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금리상승 집값 영향은?

주담대 금리 평균 4%대 진입시 하반기부터 수요 축소 올수도

감정원 "수도권보다 지방 취약"

물가상승이 호재될수 있지만 4월 양도세중과 영향 지켜봐야

 

 

  인플레이션과 금리 인상이 올해 국내 주택 가격을 좌우할 '태풍의 핵'으로 떠올랐다. 미국 경기 호황이 야기한 일종의 '나비효과'. 부동산은 물가 상승에 따른 화폐가치 하락을 방어할 수 있는 대표적인 실물자산으로 꼽힌다. 하지만 은행 대출이 부동산 투자자금의 상당 부분을 차지하기 때문에 금리가 올라가면 이자 부담이 커져 부동산 투자가 위축된다. 대개 인플레이션이 높으면 금리 인상이 뒤따르기 때문에 부동산 가격은 상승 압력과 하락 압력을 동시에 받기 쉽다. 한국에서 1나 떨어진 미국의 물가 상승이 국내 주택 가격에 영향을 주고 있는 이유는 자본시장 자유화 때문이다. 미국 물가상승률이 높아지면 미국 연방준비제도(FRB)가 기준금리를 올리게 되고, 자본 유출을 막기 위해 한국의 기준금리도 뒤따라 오를 가능성이 크다. 한국의 기준금리 인상은 은행 대출금리에도 상승 압력으로 작용한다. 박합수 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "향후 미국 기준금리가 2~3번 더 오른다고 가정하면 현재 신용등급 1~5등급 기준 3~3.5% 수준인 주택담보대출 금리도 3.5~4% 수준으로 0.5%포인트 상승할 것"이라며 "주담대 금리가 4%대가 되는 순간 주택매매 심리가 크게 위축될 가능성이 크다"고 말했다. 시장금리 상승 가능성은 하반기 국내 집값을 비관적으로 내다보는 전문가들이 내세우는 주된 근거 중 하나다. 1990년대 후반과 2000년대 초반에도 유사한 현상이 나타난 바 있다. 미국 기준금리가 급격하게 오르자 한국 주택시장이 2~3분기가 지난 뒤 조정을 받았다.

 

 

  박 수석전문위원은 "미국 기준금리가 오르면 한국에서는 시장금리가 먼저 움직인 뒤 기준금리 상승이 뒤따랐다""미국의 기준금리가 올해 네 차례 상승하면 한국 대출금리 대폭 상승은 불가피하다"고 진단했다. 물론 한국에서도 물가상승률이 상승할 가능성을 배제할 수는 없다. 문재인정부는 출범 직후 올해 최저임금을 16.4% 인상했다. 임금 상승은 소비 증가로 이어져 물가 상승 압력으로 작용할 가능성이 높다. 게다가 한국의 물가는 유가 등 국제 원자재 가격 영향을 강하게 받는데 올 들어 서부텍사스산원유(WTI) 선물지수가 8% 넘게 올랐다. 29일부터 25일까지 진행되는 평창동계올림픽도 국내 물가 상승 요인이 될 수 있다. 물가 상승은 집값 상승에도 영향을 주게 된다. 저금리하에서 은행 예금에 넣어두기보다는 집을 사는 것이 유리해지기 때문이다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "국내에서는 인플레 압력보다는 금리 인상 압력이 더 큰 편"이라며 "신총부채상환비율(DTI) 등 각종 여신 규제가 가해지고 있는 상황에서 대출금리마저 오를 경우 주택 시장에 흘러드는 유동성이 급격하게 위축될 것"이라고 내다봤다. 2000년대 초반에도 물가상승률이 높아지자 주택시장이 활황세를 보인 바 있다. 전문가들은 "글로벌 경제위기 이후 전 세계적으로 풀린 자금이 5~6조달러에 이른다""그럼에도 인플레이션이 나타나지 않다가 5년 전부터 비로소 집값과 원자재 가격이 오르기 시작했기 때문에 부동산 시장 강세가 언제까지 이어질지 알기 어렵다"고 말했다.

 

 

  심교언 건국대 부동산학과 교수는 "정부가 계속해서 강한 주택시장 규제를 내놓고 있는데 여기에 금리 상승이 더해지면 강남도 향후 1~2년에 걸쳐 1% 이상 하락할 가능성이 크다""공급과잉과 지방경기 침체로 이미 하락세를 겪고 있는 지방 집값은 강남보다 낙폭이 커 전국적으로 평균 3%가량 하락할 수 있다"고 말했다. 최성헌 부동산114 컨설팅 팀장은 "국내 경기 상황이 아직 안 좋기 때문에 단지 미국 기준금리 수준을 따라가기 위해 국내 금리가 오른다면 금융비용 상승에 따른 부작용이 주택시장에서 크게 나타날 것"이라고 분석했다. 한국감정원이 최근 공개한 '금리 인상이 지역별 주택 가격에 미치는 영향'에 따르면 국내 실질주택담보대출금리가 0.25%포인트 상승하면 수도권 주택 매매가격 변동률이 0.052%포인트 낮아진다. 금리 인상 이후 8개월간 수도권 집값에 0.389%포인트, 지방은 0.474%포인트씩 각각 하락 요인으로 작용한다는 분석이다. 다주택자는 부동산 포트폴리오 다변화가 필요하다는 조언도 나왔다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "금리가 오른다면 부동산 시장이 충격을 받겠지만 2008년 금융위기 때만큼은 아닐 것"이라며 "다주택자의 경우 입지 좋은 사무실과 상가주택, 오피스텔 등에도 분산 투자한다면 금리 인상에 따른 부담 중 일부를 임차인에게 전가할 수 있다"고 말했다.(201825 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

전세가율 높고 오래 안된 서울 논현동 아파트 유망

소득 인구 늘어날 화성·2국제공항 들어설 제주·고속뚫리는 양양 주목

부동산 소득 70%·연금 30%실물자산 중심 은퇴대비해야

 

 

  "작년 머니쇼에서 강남 모처의 전용면적 35짜리 아파트 갭투자를 추천했다. 당시 35000만원이던 가격이 최근 5억원대로 올랐다. '1년에 1채씩 갭투자를 해 5채를 만든다'는 식으로 계획을 세우고 실천하는 것이 중요하다." 지난 13일 서울머니쇼 마지막 날 부동산 강연에 나선 고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 '소형 아파트 갭투자'의 중요성을 강조했다. 임대료로 얻는 '임대소득'보다는 부동산 가치 상승에 따른 '자본차익'을 노리라는 게 그의 지론이다. 고 센터장은 "흔히 수익형 부동산으로 다세대·다가구·오피스텔·도시형 생활주택 등이 거론되는데 이들 대신 소형 아파트에 투자하는 것을 권한다"고 강조했다. 그렇다면 서울에서는 어떤 지역에 투자하는 게 좋을까. 고 센터장은 강남구 논현동의 전용 35짜리 소형 아파트를 꼽았다. 고 센터장은 "논현동 소형 아파트는 인근 직장인 임대 수요가 풍부해 월세·전세 가격이 상승 추세에 있다""강남 재건축은 전세가율이 낮아 갭투자 대상이 아니지만 이 단지는 비교적 연식이 낮아 전세가율이 높은 편이라 갭투자하기에 적정하다"고 설명했다.

 

 

  지역이 넓은 경기도에서는 인구와 소득이 증가하는 지역을 선정하는 것이 중요하다. 화성, 안산 모두 인구가 늘어나는 지역이지만 소득수준 상승 추이는 차이가 크다. 고 센터장은 "안산 인구 증가는 상대적으로 소득수준이 낮은 외국인 노동자가 늘어난 데 따른 것"이라며 "상대적으로 소득수준이 높은 산업단지 종사자가 늘어나는 화성의 투자 매력이 크다"고 설명했다. 자금 사정 때문에 수도권에서 부동산을 사기 어렵다면 지방 갭투자를 생각해 볼 수 있다. 고 센터장은 인구가 가장 많이 늘어날 지역으로 제주를 꼽았다. 제주도에 제2국제공항이 들어서면 고용 창출에 따른 인구 유입이 예상된다는 설명이다. 고 센터장은 "소형 아파트라도 커뮤니티시설, 관리비 등에서 불리한 나 홀로 아파트보다는 대단지 아파트를 공략하라"고 주문했다. 강원도 강릉·속초·양양 등도 인구와 교통 등에서 강점이 있다고 설명했다. 양양은 '서울~양양 고속도로'가 올해 개통되면 서울까지 1시간20 만에 도착할 수 있다. 고 센터장은 "속초에서는 땅 대신 소형 아파트가 유망하고 강릉에서는 유천지구를 주목할 만하다"고 말했다. 경남에서는 거제와 창원에 주목했다. 고 센터장은 "조선산업 침체로 가격이 떨어진 거제 소형 아파트를 갭투자 대상으로 잡는 것도 방법"이라며 "도심 재건축이 진행되는 창원에서 주변 신도시 아파트가 3.31000만원 미만으로 분양되고 있다"고 설명했다.

 

 

  고 센터장이 갭투자를 강조하는 것은 중장기적으로 우리나라 경제가 성장할 것으로 보기 때문이다. 한국은행과 국제통화기금(IMF)올해 우리나라 경제성장률을 각각 2.6%, 2.7%로 예상했다. 고 센터장은 "중장기적으로 국민소득이 증가한다고 보면 부동산 가격도 오르게 된다""과거와 현재를 비교해 부동산 가격을 보면 비싸서 투자할 게 없지만 미래 가격을 생각하면 투자할 부동산이 보인다"고 강조했다. 은퇴 대비는 반드시 실물자산 투자로 준비하라는 게 고 센터장의 진단이다. 고 센터장이 추천하는 노후 설계는 은퇴 전과 같은 소득을 부동산에서 70%, 연금에서 30% 얻는 방식이다. 고 센터장은 "연금과 달리 아파트 임대료는 물가만큼 올라간다""부동산에 투자할 때는 반드시 배우자 등 가족은 물론 부동산 전문가와 함께 결정을 내려야 한다"고 당부했다.

 

 

  한편 꼬마빌딩에 투자할 때는 '유동인구의 함정'에 빠지지 말라고 주의를 줬다. 꼬마빌딩 수익률에서 중요한 것은 유동인구가 아니라 소비인구라는 설명이다. 고 센터장은 "유동인구가 적은 청담동은 소비 수준이 높기 때문에 입점 업체들이 높은 임대료를 감당할 수 있다""임대료가 올라가는 지역은 자본소득도 올라가기 때문에 소비·소득수준이 높은 지역의 꼬마빌딩을 매입해야 한다"고 말했다. 부동산 안정에 방점을 찍을 것으로 보이는 문재인 대통령 시대에도 고 센터장은 '부동산 불패'를 예상했다. 고 센터장은 "전월세상한제, 임대차계약갱신청구권 등이 현실이 되려면 국회를 거쳐 법률이 개정돼야 하는데 야당이 쉽게 도와주지는 않을 것으로 보인다"고 조심스러운 전망을 내놨다.(2017515일 매일경제 기사 참조)

 

 

- 시장은 수요와 공급이 만나 가격이 결정되는 곳

  자본주의 사회에서 시장의 역할은 무엇일까? 단순히 물건을 사고파는 장소에 불과할까? 시장에서 판매하는 물건에는 대부분 가격이 표시되어 있는데 이러한 가격은 어떻게 결정되는 것일까? 우리는 성장하면서 자연스럽게 시장경제에 익숙해져 있지만 공산주의 체제에 익숙해있던 북한이탈주민들이 남한사회에서 겪는 어려움 중에 하나가 시장경제를 이해하는 일이라고 한다. 시장의 역할과 물건가격의 결정에 대해서 알아보자

1. 시장의 역할

  먼저 시장은 우리에게 생산자와 소비자가 만나서 물건의 사고파는 장소를 생각하게 한다. 내가 어렸을 때는 재래시장이 주요 시장이었지만 요즘은 대형마트 백화점으로 그 장소가 확대되었을 뿐만 아니라 그로벌화시대를 맞아 이제는 세계 모든 곳이 시장이라고 할 수 있다. 시장은 물건을 생산한 사람(생산자)과 생산한 물건을 파는 사람(상인) 그리고 물건을 사는 사람(소비자)이 만나는 곳이다. 물론 생산자가 직접 물건을 팔수도 있지만 보통은 이렇게 세 부류가 시장에서 만난다.

  시장에서 만난 세부류는 각자 어떤 생각들을 할까? 물건을 공급하는 생산자는 생산원가에 이익을 붙여 공급가를 정하려할 것이고 물건을 판매하는 상인은 공급가에 일정부분의 판매수수료를 붙여 판매가를 정하려할 것이다. 소비자들은 시장에서 결정된 판매가를 서로 비교하기도 하고 판매가격이 같을 경우 물건의 질을 따져 가면 물건을 살 것이다. 생산자의 입장에서는 많은 이익을 남기려 하고 상인의 입장에서는 높은 판매수수료를 남기려 할 것이다. 하지만 소비자는 좋은 물건을 싼 가격에 사려고 하므로 시간이 지날수록 판매가격은 균형점을 찾게 되는 데 이것이 균형가격이다.

  요즘과 같이 복잡한 사회에서는 시장의 형태도 다양할 뿐만 아니라 가격결정도 천차만별이다. 가장 바람직한 형태의 완전경쟁시장은 찾아보기 어려울 정도가 되었고 물가오름세를 잡겠다는 정부와 매점매석 등을 일삼는 중간상인들이 시장가격을 왜곡하기에 이르렀다. 이와 같은 시장의 왜곡현상은 가뜩이나 어려운 국민들의 삶을 더욱 힘들게 하고 있으니 물가단속을 멈출 수도 없는 노릇이다.

2. 수요공급의 원리와 가격결정

  그렇다면 시장가격은 어떻게 결정되는 것인가? 우리가 학교에서 배운 경제이론 중에서 가장 기억에 남는 것이 수요와 공급의 원리일 것이다. 시장가격은 생산자들이 공급하는 물건의 양과 소비자들이 필요로 하는 수요의 양이 일치하는 점에서 결정된다. 물론 공급과 공급량 수요와 수요량에는 차이가 있지만 얼추 그렇다는 말이다. 하여튼 모든 자산은 놀랍게도 적절한 수요와 공급이 이루어지고 공급이 한계국면에 이르면 대체물을 찾게 되고 반대로 수요가 한계에 이르면 공급이 줄어든다.

  실물자산에는 부동산처럼 임대수익률을 보장하는 자산도 있고 자산가치의 등락 외에는 부가수입이 없는 자산도 있다. 또 농산물처럼 기후에 전적으로 의존하는 자산도 있고 미술품과 같이 전세계에 오직 하나만 존재하는 자산도 있다. 이렇게 많은 자산의 종류도 깊게 들여다보면 모두 수요와 공급의 원리가 놀랍도록 적용되고 있다는 것을 알 수 있다. 2004년 5월 피카소의 ‘파이프를 든 소년’이 소더비경매장에서 약 1,400억원에 낙찰되었으니 말이다. 이렇게 볼 때 세계경제의 글로벌화국가간의 규제문제 해결과 운송수단만 잘 갖추어진다면 지역간 수요와 공급이 왜곡되는 현상을 어느 정도 막을 수 있지 않을까하는 생각이 든다.

- 앞으로는 실물자산의 가치보다 금융자산의 가치에 주목해야 한다.

- 금융자산의 가치에 주목하려면 금리에 대한 이해가 중요하다.

  유목사회에서는 말이나 양과 같은 가축을 많이 가진 자가 부자였고, 농경사회에서는 농산물을 재배할 수 있는 땅을 많이 가진 자가 부자였다. 지금 우리가 살고 있는 이 시대에는 어떻게 부가 형성되고 있으며 부가가치가 가장 높은 분야는 무엇인지 살펴보자

1. 부가가치란 생산과정에서 새롭게 덧붙여진 가치이다.

  재테크의 기본은 부가가치에 대한 이해에서 출발한다. 부의 가치란 곧 기회비용의 크기. 예를 들어 땅은 제한적이고 더 이상 생산이 불가능한 재화이므로 현재 그 땅을 활용해서 얼마나 많은 투자가치를 창출할 수 있느냐에 따라 땅의 가치가 결정된다.

  유목민에게 땅이란 말에게 풀을 한번 뜯게 하는 것 이상의 가치는 없다. 그들에게 최고의 부가가치는 말이나 양과 같은 가축이었다. 그러나 농경사회에서는 땅에서 얻어지는 곡물의 양이 부가가치를 결정하는 가장 중요한 요소이므로 모든 부가가치의 원천은 작물을 생산하는 땅이었다. 근대 산업화시대에서는 부의 중심은 공산품이며 토지는 공장을 지어서 얻을 수 있는 기회비용만큼의 가치를 가지게 되었다.

  산업화는 도시의 형성을 가져왔고 도시의 거주용 토지는 수요의 증가로 부가가치가 상승했지만 농지의 가치는 하락했다. 산업화 이후 출산율 저하에 따른 생산인구의 감소와 노령인구의 증가는 커다란 사회문제로 대두되고 있는데 이러한 사회 변화에 수긍하지 않고 토지나 인력에 의존하는 기존의 시스템에 투자한다면 그 결과는 참담할 수 있음을 알아야 한다.

2. 장래 부가가치의 분배는 금융지식에 좌우된다.

  현재 노후를 대비한 연금과 보험가입액이 급격하게 증가하고 있는 데서 알 수 있듯이 개인의 자산은 금융자산 위주로 재편되고 있다. 미래의 산업자본들은 국내에서보다는 해외에 생산시설을 짓거나 해외공장에 지분을 참여하는 방식으로 투자를 전개할 것이다. 이제는 부동산과 같은 실물자산의 가치보다는 금융자산의 가치를 주목하고 이해하는 것이 중요하다. 이 때 가장 먼저 해야 할 일은 금리에 대한 이해다.

  땅의 가격을 결정하는 가장 중요한 요인이 그 땅의 부가가치라면 금리 역시 그 돈이 가진 부가가치의 가능성에 비례한다. 돈을 굴려서 돈을 버는 상황에서는 노동력이나 생산물이 아닌 금융에 대한 이해와 금융을 다루는 능력에 따라 부가가치가 분배된다. 미국이나 우리나라나 지난 100년간 100만원을 투자해서 가장 큰 수익률을 올려준 투자수단은 복리예금, 채권, 부동산, 주식의 순이다. 물가상승률을 소폭 웃도는 금리에 대한 투자는 언제나 안전한 투자로서 조금이나마 지속적인 복리 이익을 가져다주는 것이다.

3. 금리는 매순간 자산가치를 수치화해서 보여주는 잣대다.

  금리는 바로 매 순간 자산가치의 가능성을 수치화해서 보여주는 잣대이며 시간을 사고파는 결과다. , 시간이란 곧 돈이다. 인류의 역사가 계속되는 한 실물자산을 보유하고 있으면 장기적으로 그 가치는 항상 증가하는 반면, 종잇조각에 불과한 화폐의 가치는 이 실물자산의 가치 증가분만큼 하락하게 되는데 이것이 곧 인플레. 돈이란 가두면 가치가 떨어지고 흐르면 가치가 증가하지만 잘못 흐르면 전부 잃을 수도 있고 잘 활용하면 기하급수적으로 늘려나갈 수도 있다. 이것이 바로 돈이 가진 치명적인 매력이다.

 

  자본주의의 발달은 이자율이라는 수단을 경제의 중심축으로 활용해왔는데 한 사회의 경제행위는 모두 이자율이 결정한다고 해도 과언이 아니다. 이자율은 자본주의 사회에서 자산가치를 늘리려는 인간의 행동양식을 규정하는 유일한 수단이다. 부자들은 이자율에 대한 기본적인 철학을 가지고 있지만 부자가 아닌 사람들은 그렇지 못하다. 그래서 지금 부자가 아닌 사람들은 이자율을 중심으로 경제현상을 바라보려고 노력해야 한다. ‘부자란 이자율을 기준으로 경제 현상을 바라보는 사람’, ‘부자가 아닌 사람은 경제적 결정에서 이자율보다 더 중요한 고려 사항이 있는 사람이라고 규정해도 별 무리는 없을 것 같다.