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원룸·꼬마빌딩 리모델링 기법, 시공부터 통임대까지 노하우
스마트하우스 `밸류업` 과정

 

 

  낡은 원룸주택과 꼬마빌딩을 리모델링해 부동산 가치를 `업그레이드`하는 수익형 부동산 재테크 기법이 인기. 원룸주택은 보통 건축한 지 15년 이상 되면 씽크대와 욕실 등 내부 마감재를 리모델링하지 않으면 임대료가 대폭 하락한다. 꼬마빌딩도 준공 20년이 넘어가면 외관이 노후돼 임차 수요가 줄어 공실이 발생하거나 우량 프랜차이즈가 입점을 꺼리는 사례가 많다. 이러한 건물주의 고민을 해결해주기 위해 국토교통부 부동산종합서비스 예비 인증을 받은 주택임대관리기업인 스마트하우스가 서울 강남 대치동에 `스마트하우스 부동산자산관리 밸류업센터`를 만들어 노후 원룸주택과 꼬마빌딩 임대인의 리모델링 콘셉트 기획과 설계·시공, 임대마스터리스를 해주는 부동산밸류업 사업을 시작했다. 스마트하우스는 13일부터 개강하는 부동산밸류업 재테크 실무교육과정 설명회를 7, 10일 오후 2시 스마트하우스 부동산자산관리 밸류업센터 세미나실에서 개최한다고 밝혔다. 설명회 참석자에게는 `꼬마빌딩주 되는 상가빌딩자산관리 비법서`를 제공한다.

 

 

  부동산밸류업 재테크 교육은 네 가지 과정으로 진행된다. 우선 `어번스테이 실무교육과정`은 임대주택을 공유주택으로 리모델링해 셰어하우스나 단기 임대를 필요로 하는 임차인을 대상으로 임대사업을 하는 재테크 기법을 교육받을 수 있다. `팻러브스테이 실무교육과정`은 애견족 임차인 전용 임대주택으로 리모델링해 임차인이 애견과 같이 편안하게 거주하게 함으로써 높은 임대 수익을 얻는 재테크 기법을 교육받을 수 있다. `협소주택 실무교육과정`은 역세권에 자투리 토지나 구옥을 일본에서 유행하고 있는 소형 임대주택으로 리모델링해 임대사업을 효율적으로 하는 재테크 기법을 교육받을 수 있다. `인기 셰프 밸류업길과정`은 핵심 상권 이면로 골목길 상권에 있는 노후 건물에 20·30대에게 인기 있는 셰프 맛집을 유치해 꼬마빌딩 가치를 높이는 재테크 기법을 교육받을 수 있다. 김민수 스마트하우스 대표는 "불경기로 인해 노후 원룸주택과 꼬마빌딩에 대한 임차 수요가 급감하자 리모델링 문의가 세 배나 늘었다""우량 프랜차이즈 유치와 임대 수익을 높일 수 있는 교육을 해달라는 요구가 증가하자 차별된 리모델링으로 부동산 가치를 높이는 실전 교육을 만들었다"고 말했다. 설명회에 관심 있는 분은 스마트하우스 홈페이지에서 참가 신청을 하거나 전화로 문의하면 된다.(2018116일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

  "'유동성' 잔치는 끝났다." 24일 가계부채종합대책 발표를 앞두고 중소형 건물과 상가 등 수익형 부동산 시장이 바짝 긴장하고 있다. 한층 강화된 대출 규제가 나올 예정인 데다 연내 금리 인상 가능성이 커지고 있어 한때 넘치는 유동성으로 활황을 겪었던 수익형 부동산 시장도 "일단 지켜보자"며 매수 심리가 급속히 냉각되고 있다. 수익형 부동산은 일반 주거용 부동산과 대출 기준이 다르다. 주로 임대사업자 등록을 통해 '기업대출'을 받는다. 아파트와 달리 상가나 건물은 현금화가 쉽지 않기 때문에 금융권은 대출자의 신용등급과 상권, 임대수입 등을 종합적으로 검토해 대출 한도와 금리를 정한다. 하지만 금융권이 적극적인 부채관리에 나서면 수익형 부동산 시장 역시 대출 규제가 한층 까다로워질 것이라는 게 전문가들의 공통된 의견이다. 우리은행은 이미 올해 말까지 대출 한도를 건당 30억원으로 제한하고 있다. 200억원짜리 건물을 매입해도 대출이 최고 30억원밖에 이뤄지지 않는다는 얘기다. 연말이 다가오면서 다른 은행들의 수익형 부동산대출 쿼터도 상당 부분 소진된 상태라 대출을 받기가 힘들어진 실정이다. 중소형 건물 중개업체 관계자는 "정부가 대출 규제를 통해 부채관리에 적극 나선다는 방침이어서 건물 투자엔 주의가 필요한 시점"이라고 말했다.

 

 

  상가건물과 같은 수익형 부동산 시장에 '금리 인상'은 가장 큰 악재. 금리 인상은 바로 상대적인 수익률 하락으로 이어지기 때문이다. 리얼티코리아에 따르면 지난 3분기에 거래된 임대수익형 건물의 수익률은 4.3%, 시세차익형의 수익률은 1.8%에 불과하다. 임대수익형은 월 임대수입을 주 목적으로, 시세차익형은 매각 때 건물 가격 상승을 주 목적으로 구매하는 빌딩이다. 실제 서울 강남지역 건물은 수익률이 3%를 넘기는 매물이 거의 없다. 이미 대출금리가 3.5% 수준인데 여기서 금리가 더 올라가면 건물시장 역시 시세 조정이 불가피할 것이란 전망이다. 건물과 같은 수익형 부동산 시장은 대출을 통한 레버리지 효과가 생명인데, 대출이 힘들어지고 조달금리가 수익률을 앞질러버리면 신규 매수나 기존 건물의 유지가 힘들어지기 때문이다. 결국 현금유동성이 안 좋은 기존 건물주는 건물을 던지는 투매 사태가 일어날 수도 있다. 정부가 세입자의 권한을 대폭 강화하고 나선 것도 임대수익을 추구하는 수익형 부동산에는 악재다. 법무부가 최근 상가세입자 권리를 대폭 강화한 상가건물임대차보호법 시행령 개정을 예고했다. 우선 연내 상가건물임대차보호법 시행령을 개정해 '환산보증금' 기준을 올리고 상가 임대료 인상률 상한을 낮출 방침이다.

 

 

  환산보증금이란 보증금에 월세의 100배를 더한 금액으로 법으로 보호받을 수 있는 대상을 정하는 수단으로 이용된다. 현재 서울은 환산보증금 4억원, 수도권 3억원, 기타 지방 18000만원으로 전체 상가 임대차 계약 중 60~70%가 보호 대상에 해당한다. 예를 들어 서울에서 보증금 1억원에 월세 300만원을 초과하면 보호 대상에서 제외된다. 법무부는 법적 보호 대상 범위를 전체 임대차 거래의 90% 이상까지 올린다는 계획이다. 상가 임대료 인상률 상한도 현재 연 9%에서 더 낮추는 방안을 검토하고 있다. 이와 함께 법무부는 내년 이후 임차인의 계약갱신청구권 행사기간을 기존 5년에서 10년으로 2배 연장하는 방안을 추진한다. 신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 "강남 가로수길, 홍대 서교동의 건물주가 기존 로컬 세입자를 내보내고 높은 임대료를 제시하는 대형 프랜차이즈와 계약하면서 수익률이 개선되고 상가건물 가격 상승 현상이 나타났다"면서 "세입자 보호가 강화되면 건물주가 수익성 개선을 위한 임차인 교체가 어려워지게 된다"고 말했다.(20171024일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

 

상업·업무용 부동산 38천건8·2규제 피해 유동자금 몰려`풍선효과` 우려가 현실로

성수·마곡엔 웃돈 수천만원LH 단지내 상가 완판행진 낙찰가율 최고 270% 기록

 

 

  주택시장에 대한 정부 규제가 강화되면서 투자자들이 수익형 부동산시장으로 몰려가고 있다. 주택시장을 누르면 시중의 유동자금이 다른 부동산 자산으로 쏠릴 것이라는 '풍선효과' 우려가 현실화되고 있는 셈이다. 21일 상가정보연구소가 국토교통부 통계를 분석한 자료에 따르면 지난 8월 전국의 상가, 오피스, 오피스텔 등 상업·업무용 부동산 거래량이 역대 최고치인 38118을 기록했다. 이는 직전 역대 최고치였던 전달(7) 36418건에 비해서도 4.7% 증가한 수치다. 지난해 11·3 규제 이후 상업용 부동산 거래가 꾸준히 증가세를 보이며 4개월 연속 기록 경신 행진을 이어가고 있다. 전문가들은 상업·업무용 부동산시장이 이처럼 팽창하는 이유를 정부 규제의 풍선효과에서 찾고 있다. 작년 11·3 대책에 이어 올해 8·2 대책, 9·5 추가 대책까지 나오면서 재건축 아파트 거래를 위축시키고 다주택자 규제를 강화하자 상대적으로 규제가 덜한 비주택시장으로 투자자가 몰렸다는 것이다.

 

  경기도 남양주 다산신도시의 주상복합과 오피스텔 결합단지인 '다산 자이 아이비플레이스'의 최근 청약 결과도 이 같은 분석에 힘을 보탠다. 아파트 851가구, 오피스텔 270실에 대해 청약을 받았는데 아파트 경쟁률이 평균 6.81이었던 반면 오피스텔의 평균 청약 경쟁률은 68.111에 달했다. 규제가 덜한 오피스텔 쪽으로 쏠림 현상이 발생한 것이다. 다음달 서울 강동구 고덕역 4번 출구 바로 앞에 조성되는 주거용 오피스텔 '고덕역 더퍼스트' 단지 내 상가도 문의 전화가 잇따르고 있다. 분양 관계자는 "마케팅을 시작한 지 3주 만에 문의 전화가 하루 평균 100통 이상 오고 있다"고 전했다. 기조성된 상가 가격도 오름세다. LG전자 등 기업 입주로 활기를 띠는 마곡 일대2~3년 전 이 일대 상가가 처음 분양됐을 때보다 3.31000만원 수준의 프리미엄이 붙은 것으로 알려졌다. 마곡지역 자체의 매력도 작용했지만, 최근 8·2 부동산대책 등 부동산 규제로 투자처를 찾는 사람들이 이 지역에 관심을 보이면서 상가 매매가격이 오른 것으로 분석된다. 인근 중개업소에 따르면 이 지역 상가들은 면적이나 입지에 따라 차이는 있지만, 올해 초에 비해 평균 5000만원 이상 올랐다.

 

 

  뚝섬 인근 성수 준공업지역 대로변 상가건물도 2년 전만 해도 3.3당 시세가 4000~5000만원 수준으로 형성돼 있었지만, 현재는 6000~7000만원에 육박한다. 이마저도 매물을 찾기 어려운 상황이다. 업계에서는 우려하는 목소리도 나온다. 주택시장 안정화를 위해 마련한 각종 규제와 대책이 시간이 지남에 따라 약효가 떨어지는 한편 멀쩡했던 다른 시장만 과열시키는 부작용을 양산하고 있어서다. 한국토지주택공사(LH)가 최근 실시한 단지 내 상가 입찰에서도 과열 양상은 계속되고 있다. 지난 18일과 19일 실시된 LH 단지 내 상가 입찰 결과 신규 공급된 서울오류 29, 시흥은계 B-2블록 4, 시흥은계 S-2블록 10, 대구금호 B-1블록 8개 등 51개 상가가 모두 완판됐다. 평균 낙찰가율도 175%나 됐다. 업계에서는 5% 수준의 연 수익률을 낼 수 있는 적정 낙찰가율을 150~160% 으로 본다. 특히 서울 오류행복주택 단지 내 상가는 29개 점포 중 11개의 낙찰가율이 200%를 넘을 정도로 입찰 경쟁이 치열했다.

 

 

  이 가운데 한 상가는 예정 가격이 11900만원이었는데 이보다 2200만원이나 높은 32100만원에 낙찰돼 269.7%의 낙찰가율을 기록했다. 이상혁 상가정보연구소 연구원은 "일부 LH 상가 입찰에서 과열 양상이 나타나고 있다""분위기에 편승해 고가 낙찰을 받지 않도록 주의해야 한다"고 조언했다. 상업용 부동산 투자 열기가 오래 가기 힘들 것이라는 전망도 나온다. 한 전문가는 "임대료 인상률 상한선을 낮추는 등 상가임대차 보호법 개정이 추진되고 있고, 조정 대상지역 내 오피스텔 전매제한도 곧 실시될 예정"이라며 "최근의 투자 열기는 법 개정 전에 막차를 타고자 하는 투자자가 많기 때문"이라고 진단했다.(2017922일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

 

단독주택용지 전매 원천금지점포겸용은 경쟁입찰로 변경

 

 

 

  8·2 부동산 대책 이후 갈 곳 잃은 시중 유동자금이 몰리며 '로또'로 통하고 있는 택지개발지구 내 단독주택용지에 대한 청약 및 전매 관련 규제가 강화된다. 국토교통부는 택지개발지구 내 단독주택용지 전매제한을 강화하고 점포 겸용 단독주택용지 공급 방식을 바꾸는 내용을 골자로 한 택지개발촉진법 시행령과 택지개발업무처리지침 개정안을 마련해 18일 입법예고한다고 17일 밝혔다. 시중 유동자금이 늘어난 데다 아파트 관련 규제가 강화되면서 단독주택용지에 대한 쏠림 현상이 감지되자 즉각 규제의 칼을 빼든 것으로 풀이된다. 이번 규제로 앞으로는 단독주택용지 당첨자가 잔금 납부 전에 해당 용지를 공급가격 이하로 전매하는 것이 금지된다. 지금까지 단독주택용지의 경우 웃돈을 받고 전매하는 것은 금지됐지만 공급가격 이하에서 전매는 가능했다. 이를 이용해 웃돈이 붙고도 공급가격 이하로 거래한 것처럼 다운계약을 맺는 불법전매가 성행했다. 또 저층부에 상가를 지을 수 있어 인기가 높던 점포 겸용 단독주택용지는 공급 방식이 추첨에서 경쟁입찰로 바뀐다. 지금까지 정해진 가격의 토지를 두고 추첨 방식으로 배분했기 때문에 당첨만 되면 수천만 원에서 수억 원의 웃돈이 붙곤 했다.

 

 

   지난 13일부터 사흘간 분양한 강원도 원주기업도시 내 점포 겸용 단독주택용지 청약에서는 48개 필지에 139977명이 접수해 평균 경쟁률 29161, 최고 경쟁률 193411을 기록했다. 점포 겸용 단독주택용지의 배정 방식을 경쟁입찰로 전환하는 것은 수분양자로 하여금 개발이익에 대한 적정 대가를 지불하도록 해 특혜 논란을 잠재우고 중장기적으로 투기 수요의 진입을 억제하겠다는 취지로 해석된다. 국토교통부 관계자는 "영리성이 있는 택지는 경쟁입찰로 공급하도록 규정한 현행 택지개발촉진법을 적용했다"고 설명했다. 하지만 투기를 막기 위해 내놓은 정책이 또 다른 논란을 야기할 우려도 있다. 경쟁입찰로 토지를 배분하면 경쟁률은 떨어지겠지만 토지를 분양받을 수 있는 대상자의 폭은 급격히 줄어든다. 가장 높은 가격을 써낸 사람이 낙찰되는 구조이기 때문에 자금력이 부족한 개인이나 영세기업 입장에서는 투자할 수 있는 기회 자체를 박탈당한다는 불만을 제기할 수 있다. 사업 주체의 이익이 극대화되는 점도 문제 소지가 있다. 가장 많은 단독주택용지를 분양하는 주체가 바로 공공기관이나 공기업, 지방자치단체 등 이른바 공공 사이드이기 때문이다.

 

 

  원주기업도시 이전에도 단독주택용지는 전원생활을 꿈꾸는 실수요와 수익형 부동산 투자 목적의 투자 수요가 몰리면서 최근 인기를 누려왔다. 청약증거금이 500~1000만원 정도로 낮은 데다 청약통장 등 별다른 자격요건도 없었기 때문에 경쟁률이 수백 대1에서 10001을 넘기는 경우도 빚어졌다. 이에 한국토지주택공사(LH)는 직접 분양하는 단독주택용지의 경우 인근 지역 거주자만 청약에 참여할 수 있도록 지난해 관련 규정을 신설했다. 하지만 토지 성격에 따라 외지인도 청약에 참여할 수 있는 물건이 수시로 출현하는 데다 시중 유동자금이 워낙 많은 탓에 광풍은 끊이지 않고 있다. 국토부에 따르면 지난해와 올해 상반기 사이 이뤄진 LH 단독주택용지 청약 경쟁률은 평균 1991을 기록했다. 최근 5년간 LH가 공급한 단독주택용지의 약 61%1회 이상 전매됐으며 이 가운데 약 65%가 공급받은 지 6개월 이내에 전매됐다. 이들 중 상당수가 계약서에는 최초공급가격을 주고 실제 대금으로는 웃돈까지 얹어서 주는 다운계약이었을 것으로 의심된다.(2017918일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

 

같은 동네에서도 천양지차

인기지역엔 땅값 거품 우려

공실, 담보대출 등 잘 따져야

 

 

  요즘 부동산시장에서 '꼬마빌딩'의 몸값이 상한가. 안정적인 임대소득을 원하는 은퇴자들이 늘어난 데다 예금금리가 여전히 낮아 꼬마빌딩에 투자하려는 사람들이 많다꼬마빌딩은 20~50억원 정도의 중소형 규모 건물, 수익형 부동산의 꽃이라고 할 만하다. 빌딩 하나에 들어 있는 임차인이 많아 월세가 꽤 나오기 때문이다. 과거 빌딩은 기업체들이 주로 소유하는 건물이었다. 그러다 최근 들어 아파트값이 오르면서 개인들도 아파트를 팔고 대출을 안으면 빌딩주가 될 수 있는 환경이 되었다.

 

수익형 부동산의 꽃

 

 

  하지만 꼬마빌딩은 아파트나 오피스텔 같은 표준화·규격화된 부동산을 사는 것과는 달라 요모조모 따질 게 많다. 같은 동네라도 골목길 사이를 두고 가치가 천양지차이기 때문이다. 그래서 다리품을 팔아 유동인구 흐름, 최근 거래 사례 등을 체크하는 것은 필수다. 꼬마빌딩을 투자할 때 먼저 따져야 할 것은 입지 경쟁력과 임대수익률이다. 좋은 입지로는 역세권·먹자골목·대학가 등이 꼽히는데, 이들 지역은 젊은 층 중심의 유동인구가 많아 불황에도 강한 편이다그런데 인기지역일수록 땅값에 거품이 끼기 쉽다. 건물값을 제외한 땅값이 공시지가의 2배 이내이어야 안정적이다. 명목 임대수익률은 서울 강남권에서는 연 4% 이상이면 무난하나 땅값 상승 기대가 낮은 수도권 외곽이나 지방에서는 연 5% 이상 되는 게 좋다.

 

공실 문제가 가장 큰 고민

 

  최근 꼬마빌딩 주인들의 가장 큰 고민은 공실 문제. 입지여건이 떨어지는 이면도로에 위치한 곳일수록 임차인 유치에 어려움을 겪는다. 그나마 1, 2층은 어렵지 않게 채울 수 있지만 고층으로 올라갈수록 공실 위험성이 커진다만약 고층 일부를 직접 쓰는 실수요자 겸 투자자라면 공실 걱정을 덜 수 있다하지만 전 층을 임대하는 투자자 입장에서는 상층부 공실 대책을 마련한 뒤 매입 여부를 결정하는 게 좋다. 또 세입자의 분포 상 오피스보다는 리테일(약국·편의점 등 판매시설) 비중이 높은 곳일수록 공실 걱정이 덜하다. 사무실보다 시설비 투자가 많은데다 권리금으로 쉽게 이전하지 않는 경향이 있기 때문이다. 또한 임차인에게 건물 전체를 세놓은 통임대의 경우 관리가 편하고 수익률도 높지만 공실 위험은 크다. 임차인이 갑자기 사무실을 비울 때 임대료 절벽이 생길 수 있으므로 여러 임차인에게 세놓은 건물을 고르는 게 낫다.

 

 

  임대수익은 높을수록 좋지만 주변보다 턱없이 높으면 조작 가능성이 없는지 체크해야 한다. 따라서 매도자로부터 받은 임대차계약서가 허위일 경우 매매계약을 무효로 한다는 내용을 특약사항에 넣어두는 것도 좋다. 오피스 중심의 꼬마빌딩 일수록 공실을 줄일 수 있는 또 다른 조건은 주차여건이다. 진입로는 최소 폭 8m, 건물 연면적 50(165) 당 주차 1대 요건을 갖추는 게 좋다. 주차시설은 기계식보다는 운전자 스스로가 차량을 이동시키는 자주식(自走式)이 선호된다. 낡은 건물을 사서 리모델링을 거쳐 임대수익을 올리는 방법도 고려해볼만하다. 다만 세입자의 명도문제와 비용이 뒤따른다. 리모델링 비용은 건물 연면적 기준 3.3200~250만원으로 신축 비용(400만원 안팎)보다 저렴한 편이다. 리모델링을 할 때 해당 지역의 지구단위계획, 정화조, 건축선, 주차 시설 등을 종합적으로 고려해 판단하는 게 바람직하다.

 

  개인이 꼬마빌딩을 매입할 때 자금조달 계획을 넉넉하게 짜야한다. 빌딩을 막상 매입하게 되면 예상치 못한 수리비 등 추가 비용이 들어갈 수 있기 때문이다. 건물 내부에 유흥주점이 있으면 해당 면적만큼 취득세 중과라는 복병을 만날 수도 있다주택이 있는 꼬마빌딩은 이른바 방 공제인 최우선변제금액만큼 담보대출 한도가 확 줄어든다는 점도 염두에 둬야 한다. 간혹 금융기관의 임대사업자에 대한 대출 제한으로 일정기간 빌리지 못하는 경우도 있으니 사전에 대출가능 금액과 기간을 파악해둬야 뒤탈이 없다. 지금 당장 자금 조달이 여의치 않은 경우 꼬마빌딩 투자 로드맵을 짜는 것도 좋다. 가령 2~5년 정도 기간을 잡고 아파트나 금융자산을 팔아 자금을 확보한 뒤 물건을 탐색하는 것이 현실적이라는 얘기다. 앞으로 대출금리가 오를 수 있으므로 너무 많은 빚은 부담이다. 대출이자를 비용처리하기 위해 대출을 많이 낸다고 하더라도 매입가의 50%를 넘지 않는 게 좋고, 장기적으로는 30% 이내가 안정적인 것 같다.(201764일 중앙일보 기사 참조)

 

 

 

 

 

 

하반기 시행 여부 촉각원금 부담시 은퇴사업자 타격

새 정부 원점재검토 가능성도

 

 

  아파트 재건축시장이 내년 부활 예정인 '초과이익환수제'로 떨고 있다면 수익형 부동산시장에는 '원리금 분할상환'이 시한폭탄처럼 다가오고 있다. 2일 부동산업계에 따르면 올 하반기 부동산 임대업자 '원리금 분할상환' 의무시행 여부를 놓고 오피스텔, 상가, 꼬마빌딩 등 수익형 부동산시장이 긴장 상태. 지난 1월 금융위원회가 발표한 부동산 임대업 여신심사 가이드라인에 따르면 올 하반기부터 만기 3년 이상 부동산 임대업자 대출에 대해 매년 원금의 30분의 1 이상을 갚도록 '의무화'하는 내용이 포함됐다. 주택담보대출처럼 수익형 부동산도 이자뿐 아니라 원금을 조금씩 갚아 나가라는 뜻이다. 시장에서는 수익형 부동산의 '블루칩'으로 통하는 강남 중소형 빌딩의 수익률이 3%대로 낮아진 상태에서 임대사업자들이 원금 분할상환 파고를 넘기 힘들 것이란 우려가 커지고 있다. 주로 실수요 목적인 주택과 달리 투자 목적이 대부분인 중소형 빌딩은 통상 3~5년가량 단기 대출로 이자만 내다가 시세차익이 나면 되파는 구조인데 원금 분할상환이 의무화하면 제때 이자와 원금을 갚지 못해 부실대출로 이어질 수 있기 때문이다.

 

  한 시중은행 부동산 전문 컨설턴트는 "2013년 이후 별다른 가처분 소득 없이 퇴직금과 기존 주택을 처분해 꼬마빌딩 등 수익형 부동산시장에 뛰어든 은퇴자가 많다""이미 은행 대출금리가 3%대로 올라 임대사업자로 돌아선 은퇴자들이 이자와 함께 추가로 원금까지 갚아 나갈 여력이 없어 보인다"고 분석했다. 부동산 임대사업자들은 이자율이 올라 수익률이 떨어지면 월세를 올리는 방법을 사용할 수 있었다. 하지만 경기 불황에다 유력 대권주자들이 전월세 상한제 도입 등 세입자 보호대책을 내놓고 있어 시장은 더욱 위축될 전망이다. 강남 신사동 등에서 임대사업을 하는 이 모씨는 "매년 원금의 30분의 1을 갚으려면 갑자기 대출상환 부담이 3.3%포인트씩 높아지는 셈"이라며 "대출금리는 인상되는데 월세는 못 올리면 여유 자금이 없는 사업자는 손을 들 수밖에 없다"고 말했다.

 

  그동안 임대사업자는 주택을 구입하더라도 '사업자 대출'을 통해 돈을 빌렸다. 일반 주거용 아파트를 살 때 적용받는 주택담보대출과 달리 임대사업자 대출은 총부채상환비율(DTI) 등 규제가 까다롭지 않아 자금 여력이 없더라도 금융권에서 저금리 대출을 받아 수익을 극대화할 수 있었다. 하지만 이로 인해 가계부채 부실이 커진다는 지적이 많았다. 금융당국에 따르면 부동산 임대업 대출 비중이 자영업자 대출의 39.0%로 가장 큰 데다 2013~20153년간 연평균 23.0%나 급증했다. 중소형 빌딩 거래 전문회사 관계자는 "그동안 중소형 빌딩 시장은 경기 변동과 상관없이 꾸준한 상승세를 보이며 자산가들 투자 안전처로 각광받았다"면서도 "부채를 끌어들여 이를 지렛대로 삼아 투자수익률을 높이는 레버리지 전략보다 이제는 부채비율을 낮추는 '디레버리지' 전략이 필요한 시점"이라고 조언했다. 하지만 지난 1월 금융당국 발표가 하반기에 현실화할지는 미지수란 관측도 고개를 들고 있다. 원금 상환 도입은 수익형 부동산시장에서 저항이 너무 커서 실행하기 쉽지 않을 것이란 예상이다. 또 다른 은행의 한 부동산 전문가는 "주택과 달리 수익형 부동산을 30년 동안 가지고 있는 경우가 많지는 않아 원금 30분의 1 상환에 큰 의미를 두기도 힘들다"고 지적했다.

 

  5월 대선은 또 다른 변수. 시중은행 관계자는 "시장 과열을 진정시키기 위한 '구두 개입'에 그친 채 새 정부 출범 이후 가계부채 규제 정책이 원점에서 재검토될 가능성도 배제할 수는 없다"고 전망했다. 금융당국도 "원리금 분할상환은 시행 여부가 확정되지 않았다"고 밝혀 부동산시장이 악화하면 새 정부가 원점에서 재검토할 가능성도 열려 있다. 금융당국 관계자는 "경우에 따라 시행을 검토할 수 있다는 의미로 원리금 분할상환 시행 여부는 확정되지 않았다"고 한발 물러섰다. 한편 금융당국은 원리금 분할상환과 별개로 부동산 임대사업자를 포함한 자영업자 전반에 대한 여신심사모형 개발 등 전면적인 대출규제 강화를 준비하고 있다. 집단대출 급증으로 인한 가계부채 증가세가 지속되면 총량 규제 차원에서 특단의 대책과 함께 비주택담보대출에 대해서도 담보가치 평가 강화, 담보인정비율(LTV) 등 규제가 강화될 것으로 예상된다.(201743일 매일경제 기사 참조)

 

 

안전자산 선호·추가 금리인하 가능성 "오피스텔·상가 돈 몰릴것"

해외자금 유출땐 대형 오피스 타격
주택시장은 대출규제가 더 큰 변수

 

브렉시트로 시장의 불확실성이 높아진 가운데 부동산시장에서는 수익형 부동산에 대한 일반투자자들 관심이 더 커질 것으로 관측되고 있다. 다만 해외투자자나 기관투자가 비중이 높은 오피스 빌딩, 쇼핑몰 등 대형 상업용 부동산시장은 상대적으로 브렉시트의 부정적 영향이 클 전망이다. 주거용 주택시장은 브렉시트보다 정부의 집단대출 규제 움직임을 좀 더 지켜봐야 한다는 분위기다.

 

부동산 전문가들은 브렉시트로 환율과 금융시장이 요동치면서 안전자산에 대한 선호, 증권시장을 탈출하려는 자금의 유입, 추가 금리 인하 가능성 등이 부동산시장 변화를 이끌 주요인으로 꼽았다. 특히 증시 불안이 계속되면 안전자산으로 통하는 부동산과 금 등 실물자산으로 쏠림 현상이 나타날 것으로 예상했다. 오피스텔, 상가, 다세대·다가구주택, 중소형 빌딩 등 수익형 부동산은 금리 추가 인하 가능성과 맞물려 호재로 작용할 수 있다. KB국민은행 도곡스타PB센터 관계자는 "수익형 부동산 시장은 이미 단기에 급등해 추격 매수가 부담스럽다"면서도 "추가 금리 인하 기대감이 더 커지면 마땅한 투자처를 찾기 힘든 자금이 수익형 부동산으로 더 집중될 것"이라고 말했다.

 

지역적으로 더 안전한 자산으로 통하는 서울과 수도권, 특히 강남 부동산으로 자금이 몰릴 것이라는 예상이다. 강남 지역 수익형 부동산은 수익률이 3%대 미만으로 떨어졌지만 저금리가 유지되면 시장 불안을 걱정하는 투자자들이 기대수익률을 낮춰 강남 진입을 다시 고려할 수 있다는 분석이다. 미래에셋생명 VIP마케팅 관계자는 "전국에 퍼져 있는 투자성 자금들이 지방에서 빠져나와 강남 등 서울과 수도권으로 집중될 것으로 보인다"고 내다봤다. 물론 그동안 폭등세를 보였던 강남 재건축은 투자심리 위축으로 타격을 받을 수 있다는 지적도 없지 않다. KB국민은행 관계자는 "지방 분양시장이 이미 조정에 들어갔고 수도권도 실수요 위주로 재편되는 만큼 투자심리가 위축되면 강남권도 영향을 받을 것"이라고 지적했다. 브렉시트로 유럽 시장에 대한 불확실성이 커지면서 유럽 투자 프로젝트가 유보되는 사례까지 나타나고 있다.

 

글로벌 부동산업체 한 관계자는 "국내 기관투자가들과 부동산 투자 프로젝트를 추진해왔는데 이번 사태로 투자가 유보됐다"고 전했다. 마찬가지로 유럽 투자자들은 국내 투자자금을 회수하려는 욕구가 강해져 대형 오피스 빌딩이나 쇼핑몰 투자는 위축될 가능성이 크다는 진단이다. 다만 내년부터 입주 물량이 급증하는 등 부동산시장 전망이 좋지 않은 가운데 브렉시트 여파까지 미쳐 경제 전반이 냉각될 기미를 보이면 정부가 대출 규제를 완화하거나 추가 금리 인하 등 부양 카드를 내놓을 가능성이 있어 기대도 감돈다. 주택산업연구원 관계자는 "영국에 대한 의존도가 높지 않은 국내 부동산시장에 미치는 영향은 2008년 금융위기 수준은 아닐 것"이라고 진단했다.(2016624일 매일경제 기사 참조)

 



저금리로 수요 폭증·매매가 급등수익률 추가하락 우려

 

중소형 빌딩에 대한 투자자들의 관심이 높은 가운데 올해 서울지역 중소형 빌딩의 투자수익률이 3%대로 떨어진 것으로 조사됐다. 저금리를 이용한 빌딩 수요가 늘면서 건물 거래가격이 급등했지만 임대수익이 가격 상승을 뒷받침하지 못한 것이 수익률 하락의 주원인으로 분석된다. 15일 매일경제가 중소형 건물 매매 전문업체인 리얼티코리아에 의뢰해 1~5 서울에서 거래된 중소형 건물 398개 수익률을 조사한 결과. 이 기간에 거래된 건물들의 평균 수익률은 3.73%였고, 3건 가운데 1건은 일반적인 금융 조달금리보다도 낮은 2% 미만의 수익률을 내는 것으로 나타났다. 거래 물량의 절반 이상이 수익률 4%를 밑돌아 시장 기대에는 못 미치는 수준이었다.

 

유형별로는 모텔 호텔 여관 등 숙박시설의 수익률이 5.18%로 가장 높았으며 다세대 다가구 게스트하우스(4.5%), 상가주택(3.89%), 사무실 음식점 카페 등 근린생활시설(3.45%)도 상대적으로 높은 수익률을 보였다. 반면 신축 및 재건축용 건물(0.8%)이나 사옥용 단독주택(0.14%)의 수익률은 평균보다 크게 떨어졌다. 상가주택은 보통 지하 1~지상 4층 규모, 하층부에는 근린생활시설이 들어서고 상층부는 주택이나 원룸 형태로 꾸며진다. 은퇴자들이 상가주택을 매입해 위층에서 직접 거주하며 건물을 관리하는 경우도 많아 수익률이 상대적으로 낮았다.

 

거래 건수는 근린생활시설이 199으로 전체 거래량의 절반을 차지했다. 이어 상가주택 92, 신축용 건물(39), 다세대 다가구 건물(31) 순으로 거래가 활발했다. 또 사옥으로 사용하거나 구매 후 통임대를 주기 위한 단독주택도 30이 거래됐다. 리얼티코리아 관계자는 "최근 단독주택이나 공장용지 등을 매입해 사옥용으로 사용하거나 새로운 건물을 신축하려는 수요가 늘었다""이 경우 현재 수익률은 크게 의미가 없다"고 설명했다.

 

최근 5년간 중소형 빌딩 수익률은 계속 떨어지는 추세다. 2012~20161분기에 거래된 중소형 빌딩의 평균 수익률을 비교해보면 20125.5%, 20135%, 20144.8%, 20154%, 20163.9%올해는 평균 수익률이 3%대까지 주저앉았다. 하지만 같은 기간 중소형 빌딩 수익률과 기준금리 차이는 줄곧 2.25~2.4%포인트대를 유지하고 있어 저금리로 유동성이 풍부해지고 수요자들의 수익률 기대치가 낮아지면서 건물 매매가를 밀어올렸다는 해석이 가능하다.

 

지난주 한국은행이 기준금리를 사상 최저 수준인 연 1.25%로 전격 인하함에 따라 중소형 빌딩 가격은 더욱 상승할 것으로 예상된다. 그러나 중소형 빌딩의 수익률이 악화되면서 이에 대한 경계론도 확산되고 있다. 임대수익이 가격 상승을 뒷받침하지 못할 경우 수익률은 더욱 떨어질 수 있기 때문이다. 전문가들은 수익형 부동산의 경우 부동산 매매차익이 담보되지 않는 상황에선 철저히 수익률에 따른 매매가격 산정이 필요하다고 조언한다. 미래에셋생명 관계자는 "무릎에 사서 어깨에 팔라는 투자공식이 있는데 지금 중소형 빌딩과 같은 수익형 부동산 시장은 가격이 관자놀이까지 올라온 느낌"이라고 말했다.(2016615일 매일경제 기사 참조)

 



 

"발코니가 넓고 전망이 좋아 마음에 듭니다. 하지만 마스터 베드룸(안방)이 약간 작고 직장까지 교통이 불편한 것이 아쉽네요." 이태원 한 빌라를 찾은 그리스인 타나시스 코피나코스 씨는 발코니로 나가 주위 전망을 돌아보고 안방과 거실 등 내부 구조를 꼼꼼히 살폈다. 그는 최근 근무지를 서울로 발령받아 자신이 살 임대주택을 알아보는 중이다. 서울에 사는 외국인이 늘면서 외국인을 상대로 한 임대주택이 수익형 부동산 시장에서 관심을 끌고 있다. 외국인 주재원이 서울에 근무하는 2~3년간 5%대 안정된 수익을 낼 수 있다는 것이 외국인 임대주택 시장의 특징이다.

 

24일 행정자치부 통계에 따르면 서울에 거주하는 외국인 수는 2007207417명에서 지난해 457806명으로 2배 이상 늘어났다. 코피나코스 씨처럼 글로벌 기업 서울 주재원으로 오면 보통 해외 주재원들의 이주 정착과 행정 업무를 대행해주는 리로케이션(relocation) 업체를 이용한다. 린다 최 싼타페리로케이션서비스코리아 팀장은 "외국 기업의 서울 법인장이나 대표급은 월 900만원 이상 되는 임대주택을 보여달라고도 하지만 대부분 월 500만원대를 많이 찾는다""최근에는 글로벌 기업들이 경비 절감을 위해 독신 직원을 해외로 많이 내보내면서 서울의 외국인 대상 임대주택 시장도 싱글 위주로 재편되는 추세"라고 말했다. 글로벌 기업에 근무하는 외국인을 대상으로 하는 임대주택의 가장 큰 특징은 월세 2~3년치를 선불로 받는 것이다. 대신 2년 선금을 받으면 12개월 후에, 3년 선금을 받았을 때는 18개월 후에 중도 해지가 가능하고 임대인이 남은 임대료를 반환해야 한다. 기업 인사이동이 수시로 발생하기 때문이다.

 

부동산 중개업소가 임차인을 관리하기 때문에 임대인은 영어를 못해도 큰 문제는 없다. 다만 에어컨, 냉장고, 세탁기, 건조기, 식기세척기, 가스오븐 등 가전 제품을 원하는 경우가 대부분이어서 그만큼 유지 비용도 크다. 오리엔트공인중개사무소 대표는 "외국인 커뮤니티가 형성된 한남동, 이태원동, 반포 서래마을, 성북동과 외국인 학교가 있는 연희동 등을 많이 찾는 것이 사실이지만 최근에는 구형 빌라보다는 도곡동·삼성동 아파트, 광화문 오피스텔, 서울역 인근 새 주상복합 등 선호가 다양해지는 추세"라고 전했다. 포춘부동산컨설팅 대표는 "5~6% 수익률을 올릴 수 있는 9~11억원대 새 주상복합 아파트에 눈을 돌리는 사람이 많다"고 설명했다.

 

외국 대사들 관저로 인기를 끌었던 한남동 고가 단독들은 수익률이 크게 낮아졌다. 3년 전 남산 하얏트호텔 인근 3.33500만원 선이던 단독주택 용지들이 지금은 3.35000만원 이상으로 가격이 급등했지만 단독주택 임대료는 시가 상승을 따라가지 못했기 때문이다. 디원공인중개사무소 대표는 "외국 대사들은 관저에서 파티를 자주 해야 해 정원이 잘 갖춰진 단독주택을 선호한다"면서도 "수익률이 2~3%대라 새로 사서 투자하기에는 수익형 부동산으로 적절하지 않을 수 있다"고 말했다.

 

용산 주한미군이 내년 평택으로 이동하는 것은 외국인 임대주택 시장의 한 변수다. 동부이촌동, 용산, 이태원동 등에는 용산 주둔 주한미군들이 순차적으로 철수를 시작하면서 공실이 늘고 있다. 외국인 임대를 많이 하는 한 부동산업계 관계자는 "일부 외국인은 전입신고를 하지 않아 임대인이 임대소득에 대한 세금 신고를 잘 안 한다"면서 "실제 수익률이 10% 가까이 되기 때문에 평택으로 이동한 주한미군 세입자를 쫓아 평택에 임대주택을 투자한 사례도 있다"고 전했다. 월세 문화에 익숙한 외국인들은 임대관리 서비스에 대한 눈높이가 높다는 게 부동산업계의 공통된 평가다.(2016524일 매일경제 기사 참조)




  최근 알짜 수익형 부동산으로 떠오른 중소형 빌딩시장을 매매가 50억원 이하인 '꼬꼬마 빌딩'이 주도하고 있다. 10억원 안팎의 종잣돈만 있으면 은행 대출을 끼고 넘볼 만한 금액대라 강남 3구뿐 아니라 홍대와 연남동이 있는 마포구에서도 부자들의 빌딩 구입이 봇물을 이루는 상황이다. 12일 리얼티코리아에 따르면 올해 3월 서울에서 체결된 매매가격 500억원 이하 중소형 빌딩 거래 총 111건 가운데 50억원 이하는 총 71으로 전달 36건보다 2배 넘게 늘었다. 50~100억원(30)100~200억원(8) 등 다른 금액대도 훌쩍 뛰어넘으면서 전체 거래에서 차지하는 비중이 64%로 압도적이었다.

 

   50억원 이하 중소형 빌딩시장에 개인 자산가가 대거 유입된 덕택에 이달 서울 중소형 빌딩 거래를 매수 유형별로 분류해 보니 개인 비중이 87.2%로 역시 한 달 전보다 30.1%포인트나 훌쩍 뛰었다. 이런 경향은 4월에도 계속됐다. 최근 강남 3구를 중심으로 수요가 공급을 초월하는 '매물 실종' 사태 탓에 전체 빌딩 거래 자체는 65건으로 줄었지만 이 중 50억원 이하 빌딩 매매 비율은 63%로 전달과 비슷했다. 리얼티코리아 관계자는 "강남권 고가 아파트를 팔면 나오는 10억원 초·중반대 자금을 종잣돈 삼고 여기에 은행 대출을 매매가 대비 50% 이상 받아 빌딩 매입에 나서는 경우가 일반적"이라며 "음식점이나 잡화매장 등 근린생활시설을 임차인으로 들이면 연 4% 임대수익률이 나오는데, 레버리지 효과를 고려하면 6%까지도 올라간다"고 설명했다.

 

   최근에는 워낙 매물이 없다 보니 근생빌딩을 넘어 상가주택까지 물색하는 강남 부자들도 적잖다. 꼬꼬마 빌딩 거래는 전통적인 빌딩 거래 메카인 강남구뿐 아니라 홍대와 연남동 상권이 있는 마포구에서도 활발했다. 실제 올해 1분기 서울에서 50억원 이하에 팔린 빌딩을 자치구별로 살펴보니 강남구가 31으로 가장 많았지만 마포구가 서초구와 같은 16을 기록하며 2위를 차지했다. 이는 잠실 상권이 있는 송파구(14)를 제친 것이다. 유명 맛집을 무기로 급부상한 상권이지만 아직 강남대로 같은 '초대박' 상권보다는 매매가가 저렴해 1인 부자라도 넘볼 만한 금액대라는 점이 매력으로 작용했다.

 

   최근 마포구 서교동 이면도로 코너에 있는 대지면적 180, 연면적 417짜리 지하 1~지상 4층 건물한 달에 월세만 총 1300만원이 꼬박꼬박 들어오는 알짜 물건으로 각광받으며 수도권의 한 50대 초반 자산가 A씨에게 38억원에 팔렸다. 신발가게, 액세서리점, 최근 젊은층에 인기 많은 매운 떡볶이 프랜차이즈가 임차인으로 있는 이 빌딩을 매입하는 데 A씨가 들인 돈은 8억원에 불과하고 나머지 30억원은 은행 대출로 조달했다. 이탈리안 레스토랑이 통으로 임차해 매월 900만원이 임대수익으로 나오는 극동방송 옆 상수동 4층짜리 상가 건물은 서울 강남구에 사는 B씨가 종잣돈 20억원에 은행 대출 15억원을 합한 35억원에 지난달 구입했다.

 

   다만 강남 3구에서는 비싼 가격 탓에 대로변 빌딩을 구하기는 힘들다. 강남구를 예로 들면 역삼세무서가 있는 테헤란로 남쪽 일대 이면도로로 들어가야 50억원 아래 빌딩이 나오는데 그마저도 매물 찾기가 쉽지 않다. 개인 자산가들이 꼬꼬마 빌딩 매입에 열을 올리는 것은 쏠쏠한 임대수익에다 향후 매매 시 시세차익까지 기대할 수 있어 노후 보장 상품으로 안성맞춤이라는 게 결정적이지만 다른 이유도 있다.

 

   신한은행 서울PWM프리빌리지 관계자는 "빌딩을 자녀에게 증여·상속할 때는 과표 기준이 시세보다 낮은 공시지가인 만큼 절세 효과가 생긴다""시세를 기준으로 세금을 매기는 아파트보다 유리해 자녀를 위해 빌딩을 마련하는 경우도 많다"고 말했다. 빌딩 매입 시 꼼꼼히 따져봐야 할 부분도 적잖다. 이 관계자는 "매입 전에 권리금 수준과 임대시세를 분석해 주변 상권을 미리 파악해야 한다""무허가로 주차장을 개조해 임대를 놓거나 불법으로 증축해 이행강제금을 무는 곳도 있는 만큼 법을 어긴 내용은 없는지 확인해야 한다"고 조언했다.(2016513일 매일경제 기사 참조)