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`애물단지` 다세대·다가구, 전세난 때 정부 저리자금 지원
연간 4~5만 가구 공급 급증, 전세 안정으로 거래도 급감
서울시는 되레 "더 짓겠다"

 

 

  # 서울에 사는 40대 초반 A씨는 7년 전 서울 은평구 역촌역 인근에 위치한 84형 새 빌라를 18000만원에 매수했다. 현재 시세는 2억원대 중반. 7년간 각종 대출이자·기회비용을 고려하면 `마이너스`. 팔고 싶어도 살 사람이 없어 `애물단지` 신세다. 반면 7년 전 29000만원이던 인근 비슷한 크기 18년 차 아파트는 현재 실거래가격이 55000만원으로 두 배 가까이 뛰었다. A씨는 "지금이라도 평수를 조금 줄이고 대출을 받아 아파트로 옮기려고 알아봤지만 빌라 자체가 잘 매매되지 않아 은행에서 담보대출까지 안 해주려고 한다"며 울상을 지었다. 올해 아파트가격이 급등한 반면 전세시장이 안정되면서 빌라시장은 `꽁꽁` 얼어붙고 있다. 2~3년 전까지 신혼부부와 사회초년생에게 아파트 대안으로 주목받았지만 아파트시장으로 젊은 수요층이 대거 빠져나가고 정부가 빌라가격 수준에 아파트를 분양하는 `신혼희망타운`까지 내놓으면서 애물단지가 된 것이다. 26일 서울부동산정보광장에 따르면 올해 들어 10월까지 서울 다세대·연립주택 거래량은 44863건으로 지난해 동기 48101건에 비해 6.7%나 감소했다. 같은 기간 서울 아파트 거래량은 86865건으로 전년 동기 89173건에 비해 2.5% 줄었다. 정부의 잇단 부동산 규제 정책 여파로 전반적인 부동산 매매가 얼어붙은 가운데 다세대주택 거래 감소가 두 배 이상 심하게 나타난 것이다.

 

 

 

  1차적 직격탄은 공급과잉이다. 박근혜정부 시절인 2014년 전셋값이 급등하면서 심각한 사회문제로 떠오르자 국토교통부는 `10·30 부동산대책`을 통해 연립 등 다세대주택을 대상으로 건설자금 저리 대출단기 임대 매입 등 다양한 지원책을 내놨다. 전세난에 대해 급한 불을 끄겠다는 요량으로 1년 이내에 완공 가능한 다세대주택 공급에 열을 올린 셈이다. 국토부 통계에 따르면 2015년과 2016년 서울 다세대주택(연립 포함) 연간 공급량은 각각 4289가구, 5864가구로 2년 연속 최고치를 경신했다. 서울시도 201110월 박원순 시장 취임 이후 주민 갈등이 심한 재개발 등 대규모 정비사업에 대해 적극적으로 중재하기보다는 정비구역을 해제하고 저층 주거지 도시재생과 소규모 정비사업을 유도했다. 그 결과 서울 아파트 공급이 크게 줄어들고 다세대주택은 공급량이 증가하는 현상에 일조했다는 평가다. 주택산업연구원은 최근 연구에서 2012년부터 2017년까지 6년간 서울 아파트 공급 부족이 54000가구에 달한다고 분석했다. 이러다 보니 가격도 맥을 못 추고 있다. 매일경제신문이 한국감정원 부동산 통계를 분석한 결과 지난 7년 동안 서울 아파트가격은 평균 16.9% 상승한 반면, 빌라를 비롯한 다세대주택은 평균 2.8% 상승에 그친 것으로 나타났다.


 

 

  권대중 명지대 부동산학과 교수는 "다세대주택은 도로 등 기반시설이 제대로 확보되지 않은 경우가 많고 주차시설도 아파트에 비해 열악해 신축이라도 입주 후 가격이 거의 상승하지 않는다"면서 "주민들이 원하는 유형의 주택 공급이 이뤄질 수 있도록 정책이 나와야 한다"고 지적했다. 정부가 내놓은 `신혼희망타운` 정책도 엎친 데 덮친 격이 될 전망이다. 위례·수서·성남 등 서울·수도권 요지에 공급하는 신혼희망타운은 2~4억원 선으로 주변 아파트 시세의 60~70% 선이다. 웬만한 신축 빌라가격과 거의 비슷할 정도다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "전세를 낀 빌라 투자자도 거의 사라졌다""정부에서 싼값에 분양하는 신혼희망타운 대기 수요로 빌라 수요층이 대거 빠져나가고 있다"고 말했다. 이런 상황에도 아파트와 빌라 간 주택 수급 불균형이 이어질 것으로 예상된다. 한국건설산업연구원`2019년도 건설경기 전망보고서`에서 "2018년 이후 건설사들의 재개발·재건축 아파트 수주는 감소세로 전환했고 내년에도 이런 추세는 지속될 전망"이라고 밝혔다. 서울시는 이달 초 강북지역을 중심으로 빈집 400가구를 서울시 예산으로 매입한 뒤 빌라 등 다세대주택으로 리모델링해서 약 1600가구를 공급하는 사업을 발표했다. 수요가 사라지고 있는 다세대주택 등만 쏟아질 것이라는 얘기다.(20181126일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

원룸·꼬마빌딩 리모델링 기법, 시공부터 통임대까지 노하우
스마트하우스 `밸류업` 과정

 

 

  낡은 원룸주택과 꼬마빌딩을 리모델링해 부동산 가치를 `업그레이드`하는 수익형 부동산 재테크 기법이 인기. 원룸주택은 보통 건축한 지 15년 이상 되면 씽크대와 욕실 등 내부 마감재를 리모델링하지 않으면 임대료가 대폭 하락한다. 꼬마빌딩도 준공 20년이 넘어가면 외관이 노후돼 임차 수요가 줄어 공실이 발생하거나 우량 프랜차이즈가 입점을 꺼리는 사례가 많다. 이러한 건물주의 고민을 해결해주기 위해 국토교통부 부동산종합서비스 예비 인증을 받은 주택임대관리기업인 스마트하우스가 서울 강남 대치동에 `스마트하우스 부동산자산관리 밸류업센터`를 만들어 노후 원룸주택과 꼬마빌딩 임대인의 리모델링 콘셉트 기획과 설계·시공, 임대마스터리스를 해주는 부동산밸류업 사업을 시작했다. 스마트하우스는 13일부터 개강하는 부동산밸류업 재테크 실무교육과정 설명회를 7, 10일 오후 2시 스마트하우스 부동산자산관리 밸류업센터 세미나실에서 개최한다고 밝혔다. 설명회 참석자에게는 `꼬마빌딩주 되는 상가빌딩자산관리 비법서`를 제공한다.

 

 

  부동산밸류업 재테크 교육은 네 가지 과정으로 진행된다. 우선 `어번스테이 실무교육과정`은 임대주택을 공유주택으로 리모델링해 셰어하우스나 단기 임대를 필요로 하는 임차인을 대상으로 임대사업을 하는 재테크 기법을 교육받을 수 있다. `팻러브스테이 실무교육과정`은 애견족 임차인 전용 임대주택으로 리모델링해 임차인이 애견과 같이 편안하게 거주하게 함으로써 높은 임대 수익을 얻는 재테크 기법을 교육받을 수 있다. `협소주택 실무교육과정`은 역세권에 자투리 토지나 구옥을 일본에서 유행하고 있는 소형 임대주택으로 리모델링해 임대사업을 효율적으로 하는 재테크 기법을 교육받을 수 있다. `인기 셰프 밸류업길과정`은 핵심 상권 이면로 골목길 상권에 있는 노후 건물에 20·30대에게 인기 있는 셰프 맛집을 유치해 꼬마빌딩 가치를 높이는 재테크 기법을 교육받을 수 있다. 김민수 스마트하우스 대표는 "불경기로 인해 노후 원룸주택과 꼬마빌딩에 대한 임차 수요가 급감하자 리모델링 문의가 세 배나 늘었다""우량 프랜차이즈 유치와 임대 수익을 높일 수 있는 교육을 해달라는 요구가 증가하자 차별된 리모델링으로 부동산 가치를 높이는 실전 교육을 만들었다"고 말했다. 설명회에 관심 있는 분은 스마트하우스 홈페이지에서 참가 신청을 하거나 전화로 문의하면 된다.(2018116일 매일경제 기사 참조)