09-20 20:33

 
 

 

 

3층 다가구는 단독주택인데 옥탑방 있다고 4층 건물 취급

공동주택 간주해 양도세 중과

지자체는 아예 주택으로 안봐 과세·인허가 기준 달라 논란

 

 

서민 주거공간 중 하나인 `옥탑방` 때문에 양도세 폭탄을 맞는 사례가 속출하고 있다. 3층 이하 다가구주택은 건축법상 단독주택으로 분류돼 1주택 기준으로 과세됐다. 그런데 지난해부터 과세당국이 무허가로 지은 옥탑방을 세법상 주택으로 분류하며 옥탑방이 있는 3층 건물을 4층 건물로 취급해 다주택자 기준으로 양도세가 중과된 것이다. 21일 조세심판원 등에 따르면 이 같은 이유로 주택 매매 후 양도세를 중과받은 납세자들이 조세심판을 청구했다가 기각된 사례가 작년 한 해에만 5건에 달했다. 당초 1주택 기준으로 양도세를 납부했지만 국세청 조사 후 양도세가 대폭 늘어난 납세자들이 양도세 경정심판을 청구했지만 심판원도 국세청 손을 들어줘 세 부담을 지게 된 것이다. 옥탑방 다가구주택을 매매했다가 양도세를 중과받은 납세자가 대거 모여 지난달 서울지방국세청 앞에서 항의 시위를 벌였고, 향후 조세심판원, 법원 등에 집단 불복·소송을 준비 중인 것으로 전해졌다. 과세당국의 과세 조치에 크게 반발한 이유는 그동안 옥탑방이 딸린 다가구주택은 통상 단독주택으로 취급해 1주택 기준으로 양도세를 감면해주거나 면제해줬기 때문이다.

 

 

건축법상 3층 건물까지는 총 29개 건축물 유형 중 `단독주택`으로 분류돼 1가구 1주택자에 대한 양도세 장기보유특별공제 등 혜택이 적용된다. 반면 4층 이상 건물은 다세대주택, 아파트 등 `공동주택`으로 분류돼 소유주가 다주택자로 취급받고 양도세 혜택을 받을 수 없게 된다. 지난달 이들이 발표한 호소문에 따르면 옥탑방 때문에 4층 다세대주택으로 취급받은 건물 소유주는 적게는 1억5000만원에서 많게는 10억원에 가까운 양도세를 부과받았다. 문제는 이런 옥탑방 중 대부분이 무허가 건축물이고, 인허가권자인 지자체조차 정식 주택으로 취급하지 않았다는 것이다. 경기도 소재 한 지자체의 건축허가 담당자는 "주택 유형으로 건축허가를 받으려면 욕실, 주방 등 기본적인 생활 요건을 갖춰야 한다. 창고 수준 시설만 갖추고, 단순히 사람이 잠을 잘 수 있다고 해서 주택으로 인정받을 수 없다"고 전했다. 상황이 이렇다 보니 중앙부처인 국토교통부는 전국에 분포한 옥탑방 실태나 통계조차 제대로 갖고 있지 않다. 반면 국세청은 조사를 통해 사람이 거주했다고 판단되고, 면적 기준(옥상 면적 중 8분의 1~6분의 1)만 충족하면 옥탑방을 주택으로 간주하고 양도세를 부과하기 시작했다. 거주 사실을 증명하기 위해 전기계량기나 냉난방 시설을 설치했는지 등을 나름대로 근거로 제시했지만 건축허가 과정에서 요구하는 깐깐한 요건에 비해 훨씬 너그러운 수준이란 평가다.

 

 

서울 마포구에 3층짜리 단독주택을 소유한 A씨는 "국세청 기준이라면 양도세뿐 아니라 보유세를 부과할 때도 다주택자 기준으로 재산세·종합부동산세를 부과해야 하지 않느냐"며 "유독 매매에 대해서만 다주택자 기준을 적용하는 것은 논리적이지 않다"고 말했다. 국세청과 조세심판원은 옥탑방에 대해 주택 여부를 판단하는 기준이 굳이 건축법 인허가 기준과 일치할 필요는 없다고 주장한다. 조세심판원 관계자는 "건축 개념에서 옥탑방을 주택으로 인정할 수 없다고 해도 과세원칙상으로는 옥탑방을 주거 목적으로 쓰고 이를 통해 소득이 발생했다면 세금을 부과해야 한다"고 덧붙였다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "행정제도가 칸막이 식으로 운용되다 보니 현장에서는 기형적인 결과가 도출된 전형적 사례"라며 "과세당국과 건축허가 당국이 실무를 수정할 수 없겠지만 담당 부처인 기획재정부, 국토부 등이 납세자 혼란을 막기 위해 제도를 개선해야 한다"고 촉구했다. 일각에선 정부가 집값 잡기에 나서면서 과세 강도를 높인 사례 중 하나라고 해석한다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 "수도권 집값이 급등하고 단독주택이 여유 계층 사이에 틈새 재테크 수단으로 떠올라 정부가 단독주택 공시가격 현실화율을 대폭 끌어올리는 등 집중적인 과세 타깃으로 삼았다"며 "앞으로도 단독주택에 대한 과세 강화 조치가 계속 이어질 가능성이 높다"고 말했다.(2020년 1월 22일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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내년부터 9억 이상 고가주택, 2년 거주 못 채우면 양도세 폭탄

 

 

  ‘똘똘한 한 채를 갖고 있지만 실제 거주하지 않고 있거나 갈아타기를 고려하는 1주택자라면 올해 절세전략을 세심하게 짜야 할 전망이다. 거주 요건을 맞추지 못한 고가 주택의 장기보유특별공제율이 내년부터 크게 줄기 때문이다. 1일 세무업계에 따르면 1주택자가 실거래가 9억원 이상의 주택을 양도할 때 주어지던 장기보유특별공제 혜택이 올해를 끝으로 크게 바뀐다. 장기보유특별공제란 주택 보유 기간에 따라 양도소득세를 공제해주는 제도다. 내년부터는 양도할 때 2년 거주기간을 채우지 못하면 공제율이 대폭 감소한다. 지난해 발표된 ‘9·13 부동산 대책의 후속 조치다. 현행 장기보유특별공제 방식은 3년 이상 보유했을 때 24%를 깎아준다. 이 공제율은 매년 8%포인트씩 오른다. 또 거주기간에 관계없이 10년 이상 보유할 경우 양도차익의 최대 80%를 공제한다. 하지만 내년 11일 이후엔 같은 주택을 팔더라도 2년 이상 거주한 경우에 한해서만 최대 80%의 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있다. 비거주로 3년 이상 보유했다면 공제율은 6%로 대폭 줄어든다. 공제율도 매년 2%포인트씩만 오른다. 거주 요건을 채우지 못하면 15년 이상 보유하더라도 공제율이 30%에 그친다. 물론 거주 요건을 충족하면 공제율은 종전처럼 매년 8%포인트씩 상승한다.

 

 

  예를 들어 20091110억원에 산 비거주 주택을 올해 123115억원에 매도한다면 양도세는 4999500원이 된다. 보유기간 10년을 꽉 채워 공제율 80%(10)를 적용받아서다. 내년 11일 매도한다면 양도세는 52019000원으로 급증한다. 거주 요건을 채우지 못한 탓에 공제율이 22%(11년 보유)로 줄어들어서다. 하루 차이로 세금이 4700만원가량 불어나는 것이다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장은 전세금이 높아 고가 주택에 실제로 거주하지 못하고 소유만 하고 있던 1주택자의 상담이 늘고 있다차익이 클 경우 양도세가 확 불어나기 때문에 꼼꼼한 절세전략 마련이 필요하다고 설명했다. 서울 강남 등지에서 신축 중인 고가 아파트의 경우 이 같은 이유로 집주인들이 세를 놓지 않고 입주하는 사례가 늘어날 것으로 일선 중개업소들은 예상하고 있다. 4년 뒤 판다고 가정했을 때 2년간 실제 거주하면 공제율이 32%지만 거주 요건을 채우지 못하면 공제율이 8%로 줄어들기 때문이다.(201912일 한국경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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한 달 앞둔 웃돈 분양권중과세

수도권·부산·세종 18만 가구 해당

내년 이후 보유 기간 상관 없이

분양권 전매에 50% 양도세 매겨

연내 팔지 더 갖고 있을지 잘 따져야

 

 

  2015년 서울 뉴타운 아파트에 당첨된 김모(43). 계약 후 세금 부담이 적은 2년이 지나 전매해 웃돈을 챙길 생각으로 청약했다. 그동안 분양시장 경기가 좋아 현재 7000만원까지 웃돈이 붙어 전매할 시점을 잡지 못했다. 그런데 요즘 고민에 빠졌다. 8·2부동산대책에 따라 정부가 분양권 양도세를 중과하기로 한 시점인 내년불과 한 달도 남지 않았기 때문이다. 김씨는 늘어날 세금과 더 오를지도 모를 웃돈을 저울질하며 갈팡질팡하고 있다. 분양시장 호황기였던 2015~2016년 뛰어든 분양권 투자자들이 양도세 폭탄을 앞두고 있다. 내년부터 분양권 세금이 많이 늘어날 예정이어서다. 양도세 세율을 1년 이내 단기 전매에 해당하는 50%로 상향 조정하는 소득세법 개정안이 국회 통과를 앞두고 있다. 개정안이 시행되면 보유 기간·양도 차익(웃돈)에 따라 6~40%인 양도세율이 50% 올라간다. 금은 보유 기간 1년 미만 50%, 1~240%, 2년 이상 기본세율(6~40%)이 적용된다.

 

  기획재정부 재산세제과 이용주 과장은 분양권 전매는 집이 필요한 실수요가 아니라 웃돈을 노린 가수요로 간주해 다주택자 양도세 중과처럼 세금을 많이 매기기로 했다고 설명했다. 양도세 중과는 내년 11일부터 양도하는 분양권에 적용된다. 양도 시점은 잔금 청산일이다. 대상 지역은 정부가 투기과열 우려가 있다고 판단해 지정한 전국 40곳 조정대상지역이다. 서울 전역(25개 구)과 과천 등 경기도 7, 해운대 등 부산 7, 세종시. 이들 지역에 앞서 분양된 아파트 분양권이 모두 해당하는 것은 아니다. 전매가 가능한 분양권에만 양도세가 부과된다. 지난해 11·3대책 이후 분양된 단지 중 일부는 입주 때까지 아예 분양권 전매가 금지됐다. 부동산114 조사에 따르면 내년 이후 준공 예정으로 입주 때까지 전매가 가능한 분양권은 18만 가구로 예상된다. 내년 이후 전매하면 보유 기간이 길수록, 웃돈이 적을수록 지금보다 양도세가 더 많이 늘어난다. 웃돈 3000만원 분양권의 양도세가 보유 기간 1~2년이면 세율이 40%이고 세금은 1100만원이다. 내년 이후엔 1375만원으로 25% 증가한다. 웃돈이 같더라도 보유 기간이 2년 넘으면 올해엔 기본세율 15% 적용을 받아 세금이 304만여원인데 내년엔 1375만원으로 세금이 4로 뛴다. 보유 기간 2년 초과인 경우 웃돈 1억원의 양도세는 올해 1920여만원(세율 35%), 내년 4875만원으로 2 가까이 늘어난다. 특히 비싼 분양가에 분양된 강남권 재건축 단지의 세금이 급등한다.

 

 

  201511월 평균 351로 분양된 서울 송파구 가락동 가락시영 재건축 단지인 송파헬리오시티에는 3~4억원의 웃돈이 형성돼 있다. 이달 계약 2년이 지난다. 분양가 71000여만원에 분양된 59(이하 전용면적)의 분양권 시세가 101000여만원이다. 웃돈이 3억원이다. 올해 안에 팔면 양도세가 9300여만원으로 1억원이 안 되는데 내년엔 15000만원에 가깝다. 하루 차이로 세금이 5000만원 늘어난다. 인근 부동산중개업소들은 “6개월 이상 오른 웃돈이 하루아침에 세금으로 나가게 돼 분양권 소지자들이 전전긍긍하고 있다고 전했다. 앞으로 분양권 시장 전망도 불확실하다. 정부의 잇따른 규제로 분양시장도 타격을 받아 거래량은 이미 줄고 있다. 8·2대책 후인 9~10월 서울 분양권 거래 건수가 740여 건으로 지난해 같은 기간(1800여건)의 반 토막이다. 서울 등 투기과열지구에선 8·2대책 후 분양권을 사면 입주 때까지 되팔지 못한다. 입주할 사람만 사야 한다. 자연히 분양권 수요가 줄 수밖에 없다. 내년 이후 준공 물량이 많이 늘어나는 것도 분양권 시장에 악재다. 준공을 앞두고 분양권 매물이 쏟아질 수 있기 때문이다. 내년 수도권 아파트 준공 예정 물량이 21만여 가구로 올해(17만여 가구)보다 24% 늘고 2011~2017년 연평균(11만여 가구)보다 85% 급증한다. 2019년에도 올해와 비슷한 17만여 가구가 들어설 예정이다. 김종필 세무사는 시장 전망이 불투명하면 양도 차익을 늘리기보다 세금을 줄이는 게 유리할 수 있다고 말했다.(2017125일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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  1. 휴식같은 친구 2017.12.08 12:19 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    분양권 양도세, 잘 결정해야겠네요.
    좋은 정보 잘 보고 갑니다.

  2. 시골청년v 2017.12.08 13:48 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    집 없는 사람들은 이래나 저래라 힘든거 같습니다 ㅜㅜ

  3. 영도나그네 2017.12.08 16:04 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    그러네요..
    내년부터 분양권도 중과세가 시행된다는 군요..
    올해안에 빨리정리해야 할것 같구요..
    잘보고 갑니다..

  4. 작은흐름 2017.12.08 16:09 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산, 세금.. 다 진짜 어려운 것 같아요 @_@;

  5. 핑구야 날자 2017.12.09 06:56 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    고민스러운 부분이군요

  6. 청결원 2017.12.09 06:58 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘 즐거운 주말 보내세요~