09-19 05:14

 
 

 

 

3층 다가구는 단독주택인데 옥탑방 있다고 4층 건물 취급

공동주택 간주해 양도세 중과

지자체는 아예 주택으로 안봐 과세·인허가 기준 달라 논란

 

 

서민 주거공간 중 하나인 `옥탑방` 때문에 양도세 폭탄을 맞는 사례가 속출하고 있다. 3층 이하 다가구주택은 건축법상 단독주택으로 분류돼 1주택 기준으로 과세됐다. 그런데 지난해부터 과세당국이 무허가로 지은 옥탑방을 세법상 주택으로 분류하며 옥탑방이 있는 3층 건물을 4층 건물로 취급해 다주택자 기준으로 양도세가 중과된 것이다. 21일 조세심판원 등에 따르면 이 같은 이유로 주택 매매 후 양도세를 중과받은 납세자들이 조세심판을 청구했다가 기각된 사례가 작년 한 해에만 5건에 달했다. 당초 1주택 기준으로 양도세를 납부했지만 국세청 조사 후 양도세가 대폭 늘어난 납세자들이 양도세 경정심판을 청구했지만 심판원도 국세청 손을 들어줘 세 부담을 지게 된 것이다. 옥탑방 다가구주택을 매매했다가 양도세를 중과받은 납세자가 대거 모여 지난달 서울지방국세청 앞에서 항의 시위를 벌였고, 향후 조세심판원, 법원 등에 집단 불복·소송을 준비 중인 것으로 전해졌다. 과세당국의 과세 조치에 크게 반발한 이유는 그동안 옥탑방이 딸린 다가구주택은 통상 단독주택으로 취급해 1주택 기준으로 양도세를 감면해주거나 면제해줬기 때문이다.

 

 

건축법상 3층 건물까지는 총 29개 건축물 유형 중 `단독주택`으로 분류돼 1가구 1주택자에 대한 양도세 장기보유특별공제 등 혜택이 적용된다. 반면 4층 이상 건물은 다세대주택, 아파트 등 `공동주택`으로 분류돼 소유주가 다주택자로 취급받고 양도세 혜택을 받을 수 없게 된다. 지난달 이들이 발표한 호소문에 따르면 옥탑방 때문에 4층 다세대주택으로 취급받은 건물 소유주는 적게는 1억5000만원에서 많게는 10억원에 가까운 양도세를 부과받았다. 문제는 이런 옥탑방 중 대부분이 무허가 건축물이고, 인허가권자인 지자체조차 정식 주택으로 취급하지 않았다는 것이다. 경기도 소재 한 지자체의 건축허가 담당자는 "주택 유형으로 건축허가를 받으려면 욕실, 주방 등 기본적인 생활 요건을 갖춰야 한다. 창고 수준 시설만 갖추고, 단순히 사람이 잠을 잘 수 있다고 해서 주택으로 인정받을 수 없다"고 전했다. 상황이 이렇다 보니 중앙부처인 국토교통부는 전국에 분포한 옥탑방 실태나 통계조차 제대로 갖고 있지 않다. 반면 국세청은 조사를 통해 사람이 거주했다고 판단되고, 면적 기준(옥상 면적 중 8분의 1~6분의 1)만 충족하면 옥탑방을 주택으로 간주하고 양도세를 부과하기 시작했다. 거주 사실을 증명하기 위해 전기계량기나 냉난방 시설을 설치했는지 등을 나름대로 근거로 제시했지만 건축허가 과정에서 요구하는 깐깐한 요건에 비해 훨씬 너그러운 수준이란 평가다.

 

 

서울 마포구에 3층짜리 단독주택을 소유한 A씨는 "국세청 기준이라면 양도세뿐 아니라 보유세를 부과할 때도 다주택자 기준으로 재산세·종합부동산세를 부과해야 하지 않느냐"며 "유독 매매에 대해서만 다주택자 기준을 적용하는 것은 논리적이지 않다"고 말했다. 국세청과 조세심판원은 옥탑방에 대해 주택 여부를 판단하는 기준이 굳이 건축법 인허가 기준과 일치할 필요는 없다고 주장한다. 조세심판원 관계자는 "건축 개념에서 옥탑방을 주택으로 인정할 수 없다고 해도 과세원칙상으로는 옥탑방을 주거 목적으로 쓰고 이를 통해 소득이 발생했다면 세금을 부과해야 한다"고 덧붙였다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "행정제도가 칸막이 식으로 운용되다 보니 현장에서는 기형적인 결과가 도출된 전형적 사례"라며 "과세당국과 건축허가 당국이 실무를 수정할 수 없겠지만 담당 부처인 기획재정부, 국토부 등이 납세자 혼란을 막기 위해 제도를 개선해야 한다"고 촉구했다. 일각에선 정부가 집값 잡기에 나서면서 과세 강도를 높인 사례 중 하나라고 해석한다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 "수도권 집값이 급등하고 단독주택이 여유 계층 사이에 틈새 재테크 수단으로 떠올라 정부가 단독주택 공시가격 현실화율을 대폭 끌어올리는 등 집중적인 과세 타깃으로 삼았다"며 "앞으로도 단독주택에 대한 과세 강화 조치가 계속 이어질 가능성이 높다"고 말했다.(2020년 1월 22일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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개발 한마디만 나오면 들썩수급 불균형 고착화되나

 

 

  "박원순 서울시장이 들어가시기 전에 3.3700~800만원 하던 서울 삼양동의 빈집 가격이 지금이 1300만원 이상까지 호가가 올랐습니다. 오른 가격에 사려고 해도 매도자가 매물을 거두면서 실제 매입은 어려운 상황입니다." 서울 강북 부동산 시장에 정통한 업계 관계자의 얘기다. 박 시장이 지난달 19일 강북구 삼양동에서 한 달간 옥탑방 살이를 마치고 나오면서 밝힌 `빈집재생`을 통한 청년·신혼부부 주택공급 확대 프로젝트가 출발부터 제동이 걸렸다. 사업을 하려면 빈집을 사들여야 하는데 계획 발표 이후 빈집 매물이 사라졌기 때문이다. 여의도·용산 통합 개발 등 대규모 개발계획뿐만 아니라 재개발 추진이나 지역주택조합 설립, 셰어하우스 등 다세대·다가구 건립, 빈집재생까지 서울 안에서 개발 소리만 나오면 호가가 폭등하고 매물이 사라지는 양상이 곳곳에서 나타나고 있다. 정부가 이르면 이번주 집값 안정을 위한 부동산 종합대책을 내놓을 예정인 가운데 전방위적으로 뛰어오르는 서울·수도권 주요 지역 집값을 과연 잡을 수 있을지 주목된다. 10일 서울시와 부동산 업계에 따르면 서울시는 지난달 말 시 재생정책과장을 태스크포스(TF) 팀장으로 해 총 8명으로 구성된 `부동산(빈집) 매입 전담 TF`를 만들어 가동을 시작했지만 아직까지 한 건도 매입하지 못한 것으로 파악됐다. 3주 전 서울시의 빈집재생 정책 발표 이후 빈집 매물이 시장에서 사라졌기 때문이다.

 

 

  서울시 관계자는 "원래 삼양동에 17개의 빈집 매물이 있어 매입을 검토하고 있었는데 빈집재생 계획을 발표한 이후 갑자기 매물이 사라져버렸다"고 말했다. 서울시와 함께 빈집 매입 및 재생사업을 추진하고 있는 서울주택도시공사(SH공사) 사정도 마찬가지다. SH공사 관계자는 "자체적으로 올해 중반부터 빈집 매입을 추진해왔으나 서울 지역 집값이 폭등하면서 40~50년 넘은 낡은 주택 상당수가 50% 가까이 호가가 뛰어올라 아직까지 한 건도 사들이지 못했다"고 말했다. 박 시장은 지난달 빈집재생 프로젝트를 발표하면서 내년까지 400가구, 2022년까지 총 1000가구를 사들여 재생을 통해 청년·신혼부부 대상 임대주택 4000가구를 공급한다는 계획을 구체적으로 밝혔다. 이를 위해 빈집이 많은 성북구와 동대문구의 실태조사가 지난달 가장 먼저 마무리됐고, 나머지 23개 자치구도 다음달 말까지 일정으로 실태조사를 진행 중이다. 전문가들 사이에선 서울시의 빈집재생을 통한 주택공급 계획이 매입 과정상 어려움을 차치하더라도 집값을 안정화시킬 대책으로는 역부족이라는 평가가 지배적이다.

 

  다만 정책의 성공 여부와 관계없이 박 시장이 빈집 매입과 경전철 조기 착공 등 낙후된 강북 지역을 중점 개발하겠다는 구상을 밝힌 이후 강북 주택 시장은 뜨겁게 달아오르고 있다. 서울시가 매입을 검토했던 삼양동의 빈집 상당수는 한 달 사이 호가가 거의 두 배로 올랐다. KB부동산에 따르면 삼양동 지역 아파트 평균 시세도 지난 6월 말 기준 3.31432만원에서 이달 초 1557만원으로 불과 한 달 반 사이에 8.7% 올랐다. 재개발 예정 지역의 상승세는 더욱 가파르다. 미아3구역의 경우 7월 이후 대지면적 66규모 소형 단독주택도 6000~7000만원 올라 최소 3~4억원은 있어야 매수가 가능하다. 미아재정비촉진구역 주변의 공인중개사무소 관계자는 "최근 한두 달 새 재개발이나 재생이 가능한 사업지의 옥탑방까지 투자가 가능한 매물은 씨가 말랐다"고 전했다. 소규모 주택 정비를 통해 연립주택이나 셰어하우스 등을 공급하기 위한 사업도 개발 계획만 알려지면 시세가 30~50% 폭등해 사업이 지체되거나 아예 무산되는 일이 적지 않다.

 

 

  사모펀드 자금으로 부동산 개발·임대업을 하고 있는 한 운용업계 관계자는 "최근 셰어하우스를 짓기 위해 알아봤던 광진구의 한 지역은 올 상반기 시세가 3.34000만원 정도였는데 개발 소문이 알려지면서 토지 등 소유자들이 일제히 6000만원 이상을 요구해 사업계획을 접었다"고 말했다. 따라서 정부가 서울 내에서 실질적인 주택공급 확대 효과를 거두려면 재건축 규제를 풀거나, 유통시장에서 매물 잠김의 부작용을 초래하고 있는 8·2 대책의 일부 내용을 수정해야 한다는 목소리가 높아지고 있다. 8·2 대책에서는 재건축에서 조합원 지위양도 금지, 분양권 전매 금지 등으로 팔고 싶어도 팔 수 없게 만들어놨다. 양도세 중과 역시 다주택자들이 집 매도를 꺼리게 만드는 요인이 되고 있다. 백광제 교보증권 건설 담당 연구원은 "정부가 어떤 종합대책을 내놓을지는 지켜봐야 하겠지만 현재와 같은 도심 규제, 외곽지 공급 확대와 같은 정책이 지속되는 상황에서는 수급 불균형 고착화로 인해 서울과 비서울 사이의 양극화만 심화시킬 가능성이 높다"고 말했다.(2018911일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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