06-03 20:37

 
 

 

부동산대책 후폭풍, 9억대 거래 잠실 엘스 84㎡, 한달새 최고 11억 중반 호가

대출안돼 집 못사자 전세로, 재건축 규제로 공급은 막혀

전월세상한제 등 후속대책땐, 집주인 선제적으로 올릴수도

 

 

# 잠실 엘스 84㎡에 살고 있는 직장인 김 모씨(38)는 내년 3월 전세계약 만기를 앞두고 지난 19일 집주인이 갑자기 전세금을 2억원 올려달라고 요구해 밤잠을 설치고 있다. 김씨는 "지난해 급등하는 집값에 놀라 인근 지역 아파트를 급히 매수하긴 했지만 내년 말까지는 세입자 전세계약 때문에 내 집에 입주도 불가능한 상황"이라며 "9억원 이상 주택 보유자는 신규 전세대출도 안된다고 하니 내년 3월까지 2억원을 마련하지 못하면 꼼짝없이 길에 나앉을 판"이라고 말했다. 본격 이사철을 앞두고 12·16 부동산 대책이 기습 발표되는 바람에 전세 가격 상승세에 기름을 부은 격이어서 세입자들이 충격에 빠졌다. 22일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 송파구 잠실동 잠실엘스 84㎡형 전세 매물은 대책 발표 직후인 지난 17일 9억8000만원 신고가에 전세계약됐다. 이 매물이 거래된 뒤 호가는 더 뛰어 10억5000만~11억원에서 형성된 상태다. 트리지움 84㎡형은 지난 14일 이미 전세 가격 10억5000만원을 찍었다. 서초구 대표 고급 단지 `반포 아크로리버파크`도 12·16 대책 이후 지난 18일 전셋값 최고 기록을 갈아치웠다. 84㎡형 매물이 직전 최고가보다 3500만원 오른 신고가 15억8500만원에 계약됐다. 인근 중개업소 관계자는 "중소형 매물이 없어 전용면적 84㎡의 경우 한강뷰가 안 나오는 물건조차 호가가 16억원까지 올랐다"고 귀띔했다. 강남구 대치동 은마아파트 전용 84㎡도 얼마 전까지 4억원대에 머물던 전셋값이 현재 6억원을 넘어섰다.

 

30·40대 젊은 부부 세입자들이 많이 거주하는 마포구도 전세 매물이 귀하다. 지난 8월부터 입주를 시작한 마포구 신촌숲아이파크 84㎡는 지난 9월 6억5000만~7억원 선이던 전세 가격이 매물이 마르면서 불과 3개월 만에 8억5000만~9억원으로 2억원가량 뛰었다. 마포래미안푸르지오는 84㎡ 전세 가격이 한 달 새 5000만원 이상 오른 8억원 이상으로 나오고 있다. 이 같은 `전세대란` 분위기는 입시제도 개편 이슈에다 겨울철 이사 수요가 겹쳐 이미 전세 가격이 불안했던 가운데 이번 12·16 대책까지 기습적으로 발표돼 상승세를 자극한 것으로 풀이된다. 한국감정원에 따르면 서울 아파트 전셋값은 지난 11월에만 0.41% 올라 2015년 12월(0.76%) 이후 4년 만에 가장 큰 폭으로 상승했다. 무엇보다 12·16 대책으로 향후 전·월세 공급물량이 급감할 것으로 우려된다. 우선 이번 대책에 15억원 초과 고가주택 주택담보대출 금지 등 강도 높은 대출 규제가 포함되면서 매수 대기자들이 전셋집에 그대로 눌러앉아야 할 가능성이 높아졌다. 또 양도세 과세(장기보유특별공제) 기준에 실거주 요건이 추가되면서 전세를 줬던 집주인들이 거주기간을 채우기 위해 기존 전세 기간이 끝나면 본인 소유 집에 들어가려고 할 가능성도 높다. 이미 재건축초과이익환수제와 분양가상한제 등 각종 정비사업 규제 탓에 재건축·재개발 사업이 지연되면서 신축 전세 물량 공급 축소까지 피할 수 없을 전망이다. 집주인들이 공시가 상승과 종합부동산세율 상향 등으로 늘어나는 보유세 부담을 세입자에게 전가할 것이란 우려가 현실화하고 있다.

 

 

김은진 부동산114 리서치팀장은 "그간 매매 가격에 비하면 전세 가격이 거의 안 올랐는데 그 격차를 메우던 중에 이번 대책 발표까지 터지면서 전셋값이 급격히 불안해지고 있다"며 "정부가 급하게 후속 조치로 전·월세상한제까지 발표한다면 집주인들이 정책 도입 전에 전세 가격을 선제적으로 올리려고 하면서 되레 단기 상승률은 더 높아질 것"이라고 분석했다. 이처럼 전세시장이 뜨거워진 반면 매매시장은 완전히 관망세로 돌아선 분위기다. 특히 이번 대책 직격탄을 맞은 강남권 아파트 시장은 일단 거래가 사실상 중단된 상태다. 집주인들은 늘어난 보유세 부담을 계산하며 매도·보유 여부를 놓고 이해득실을 따지느라 바쁘고, 매수 예정자들은 대출 규제로 자금 마련이 어려운 데다 향후 집값 하락을 기대하며 시장 상황을 지켜보는 분위기다. 쉽게 말해 `사지도 팔지도 못하는` 것이다. 강남구 도곡동의 한 중개업소 관계자는 "원래 강력한 규제가 나오면 한 달 정도 관망세가 이어지는 것이 보통"이라며 "현금 부자들은 매수 기회를 노리고 있지만 집주인들도 이번 규제 때문에 갑자기 싸게 팔 생각은 없는 것으로 보이기 때문에 당분간 거래가 성사되기 힘들 것"이라고 말했다.

 

 

이 같은 관망세는 일단 올 하반기 불붙었던 서울 아파트 거래 시장에 제대로 찬물을 끼얹은 분위기다. 지난 20일 진행된 강남구 개포 주공3단지를 재건축한 `개포 디에이치 아너힐스`의 보류지(미매각 물건)는 5가구 매각에서 1가구(전용 106㎡)만 낙찰되고 나머지는 모두 유찰되기도 했다. 최저 입찰금액이 27억~38억원으로 시세 수준보다 높게 책정된 데다 12·16 대책 이후 집값 하락에 대한 우려와 15억원 초과 아파트에 대한 대출 금지 등이 미분양에 영향을 미쳤다. 대출 규제 대상에서 제외된 강북권의 9억원 이하 아파트 중에는 반사이익을 기대해 호가를 높인 매물도 일부 나왔지만 실제 거래로 이어지진 않고 있다. 성북구의 한 중개업소 대표는 "전용 59㎡ 시세가 9억원 이하인 아파트들도 거래 없이 조용하다"며 "대책 이후 5000만원가량 올려 내놓은 매물도 가끔 있지만 매수세 자체가 움츠러들어서 거래가 잘 안 된다"고 설명했다. 현지 중개업소들은 양도세 중과 배제 혜택을 받는 다주택자의 매물 출회가 내년 설 연휴 이후에 본격화할 것이라고 예상한다. 다만 정부가 양도세 중과 배제 대상을 10년 이상 보유 주택으로 한정하면서 생각보다 매물이 많지 않을 것이라는 관측도 많다.(2019년 12월 23일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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다주택자 임대등록 대책

8년이상 임대하면 인센티브

임대등록 `양지`로 안 나오면 종부세 카드까지 꺼낼듯

전월세상한·계약갱신청구권제 2020년 이후 단계적 도입 검토

 

 

  공공주거복지에 기여하지 못하는 다주택자들에게 세금과 건강보험료 부담을 확 늘리는 정부정책이 나왔다. 임대주택으로 등록을 하지 않으면 각종 혜택을 없애는 방식으로 압박하겠다는 의미다. 현재 전국 임대주택 595만채 중에서 87%에 달하는 516만채가 임대등록을 하지 않은 상태. 구체적으로 정부는 개인주택 임대사업자의 양도소득세 중과 및 종합부동산세 합산 배제 기준을 현재 5년 이상에서 8년 이상으로 대폭 강화한다. 임대사업을 등록하면 최소 8년간 매매를 못 하고 전월세상한제를 적용받지만 내년 4월부터 시행하는 양도세 중과를 피하고 건강보험료도 대폭 감면받을 수 있다. 임대등록을 하지 않거나 그간 4~5년 단기 임대 후 세금감면 효과를 챙겼던 다주택자들에게는 '세금·건보료' 폭탄이 예고됐다. 특히 정부는 2020년까지 유예기간을 두고 자발적 등록을 하지 않은 경우, 과태료를 동반한 임대등록의무화까지 검토키로 했다. 국토교통부는 13일 이런 내용을 골자로 한 '임대주택 등록 활성화 방안'을 발표했다. 우선 내년 4월부터 양도소득세 중과세 배제를 적용받으려면 8년 이상 준공공임대주택으로 등록해야 한다. 현재는 6억원 이하 주택을 5년 이상 임대하면 되지만 앞으로는 지금보다 3년 이상 늘어나게 된 것이다. 종합부동산세 합산 배제 기준도 8으로 늘어난다. 준공공임대주택으로 등록하면 재계약 때 세입자의 임대료를 5% 이상 올리지 못하게 된다. 세입자가 재계약을 요구할 경우 거부할 수 없고, 등록기간 중에는 임의로 주택을 팔지도 못한다. 그 대신 2019년부터 준공공임대로 등록해 8년 이상 임대하면 양도세 장기보유특별공제 비율이 60%에서 70% 올라간다. 반대로 미등록 사업자는 50%로 현행 대비 10%포인트 깎인다. 국토교통부 관계자는 "임대등록을 통해 공공의 주거복지에 기여하는 사람과 아닌 사람의 차이를 확실하게 두겠다는 것"이라고 설명했다.

 

  내년 말까지 유예했던 2000만원 이하 임대소득에 대한 과세도 예정대로 2019년부터 시작해 임대사업자에 대한 과세부담을 높였지만 임대등록자에겐 대폭 세부담을 낮춰준다. 2000만원 이하 소득의 경우 임대사업자로 등록하면 필요경비율을 현재 60%에서 70%로 높이고, 미등록자는 50%로 낮춰 차별을 주기로 했다. 2020년 말까지 등록한 연 2000만원 이하 분리과세 대상 사업자의 건강보험료 인상분도 감면된다. 8년 임대할 경우 감면율은 80%, 4년 임대는 40%. 임대사업자 등록 때 처음에 선택한 임대주택 유형을 바꾸지 못했던 조항도 변경됐다. 임대의무기간이 4년인 임대주택을 8년짜리로 바꿀 수 있다. 이 경우 잔여기간에 각종 세제혜택을 8년형 임대주택에 맞게 받을 수 있다. 정부가 8년 이상 주택임대사업자에게 집중적인 혜택을 준 것은 장기임대를 유도하기 위한 포석이다. 예컨대 임대소득이 연 2000만원일 경우 임대사업 등록자는 연간 14만원의 임대소득세(지방소득세 별도)를 내야 하지만 2019년부터는 연 7만원으로 낮아진다. 반면 미등록자는 연 56만원에서 연 84만원으로 늘어난다. 등록 임대주택에 대한 취득세·재산세 감면기한은 2021년까지 3년 연장한다. 8년 이상 장기임대하는 전용 40이하 소형주택은 한 채만 임대해도 재산세를 감면한다. 다가구주택도 마찬가지다.

 

 

  국토부에 따르면 개인의 임대주택 595만채 중에 임대등록이 된 곳은 79만채(13%)에 불과하다. 등록임대주택 중에서도 4년 단기임대가 93%를 차지하고 있다. 정부는 내년 4월부터 임대차시장 통합시스템(DB)을 구축해 2020년 임대등록의무화와 전월세상한제·계약갱신청구권 도입을 위한 기초 조사를 시작한다고 이번에 밝혔다. 8년 장기임대 또는 임대등록을 통해 '양지'로 나오지 않을 경우엔 양도세 중과 조치가 적용되는 내년 4월 이전에 사실상 주택을 팔라는 메시지다. 등록임대주택은 임대의무기간에 연 5% 이내에서 임대료 증액이 제한된다. 또 임차인에게 귀책 사유가 없는 한 임대의무기간 4년 또는 8년 동안 재계약을 거부하는 것이 불가능해 계약갱신청구권이 있는 것과 마찬가지다. 정부가 이번에 8년 장기 임대등록 사업자에 집중적으로 혜택을 준 것은 사실상 전월세상한제와 계약갱신청구권을 간접 실행한 것이나 마찬가지라는 해석이 나오는 이유다. 다주택자를 향한 압박은 이뿐 아니다. 정부가 '보유세 카드'를 처음으로 공식적으로 밝혔다. 국토부는 "내년 조세개혁특위 등을 통해 부동산 과세체계의 종합적인 개편 방향을 마련하겠다"고 이날 밝혔다. 주택 공시가격 기준 완화가 빠진 것이 결국 종합부동세를 조정하는 것까지 내다본 수순 아니냐는 관측도 나온다. 실제로 김현미 국토부 장관은 이날 브리핑 자리에서 "가칭 조세재정개혁특별위원회에서 법 개정을 최소화하는 큰 틀에서 논의가 이뤄질 것"이라면서도 "개인적으론 보유세 문제를 논의할 시기가 되지 않았나 생각한다"고 밝혔다. 정부 대책이 제대로 먹히지 않을 경우 다주택자의 등록 유도를 위한 '최후의 카드'를 꺼낼 수 있다는 생각을 내비친 셈이다.(20171214일 매일경제 기사 참조)

 

 

 

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  1. 핑구야 날자 2017.12.18 06:53 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    보유한 분들은 정말 고민되겠어요

  2. 버블프라이스 2017.12.18 08:13 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    오늘도 부동산 관련 유용한 소식을 확인하고 갑니다.

  3. 공수래공수거 2017.12.18 10:13 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    기쁜 하루 되시길^^

  4. 휴식같은 친구 2017.12.18 18:16 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    임대주택 과세가 되면 아파트 가격이 많이 떨어질 수도 있겠네요. 잘 보고 갑니다.

  5. 라디오키즈 2017.12.18 18:21 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    부동산판 분위기가 확 바뀌기만 바라고 있습니다. 무주택자라...;;;

  6. 노루막이 2017.12.18 18:59 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    좋은하루되세요^^ 저도 주택을 하나라도 가져보고 싶네요 ㅎㅎ

  7. 청결원 2017.12.19 06:43 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    잘 보고 갑니다~
    오늘 또 다시 추워진다고 합니다
    건강 유의 하세요~^^

  8. 귀요미디지 2017.12.19 10:50 신고  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    임대 부동산 소식이네요 ~~
    잘보고 가요 ^^