Statistics Graph

 
 

빚 내서 집 3채 이상 산 31만 명, 평균소득은 4527만원

분류없음 | 2017.10.12 10:33 | Posted by 명태랑 짜오기

 

 

 

갭투자자·임대소득자가 대부분

11채 이상 보유 다주택자는 1305

2금융권 이용자 많아 연체 우려

가계부채 대책으로 돈 줄 더 죌듯

 

 

  연 소득은 5000만원 남짓인데 소유한 주택 수가 11채가 넘는다. 주택담보대출을 10억원 넘게 받아 투자한 결과다. 만약 모든 대출의 원금을 처음부터 나눠 갚는다고 가정한다면 연간 원리금 상환금액이 15000만원이나 된다. 물론 신고하지 않은 임대소득이 있거나, 거치식으로 이자만 갚고 있기 때문에 당장은 버틸 수 있지만 불안하다. 과연 이렇게까지 빚을 내서 주택을 11채 넘게 보유하는 사람이 몇 명이나 될까 싶다. 그런데 실제 주택담보대출을 11건 넘게 보유한 사람이 1305으로 확인됐다. 이들은 1인당 평균 대출금액은 107911만원, 평균 연소득은 5011만원이다. 정세균 국회의장실은 이러한 내용을 담은 주택담보대출자 전수조사 결과를 9일 발표했다. 정 의장실은 나이스평가정보가 보유한 모든 가계대출자 데이터를 통해 다중 주택담보대출 보유자의 전체 현황을 파악했다. 이에 따르면 주택담보대출을 2건 이상 보유한 다주택자는 지난 6월 말 기준으로 132만 명이다. 전체 금융권 가계대출 보유자(1857만명)7.1%, 주택담보대출 보유자(622만 명)21.2%가 빚내서 주택을 2채 이상 샀다는 뜻이다. 이 중에서도 주담대를 3건 이상 가진 채무자는 31만 명이다. 국회의장실 이준협 정책비서관은 “2주택자는 주말부부 등 실거주 목적도 많겠지만 3주택 이상이라면 투자 목적일 가능성이 크다시세 차익을 노린 이른바 (gap)투자와 월세를 받으려는 임대소득자가 섞여 있을 것이라고 말했다.

 

  주담대 3건 이상 다주택자는 1인당 평균 부채가 29203만원이다. 주담대 1건 보유자(평균 13182만원)2배를 넘었다. 그에 비해 소득 차이는 크지 않았다. 주담대 1건인 사람의 평균 소득이 4136만원, 3건 이상은 4527만원으로 연 소득 차이가 400만원도 채 되지 않았다. 3건 이상 다주택자는 소득에 비해 부채 규모가 크다 보니 연간 원리금 상환액(평균 3633만원)이 연 소득에서 차지하는 비중(총체적상환능력비율, DSR)80.3%에 달했다. 원리금을 균등분할 상환한다고 가정한다면 소득의 80% 정도를 빚 갚는 데 써야 한다는 뜻이다. 3건 이상 주담대 보유자는 40, 50대가 3분의 2를 차지했다. 20(1893)70대 이상(19473)은 그 수가 많지는 않지만 총체적상환능력비율(DSR)이 각각 100%를 넘었다. 버는 돈보다 빚 상환 부담이 더 커서 위험하다는 뜻이다. 신용등급은 73%1~3등급의 고신용자였다. 연 소득은 3000~6000만원 사이인 중간소득층이 많지만(59%) 3000만원이 채 안 되는 저소득층도 22%로 나타났다. 주담대 3건 이상 보유자 중 절반에 가까운 14만 명은 신용대출도 받았다. 특히 금리가 높은 카드론·저축은행·대부업 대출을 받은 사람은 이 중 58707명에 달한다. 이들은 주택담보대출을 충분히 받지 못했거나 은행권에서 신용대출이 불가능해서 어쩔 수 없이 고금리로 제2금융권이나 대부업 대출을 받은 것으로 추정된다. 이 비서관은 주담대를 3건 이상 보유하면서 동시에 신용대출도 보유한 대출자는 평균 DSR 비율이 100%가 넘기 때문에 관리에 주의를 기울여야 한다고 지적했다.

 

 

  1인당 부채 규모는 주택담보대출 건수가 늘수록 가파르게 증가했다. 주담대가 3건이면 평균 부채는 26261만원, 5건은 37511만원, 7건은 5682만원이다. 이에 비해 1인당 연소득 금액은 주담대 건수가 늘어나도 큰 차이가 없다. 주택담보대출 3건 보유자의 평균 연소득은 4498만원이지만 5건은 4622만원, 7건은 4664만원이었다. 이에 따라 주담대 3건 보유자의 DSR71.9%이지만 5건은 103.4%, 7건은 140.8%로 뛰었다. 이러한 다주택자는 임대소득을 제대로 받지 못하게 되거나 주택담보대출의 거치기간이 끝나서 유동성 흐름이 나빠지면 자칫 연체에 빠질 우려가 크다. 변동금리 대출인 경우에 미국발 금리 인상의 여파로 상환 부담이 늘어날 수 있다는 점도 문제다. 정세균 국회의장은 다주택자에 대한 대출 관리를 강화하는 정책 방향이 바람직하다면서도 이들이 유동성 악화로 인해 연체에 빠지지 않도록 정교하게 정책을 시행해야 할 것이라고 지적했다. 정부가 준비 중인 가계부채 종합관리 대책의 초점도 주택담보대출을 2건 이상 보유하는 다주택자에 맞춰졌다. 내년부터 도입되는 신() 총부채상환비율(DTI)에 새로 받는 주택담보대출뿐 아니라 기존 주택담보대출의 원금까지도 포함해서 산정토록 하는 방안이 유력하다. 이 경우, 이미 주택담보대출을 1건이라도 갖고 있으면 추가로 주택담보대출을 받기 어려워진다. 금융당국 관계자는 주택시장이 어느 정도 안정화되고 있지만 가계부채 관리 강화는 여전히 중요하다이르면 이달 중순 가계부채 대책을 발표하기 위해 시기를 조율 중이라고 말했다.(20171010일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

금융권서 내년부터 달라지는 것집단대출에 여신심사 가이드라인 도입

저축성 보험, 납입기간 끝나면 원금 회수 가능

 

  내년 11일부터 분양 공고되는 아파트는 잔금대출을 받고서 원리금을 처음부터 나눠 갚아야 한다. 이전까지는 대출 후 거치기간 5년까지는 원금을 상환하지 않고 이자만 내면 됐는데, 이제 아파트 입주 때부터 원금과 이자를 함께 갚아야 해 대출자의 상환 부담이 좀 더 커진다. 12일 금융권에 따르면 금융소비자들에게 있어 내년에 가장 크게 달라지는 것은 주택대출과 관련한 각종 요건 변화다. 돈을 빌리기가 더 깐깐해졌다. 가계부채가 1300조원에 육박한 상황에서 시장금리 상승 조짐이 보이자 금융당국이 부채 관리를 서두르고 있어서다. 아파트를 분양받은 사람은 통상 은행에서 집단대출을 받는다. 분양가의 6070%인 중도금 대출을 받아 중도금을 내다가 입주 때 이를 잔금대출로 전환한다.

 

  정부는 내년부터 대출자가 잔금대출을 받을 때 소득 증빙을 할 수 있는 객관적 자료를 제출하고, 원리금을 처음부터 분할 상환하도록 했다. 상환 능력을 입증해야 돈을 빌릴 수 있다는 얘기다. 상호금융·새마을금고도 주택담보대출을 해 줄 때 소득 확인을 꼼꼼하게 하는 등 제2금융권 대출 문턱도 높아진다. '맞춤형 여신심사 가이드라인'이 적용돼 소득 심사가 강화된다. 만기 3년 이상·3천만원 초과 대출은 매년 원금을 30분의 1씩 분할 상환해야 한다. 은행·보험사에 이어 제2금융권 주택대출 등 전 영역에 '소득 심사 강화·분할상환' 원칙이 적용되는 것이다. 정책 모지기(주택담보대출) 상품인 보금자리론은 부부합산 연소득 7천만원 이하인 사람만 이용할 수 있게 됐다. 이전에는 소득 제한이 없었다. 올해까지는 9억원 이하의 집을 살 때 5억원까지 보금자리론 대출을 받을 수 있었지만, 내년부터는 6억원 이하의 집을 살 때 3억원까지 대출받을 수 있다.

 

  부부합산 연 소득 6천만원 이하(생애 최초 주택 구매는 7천만원 이하)무주택 세대주만 이용할 수 있는 디딤돌대출의 주택가격 기준도 6억원에서 5억원으로 낮아진다. 전세금 대출의 경우 대출자가 원하면 대출금 일부를 분할 상환할 수 있는 상품이 출시된다. 지금은 대부분 일시 상환 방식으로 전세대출을 갚아야 한다. 보험 분야에서는 소비자가 알아두면 편리한 변화가 다수 생긴다. 내년에 새로 계약하는 저축성보험 상품부터 납입 기간이 끝나면 만기일과 관계없이 최소 원금은 돌려받을 수 있다. 지금까지는 보험료 납입을 다 했어도 납입 원금 이상의 돈을 받으려면 만기 때까지 기다려야 했다. 5년 납입, 10년 만기인 저축성 보험을 들었다면 5년의 납입 기간이 끝났어도 만기 이전에 보험계약을 해지할 경우 대부분 원금을 되돌려 받기 어려웠다. 내년부터는 납입 기간이 7년 이하인 보험은 납입이 끝나는 시점부터, 7년 이상인 보험은 7년이 되는 시점에 원금을 돌려받을 수 있다. 일부 가입자와 병원의 '의료 쇼핑·과잉 진료'로 선량한 가입자가 피해를 봤던 실손의료보험 상품은 병원 진료를 많이 받을수록 보험료를 더 많이 내는 구조로 개편된다.

 

  보험금을 청구하지 않은 가입자에 대한 보험료 환급 제도와 보험금 수령 실적에 따른 할인 제도도 도입될 전망이다. 내년부터는 카카오뱅크·K뱅크 등 오프라인 점포를 두지 않고 온라인으로만 영업하는 인터넷전문은행이 본격적으로 영업을 시작한다. 번화가에 점포를 개설하지 않아 아낀 영업 비용으로 저금리 대출, 고금리 예금을 공급하는 새로운 금융 모델을 만들 것으로 기대를 모으고 있다. 내년 상반기부터는 인공지능(AI)이 투자자문을 하면서 자산을 맡아 운용해 주는 로보어드바이저 서비스도 본격 가동된다. 사람이 운용하는 것보다 수수료가 저렴하다는 게 장점이다. 내년 3월부터는 70세 이상 고령자 등을 대상으로 주가연계증권(ELS) 청약 뒤 이틀 동안 생각해 보고, 원한다면 투자를 철회할 수 있는 숙려 제도가 도입된다.(20161212일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

  최근 부동산 시장의 향후 추이를 둘러싸고 논란이 뜨겁다. 올해처럼 계속 오를 것인지, 아니면 내림세로 돌아설지 의견이 분분하다. 서울 강남을 중심으로 한 분양시장이 여전히 뜨거운 반면, 지방에선 불안한 신호도 심심찮게 나온다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원, 고준석 신한은행 동부이촌동지점장, 안명숙 우리은행 부동산센터장, 이동현 KEB하나은행 부동산센터장, 함영진 부동산114 리서치센터장 등 부동산 전문가 5명은 내년 전체 부동산 시황을 대체로 상반기 고, 하반기 저를 예측하고 있다.

 

  함영진 센터장은 전세난에 따른 실수요 전환이 2016년 상반기까진 계속될 것으로 보이지만 아파트 매매가격이 전고점에 육박하는 상황에서 추가상승에 대한 기대감은 낮아질 수 밖에 없다”며 “상반기까지 완만한 상승세를 유지하다가 하반기 들어 오름폭이 둔화되는 흐름이 예상된다”고 밝혔다. ‘강보합세’로 낙관적인 시장 전망을 보인 박원갑 전문위원도 “공급과잉 논란에다 가계부채 관리방안 등 정부의 부동산 정책이 ‘부양’에서 ‘관리’로 돌아서고 있어 올해보단 상승폭이 줄어들 것”이라고 내다봤다.

  고준석 지점장은 신규 주택담보대출 원리금 상환 등 대출규제로 분양시장은 위축될 위험이 있지만, 재건축 시장은 상승세를 이어갈 가능성이 있다”며 “되는 곳은 되고 안되는 곳은 안되는 시장 양극화가 심해질 것”이라고 전망했다. 이동현 센터장은 “서울도 강남권은 강세지만 강북권은 보합세를 보이는 등 지역에 따라 다른 모습이 나타날 수 있다”고 설명했다.

 

  하지만 이들은 “아파트값이 정점에서 하락세로 돌아서던 2008~2009년과는 상황이 다르다며 ‘급격한 부동산 시장 붕괴’는 너무 앞서나간 시나리오라고 한다. 안명숙 센터장은 2008년은 미국 금융위기 등 외부충격에 따른 경기급랭이 가장 큰 하락요인이었다”며 “아직 그 정도로 심각한 상황은 아니다”고 강조했다. 고준석 지점장은 미분양 물량이 2008년만 해도 15만7200가구였는데 올해(9월기준)는 3만2500가구 밖에 되지 않는다”며 “대출금리도 2008년엔 7%였는데 요즘은 2% 정도로 여러 데이터를 볼 때 2008년 상황이 훨씬 심각했던 점을 알 수 있다”고 설명했다. 

  ‘강남불패’는 여전하다는 쪽과 ‘너무 올라 상승여력이 부족하다’는 쪽이 팽팽했다. 고준석 지점장과 이동현 센터장은 기존 인프라가 우수하기 때문에 단기간 봤을 때 하락 위험이 높지 않다”고 설명했고 함영진 센터장은내년까지 6만 가구에 이르는 서울 재개발·재건축 이주 물량 등을 고려할 때 급격하게 분위기가 꺾이진 않을 것”이라면서도 “작년과 올해 가격이 상당히 올라 추가 상승여력이 적어졌고, 주택담보대출 조건이 강해지는 상황도 고가주택이 많은 강남 지역엔 좋지 않다”고 말했다. 박원갑 전문위원은 일반적인 불황기라면 강남 부동산이 견딜 여력이 있지만 만일 외부 충격으로 시장이 공포에 빠진다면 외곽부터 처참히 무너질 위험이 있다”고 진단했다.

  최근 논란이 되는 ‘강남 재건축 아파트 고분양가’에 대해서도 서로 다른 주장이 나왔다. 이동현 센터장은 “재건축 일반분양 아파트값이 평당 4000만원을 넘은 것은 높은 수준인게 맞지만 수요가 있는 한 가격이 높다는 의미는 없는 것 같다”고 말했다. 하지만 함영진 센터장은 “전반적인 경기상황에 맞추어 볼 때 가격수준이 높다는 생각엔 동의한다”며 “높은 분양권 전매거래와 청약열기가 수그러들면 지금과 같은 고분양가가 지속되긴 어렵다”고 밝혔다.(2015년 11월 19일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 


 

 

   내년부터 주택담보대출이 앞으로 금리가 오를 것을 대비해 대출 한도를 계산할 때 추가로 얹는 예비 금리인 스트레스 금리가 1%포인트 이상 반영돼 같은 소득이어도 대출 한도가 줄게 된다. 지금까지 대출 한도를 금리가 3%일 때 대출자의 소득으로 얼마까지 이자를 감당할 수 있는지 따져 한도를 정하였으나 내년부터는 대출금리 3%에 스트레스 금리 1%포인트를 합산해 4%를 기준으로 대출 한도를 정한다. 연 소득 8000만원인 직장인이 시가 6억원짜리 아파트를 담보로 금리 3%(10년 만기)짜리 대출을 받는다면 지금은 4억1000만원까지 빌릴 수 있지만 내년에 스트레스 금리 1%포인트가 적용되면 3억9000만원까지만 받을 수 있다.

 

  그동안 은행별로 다르던 인정소득과 신고소득의 한도는 5000만원으로 통일된다. 헷갈리던 대출자 본인과 배우자 간 소득 합산 여부에 대해서도 단일 기준을 마련한다. 연간 원리금 상환액이 연 소득의 70%가 넘는 대출자에 대한 사후 관리도 강화한다. 은행권 관계자는 그동안 담보 위주의 주택담보대출 심사 에서 대출을 받는 고객의 채무 상환 능력에 대한 평가 위주로 전환하고, 가계부채를 안정적으로 관리하기 위해 필요한 가이드라인을 정한 것이라고 설명했다.(중앙일보 9월 18일자 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

  정부는 22일 기획재정부·금융위원회·금융감독원·한국은행 합동으로 ‘가계부채 관리방안’을 내놨다. 이번대책의 골자는  정부가 1,100조까지 불어난 가계빚을 우려해 능력만큼만 빌리고 빌렸으면 처음부터 갚아나가는 구조를 만들자는 것으로 지난해 7월 완화된 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 건드리지 않되 빚 갚을 능력을 엄격히 따져 가계부채 ‘폭탄’의 뇌관만 제거하자는 취지다.


  주요내용은 내년부터 매달 원리금을 갚아나갈 소득을 입증하지 못하면 대출이 제한되며 신규 대출자는 이자와 원금을 함께 상환해야 한다. 앞으로 금리가 오를 가능성에 대비해 변동금리 대출 한도를 오른 금리를 기준으로 계산하는 ‘스트레스 금리(stress rate)’ 제도가 도입되며 담보로 잡힌 집값이 은행 대출금보다 낮아져 ‘깡통주택’이 돼도 집만 은행에 넘기면 대출금 상환을 면제해주는 ‘유한책임대출(비소구대출)’ 제도도 12월 시범 도입된다.대출받을 때 소득 증빙자료는 원칙적으로 국세청처럼 정부나 공공기관이 확인한 자료만 인정하상환 능력을 따질 때 신규 주택담보대출 원리금 외에 기존 마이너스대출, 신용대출의 원리금 부담까지 평가하며 신규 주택담보대출의 거치 기간을 현재의 3~5년에서 1년 이내로 인다.

 

  이번 대책은 대출 가능액수가 줄어들어 부동산 시장에도 적지 않은 영향을 미칠 것으로 보인다. 정부가 부동산 규제 완화 정책을 취해오다 대출 규제 강화에 나선 것은 시장에 경고 시그널을 주려는 것으로 부동산 시장 활황세에도 제동이 걸릴 가능성이 높다는 것이다. 당장 충격을 받을 자영업자나 소득이 적은 젊은 층을 위한 보완 방안도 마련할 필요가 있다는 지적이다.