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정부, 9·13대책서 예고한대로 1·2기 신도시보다 가깝게 선정
산업단지 연계 `직주근접` 노려
하남·과천은 강남접근 쉬워 일산·분당보다 입지 좋다 평가
중장기 서울 주택수요 흡수, 3기 신도시 4/ 지정된 신도시 특징은

 

 

 

  정부가 19일 발표한 3기 신도시(12만가구)는 서울과 연결성을 확보하기 위해 수도권광역급행철도(GTX) 등 광역교통망이 지나갈 예정인 지역에 집중적으로 배치됐다. 대부분 서울외곽순환도로 주변지역으로 서울 동남권(과천·하남), 동북권(남양주), 서남권(인천 계양) 등 동서남북으로 지역을 안배했다. 국토부 관계자는 "3기 신도시는 서울 경계부터 약 2권역에 있어, 1기 신도시(5)2기 신도시(10)보다 훨씬 가깝다""서울 도심까지 30분 이내 출퇴근이 가능한 것을 목표로 했다"고 설명했다. 가장 큰 규모인 남양주 왕숙지구는 다산신도시 근처로 북쪽으로는 덕송내각 고속화도로, 남쪽으로는 수석호평 도시고속도로가 지나간다. 왕숙1지구(53000가구)와 왕숙2지구(13000가구)로 나뉘는데, 정부는 왕숙1지구는 경제중심도시로 건설하고 왕숙2지구는 문화예술중심도시로 조성한다는 방침이다. 이 지역은 별내선 연장, 경의중앙선역 신설 등이 예정돼 있다. 교통망의 가장 `핵심`GTX B노선(송도~서울역~마석)이 신설된다면 서울역까지 1시간 30분 이상 걸리던 출퇴근 시간이 20분 이내로 단축된다. 북쪽으로는 진관산업단지를 끼고 있는데 남양주시는 두 지역을 연계해 거대한 산업단지를 만들어 `직주근접` 환경을 조성한다는 계획이다. 남양주시는 왕숙지구에 스마트그리드 사업을 중심으로 정보통신·자동차부품 등 첨단산업과 문화예술창작단지 등을 유치할 생각이다.


 


 

  두 번째 신도시가 들어설 하남 교산지구(32000가구)는 하남 미사지구를 북쪽, 감일지구를 서쪽에 두고 있다. 서울 지하철 3호선이 연장되면 수서역까지 20, 잠실역까지 30분이 걸릴 정도로 `서울 동남권` 접근성이 뛰어나다. 북쪽엔 자족용지 92를 배치하는데 기업지원허브, 청년창업주택 등을 공급한다. 남한산성 등과 가까워 한옥마을, 백제문화박물관 등도 조성한다. 하남나들목(IC)~상사창나들목(IC) 도로를 신설하는 등 도로망도 확충한다. 서울 서남권에 위치한 인천 계양 테크노밸리는 인천국제공항고속도로 남측으로 지하철 계양역과 개화역 사이에 있다. 서울 마곡산업단지와 가깝고 지구 남쪽으로는 서운1·2산업단지와 연계돼 있다. 90규모의 자족용지엔 스타트업 캠퍼스와 창업지원주택 등을 건립해 기업을 유치한다. 현재 S-BRT(인천지하철 1호선 박촌역~김포공항역), 청라~가양 간 BRT 등이 예정돼 있다. 국토부 관계자는 "BRT와 주변 교통망을 연계하면 여의도까지 25분 소요된다""서울 서남권 수요를 흡수할 수 있다"고 설명했다. 과천시 과천동, 주암동 등에 위치한 `과천지구`는 최근 예비타당성 조사를 통과한 GTX C노선 근처에 위치해 있다. 지하철 4호선 선바위역경마공원역 등 기존 지하철 접근성도 뛰어난 편이다. 서울 우면2지구 남측에 붙어있는데 서울대공원, 국립과천과학관과 연계한 복합쇼핑테마파크 등이 조성된다. 정부는 교통망을 더 개선하기 위해 GTX C노선을 빨리 추진하는 한편, 과천~우면산 도로는 지하화할 예정이다.

 



  부동산업계는 정부가 `광역교통망 확충이 예정됐고, 근처에 산업단지를 조성할 수 있는 곳`3기 신도시 입지로 선정했다고 보고 있다. `베드타운`으로 전락했다는 비판을 받는 1기 신도시나 `교통 지옥`이 됐다는 2기 신도시의 문제점을 해결하려는 노력이 엿보인다는 것이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "후보지 대부분 서울과의 인접성이 좋으면서 배후 산업수요도 가지고 있는 편"이라며 "특히 하남은 강남권과 바로 연계가 된다는 점에서 우수한 입지"라고 말했다. 하지만 일각에선 `3기 신도시` 입지가 시장 기대만큼 서울과 가깝지는 않다는 평가도 나온다. 서울 경계선에서 `거리상으로는` 가까운데 산에 가로막힌다거나 도심과 접근성이 의외로 떨어지는 등의 문제점이 있기 때문이다. 실제로 하남 교산지구는 서울 방향으로 야산으로 막혀 있고, 남양주 왕숙지구는 서울 3대 도심(광화문·강남·여의도)과 거리가 있다. 부동산업계 관계자는 "체감상 거리가 멀어서 1기 신도시인 분당, 평촌보다 입지가 압도적으로 좋은지는 판단하기 어렵다""광역 교통망 확충이 빠른 속도로 되어야 한다"고 설명했다.

 



  한편 이날 3기 신도시로 선정된 인근 지역에선 혼란스러운 분위기가 역력했다. 통상 신도시로 선정되면 대규모 물량 공급에 따라 단기 집값 하락은 불가피하지만, 생활 인프라 개선으로 장기 상승을 기대할 수 있어서다. 이날 이 지역 공인중개사 사무소는 향후 전망에 대한 문의전화가 빗발쳤다. 대규모 택지 공급이 예정된 경기 남양주 왕숙지구(1134)가 가장 시끄러웠다. 3기 신도시 지정 4곳 중 가장 많은 66000가구가 1·2지구에 투입되기 때문이다. 이미 남양주에는 별내지구(25000가구)와 다산신도시(31000가구)가 있는데, 이 두 신도시를 합친 것보다 규모가 더 큰 신도시가 추가로 생기기 때문이다. 남양주시 별내동 소재 공인중개사 사무소 관계자는 "남양주 왕숙지구가 3기 신도시로 선정되면서 전화가 끊이지 않고 와 업무가 마비될 지경"이라면서 "주민들이 집값이 떨어질까 불안해하면서도 아직은 정책이 발표된 지 하루도 지나지 않아 일단 기다려 보겠다는 분위기"라고 전했다.(20181220일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

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택지 발표에 신도시 거론까지집값 더블악재 수도권, 추석에도 시끌

9·21 발표 후 잠 설치는 광명 "하안동 집값 이제 조금 올라

5천가구 공급폭탄 어리둥절" 택지지구·신도시 몰린 시흥

"아파트값 내렸는데 또 짓나" 주민들, 청원까지 몰려가

"경기 서남부가 호구냐" 반발 의왕 포일 일대는 반신반의

"공급과잉" "인프라 좋아질 것"

 

 

  "광명 구도심이 문제예요. 전형적 서민 아파트인데, 택지개발로 5000가구가 들어온다고 하고, 신도시 후보로까지 거론되고 있으니." 즐거워야 할 추석 명절 기간 광명시 하안동 일대는 벌집 쑤신 듯 시끄러웠다. 추석 연휴가 시작되기 직전인 지난 21일 정부가 광명 하안2를 개발해 5400가구 새 아파트를 공급하겠다고 밝혔기 때문이다. 여기에 아직 정부가 `일산과 분당보다 서울과 가까운 곳`이라고 힌트만 던졌을 뿐 정확한 위치를 밝히지 않은 신도시 후보지로도 광명이 유력하다는 소문이 퍼지면서 더 난리가 났다. 택지개발과 신도시 조성은 장기전이라 10년까지도 바라봐야 하지만 10만가구가 넘는 아파트가 생긴다고 하니 광명시민에겐 `공급 폭탄`이 떨어진다는 공포감이 엄습한 것이다. 이 같은 불안감을 반영하듯 21일 대책이 발표되자마자 2000만원가량 호가가 빠진 매물도 나왔다. 지난 9·13 부동산대책으로 다주택자에 대한 압박이 거세진 데다 향후 가격이 더 떨어질 수 있다는 부담감에 처분하겠다는 사람들이 나타난 것이다. 그러나 지난 몇 달 들불처럼 일어났던 매수자들은 조용했다. 인근 공인중개업소 관계자는 "계약하는 자리에서 집주인이 몇 천만원 올리고, 더 오를 것 같으니 계약금 2배 물어주고 파기하고 난리도 아니었는데, 급격하게 식었다"면서 "다만 신도시나 택지개발지구나 분양까지 최소 5, 길면 10년까지 걸리는 만큼 좀 더 돌아가는 상황을 지켜봐야 할 것 같다"고 말했다.

 

 

  그 배경으로 최근 광명 집값이 너무 올랐다고 말하는 사람들이 있다. 실제로 한국감정원 아파트가격 통계를 보면 광명 아파트값은 올 들어 9월 셋째주까지 9.13% 오를 정도로 폭등했다. 그 중심엔 이번에 택지개발지구로 선정된 하안동이 있다. 연초 18000~21000만원 선에서 거래됐던 하안주공5단지 전용면적 45는 최근 3억원까지 올라 30% 이상 급등했다. 그러나 이는 수십 년 만에 한번 나올까 말까 한 현상이라는 것이 주민들 이야기다. 한 주민은 "하안동에 오래 살았지만 안 올라도 너무 안 오른다 생각했는데 이런 건 처음"이라고 말했을 정도다. 이 때문에 단기간 급등을 이유로 수천~ 수만 가구 물량을 투하하는 것은 지나친 것이라는 이야기가 나온다. 옆 동네 시흥도 어수선하다. 시흥은 그동안 택지 개발을 통한 아파트 공급이 유난히 많았던 곳이다. 은계지구, 장현지구 등이 모두 시흥 내 택지개발지구다. 최근 입주 마무리 단계에 있는 시흥 배곧신도시도 있다. 여의도 면적 두 배 땅에 총 21500여 가구 규모를 조성하는 사업이다. 이런 상황에서 시흥 하중에 3500가구를 추가 공급하기로 하자 주민들은 달가워하지 않는다. 신도시 후보지로도 유력하다는 예측까지 나오면서 시흥은 공급 폭탄 우려로 떨고 있다. 시흥 택지개발지구는 부동산 경기가 최정점을 찍었을 때도 분양 성적이 두 자릿수를 기록한 적이 별로 없었다. 공급이 많았기 때문이다. 다행히 부동산 경기 활황으로 판매는 대부분 완료했지만 문제는 입주다. 입주가 몰리는 시점에 공급이 늘어나면 시장은 급격하게 가라앉을 수 있다. 시흥은 올해 1월부터 9월 셋째 주까지 아파트값이 1.2% 하락했기 때문에 그런 우려에 힘이 더 실린다.

 

 

  21일 정부 발표 후 곧바로 청와대 국민청원 게시판엔 `광명 시흥 신도시 지정 반대합니다`라는 내용으로 청원이 올라왔고, 이미 2500여 명이 서명했다. 청원자는 "서울 집값을 경기도 신도시 지정으로 잡을 수 있다고 생각하느냐"면서 "상대적으로 편의시설이 취약한 경기 서남부권에 `베드타운`을 지어야 하느냐. 경기 서남부는 `호구`가 아니다"고 호소했다. 의왕시 포일동 일대는 반신반의하는 분위기다. 국토교통부는 의왕 청계 일대에도 2560가구 규모 새 아파트 공급을 예고했다. 이를 두고 물량 폭탄이라는 의견과 아직 개발이 덜 돼 있는 이곳의 학군이나 인프라스트럭처 형성에 오히려 도움이 될 수 있다는 의견이 맞선다. 내년 말 입주가 예정된 포일 센트럴 푸르지오(1774가구)에 택지 개발 예정지 건너편 내손라 재개발지구(2095가구)까지 속도를 내고 있어 2개 구역만 해도 4000가구에 가깝다. 정부 택지 개발까지 더해지면 7000가구 가까운 아파트가 포일로사거리 주변에 생기게 된다. 한국감정원 통계에 따르면 의왕시 아파트값은 올해 들어 8월까지 1.4% 올라 상승하긴 했지만 타 지역과 대비해 상승률 자체는 작은 편이다. 이런 상황에서 공급이 몰리면 위험하다는 얘기가 나온다. 다만 이 지역은 아직 개발이 덜 돼 인프라가 덜 갖춰진 만큼 새 아파트가 많아지고 입주가 가시화하면 학군이나 편의시설이 좋아져 오히려 호재가 될 것이라는 기대감이 있다. 최근 기본 설계 작업에 착수해 2026년 말 개통하는 것을 목표로 하는 인덕원~동탄 복선전철 사업에도 가속도가 붙지 않겠느냐는 의견이 나온다.(2018925일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1년 전까지 집주인이 큰 소리 치던 수도권 전세시장 상황이 몇 달 사이 돌변했다. 올해부터 수도권 입주물량이 급증하면서 선택의 폭이 넓어진 임차인 위주 시장으로 역전됐기 때문이다. 실제 지난해 말부터 수도권 아파트 전세가격은 하락세를 이어가고 있다. 서울시 송파구 내 한 대단지 아파트의 경우 입주가 6개월 이상 남았지만 벌써부터 전세매물이 시장에 나오고 있다. 그 만큼 집주인들의 고민이 깊다는 방증인 것이다. 주변에 입주 아파트가 있는 노후 단지 집주인이나 임차인 입장에서는 마음이 불편할 수 밖에 없다. 특히 전세계약기간이 1년 채 남지 않은 상황이라면 쏟아지는 새 아파트의 입주물량이나 전세시장을 유심히 지켜볼 필요가 있다. 전세계약 만기 때 예상치 못한 상황이 발생할 수 있어서 인데 전세계약 당시는 전세가격이 폭등하던 시기였고 전세보증보험 가입도 집주인의 동의가 있어야만 가능했기 때문에 가입을 못한 임차인이 의외로 많아서다.

 

 

대규모 입주 단지 초기 전세가 저렴신도시·택지지구는 기반시설 먼저 확인해야

 

  물론 집주인의 자금사정이 넉넉하다면 전세계약 종료 후 보증금을 무리 없이 반환 하겠지만, 다음 임차인의 보증금으로 내 보증금을 충당해야 하는 상황이라면 집주인에게 계약갱신 거절의사를 미리 말하고 최대한 빨리 전세매물로 내놓는 게 좋다. 전세기간이 만료됐지만 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 임차권 등기명령이나 소송 등을 통해 돌려 받을 수 있지만, 절차 진행 과정에서 상당한 시간이 걸릴 수 있다. 새로운 전셋집을 찾는 임차인이라면 새 아파트 입주물량이 많은 지역을 노려 볼 만 하다. 잔금마련에 어려움을 겪는 집주인들이 전셋집을 내놓는데, 입주가 한꺼번에 몰리는 곳은 가격이 내려갈 수 밖에 없다. 기존 거주 지역 인근에서 시야를 조금 더 넓혀 다른 지역에서 살아보는 것도 추후 아파트 매입 시 도움이 될 수 있다. 다만 택지지구나 신도시는 기반시설 완비까지 오랜 시간이 걸리는 만큼 아파트 선택 전에 자녀의 학교 배정이나 생활기반시설이 얼마나 갖춰졌는지 미리 확인해야 한다. 리얼투데이에 따르면 올해 입주를 앞둔 대규모 아파트로는 `송파헬리오시티`(가릭시영 재건축)가 있다. 이 단지는 오는 12월부터 9000여 세대가 입주를 시작한다. 경기도에서는 동탄2신도시, 다산신도시, 배곧신도시, 은계지구 등 택지지구를 중심으로 입주가 예정돼 있다.

 

 

새 아파트 집주인, 계약자 유의사항은?

 

  새 아파트 계약자라면 `등기부`가 확실치 않은 미등기 상태에서 전세계약을 하기 때문에 분양계약서의 명의인과 계약자가 동일인물인지 확인을 해야 한다. 또한 계약 시 집주인이 은행대출을 해야 하는 상황이라면 설정금액을 계약서에 명시하는 것이 좋다. 특히 소유권이전등기가 입주 시작일로부터 1~2개월 뒤에 이뤄지는 것을 고려해 입주 후 소유권이전등기가 나왔을 때 등기부등본에서 집주인 명의가 맞는지 한 번 더 체크해야 한다. 미등기 아파트에 전세로 들어간다고 해도 걱정할 필요는 없다. 전입신고와 확정일자를 할 수 있고 집주인이 전세보증금으로 잔금을 완납해야 건설사가 아파트 열쇠를 주기 때문에 잔금날 집주인과 동행하는 것도 불안을 없애는 좋은 방법이다. 아울러 당장은 대규모 입주 아파트의 전셋값이 저렴할 수 있지만 재계약 시점이 도래하는 2년 또는 4년 마다 전셋값이 치솟는 사례가 많은 만큼 추후 전세금이 올랄 갈 경우를 미리 대비해 놔야 급전 마련에 따른 낭패를 면할 수 있다. 새 아파트를 임차인에게 먼저 내어 준 집주인도 유의해야할 점이 있다. 통상 건설사의 하자보수 기간은 2이다. 이에 계약서 상에 하자보수와 관련해 성실히 임할 것을 명시하고 임차인에게 적극적으로 하자보수를 해달라는 요구를 해야 한다. 비록 거주를 하지 않더라도 아파트 입주자 카페에 가입해 하자보수 신청 건이나 입주와 관련해 사항을 챙기는 것이 내 재산을 지키는 바른 자세다.(2018422일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

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