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퇴거 위로금, 집주인 양도차액 계산에 경비로 반영 가능

받은 세입자는 기타소득에 해당"기준 불명확해 과세는 어려워"

 

 

지난해 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부장관이 세입자를 내보내려고 `위로금` 2천만원을 줬다고 알려지며 벌어진 논란 가운데 하나는 세금 문제다. 주택임대차보호법 개정으로 작년 7월 말 계약갱신청구권이 도입된 후로 홍 부총리처럼 주택을 매각하기 위해 세입자에게 위로금 또는 보상금을 지급하고 세입자는 계약갱신청구권을 쓰지 않기로 합의하는 사례를 종종 볼 수 있다. 홍 부총리 사례처럼 세입자 퇴거 위로금 액수가 이사비와 `복비` 수준을 벗어나 수천만원이나 되는 거액이라면 집주인에게는 만만치 않은 추가 부담이 된다. 주택 매도자 입장에서는 양도차익이 그만큼 줄어드는 것이기도 하다. 주택 매도를 생각하고 있는 50대 직장인 A씨는 "세무사에게 세입자 퇴거 위로금을 양도세 계산 시 경비로 반영할 수 있는지 문의했더니 알 수 없다는 답을 받았다"고 전했다.

 

 

11일 국세청에 따르면 집주인이 집을 매각하려고 지급한 세입자 퇴거 위로금은 양도세 계산에 `경비`로 반영할 수 있다. 국세청 관계자는 "위로금을 경비로 산입할 수 있는지는 각각 사실관계에 따라 판단하게 되는데, 원칙적으로 양도와 직접 관련해 발생한 비용(명도 비용)은 경비로 인정된다"고 설명했다. 이 관계자는 "집주인이 입주할 목적으로 위로금을 주고 내보냈다면 명도 비용이 아니므로 이후 양도 때 경비로 인정되지 않을 것으로 판단된다"고 덧붙였다. 위로금을 받은 세입자쪽의 과세 문제는 여전히 혼란스러운 상태다. 위로금 또는 합의금이 수천만원대 거액이라면 `기타소득`으로 분류돼 과세 대상이 될 수 있다는 게 국세청의 설명이다. 그러나 위로금 중 얼마만큼이 과세 대상인지를 놓고서는 국세청도 뚜렷한 기준을 제시하지 못하고 있다. 계약이 만료되기 전에 세입자를 내보냈다면 위로금은 위약금 또는 해약금에 해당하는데, 이 경우 `손해액을 초과해 지급한 금액`이 기타소득액이 된다. 문제는 세입자의 손해액을 산정하기가 쉽지 않다는 데 있다. 단순히 이사비와 중개수수료만을 손해액으로 한정하는 의견에는 세입자가 동의하기 어렵다. 계약이 만료된 세입자에게 준 위로금도 기타소득액을 따지기가 쉽지 않다.

 

 

국세청은 법적 의무 없이 지급하는 합의금 성격의 사례금은 전액을 기타소득 과세 대상으로 보는데, 계약갱신청구권이 있는 세입자가 받은 위로금이 그에 해당하는지 명확하게 답하지 못했다. 다만 전액을 기타소득 과세대상 금액으로 본다고 해도 이러한 합의금은 80%를 필요경비로 의제(擬制, 인정)한다고 국세청은 설명했다. 계약갱신청구권 도입으로 300만원 이상(기타소득 합산 신고 기준) 위로금을 받은 세입자가 이를 기타소득으로 신고한다면 그 시기는 오는 5월 종합소득신고 기간이다. 다른 국세청 관계자는 "세입자가 받은 퇴거 위로금에 대한 기타소득 과세 관행이 구축되지 않아 손해액 계산 방식 등을 명확하게 제시하기는 어렵다""관할세무서가 위로금을 받은 사실을 파악한다고 해도 근거를 제시하기 어려워 본격적으로 과세하기는 어려운 단계"라고 덧붙였다.(2021311일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  "2013년 말 이후 가로수길에는 건물 거래가 하나도 없어요. 양도세 폭탄을 맞는데 누가 건물을 팔겠어요." 지난 5일 서울 강남구 신사동 가로수길에서 중개업을 하는 공인중개사 A씨는 푸념을 늘어놨다. 건물주들이 세금을 덜 내기 위한 방편으로 고액 건물을 자식에게 물려주는 걸 선호하면서 상가건물 거래가 뚝 끊겼다는 것이다. A씨는 "상가 건물 매매가 뚝 끊긴 게 벌써 3년째 이어지고 있다"고 전했다. 이런 현상은 2006년 양도세를 전면 실거래가 기준으로 매기면서 조금씩 나타나기 시작됐다. 강남 신사동을 비롯해 홍대·이태원 등 부동산 가격이 크게 오른 지역은 양도세와 증여세 간 격차가 더 커져 비슷한 상황인 것으로 전해졌다.

  B씨는 지난 2월 서울 강남구 신사동 도산공원 인근에 보증금 12억원을 끼고 있는 시세 60억원 상당의 상가건물을 자녀에게 증여했다. 토지면적 400㎡, 연면적 900여 ㎡ 규모 지상 4층짜리 건물을 자녀 두 명에게 증여하고 그가 낸 세금은 6억원이다. 신한은행 세무팀에 의뢰해 같은 건물을 양도했을 때를 시뮬레이션한 결과 예상 양도세는 12억원에 달한다. 만약 B씨가 이 건물을 제3자에게 60억원에 팔았다면 1999년 취득가격 12억원과 차액 48억원이 양도차액이 된다. 여기에서 장기보유공제 30%를 빼고 38% 세율을 적용한 후 기타 사항을 공제하면 총세액은 12억원이다증여세가 양도세의 절반밖에 되지 않는 것은 상가건물은 취득 후 2년이 지나면 시세의 50~60% 수준에 불과한 기준시가를 기준으로 증여할 수 있기 때문이다.

  국세청 관계자는 "상속세 및 증여세법 61조 등에 따르면 상속·증여 이전에 인근 지역에서 유사 매매 사례가 있다면 그 매매가를 바탕으로 시가를 산정할 수 있다"면서도 "거래가 많고 성질이 비슷한 아파트와 달리 상가건물은 같은 상권 내에서도 가치가 저마다 달라 유사성을 입증하기 어려워 보통 기준시가를 적용한다"고 말했다. 상가건물 증여에 따른 세금 회피 효과는 현금 증여와 비교하면 더 커진다. 만약 B씨가 건물 시세 60억원에서 보증금을 뺀 가치에 상당하는 현금 48억원을 두 자녀에게 증여했다면 세금은 14억원에 달했을 것이다. 자녀 한 명에게 돌아가는 24억원에 각종 공제와 증여세율 40%를 적용하면 자녀 한 명당 7억원의 증여세가 부과된다.

  고액 자산가를 상대하는 자산관리 컨설턴트 C씨는 "일부 건물주들은 증여세를 피하려고 건물을 담보로 융자를 받아 수년에 걸쳐 자녀들에게 생활비를 주기도 한다"며 "세무당국이 파악할 수 없게 자녀에게 현금을 물려주는 방법"이라고 전했다. 증여로 인한 절세 요소는 또 있다. 국세청 관계자는 "고액 자산가가 매달 300만원씩 자녀에게 주고 자기 생활비로 썼다고 주장하면 그것까지 추적해서 세금을 매기긴 어렵다"고 말했다. 추후 건물을 자녀에게 물려줄 때 담보로 받은 빚만큼 증여세에서 공제받을 수 있기도 하다. 시가와 격차가 지나치게 큰 공시지가도 영향을 미치고 있다는 진단이다. 신한은행 관계자는 "상가건물 증여세를 현실화하려면 공시지가를 시가에 근접하게 해야 한다"면서 "국세청은 시세 변동이 없더라도 공시지가를 꾸준히 올리고 있다"고 전했다.(2016년 4월 6일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 영도나그네 2016.04.06 12:20 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    요즘 비업무용 부동산의 양도세 때문에 거래절벽이 일어나고
    있다는 기사들이 나오더군요..
    좀 생각을 하고 세법개정을 해야 하는 데...
    잘보고 갑니다..
    좋은 시간 되시기 바라면서..

  2. 도느로 2016.04.06 14:56 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    세금 정말 엄청나군요....
    어떻게든 현실성있게 개정해서
    부동산 거래가 활성화되었으면 좋겠네요.

  3. 행복생활 2016.04.06 16:36 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 알아 갈게요!!
    기분 좋은 하루가 되셔요~

  4. ☆Unlimited☆ 2016.04.06 18:22 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보고 갑니다. 좋은저녁 되세요^^

  5. Shinny 2016.04.06 18:36 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보고 갑니다~~

  6. 봉리브르 2016.04.06 18:36 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 알고 갑니다.
    편안한 저녁시간 보내세요^^

  7. 개인이 2016.04.06 20:51 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은 정보 잘 보고 갑니다 ~ 좋은 하루 되세요 ^^

  8. *저녁노을* 2016.04.07 04:53 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보고가요^^

  9. 훈잉 2016.04.07 07:52 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은보네요!
    즐거운하루 보내세요

  10. 핑구야 날자 2016.04.07 07:56 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    양도세가 부담이 되기도 하지요 그래서 양도세를 피하는 방법을 많이 찾는 거 같아요

  11. 솜다리™ 2016.04.07 10:59 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    증여 받을 건물 있으면 넘 좋겠내요..
    세금은 좀 아깝기도 하겠지만...ㅎㅎ

  12. 행복생활 2016.04.07 14:35 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    덕분에 좋은 정보 잘 알아 갑니다 ^^
    기분 좋은 하루가 되셔요~

  13. 멜로요우 2016.04.08 08:59 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘보고 갑니다~ 부동산 매물에 대한 정보를 조금씩 알게되네요

  14. 다딤이 2016.04.08 17:55 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    양도세 세율이 높네요.. 부동산 관련 정보 잘 보고 갑니다^^
    즐거운 금요일 되세요^^

  15. 훈잉 2016.04.11 07:16 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    양도세 세율이문제네요
    잘보고갑니다
    즐거운하루보내세요

  16. 자취in 2016.04.12 11:50 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    양도세 세율이 생각보다 정말 높았네요
    부동산 정보 잘 보고 갑니다
    좋은 하루 보내세요 :)

  17. 브라질리언 2016.04.12 18:09 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    집을 사고 팔때 양도세 세율이 정말 걱정되는 요소 같아요..

  18. 브라질리언 2016.04.12 18:09 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    집을 사고 팔때 양도세 세율이 정말 걱정되는 요소 같아요..

  19. 空空(공공) 2016.04.13 09:29 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 알아 갑니다
    저에겐 해당이 없지만..ㅎㅎ