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KDI "분양물량 10% 늘면 3년 뒤 미분양 3.8%↑"

 

2015년 주택 인허가 물량 급증 영향으로 내년이면 아파트를 다 짓고도 팔지 못해 일명 `악성미분양`으로도 불리는 `준공 후 미분양` 물량이 최대 3만세대에 이를 수 있다는 전망이 나왔다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 26KDI 정책포럼 `우리나라 주택공급의 문제점과 개선방향` 보고서를 통해 올해 준공 후 미분양 물량은 최대 25561세대, 2020년에는 351세대에 이를 것으로 추산된다고 밝혔다. 이는 20192020년 분양 물량이 297000세대인 상황에서 사용자비용(차입금리-주택가격상승률)1.0%, 2019년과 2020년 실질 경제성장률이 각각 2.4%, 2.5%인 것을 가정한 결과다. 분양 확대에 따른 입주 물량 증가는 전세 시장에도 영향을 미칠 것으로 예상됐다.

 

송 부장은 "아파트 입주 물량이 장기평균 대비 10% 증가할 경우 전셋값은 0.61.121% 하락했다""서울·경기 지역에서 전셋값이 가장 높았던 시점이 201712월과 20182월임을 고려하면 2년 만기가 도래하는 201912월부터 수도권에서 역전세 현상이 표면화될 것"이라고 지적했다. 일례로 올해 경기도 입주 물량이 지난해보다 12% 늘어난 187000세대, 중위 전셋값은 2017년 말(25000만원)보다 2000만원 내린 23000만원으로 예상됐다. 한국 주택시장은 주택보급률이 이미 100%를 넘어선 단계에 들어서 초과공급을 소화하기 어렵다는 것도 문제로 지적됐다. 올해 기준 주택보급률은 106.0%, 인구 1000명당 주택 수는 412세대로 추정된다.

 

2018년 기준으로 가구 수 증가와 주택멸실 수를 더한 `기초주택수요`348220세대지만, 실제 주택 인허가 물량은 554136세대에 달한다. 20만세대가 넘는 공급초과가 발생하고 있는 셈이다. 국토교통부가 발표한 분양가상한제3기 신도시 개발이 주택시장 문제를 해소할 수는 없을 것이라는 지적도 나왔다. 송 부장은 "현 시점에서 신도시 건설은 구도심 쇠퇴를 촉진한다. 3기 신도시가 과연 정부가 원하는 방향으로 갈지 의문이 제기된다""분양가 상한제 시행 전에는 마진을 맞추려고 `밀어내기`가 이뤄지고 시행되고 나면 시장은 상당 기간 위축될 것이다. 정부 정책이 주택시장 변동성 확대 요인이 될 수 있다"고 진단했다.(2019826일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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`깡통전세`까지 나오는데, 대치·중계·목동 강세 연례행사처럼 이어져
`불수능`에 더 뛰나

 

 

 

  매년 그랬듯 올해도 수능 전후로 우수 학군 지역인 강남구 등의 전셋값이 나 홀로 강세를 띠는 것으로 나타났다. 최근 전세 가격의 기록적 하락에 전국이 `깡통전세(전세가보다 집값이 더 하락)`나 역전세(전세가가 2년 전보다 하락)` 등을 겪고 있는 것과 대조적이다. 19KB부동산 통계자료에 따르면 강남구의 112주차 전세 시세는 3.32161만원이었다. 지난해 4분기 2019만원 대비 7.03% 상승한 것이다. 반면 서울 아파트 전체 전세 시세는 같은 기간 4.13% 올라 강남 상승률의 절반을 조금 웃도는 수준에 그쳤다. `강남 학군의 힘`이 전세 약세장에서도 먹혔다는 평가를 받고 있다. 강남구의 경우 매매가격은 가파르게 상승했지만 연식이 30년을 훌쩍 넘은 재건축 아파트가 많아 전세가율은 낮은 편이다. 또 멀지 않은 송파구 가락동 일대 1만가구 `미니 신도시`급 단지인 `헬리오시티` 입주가 임박했고, 이달 일원동 `래미안 루체하임`과 내년 2월 개포주공2단지 재건축 `래미안 블레스티지` 입주도 예정돼 있어 전세가격 타격이 불가피할 것이라는 관측이 있었다. 그러나 예상과 달리 강남 전셋값은 견고했다.

 

 

  특히 학군이 강세인 대치동과 도곡동, 역삼동 일대의 경우 3.3당 전세 시세가 각각 2409만원, 2343만원, 2518만원으로 강남구에서도 가장 높은 축에 속했다. 같은 강남구에서도 학군 영향이 상대적으로 적은 세곡동(1752만원), 논현동(1888만원), 압구정동(1824만원), 청담동(2072만원)보다 훨씬 높다. 특히 대치·도곡·역삼라인의 전셋값은 최근 수학능력시험이 마무리되면서 수요가 늘어나며 매물이 동나는 분위기도 감지된다. 올해 수능이 유난히 어려운 `불수능`이라는 평가를 받으면서 학원가가 가까운 대치동이나 도곡동 일대로 이사하려는 학부모가 대폭 늘어난 것이다. 강남구 대치동 일대 A공인중개소 관계자는 "수능 직후부터 겨울방학 때까지 전세 물량 자체가 귀하다. 아파트별로 확보한 전세 물건이 10개가 안 된다"고 말했다. 또 중학교 3학년 자녀를 둔 학부형의 경우 고등학교 원서 접수 마감이 1210일이기 때문에 그전까지만 이사를 하면 해당 주소지 인근 학교 배정이 유리한 편이다. 이 때문에 11월 전세를 구해 1210일 전에 전입신고를 마치려는 수요가 늘고 있다는 분석이다. 과거에도 대치·도곡·역삼동 일대 전셋값은 시계열상으로 1~2분기에는 잠잠하다가 중·고등학교 배정을 노린 이사 수요와 수능 직후 학원 수요 등이 몰리는 3~4분기에 훌쩍 뛰는 경향을 보여 왔다. 도곡동 소재 도곡삼성래미안의 경우 숙명여중·고로 진학시키려는 학부모가 모여 이사 비수기로 꼽히는 8월 전용 84전셋값이 108000만원까지 뛰었다. 연초만 해도 같은 면적 전셋값은 92000만원이었다. 6개월 만에 전셋값이 16000만원 상승한 것이다.

 

  신축의 경우 전셋값 상승이 더욱 가팔랐다. 대치동 학원가를 바로 코앞에 두고 있으면서도 입주 3년 차인 신축 `래미안대치팰리스` 전용 84의 경우 올해 511억원이었던 전세가격이 8145000만원까지 뛰었고, 현재 호가는 15~155000만원에 달한다. 전세 약세 국면에서 이 같은 3~4분기 전셋값 폭등 현상은 철저히 학군과 학원가 수요에 기인한 것이라는 분석이다. 학군 수요가 전셋값을 뒷받침하는 것은 강남만의 현상은 아니다. 양천구 목동의 경우 112주차 전세 시세는 1709만원이었는데, 이는 양천구 전체 평균 전세 시세 1449만원보다 18%나 높은 것이다. 양천구에서도 목동 일대는 학원가가 포진해 있는 데다가, 명문 학군이 있어 학부모 선호도가 높다. 노원구에서도 학군이 좋아 선호도가 높은 중계동의 전세 시세는 1069만원이었던 데 반해, 노원구 전체 시세는 967만원에 그쳤다. 한편 19일 한국감정원에 따르면 올해 들어 10월까지 전국 아파트 전세가가 2.46% 하락했다. 2004년 집계를 시작한 이후 최저로, 마이너스 변동률 또한 14년 만이다.(20181119일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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