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2년새 집값 11% ·전세 5% 그쳐 전세가율 69.3%29개월최저

기존 갭투자자는 전세만기 때 수천만원 현금 마련해야 할 판

재건축 속도조절로 전세수요 감소당분간 서울 전셋값 상승 어려워

"봄 이사철 지켜봐야" 주장도

서울 전셋값 2주 연속 하락갭투자 '경고음'

 

 

  서울 마포구 성산동 소재 대단지 아파트인 성산시영 전용면적 50의 매매가격은 최근 2년 사이 15000만원 이상 올랐지만 전세가격은 오히려 1000만원 떨어졌다. 집을 가진 사람 입장에서 평가가치가 높아진 것은 반길 일이지만 당장 집을 팔 계획이 없는 갭투자라면 전세계약 갱신에 맞춰 목돈을 마련해야 한다. 새 임차인으로부터 받는 전세보증금으로 기존 임차인의 보증금을 충당하지 못하기 때문이다. 서울 아파트의 매매가격 대비 전세가 상승이 지지부진하자 최근 갭투자로 매수한 사람들은 고민이 깊어졌다. 서울 마포구에 위치한 아파트를 2년 전 갭투자로 매수한 A씨는 조만간 계약 기간 만기가 돌아오는데 같은 아파트 동일 면적의 전세 시세가 2년 전 대비 2000만원 가까이 빠진 바람에 추가 비용 투입이 불가피한 상황이다. 당장 목돈 마련이 부담스러운 그는 아파트를 팔아 차익을 실현하고 싶은 마음이 굴뚝같지만 지금 살고 있는 전셋집 계약이 어떻게 될지 몰라 망설이는 중이다. 자칫하면 갭투자로 매수한 집에 들어가서 살아야 할 수도 있기 때문이다. 한국감정원에 따르면 지난달 19일 기준 직전 일주일간 서울 아파트 전세가격은 0.02% 하락20146월 이후 38개월 만에 상승세가 꺾였다. 193주 만이다. 차주 통계에서도 서울 아파트 전셋값은 0.02% 하락했다. 매매가격과 전세가격 상승률 간 격차는 20162월부터 올해 2월까지 2년간 통계를 살펴봐도 명백하게 드러난다. 이 기간 서울 아파트 매매가격은 11.01% 올랐지만 전세가격 상승률은 5.17%로 절반 수준에 그쳤다.

 

 

  집값 상승과 전셋값 부진이 겹치며 전세가율은 25개월 만에 최저치로 떨어졌다. 한국감정원 통계에 따르면 지난달 기준 서울 아파트 평균 전세가율은 69.3%로 조사됐다. 2월 전세가율이 전월(70.1%) 대비 1%포인트 가까이 하락하며 70%의 벽이 깨진 것이다. 전세가율이 낮다는 건 매매가격 대비 전세가격의 비율이 낮다는 뜻으로 전세 시장에서 수요 대비 공급이 많다는 의미로까지 확대 해석이 가능하다. 전세가율은 20166월 단기 고점 72%를 찍은 후 추세적으로 하향세에 접어들었다. 이로 인해 전세가율이 70~80%에 육박했던 2~3년 전만 해도 적게는 수천만 원에서 많아야 1억원대 현금만 있어도 가능했던 갭투자는 이제 최소 3억원의 여유자금이 필요해졌다. 실제 서울부동산정보광장에 따르면 서울시 중구 신당동에 위치한 2000여 가구 규모 약수하이츠(전용 84기준)201648000만원까지 올랐던 전세가격이 최근 4억원으로 떨어졌다. 반면 매매가는 62000만원에서 72000만원으로 1억원 가까이 증가하며 매매가 대비 전세가를 뜻하는 전세가율이 대폭 낮아졌다. 2년 전 15000만원으로 가능했던 갭투자를 하려면 이제 최소 32000만원이 필요하다. 새 아파트인 마포래미안푸르지오 역시 전용 59의 매매가격은 61000만원에서 85000만원으로 뛰었지만 전셋값은 5억원대 초·중반에 묶여 있다.

 

 

  관건은 전셋값 하락이 언제까지 이어지느냐다. 당장 전셋값이 상승 반전하기 어려운 형편인 만큼 갭투자 시대가 사실상 끝난 게 아니냐는 전망도 나온다. 전세계약 연장 시 추가 비용 부담이 커짐에 따라 아예 집을 팔아야 하는 경우도 나올 수 있다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "올 들어 전셋값 상승률이 둔화되는 게 눈에 띈다""강남권 재건축 속도 조절로 이주 시기가 늦춰질 가능성이 커져 전세 수요 유발 요인이 사라졌고 서울 신규 입주량도 상당히 늘어났다"고 밝혔다. 그러나 서울 전셋값 약세가 지속될지는 좀 더 지켜봐야 한다는 의견도 있다. 일반적으로 전셋값은 매매시세에 후행하는 특성이 있는 데다 가파르게 오르던 서울 집값이 정부의 재건축 규제 이후 안정화에 접어들고 있기 때문이다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "지금의 전세 안정기가 얼마나 갈지는 지켜봐야 한다""당장 전세가가 크게 오르락내리락하지는 않겠지만 봄 이사철 및 신규 입주 시기와 맞물려 반등할 가능성도 있다"고 밝혔다.(201836일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

연말 재테크 레시피, 달러·배당주펀드 넣고 급등한 부동산 피하고

단기 예적금으로 조심조심위기 대비 현금확보

여유자금은 달러ELS·비과세 해외펀드 관심 둘만

주식시장 충격땐 주가 떨어질 때마다 분할 매수를

 

  지난 9월 글로벌 시장의 관심을 모았던 미국의 금리 인상이 불발됐지만 상대적으로 올해 말에는 금리 인상의 가능성이 더 커졌다. 재닛 옐런 미국 연방준비제도이사회(FRB) 의장"금리를 낮추고 돈을 푸는 완화적 통화정책이 너무 오래 지속된다면 손실이 이득보다 더 커진다"(1014일 보스턴연방은행 주최 토론회)고 사실상 금리 인상을 예고한 상태다. 저금리 기조가 장기화되고 있는 국내 시장도 미국의 금리 인상은 최근 과열 조짐을 보이는 부동산 시장과 함께 올해 말 재테크 분야의 최대 변수로 부상할 전망이다. 국내 시중은행을 대표하는 5명의 PB팀장들로부터 국내외 변수들을 감안해 연말 재테크 전략을 어떻게 짜야 하는지 조언을 구했다. 국내 대표 PB들은 미국 금리 인상을 전제로 한 투자 전략을 제시하며 "기본적으로 주식시장은 단기 충격에 대비하고 위기 상황을 넘기 위한 현금성 자산을 확보하며 예·적금 만기는 짧게 가져가라"는 조언들이 많았다.

 

  신현조 우리은행 투체어스잠실센터 PB팀장은 "1년 미만 예·적금으로 자금을 탄력적으로 운용하는 게 좋다""단기 상품에 돈을 넣어두고 있다가 추후 금리 상황을 살펴 움직이는 게 낫다는 의미"라고 설명했다. 그는 "공격적 투자자라면 원·달러 환율이 1120원대에서 움직이는 상황을 이용해 싼 달러 자산에 미리 투자하고 보수적인 투자자라면 달러 예금과 달러 상장지수펀드(ETF)에 투자할 만하다"고 권고했다.

 

  고희정 KEB하나은행 본점 영업부 PB센터 PB팀장은 "위기 상황에 대비해 반드시 현금을 보유하라"며 단기 변동 장세에 대비해 국내 주식형과 인덱스펀드를 주가 하락 시마다 분할 매수할 것을 권했다. 고희정 팀장 역시 최근 하락폭이 컸던 점을 지적하며 달러 자산들에 대한 관심을 가질 것도 당부했다. 김정애 신한PWM분당중앙센터 팀장은 "각국의 대선을 전후해서 경기 부양에 대한 필요성이 강해지고 있지만 이미 통화 완화 정책이 한계에 달한 만큼 내년에는 재정정책, 그리고 구조조정을 지원하는 차원에서의 제한적인 통화 완화 정책이 글로벌 경제를 이끌 것"이라고 전망했다. 반면 공성율 KB국민은행 목동PB센터 PB팀장은 "미국 금리 인상과 정치적 이슈도 중요하지만 현재 자산관리 시장을 무겁게 짓누르고 있는 '글로벌 저성장'에 좀 더 주목할 필요가 있다""불확실성, 저성장 이슈로 인해 시장 변동성은 앞으로도 크게 낮아지기 힘들어 중위험 상품의 선호도가 높아질 것"이라며 조금은 다른 시각을 보였다.

 

  주식 투자에 대한 조심스러운 접근은 공격적인 성향이 강한 증권 전문가들도 크게 다르지 않았다. 오승훈 대신증권 연구원은 "힐러리 클린턴의 대세론이 흔들릴 가능성이 낮아지면서 주가가 큰 폭으로 조정받을 가능성은 상대적으로 낮아졌다"면서 "12월 미국 금리 인상 전망과 가격 부담 등으로 국내 주식시장 전체가 한 단계 올라서는 상승을 보이기는 힘들 것"이라고 전망했다. 이 때문에 증권사 전문가들도 배당주, 가치주 등을 많이 추천하는 분위기다. 연초와 달리 부동산 투자를 언급하는 전문가들은 보기 힘들었다. 황세영 한국씨티은행 WM클러스터장은 "금리 상승 초기에는 부동산보다는 주식에 투자하는 것이 좋다""차입을 통한 무리한 투자는 차입비용 증가와 투자 대상 가격 하락의 이중고를 겪을 가능성이 높으니 피하라"고 조언했다. 구체적으로 연말에 관심을 가질 만한 투자 상품은 어떤 것들이 있을까.

 

  김정애 신한은행 팀장은 미국 금리 상승 이후 달러 자산에 대한 관심을 당부하며 달러ELS를 꼽았다. 연말 배당 확대 수혜를 기대한 배당주 펀드 투자, 최근 가격 조정을 받은 (골드바) 등도 주목할 상품으로 추천했다. 신현조 우리은행 팀장도 저금리 기조를 감안한 배당주 펀드가 유력하다고 답했고, 지난 4월 부활한 비과세 해외 펀드도 관심을 가져볼 만하다고 말했다. 대체적으로 5명의 PB들은 안정적인 수익을 노릴 수 있는 국내 가치주, 배당주에 투자하는 펀드나 달러 자산, 선진국 회사채 채권펀드 등을 추천하는 분위기다.

 

  만약 3억원의 현금이 있다면 어떻게 투자할 것인가라는 질문도 던져봤다. 물론 개별 투자자들의 현금 동원력이 다르겠지만 전문가들이 3억원이라는 자금을 어떤 비율로 분배하는지는 참고가 될 것이다. 황세영 한국씨티은행 팀장은 선진국 주식펀드에 1억원, 국내 대형주 펀드 5000만원, 국내 중·소형주 펀드에 5000만원을 배분했다. 선진국 회사채(4000만원), 선진국 하이일드 채권펀드(3000만원), 이머징마켓채권펀드(3000만원) 등에도 돈을 나눠 넣었다. 변동 장세에 대비해 국내외 주식에 고루 분배해 투자하고, 채권 역시 쪼개 넣는 모습이다. 고희정 하나은행 팀장은 MMF 등 현금성 자산을 1억원 정도 보유하겠다고 답했다. 일단은 장이 출렁거릴 때 현금을 확보하고 있다가 상황을 봐서 투자하겠다는 뜻으로 풀이된다. 신현조 우리은행 팀장은 여유자금을 50%(단기저축상품 30%, MMF 등에 20%)나 가져가면서 안정적인 투자를 하겠다고 밝혔다. 나머지 금액 중 30%는 대출채권이나 배당주에 투자하는 펀드 등 중위험 상품으로 정기예금보다 높은 수익률을 추구할 것이며 마지막 20%의 자금으로는 주식 또는 주식 관련 파생상품, 달러 자산 상품에 투자해 채권 수익률 이상을 노리겠다고 말했다.(20161022일 매일경제 기사 참조)