09-17 20:58

 
 

 

 

임대차법 곳곳서 파행, 2명중 1명 "법 개정해야“

세입자들 일단 전세계약 후, 더 좋은 계약 갈아타기 성행

"위로금 얼마줬냐"눈치작전도, 집주인-세입자 갈등 격화

 

 

A씨는 전세가뭄을 뚫고 최근 서울의 한 신축 아파트 전세계약을 마쳤지만 여전히 매일 퇴근 후 공인중개사무소를 다니며 집을 구하고 있다. 급한 마음에 집도 안 보고 계약했는데 더 좋은 조건의 집이 나올까 싶어서다. 통상 전세계약을 파기하면 계약금의 두 배를 배상해야 하지만 요즘 전세시장에서는 무용지물이다. 전세매물을 먼저 잡아두고 더 좋은 조건의 집이 나오면 계약을 갈아타는 게 유행이다. 전세가뭄이 심해질 것이라는 불안감에 계약기간이 6개월 이상 남은 사람들도 전세시장에 합류하면서 `매물부터 잡고 보자`는 의식이 팽배해지고 있다. 같은 조건이나 더 좋은 조건의 세입자를 구해주면 임대인에게 계약금의 두 배를 배상할 필요가 없기 때문이다. 여기에는 새 세입자를 구하지 못할 리가 없다는 자신감이 깔려 있다. 19일 부동산업계에 따르면 새 임대차법 시행 이후 갈수록 심해지는 전세난에 전셋집 구하기가 천태만상이다. 전세계약을 해놓고도 다시 집을 구해 `전세계약 갈아타기`를 하는가 하면, 집주인이 매수자에게 집을 파는 동시에 시세보다 높은 가격으로 전세를 살게 해달라고 계약조건을 거는 이른바 `세일즈 앤드 리스백`(부동산 매각 후 재임차) 사례도 나오고 있다. 일부 지역에선 집을 구하려는 사람들에게 집을 보여주는 조건으로 `10분에 5만원`을 내걸기도 했다.

 

 

계약갱신청구권과 전월세상한제를 졸속 시행하면서 문제가 생기면 계약 당사자들이 알아서 분쟁을 통해 해결하도록 해놓으니 곳곳에서 눈치작전과 분쟁 직전까지 가는 갈등이 벌어지고 있는 셈이다. 임차인과 임대인 간 `위로금`을 주고받는 신풍속도 점점 예측 불가능하게 변하고 있다. 계약갱신청구권을 안 쓰는 대가로 수천만 원의 위로금을 요구하는 세입자가 속출하고 있는데 이제는 위로금을 받고도 마음이 바뀌었다며 계속 거주를 요구하거나 추가 위로금을 달라고 하는 사례도 속속 나오고 있다. `전국 임대차3법 소급적용 피해 집주인 모임`의 한 임대인은 "임차인이 2500만원을 위로비로 요구했다"며 "산정 내역을 보니 1500만원은 2년간 오른 월세, 이사비 200만원, 위로금 500만원이었다"고 말했다. 임대차 3법으로 인한 혼란은 여론조사 결과에 그대로 나타났다. 16일 리얼미터가 전국 500명의 성인을 대상으로 임대차보호법 찬반 여론조사를 진행한 결과 `다시 개정해야 한다(재개정)`는 응답자 비율은 48.1%에 달했다. `한번 개정한 내용을 유지하고 효과를 더 지켜봐야 한다(현행 유지)`는 주장에 공감하는 응답자의 비율은 38.3%였다. `잘 모르겠다`고 답한 비율은 13.6%였다. 전세난이 특히 심각한 서울에서는 반대 여론이 더 강했다. 서울에 거주하는 응답자 10명 중 5.5명은 재개정에 공감했다. `현행 유지` 응답자의 비율은 28.1%에 그쳤다.

 

 

이렇게 세입자와 갈등이 심각해지다 보니 임대인들끼리 `내용증명 사례집`을 공유하거나 아예 변호사에게 의지하는 사례도 늘었다. 박일규 법무법인 조운 변호사는 "법정에서는 세입자 의사를 객관적으로 증명해야 하는데 상황마다 달라 판단하기 쉽지 않다"며 "급한 사람이 비용을 더 부담하는 형국"이라고 했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "서울의 경우 전세 수요는 많은데 공급이 부족해 당분간 이런 현상이 계속될 것"이라고 말했다. 그는 "정부는 주택 공급이 늘고 당장 입주 물량이 늘어나는 대책을 내놔야 한다"며 "그중 하나로 160만7000가구의 등록임대주택이 일반에 매각될 수 있도록 해 전세 수요가 매매 수요로 넘어갈 수 있도록 해야 한다"고 덧붙였다.(2020년 10월 19일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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임대차법 시행후 서울 분쟁 건수 30% 껑충

계약갱신청구권 강화되자, 세입자들 속속 위로금 요구

과거 이사비 등 500만원선 합의, 보증금 10%까지 요구하기도

집주인, 내용증명 준비해 대응

 

 

# A씨는 실거주 목적으로 서울 강동구 고덕동 아파트를 매입했으나 세입자와의 임대차 분쟁으로 골머리를 앓고 있다. 세입자 전세 만기가 내년 2월인데 `위로금`을 별도로 주지 않으면 계약갱신청구권을 써서 2년 더 살겠다는 것이다. A씨는 이사비 등 500만원 정도 줄 테니 나가달라 했지만 세입자는 전세보증금의 10%인 6000만원은 줘야 나가겠다고 버텼다. A씨는 내용증명을 보내고 명도소송을 할지, 한번 더 읍소할지 고민 중이다. 지난 7월 말부터 임대차법이 시행되면서 계약갱신청구권을 안 쓰는 대가로 수천만 원의 위로금을 요구하는 세입자가 속속 나오고 있다. 과거 임대차 분쟁 때 복비와 이사비 수준인 500만원 선에서 적당히 합의했다면, 임대차법 이후 1000만원 이상 위로금을 요구하는 `관행`이 자리 잡는 것 아니냐는 우려도 나온다. 위로금을 두고 집주인과 세입자가 합의를 보지 못하면서 임대차 분쟁이 본격화하고 있다.

 

 

13일 주택임대차분쟁조정위원회 서울중앙지부에 따르면 지난 9월 한 달간 접수한 임대차 관련 상담 건수는 총 335건이다. 지난 8월 255건보다 1.3배 증가한 것은 물론, 임대차법 시행 전인 6월 131건과 비교하면 2.6배가량 급증했다. 올해 1~6월 월평균 상담 건수는 136건에 그쳤다. 임대차 분쟁을 상담해주는 박예준 법률사무소 새로 대표변호사는 "임대차법 시행 전엔 임대차 분쟁에 대한 상담이 단 한 건도 없었으나 요즘엔 하루에 서너 건씩 상담이 들어온다"며 "세입자들이 위로금으로 최소 1000만원에서 최고 6000만원까지 요구한 사례가 있었다"고 말했다. 업계에 따르면 세입자가 집주인에게 1000만원 이상의 위로금을 요구하는 `관행`이 확산되고 있다. 서초구 반포동 S중개업소 대표는 "임대차법 시행 이후 위로금이 확 뛰어 1000만~2000만원대로 자리 잡는 분위기"라고 말했다. 일례로 반포동 아파트 1채를 매수한 집주인은 세입자가 계약갱신청구권을 안 쓰는 대가로 위로금을 요구해 조율 중이다. 집주인은 최대 2000만원까지 주겠다 했으나 임차인은 3000만원을 달라고 요구하고 있다.

 

 

과거에는 임대차 분쟁이 발생하면 500만원 선에서 합의하는 게 관행이었다. 중개인을 낀 복비와 이사비 정도의 금액이 수백만 원 수준이었기 때문이다. 하지만 임대차법 시행 후 집주인이 계약갱신청구권과 전월세상한제를 적용받자 위로금이 배 이상 뛰었다. 위로금을 주는 사유도 달라졌다. 과거에는 집주인이 세입자에게 부득이하게 전세 만기 전에 나가줄 것을 요구하며 위로금을 주었다면, 최근 전세 만기가 다 됐음에도 세입자가 계약갱신청구권을 안 쓰는 대가로 집주인이 위로금을 준다는 점이 다르다. 최재석 서울시 주택임대차분쟁조정위원회 사무국장(변호사)은 "계약갱신청구권은 임차인에게 부여된 권리이니 포기의 대가로 새로 이사 갈 곳을 확보하기 위한 복비, 이사비, 기존 보증금보다 증액된 금액을 요구한다"며 "임대인이 실거주 목적으로 갱신을 거절하는 경우에도 임차인이 막무가내로 버티면 임대인 입장에서는 명도소송의 번거로운 절차와 비용을 감수할지, 일정 금액을 지급하고 원만하게 마무리할지 고민한다"고 말했다.

위기의식을 느낀 집주인들은 분쟁에 대비하는 모양새다. 집주인들끼리 `임대인을 위한 내용증명 사례집`을 공유하는 게 대표적이다. 법적 분쟁은 주로 내용증명 우편을 보내는 것부터 시작한다. 임대차 분쟁을 앞둔 상황별 내용증명서 샘플을 공유한 것이다. 내용증명 사례집을 작성한 박예준 변호사는 "국토교통부가 내놓은 주택임대차보호법 해설집이 임대인은 손해를 보고 임차인은 이득을 봐야 한다는 구도로 작성된 것으로 보여 `임대인을 위한 내용증명 사례집`을 작성해 배포했다"며 "임대인이든 임차인이든 자기가 한 말은 지켜야 한다는 원칙이 있어야 한다"고 말했다.(2020년 10월 14일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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임대차법 졸속입법에 전월세 시장 혼란 커져, 집사고도 세입자반대로 입주못해

일시적2주택 꼼짝없이 세금폭탄, 위로금 주고 이사비용 대납까지

세입자도 전세폭등에 전전긍긍, 억울한 피해없게 정책보완해야

 

 

"세입자를 내보내야 하는 집주인, 나가고 싶어도 못 나가는 세입자 모두 삶이 엉망이 됐어요. 부동산 시장을 망가뜨린 정부와 국회의원만 모를 뿐이죠." 21일 주택임대차분쟁조정위원회 서울중앙지부에 따르면 지난 8월 한 달 동안 접수한 임대차 관련 상담 건수는 총 255건이다. 지난 7월 217건보다 증가한 것은 물론, 6월 131건과 비교하면 2배가량 급증했다. 올해 1~6월 월평균 상담 건수는 136건에 그쳤다. 실제로 분쟁 조정까지 신청한 건수도 6월 35건, 7월 44건, 8월 53건으로 증가세다. 집주인과 세입자 모두 대립을 피할 수 없는 상황에 내몰린 것이다. 국회 국토교통위원회 소속 김은혜 국민의힘 의원(경기 성남분당갑)이 입수해 정리한 `임대차 분쟁 피해 호소 사례 모음`을 분석해보면 집주인과 세입자 간 갈등은 크게 세 가지 유형으로 나뉜다. 먼저 전세 낀 아파트를 매입했다가 실입주를 못하게 된 집주인 사연이다. 용인시 기흥구에 사는 30대 초반 신혼부부 A씨는 4개월 된 아이가 있어 작은 투룸 오피스텔에서 벗어나 아파트로 가기 위해 지난 8월 전세 낀 매물을 샀다. 하지만 나가겠다는 세입자가 9월 들어 갑자기 입장을 바꿔 계약갱신을 청구하면서 일이 꼬여버렸다. 세입자 계약갱신이 매도자인 자신의 실거주보다 우선이기 때문이다. A씨는 "이미 오피스텔 전세금 중 일부를 받아 아파트 중도금을 납부한 상황인데 세입자가 버티면서 오피스텔 등을 다시 전전해야 할 판"이라며 "답답한 오피스텔에서 하루빨리 벗어나고 싶었는데 꿈이 와장창 깨져 정신적 피해가 상당하다"고 하소연했다.

 

 

결혼 2년 차 신혼부부 B씨는 "세입자가 계약갱신을 청구하지 못하게끔 계약갱신 청구 기간인 6개월보다 앞서 등기를 치면 된다고 하는데, 이미 전세자금대출 등으로 돈이 묶여 있는 사람은 어떻게 그 기일을 맞추느냐"고 말했다. 두 번째로 집을 팔아 세제 혜택을 받아야 하지만 세입자의 계약갱신청구 때문에 집을 못 팔고 있는 다주택자다. 서울에 사는 50대 임대인 C씨는 일시적 2주택 비과세 혜택을 받기 위해서 올해 안에 집을 팔아야 한다. 구입 시기에 따라 1~3년 이내로 기존 집을 처분해야 비과세 혜택을 받을 수 있다는 규정을 지켜야 하기 때문이다. 하지만 기존 집에 세를 주고 있었는데 올해 말 만기에 맞춰 나가겠다는 세입자가 돌연 입장을 바꿔 계약갱신을 청구하는 바람에 일이 꼬이게 됐다. 세입자가 아예 집을 못 보여주겠다고 통보하면서 가뜩이나 전세 낀 매물은 인기가 없는데 더욱 팔리기 어려운 지경에 놓였기 때문이다. 세 번째 유형은 아파트를 팔 때 세입자에게 이사비를 요구받거나 시세보다 싼 가격에 집을 내놓아야 하는 경우다. 성남시 분당구에 사는 한 세입자는 만기일에 맞춰 나가줄 테니 1000만원에 달하는 이사비를 요구했다. 집주인 D씨는 "전세 낀 물건은 부동산 중개업소에서 팔기 힘들다며 웃돈 2000만원 정도를 주고 타협해 보라고 권유하는 경우가 많다"고 상황을 전했다.

 

 

이 같은 갈등의 가장 큰 원인은 시장 혼란을 예상하지 못하고 법을 만든 정부와 여당이다. 당초 지난 7월 31일 주택임대차법 개정안이 시행될 때만 해도 새로운 제3자가 전세 낀 매물을 사들여 실거주한다면, 기존 세입자는 계약갱신을 청구할 수 없을 것이란 관측이 많았다. 하지만 현장의 혼란을 없앤다며 지난달 28일 국토교통부가 발표한 `주택임대차보호법 해설서`에 따르면 `매도는 갱신 청구 거절 사유가 아니기 때문에 계약갱신 청구를 받아들여야 한다`는 문구가 적시됐다. 한마디로 제3자가 전세 낀 매물을 사들였다고 해도 기존 세입자가 계약갱신을 청구한다면 거절할 수 없게 된 것이다. 하지만 정부와 여당은 책임 회피에만 급급하다. 전세를 끼고 집을 산 E씨는 퇴거를 약속했던 세입자가 전세계약갱신요구권을 행사하자 법무부에 상담 전화를 걸어 "내가 길거리로 내쫓기게 생겼다"고 하소연했다. 법무부 관계자는 "별 방법이 없다"는 말만 되풀이하다가 나중에는 "전화가 안 들린다"며 일방적으로 전화를 끊어 버렸다. 집을 팔려다 세입자에게서 웃돈 1000만원을 요구받은 F씨는 "집을 매수하기로 한 상대방에게 계약금만 돌려받고 계약을 물려 달라고 싹싹 빌고 있다"고 말했다.

 

 

세입자 입장도 딱하다. 집주인의 실거주 수요가 급증하고 임대차법 영향으로 전세를 기피하는 추세가 이어지면서 전세 매물 찾기가 하늘의 별 따기가 됐기 때문이다. 경기도 하남시에서 6년째 전세를 살고 있는 G씨는 "지난 7월 집주인이 실거주를 위해 들어온다며 만기 시 퇴거를 부탁하길래 흔쾌히 찬성해줬다"며 "하지만 주변 전셋값이 너무 올라 계약갱신 청구를 해야 할지 고민 중"이라고 말했다. 심교언 건국대 교수는 "실거주하겠다는 제3자가 매도한 건에 대해서도 세입자 계약갱신을 우선시하면 억울한 피해 사례가 계속 생겨날 수밖에 없다"며 "정상적으로 거래한 것에 대해선 집주인 권리를 인정해줘야 한다"고 조언했다. 행동에 나선 국회의원도 있다. 김은혜 의원은 지난 19일 매매계약을 체결한 주택 매수자가 해당 주택에 실제 거주하려는 경우 기존 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있도록 하는 `주택임대차보호법` 일부개정법률안을 발의했다.(2020년 9월 22일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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