12-03 18:38

 
 

 

 

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)은 전세 시장에도 영향을 줍니다. 전세 재계약이 늘어난 게 대표적이죠. 집을 사려고 했다가 '집값이 내려가지 않을까'란 생각에 기존 전셋집에 2년 더 눌러사는 겁니다. 여기서 퀴즈 둘! 이럴 땐 계약서를 써야 할까요? 중개보수(중개수수료)는 내야 할까요? 답은 '전세 보증금 변동에 따라 다르다'입니다.

 

#전세금이 그대로라면

=전세 보증금 인상, 인하 없이 2년 연장하는 경우는 신경 쓸 게 별로 없다. 조건이 바뀐 게 없으니 계약서를 새로 쓸 필요 없는 거다. 기존 계약 때 주민센터 등에서 받은 확정일자(증서가 작성된 날짜가 증거력이 있다고 법률에서 인정하는 것)도 그대로 유효하다. 당연히 중개수수료도 들지 않는다.

 

#전세 보증금 감액 땐

=시세가 하락한 경우는 계약서를 새로 쓰거나 기존 계약서에 '계약 연장 등 변경 내용'을 넣어야 한다. 예컨대 '임대인과 임차인은 ○○년 ○월 ○일부터 ○○년 ○월 ○일까지 보증금을 ○억원(금액 조정 후 가격)으로 한다'는 식이다. 별로 복잡하지 않아 집주인과 세입자가 부동산 중개인을 끼지 않고 처리할 수 있다. 이 경우 중개료는 들지 않는다. 계약서를 새로 쓰더라도 확정일자를 받을 필요는 없다.

 

#전세금 올려줄 땐

=전셋값 상승으로 전세 보증금을 더 줘야 할 땐 정신 바짝 차려야 한다. 일단 세입자는 등기부등본을 떼어 근저당 등 권리관계에 변동이 없는지 확인해야 한다. 집주인이 계약 기간 내에 집을 담보로 대출받지 않았다면 재계약에 나서도 된다.

=이때 기존 계약서에 보증금 증액 내용을 적는 식으로 재계약해선 안 된다. 나중에 문제가 생겼을 때 법적 다툼의 소지가 있을 수 있어서다. 되도록 증액분만 갖고 따로 새 계약서(표준계약서)를 쓰는 게 좋다.

=새 계약서엔 전세금 증액분, 임대 기간과 같은 변경 내용을 적으면 된다. 기존 계약서가 유효하다는 내용의 특약사항도 기재해야 한다. 증액된 금액에 대한 확정일자를 받는 것도 중요하다. 그래야 증액 부분에 대해서도 우선변제권이 확보되기 때문이다.

=우선변제권은 집이 경매로 넘어갈 때 다른 채권자보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있는 권리를 말한다. 기존 전세 계약서는 버리지 말고 잘 보관해둬야 한다. 지난 2년간 계약을 증명하기 위해서다.

 

 

#중개료 등 비용은

=전세 재계약은 집주인과 세입자 동의, 확정일자만으로 효력이 발생하기 때문에 중개인을 끼지 않아도 된다. 하지만 증액의 경우 금전 손실에 대한 불안감 때문에 중개인을 통하는 게 안전하다. 방법은 크게 두 가지다.

=먼저 중개인이 쌍방이 합의한 내용을 갖고 계약서만 쓰는 경우다. 계약서에 중개인 이름은 들어가지 않는다. 일종의 '계약서 대필'로, 대필료는 10~20만원 정도다. 법에 정해진 지침이 없어 금액 합의가 가능하다. 다만 중개인이 계약서를 검토하고 작성을 돕는 것일 뿐, 추후 계약 사고가 나도 책임은 지지 않는다.

=다음은 중개인을 통한 일반적인 계약이다. 신규 계약과 마찬가지로 계약서에 중개인이 서명하고 공제증서를 첨부한다. 그만큼 안전하지만, 중개료는 지급해야 한다.

 

 

#증액분 계산 제대로 해야

=중개료는 지역·전세금 등에 따라 다르다. 서울에서 주택 전세 계약을 할 땐 거래금액이 5000만원 미만이면 최대 수수료는 20만원(수수료율 0.5%), 5000만~1억원은 30만원(수수료율 0.4%)이다. 1억~3억원은 0.3%, 3억~6억원은 0.4%, 6억원 이상은 0.8%가 각각 상한 요율이다.

=전체 보증금을 놓고 요율을 정한 뒤, 그 요율을 증액분에 매겨서 계산한다. 예컨대 3억원짜리 전셋집을 3억6000만원에 재계약하면 24만원(6000만원×0.4%)을 내면 된다. 중개료는 상한선 한도 내에서 중개사와 협의해 정하면 된다.(2020년 3월 28일 중앙경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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한국은행이 신종 코로나바이러스(이하 `코로나19`)로 인한 경기불안 우려에도 불구하고 기준금리를 동결하기로 결정했다. 한은 금융통화위원회는 27일 오전 서울 중구 삼성본관 임시본부에서 전체회의를 열고 이달 기준금리를 현 수준인 연 1.25%로 유지해 통화정책을 운용하기로 했다. 한은은 지난해 10월 3개월 만에 기준금리를 0.25%포인트 인하한 바 있다. 이후 지난해 11월, 올해 1·2월 모두 `동결` 기조를 이어갔다. 이날 한은의 결정은 신종 코로나바이러스(이하 `코로나19`)로 인한 저성장 우려 등이 추가 금리인하 요인으로 작용하고 있지만, 정부가 강도높은 정책을 예고한 바 있어 실제 경제지표 변화를 지켜보자는 `신중론`이 우세한 영향으로 풀이된다. 실제 지난 주말 코로나19 확산 전 한은 금통위의 기조는 `신중론`이라는 평가가 우세했다. 지난 14일 이주열 한은 총재는 "아직 코로나19 사태가 경제에 미치는 영향을 가늠하기 어려운 상황"이라며 "기준금리를 인하하면 효과가 있겠지만 부작용도 있다. 신중하게 고려할 것"이라며 기준금리 인하에 부정적인 입장을 드러냈다.

 

 

이 총재는 코로나19 확산 사태가 심각해지자 해외 출장 일정을 하루 앞당겨 지난 24일 오전 귀국한 뒤 곧바로 오후 3시 긴급 간부회의를 주재했으나 통화정책 입장 변화를 시사하는 언급 등은 따로 없었다. 이날 금통위에서도 상황의 변화가 있었으나 선제적인 통화정책 보다는 경제지표 등을 좀 더 지켜보자는 의견이 우세했던 것으로 보인다. 최근 경제지표는 코로나19 여파로 곤두박질치고 있다. 2월 소비심리는 2015년 6월 메르스(중동호흡기증후군) 사태 이후 4년 8개월 만에 가장 큰 폭으로 떨어졌다. 2월 기업의 체감경기지수 역시 코로나19 확산 여파로 2003년 통계 편제 이후 최대 폭으로 떨어졌다. 이달 1~20일 수출은 지난해 같은 기간보다 12.4% 늘었지만 조업 일수를 감안한 일평균 수출은 9.3% 감소했다. 앞서 시장에서는 코로나19로 인한 경기불안이 장기화되면서 한은의 선제적인 결단을 요구하는 `금리인하론`과 경제지표의 변화를 지켜봐야한다는 `금리동결론`이 팽팽하게 맞선 바 있다. 금융투자협회가 지난 12일부터 18일까지 채권 관련 종사자를 상대로 한 설문조사 결과 `기준금리 동결` 응답이 81%, `기준금리 인하` 응답이 19%를 기록했다.

 

 

다만 해당 설문이 국내 확진자 급증 이전에 이뤄져 시장에서는 `금리인하`를 주장하는 의견이 추가로 나오기도 했다. 시장은 한은이 이날 함께 발표할 `올해 경제성장률` 전망치에도 주목하고 있다. 코로나19로 인한 경기둔화 우려가 현실화되면서 한은이 경제성장률을 또다시 낮출 가능성이 높다. 앞서 한은은 올해 성장률 전망치로 2.3%를 제시했다. 글로벌 투자은행(IB)들과 각종 경제 연구소들은 한국의 경제성장률 전망치를 1%대로 낮췄다. 국제신용평가사인 스탠더드앤푸어스(S&P)는 올해 한국 성장률 전망치를 2.1%에서 1.6%로 낮췄다. 국제신용평가사 무디스도 한국 경제성장률 전망치를 2.1%에서 1.9%로 내렸다. ING그룹도 지난해 12월엔 한국의 올해 성장률을 2.2%로 제시했지만 2개월만에 0.5%포인트 낮춘 1.7%를 제시했다. 모건스탠리와 노무라증권은 한국의 경제성장률이 최악의 경우 0%대로 떨어질 수 있다는 전망을 내놓았다. 모건스탠리는 코로나19 사태 전개에 따라 한국의 올해 성장률이 기존 전망치인 2.1%에서 최소 0.8%포인트에서 최대 1.7%까지 떨어질 수 있다고 분석했다. 일본 노무라증권도 최근 한국의 경제성장률 전망치를 2.1%에서 1.8%로 낮췄다.(2020년 2월 27일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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