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교통망·개발호재 서남권 오름세재개발 많은 서북지역도 관심권

강남, 재건축 잇단 승인에도 `잠잠

설이후 부동산시장 / 하락세 멈춘 집값설 이후엔 봄볕드나

 

 

  서울을 중심으로 아파트 매매시장이 11·3대책 여파에서 벗어나 기지개를 켜고 있다. 26일 한국감정원에 따르면 이번주 전국 아파트 매매가격은 전주 대비 0.01% 내리면서 하락세를 이어갔다. 주간 단위로 전국 평균 아파트 매매가격이 하락세를 보이기는 지난해 3월 이후 약 10개월 만이다. 반면 서울은 같은 기간 0.01% 올라 5주 만에 보합에서 상승으로 전환했다. 특히 강남4구는 일부 재건축 단지가 도시계획위원회 심의를 통과한 영향으로 12주 만에 상승세로 돌아섰다. 금리 상승, 대출 규제, 공급 물량 과다, 경기 위축 등 중첩된 대내외 악재 속에 올해 집값 상승이 전국적으로는 부진한 가운데 꾸준한 수요가 유입되는 서울·수도권은 그나마 버틸 것이란 예상대로 진행되는 모습이다. 그렇다고 서울 지역도 상승세를 안심하기에는 아직 이른 상황이다. 이날 부동산114가 집계한 이번주 아파트 시세를 보면 서울은 0.01% 상승으로 2주 연속 올랐지만 오름폭은 줄었다. 강남 재건축 아파트는 상승률이 지난주(0.10%)의 절반인 0.05%에 머물렀다. 지난주 반포주공1단지 등의 재건축이 사실상 통과됐지만 매도인들이 호가를 올렸을 뿐 매수세는 아직 관망하는 분위기다. 관건은 설 이후 부동산시장이다. 당장은 봄 이사철을 맞아 어느 정도 활기를 보이겠지만 전반적인 분위기 반전보다는 실수요가 뒷받침되는지에 따라 각자도생으로 갈 가능성이 높다는 게 전문가들의 공통된 분석이다.

 

  매일경제가 부동산114 등의 데이터를 분석한 결과 11·3대책 이후 현재 아파트시장은 강남권과 서부권의 온도 차가 극명하게 드러난 상황이다. 지난해 114일 이후 아파트 매매가격을 보면 송파구(-0.68%)를 우선으로 강동구(-0.6%), 강남구(-0.37%), 양천구(-0.27%), 서초구(-0.26%) 순으로 하락세를 보인 반면 서부권인 영등포구(0.85%)와 강서구(0.84%), 서대문구(0.79%), 마포구(0.65%), 은평구(0.62%), 구로구(0.62%) 등은 서울시 평균(0.05%)보다 높은 상승률을 기록했다. 지역별 편차가 큰 이유로 전문가들은 '실수요의 힘'을 꼽는다. 박합수 KB국민은행 도곡스타PB센터 수석부동산전문위원은 "대중교통 여건이 좋고 개발 호재가 있는 서부권이 매매시장을 움직일 공산이 크다"고 분석했다. 서남권인 강서·영등포·구로구 일대는 지하철 1·2·5호선 등 대중교통망과 함께 강서구 마곡지구 개발, 서울에서 두 번째로 규모가 큰 뉴타운(영등포구 신길뉴타운)과 재건축(영등포구 당산·여의도동 일대), 구로구 신도림동 일대 개발 호재 등이 상승세를 뒷받침한다. 마포·서대문·은평구 등 서북권도 오름세가 예상된다. 다음달 사업시행인가를 앞둔 마포구 공덕1구역을 비롯해 서대문구 홍제동·홍은동 일대, 은평구 응암동 일대에서 재건축·재개발 사업이 이어지는 것과 더불어 수요가 꾸준하다는 점이 강점이다.

 

   반면 투자 수요가 몰리던 강남4구는 설 이후 반등 여부에 대해 의견이 엇갈린다. '사교육 1번가' 대치동의 대단지이자 강남 재건축시장 '대장주'로 통하는 은마아파트의 경우 11·3대책 이후 하락세를 벗어나지 못하고 있다. 인근 A공인 관계자는 "작년 10월 말 125000만원까지 치솟았던 전용면적 76형 매매 호가가 12월 이후 12억원 밑으로 떨어졌다""최근 11~118000만원 선 매물도 나오지만 투자자들은 10~105000만원 선까지 기다리고 있다"고 털어놨다. 개포동의 경우 인근 B공인 관계자는 "래미안 블레스티지 분양권은 웃돈이 2000만원 선에서 급매물이 나오고, 래미안 루체하임은 작년 12월 전매제한이 해제됐지만 거래가 0"이라고 말했다. '재건축의 메카'로 뜨던 서초구 반포동 일대 분위기도 좋지 않다. 반포동 C공인 관계자는 "거래절벽이어서 설 이후 두고 봐야 한다""반포주공1단지와 상반기 시공사 선정을 앞둔 1단지 3주구 역시 사업 속도에도 불구하고 관망세가 이어지는 중"이라고 말했다. 11·3대책의 직격탄을 맞은 서초구 잠원동 래미안 신반포 리오센트(작년 12월 분양)는 미계약 물량에 대해서 금융 혜택을 주는 방안을 검토 중이다.

 

  그러나 강남4구 재건축의 하락세가 일단 멈춘 만큼 반등 여지도 기대해 볼 만하다는 시각도 나온다. 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 "사업 단계별로 잠실동 진주·반포 현대처럼 재건축 심의가 통과되는 식의 진전이 이뤄지는 단지들은 가격이 오를 가능성이 있다"고 말했다. 안명숙 우리은행 고객자문센터장은 "강남권 재건축이 전반적인 상승세를 타기보다는 수익성이 좋은 단지 위주로 국지적인 오름세가 나타날 것"이라고 말했다. 다만 투자 목적의 매수에 대해서는 신중해야 한다는 지적이다. 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원은 "총부채원리금상환비율(DSR) 도입 등 대출 규제는 매매가격의 30~40%를 대출받아 내 집 장만에 나서는 실수요자보다 50% 이상 레버리지를 일으키는 투자자들에게 더 큰 영향을 줄 것"이라며 "올해 아파트시장은 투자 수요보다는 실수요 위주의 개편이 이뤄질 것"이라고 말했다.(2017127일 매일경제 기사 참조)

 

 

  설 연휴에 국내외 금융시장이 출렁거리자 주부 김 모씨(45)는 지난 주말 서울 송파구 문정동 전용면적 85㎡형 아파트를 시세보다 1000만원 싸게 팔아치웠다. 위례신도시 입주가 본격화하면서 시세가 떨어지는 듯해 더 떨어질까 걱정돼서다. 이곳뿐만이 아니다. 서울 핵심 지역 가운데 한 곳인 강남구 수서동 삼성아파트 전용 85㎡형은 지난해 말 최고 8억3500만원까지 거래됐지만 지금은 1000만~2000만원 떨어져 호가가 8억1000만원대로 주저앉았다. 연말 연초 관망세를 이어가던 아파트 매매시장이 투자심리 위축으로 흔들리는 모습이다.

  한국감정원은 18일 전국 주간 아파트 매매가(15일 기준)가 0.01% 하락하고, 전세금은 0.04% 상승했다고 밝혔다. 전국 아파트 매매가가 떨어진 것은 최경환 전 경제부총리가 취임(2014년 7월)하기 직전인 2014년 6월 23일 이후 1년8개월(86주) 만이다. 서울이 85주 만에 내림세로 돌아선 영향이 컸다. 주택시장 비수기를 맞아 전국 아파트 매매가격이 7주 연속 보합세를 유지하다가 결국 내림세로 돌아선 것이다. 시장 분위기는 자못 심각하다. 부동산시장에 전환점이 될 수도 있기 때문이다. 

  한국감정원 관계자는 "남북 관계 냉각과 글로벌 경기 침체 염려로 대내외 불확실성이 높아지고 가계대출 심사 강화로 매수심리가 위축됐기 때문"이라며 "현시점에서는 불안심리가 가장 염려된다"고 말했다. 물론 겨울철 비수기로 거래가 급감한 상황에서 나온 한 주간 가격 변동에 불과하다는 지적도 있다. 실제로 KB국민은행은 이날 전국 아파트 가격이 전주보다 0.02% 올랐다며 감정원과는 정반대 결과를 내놔 논란이 일기도 했다. 하지만 시장 일각에서는 조사 전문가들이 실거래가 위주로 조사하면서 왜곡된 수치를 걸러내는 감정원 통계가 부동산중개업소가 제시하는 시세를 기본 데이터로 삼는 KB국민은행 통계와 다소 차이가 나는 것으로 보고 있다.

  지역별로는 수도권 아파트 매매가격이 87주 만에 0.01% 떨어지며 하락 전환했다. 경기와 인천은 보합세를 이어갔으나 서울이 내림세로 돌아선 데 따른 영향이 크게 작용했다. 특히 강남권은 전주보다 0.03%나 떨어졌다. 강남구(-0.07%) 구로구(-0.06%) 영등포구(-0.03%) 서초구(-0.03%)가 줄줄이 내렸다. 강북권에서는 창동·상계 신경제중심지 개발 기대로 도봉구만 상승폭이 확대됐다. 이미 지난해 12월 중순 하락 반전해 오르내림을 반복 중인 지방도 전주 보합세에서 이번주 0.01% 하락으로 돌아섰다. 급등세를 탔던 제주가 상승폭이 줄고 경남·충북은 하락 전환했다. 아직까지 정부는 신중한 자세다. 국토교통부 장관은 이날 "비수기인 데다 대외경제 악영향 때문에 심리적으로 위축된 것"이라며 "아직 추세적 변화로 보기는 섣부른 만큼 1분기까지 시장 자율에 맡기고 지켜보겠다"고 말했다.(2016년 2월 19일 매일경제 기사 참조)