09-28 15:19

 
 

 

 

① 양도세 비과세 12억 상향에 "좀더 기다렸다가 팔자“

② 내달부터 실수요자 대출완화, 6억~9억대 매수세 늘 듯

③ 급매 없고, 실거주 매물 부족, 실수요자들 한숨만

 

 

서울 서대문구의 DMC한양아파트에 사는 김 모씨는 최근 집을 팔려고 부동산에 내놨다가 '비과세 기준 12억원 상향' 기사를 보고 보류했다. 양도 시 비과세되는 기준인 '9억원'이 넘어가기 전에 매도하고 갈아타려 했는데 정부가 12억원으로 비과세 기준을 상향한다고 해서다. 김씨는 "내놓고도 갈아탈 집이 마땅치 않고, 주변 사람들이 집값이 더 오를 거라고 해서 망설였는데 정부가 12억원으로 비과세 기준을 높인다고 하니 좀 더 기다리기로 했다"고 밝혔다. 이달 들어 부동산 오름세가 더욱 가팔라지면서 하반기 집값 상승이 우려되고 있다. 전세 매물 감소와 각종 실거주 요건, 공급 부진으로 매매가가 오르는 가운데 최근에는 정부와 여당이 잇달아 발표한 정책들이 불확실성을 높이고 매수심리를 자극하면서 집값 상승에 기름을 붓고 있다. 전셋값이 들끓고 있는데 매매시장에서 매도자 우위가 강해지면서 호가가 뛰고 있는 양상이다. 전문가들은 "각종 규제로 시장이 경색된 상태에서 정부의 잦은 대책 발표는 시장의 불안정성을 더욱 키울 것"이라고 우려하고 있다.

 

 

최근 더불어민주당이 발표한 양도소득세 비과세 기준 상향은 9억~12억원 매물의 공급 감소를 자극하고 있다. 민주당이 1가구 1주택자에 대해 양도세 비과세 기준을 9억원에서 12억원으로 올리는 안을 추진하겠다고 발표하자, 9억~12억원 구간 내 집주인들이 "정부 법안이 통과된 후 팔자"며 보류시키는 것이다. 2016년 5억원에 매수한 아파트를 11억원에 팔았다면 현재는 1600만원가량 양도세를 내야 하지만, 비과세 기준 상향이 이뤄지면 양도세가 '0원'이 된다. 서울 마포에서 강남으로 갈아탈 준비를 하고 있던 이 모씨는 "2000만원을 아낄 수 있으니 법안이 통과되는 것을 보고 매물을 내놓을 예정"이라고 했다. 다음달 1일부터 시행되는 실수요자 대출 완화 정책은 9억원 이하 구간의 매수세를 자극하고 있다. 정부는 다음달 1일부터 주택담보대출을 받을 때 적용되는 주택담보대출비율(LTV)을 우대 조건이 맞는 실수요자에 한해 최대 20%를 추가로 늘리기로 했다. 그동안 LTV 우대 혜택은 투기과열지구가 6억원 이내, 조정대상지역은 5억원 이내에 적용됐다. 그런데 앞으로는 투기과열지구는 9억원, 조정대상지역은 8억원 이내로 완화되는 것이다. 우대 혜택이 적용되면 최대 LTV 20%를 추가로 받을 수 있다.

 

 

물론 대출 최대 한도가 4억원이며 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 적용받는 '한계'는 있지만, 대출 규제 완화로 매수 여력이 생긴 실수요자들은 매수를 대기하고 있다. 회사원 이 모씨는 "수원 준신축 아파트도 6억원이 넘어서 자금이 부족했는데 다음달부터 LTV 우대가 가능하다고 하니 지금이라도 매수를 할 계획"이라고 했다. 수원 망포 공인중개업소 관계자는 "보통 신혼부부들이 6억원 이내 아파트를 많이 찾았는데 다음달부터 대출이 더 된다고 하니 7억~8억원대까지 보지 않겠느냐"면서 "6억원대 구간이 매수세가 붙으면서 9억원까지 빨리 도달할 것"이라고 했다. 한국부동산원 아파트 수급동향에 따르면 수도권 아파트 수급지수는 이달(23일) 113.4로 지난 4월(108.4)부터 계속 오르고 있다. 이 지수는 200에 가까워질수록 수급 우위가 높아진다는 뜻이다. 4월부터 3개월 연속 매수심리가 강해지는 것으로 보인다. 다주택자들이 시세보다 저렴하게 던지는 '급매'도 없다. 지난 6월 1일 이후 다주택자에 대해 양도세 중과율이 10% 상향되면서 다주택자들은 '버티기' 모드에 돌입했다. 실입주 가능한 매물은 집주인들이 배짱 호가를 던지고 있다. 경기 이천 한 공인중개업소 관계자들은 "실입주 가능한 매물은 전세 낀 매물에 비해 5000만원씩 더 부른다. 그만큼 실거주 가능한 매물이 부족한 상황"이라면서 "하반기는 이사철과 맞물려 전셋값이 뛰면서 매매가를 더 자극할 것"이라고 우려했다.(2021년 6월 29일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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집값 상승기 일시적 2주택 크게 늘어, 3년 이내 기존 집 팔면 양도세 비과세

집값 하락하고 보유세는 급증, 공시가격 오르고 종부세 중과

올 상반기 매도냐 임대 등록이냐

 

 

  지난해 7월 서울 강남권 아파트를 매입한 박모(45)씨는 요즘 고민에 빠졌다. 본인 소유의 강북 아파트에 살다 집값이 뛰는 것을 보고 급히 매입했다. 전세를 끼고 모자라는 돈은 기존 주택담보 대출로 해결했다. 서울 집이 모두 오르던 때여서 기존 아파트는 팔지 않았다. 자녀 학교 문제도 있어 2년 뒤 팔고 강남 아파트로 옮길 계획이었다. 그런데 올해 공시가격이 급등할 것으로 예상하고 주택시장이 얼어붙으면서 박씨는 불안해졌다. 공시가격이 많이 오르는 데다 보유 주택이 두 채여서 보유세(재산세+종합부동산세)가 확 늘어나게 된다. 처음엔 집값이 더 오를 것으로 보고 세금을 별로 신경 쓰지 않았다. 박씨는 집값은 별로 오를 것 같지 않고 세금만 많이 내게 됐다양도세 혜택을 보려면 어차피 3년 안에 팔아야 할 집인데 기존 집을 언제 팔아야 할 지 걱정이라고 말했다. 기존 집을 팔지 않고 갈아탈 집을 추가로 매입한 '양다리 족' 일시적 2주택자들이 막다른 골목으로 몰리고 있다. 주택시장 환경이 지난해 말부터 크게 바뀌면서 기존 주택 처분 압박이 심해져서다. 2017년 말 기준으로 서울에서 일시적 2주택을 포함해 주택을 두 채 보유한 가구는 총 365000가구이고 이중 강남권(강남·서초·송파구)67000가구다.

 

 

  대개 갈아타기는 기존 집을 먼저 처분하고 옮겨갈 집을 사는 게 순서다. 기존 집이 안 팔리면 자금이 끊기기 때문이다. 그런데 최근 몇 년 새 집값이 많이 오르면서 달라졌다. 가격이 더 뛰기 전에 갈아탈 집을 우선 매입부터 해 두는 것이다. 기존 집 가격도 오르고 있어 미리 팔 필요가 없다. 갈아탈 집을 매입한 뒤 3년 이내에 기존 집을 처분하면 주어지는 양도세 비과세 혜택을 활용하는 방식이다지난해 말부터 주택시장이 침체해 집값 전망이 어두워졌다. 서울 아파트값이 지난해 11월 중순부터 1월 마지막 주까지 12주 연속 내렸다. 12주 연속 하락세는 20144~612주 이후 최장이다. 하락 폭은 더 크다. 이 기간 0.88% 내렸다. 아파트값이 지난해 9월 초 수준이다거래는 끊기다시피 했다. 1월 서울 아파트 매매거래건수가 잠정적으로 1771건으로 20121(1536) 이후 7년 만에 가장 적다. 강남구는 81건으로 20061월 통계 작성 이후 최저다. 일시적 2주택자의 당초 예상보다 세금 부담이 훨씬 커졌다. 올해부터 2주택자 종부세 중과가 시행되고 올해 공시가격이 많이 오를 것으로 보이기 때문이다.

 

 

  지난해 공시가격 45000만원짜리 강북 아파트에 살던 사람이 추가로 공시가격 75000만원 강남 아파트를 구입한 경우 공시가격이 올해 20~30% 오른다고 보면 세금이 지난해 97만원에서 올해 880만원으로 10배 가까이 늘어난다. 공시가격 합계가 6억원이 넘어 종부세 대상이 되고 2주택자에 종부세율이 가산되기 때문이다집값이 더는 오르지 않더라도 종부세 강화로 내년엔 1070만원, 20211140만원으로 세금은 계속 늘어난다. 강남권에서 지난해 공시가격 98000만원 아파트에 공시가격 14억원 집을 추가 보유하면 세금이 지난해 380만원에서 올해 2940만원으로 급증한다. 가격 변동이 없어도 내년엔 3950만원으로 1000만원가량 세금이 더 많아진다지난해 이전에 추가 매입을 해 지난해부터 2주택인 경우도 올해 보유세가 많이 늘어난다. 지난해 공시가격 합계가 18억원에서 올해 22억원 정도로 오를 것으로 가정하면 보유세가 지난해 970만원에서 올해 1950만원으로 세부담상한인 100% 한도까지 증가한다.

 

 

  전셋값 하락도 일시적 2주택자를 압박한다. 갈아타기 위해 매입한 집의 전세계약 기간이 끝난 뒤 전셋값이 이전보다 떨어지면 차액을 돌려줘야 하기 때문이다. 2주택을 유지하는 데 자금 부담이 더욱 커지는 셈이다전문가들은 일시적 2주택자가 비과세 유예기간 3년을 끝까지 버티기가 쉽지 않을 것으로 본다. 당분간 집값이 반등할 가능성이 보이지 않기 때문이다. 기존 집을 올해 세금이 나오기 전에 처분하면 세금을 상당히 줄일 수 있다기존 주택 공시가격 98000만원과 갈아탈 집 공시가격 14억원의 사례에서 기존 아파트를 팔면 옮겨가는 집의 세금은 1000만원 정도여서 세금을 2000만원가량 줄일 수 있다. 기존 집을 처분하려면 올해 상반기가 적기다. 보유세가 61일 기준 소유자에게 부과되기 때문이다. 그 전에 팔면 1주택이다장기적으로 집값 회복과 상승을 기대한다면 둘 중 저렴한 집을 임대주택으로 등록하는 방법이 있다. 전용 85이하이면서 공시가격 6억원 이하인 주택을 8년 장기임대로 등록하면 종부세가 제외되고 양도세 장기보유특별공제 70%와 중과 배제 혜택을 받을 수 있다올해 공시가격이 6억원 이상으로 오를 것으로 예상하면 4월 말 공시가격 확정 전에 등록해야 한다.(201922일 중앙일보 기사 참조)

 

 

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