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수용되는 토지 소유주들 현금선호 지고 `대토` 요구

2015~17년 대토비율 11%5년전 보다 3배나 늘어

수도권 요지일수록 `` 선호판교2밸리는 20%가 대토

조직대응 위한 협의회도 나와 LH는 대토보상리츠 본격화지주·디벨로퍼 결합 성공사례도

 

 

    `땅값 불패`에 대한 기대감이 확산되면서 신규 택지 토지 수용 때 현금 대신 땅으로 보상받으려는 사례가 급증하고 있다. 특히 미래 가치가 뛰어난 수도권 인근 지구일수록 뚜렷하다. 체계적인 대토 보상 준비를 위한 소유주 대토협의회도 등장하고 있다. 대토 보상은 택지 조성 지역의 토지 소유자가 원하는 경우 토지보상금을 현금으로 지급하는 대신 사업 시행으로 조성한 용지로 보상하는 제도다. 10일 한국토지주택공사(LH), 경기도시공사 등에 따르면 택지 조성 지역 내 토지 소유주들의 대토 선호도는 최근 몇 년간 급격히 상승했다. LH2008년부터 2010년까지 보상을 완료한 위례신도시 등 8개 택지에서 지불된 총토지보상비는 113641억원인데, 이 중 4465억원 규모 땅이 대토 방식으로 처리됐다. 전체 보상비 중 3.9% 수준이다. 반면 2015년부터 2017년까지 3년 동안 추이를 보면 대토 신청 비중은 3배 가까이 늘어났다. 과천지식정보타운 등 총 6개 택지의 전체 토지보상비(25626억원) 11%2840억원이 대토 방식으로 보상됐다. 전국적으로 각광받는 판교나 위례, 과천 같은 지역일수록 대토 비율이 높다. 택지 조성 후 해당 사업지들의 땅값과 가치가 급등할 것이라는 기대감이 섞여 있기 때문이다. 경기도시공사 판교사업단 관계자는 "판교 제2테크노밸리 보상 과정에서도 과거에 비해 대토를 요구하는 소유주가 비교적 많았다""판교 제2테크노밸리 2구역의 경우 땅값 기준 1466억원 중 293억원 규모의 용지 소유주들이 대토 보상을 신청했다"고 설명했다.

 

 

  대토 보상 제도는 2008년부터 본격 시행됐으나 초기에는 활성화되지 못했다. 최근 들어 분위기가 바뀌었다. 미래 가치를 반영하지 않은 돈을 받고 장기간 거주하던 지역에서 떠나야 하는 현금 보상 방식의 대안으로 급부상하고 있는 것이다. 땅 소유주 입장에서는 현 감정가격 수준의 보상금을 받고 땅을 넘기는 것보다 미래 가치를 고려해 용지를 받는 게 합리적이다. `땅값 불패` 신화에 대한 기대감이 확산되고 있는 상황에서는 더욱 그렇다. 올 상반기 전국 땅값은 2008년 이후 10년 만에 최대 폭으로 올랐다. 남북관계 개선, 스마트시티, 수도권 광역급행철도(GTX) 등 정부가 주도하는 개발사업 덕분에 지방 땅값도 상당 부분 올랐다. 대토를 받은 토지주들이 모여 디벨로퍼와 연합해 개발사업을 성공적으로 진행하는 사례도 등장하기 시작했다. 디벨로퍼인 네오밸류가 개발한 강남 세곡 푸르지오시티 1차와 위례아이파크 1차 등이 대표적이다. 이 때문에 대토 보상 전담 조직을 설립한 지구도 등장했다. 문재인정부 `주거복지 로드맵`의 일환으로 지난 7일 신규 공공주택지구로 고시된 성남 복정지구 소유주들은 `대토협의회`를 발족하고 보상 시작 전 조직적인 대비에 나섰다. 이강수 복정지구 주민대책협의회 수석부위원장은 "지주들에게 대토 제도를 자세히 알리기 위해 협의회를 구성했다""시세대로 보상금을 받아도 이미 오른 땅값에 인근 지역에서는 집을 살 수가 없다"고 설명했다. 현재 복정지구에서는 소유주 약 600명 중 100여 명이 대토를 희망하고 있다.

 

  대토 선호 현상이 뚜렷해지면서 LH는 대토 보상 리츠 제도를 본격화할 계획이다. 대토 신청자 중 희망하는 소유주들을 모아 보상받은 땅을 개발할 리츠를 설립하고 LH가 직접 자산관리회사(AMC) 역할을 하는 제도다. 공공성을 강화하기 위해 LH가 직접 관리에 나선다. 일반적인 리츠처럼 운영에서 나오는 수익을 소유주들에게 배당하는 방식이다. LH 금융사업기획처 관계자는 "대토 리츠를 이르면 11월 수원 당수와 고양 장항지구에서 시범 시행할 예정"이라고 밝혔다. 보상 계약 때 참여 여부를 조사하고 이를 토대로 토지 조성 시점에 맞춰 리츠를 설립한다. 이익 공유와 집값 안정이 대토 리츠 제도의 주요 목적이다. LH 관계자는 "현금 보상이 많아지면 인근에 유동자금이 풀리면서 결국 부동산 가격이 올라 개발에도 차질이 생긴다"고 말했다. 민간에서도 새로운 트렌드에 발맞춰 적극적으로 움직이고 있다. 대토 보상과 이후 개발에 대한 자문 역할을 할 수 있는 컨설팅 업체들이 속속 등장하고 있다. 대토 대상자는 건축법상 대지의 분할제한 면적(주거지역 60, 상업·공업지역 150, 녹지지역 200, 그 밖에 지역은 60) 이상의 토지를 LH 등에 양도한 소유주. 주택용지와 상업용지, 기타 용지 중 1필지만 신청 가능하다. 주택용지의 경우 1인당 990이하, 상업용지는 1100이하까지 공급받을 수 있다. 대토 계약을 토지 조성 공기업과 맺을 때 희망 용도와 용지를 지정하도록 돼 있다. 토지를 양도받는 LH나 경기도시공사는 신청 수요를 고려해 새로 조성될 택지 내 보상용 용지를 설정한다. 판교 제2테크노밸리의 경우 2구역 지원시설 용지를 대토 보상 예정 토지로 배정했다.(2018811일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

개발 호재·토지 보상금이 땅값 올려정부와 같은 길 가나

 

 

 

  올 상반기 전국 땅값이 2008년 이후 10년 만에 최대 폭으로 올랐다. 연초 정부가 재건축 부담금·안전진단 강화 등 각종 대책을 쏟아내 부동산 경기가 과열되는 것을 막으려 했지만 호황이 계속 이어진 셈이다. 특히 부동산 시장 분위기가 전반적으로 좋지 않았던 지방도 땅값이 상당 부분 오른 점이 눈에 띈다. 남북관계 개선으로 인한 접경지 개발 기대감, 스마트시티·광역급행철도(GTX) 등 정부가 주도하는 각종 개발사업이 시장을 끌어올렸기 때문이다. 전문가들은 지금 상황이 참여정부 때 집값 상승을 막는다고 각종 규제책을 발표하면서 기업도시·혁신도시 등 각종 호재를 쏟아내 땅값을 고공행진시켰던 모습과 `판박이`로 닮아간다고 지적한다. 이 같은 분위기는 올 상반기 전국에서 가장 땅값 상승률이 높았던 광역지자체가 세종(3.49%)이라는 사실에서 확인 가능하다. 세종은 작년 상반기에 이어 전국 상승률 1 자리를 지켰다. 상반기 지가 상승률이 2015년만 해도 1.5%였는데 20162.1%, 20173%, 올해 3.49%로 가파르게 올라가고 있다. 토지 거래 역시 29003건 일어나 전년 동기보다 22.7% 늘었다. 거래량 증가율로는 경기(23.3%) 다음이다.

 

  세종시는 정부부처 후속 이전 발표에 연초 스마트시티 국가시범도시로 선정되는 등 개발 호재가 끊임없이 나오는 지역이다. 김규정 NH투자증권 부동산수석전문위원은 "세종은 각종 개발 프로젝트에 서울~세종 고속도로 등 교통망 확충도 진행되고 있다""거래가 활발하고 가격 상승률도 높은 점이 눈에 띈다"고 설명했다. 세종을 뒤이어 부산(3.05%) 서울(2.38%) 순이다. 주요 도심에서 재개발·재건축 등 정비사업이 활발하게 진행된 점이 영향을 끼쳤다는 분석이다. ··구별로 땅값 상승률 상위 지역을 살펴봐도 이런 경향은 느껴진다. 남북 관계 개선에 따른 개발 기대로 경기 파주시(5.6%)와 강원 고성군(4.21%)이 전국 1, 2를 차지했다. 경기 연천군(3.44%) 강원 철원군(3.35%) 등 다른 남북 접경지역도 높은 땅값 상승률을 기록했다. 작년 상반기만 해도 파주와 고성 땅값 상승률은 각 1.32%, 2.34%였다. 하지만 올해 초부터 분위기가 `딴판`이 됐다는 게 관련 업계의 설명이다. 파주는 GTX-A 노선 개통 확정이라는 교통 호재까지 가세하고 있다. 남북 관계가 개선되면 수혜를 입는다는 전망에 `접경지 투자`가 급증했다. 고성은 금강산 관광 등이 재개되면 제진역(동해북부선 철도역) 등을 중심으로 개발 수요가 높아진다는 기대감이 반영된 것으로 국토교통부는 해석했다. 다른 지역에서도 `정부 주도` 개발 사업은 땅값 상승을 이끌었다. 대구는 KTX 서대구역 복합 개발, 대전은 유성복합터미널 개발과 갑천 친수구역 개발 등으로 주변 지역 지가 상승률이 높았다. 전북도 새만금 개발사업으로 부안군 등에서 땅값이 크게 올랐고, 제주 역시 영어교육도시·신화역사공원 등에 투자하는 수요가 몰려 여전히 높은 상승률을 보였다.

 

 

  부동산 시장은 올 상반기 지역별로 땅값이 오르는 경향에서 `참여정부` 시절을 연상케 한다. 집값 상승을 막는다고 각종 규제책을 쏟아냈지만 한편으로는 정부가 기업도시·혁신도시 등 각종 호재를 쏟아내 땅값을 고공행진시켰던 모습과 닮았다는 뜻이다. 실제로 혁신도시가 건설된 경남 진주, 강원 원주 등 개별 공시지가 총액은 2003~2008년 사이에 급등했다. 충북 진천이 119% 상승했고 부산 강서구(92%) 경북 김천시(84.60%) 강원 원주시(83%) 경남 진주시(51%) 등이 두 자릿수 상승률을 기록했다. 충남 태안군과 충북 충주시 등 기업도시가 들어선 지역의 개별 공시지가 합계도 같은 기간 81%나 상승한 것으로 나타났다. 전문가들은 올해도 전국 땅값 상승세가 꺾이기 쉽지 않을 것으로 봤다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "올해 초에도 시중에 풍부한 유동성이 토지 가격을 끌어올린 것으로 보인다""앞으로 금리 인상 등이 예정돼 있지만 아직 유동성이 회수되는 단계로 볼 수는 없기 때문에 앞으로도 도시재생·스마트시티·신혼희망타운 등 개발 호재가 풍부한 지역은 수요자들의 관심을 끌 것"이라고 내다봤다.(2018725일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

한신더휴 잔여 40가구 모집에 5만명 모여들어 `북적북적`집값상승률도 서울 맞먹어

정부 행정기관 추가 이전, `스마트시티` 지정 겹호재강남 수준 규제도 안먹혀

`바늘구멍` 청약에 지역선 "공무원 특별분양 없애라"

 

 

  정부의 각종 부동산 규제로 지방 부동산 시장이 위축된 가운데 세종시 집값 고공행진이 계속되고 있다. 특히 분양 시장에서 '로또' 대접을 받으며 '세종불패' 신화를 굳혀 가는 중이다. 25일 부동산업계에 따르면 지난 20일 한신공영이 공급한 '세종 한신더휴 리저브' 잔여 40가구(HO1블록 30가구, HO2블록 10가구)에 총 53888명이 몰렸다. 경쟁률이 무려 13471에 달한 것이다. 해당 단지는 앞서 지난해 12월 청약 당시에도 1순위 경쟁률 54.171(HO1)34.271(HO2)을 기록한 바 있다. 잔여 가구 모집은 부적격 당첨자 등의 물량을 공급하는 것으로 일반 청약과 달리 특별한 자격 조건이 없다. 누구나 신청이 가능하다는 점을 고려해도 13001의 경쟁률은 좀처럼 보기 힘들다. 한신공영 관계자는 "입지도 좋지만 무엇보다 가격적 메리트가 컸던 것으로 보인다"고 말했다. 세종시는 분양가 상한제가 적용돼 상당한 시세 차익을 누릴 수 있는 '로또' 청약 지역으로 꼽힌다. 평균적으로 세종시 새 아파트는 분양가가 3.31000만원 안팎이다. 그러나 분양 후 최고 2배 수준으로 가격이 뛰는 단지가 속출한 바 있다. 지난해 11월 국토교통부 발표에 따르면 2015년 말 분양 당시 34950만원이었던 e편한세상 세종 리버파크 전용면적 99분양권은 지난 93억원 이상 오른 66642만원에 거래됐다.

 

 

  최근 정부의 부동산 규제 이후 부산·울산 등지 집값이 줄줄이 추락하고 미분양이 나날이 늘어가고 있지만 세종시는 완전 '딴판' 이다. 한국감정원에 따르면 세종시 주택가격은 올해 1월 기준 지난 1년 사이 4.44% 올랐다. 이는 서울(4.50%) 다음으로 전국에서 가장 높은 수치다. 같은 기간 전국 주택가격은 1.61%, 지방은 0.61%의 변동률을 보였다. 국토부의 2017년 연간 지가 변동률 추이에서도 세종시(7.02%)는 전국 1위를 꿰찼다. 세종시 상승세는 정부 규제에도 꺾일 줄 모르고 있다. 8·2 부동산 대책 발표 후 세종시의 월간 주택 매매가격 변동률은 잠시 주춤했지만 올해 1(0.21%) 들어 회복세에 들어섰다. 지방은 지난달 -0.05%를 기록하며 8·2 대책 이후 매달 변동률 하락폭이 커지고 있다. 지난해뿐만 아니라 올해 들어서도 부동산 시장에서 '세종불패' 신화가 이어지고 있는 데는 나름 이유가 있다. 집값·땅값 잡기에 혈안인 정부가 유독 세종에는 '예고된 호재'를 보장하고 있기 때문이다. 가장 강력한 가격 견인 요인은 추가적인 개발 기대감이 높은 데다 무엇보다 새 정부가 추가적인 인구 유입을 계속 유도하고 있는 것이다. 세종시는 현재 전체의 절반 정도만 개발이 완료됐고, 남아 있는 용지에는 기업·대학 등 유치를 위한 개발 사업을 할 예정이다. 특히 행정안전부와 과학기술정보통신부가 내년 말 내로 세종시로 이전한다. 더불어민주당은 최근 개헌 당론을 위한 의원총회에서 행정수도 신설 조항을 넣기로 했다. 행정수도로 세종시를 명문화겠다는 취지다.

 

 

  특히 최근 정부가 세종시를 스마트시티 시범 사업지로 지정한 것은 가뜩이나 불붙은 집값에 '기름'을 부은 격이다. 현지 부동산 관계자는 "정부의 대표 국책 사업지로 꼽힌 만큼 각종 정보기술(IT) 인프라스트럭처 투자를 비롯해 대학·기업 입주도 뒤따르지 않겠느냐""여긴 정부가 약속한 '기회의 땅'이나 마찬가지"라고 말했다. 세종시는 지난해 8·2 대책으로 투기지역·투기과열지구·청약조정대상지역 '강남' 수준의 규제를 받고 있다. 그러나 전매제한·청약가점제 확대 등 규제가 오히려 새 아파트 희소성을 부각하는 효과를 내고 있다. 양지영 R&C연구소 소장은 "세종시는 충청권에서 서울의 강남 같은 지역"이라며 "주변 대비 뛰어난 학군과 생활 인프라 덕에 기회가 되면 누구나 들어가고 싶어하는 지역"이라고 말했다. 또 세종시는 아파트 분양 시 50%를 세종에서 근무하는 공무원들에게 우선적으로 특별 분양한다. 지역민 중에선 공무원 특별 분양이 불공정한 '특혜'라고 꼬집는 사람도 늘고 있다. 청와대 홈페이지 국민청원 게시판에는 '세종시 공무원 특별 분양을 철회해 달라'는 글이 여러 개 올라와 있다. 세종시나 인근 지역에서 새 집을 찾는 평범한 시민들은 분양 받기가 '하늘의 별 따기'인데, 아파트 분양 소외계층이라고 보기 어려운 공무원에게 특별 분양 자격을 주는 것은 과도한 혜택이라는 주장이다.(2018225일 매일경제 기사 참조)