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국토부 2019 주거종합계획, 용적률 확대 등 당근은 없어

시급한 수도권 주택공급 타격, 마천·흑석뉴타운 더 늦어질 듯

서울시는 단독주택 재건축에, 법에 없는 세입자 보상 의무화

착공 안한 49개 구역에 적용, 조합들 "인허가권 남용" 반발

 

  수도권(서울·경기·인천) 재개발 임대주택 건설 의무비율이 현재 15%에서 최대 30%까지 대폭 강화된다. 하지만 정부는 재개발 임대주택 의무비율을 높이면서 용적률을 확대하는 등의 `인센티브`는 뺐다. 서울 주요 재개발 사업성에 타격이 불가피하고 사업 추진이 늦어지면서 도심 주택공급이 되레 줄어들 것이라는 비판이 나온다. 국토교통부는 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 이 같은 내용을 담은 `2019년 주거종합계획`23일 발표했다. 먼저 재개발 사업 임대주택 의무비율 상한선이 최고 30%까지 높아진다. 현재 `도시·주거환경정비법`에는 재개발 사업 시 의무적으로 건설해야 하는 임대주택을 `건립 가구 수의 30% 이내`로 규정하고 있지만 시행령에서는 `15% 이내`로 완화해 서울시 등 각 지방자치단체가 조례로 의무비율을 정하도록 하고 있다. 지자체별 임대주택 의무비율은 서울이 10~15%, 경기·인천 5~15%, 이외 지역은 5~12%. 국토부는 상반기 중 시행령을 개정해 서울과 경기·인천 의무비율 상한선을 20%까지 높일 계획이다. 추가 부과 범위도 구역 특성에 따라 최대 10%포인트까지 끌어올릴 수 있도록 했다. 다시 말해 최대 30%로 의무비율 상향이 가능한 것이다. 개정안이 통과되고 지자체 조례 개정까지 마치면 사업시행인가를 받기 전 단계인 재개발 구역에 적용될 것으로 보인다.

 

  부동산 업계에서는 가뜩이나 여러 규제가 겹친 정비사업 시장에 사업성을 떨어뜨릴 악재가 또 하나 생겼다고 분석했다. 송파 마천4구역, 한남뉴타운(2·4·5구역), 흑석뉴타운(11구역) 등 사업시행인가를 받지 못하고 사업 속도가 느린 재개발 단지들이 임대주택 비율 확대로 인해 인가에 어려움을 겪을 것으로 전망된다. 여기에 서울시는 단독주택 재건축 구역의 세입자 손실 보상 의무화, 임대주택 지원 등을 핵심 골자로 하는 `단독주택 재건축 세입자 대책`을 발표했다. 이 역시 조합 반발로 재건축 사업이 지연돼 공급이 축소되는 위험을 가져올 수 있는 정책이라는 분석이다. 이번 서울시 대책의 핵심은 두 가지다. 먼저 서울시는 단독주택 재건축 조합이 세입자에게 재개발에 준하는 손실을 보상하도록 했다. 재개발과 달리 손실 보상 의무 규정이 없었던 단독주택 재건축에 세입자 손실 보상을 사실상 의무화한 셈이다. 세입자가 받을 수 있는 보상비는 가구당 평균 1000~1200만원으로 추산했다. 서울시는 조합이 보상비를 지급하면 떨어지는 사업성을 보전해주기 위해 용적률을 최대 10%포인트까지 높여주기로 했다. 용적률 혜택을 주기 어렵다면 층수 완화나 용도지역 상향 등도 검토할 수 있다는 방침이다.

 

  부동산 업계는 서울시가 세입자 강제 철거를 둘러싼 갈등으로 사고가 끊이지 않았던 단독주택 재건축 문제를 해결하기 위해 `고육책`을 꺼낸 것으로 풀이했다. 하지만 재건축 사업장은 손실 보상에 대한 법적 의무가 없음에도 서울시가 인허가권을 활용해 사실상 손실 보상을 `의무화`했다는 측면에서 조합 반발이 우려된다. 서울시는 이 대책을 단독주택 재건축 전체 구역 66개 중 아직 착공하지 않은 49개 구역(4902가구)에 적용할 계획이다. 이 중 사업시행인가 이전 단계인 25개 구역은 세입자 보상 대책을 시행계획안에 포함해야 인가를 내줄 예정이다. 또 사업시행인가를 받은 나머지 24개 구역도 조합 측에 세입자 대책을 포함하도록 계획 변경을 최대한 유도하겠다는 방침이다. 단독주택 재건축 조합들은 서울시가 법에도 없는 세입자 보상을 강요하고 있다며 반발하는 분위기다. 서초구의 한 조합 관계자는 "왜 서울시가 법적 근거도 없는 제도를 만들어 사업을 어렵게 하는지 모르겠다"고 말했다. 백준 J&K도시정비 대표는 "세입자 대책이 필요하다면 관련 법을 개정하는 등 정식 절차를 거쳐야지 인허가권을 남용하는 것은 오히려 새로운 갈등만 키울 수 있다"고 지적했다. 일각에서는 정부와 서울시 등의 최근 움직임 때문에 수도권 주택공급이 제대로 될 수 있을지 걱정하는 목소리도 나온다. 최근 정비사업 시장은 각종 규제로 꽁꽁 묶여 있는 상황이다. 지난해에는 재건축 초과이익환수제가 부활했고, 안전진단 기준이 강화됐다.

 

  올해는 재개발·재건축 사업을 추진하는 도중에도 토지 등 소유자 과반수가 동의하면 추진위원회 구성 이후 지자체가 직권해제할 수 있는 조항이 생겼다. 현재 서울시장이 사업성 분석을 통해 직권해제를 할 수 있는 권한이 있는데도 주민 간 의견 충돌 등으로 사업 추진이 부진한 정비구역을 지자체가 직권해제할 수 있는 근거가 또 하나 만들어진 셈이다. 여기에 내년 3월에는 정비사업 일몰제까지 부활한다. 일몰제에 따르면 정비구역으로 지정한 뒤 2년 안에 추진위를 설립하지 못하거나 추진위를 설립한 후 2년 내에 조합을 설립하지 못하면 시도지사가 직권으로 정비구역에서 해제할 수 있다. 서울시도 임대 의무비율이 없는 재건축에 대해 임대주택을 늘리라고 요구하는 등 정비사업에 `압박 강도`를 높여가고 있다. 이번 대책으로 인해 오히려 조합과 세입자 간 갈등이 더 커질 것으로 우려하는 목소리도 제기된다. 한 정비사업 관계자는 "이번 대책을 보고 원래 나가려던 세입자들까지 보상금과 입주권에 대한 기대감으로 버티는 사례가 많아질 것"이라며 "서울시가 임기응변에 불과한 조치로 되레 소유자와 세입자 간 갈등을 더 키운 셈"이라고 지적했다.(2019424일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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시대 뒤처진 `용적률 인센티브`중대형 선호 8년전 제도 그대로

이젠 소형 수요 늘고 공급도

 

 

  서울시재개발 사업지에서 소형주택을 더 많이 지을수록 용적률을 높여줘 문제라는 지적이 나오고 있다. 가뜩이나 소형주택에 대한 시장 선호도가 높은 상황에서 인센티브까지 주는 것은 자칫 시장 왜곡을 초래할 수 있다는 것이다. 15일 서울시에 따르면 지난 8일 열린 도시재정비위원회에서 노량진 재정비촉진지구 5구역의 촉진계획 변경안이 수정 가결됐다. 60이하 소형주택 비율을 늘려 기준 용적률을 20%포인트 상향받은 것이 변경안의 주된 내용이었다. 노량진 5구역 조합은 높아진 용적률 20%포인트에 해당하는 소형주택 123가구를 더 지을 수 있게 됐다. 기준 용적률은 249%에서 269%, 재개발 후 가구 수는 623가구에서 746가구로 높아졌다. 용적률이 높아진 만큼 노량진 5구역의 사업성은 더욱 올라갔다. 조합에는 큰 이득이지만 과연 소형주택을 더 짓도록 인센티브를 주는 것이 사회적으로 맞는지 의문이라는 지적이 나온다. 2010년 처음 이 제도가 도입된 것은 개발사업으로 서민주택이 멸실되면서 주택 가격과 전세금이 오르는 것에 대한 대책의 일환이었다. 그러나 지금은 시장에서 소형주택 선호도가 높아 3.3당 분양 가격도 더 높기 때문에 굳이 인센티브를 주지 않더라도 소형주택을 더 많이 지으려는 분위기다. 이런 상황에서 소형주택 건립에 따른 용적률 인센티브까지 부여하면 지나치게 소형주택 공급이 많아져 시장 왜곡을 초래할 수 있다는 우려가 나온다.

 

 

  소형주택 공급이 이미 충분히 이뤄졌다는 시장 신호도 관측된다. 1월 말 국토교통부 통계에 따르면 전국 미분양 가구 수는 전년 동월 대비 0.35%(209가구) 감소했다. 전용 85를 초과하는 중대형 미분양은 지난해 16914가구였지만 올해 1월에는 5650가구로 18.28% 줄었다. 반면 전용 60이하 소형은 6.48%(583가구), 전용 60~85중소형은 1.09%(472가구)로 오히려 미분양 물량이 증가해 미분양 물량이 급감한 전용 85초과 중대형과 대조를 보였다. 지난해 전체 입주 물량 중 93%가 중소형일 정도로 중소형 공급 비중이 크고, 중소형 인기에 힘입어 분양가 상승폭이 컸던 점이 중소형 미분양이 증가한 이유로 꼽힌다. 서울시 관계자는 "재개발 소형주택 인센티브는 중대형 아파트가 더 선호되던 때 시작됐다""지금은 그때와 사정이 달라졌다는 것을 알고 있지만 재개발 사업지가 많이 남아 있지 않아 굳이 인센티브를 없애지 않고 있다"고 말했다. 김상진 한양대 교수는 "서울시 내에서도 자치구별로 1인 가구 비중이 다르다""1인 가구 비중이 높은 관악구에서는 인센티브를 없애고, 비중이 낮은 강남구에서는 인센티브를 존속하는 방안도 검토해볼 만하다"고 말했다.(2018517일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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연예인·스포츠선수 잇는 건물주 대열에 `학원강사`

 

 

  '대치동 일타(1등 스타 강사의 약어)'로 유명한 31세 수학 강사가 서울 강남에 300억원대 빌딩(사진)을 매입한 것으로 확인됐다. 연예인·운동선수·가상화폐 투자자에 이어 학원 강사가 강남 빌딩의 주요 매수자로 주목받고 있다. 3일 부동산 업계에 따르면 메가스터디 수학강사인 A씨는 지난 1월 서울 7호선 학동역 9번 출구 바로 앞에 위치한 논현동 빌딩을 320억원에 매입했다. 지하 3, 지상 4층의 이 건물은 대지면적과 연면적이 각각 10344102.88에 달한다. 준주거지역에 속하는 이 건물의 원래 소유주는 커피빈이었다. 지금도 1층에는 커피빈이 입점해 있다. 커피빈을 제외한 건물 임대료는 월 4000만원 수준이다.

 

  김윤수 빌사남 대표는 "인근 시세와 비슷한 가격에 매입했다""현재 용적률이 181%인데 용적률 상한인 400%로 신축한다면 건물가치가 더욱 커져 투자 수익률을 높일 수 있다"고 말했다. A씨는 미국 유명 대학 수학과를 졸업해 연 소득이 100억원에 달하는 것으로 알려져 있다. 억대 연봉이 예사인 '일타' 중에서도 수입이 상위권에 속한다는 평가다. A씨 외에도 스타 강사가 건물을 매입한 사례는 종종 있었다. 메가스터디 대표강사를 맡고 있는 B씨는 강남대로에 접해 있는 논현동 빌딩과 역삼동 빌딩 등 건물 2개를 보유하고 있다. 건물가치만 700억원으로 추정된다. 1세대 영어 교육자로 유명한 민병철 씨도 건물주로 유명하다. 강사 개인은 아니지만 시원스쿨과 메가스터디도 법인 명의로 다수의 건물을 보유하고 있다.(201844일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 잉여토기 2018.04.12 22:56 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    일타 강사들 연수입이 어마어마하군요 ㄷㄷ

  2. 북두협객 2018.04.13 07:43 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    돈정말 잘버는듯 ㅎㅎ

權不十年…타워팰리스

명태랑의 공부하기/부동산 공부하기 | 2017.06.05 09:41 | Posted by 명태랑 짜오기

 

 

 

강남권 아파트 급등속 최근 1년새 4억 하락도

용적률 이미 모두 소진낮아진 재건축 사업성 원인

 

 

 

  서울 아파트 값이 급등하고 있지만 "우리 집은 안 오르는데"라는 소유주들이 있다. 한때 부의 상징으로 통하던 강남구 도곡동 '타워팰리스'가 대표적이다. 폭등세를 보이는 강남 재건축 아파트와 달리 상대적으로 가격 상승폭이 적고 일부이기는 하지만 가격이 하락한 사례도 나타났다. 1일 국토교통부 실거래자료에 따르면 타워팰리스1차 전용 164가 지난해 9223500만원에 35층이 거래됐지만 같은 평형 46층은 올해 3월 이보다 4억원 가까이 낮은 185000만원에 손바뀜이 이뤄졌다. 타워팰리스2차 전용 162.6도 지난해 7192500만원(11)에서 올 4179000만원(12)으로 낮은 가격에 거래됐다. 인근 공인중개업소 관계자는 "타워팰리스 대형 평형은 인테리어에만 2~3억원씩 쓰는 경우가 많아 가격을 단순 비교하긴 힘들지만 타워팰리스는 전반적으로 강남 아파트값 상승을 따라가지 못하고 약보합세"라고 말했다. 전문가들은 타워팰리스의 약세 원인을 주상복합에서 찾는다. 타워팰리스 같은 주상복합 건물들은 이미 상업지 용적률 800%를 소진해 재건축 사업성이 떨어지고 건물 자체의 감가상각이 심하다. 실제 타워팰리스1·2차의 용적률은 각각 919%, 923%로 서울시가 정한 상업지 용적률 800%를 넘는다. 타워팰리스3차도 791%에 달한다.

 

  부동산114 자료도 이런 주장을 뒷받침한다. 올해 서울지역 주상복합 아파트 상승률은 0.58%로 서울 평균 상승률 1.5%에 크게 못 미쳤다. 신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "허용 용적률을 다 쓴 주상복합 아파트를 재건축하려면 일반분양 없이 자기 돈 많이 드는 11 재건축밖에 없어 강남 집값 상승을 이끄는 재건축 투자에서 소외되고 있다"고 분석했다. 서울지역 아파트값 상승률을 면적별로 보면 대형 아파트의 상승폭이 상대적으로 낮았다. 올 들어 전용 60이하 소형 아파트 가격은 2.1% 상승했으나 대형 평형(전용 85초과)은 가격 상승률이 1.2%로 크지 않은 편이다. 신 차장은 "재건축을 앞둔 압구정동이나 반포지역 외에 대형 평형들은 맥을 못 추는 상황"이라며 "대신 중형과 가격 차가 좁혀지자 대형 평형 거래는 활발한 편"이라고 말했다. 지역별 편차도 심했다. 서울 중심부 노른자위가 아닌 외곽인 성북구, 강북구, 금천구는 상승폭이 각각 0.3%, 0.5%, 0.5%에 그쳤다.(201761일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 도느로 2017.06.05 12:30 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    타워펠리스가 초창기엔 정말 대단했었는데 말이죠.
    실용적인 평수가 인기가 있는 요즘엔 조금 주춤한것 같네요.

  2. 즐거운 우리집 2017.06.05 13:53 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    가격이 정말 쎄긴 하죠 ㅎ

  3. H_A_N_S 2017.06.06 00:19 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    타워팰리스는 역시 주상복합의 한계가 있나봅니다. 정말 살아보고 싶은 그런 곳이었는데...좋은 포스팅이 많아서 가끔 인사드리겠습니다. 행복한 휴일 보내세요^^

 

첨단산업단지, 2015년까지 전국에 9곳 조성

 

  정부는 지난달 25일 2015년까지 전국 대도시 주변에 첨단산업단지 9곳을 만들기로 했다. 현재 6곳의 후보지를 결정해 둔 상태로 이 6곳을 개발하면 10조5천억원의 투자와 3만6천명의 고용을 창출할 수 있을 것으로 기대하고 있다. 이 중 2곳은 수도권 개발제한구역(그린벨트) 70만㎡를 해제해 조성할 예정이다.

 

  수도권 첨단산업단지 후보지로는 경기도 구리·군포·남양주시가 거론되고 있다. 이들 지자체 안에 있는 그린벨트는 그동안 경기도가 수차례 국토교통부에 해제를 요청해 온 곳으로 국토부 관계자는 지자체의 의견을 받아 수도권과 지방 간 균형을 맞춰 후보지를 결정하겠다고 한다. 이들 3개 시 가운데 2곳의 그린벨트 일부 지역이 내년 해제되고, 나머지 1곳은 2015년 해제될 가능성이 있다.

 

 

 

 

수도권 첨단산업단지 유치 지역 분석

 

  구리시디자인 관련 기업을 유치하고 디자인 학교, 외국인 거주시설, 호텔, 주택이 들어서는 ‘디자인시티’ 조성사업을 추진 중이지만 사업지로 선정한 토평·교문·수택동 일대가 그린벨트로 묶여 있어 개발이 멈춰 있다. 국토부 관계자는 “첨단산업단지에는 연구·문화 융복합 시설 입주가 가능하고 디자인 기업은 이 범주에 들어갈 수 있다”고 말했다.

 

  군포시둔대·속달동 일대에 도시개발사업을 추진하고 있다. 전원주택단지를 비롯한 주거시설 입지에 유리하고 기존 상업시설과의 접근성이 높아 첨단산업단지 입지에 적합하다.

 

  남양주시는 지난 7월 서강대와 캠퍼스 조성을 위한 양해각서(MOU)를 교환한 뒤 교육·문화·연구 복합단지 조성을 목표로 삼고 있다. 서강대 캠퍼스가 들어설 와부읍과 양정동 주변 역시 그린벨트로 묶여 있어 이번 대책에 대한 시의 기대가 크다. 교육·연구시설도 첨단산업단지 입주 혜택을 받을 수 있는 대상이다.

 

 

첨단산업단지 입주 기업에 돌아가는 혜택들

 

  첨단산업단지에 입주하는 기업들은 조성 원가에 부지를 매입할 수 있다. 그린벨트를 활용하는 첨단산업단지는 다른 지역보다 부지 매입 가격이 더 내려갈 수 있어 정부는 최대 63%까지 분양가 인하 효과를 예상하고 있다. 또 이곳에 입주하는 기업은 최대 500%의 용적률 혜택을 받는다. 내부 총면적이 땅 넓이의 5배가 되도록 건물을 세울 수 있는 것이다. 현행 최대 용적률은 350%다.

 

  또한 첨단산업단지에도 아파트 단지처럼 전체 면적의 5~13%의 공원 등 녹지를 만들어야 하나 이를 2.5~6.5%로 낮춰준다. 이 밖에 첨단산업단지 안에 도로와 녹지 조성에 필요한 비용도 지원되고 첨단산업단지나 주변에 만들어지는 주거단지는 이곳 근로자들에게 최대 50%까지 특별 공급된다.

 

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  2. 톡톡 정보 2013.10.07 22:34 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    첨단산업단지에 대한 좋은 소식 잘 보고 갑니다.
    늘 행복하세요^^

  3. 헬로끙이 2013.10.07 23:28 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    어디가 될지 지켜봐야겟네요 ~ 덕분에 잘 알아갑니다 ^^
    즐거운 화요일 되셔요

  4. Zoom-in 2013.10.07 23:37 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    세 곳의 유치전이 치열하겟군요.

  5. 한스~ 2013.10.07 23:40 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    어느곳에 유치되도 유치되는곳은 발전하겠네요..^^

  6. miN`s 2013.10.07 23:55 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    물밑작업이 엄청나겠네요.

  7. 청년여행자 2013.10.08 00:16 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    장점과 단점이 꼭 있겠군요.... 아무쪼록 잘끝났으면좋겠네요 ㅎㅎ

  8. 캐치파이어 2013.10.08 00:49 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    치열하겠지만 수도권에 첨단산업단지가 조성될 예정이군요..
    유익한 정보 잘보고 갑니다. 편안한 시간 되세요 ^^

  9. 착한연애 2013.10.08 01:24 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    유치가 정말 치열하겠어요 ㅎㅎ

  10. 리치R 2013.10.08 02:10 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    수도권 첨단산업단지가 어디로 결정날지..기대됩니다.

  11. 알숑규 2013.10.08 03:00 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    이런저런 뉴스를 접하던 차였는데, 잘 봤습니다.
    어떻게 흘러갈런지.

  12. 날으는 캡틴 2013.10.08 07:26 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    첨단산업단지가 된다면 지역주민들 에게 정말 좋은 뉴스네요..
    예정지 분들은 기대감 가득일것 같습니다..

  13. 자전거타는 남자 2013.10.08 07:35 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    첨단산업단지가 생기는군요

  14. 다딤이 2013.10.08 07:54 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    수도권 첨단산업단지 관심가는 군요..
    즐거운 하루 되세요^^

  15. 가을사나이 2013.10.08 08:05 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    첨단산업단지가 여러군데 생기는군요

  16. 드래곤포토 2013.10.08 08:31 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    지역경제와 실업해소에 좋은 역활을 했습니다. ^^

  17. 미소바이러스 2013.10.08 08:37 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    그렇군요
    덕분에 좋은 정보 너무 잘알고 갑니다 ^^

  18. 예또보 2013.10.08 08:51 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    그렇군요
    덕분에 너무 잘알고갑니다

  19. 금정산 2013.10.08 08:52 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    아지고 공단이 부족한가요 잘 보고 갑니다. 즐거운 화요일 태풍소식입니다.
    신나게 시작하세요

  20. landbank 2013.10.08 08:53 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    유용한 정보 덕분에 잘알고 갑니다
    즐거운 화요일 되세요

  21. 복돌이^^ 2013.10.11 09:19 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    어디가 될지 사뭇 궁금해 지네요....
    지방도 같이 발전하길 살며시 바래봅니다.~