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신반포 센트럴자이 당첨자84이하 커트라인 69, 40대중반 5인 가족돼야 가능

"실수요 위한다더니"분통

 

 

  30대 신혼부부들이 서울에서 새 아파트를 분양받기가 더욱 어려워질 것이라는 우려가 현실로 나타났다. 8·2 부동산 대책 이후 서울 강남권 첫 재건축 분양 단지로 관심을 모았던 서초구 잠원동 '신반포센트럴자이'의 가점제 청약 결과를 분석한 결과 중소형 평형으로 불리는 전용 84이하 모든 타입의 평균 가점이 70점대를 넘겼다. 4인 가족이 15년 이상 무주택자로 살아야 받을 수 있는 청약가점 최고점이 69이다. 따라서 30대 신혼부부가 가점제를 통해 서울 새 아파트를 청약받는 것이 사실상 불가능하다는 점이 확인된 셈이다. 15일 금융결제원이 공개한 '신반포센트럴자이' 당첨자 가점 내역을 보면 전용 84B형은 최저 69점 최고 78, 전용 84C형은 최저 72점 최고 78으로 집계됐다. 청약통장이 가장 많이 몰린 전용 59A형도 최저 69, 최고 점수는 74에 달했고 5001이 넘는 높은 경쟁률을 보였던 전용 59C형은 평균 당첨 가점이 무려 77.25에 달했다.

 

 

  청약가점은 84점이 만점으로 부양가족 수(최고 35), 무주택 기간(최고 32), 청약통장 가입 기간(최고 17)에 따라 달라진다. 부양가족이 없을 경우 5점에서 시작해 배우자와 직계존속·비속을 포함해 1명당 5점씩 가점이 된다. 6인 가족은 청약가점이 30이다. 무주택 기간은 청약신청자의 연령이 만 30세가 되는 날부터 주택 모집공고일까지로 계산한다. 매년 2점이 가산돼 무주택 기간이 15년 이상 되는 만 45세가 되면 최고점인 32을 받을 수 있다. 단 만 30세가 되기 전에 혼인한 경우 혼인신고일로 등재된 날부터 계산한다. 청약통장 가입 기간은 가입 첫해 2점이 가산되고 이후 1년마다 1점씩 점수가 오른다. 가장 인기가 높았던 59C형의 경우 청약가점 77점이면 15년 동안 청약통장을 가입한 만 45세 가장이 과거 15년 동안 무주택자로 살면서 가구주 포함 6인 가족이 함께 살아야 가능한 점수. 전용 59(25)에 최소 6인 이상 가족이 살도록 만들어 놓은 제도에 대해 비현실적이라는 지적이 나오는 이유다.

 

 

  더구나 오는 25일 입주자 모집 공고 아파트부터는 전용 85이하 평형의 가점제 적용 비율이 종전 75%에서 100%로 올라가고 전용 85를 초과하는 경우에도 50%는 가점제로 적용된다. 가점제 물량이 늘어나면 전반적인 커트라인은 다소 내려갈 수 있지만 상대적으로 가점이 낮은 신혼부부 등 30대 수요자는 오히려 당첨될 확률이 더욱 낮아질 것으로 예상된다. 실수요자를 위한다는 정부의 부동산 대책이 30대 청년층 사이에서 '탁상행정'으로 평가받는 이유다. 실제 이날 서초동에서 개관한 '서초센트럴아이파크' 견본주택을 찾은 30대 청약자들은 대부분 정부의 청약 가점제도에 분통을 터뜨렸다. 서초센트럴아이파크는 추첨을 통해 중소형 평형 청약이 가능한 올해 마지막 강남권 분양 아파트다. 용산구에서 전세를 살고 있다는 권 모씨(35)"집값을 안정화하겠다는 정부 취지는 이해한다"면서도 "지금 가점제도를 가지고 청약에서 가점제 비중만 확대하겠다는 것은 사실상 30대가 앞으로 서울에서 새 아파트를 분양받을 수 있는 길을 정부가 막은 것"이라고 평가했다.(2017915일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

분양가 인하 압박 분위기에 3.34244만원으로 결정

전용 84145천만원 예상인근시세 대비 약 2억 저렴

분양권전매 안돼 투자 주의입주때 주변 물량도 많아

 

 

  서울 개포동 래미안강남포레스트(개포시영 재건축) 3.3당 평균 분양가가 4244만원으로 결정됐다. 전용 84기준으로 주변 단지와 비교하면 2억원 정도 낮은 수준이다. 정부 당국의 분양가 인하 압박으로 분양가를 인근 시세보다 인위적으로 낮춰 분양권 당첨만 되면 '4억원 로또'라는 별명이 붙은 신반포센트럴자이(신반포6차 재건축)에 이어 '개포 로또'가 나올지 관심이다. 이처럼 강남권 재건축 아파트 단지들의 분양가가 잇따라 하향 조정되는 상황에서 향후 강남권 기존 아파트나 분양권 시세에 어떤 영향을 미칠지도 주목된다. 4주택도시보증공사(HUG)와 개포시영 재건축조합 등에 따르면 조합은 지난 1일 이사회를 열고 분양가를 이 수준에서 책정했다. 시공사인 삼성물산은 이날 오후 HUG에 분양보증 심의를 신청했고, HUG는 같은 날 보증서를 발급했다. 조합은 5일까지 강남구청에 분양 관련 서류를 제출해 분양 승인을 받고 8일 견본주택을 열 계획이다. 이 가격은 신반포센트럴자이 3.3당 평균 분양 가격(4250만원)보다 6만원 낮다. 당초 시장에선 래미안강남포레스트 평균 분양가가 최소 4500만원 이상에서 책정될 것으로 예상했다. 주변에 가장 최근 분양했던 디에이치아너힐즈(개포3단지·20168월 분양)3.3당 평균 4137만원이었기 때문에 적어도 4550만원까지는 올릴 수 있다는 전망도 나왔다.

 

  HUG는 고분양가 관리지역(강남4·과천) 사업장의 분양가를 계산할 때 1년 내 근처에서 분양한 단지가 있으면 그 평균 분양가를 넘지 못하도록 유도하고 있다. 만약 1년 이내에 분양한 사업장이 없으면 분양한 지 1년이 넘은 단지 평균 분양가의 110%를 초과하지 않는 수준으로 책정 중이다. 하지만 정부가 최근 고분양가 책정에 제동을 거는 분위기가 이 단지에도 영향을 끼친 것으로 전문가들은 분석한다. 정부 분위기나 흥행 여부 등을 고려할 때 가격을 무조건 높게 가져가기 어려운 상황이 만들어진 셈이다. 부동산업계 관계자는 "정부 눈치가 보이는 데다 신반포센트럴자이보다 입지 등에서 우위를 차지하지 못하는 것으로 판단되는 래미안강남포레스트가 더 높은 분양가를 책정하기엔 부담이 컸을 것"이라고 귀띔했다. 이승희 개포시영 재건축조합장은 "당초 조합원들 사이에서 분양가 4300~4500만원도 거론됐던 만큼 내부적으로 고민이 많았다""양질의 아파트를 실수요자 위주로 공급하자는 정부 정책에 공감해 합리적인 수준에서 정했다"고 밝혔다. 이에 따라 래미안강남포레스트 분양가 역시 신반포센트럴자이처럼 '로또 분양'이 될지 '폭탄 분양'이 될지에 투자자들 관심이 쏠릴 전망이다. 현재 산술적으로는 2억원 상당의 시세 차익이 예상된다.

 

 

  래미안강남포레스트 전용 84기준 분양가는 약 145000만원 내외로 예상된다. 인근 래미안블레스티지(개포2단지·분양권), 디에이치아너힐즈(분양권) 같은 평형 시세는 16억원~165000만원에 형성돼 있다. 하지만 래미안강남포레스트가 입주하는 2020년 시장 상황이 미지수인 만큼 무조건 긍정적으로만 봐선 안 된다는 얘기도 나온다. 시장 상황에 따라 이 가격이 일종의 천장 역할을 하면서 앞으로 나올 분양 단지를 넘어 기존 단지 가격까지 끌어내리는 '폭탄'이 될 수도 있다. 특히 개포지역은 2019년부터 2~3년간 입주 물량이 한꺼번에 몰리는 점이 부담 요인이다. 박합수 KB국민은행 WM스타자문단 수석위원은 "반포·개포 재건축과 송파 가락시영, 강동 고덕재건축 등 2021년까지 강남 4구에 약 7만가구의 재건축 물량이 쏟아질 예정이어서 입주 시점에 '역전세' 문제도 예상할 수 있다"고 말했다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 "투자 목적이라면 분양권 전매가 가능하지 않은 점을 고려해 신중한 접근이 필요하다"고 평가했다.(201795일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

신반포센트럴자이 분양가 4250만원19개월전 회귀

8·2 부동산대책 한달

 

 

  초강력 대책으로 평가받는 8·2 대책이 발표된 지 한 달을 맞은 서울 강남권 부동산 시장은 충격에서 벗어나지 못하고 있다. 강남 부동산 시장은 거래가 중단되고, 가격도 약세를 보이고 있다. 이런 와중에 강남 재건축 아파트 분양가를 낮추려는 압박까지 본격화하면서 같은 지역 내 신규 분양가격이 19개월 이전 수준으로 돌아갔다. 30일 매일경제가 국토교통부 아파트실거래가 시스템을 분석한 결과, 82~29일 강남4구 아파트 거래량은 229을 기록했다. 7월 한 달(2285)10분의 1 수준이다. 송파구가 927건에서 69건으로 92.5% 줄었고 강동구(80076), 강남구(90182), 서초구(55884)도 큰 폭으로 줄어들었다. 매매 가격도 하락세를 피하지 못하고 있다. 한국감정원에 따르면 대책 발표(82~21) 이후 강남4구는 0.2~0.4% 떨어졌다. 같은 기간 서울 전역(0.11%)보다 훨씬 큰 폭이다. 서초구(-0.47%)가 가장 많이 떨어졌고 강동구(-0.42%), 송파구(-0.25%), 강남구(-0.16%)가 모두 하락률 5위권에 들어왔다.

 

  이런 상황에서 강남권 분양 아파트 가격에 대한 압박은 점점 심해지고 있다. 이 지역 분양 시장 바로미터로 여겨졌던 신반포센트럴자이(신반포6차 재건축) 3.3당 평균 분양가가 예상보다 크게 낮은 4250만원으로 결정됐다. 당초 시장에선 3.34600만원 이상은 될 것으로 예상했지만 19개월 전인 작년 1월 인근에서 분양했던 신반포자이(3.34290만원)보다도 낮은 수준이 됐다. 분양가격 승인권한을 보유한 주택도시보증공사(HUG)는 고분양가 관리지역(강남4·과천) 사업장에 대해 1년 내 근처에서 분양한 단지가 있으면 그 평균 분양가를 넘지 못하도록 유도하고 있다. 만약 1년 이내에 분양한 사업장이 없으면 분양한 지 1년이 넘은 단지 평균 분양가의 110%를 초과하지 않는 수준으로 책정한다. 다른 강남권 아파트 단지의 분양가도 인하가 불가피할 전망이다. 다음달 분양하는 래미안강남포레스트는 당초 3.3당 평균 4500~4600만원을 고려했지만 조합과 시공사가 4200~4400만원으로 낮추는 방안을 논의 중이다.(2017830일 매일경제 기사 참조)