  6. 봉리브르 2018.01.03 07:50 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은 정보 잘 보고 갑니다.
    새해 복 많이 받으시고
    무술년 한 해 내내 행복하세요^^

 

 

 

 

서울 인기지역, 집값 상승 이어 거래도 급증

강남구 617건 두 달 새 3, 양천구도 455건으로 2.8배 늘어우량 학군·생활 인프라 공통점

강북권 거래는 회복세 더뎌실수요자 `똘똘한 한 채`로 몰려 "서울 탄탄한 매수 기반 확인"

 

 

  연말 강남·양천 등 서울 핵심 인기 지역 아파트시장의 거래가 완연한 증가세를 나타내고 있다. 27일 서울시부동산정보광장 통계에 따르면 121~27일 서울 전체 아파트 거래량이 7075건으로 103800건보다 86% 증가한 것으로 조사됐다. 특히 최고가 지역인 강남구는 같은 기간 아파트 거래 건수가 617으로 8·2 부동산 대책이 발표된 후 '거래 실종' 상태에 들어가면서 10206건까지 떨어졌던 것과 비교하면 299%나 급증했다. 강남구 12월 거래량은 서울 전체 25개 자치구 중에서도 가장 많았다. 이어 거래량 증가율이 높은 곳은 목동이 있는 양천구로 455건 거래10162건에 비해 280% 늘어났다. 두 곳의 공통점은 모두 학군이 좋고 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주하기에 좋다는 점이다. 결국 '똘똘한 한 채'로 갈아타 안전자산을 확보하고 실거주까지 하는 사람들이 많아졌다는 방증이다. 특히 정부가 다주택자를 조이면서 1개 주택을 보유하려는 사람들이 많아졌고, 그럴 경우 이왕이면 실제 거주가 가능하면서 가격 등락에 따른 리스크가 상대적으로 작은 강남을 선호한다는 분석이다. 양지영 R&C 연구소장은 "대출 규제가 심해지면서 실수요자들이 내 집을 마련하기가 어려워졌고, 임대사업자 등록에 대한 혜택은 크지 않았다"면서 "여러 채에 투자하기보다는 입지가 좋고, 미래 가치가 큰 한 채에 집중하는 분위기로 전환되는 것으로 판단된다"고 분석했다.

 

 

  학군이 좋은 동네의 연식이 얼마 안 된 아파트에서 이 같은 현상은 극명하게 나타났다. 10월 이후 강남구 대치동 '래미안 대치 팰리스'에서 신고된 거래 건수만 24건이었다. 가장 낮은 거래액이 17억원대인 초고가 매물들이다. 대단지에 학군이 좋은 도곡동 '도곡렉슬' 역시 신고된 거래만 27건에 달했다. 특히 래미안 대치 팰리스는 전용 84가격이 대치동에서 최초로 20억원을 찍으며 급등하고 있는 상황이라 가격 상승과 거래 증가가 동반해서 나타나고 있다고 볼 수 있다. 한국감정원 아파트 가격 매매지수를 봐도 서울 아파트 가격은 7월 이후 단 한 번도 떨어지지 않았고, 강남구는 7113.7이던 지수가 12116대까지 올라서며 계속 가격이 오르고 있다. 다소 오래된 아파트라도 정부의 재건축 아파트 거래 금지를 피한 곳은 10월 이후 거래가 늘었다. 대치동 은마아파트가 대표적이다. 10월 이후 신고 거래 건수가 40에 육박했다. 인근 A공인중개 관계자는 "은마의 경우 거래 가능한 재건축 단지인 데다 최근 서울시 35층안을 받아들이면서 재건축에 속도가 붙을 것이라는 기대감 때문인지 문의가 많다"고 말했다.

 

 

  양천구 목동도 학군이 좋고 학원가가 밀집해 있어 실거주와 투자를 같이 가져가려는 사람이 부쩍 늘었다. 목동 지구단위계획 수립이 속도를 내는데 대한 기대감과 잘 갖춰진 학군과 생활 인프라가 결합된 결과다. 목동 1~7단지에서만 3분기 들어 130에 가까운 거래가 신고됐다. 반면 같은 강남 3구로 묶여 있어도 서초구는 거래가 강남구만큼 늘지 않았다. 서초구의 12월 거래량은 총 365으로 10월에 비해 199% 늘었지만 강남이나 송파(227%)만큼의 상승폭은 아니었다. 서초구의 경우 4000가구에 가까운 반포주공1단지 등 재건축이 마무리에 들어간 아파트 거래가 아예 막혀 있는 점이 원인으로 거론된다. 작년 말부터 올해 초까지 활발히 거래가 이뤄졌던 강북 일대 역시 거래가 극적으로 늘지는 않았다. 서대문구는 8·2 대책 직전인 7월만 해도 330건으로 전달 대비 61% 증가하며 거래량 증가율이 가장 높았다. 하지만 8457건으로 하락한 후 10월엔 151건까지 떨어졌다. 이후 다시 소폭 증가하고 있지만 규제 전 폭발적인 거래량 수준 대비 40% 선에 그치고 있다.(20171228일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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  1. 휴식같은 친구 2017.12.29 13:46 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보고 갑니다.
    즐거운 연말 보내세요.

  2. *저녁노을* 2017.12.30 05:27 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    행복한 연말 보내세요
    잘 보고가요

  3. 핑구야 날자 2017.12.30 07:05 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    강서구가 의외로 많이 올랐더라구요

  4. 공수래공수거 2017.12.30 09:23 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    인기 지역 알고 갑니다

 

 

 

재건축 속도 기대감에 가격 상승"초고층 불발로 분담금 늘 수도"

 

 

  서울 강남구 대치동 은마아파트가 재건축 목표 층수를 기존 최고 49층에서 최고 35층으로 낮춘 뒤 호가가 급등하고 있다. 31일 업계에 따르면 은마아파트 재건축추진위원회가 최고 35층 재건축안을 선택한 지난 26일을 기점으로, 직전 155000만원 안팎이던 전용 84호가는 16억원으로 5000만원가량 뛰었다. 같은 기간 전용 76호가는 14억원에서 142000만원으로 올랐다. 은마아파트 추진위는 1016~25일 재건축 목표 층수에 대한 주민투표를 진행한 결과 투표 참석 인원의 70% 이상이 선택한 최고 35층 재건축 방안을 따르기로 했다. 은마 추진위는 이전까지 최고 49층 재건축을 목표로 추진했지만, 일반아파트 최고 층수를 35층으로 제한한 서울시 규제에 난항을 겪어왔다. 지난 8월에는 서울시 도시계획위원회가 은마아파트 재건축 안에 대해 '미심의' 판정을 냈을 때 가격이 폭락하기도 했다.

   

  국토교통부실거래가에 따르면 은마 전용 76의 거래가격은 7월 최고 138000만원에서 8월 최고 126000만원으로 12000만원 떨어졌다. 그러나 9 들어 은마 추진위가 재건축 층수 주민투표를 준비한다는 소문이 돌자 최고가는 135000만원으로 회복했다. 지난 26일 은마 추진위가 최고 35층 재건축안을 선택하면서 재건축에 속도가 붙을 것이란 기대가 돌기 시작했다. 은마아파트 상가 내 A공인중개사는 "그동안 은마 추진위가 49층 재건축을 고집하는 바람에 재건축 추진이 안 됐지만, 35층으로 전환하면서 재건축 사업 진행 속도가 빨라질 것으로 본다"고 말했다. B공인중개사는 "호가는 올랐지만 아직 매수자들이 급작스레 올라간 가격에는 매수할 의향이 없어 거래는 성사되지 않고 있다""35층 안에 따라 나중에 조합원 분담금이 높아질 것을 우려하는 소유자들도 많다"고 말했다. 은마아파트의 35층 재건축안 선택으로 현재로선 재건축 불확실성이 줄어들며 가격이 오르지만, 장기적으로는 투자가치를 떨어뜨리는 요인이 될 것으로 지적된다.

 

 

  은마 추진위는 지금까지 최고 49층 재건축을 통해 넓은 동간 거리와 낮은 건폐율 등 쾌적한 주거환경을 조성해 지역 내 랜드마크 단지로 만들 계획이었지만, 35층 안으로 전환하면서 기존 전략이 상당 부분 무효가 됐기 때문이다. 박합수 KB국민은행 WM스타자문단 수석부동산전문위원은 "은마아파트가 최고 49층 재건축안을 포기함에 따라, 우성·선경·미도 등 주변 중대형 단지와 차별화할 요소가 적어졌다""이번 결정은 당장엔 가격 상승 요인으로 작용하고 있으나, 장기적으로 걸림돌이 될 수 있다"고 지적했다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "35층 안 선택은 재건축 불확실성을 줄이고 사업 속도를 빠르게 해 금융 비용을 줄인다는 장점이 있다"면서도 "최고 49층의 랜드마크 단지를 조성했을 때보다 분양가를 높게 받기 어려워 조합원 추가 분담금이 늘 가능성도 있다"고 말했다.(2017111일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 핑구야 날자 2017.11.02 07:37 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    아직도 호가가 오르는 걸 보니 찾는 사람이 많은가 봐요