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단독주택 공시지가 급등, 시뮬레이션해보니

공시가격 812억 오를 때, 올해 보유세 154232만원

10억대 주택까지 여파 미칠듯

 

 

  올해 서울 지역 단독주택 보유자 중 상당수는 공시가격 상승률보다 더 높은 보유세 부담 증가를 받아들 것으로 보인다. 공시가 상승률이 평균 35%에 육박하는 서울 용산과 강남구 등 일대 초고가 단독주택 보유자 중에서는 보유세 세부담 상한선인 50%에 육박하는 상승을 경험하는 사례도 꽤 나타날 전망이다. 24일 정부가 발표한 표준단독주택 공시가격을 근거로 올해 내야 할 보유세를 추산해본 결과 시세 6억원이 넘는 단독주택은 세부담 상승률이 공시가격 상승률보다 대체로 컸다. 국토교통부가 제공한 자체 시뮬레이션 결과에 따르면 작년 68500만원이었던 경기도 소재 단독주택의 올해 공시가격은 78000만원으로 1년 만에 14% 상승했는데, 보유세 상승률은 20%로 이보다 더 높았다. 올해 63700만원으로 공시가격이 9% 오른 서울의 한 단독주택도 보유세 증가율은 14%였다. 단 이는 1가구 1주택에 한한 것이고, 다주택자는 세금 부담이 더 커질 수 있다. 초고가 주택은 정부가 예고한 대로 많이 올랐고, 세금 인상 폭도 컸다. 작년 874000만원이던 공시가격이 34% 올라 117억원이 된 서초구 방배동의 한 다가구주택은 연간 보유세가 7196만원에서 1794만원으로 50%나 껑충 뛸 전망이다. 공시가격 상승률과 비교해도 세금 상승률이 1.5배나 되는 것이다. 문제는 `초고가`로까지 분류되기는 어려운 주택들도 세금 부담이 상당히 늘어날 것이라는 점이다.

 

 

  매일경제는 우병탁 신한은행 세무팀장의 도움을 받아 작년 공시가격이 15억원이었던 서울의 한 주택 공시가격이 30% 올라 20억원이 됐다고 가정한 후 보유세를 계산해보니 작년 476만원 정도이던 보유세는 올해 710만원으로 늘어 이 집 1채를 보유한 소유주는 초고가 주택 상승률과 다르지 않은 50%의 세금 상승률을 받아들게 된다. 실제 표준단독주택 중 하나인 종로구 계동 소재 한 주택 소유주는 한 해 만에 40% 상승한 189000만원의 공시가격을 통보받을 것으로 예상되는데, 보유세는 403만원대에서 604만원으로 역시 한 해 만에 1.5배를 더 부담해야 한다. 마포구 연남동의 공시가격 122000만원짜리 단독주택은 올해 공시가격이 236000만원으로 93.4% 상승함에 따라 보유세 부담이 작년 458만원에서 올해 687만원으로 세부담 상한인 50%까지 오른다. 이처럼 세부담이 한번에 크게 늘면 소득 없는 은퇴자 중 단독주택 거주자들의 고민은 커질 수밖에 없다. 세금 부담이 커진 데다 건강보험료 등 상승 폭도 걱정할 수밖에 없는 상황인데, 현재 싸늘하게 식은 경기 상황에서 가뜩이나 거래가 어려운 단독주택을 팔기도 녹록지 않아졌기 때문이다. 이날 국토부는 "공시가격 상승이 1주택 장기 보유 고령자에 대한 영향을 최소화할 수 있도록 세부담 상한 특례 등을 검토할 예정"이라고 말했다.(2019125일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

내년 부활 시뮬레이션

 

  서울 강남 재건축 시장의 최대 관심사로 떠오른 '재건축초과이익환수제'가 내년 부활하면 일부 단지는 조합원 1인당 무려 10억원에 가까운 세금을 내야 하는 것으로 나타났다. 시세차익과 관계없이 준공 당시 조합에 등재된 조합원이 환수금을 내야 하기 때문에 적용 단지의 경우 환수금을 피하기 위한 '폭탄 돌리기'식 거래가 이뤄질 수 있다는 지적도 나온다. 3일 매일경제신문이 신한은행에 의뢰해 재건축초과이익환수금 적용 가능성이 높은 주요 단지를 대상으로 시뮬레이션을 했다. 그 결과에 따르면 반포주공1단지(1·2·4주구)의 경우 조합원 1인당 부담해야 할 환수금이 평균 93993만원에 달하는 것으로 계산됐다. 대치쌍용2차와 잠실주공5단지 조합원도 각각 31624만원, 28694만원의 환수금을 내야 할 것으로 추산됐다.

 

  재건축초과이익환수제는 재건축으로 인해 인근 지역에 비해 상대적으로 이익이 크게 발생할 경우 국가가 이를 환수하는 제도. 집값이 급등했던 2006년 부동산 시장 과열을 막기 위해 처음 도입됐다. 이후 부동산 시장이 냉각되자 정부와 국회는 2012년과 2014년 두 차례 적용을 유예했으나 올해 말로 종료된다. 내년부터는 재건축 단지에 조합원 1인당 평균 이익이 3000만원을 넘을 경우 초과 이익금의 10~50%까지 세금으로 내야 한다. 이번에 시뮬레이션을 한 3개 단지는 현재 재건축조합설립인가 단계로 올해 말까지 관리처분인가를 신청해야만 초과이익환수금 부과를 피할 수 있다. 시뮬레이션 결과는 미래에 발생할 수 있는 초과이익환수금을 현재 자료로 추정한 것으로 실제 부과금과는 다를 수 있다. 하지만 초과이익환수제가 내년에 부활할 경우 적용 대상 아파트 보유자들의 부담을 가늠해볼 수 있다.투자자들은 특히 환수금이 '조합'에 부과된다는 점도 주의해야 한다. 현재 법적으로는 완공 후 4개월 내에 환수금을 조합에 부과하도록 돼 있다. 따라서 준공 시점에 해당 아파트를 보유해 조합원으로 등재돼 있다면 해당 조합원은 시세차익 여부와 관계없이 세금을 내야 하는 상황이 벌어지게 된다. 반면 아무리 많은 이익을 봤더라도 준공 이전에 매도했다면 환수금 부담에서는 벗어난다.(201723일 매일경제 기사 참조)